HR, 08-09-2023, nr. 22/01649

[verweerder] vordert in deze zaak schadevergoeding in verband met de opstelling van de gemeente ten aanzien van zijn wens dat de gemeente een perceel grond van hem zou erkennen als bouwperceel. [verweerder] wenste deze erkenning opdat hij het perceel als zodanig zou kunnen overdragen voor een aantrekkelijk bedrag. Volgens de gemeente kon het perceel alleen bouwperceel worden door een vrijstelling van het bestemmingsplan. De gemeente was tot die vrijstelling bereid, maar alleen onder bepaalde voorwaarden, welke voorwaarden [verweerder] niet aanvaardbaar vond. [verweerder] heeft uiteindelijk een bouwvergunning voor het perceel aangevraagd, die hem door de gemeente is geweigerd. Na een volledige bestuursrechtelijke rechtsgang tot en met de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van Staat (hierna de Afdeling) is hem de vergunning alsnog verleend, waarmee hij de gewenste erkenning had. Hij heeft zich op het standpunt gesteld dat hieruit het onjuiste van de aanvankelijke opstelling van de gemeente blijkt. De vordering tot vergoeding van de schade die hij door die opstelling heeft geleden, is in beide feitelijke instanties ten dele toegewezen. Partijen hebben beiden cassatieberoep ingesteld. In cassatie spelen verschillende kwesties met betrekking tot de vordering.

In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan:1.

(i) [verweerder] heeft op 15 juli 1996 de eigendom verkregen van het perceel [a-straat 1] te [plaats] . Hij heeft daarop een woning gebouwd. De bouw is voltooid op 1 oktober 1997.

(ii) [verweerder] heeft op 3 februari 2005 de eigendom verkregen van het perceel [b-straat 1] (hoek [a-straat] ) te [plaats] , met een daarop gelegen woonhuis met garage, alsmede van een aangrenzend perceel bosgrond aan de [a-straat] /hoek [c-straat] (hierna veelal: het perceel of het bouwperceel).

(iii) De percelen van [verweerder] , die aan elkaar grenzen, vallen binnen het bestemmingsplan Wilhelminapark 1974 van de gemeente (hierna: het bestemmingsplan). Dit bestemmingsplan vermeldt:

“Artikel 1 Begripsomschrijvingen

1. In deze voorschriften wordt verstaan onder:

(...)

h. voorgevelrooilijn:

de als zodanig op de kaart aangegeven lijn, die bij het bouwen aan de wegzijde niet mag worden overschreden, behoudens toegelaten afwijkingen krachtens deze voorschriften;

(...)

j. bouwperceel:

een aaneengesloten oppervlak grond waarop, krachtens het plan, een bouwwerk is, dan wel bij elkaar behorende bouwwerken, zomede andere werken zijn toegestaan;

(...)

Artikel 2 Wijze van meten

Bij toepassing van deze voorschriften wordt als volgt gemeten:

(…)

h. breedte van bouwpercelen: de kleinste van de beide afstanden tussen de zijdelingse perceelgrenzen, gemeten in de voorgevelrooilijn en op een afstand van 25 m daarachter;

(...)

Artikel 4 Verspreide bebouwing klasse C

1. De op de kaart voor “Verspreide bebouwing klasse C” aangewezen grond is bestemd voor bewoning met daartoe dienende eengezinshuizen en daartoe behorende bergruimten, garages, andere bouwwerken, andere werken en tuinen.

2. De in het eerste lid genoemde bouwwerken mogen alleen dan gebouwd worden indien voldaan wordt aan de navolgende eisen:

(...)

e. het bouwperceeloppervlak moet tenminste 1600 m2 bedragen;

(...)

g. de perceelbreedte tenminste 40 m per woning moet bedragen;

(…)

Artikel 7 Voorerf klasse A

1. De op de kaart voor “Voorerf klasse A” aangewezen grond is bestemd voor groenaanleg – geen productietuin zijnde – toegangspaden, terrassen, andere bouwwerken en andere werken.

(...)

Artikel 8 Bermen, openbaar groen of plantsoen

1. De op de kaart voor “Bermen, openbaar groen of plantsoen” aangewezen grond is bestemd voor groenvoorziening, beplanting, andere bouwwerken en andere werken.

(...)”

(iv) Bij brief van 9 augustus 2005 heeft de gemeente [verweerder] als volgt bericht:

“Op 19 april 2005 heeft u burgemeester en wethouders verzocht het perceel grond, gelegen in de hoek [c-straat] - [a-straat] te [plaats] [het bouwperceel] te kwalificeren als bouwperceel ten behoeve van een woning. (...)

Beoordeling (...)

Een woning binnen de bestemming ‘bermen, openbaar groen of plantsoen’ en ‘voorerf klasse A’ is op grond van het vigerende bestemmingsplan niet toegestaan. Gelet hierop zal de woning binnen de bestemming ‘verspreide bebouwing klasse C’ moeten worden gesitueerd. De planvoorschriften schrijven voor dat het bouwperceel tenminste 1600 m2 moet bedragen. De oppervlakte van het bouwperceel is echter aanzienlijk kleiner dan 1600 m2. In de planvoorschriften is bepaald dat de perceelsbreedte tenminste 40 meter per woning moet bedragen en dat gemeten moet worden tussen de zijdelingse perceelgrenzen in de voorgevelrooilijn en 25 meter daarachter. Aangezien de voorgevelrooilijn zowel langs de [c-straat] als langs de [a-straat] loopt, kan langs beide wegen worden gemeten. Metend langs de [c-straat] is het bouwperceel onvoldoende breed (geen 40 meter) en metend langs de [a-straat] is het bouwperceel onvoldoende diep (geen 25 meter). Gelet op het bovenstaande concludeer ik dat het perceel aan de hoek [c-straat] - [a-straat] te [plaats] niet kan worden gekwalificeerd als een bouwperceel waarop een woning kan worden gerealiseerd. Het gegeven dat in het verleden – wellicht in strijd met het bestemmingsplan – bouwvergunningen zijn verleend betekent niet het precedent om nu mee te werken aan uw initiatief.

(...)”

(v) Op 16 februari 2006 heeft [verweerder] een ‘verzoek tot principebesluit’ ingediend bij de gemeente. Dit vermeldt:

“1 Ons verzoek

Naar aanleiding van de diverse besprekingen met de Gemeente Brummen aangaande het perceel grond op de hoek [c-straat] / [a-straat] doen wij hierbij het verzoek aan het College van Burgemeester en Wethouders van de Gemeente Brummen om een standpunt in te nemen:

o omtrent de kwalificatie van het perceel grond aan de hoek [c-straat] / [a-straat] te [plaats] en dit perceel formeel aan te duiden als bouwkavel.

o over de ligging van de rooilijn en indien het college van mening is dat die rooilijn langs de voorgevel woning aan de [b-straat 1] loopt verzoeken wij u een verschuiving van de rooilijn te bewerkstelligen zodanig dat de rooilijn langs of nog iets voor de voorgevel van de garages en werkplaats van de [b-straat 1] loopt.

(...)

(...)

Zienswijze 1 (voorgevelrooilijn aan de [c-straat] )

(...)

De conclusie van het bovenstaande kan naar onze mening niet anders luiden dan dat het perceel grond zonder meer kwalificeert als bouwperceel en dat binnen de grenzen van het vlak aangeduid als: “Verspreide bebouwing klasse C” een eengezinshuis en daartoe behorende (...) bouwwerken (...) mogen worden gebouwd/aangelegd (...)

Tenslotte moet nog worden opgemerkt dat bij de toekenning van een bouwvergunning (1997-1998) voor de drie naast ons liggende kavels aan de [c-straat] het oppervlak met de aanduiding voorerfklasse A ook is meegenomen als bouwperceeloppervlak. Dat standpunt van de gemeente Brummen is naar onze mening ook juist en ligt in lijn met de uitleg van het bestemmingsplan zoals hierboven beschreven. Ook vanuit dat oogpunt kwalificeert dus het perceel grond als bouwkavel.

Zienswijze 2 (voorgevelrooilijn aan de [a-straat] )

De voorgevelrooilijn aan de [a-straat] is niet eenduidig te bepalen. (...)

Op grond van het bovenstaande verzoeken wij u (voor zover nodig op basis van de stellingname van de gemeente Brummen) medewerking te verlenen aan het verschuiven van de voorgevelrooilijn in de richting van de [a-straat] , tot deze minimaal parallel aan de garages/werkplaats loopt (conform de bedoelingen c.q. juiste uitwerking van de werkelijke c.q. beoogde situatie in het voorontwerpbestemmingsplan 1999). Ruimtelijk gezien zou het beter zijn om deze lijn nog iets verder (zeg 3 tot 4 meter) op te schuiven naar de [a-straat] .

(...)”

( vi) Bij het hiervoor genoemde verzoek heeft [verweerder] twee tekeningen gevoegd. Eén daarvan is een ‘artist impression’, die hierna is afgebeeld.2.Het verzoek ziet op de mogelijkheid van het bouwen van een woning op het bouwperceel op de hoek van de [a-straat] en de [c-straat] . De te bouwen woning wordt op de tekening en in de processtukken (ook) ‘woning B’ genoemd (ter onderscheiding van woning A aan de [b-straat] , die in deze procedure niet aan de orde is; zie hieronder).

( vii) Bij brief van 25 april 2006 (hierna: het eerste principebesluit) heeft de gemeente [verweerder] als volgt bericht:

“Op 16 februari 2006 heeft u een verzoek ingediend bij het college van burgemeester en wethouders om een principe-uitspraak te krijgen over de kwalificatie van een gedeelte van uw grond als bouwperceel en de ligging van de voorgevelrooilijn. Uw verzoek is onderworpen aan minutieuze bestudering waarbij de door u verstrekte bijlagen en alle voorgaande correspondentie zijn betrokken.

Besluit

In onze vergadering van 18 april 2006 hebben wij besloten om in principe, onder voorwaarden, medewerking te verlenen aan het zodanig vaststellen van de voorgevelrooilijn langs de [a-straat] dat een bouwkavel ontstaat waarvoor u een aanvraag om partiële bestemmingsplanherziening kan indienen. (...) Aan ons besluit liggen de volgende argumenten ten grondslag:

Het geldende bestemmingsplan Wilhelminapark 1974 is destijds opgesteld om een planologische regeling vast te leggen voor de uitbreidingswijk Wilhelminapark: een ruim opgezette wijk met vrijstaande woningen in de dure categorie. Het perceel van verzoeker valt in drie bestemmingsvlakken: ‘Verspreide bebouwing klasse C’, 'Voorerfklasse A’ en ‘Bermen, openbaar groen of plantsoen’. Op gronden met de bestemming ‘Verspreide bebouwing klasse C’ mogen eengezinswoningen met bijgebouwen worden opgericht als voldaan wordt aan bepaalde eisen. ‘Voorerf klasse A ’ is bestemd voor groenaanleg, paden en terrassen en ondergeschikte bouwwerken. De bestemming ‘Bermen, openbaar groen of plantsoen is bedoeld voor groenvoorziening, beplanting en andere (bouw)werken. In beide laatste bestemmingen is nadrukkelijk uitgesloten de mogelijkheid om gebouwen of delen van gebouwen te bouwen, tenzij het gaat om ondergeschikte delen (zoals een luifel). Het oppervlak van deze bestemmingsvlakken telt wel mee in de berekening van de oppervlakte aan bouwperceel. Artikel 11 van het bestemmingsplan ten slotte regelt dat gebouwen de voorgevelrooilijn naar de wegzijde niet mogen overschrijden.

(…)

De toelaatbaarheid van de gewenste woning op de hoek van de [a-straat] en de [c-straat] (hierna gemakshalve aangeduid als woning B) is moeilijker te bepalen. Vooral debet hieraan zijn de verschillen tussen de juridische situatie (bestemmingsplan) en de werkelijke situatie (kadaster). Wij erkennen dat het bestemmingsplan hierin onvoldoende objectief is.

In theorie zijn er twee voorgevelrooilijnen denkbaar: één parallel aan de [c-straat] en één parallel aan de [a-straat] . Het is vanuit het oogpunt van stedenbouw en verkeersveiligheid niet gewenst de eventuele nieuw te bouwen woning te oriënteren op de [c-straat] . De oriëntatie zal richting de [a-straat] (moeten) zijn. U gaat hier in zoverre zelf al van uit, dat u de woning en de oprit zodanig heeft ingetekend. Zienswijze 1 uit uw verzoek blijft daarmee buiten beschouwing.

De afwijking tussen planologische en werkelijke situatie heeft gevolgen voor de uitleg van de exacte ligging van de voorgevelrooilijn parallel aan de [a-straat] . En dat is relevant, want vóór die lijn mag immers niet worden gebouwd. Volgens de confrontatie van bestemmingsplan en kadasterkaart loopt de lijn, in de meest gunstige uitleg voor u, langs de voorgevel van de woning [a-straat 1] . U bent van mening dal de voorgevelrooilijn langs de gevel van het bijgebouw loopt of in ieder geval had moeten lopen. Een verschil van een meter of 8. U heeft hierbij aangegeven dat de afstand van de as van de weg tot aan de woning zo 'n 55 meter bedraagt.

Deze situatie is ook van belang voor de uitleg van het begrip bouwperceel. Kan voldoende breedte, diepte, oppervlak en zijdelingse afstand worden bereikt teneinde te voldoen aan de kwalificatie ‘bouwperceel’? Wanneer de voorgevelrooilijn langs de gevel van de woning loopt, dan niet. Ligt de voorgevelrooilijn in het verlengde van de gevel van het bijgebouw, dan wel. Volgens de gemeentelijke uitleg in het verleden, loopt de voorgevelrooilijn langs de gevel van de woning en komt u diepte en zijdelingse afstand te kort.

4. Het voorontwerpbestemmingsplan Wilhelminapark 1999 had de intentie tot reparatie

In 1999 is een voorontwerpbestemmingsplan opgesteld als uitvoering van de intentie om tot algehele herziening van het bestemmingsplan te komen. De procedure is nooit vervolgd. Niet te ontkennen valt dat de voorgevelrooilijn is ingetekend langs de voorgevel van het bijgebouw. Blijkbaar (daar is geen documentatie van terug te vinden) vond men het ten tijde van de opstelling van het voorontwerpbestemmingsplan logisch om de voorgevelrooilijn langs het in 1962 gebouwde bijgebouw te leggen.

(...)

In 2005 is het Kwalitatief Woonprogramma (KWB 2005) vastgesteld. Uitgangspunten hierin zijn dat tot 2015 ruim 1.800 woningen worden gebouwd in de verhouding 40% vrije sector en 60% sociaalsegment en 50/50 koop/huur. Er zijn doelgroepen gedefinieerd: ouderen, starters, jonge gezinnen en doorstromers. Onderzoek naar de woningbehoefte toont aan dat er in deze gemeente vooral behoefte is aan goedkopere koopwoningen (tot 2 ton). Bovengenoemde uitgangspunten zijn ook van toepassing verklaard op individuele locaties (bron: KWP2005 en Strategische Visie 2030, bijlage sectorale analysen), zodat op de locatie in kwestie 60% sociaal moet worden gebouwd.

(...)

Voorwaarden

Het uitgangspunt voor het verlenen van planologische medewerking is altijd het bestemmingsplan. Overwegende de bovenstaande argumenten, hebben wij gemeend de medewerking in principe niet te moeten weigeren. Medewerking zal verlopen via een bestemmingsplanprocedure die een integrale belangenafweging vereist. Wij zijn derhalve in principe bereid medewerking te verlenen aan het verschuiven van de voorgevelrooilijn naar een positie van 45 m uit de as van de [a-straat] onder de voorwaarden dat:

(...)

4. woning B wordt ontwikkeld in de categorie ‘goedkope koop’ (tot € 200.000 v.o.n.);

(...)

6. woning B een oriëntatie krijgt op de [a-straat] ;

(...)

8. u een bijdrage betaalt aan het natuur- en landschapsfonds (Fonds Ligt op Groen) van € 5.180,- (zijnde € 2,-per m2 van het perceel waar woning B eventueel gaat komen).”

( viii) In reactie op het eerste principebesluit en een daarop volgende bespreking van 28 april 2006 heeft [verweerder] de gemeente in een bijlage bij een e-mail van 30 april 2006 onder meer bericht:

“Zienswijze 1, minimale breedte van bouwperceel 40 meter

U gaat helaas voorbij aan onze eerste zienswijze (voorgevelrooilijn aan de [c-straatzijde] ) door te stellen dat de woning moet zijn gericht naar de [a-straat] omdat aan de [c-straat] geen ontsluiting mag plaatsvinden. Gezien de ontsluiting van de overige naastliggende woningen aan de [c-straat] (meesten ontsluiten naar de [b-straat] en [a-straat 1] ontsluit naar de [a-straat] ), lijkt deze oriëntatie geen argument om geen voorgevelrooilijn aan de [c-straatzijde] te kunnen vinden.

De minimale breedte van het bouwperceel dient op de voorgevelrooilijn en 25 meter daarachter 40 meter te bedragen.

In paragraaf 1 van uw brief (“Het bestemmingsplan geeft in principe duidelijke richtlijnen”) geeft u aan dat “het oppervlak van alle bestemmingsplanvlakken wel meetelt in de berekening van de oppervlakte aan bouwperceel”.

In onze zienswijze 1 en in de bijlage met maatvoering kiezen wij ditzelfde standpunt, hebben we aangegeven dat de totale breedte van het perceel 56 meter bedraagt en concluderen wij dat derhalve het perceel zonder meer kwalificeert als bouwperceel.

(...)”

( ix) In aansluiting op een overleg op 2 juni 2006 tussen [verweerder] en de gemeente heeft [verweerder] de gemeente per e-mail van 6 juni 2006 onder meer bericht:

“Zienswijze 1” (voldoende oppervlakte, breedte en diepte bij voorgevelrooilijn aan de [c-straatzijde] )

In uw besluit concludeert u terecht dat het perceel gezien vanuit de voorgevelrooilijn aan de [c-straat] voldoende oppervlakte heeft en in de vergadering heb ik toegelicht dat het perceel ook voldoende breedte (tenminste 56 meter versus een vereiste breedte van 40 meter) en voldoende diepte (meer dan 25 meter versus een vereiste diepte van 25 meter) heeft.

Wij betreuren het dan ook dat deze zienswijze niet is meegenomen in uw standpuntbepaling.

In het gesprek heb ik begrepen dat deze zienswijze terzijde is gelegd omdat de oriëntatie/ontsluiting kennelijk ook bepalend is voor de voorgevelrooilijn. Los van de vraag of formeel de ontsluitingszijde bepalend is voor de te gebruiken voorgevelrooilijn wijs ik u er graag op dat de in de periode 1998-1999 naast ons gebouwde huizen aan de [c-straat] allen hun voorgevelrooilijn aan de [c-straatzijde] hebben maar zijn ontsloten aan de achterzijde ( [b-straat] ) respectievelijk aan de zijkant ( [a-straat] ). Door eenvoudig de bestaande werkwijze te volgen is op grond van zienswijze 1 het betreffende perceel al aan te merken als een bouwperceel op grond van het geldende bestemmingsplan. Uw college heeft alle rechten deze bestendige gedragslijn te volgen en wij hebben als burgers alle rechten deze werkwijze van uw College te verlangen.

(...)

Verzoek

Gezien deze ook in het gesprek van 2 juni jongstleden gegeven nadere toelichting is afgesproken dat wij uw College verzoeken de principe-uitspraak op grond van de aanvullende inzichten te herzien.

(...)”

( x) Bij brief van 13 juli 2006 (hierna: het tweede principebesluit) heeft de gemeente [verweerder] als volgt bericht:

“Op 6 juni 2006 heeft u per mail een herhaald verzoek ingediend bij het college van burgemeester en wethouders om een nieuwe principe-uitspraak te krijgen aangaande het realiseren van een woning op de hoek van de [a-straat] en de [c-straat] . (...)

Besluit

In onze vergadering van 4 juli 2006 hebben wij besloten om vast te houden aan ons eerste besluit van 18 april 2006. Dit betekent dat wij in principe, onder voorwaarden, medewerking willen verlenen aan het zodanig vaststellen van de voorgevelrooilijn langs de [a-straat] zodat de mogelijkheid voor het realiseren van een woning ontstaat. De volgende argumenten liggen aan ons besluit ten grondslag.

(...)

Hieronder zullen we u nogmaals een uitleg geven over de methodiek van het bestemmingsplan “Wilhelminapark 1974”.

Alleen op gronden met de bestemming ‘Verspreide bebouwing klasse C’ mogen eengezinswoningen met bijgebouwen worden opgericht, mits voldaan wordt aan bepaalde voorwaarden. Deze voorwaarden zijn de volgende:

1. het bouwperceeloppervlak moet tenminste 1.600 m2 bedragen;

2. de perceelbreedte moet tenminste 40 meter per woning bedragen;

3. de perceelbreedte is de kleinste van de beide afstanden tussen de zijdelingse perceelgrenzen, gemeten in de voorgevelrooilijn en op een afstand van 25 meter daarachter (een perceel is dus minimaal 25 m diep);

(...)

Aan voorwaarde 1 wordt in de huidige situatie voldaan, aangezien het oppervlak van de bestemmingsvlakken “Voorerfklasse A” en “Bermen, openbaar groen of plantsoen” meetellen in de berekening van het oppervlakte aan bouwperceel.

(...)

(...)

Onze reactie op uw argumenten uit de e-mail van 6 juni 2006 is het volgende:

1. De oriëntatie en ligging van de nieuw te bouwen woning moet gericht zijn en blijven op de [a-straat] . Het is nu en in de toekomst onwenselijk om de woning te ontsluiten (of de suggestie te wekken c.q. de mogelijkheid open te laten) op de [c-straat] . Hoewel het bestemmingsplan op deze locatie feitelijk twee voorgevelrooilijnen kent, blijven wij bij het standpunt dat moet worden uit gegaan van een oriëntatie en daarmee een voorgevelrooilijn gericht op de [a-straat] . (...)

2. (...)

Om toch medewerking te verlenen én om eenduidig naar de toekomst toe elke discussie over afstanden en rooilijnen te elimineren, is een partiële herziening van het bestemmingsplan de enige weg. Het doel van deze herziening is de verschuiving van de voorgevelrooilijn richting de [a-straat] en het vergroten van het bestemmingsvlak “Verspreide bebouwing klasse C”. Hiermee werken wij maximaal mee aan uw wensen, zonder onzorgvuldig te handelen in vergelijking met andere gevallen. Wij zullen te zijner tijd voor de partiële herziening een op zichzelf staand besluit nemen.

Voorwaarden

Wij willen meewerken aan een partiële herziening van het bestemmingsplan met als doel de verschuiving van de voorgevelrooilijn richting de [a-straat] , onder de volgende voorwaarden, conform ons principebesluit van 18 april 2006:

[Hier volgen de voorwaarden die ook zijn opgenomen in liet eerste principebesluit]

Hoe nu verder?

De fase van principeverzoek is nu afgerond. Wij verzoeken u binnen twee weken na dagtekening van deze briefschriftelijk kenbaar te maken of u de herzieningsprocedure voor het verschuiven van de rooilijn wenst te starten. (...)

U kunt ook een 1e fase bouwvergunning aanvragen. (...)”

( xi) Op 4 oktober 2006 heeft [verweerder] het bouwperceel verkocht aan [betrokkene 1] voor € 400.000,-. Artikel 3.1 van de koopovereenkomst luidde:

“De akte van levering zal gepasseerd worden op 1 maart 2009 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen, ten overstaan van [het notariskantoor] B.V. (...) maar niet eerder dan dat er een stuk is waaruit blijkt dat de gemeente Brummen erkent ofwel dat het bestemmingsplan de bouw van een woning op het verkochte toelaat ofwel de gemeente Brummen haar medewerking heeft verleend aan de voorgenomen verschuiving van de voorgevelrooilijn waarna zij tot dezelfde bevestiging komt.

Indien als gevolg van de hierboven genoemde voorwaarde levering op 1 maart 2009 niet mogelijk is, vindt de levering plaats zodra deze voorwaarde is vervuld, waarbij een stijging van de verkoopprijs van 10% per jaar (of een evenredig deel daarvan) wordt gehanteerd.

Indien de hierboven genoemde voorwaarde op 1 maart 2011 nog niet is vervuld, treden partijen gedurende 6 maanden nader met elkaar in overleg om te bezien of levering alsnog mogelijk gemaakt kan worden. Indien dit niet mogelijk is, is ieder der partijen gerechtigd, zonder enige schadevergoeding de overeenkomst te ontbinden.”

“Op 2 februari jl. hebben wij uw aanvraag om bouwvergunning ontvangen voor het oprichten van een woning op het perceel aan de [a-straat] , naast de woning aan de [c-straat 1] .

(...)

Uit bovengenoemde bepalingen volgt dat bij de bepaling van de breedte van het bouwperceel gemeten moet worden vanuit de voorgevelrooilijn en 25 meter daarachter. Op de bestemmingsplankaart zijn 2 voorgevelrooilijnen ingetekend. Eén parallel aan de [a-straat] en één parallel aan de [c-straat] . Uw bouwaanvraag ziet op het oprichten van een woning met een oriëntatie op de [a-straat] . Gemeten vanaf de voorgevelrooilijn parallel aan de [a-straat] kan slechts een diepte van maximaal 14 meter worden bereikt. Hieruit volgt dat niet wordt voldaan aan de voorwaarde dat een perceel minimaal 25 meter diep moet zijn. Voorts voldoet het bouwplan niet aan artikel 4 lid 2 onder e, de eis dat het bouwperceeloppervlak minimaal 1.600 m2 moet bedragen. In tegenstelling tot wat in onze brieven van 26 april en 13 juli 2006 werd aangegeven, wordt het oppervlak van de bestemming BOGP niet meegeteld bij de berekening van het oppervlak van het bouwperceel. Gronden met de bestemming “voorerf, klasse A” worden wél meegeteld.

(…)

Hoewel uw bouwplan betrekking heeft op een woning met een oriëntatie in de richting van de [a-straat] , gaan wij op uw verzoek ook in op de mogelijkheid om een woning te bouwen die is gericht naar de [c-straat] . Hierover het volgende. Gemeten vanuit de voorgevelrooilijn parallel aan de [c-straat] is het perceel dieper dan 25 meter. Aan de voorwaarde dat een bouwperceel een breedte moet hebben van tenminste 40 meter per woning kan echter niet worden voldaan. Gronden met de bestemming BOGP mogen immers niet worden meegenomen bij de bepaling van de breedte van een bouwperceel.

Op basis van de door u ingediende gegevens en de bestemmingsplankaart concluderen wij dat uw bouwperceel in strijd is met het bestemmingsplan. Slechts met een vrijstelling als bedoeld in artikel 19 lid 1 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening kan medewerking worden verleend. Zoals eerder aangegeven, zijn wij bereid om deze procedure op te starten. Het is ons op dit moment niet duidelijk of u bereid bent om dit traject in te gaan. Daarom vernemen wij graag zo spoedig mogelijk, doch uiterlijk binnen 2 weken na verzending van deze brief, of u bereid bent om de ruimtelijke onderbouwing aan te leveren die op grond van artikel 19 lid 1 WRO is vereist.”

( xv) Bij brief van 10 oktober 2007 heeft [verweerder] aan de gemeente geschreven:

“Naar aanleiding van het gesprek dat ik hedenochtend had met [betrokkene 2] (waarbij [betrokkene 3] ten dele aanwezig was) zijn we tot de conclusie gekomen dat de ingediende gewijzigde tekeningen niet als een aanpassing van binnen de op 2 februari ingediende bouwaanvraag kunnen worden behandeld. (...)

Afgesproken is daarom dat de aanvraag van 2 februari jl. wordt ingetrokken hetgeen we bij deze doen. Bijgaand dienen wij zoals afgesproken een nieuwe aanvraag in die is georiënteerd op de [c-straatzijde] . (...)

Zoals besproken was het plan van 2 februari en ook de nieuwe aanvraag gericht op de vraag en de uitspraak van de gemeente daarop of het perceel aan de [c-straat] voldoende breed is om te kunnen kwalificeren als bouwperceel. Om die reden hebben wij ook reeds aangegeven dat wij geen goede ruimtelijke onderbouwing zullen aanleveren voor dit plan en wij wensen dan ook geen vrijstelling voor dit plan indien u tot de constatering komt dat het perceel onvoldoende breed is.

NB. Voor de oriëntatie naar de [a-straat] toe, ten aanzien waarvan de gemeente Brummen heeft aangegeven te willen meewerken aan een verschuiving van de voorgevelrooilijn, zullen wij een nieuw plan indienen. Voor dat plan zal dan wel een goede ruimtelijke onderbouwing worden gemaakt.”

“Vorige week ontvingen wij het rapport van [betrokkene 4] m.b.t. het ecologisch advies. In uw brief van 10 oktober jl. geeft u aan dat u nog een nieuw bouwplan gaat indienen met een oriëntatie naar de [a-straat] .

Tot op heden hebben wij een dergelijk verzoek nog niet van u ontvangen. Op dit moment hebben wij formeel alleen uw bouwaanvraag van 10 oktober 2007 in behandeling. Naar verwachting zal deze binnenkort worden geweigerd.

Voordat wij ingaan op het rapport van [betrokkene 4] , zult u alsnog het nieuwe plan moeten indienen, op basis waarvan de artikel 19 lid 1 procedure wordt gevoerd. Dit kan in de vorm van een schetsplan, of in de vorm van een (gefaseerde) aanvraag om bouwvergunning.

Wellicht ervaart u dit als een overbodige en formele stap, maar gezien de voorgeschiedenis lijkt het ons verstandig om op dit punt “met een schone lei” te beginnen.

(…)”

( xviii) Bij besluit van 14 november 2007 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente (hierna: B&W) de door [verweerder] aangevraagde bouwvergunning voor het bouwen van een woning aan de [c-straat] te [plaats] geweigerd wegens strijd met het bestemmingsplan (hierna ook: het primaire besluit). Voor die strijd zijn in het besluit twee gronden genoemd: (i) de woning is gedeeltelijk geprojecteerd op de bestemming “voorerf klasse A” en (ii) het bouwperceel is niet 40 meter breed. Grond (i) berustte op de opvatting van B&W over de loop van de voorgevelrooilijn ten opzichte van de [a-straat] .3.Onderdeel van het besluit was om geen onderzoek te doen naar eventuele vrijstellingsmogelijkheden, omdat [verweerder] heeft aangegeven geen vrijstelling te wensen.

( xxi) In een brief van 14 juli 2008 heeft de gemeente aan [verweerder] geschreven:

“Inmiddels is gebleken dat op privaatrechtelijk gebied onduidelijkheid bestaat over de beschikbaarheid cq. het eigendom van een hierbij betrokken strook grond. Met deze brief informeren wij u dat tot het moment definitief uitsluitsel kan worden gegeven over de privaatrechtelijke situatie de verdere behandeling van de planologische procedure wordt aangehouden. (...)”

( xxii) Bij brief van 1 augustus 2008 heeft de advocaat van [verweerder] aan de gemeente geschreven:

“In het hiernavolgende zal ik uiteenzetten waarom [verweerder] eigenaar is geworden van de bewuste strook grond. (...) Er is dan ook maar één conclusie mogelijk en dat is dat [verweerder] door verjaring eigenaar is van de bewuste strook grond.

(...)

Voorstel

Vanwege het feit dat [verweerder] van mening is dat enerzijds het geen ‘chique’ manier is geweest waarop de eigendom is overgegaan, en anderzijds vanwege het feit dat er (op grond van de correspondentie van de gemeente) kennelijk geen andere mogelijkheid is om de vrijstellingsprocedure voort te zetten, is [verweerder] bereid de bewuste strook grond aan de gemeente om niet over te dragen, mits dan gelijktijdig een erfdienstbaarheid gevestigd wordt.”

( xxiii) Bij brief van 12 september 2008 heeft de gemeente de advocaat van [verweerder] geantwoord:

“Hierbij bericht ik u dat het namens [verweerder] schriftelijk gedane voorstel van 1 augustus 2008 wordt aanvaard, mits uw cliënt instemt met de navolgende aanvullingen en wijzigingen van het voorstel.

Aanvullingen en wijzigingen van het voorstel 1 augustus 2008

(...)

2. De kosten gemoeid met het opstellen, uitvoeren en inschrijven van de akte van erfdienstbaarheid is voor rekening van uw cliënt.

(...)

Tot slot bericht ik u en wellicht ten overvloede dat ik na inschrijving van de akte erfdienstbaarheid in de openbare registers en ondertekening van de onderhoudsovereenkomst de afdeling Ruimte bericht dat er een definitief uitsluitsel over de privaatrechtelijke situatie is bereikt, en dat er op die gronden geen reden meer is voor aanhouding van de planologische procedure. (...)”

( xxviii) Bij besluit van 17 december 2009 hebben B&W, onder verwijzing naar de uitspraak van de Afdeling, het primaire besluit herroepen en alsnog een reguliere bouwvergunning 1e fase aan [verweerder] verleend voor het bouwen van een woning op het bouwperceel, met oriëntatie op de [c-straat] .6.

“Wij zijn het voortdurende gedraai van de gemeente Brummen omtrent deze bouwpercelen en de schade die voor ons hieruit voortvloeit meer dan zat. De gemeente Brummen brengt ons op diverse manieren schade toe waarvoor wij de gemeente verantwoordelijk houden en aansprakelijk stellen. (...)

Wij hebben de betreffende claim inmiddels in handen gegeven van onze advocaat. Deze claim betreft onder meer maar niet uitsluitend de schade als gevolg van de onrechtmatige daad aangaande het indertijd weigeren van de bouwvergunning op de hoek [c-straat] / [a-straat] . (...)”

[verweerder] heeft bij de deze procedure inleidende dagvaarding van 29 oktober 2014 de gemeente gedagvaard voor de rechtbank Gelderland. [verweerder] heeft gevorderd, kort gezegd en voor zover in cassatie van belang, voor recht te verklaren dat de gemeente onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld met het primaire besluit en de beslissing op bezwaar, alsook onrechtmatig heeft gehandeld in de voorfase in de periode 2005-november 2007, en om de gemeente te veroordelen tot schadevergoeding. Bij de vordering en onderbouwing daarvan heeft [verweerder] onderscheid gemaakt tussen de schade waarvan hij vergoeding vordert vanwege (i) het primaire besluit, (ii) de beslissing op bezwaar en (iii) het handelen van de gemeente in de voorfase, en (iv) op grond van art. 6:96 lid 2 BW. Voorts heeft [verweerder] vernietiging gevorderd van de aan de leveringsakte van 11 december 2008 (zie hiervoor in 2.1 onder (xxii)-(xxiv)) ten grondslag liggende koopovereenkomst met betrekking tot de strook grond, alsmede medewerking door de gemeente aan teruglevering van deze strook grond.7.

Aan deze vorderingen heeft [verweerder] , kort weergegeven en voor zover in cassatie van belang, het volgende ten grondslag gelegd. Met de vernietiging van het besluit op bezwaar door de Afdeling en de daarop gevolgde herroeping van het primaire besluit door B&W en het alsnog verlenen van de gevraagde bouwvergunning staat de onrechtmatigheid van het primaire besluit en de beslissing op bezwaar vast.8.

Wat betreft de voorfase treft de gemeente verschillende verwijten. Uit de uitspraak van de Afdeling blijkt dat het aanvankelijk in de voorfase door de gemeente ingenomen standpunt dat de bestemming ‘bermen, openbaar groen of plantsoen’ geen onderdeel vormt van het ‘bouwperceel’ in de zin van het bestemmingsplan, evident onjuist was. De gemeente heeft in de voorfase verschillende standpunten ingenomen over de loop van de voorgevelrooilijn aan de zijde van de [a-straat] . De genoemde argumenten van stedenbouw en verkeersveiligheid konden geen grond zijn om een te bouwen woning met de oriëntatie op de [c-straat] te weigeren. De gemeente heeft [verweerder] bovendien in de voorfase moedwillig een verkeerde hoek in geduwd door het standpunt in te nemen dat realisatie van het gewenste bouwplan enkel door middel van een planologische procedure mogelijk was, waaraan de gemeente alleen wilde meewerken bij oriëntatie op de [a-straat] en waaraan de gemeente bovendien onredelijke voorwaarden stelde. Daardoor zag [verweerder] zich gedwongen om te trachten een vergunning te krijgen voor een woning die richting de [a-straat] was georiënteerd en daartoe een ruimtelijke onderbouwing aan te leveren. Van de onredelijke voorwaarden maakte deel uit dat van [verweerder] werd verlangd om medewerking te verlenen aan de levering van de hiervoor in 2.1 onder (xxii)-(xxiv) genoemde strook grond. Die medewerking is ook ex art. 3:44 BW vernietigbaar wegens misbruik van omstandigheden.9.

Bij vonnis van 10 februari 2016 heeft de rechtbank de gemeente veroordeeld tot betaling aan [verweerder] van € 73.348,74, onder afwijzing van het meer of anders gevorderde.10.De rechtbank heeft met betrekking tot de voorfase als volgt overwogen:11.

“de voorbereidingsfase

[verweerder] stelt dat de Gemeente reeds in de voorfase onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld doordat ze niet de zorgvuldigheid in acht heeft genomen die zij in acht had moeten nemen c.q. inbreuk heeft gemaakt op het eigendomsrecht van [verweerder] . Hij verwijst daarbij onder meer naar het arrest Noord-Brabant/ […] (HR 26 november 1999, NJ 2000, 561) (…)

(…)

Voorop wordt gesteld dat handelen in een vooroverlegfase niet per definitie onrechtmatig is omdat een later besluit, waarin hetzelfde standpunt is gevolgd als in de voorfase, is vernietigd of herroepen (zie het eerdergenoemde arrest Noord-Brabant/ […] ). Daarnaast levert het verstrekken van onjuiste of onvolledige informatie door een gemeente niet altijd een onrechtmatige overheidsdaad op. In dit verband is relevant hetgeen de Hoge Raad heeft geoordeeld in zijn arrest van 25 mei 2012 (NJ 2012, 340, ’s-Hertogenbosch/ […] ). Daar betrof het de vraag of een gemeente onjuiste of onvolledige inlichtingen had gegeven aan een belanghebbende, naar aanleiding van een door deze gedaan verzoek over de mogelijkheden die haar regelgeving – in dat geval een bestemmingsplan – die belanghebbende bood en of die gemeente om die reden onrechtmatig had gehandeld jegens belanghebbende. Het antwoord op die vraag hangt af van de omstandigheden van het geval, waaronder in de eerste plaats de inhoud van het gedane verzoek en hetgeen de gemeente daaromtrent heeft moeten begrijpen, en de aard en inhoud van de door de gemeente in antwoord daarop gegeven inlichtingen en hetgeen de belanghebbende daaromtrent heeft moeten begrijpen. Eerst indien de belanghebbende in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs erop heeft mogen vertrouwen dat hem juiste en volledige inlichtingen met een bepaalde inhoud werden gegeven, kan plaats zijn voor het oordeel dat het verstrekken van die inlichtingen, indien deze onjuist of onvolledig zijn, onrechtmatig is jegens de belanghebbende en dat de gemeente deswege jegens de belanghebbende aansprakelijk is doordat deze door die onjuiste of onvolledige inlichtingen, kort gezegd, op het verkeerde been is gezet.

Geconstateerd kan worden dat het verzoek van [verweerder] dat voorafging aan beide principebesluiten duidelijk was. [verweerder] wilde weten of hij een bouwvergunning zou kunnen krijgen op het betreffende perceel, ofwel door oriëntatie van de woning naar de [c-straat] (zienswijze 1) ofwel door oriëntatie van de woning naar de [a-straat] (zienswijze 2). Hierop is niet slechts door een ambtenaar van de Gemeente gereageerd maar is door burgemeester en wethouders een principebesluit van vier pagina’s verzonden waarin is vermeld dat het verzoek van [verweerder] ‘aan minutieuze bestudering is onderworpen waarbij de door [verweerder] verstrekte bijlagen en alle voorgaande correspondentie zijn betrokken’. [verweerder] mocht er derhalve vanuit gaan dat zijn verzoek uitvoerig en zorgvuldig was bekeken en dat de brief was geaccordeerd door burgemeester en wethouders.

In dit principebesluit is de volgende informatie gegeven:

- in de bestemmingsvlakken met de bestemming ‘Voorerfklasse A’ en BOGP mag niet worden gebouwd maar het oppervlak van deze vlakken telt wel mee in de berekening van de oppervlakte aan bouwperceel;

- vanuit oogpunt van stedenbouw en verkeersveiligheid is het niet gewenst de eventuele nieuw te bouwen woning te oriënteren op de [c-straat] ;

- de oriëntatie zal richting de [a-straat] (moeten) zijn; zienswijze 1 blijft buiten beschouwing;

- de ligging van de voorgevelrooilijn is niet eenduidig te bepalen maar volgens de gemeentelijke uitleg in het verleden loopt de voorgevelrooilijn langs de gevel van de woning en komt [verweerder] diepte en zijdelingse afstand te kort;

- een wijziging van het bestemmingsplan is noodzakelijk om de rooilijn te verschuiven;

- de Gemeente wil haar medewerking aan een wijzigingsprocedure in principe niet weigeren maar stelt daaraan een achttal voorwaarden.

Dit besluit is in de eerste plaats onjuist aangezien een oriëntatie richting de [c-straat] mogelijk was en langs die weg zelfs een bouwvergunning moest worden verleend zonder dat een vrijstellingsprocedure noodzakelijk was. Dit standpunt van de Gemeente is niet alleen achteraf onjuist gebleken omdat de Afdeling dit heeft bepaald maar de Gemeente had ten tijde van het nemen van de principebesluiten reeds kunnen en ook moeten concluderen dat zij een onjuist standpunt innam. In deze besluiten heeft zij immers geoordeeld dat BOGP-vlakken meetellen voor de omvang van het bouwperceel. Dit had tot gevolg dat het perceel voldoende breedte (40 meter) had en aldus aan de planvoorschriften voldeed bij oriëntatie richting de [c-straat] . Overige weigeringsgronden waren er immers niet, zoals uiteindelijk ook is gebleken doordat de bouwvergunning na de uitspraak van de Afdeling is verleend. Het in de principebesluiten gebruikte argument, dat de Gemeente deze oriëntatie vanuit het oogpunt van stedenbouw en verkeersveiligheid niet wenselijk achtte en zij wilde dat de woning zou ontsluiten naar de [a-straat] , kan niet worden gevolgd nu als zodanig bestaande bouwmogelijkheden niet kunnen worden tegengehouden met een dergelijk algemeen argument als ‘het oogpunt van stedenbouw’, ook niet als daarmee is bedoeld het welstandscriterium in te roepen, terwijl wat betreft de verkeersveiligheid (waar het kennelijk over de uitweg ging) heeft te gelden dat niet valt in te zien waarom niet naar de [a-straat] uitgeweegd zou kunnen worden. Toen [verweerder] op 10 oktober 2007 een bouwvergunning aanvroeg met oriëntatie op de [c-straat] , werd deze dan ook niet geweigerd op stedenbouwkundige of verkeersveiligheidsgronden maar omdat het bouwperceel niet 40 meter breed zou zijn. In de voorfase had de Gemeente precies het tegengestelde standpunt ingenomen, namelijk: de lengte en breedte van het perceel is niet het probleem maar om stedenbouwkundige en verkeersveiligheidsredenen is een bouwvergunning met oriëntatie richting [c-straat] niet mogelijk.

De in de principebesluiten gegeven informatie ten aanzien van zienswijze 1 is dan ook niet alleen onjuist en ook ten tijde van het nemen van de besluiten al kennelijk onjuist, maar is tevens inconsistent en onvolledig. De Gemeente laat toetsing van zienswijze 1 aan het bestemmingsplan immers volledig achterwege. Zelfs nadat [verweerder] de Gemeente nogmaals en op juiste gronden heeft verzocht haar principebesluit te heroverwegen, eerst bij e-mail van 30 april 2006, daarna mondeling en daarna nog bij e-mail van 6 juni 2006 (…), blijft het antwoord van de Gemeente in haar tweede principebesluit onjuist en onvolledig. Zij schrijft daarin immers:

‘De oriëntatie en ligging van de nieuw te bouwen woning moet gericht zijn en blijven op de [a-straat] . Het is nu en in de toekomst onwenselijk om de woning te ontsluiten (of de suggestie te wekken c.q. de mogelijkheid open te laten) op de [c-straat] . Hoewel het bestemmingsplan op deze locatie feitelijk twee voorgevelrooilijnen kent, blijven wij bij het standpunt dat moet worden uit gegaan van een oriëntatie en daarmee een voorgevelrooilijn gericht op de [a-straat] . (…)’

Onder de gegeven omstandigheden heeft [verweerder] uit de standpunten van de Gemeente mogen afleiden dat zij hem geen bouwvergunning zou verlenen voor een woning met oriëntatie [c-straat] , ook al heeft de Gemeente die bouwvergunning uiteindelijk geweigerd om een andere reden dan zij in het principebesluit als reden aangaf. Zij heeft [verweerder] doen geloven dat een kostbare en met onzekerheden gepaard gaande vrijstellingsprocedure de enige optie vormde om eventueel een bouwvergunning te verkrijgen voor het perceel en heeft [verweerder] daarmee op het verkeerde been gezet. Hierdoor is [verweerder] onnodig kosten gaan maken om de vrijstellingsprocedure te kunnen doorlopen. Daarbij komt dat de Gemeente niet alleen veel maar tevens onredelijke voorwaarden stelde aan haar medewerking aan een vrijstellingsprocedure, zodat de door de Gemeente geschetste optie in feite een weinig realistische optie was. In het licht van het feit dat de Gemeente bij gelegenheid van het pleidooi heeft verklaard dat zij eigenlijk geen woningbouw op het perceel wenste, lijkt de conclusie tevens gerechtvaardigd dat de Gemeente bewust heeft aangestuurd op dit vrijstellingstraject om [verweerder] te ontmoedigen en zodoende haar doel te bereiken.

Burgemeester en wethouders hebben derhalve onjuiste en onvolledige informatie gegeven op het verzoek van [verweerder] of op het perceel een woning met oriëntatie naar de [c-straat] mocht worden gebouwd. Deze informatie was bovendien sturend en misleidend met het kennelijke oogmerk om [verweerder] te dwingen te opteren voor een kostbare en tijdsintensieve vrijstellingsprocedure, in welk geval de Gemeente zelf voorwaarden kon stellen aan haar medewerking. De rechtbank merkt deze wijze van informatieverstrekking aan als onrechtmatig, welk onrechtmatig handelen aan de Gemeente kan worden toegerekend. Van een maatschappelijk zorgvuldig handelende gemeente mag worden verwacht dat zij, indien zij een haar voorgelegde vraag beantwoordt, zulks op nauwgezette, juiste en volledige wijze doet, waarvan in het onderhavige geval geen sprake is geweest.

Het verweer van de Gemeente dat [verweerder] eenvoudigweg een bouwvergunning had kunnen aanvragen voor een woning met oriëntatie [c-straat] teneinde duidelijkheid te verkrijgen, gaat niet op. Dit verweer had mogelijk ten dele doel getroffen indien de Gemeente in haar principebesluit had aangegeven dat een bouwvergunning zou worden geweigerd in verband met de onvoldoende breedte van het bouwperceel, dat dit standpunt voortvloeide uit haar interpretatie van het bestemmingsplan waar het ging om de vraag of BOGP-vlakken mochten meetellen bij het meten van het bouwperceel en dat als [verweerder] hierover een definitief antwoord wilde, hij een bouwvergunning kon aanvragen en dit aan de bestuursrechter kon voorleggen. De Gemeente heeft dit echter niet gedaan en heeft juist geconcludeerd dat de bouwvergunning niet zou stranden op het gebrek aan breedte maar om een andere (niet valide) reden. Met een andere interpretatie van het bestemmingsplan had dit niets van doen. Bovendien verzetten de eisen van redelijkheid en billijkheid zich ertegen dat de Gemeente zich geheel of ten dele zou kunnen disculperen met de stelling dat [verweerder] niet mocht vertrouwen op de juistheid van de mededelingen die de Gemeente gaf, nu zij stelde dat die gebaseerd waren op een minutieus onderzoek, zij bij herhaling haar onjuiste standpunt bleef huldigen, en zij [verweerder] een aanzienlijk bedrag (€ 2.100,40) aan leges in rekening heeft gebracht voor de onderhavige twee onjuiste principebesluiten.”

Op grond van dit oordeel heeft de rechtbank vergoeding van een aantal van de door [verweerder] gestelde schadeposten toewijsbaar geoordeeld, waaronder de kosten van de naar haar oordeel onnodig opgestelde ruimtelijke onderbouwing (€ 15.794,77), de notariskosten voor het leveren van een strook bosgrond langs de [a-straat] (€ 2.270,38) en in de voorfase gemaakte advocaatkosten (€ 8.797,42). Met betrekking tot de notariskosten heeft de rechtbank overwogen:

“4.26. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [verweerder] uit de mededeling in de brief van 14 juli 2008 dat de verdere behandeling van de planologische procedure wordt aangehouden tot het moment dat definitief uitsluitsel kan worden gegeven over de privaatrechtelijke situatie met betrekking tot de strook bosgrond in redelijkheid kunnen afleiden dat de Gemeente de overdracht van die strook bosgrond (dan wel enige andere privaatrechtelijke overeenkomst met betrekking tot die strook) als voorwaarde heeft gesteld aan haar planologische medewerking aan de bouw van een woning op het perceel met oriëntatie op de [a-straat] . Naar het oordeel van de rechtbank heeft [verweerder] deze kosten met betrekking tot de strook bosgrond betaald om te voldoen aan voorwaarden waaraan hij meende te moeten voldoen op grond van sturende en misleidende informatie van de Gemeente. Reeds daarom is de Gemeente op grond van onrechtmatige daad gehouden tot vergoeding als schade van deze kosten. Deze post is derhalve toewijsbaar.”

Met betrekking tot genoemde advocaatkosten overwoog de rechtbank:

“4.29 (…) [verweerder] (…) stelt dat een deel van de gevorderde advocaatkosten rechtstreeks toerekenbaar is aan het onrechtmatig handelen van de Gemeente in de voorbereidingsfase en vordert in dat kader vergoeding van € 8.797,42. (…)

De rechtbank oordeelt hierover als volgt. Zoals hiervoor overwogen, heeft de Gemeente aan [verweerder] sturende en misleidende informatie gegeven en aldus onrechtmatig gehandeld. Voor de beoordeling van de op die grondslag ingestelde vordering tot vergoeding van gemaakte advocaatkosten, geldt de dubbele redelijkheidstoets, dat wil zeggen dat moet worden beoordeeld of de gevorderde kosten in redelijkheid zijn gemaakt en of de hoogte van de gemaakte kosten redelijk is. Het is naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk dat het optreden van de Gemeente ertoe heeft geleid dat [verweerder] een advocaat heeft ingeschakeld om hem bij te staan in de discussie met de Gemeente en dat [verweerder] daarvoor kosten heeft moeten maken. Deze kosten komen in aanmerking voor vergoeding als schade die [verweerder] heeft geleden als gevolg van de onrechtmatige daad van de Gemeente. Weliswaar is het voor deze fase gevorderde bedrag niet rechtstreeks te herleiden tot de facturen die zijn overgelegd als productie 27 bij dagvaarding, maar op basis van die facturen, die gezien de specificatie ervan onvoldoende gemotiveerd zijn betwist, is toch voldoende aannemelijk dat [verweerder] in dit verband kosten heeft gemaakt tot het gevorderde bedrag. De vordering zal daarom worden toegewezen.”

Met betrekking tot de door [verweerder] gevorderde vergoeding wegens een lagere verkoopprijs van het bouwperceel en het perceel [a-straat 1] aan [betrokkene 1] heeft de rechtbank overwogen:

“4.31. [verweerder] maakt aanspraak op vergoeding van € 55.000,- en € 50.000,-. Daartoe stelt hij dat hij gelet op de onjuiste en onrechtmatige mededelingen van de Gemeente in de vooroverlegfase gedwongen is geweest de prijs van het huis aan de [a-straat 1] te verminderen van € 730.000,- tot € 675.000,- derhalve met € 55.000,- en de prijs van de bouwkavel van € 450.000,- tot € 400.000,-, derhalve met € 50.000,-. (…)

Op grond van de stellingen van [verweerder] , die deels steunen op in het geding gebrachte verklaringen en niet voldoende gemotiveerd zijn betwist, komt het volgende vast te staan. [betrokkene 1] was geïnteresseerd in de aankoop van de bouwkavel om daarop een huis te bouwen. Hij was tevens geïnteresseerd in de aankoop van het naast de bouwkavel gelegen huis, met de bedoeling het weer te verkopen na de bouw van het huis op de bouwkavel. Beide aankopen hingen aldus met elkaar samen. [verweerder] heeft de bouwkavel te koop aangeboden voor € 450.000,- en het huis voor € 730.000,-. Partijen zijn het vervolgens eens geworden over koopprijzen van respectievelijk € 425.000,- en € 700.000,-. Van samenhang tussen enerzijds de onderhandelingen die tot deze prijzen hebben geleid en anderzijds de onrechtmatige daad van de Gemeente is onvoldoende gebleken. Vervolgens is van de overeengekomen prijs voor de bouwkavel en van die voor het huis € 25.000,- afgehaald. Dit is gedaan omdat [betrokkene 1] de bouwkavel niet eerder wilde afnemen dan nadat duidelijk zou zijn dat de Gemeente ermee zou instemmen dat er op de bouwkavel zou worden gebouwd. Om die reden zijn de prijzen voor de bouwkavel en het huis met € 25.000,- verminderd en is een lange leveringstermijn voor de bouwkavel overeengekomen met een per jaar stijgende prijs. Deze afspraak zou niet nodig zijn geweest als de Gemeente [verweerder] direct correct had geïnformeerd. Het huis is geleverd op 1 november 2006. De bouwkavel is niet geleverd en de koopprijs is niet betaald. Dit leidt tot de conclusie dat een bedrag van € 25.000,- als schade voor vergoeding in aanmerking komt.”

De rechtbank heeft het primaire besluit en de beslissing op bezwaar onrechtmatig geoordeeld in verband met de vernietiging door de Afdeling en de herroeping bij het besluit van 9 december 2009 (rov. 4.34). De door [verweerder] op grond van de onrechtmatigheid van dat besluit en die beslissing gevorderde vergoeding wegens het mislopen van de opbrengst uit de verkoop aan [betrokkene 1] , heeft de rechtbank niet toewijsbaar geoordeeld (rov. 4.39 en 4.45). Zij heeft daarover overwogen:

“4.38 (…) De door de Gemeente aan [verweerder] te betalen schadevergoeding moet zo worden begroot dat deze [verweerder] zo veel mogelijk in de toestand brengt waarin hij zou hebben verkeerd indien het schadeveroorzakende feit, in dit geval de onrechtmatige daad van de Gemeente die is gelegen in het in stand laten van het besluit van 14 november 2007 bij de beslissing op bezwaar van 16 april 2008, niet zou hebben plaatsgevonden. Dat brengt mee dat de omvang van de schade wordt bepaald door de toestand zoals deze in werkelijkheid is te vergelijken met de toestand zoals die (vermoedelijk) zou zijn geweest indien het schadeveroorzakende feit niet zou hebben plaatsgevonden (HR 26 maart 2010, LJN BL0539). Dat betekent voor het onderhavige geval dat een vergelijking zal worden gemaakt tussen de toestand waarin [verweerder] zou hebben verkeerd als de Gemeente hem op 16 april 2008 een bouwvergunning zou hebben verleend met de situatie waarin [verweerder] verkeerde op 17 december 2009. Op die datum verkeerde hij immers in de toestand waarin hij steeds had willen verkeren, namelijk in de toestand dat hij beschikte over een perceel met een bouwvergunning. Omstandigheden die zich na 17 december 2009 hebben voorgedaan, spelen bij de begroting van de schade daarom geen rol.

In het onderhavige geval staat vast dat [verweerder] het perceel aan [betrokkene 1] had verkocht op 4 oktober 2006. Op dat moment stond niet vast dat er op het perceel zou mogen worden gebouwd. [verweerder] en [betrokkene 1] hebben met het oog daarop artikel 3.1 in de koopovereenkomst opgenomen (…). Volgens dat artikel zouden partijen pas gerechtigd zijn tot ontbinding van de koopovereenkomst (na overleg) als de gemeente op 1 maart 2011 nog niet had verklaard dat er op het perceel mocht worden gebouwd. Niettemin heeft [betrokkene 1] in maart 2009 tegen [verweerder] gezegd dat de deal niet doorging, waarbij [verweerder] zich heeft neergelegd. [verweerder] stelt daarover dat [betrokkene 1] vanwege het faillissement van zijn onderneming niet meer in staat was om af te nemen; hij wijst op het faillissementsverslag van 26 juli 2011 en op de verklaring van [betrokkene 1] van 9 oktober 2015. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [verweerder] daarmee onvoldoende toegelicht dat [betrokkene 1] niet in staat zou zijn geweest om af te nemen. Enig inzicht in de financiële situatie van [betrokkene 1] in maart 2009 kan immers niet worden verkregen uit een faillissementsverslag betreffende de onderneming van [betrokkene 1] (gevoerd in een besloten vennootschap) en ook niet uit de eigen verklaring van [betrokkene 1] . [verweerder] heeft gelegenheid gehad dit standpunt toe te lichten bij dagvaarding, ter comparitie en bij repliek, en nadat de Gemeente bij dupliek had betoogd dat uit het faillissement van de onderneming van [betrokkene 1] niet kan worden afgeleid dat [betrokkene 1] niet meer kon betalen ook bij pleidooi. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding [verweerder] alsnog in de gelegenheid te stellen zijn stellingen in dit opzicht nader toe te lichten. Bij deze stand van zaken wordt het voor rekening van [verweerder] gelaten dat de koopovereenkomst met [betrokkene 1] niet meer bestond toen de Gemeente de bouwvergunning op 17 december 2009 afgaf. Het moet er daarom voor worden gehouden dat het bouwperceel was verkocht zowel op het moment dat de bouwvergunning op 16 april 2008 werd geweigerd als op het moment dat deze werd verleend. De conclusie luidt dat [verweerder] in dit opzicht geen schade heeft geleden.”

Met betrekking tot de advocaatkosten in de beroepsfase heeft de rechtbank overwogen:

“4.41. In afwijking van hetgeen hij bij dagvaarding heeft gesteld (…), stelt [verweerder] bij repliek dat een deel van de schade bestaande uit advocaatkosten toerekenbaar is aan de onrechtmatigheid van de beslissing op bezwaar van 16 april 2008. Hij vordert in dat verband vergoeding van € 7.111,50. De Gemeente voert verweer als weergegeven bij de overeenkomstige vordering in de voorbereidingsfase.

Deze vordering zal worden toegewezen op dezelfde grond als de vordering tot vergoeding van advocaatkosten in de voorbereidingsfase. De dubbele redelijkheidstoets geldt ook hier. Het is voldoende aannemelijk dat [verweerder] als gevolg van de onrechtmatige daad van de Gemeente in deze fase advocaatkosten heeft moeten maken. Weliswaar is het voor deze fase gevorderde bedrag niet rechtstreeks te herleiden tot de facturen die zijn overgelegd als productie 27 bij dagvaarding, maar op basis van die facturen, die gezien de specificatie ervan onvoldoende gemotiveerd zijn betwist, is toch voldoende aannemelijk dat [verweerder] in dit verband kosten heeft gemaakt tot het gevorderde bedrag. De vordering zal daarom worden toegewezen.”

Met betrekking tot de advocaatkosten in de bezwaarfase heeft de rechtbank overwogen:

“4.47. In afwijking van hetgeen hij bij dagvaarding heeft gesteld (…), stelt [verweerder] bij repliek dat een deel van de gevorderde advocaatkosten toerekenbaar is aan de onrechtmatigheid van het primaire besluit (14 november 2007). Hij vordert in dat verband vergoeding van € 9.333,75. De Gemeente voert verweer als weergegeven bij de overeenkomstige vordering in de voorbereidingsfase.

Deze vordering zal worden toegewezen op dezelfde grond als de vordering tot vergoeding van advocaatkosten in de voorbereidingsfase. Ook hier geldt de dubbele redelijkheidstoets. Het is voldoende aannemelijk dat [verweerder] als gevolg van de onrechtmatige daad van de Gemeente ook in deze fase advocaatkosten heeft moeten maken. Weliswaar is ook het voor deze fase gevorderde bedrag niet rechtstreeks te herleiden tot de facturen die zijn overgelegd als productie 27 bij dagvaarding, maar op basis van die facturen, die gezien de specificatie ervan onvoldoende gemotiveerd zijn betwist, is toch voldoende aannemelijk dat [verweerder] in dit verband kosten heeft gemaakt tot het gevorderde bedrag. De vordering zal daarom worden toegewezen.”

De vordering tot vernietiging van de koopovereenkomst en de daarmee samenhangende vordering tot teruglevering van de strook bosgrond heeft de rechtbank afgewezen omdat deze, naar zij oordeelde, verjaard is (rov. 4.60). De gevorderde verklaringen voor recht heeft de rechtbank afgewezen bij gebrek aan belang (rov. 4.61; zie ook rov. 4.34).

[verweerder] heeft van het vonnis van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. De gemeente heeft incidenteel hoger beroep ingesteld.

Bij eindarrest van 1 februari 2022 heeft het hof het eindvonnis van de rechtbank bekrachtigd, behalve, voor zover in cassatie van belang, voor zover het betreft de veroordeling van de gemeente tot betaling van de door de rechtbank vastgestelde schadevergoeding.12.Opnieuw rechtdoende heeft het hof de gemeente veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 85.615,76 in hoofdsom, vermeerderd met wettelijke rente over het bedrag van € 355.500 vanaf 25 april 2006 tot 17 december 2009 en met wettelijke rente over € 71.750 vanaf 17 december 2009 tot de dag van algehele voldoening, alsmede tot betaling van wettelijke rente over de door de rechtbank toegewezen notaris- en advocaatkosten met ingang van eerdere data dan door de rechtbank waren bepaald.

Het hof heeft vier tussenarresten gewezen. Daarvan is het eerste, van 5 februari 2019, het belangrijkste.13.In dit arrest heeft het hof over de voorfase als volgt overwogen (cursiveringen in origineel):

“5.3 Maatgevend voor aansprakelijkheid van de Gemeente voor het verstrekken van onjuiste of onvolledige informatie in de voorbereidingsfase is de rechtsregel die de Hoge Raad heeft geformuleerd in rechtsoverweging 3.5.1 van zijn arrest van 25 mei 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW0219, NJ 2012/340, ’s-Hertogenbosch/ […] :

‘Het gaat in deze zaak om de vraag of een gemeente onjuiste of onvolledige inlichtingen heeft gegeven aan een belanghebbende, naar aanleiding van een door deze gedaan verzoek, over de mogelijkheden die haar regelgeving – in dit geval een bestemmingsplan – die belanghebbende biedt en of die gemeente om die reden onrechtmatig heeft gehandeld jegens de belanghebbende. Het antwoord op die vraag hangt af van de omstandigheden van het geval, waaronder in de eerste plaats de inhoud van het gedane verzoek en hetgeen de gemeente daaromtrent heeft moeten begrijpen, en de aard en inhoud van de door de gemeente in antwoord daarop gegeven inlichtingen en hetgeen de belanghebbende daaromtrent heeft moeten begrijpen. Eerst indien de belanghebbende in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs erop heeft mogen vertrouwen dat hem juiste en volledige inlichtingen met een bepaalde inhoud werden gegeven, kan plaats zijn voor het oordeel dat het verstrekken van die inlichtingen, indien deze onjuist of onvolledig zijn, onrechtmatig is jegens de belanghebbende en dat de gemeente deswege jegens de belanghebbende aansprakelijk is doordat deze door die onjuiste of onvolledige inlichtingen, kort gezegd, op het verkeerde been is gezet.’

In licht licht van dit criterium is het van belang vast te stellen wat [verweerder] aan de Gemeente heeft gevraagd en wat de Gemeente uit die vraag heeft moeten begrijpen alsmede wat voor antwoorden/inlichtingen de Gemeente naar aanleiding van die vraag aan [verweerder] heeft gegeven en wat laatstgenoemde daarover heeft moeten begrijpen. [verweerder] heeft op 19 april 2005 aan B&W verzocht het perceel grond, gelegen in de hoek [c-straat] - [a-straat] in [plaats] te kwalificeren als bouwperceel ten behoeve van een woning. Daarop is op 9 augustus 2005 een negatief antwoord gekomen: metend langs de [c-straat] is het bouwperceel onvoldoende breed (geen 40 meter) en metend langs de [a-straat] is het bouwperceel onvoldoende diep (geen 25 meter). De conclusie die dan vervolgens door B&W wordt getrokken luidt dat ‘het perceel aan de hoek [c-straat] - [a-straat] te [plaats] niet kan worden gekwalificeerd als een bouwperceel waarop een woning kan worden gerealiseerd.’

Daarna hebben diverse besprekingen tussen [verweerder] en de Gemeente plaatsgevonden. Op 16 februari 2006 heeft [verweerder] een ‘verzoek tot principebesluit’ bij B&W ingediend, waarbij hij hun heeft verzocht het bouwperceel formeel aan te duiden als bouwkavel en een standpunt in te nemen over de ligging van de voorgevelrooilijn. In het kader van dit laatste verzoek heeft [verweerder] twee zienswijzen naar voren gebracht. Uitgaande van de voorgevelrooilijn aan de [c-straat] (zienswijze 1) moet het perceel grond volgens hem zonder meer als een bouwperceel worden gekwalificeerd en uitgaande van de voorgevelrooilijn aan de [a-straat] (zienswijze 2) heeft hij B&W verzocht medewerking te verlenen aan het verschuiven van deze lijn. In het eerste principebesluit (brief van 25 april 2006) hebben B&W aan [verweerder] bericht dat zijn verzoek om een principe-uitspraak te krijgen over de kwalificatie van een gedeelte van zijn grond als bouwperceel en de ligging van de voorgevelrooilijn ‘aan minutieuze bestudering is onderworpen waarbij de door u verstrekte bijlagen en alle voorgaande correspondentie zijn betrokken’. Volgens B&W zijn er in theorie twee voorgevelrooilijnen denkbaar: één parallel aan de [c-straat] en één parallel aan de [a-straat] . Vanuit het oogpunt van stedenbouw en verkeersveiligheid is het, aldus B&W, niet gewenst de eventueel nieuw te bouwen woning te oriënteren op de [c-straat] , dus blijft de oriëntatie op de [a-straat] over. B&W zijn in principe, onder voorwaarden, bereid hun medewerking te verlenen aan het verschuiven van de voorgevelrooilijn waardoor een bouwkavel ontstaat waarvoor [verweerder] een aanvraag om partiële bestemmingsplanherziening kan indienen. In reactie op dit eerste principebesluit heeft [verweerder] op 6 juni 2006 B&W verzocht om het besluit te herzien omdat het desbetreffende perceel volgens hem zowel met voorgevelrooilijn aan de [c-straat] als aan de [a-straat] op grond van het bestemmingsplan zonder meer als een bouwperceel is aan te merken. Bij brief van 13 juli 2006 (het tweede principebesluit) hebben B&W geantwoord dat de oriëntatie en de ligging van de nieuw te bouwen woning gericht moeten zijn en blijven op de [a-straat] en dat het nu en in de toekomst onwenselijk is de woning te ontsluiten op de [c-straat] , waarmee zij vasthouden aan het eerste principebesluit.

Op 2 februari 2007 heeft [verweerder] een bouwvergunning voor de bouw van een woning met oriëntatie op de [a-straat] aangevraagd, welke aanvraag is afgewezen wegens strijd met het bestemmingsplan. Op verzoek van [verweerder] hebben B&W zich – hoewel het bouwplan betrekking had op een woning met oriëntatie op de [a-straat] – uitgelaten over de mogelijkheid om een woning te bouwen gericht op de [c-straat] . Die mogelijkheid is er volgens B&W niet omdat het bouwperceel niet breed genoeg is, omdat gronden met bestemming BOPG (…) niet mogen worden meegenomen bij de bepaling van de breedte van een bouwperceel. Bij deze afwijzing hebben B&W vermeld dat slechts met een vrijstelling als bedoeld in artikel 19 lid 1 van de WRO (oud) medewerking kan worden verleend. [verweerder] heeft hierop de aanvraag ingetrokken, waarna hij op 10 oktober 2007 een vergunning voor de bouw van een woning met oriëntatie op de [c-straat] heeft ingediend.

Bij besluit van 14 november 2007 hebben B&W de bouwvergunning geweigerd omdat de te bouwen woning aan de [c-straat] gedeeltelijk is geprojecteerd op de bestemming “voorerf klasse A” (omdat de woning is georiënteerd op de [c-straat] betekent dit volgens B&W dat de ligging van de voorgevelrooilijn evenwijdig is aan de [a-straat] en dat daarmee de te bouwen woning gedeeltelijk is geprojecteerd op de bestemming ‘voorerf klasse A, bestemd voor groenaanleg) en omdat het bouwperceel niet 40 meter breed is. Dit standpunt hebben B&W in bezwaar (bij besluit van 16 april 2008) gehandhaafd, met dien verstande dat dit weigeringsbesluit alleen nog is gebaseerd op de grond dat het bouwperceel niet breed genoeg is. Nadat de rechtbank Zutphen het beroep van [verweerder] tegen dit besluit van 16 april 2008 ongegrond heeft verklaard, heeft de Afdeling op 11 november 2009 het daartoe strekkende hoger beroep van [verweerder] gegrond verklaard en de uitspraak van de rechtbank Zutphen en het besluit van 16 april 2008 vernietigd. Daarbij heeft de Afdeling kort gezegd overwogen dat er geen reden is om de gronden met de bestemming bermen, openbaar groen of plantsoen resp. gronden waarop geen gebouwen ten behoeve van de woonfunctie zijn toegelaten, van de berekening van de breedte van een bouwperceel uit te sluiten.

Uit het voorgaande volgt dat het verzoek van [verweerder] dat voorafging aan beide principebesluiten duidelijk was. [verweerder] wilde weten of hij een bouwvergunning zou kunnen krijgen op het bouwperceel, ofwel door oriëntatie van de woning naar de [c-straat] ofwel door oriëntatie van de woning naar de [a-straat] . Hierop is niet slechts door een ambtenaar van de Gemeente gereageerd, maar is door B&W een principebesluit van vier pagina’s verzonden waarin is vermeld dal het verzoek van [verweerder] ‘aan minutieuze bestudering is onderworpen waarbij de door u verstrekte bijlagen en alle voorgaande correspondentie zijn betrokken’. [verweerder] mocht er derhalve vanuit gaan dat zijn verzoek uitvoerig en zorgvuldig was bekeken, temeer daar de brief afkomstig was van B&W. Achteraf is gebleken dat de informatie in beide principebesluiten onjuist was omdat een oriëntatie richting de [c-straat] volgens de Afdeling mogelijk was en langs die weg zelfs een bouwvergunning moest worden verleend zonder dat een vrijstellingsprocedure nodig was. De in beide principebesluiten gegeven informatie is niet alleen onjuist, maar ook onvolledig. Zelfs nadat [verweerder] meermaals gemotiveerd en op juiste gronden had verzocht het eerste principebesluit te herzien, liet de Gemeente toetsing van zienswijze 1 volledig achterwege [het hof verwijst hier naar de hiervoor in 2.1 onder (x) geciteerde brief van de gemeente]. Onder deze omstandigheden mocht [verweerder] redelijkerwijs uit de standpunten van de Gemeente afleiden dat zij hem geen bouwvergunning zou verlenen voor een woning met oriëntatie op de [c-straat] en restte hem slechts nog de optie een vrijstellingsprocedure te doorlopen ten behoeve van een woning met oriëntatie op de [a-straat] , met de daarmee gepaard gaande kosten. Deze wijze van informatieverstrekking, waarbij de Gemeente bovendien in de voorbereidingsprocedure tegengestelde standpunten innam, zoals hierboven is uiteengezet onder meer ten aanzien van de breedte van het bouwperceel, acht het hof onrechtmatig, welk onrechtmatig handelen aan de Gemeente kan worden toegerekend. Door deze onjuiste en onvolledige informatie heeft de Gemeente [verweerder] op het verkeerde been gezet en hem op het spoor van een vrijstellingsprocedure voor een woning met oriëntatie op de [a-straat] gezet, terwijl hem een bouwvergunning met oriëntatie op de [c-straat] verleend had moeten worden. Het door [verweerder] gemotiveerd betwiste verweer van de Gemeente dat zij in de aan de principebesluiten voorafgaande besprekingen wel degelijk tegen [verweerder] heeft gezegd dat ook voor de bouwvergunningverlening voor een woning met een oriëntatie op de [c-straat] een vrijstelling of een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk was, maar dat zij om planologische redenen (verkeersveiligheid en stedenbouwkundige kwaliteit) hieraan geen medewerking wilde verlenen, doet niet aan het onrechtmatig handelen van de inhoud af. [verweerder] mocht immers, zoals hiervoor uiteengezet, op goede gronden op de inhoud van de (schriftelijke) principebesluiten afgaan. Bovendien is ook dat standpunt van de Gemeente onjuist, omdat het door [verweerder] ter beoordeling voorgelegde bouwplan met oriëntatie op de [c-straat] , zoals gepresenteerd in de brieven van 16 februari 2006 en 30 april 2006, niet in strijd met het bestemmingsplan was.

De Gemeente heeft ook nog betoogd dat zij niet onrechtmatig heeft gehandeld omdat zij in het kader van de verlengde besluitvorming na de uitspraak van de Afdeling van 11 november 2009 er voor had kunnen kiezen (en in wezen had moeten kiezen) het weigeringsbesluit van 14 november 2007 te handhaven op de grond dat de voorgevelrooilijn langs de [a-straat] zou worden overschreden. Dit was, aldus de Gemeente, dezelfde grond die aan de weigering van de bouwvergunning in het besluit van 14 november 2007 is genoemd, maar die B&W in hun beslissing op bezwaar van 16 april 2008 hadden laten vallen. Dit verweer van de Gemeente gaat reeds hierom niet op nu dit besluit van 16 april 2008, waarin is overwogen dat het bouwplan niet in strijd is met het bestemmingsplan, formele rechtskracht heeft gekregen, zodat de burgerlijke rechter ervan dient uit te gaan dat het bouwplan niet in strijd is met het bestemmingsplan. Dat achteraf om een andere reden de bouwvergunning alsnog geweigerd had kunnen worden, is dan niet meer relevant. Bovendien is niet komen vast te staan dat de door de Gemeente gestelde overschrijding van de voorgevelrooilijn langs de [a-straat] een grond voor weigering van de vergunning zou zijn geweest, vooral in het licht van het door B&W overgenomen advies van de commissie voor de bezwaarschriften dat onvoldoende is gemotiveerd waarom de door [verweerder] gekozen voorgevelrooilijn onjuist is of niet toegepast kan worden (…).”

Het hof heeft het alsnog in hoger beroep door de gemeente gedane beroep op verjaring ongegrond geoordeeld:

“5.7 Ook grief II is tevergeefs voorgesteld, waarin de Gemeente een beroep op verjaring heeft gedaan. Volgens de Gemeente is de verjaringstermijn van de vordering van [verweerder] tot schadevergoeding gaan lopen na het eerste principebesluit van 25 april 2006 of in ieder geval na het tweede principebesluit van 13 juli 2006. Op dat moment was [verweerder] immers bekend zowel met het bestaan van de schade als met de volgens hem daarvoor aansprakelijke persoon. Nu tussen de brief van [verweerder] van 10 juli 2013 (…) en het tweede principebesluit van 13 juli 2006 (dan wel met de aanvraag om een bouwvergunning op 2 februari 2007) meer dan vijf jaren zijn verstreken en [verweerder] de verjaring niet tijdig heeft gestuit, is de vordering van [verweerder] verjaard.

(…)

Kernvraag is wanneer [verweerder] gezegd kan worden daadwerkelijk in staat te zijn geweest een rechtsvordering tot schadevergoeding in te stellen. Naar het oordeel van het hof is dit op het moment dat de Afdeling op 11 november 2009 het besluit van B&W van 16 april 2008 vernietigde omdat het bouwplan van [verweerder] niet in strijd was met het bestemmingsplan. Eerst op het moment van de vernietiging is immers onherroepelijk komen vast te staan dat door de Gemeente (toerekenbaar) onrechtmatig is gehandeld en was [verweerder] daadwerkelijk in staat om een vordering tegen de Gemeente geldend te maken. Dit oordeel spoort ook met de in de rechtspraak ontwikkelde taakverdeling tussen enerzijds de burgerlijke rechter en anderzijds de bestuursrechter die meebrengt dat de burgerlijke rechter een vordering tot schadevergoeding, gebaseerd op onrechtmatigheid van een besluit waartegen een bestuursrechtelijke rechtsgang openstond, in beginsel slechts kan toewijzen indien en nadat de rechtsgang is gevolgd en daarbij is beslist dat het besluit onrechtmatig is (HR 28 oktober 1994, ECLI:NL:HR: 1994:ZC1506).

Ook in artikel 8:93 onder a Awb is voor dezelfde benadering gekozen. Daarin wordt artikel 3:310 BW over de verjaring bij schadevergoeding van overeenkomstige toepassing verklaard bij schadevergoedingsverzoeken uit hoofde van de in artikel 8:88 Awb genoemde oorzaken, te weten onrechtmatige besluiten én de hier aan de orde zijnde voorbereidingshandelingen (zie MvT, Kamerstukken II 2010/11, 32 621, nr. 2, p. 51 en 52) en waarbij tevens is bepaald dat de verjaringstermijn niet eerder aanvangt dan de dag na die waarop de vernietiging van het schadeveroorzakende besluit onherroepelijk is geworden. Het zou niet van een consequente wetstoepassing getuigen als de verjaringstermijn met betrekking tot handelingen die moeten worden beschouwd als voorbereidingen op de onrechtmatige besluitvorming eerder zou aanvangen dan die met betrekking tot het daarop gevolgde onrechtmatige besluit (vgl. M. Scheltema en M.W. Scheltema, Gemeenschappelijk recht, Deventer: Kluwer 2013:4.6.4.1).”

De vordering tot vergoeding van de kosten voor de ruimtelijke onderbouwing (zie hiervoor in 2.5) heeft het hof alsnog niet toewijsbaar geoordeeld. Het heeft daarover overwogen:

“5.9 Grief III gaat over de kosten voor een ruimtelijke onderbouwing van € 15.794,77 die [verweerder] heeft gemaakt in het kader van de vrijstellingsprocedure. De Gemeente huldigt het standpunt dat die kosten niet onnodig zijn gemaakt omdat [verweerder] die ruimtelijke onderbouwing hoe dan ook nodig had voor een andere vrijstelling.

Dit betoog slaagt. Op 1 juli 2010 is aan [verweerder] een andere vrijstelling verleend (ex artikel 19 lid 3 WRO (oud)) waarvoor eveneens een ruimtelijke onderbouwing noodzakelijk was. Het feit dat, zoals [verweerder] stelt, daarvoor andere en lichtere eisen gelden dan de planologische procedure waarop de Gemeente in haar principebesluiten van april en juli 2006 aanstuurde, doet daar onvoldoende aan af, mede omdat hij niet uitwerkt in hoeverre de eisen voor zijn bouwplan anders en lichter zijn. (…).”

Wat betreft de notariskosten en de advocaatkosten in de voorfase (zie hiervoor in 2.5 en 2.6) heeft het hof, kort gezegd, het oordeel van de rechtbank onderschreven. Met betrekking tot de notariskosten heeft het overwogen:

“5.10 Grief VI waarin de Gemeente bezwaar maakt tegen de toewijzing van de door [verweerder] gemaakte notariskosten van € 2.270,38 voor het leveren van een strook bosgrond langs de [a-straat] en de vestiging van erfdienstbaarheden, faalt.

Naar (ook) het oordeel van het hof mocht [verweerder] uit de mededeling in de brief van de Gemeente van 14 juli 2008 dat de verdere behandeling van de planologische procedure wordt aangehouden tot het moment dat definitief uitsluitsel kan worden gegeven over de privaatrechtelijke situatie ten aanzien van voormelde strook bosgrond redelijkerwijs afleiden dat de Gemeente de overdracht van dat stuk grond als voorwaarde had gesteld aan haar planologische medewerking aan de bouw van een woning op het perceel met oriëntatie op de [a-straat] . Zoals uiteengezet was deze informatie onjuist en heeft de Gemeente ook met liet stellen van deze voorwaarde onrechtmatig gehandeld, zodat zij gehouden is deze kosten aan [verweerder] te vergoeden.”

Met betrekking tot de door [verweerder] gevorderde vergoeding wegens een lagere verkoopprijs van het bouwperceel en het perceel [a-straat 1] aan [betrokkene 1] (zie hiervoor in 2.7), is het hof tot een ander oordeel gekomen dan de rechtbank. Het heeft daarover overwogen:

“5.12 Met grief VIII komt de Gemeente op tegen het oordeel van de rechtbank dat een bedrag van € 25.000,- als schade (te weten een lagere verkoopprijs van de woning aan de [a-straat 1] en het bouwperceel) voor vergoeding in aanmerking komt. Volgens de Gemeente ontbreekt het vereiste causaal verband tussen deze lagere verkoopprijs en het handelen van de Gemeente in de vooroverlegfase over de bouwplannen van [verweerder] .

Deze grief slaagt. Het is immers de eigen beslissing van [verweerder] geweest om niet alleen de woning aan de [a-straat 1] én het bouwperceel als ‘package deal aan [betrokkene 1] te verkopen, maar ook om de koopprijs voor de woning (uiteindelijk) nog eens met € 25.000,- te verminderen. Daaraan doet het betoog van [verweerder] dat deze verlaging van de kooprijs het gevolg is geweest van de mededeling van de zijde van de Gemeente (…) eind september 2006 dat anders dan eerder was bericht de bestemming BOPG niet mee zou tellen voor de bepaling van het bouwperceel zodat daarmee de hoop vervloog dat het perceel ook de kwalificatie bouwperceel zou krijgen, onvoldoende af. Een dergelijke mededeling noopte [verweerder] niet tot verkoop van zijn woning voor een prijs onder de marktwaarde. In zoverre komt deze schadepost gezien artikel 6:98 BW niet voor rekening van de Gemeente. Bij de behandeling van grief I in het principaal hoger beroep zal blijken dat het hof kiest voor een andere wijze van begroting van de schade dan de rechtbank en dat ook om die reden geen grond is dit door [verweerder] gevorderde bedrag toe te wijzen.”

De vordering wegens de advocaatkosten in de bezwaarfase en in de beroepsfase heeft het hof, anders dan de rechtbank (zie hiervoor in 2.9 en 2.10), niet toewijsbaar geoordeeld. Daarover heeft het overwogen:

“5.13 De grieven IX en X gaan over de advocaatkosten die [verweerder] stelt te hebben gemaakt als gevolg van de beslissing op bezwaar van 16 april 2008 respectievelijk de kosten gemaakt in de bezwaarfase zelf. Ook deze grieven slagen nu het hier kosten betreft waarvoor in artikel 8:75 Awb een exclusieve, andere rechters dan de bestuursrechter uitsluitende, en uitputtende regeling is getroffen (zie ook HR 29 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1456, NJ 2014/8).”

Met betrekking tot de door [verweerder] gevorderde vergoeding van de schade die hij stelt te hebben geleden als gevolg van het feit dat hij het perceel pas na de uitspraak van de Afdeling als bouwperceel kon verkopen door het onrechtmatige handelen van de gemeente (schade door vertraging erkenning als bouwperceel), heeft het hof als volgt overwogen:

“5.17 [verweerder] voert in grief 1 aan dat de onrechtmatige handelwijze van de Gemeente weggedacht, een spoedige verkoop van hel bouwperceel omstreeks 1 juli 2006 te verwachten viel met een opbrengst van de getaxeerde waarde van € 450.000,-. Op 17 december 2009, na beëindiging van het onrechtmatig handelen van dc Gemeente, lag geen hogere verkoopopbrengst in het verschiet dan € 180.000,- als hij het perceel op korte termijn zou willen verkopen dan wel € 300.000,- als hij voor onbepaalde tijd op een koper kon wachten. De opbrengstschade is € 150.000,- dan wel € 270.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente. Maar daarmee is, aldus [verweerder] , de kous nog niet af, want de waarde van het bouwperceel is nadien (te weten na 17 december 2009) verder gedaald tot de waarde van tuin- of bosgrond omdat voor dit bouwperceel na het bestemmingsplan Wilhelminapark/Palisiumpark (op 3 november 2011 heeft de Gemeente het ontwerp ervan ter visie gelegd) niet langer een bouwmogelijkheid was opgenomen. Ook die schade dient de Gemeente te vergoeden, aldus [verweerder] .

(…)

Het hof oordeelt als volgt. Als gevolg van het eerste onrechtmatige principe-besluit van de Gemeente van 25 april 2006, kreeg [verweerder] te maken met een vertraging in het kunnen uitvoeren van zijn bouwplannen. Door het nemen van dit besluit en de daarop volgende hiermee samenhangende besluiten heeft de Gemeente onrechtmatig gehandeld en is zij meteen in verzuim geraakt (art. 6:83 sub b BW), zodat de schadevergoedingsvordering ook meteen rentedragend is geworden. [verweerder] heeft aangevoerd dat hij het perceel in 2007-2008 had kunnen verkopen voor € 450.000 dan wel voor € 400.000,- (…), maar dat deze verkoop geen doorgang had gevonden vanwege de onrechtmatige besluiten van de Gemeente. Aan de onrechtmatige toestand is een einde gekomen door het alsnog verlenen van een bouwvergunning op 17 december 2009: op dat moment kon [verweerder] zijn bouwplan (op basis van zijn bouwaanvraag van 10 oktober 2007) uitvoeren.

De door de grief aan het hof voorgelegde vraag betreft een complexe kwestie van schadebegroting, vooral omdat de onrechtmatige daad van de Gemeente een langere periode heeft voortgeduurd en de waarde van vastgoed in het algemeen, en ook van het bouwperceel, over de jaren heeft gefluctueerd, zeker in de relevante periode waarin de vastgoedcrisis heftige schokken in waarde heeft veroorzaakt. Het hof dient daarom bij de schadebegroting een aantal keuzes te maken, die ten doel hebben dat de schade wordt vastgesteld op basis van zo objectiefmogelijk te maken factoren.

Toen B&W op 25 april 2006 aan [verweerder] meedeelden dat zijn bouwplannen niet realiseerbaar waren, daalde de waarde van het bouwperceel, omdat het bouwplan dat rechtens realiseerbaar was niet door de Gemeente zou worden vergund. Door de eisen die B&W stelden aan medewerking aan een vrijstellingsprocedure, met name de eis dat het bouwperceel met de daarop te bouwen woning maximaal € 200.000,- vrij op naam mocht opbrengen, was in feite ieder bouwplan illusoir geworden. Een taxatie maakt inzichtelijk met welk bedrag de waarde daalde. Zou deze waardedaling definitief zijn geweest, dan zou dat de schade van [verweerder] zijn geweest en zou daarover wettelijke rente worden gekweekt. Op 17 december 2009 is aan de onrechtmatige toestand een einde gekomen, doordat B&W alsnog de aangevraagde bouwvergunning hebben verleend. Het op dat moment voor [verweerder] beschikbare schadebedrag (het waardeverschil op 25 april 2006, vermeerderd met wettelijke rente) werd daarom verminderd met de waardevermeerdering die door de vergunningverlening ontstond, te weten het waardeverschil tussen een bouwperceel zonder enige bouwmogelijkheid en een bouwperceel met het door B&W vergunde bouwplan. Het hof zal uitgaan van het vergunde bouwplan, omdat dit bouwplan ook volgens [verweerder] het maximaal haalbare bouwplan was, dat zonder vrijstellingsprocedure zou kunnen worden gerealiseerd.

Op de peildatum 17 december 2009 dient van het rentedragende schadebedrag deze waardevermeerdering in mindering te worden gebracht afgetrokken, waarna het verschil weer verder rentedragend wordt.

In deze benadering gaat het hof eraan voorbij dat het bouwperceel op enig of meerdere momenten “onverkoopbaar” zou zijn geweest, zoals [verweerder] meermalen heeft gesteld. Onverkoopbaar is een relatief begrip: als de verkoper maar genoeg met de prijs zakt, zal er een geïnteresseerde koper te vinden zijn. Die lage waarde wordt daarom dan ook gebruikt voor de vaststelling van de schade van [verweerder] . Verder is de vastgoedcrisis tot een einde gekomen en zijn de prijzen van vastgoed weer geheel of gedeeltelijk teruggekomen op het peil van voor de crisis. Voor zover [verweerder] daarvan niet kan profiteren, omdat het bestemmingsplan Wilhelminapark-Palisiumpark of het bestemmingsplan [plaats] (…) verhindert dat een woning wordt gebouwd op het bouwperceel, zal [verweerder] zijn schade vergoed dienen te krijgen door het (verder) vervolgen van de planschadeprocedure. Het hof oordeelt dat deze – overigens nog niet onaantastbaar geworden – bestemmingswijziging niet meer kan worden gezien als een gevolg, zoals bedoeld in artikel 6:98 BW, van de onrechtmatige daden van de Gemeente in de periode van 2006 tot en met 2009. De andersluidende stelling van [verweerder] (…) wordt verworpen. Voor het bepalen van de door [verweerder] geleden schade dient derhalve de marktwaarde van het bouwperceel ten tijde van het onrechtmatige principebesluit van 25 april 2006 vergeleken te worden met de waarde ervan op 17 december 2009, de datum waarop aan de onrechtmatigheid een einde kwam.

Het hof ziet dan ook aanleiding een taxatie van het bouwperceel op beide momenten te laten uitbrengen door een of meer door het hof te benoemen deskundigen. Aan de deskundige(n) zal de vraag voorgelegd worden hoeveel het bouwperceel op of omstreeks 25 april 2006 (datum onrechtmatig principebesluit) resp. op of omstreeks 17 december 2009 (datum einde onrechtmatigheid) zou hebben opgeleverd.”

In verband met de vertraging van de erkenning van het perceel als bouwperceel door het onrechtmatige handelen van de gemeente heeft [verweerder] in hoger beroep alsnog vergoeding gevorderd van de extra hypotheeklasten die hij daardoor heeft moeten betalen (rov. 5.17, laatste alinea, van het eerste tussenarrest). Die vordering heeft het hof niet toewijsbaar geoordeeld met de volgende overwegingen:

“5.21 (…) Ten gevolge van de fixering van de vertragingsschade bij betaling van een geldsom is er geen mogelijkheid apart begrote hypotheeklasten toe te wijzen. De door [verweerder] gemaakte begroting van de hypotheeklasten is daarnaast onaannemelijk, nu hij het bouwperceel heeft aangekocht als bosperceel en zonder toelichting, die echter ontbreekt, niet verklaarbaar is dat daarop een hypotheek rust van € 1.031.513,-, althans dat de volledige rentelasten van dat geleende bedrag aan het bouwperceel moeten worden toegerekend, zoals volgt uit het advies van [de deskundige] van 11 augustus 2016.

(…).”

De volgende drie tussenarresten van het hof hebben betrekking op het vragen van het in rov. 5.20 van het eerste tussenarrest genoemde deskundigenbericht. In haar antwoordmemorie na aanvullend deskundigenbericht heeft de gemeente het hof verzocht om terug komen van zijn oordeel in rov. 5.19 van zijn eerste tussenarrest over de wijze waarop in deze zaak de schade moet worden begroot, omdat aan [verweerder] in verband met een 2017 geïnitieerde bestemmingsplanwijziging ‘ [plaats] ’ een onherroepelijke planschadevergoeding van € 350.000 is toegekend in verband met het verlies van de mogelijkheid om op het bouwperceel te bouwen, die mogelijkheid daarna tóch is gehandhaafd en [verweerder] vervolgens het perceel heeft verkocht en geleverd in juli 2021 voor € 330.000. Volgens de gemeente zal [verweerder] ‘overgecompenseerd’ worden als hij ook een vergoeding zou krijgen voor de waardedaling van het perceel in de periode 2006-2009.14.

Het hof heeft in zijn eindarrest een korting van 20% toegepast op de taxaties van de deskundige. Het heeft het hiervoor in 2.22 genoemde betoog van de gemeente verworpen. Het hof heeft overwogen:

“2.3 (…)

De referentieobjecten die de deskundige in zijn rapport van 12 mei 2020 heeft gebruikt ter bepaling van de marktwaarde van het bouwperceel in 2006 en in 2009 (waarbij hij een afslag van circa 20% van de waarde uit 2006 voor 2009 heeft toegepast) gaan in het merendeel van de gevallen uit van een groter bouwvolume, wat volgens het hof meer gewicht in de schaal legt dan het aantal m2. De referentieobjecten zijn echter niet zodanig afwijkend dat zij niet door de deskundige als vergelijking voor de marktwaarde van het bouwperceel van [verweerder] mogen worden gebruikt. Het hof zal aan de hand van de referentieobjecten schattenderwijs zélf een correctie van 20% op de door deskundige aan het bouwperceel toegekende waarde van € 450.000 in 2006 toepassen. Aan deze praktische benadering geeft het hof de voorkeur boven wederom een nader onderzoek door de deskundige, mede gelet op het feit dat deze procedure al lange tijd loopt en er mogelijk (en kennelijk) geen andere vergelijkingsobjecten zijn te vinden. Geen van partijen heeft in ieder geval andere (mogelijke) vergelijkingsobjecten aangedragen.

Dit betekent dat het hof ervan uitgaat dat de onderhandse verkoopwaarde van het bouwperceel mét vergunning op de peildatum 25 april 2006 € 360.000 (80% van € 450.000) zou hebben bedragen (en zonder vergunning blijft de waarde € 4.500). De onderhandse verkoopwaarde van het bouwperceel mét vergunning op de peildatum 17 december 2009 bedraagt dan € 288.000 (80% van € 360.000) (en zonder vergunning blijft de waarde € 4.250). De schade die [verweerder] heeft geleden door het onrechtmatig handelen van de Gemeente (te weten de waardevermindering van het bouwperceel 2006- 2009) bedraagt dus € 71.750, te weten € 355.500 (€ 360.000- €4.500; situatie 2006) -/- € 283.750 (€ 288.000- € 4.250; situatie 2009). Zoals in het tussenarrest van 5 februari 2019 is overwogen (rov. 5.18) is de schadevergoedingsvordering als gevolg van het eerste onrechtmatige besluit van de Gemeente van 25 april 2006 meteen rentedragend geworden (voor het bedrag van € 355.500). Zoals vervolgens in het tussenarrest is overwogen (rov. 5.19) dient op de peildatum 17 december 2019 van dit rentedragende schadebedrag de waardevermeerdering die door de vergunningverlening ontstond in mindering te worden gebracht. De rentedragende vordering bedraagt vanaf peildatum 17 december 2009 daarom € 71.750.

(…)

In deze procedure gaat het om de vraag welke schade [verweerder] vergoed dient te krijgen als gevolg van het onrechtmatig handelen van de Gemeente. Dat onrechtmatig handelen bestaat hieruit dat de Gemeente [verweerder] onjuist en onvolledig heeft voorgelicht over de mogelijkheden voor het verkrijgen van een bouwvergunning voor zijn bouwperceel en daartoe op 25 april 2006 een (naderhand gebleken) onrechtmatig besluit nam. Aan dit onrechtmatig handelen kwam een einde op 17 december 2009 toen de Gemeente [verweerder] alsnog een (reguliere) vergunning voor het bouwen van een woning op zijn bouwperceel verleende en hij zijn bouwplan kon uitvoeren. De schade wordt, zoals uiteengezet, gevormd door de waardevermindering van het bouwperceel in de periode 2006-2009.

Wat zich nadien (te weten na 17 december 2009) heeft afgespeeld – 1) eerst wel en daarna geen bouwmogelijkheid ten gevolge van de vaststelling van een geluidscontour en daarna weer wel door vernietiging van die geluidscontour en 2) eerst planschadevergoeding in natura en daarna een planschadevergoeding in geld van € 350.000 – is voor de schadebepaling in deze procedure niet van belang. De Gemeente heeft naar het oordeel van het hof onvoldoende toegelicht waarom het redelijk in de zin van artikel 6:100 BW zou zijn om het voordeel dat [verweerder] volgens de Gemeente heeft gehad door, wat zij noemt, een voor haar ‘uiterst ongelukkig verloop van de verschillende bestuursrechtelijke procedures’ in 2019 en 2021, toe te rekenen aan de onrechtmatige gedragingen van de Gemeente in de periode van 2006 tot 2009. Deze beslissing is in lijn met die van het hof in rechtsoverweging 5.20 van het tussenarrest van 5 februari 2019 waarin het heeft beslist dat waardedalingen van het bosperceel (ten nadele van [verweerder] ) ten gevolge van bestemmingswijzigingen na 2009 niet meer in causaal verband staan als bedoeld in artikel 6:98 BW met de onrechtmatige gedragingen van de Gemeente in de periode van 2006 tot en met 2009. Bovendien is de juridische grondslag voor de vergoeding van planschade een andere (te weten schadevergoeding uit hoofde van rechtmatig handelen van de Gemeente) dan die in deze procedure aan de orde is. Daarnaast kan de verkoopprijs van € 330.000 in 2021, zonder nadere toelichting die ontbreekt, niet zonder meer als vergelijkingsmaatstaf voor de marktwaarden in 2006 en 2009 dienen.”

De gemeente heeft tijdig cassatieberoep ingesteld tegen de arresten van het hof.15.[verweerder] heeft bij verweerschrift verzocht het beroep te verwerpen en incidenteel cassatieberoep ingesteld. De gemeente heeft bij verweerschrift verzocht dat beroep te verwerpen. Partijen hebben hun standpunten schriftelijk doen toelichten. De gemeente heeft gerepliceerd, [verweerder] heeft gedupliceerd.

Het middel in het incidentele beroep bevat vijf onderdelen.51.Het vijfde onderdeel is ingesteld onder de voorwaarde dat één van de in onderdeel 3 van het principaal cassatieberoep opgenomen klachten (t.a.v. de schadebegroting) slaagt. Uit het voorgaande volgt dat deze voorwaarde is vervuld.

Onderdeel 1 is gericht tegen rov. 5.9 van het eerste tussenarrest, waarin het hof de door [verweerder] gevorderde kosten voor een ruimtelijke onderbouwing alsnog heeft afgewezen.

Onderdeel 2 keert zich tegen het oordeel in rov. 5.13 van het eerste tussenarrest, dat de advocaatkosten die [verweerder] stelt te hebben gemaakt als gevolg van het besluit op bezwaar en eerder in de bezwaarprocedure, niet toewijsbaar zijn.

Onderdeel 3 is gericht tegen rov. 5.21 van het eerste tussenarrest, waarin de door [verweerder] gevorderde hypotheeklasten zijn afgewezen.

Onderdeel 4 komt op tegen de door het hof in rov. 2.3 van het eindarrest toegepaste correctie van 20% op de door de deskundige aan het perceel toegekende waarde in 2006.

Onderdeel 5 bestrijdt rov. 5.20 van het eerste tussenarrest. Het klaagt dat het oordeel van het hof dat de in die rechtsoverweging vermelde bestemmingswijziging niet meer kan worden gezien als een gevolg als bedoeld in art. 6:98 BW van de onrechtmatige daden van de gemeente in de periode 2006 tot en met 2009, blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting dan wel zonder nadere motivering onbegrijpelijk is.

Onderdeel 1; kosten voor een ruimtelijke onderbouwing

Het hof heeft in rov. 5.9 geoordeeld dat het betoog van de gemeente gegrond is dat de kosten voor een ruimtelijke onderbouwing van € 15.794,77, die [verweerder] heeft gemaakt in het kader van de vrijstellingsprocedure, niet onnodig zijn gemaakt omdat hij die ruimtelijke onderbouwing hoe dan ook nodig had voor een andere vrijstelling. Het hof overweegt dat op 1 juli 2010 aan [verweerder] een andere vrijstelling is verleend – ex art. 19 lid 3 WRO (oud) – waarvoor eveneens een ruimtelijke onderbouwing noodzakelijk was. Het door [verweerder] gestelde feit dat voor die vrijstelling andere en lichtere eisen gelden dan voor de planologische procedure waarop de gemeente in haar principebesluiten van april en juli 2006 aanstuurde, doet daaraan naar het oordeel van het hof onvoldoende af, ook omdat [verweerder] niet uitwerkt in hoeverre de eisen voor zijn bouwplan anders en lichter zijn.

Tegen dit oordeel komt onderdeel 1 op.

Subonderdeel 1.1 klaagt dat het hof met dit oordeel heeft miskend dat in verband met een beroep op art. 19 lid 3 WRO (oud) geen ruimtelijke onderbouwing is vereist. Uit de tekst van art. 19 leden 1 en 3 WRO (oud) in samenhang gelezen met art. 19a en 20 Besluit op de ruimtelijke ordening 1985 (oud) volgt reeds dat een goede ruimtelijke onderbouwing slechts is vereist bij toepassing van lid 1 van art. 19 WRO (oud).

Subonderdeel 1.2 klaagt dat het hof zijn beslissing althans onvoldoende begrijpelijk heeft gemotiveerd in het licht van de essentiële stelling van [verweerder] dat voor het verkrijgen van een vrijstelling op grond van art. 19 lid 3 WRO (oud) andere en lichtere eisen gelden dan de planologische procedure op grond van art. 19 lid 1 WRO (oud) waar de gemeente in haar eerste en tweede principebesluit op aanstuurde. Gegrondbevinding van die stelling zou ertoe leiden dat de overweging van het hof dat [verweerder] de onderbouwing hoe dan ook nodig zou hebben gehad, niet juist kan zijn. De overweging van het hof dat [verweerder] niet zou hebben uitgewerkt in hoeverre de eisen voor zijn bouwplan anders en lichter zijn, is zonder nadere motivering onbegrijpelijk. Niet alleen heeft het hof met die overweging miskend dat de stelling van [verweerder] mede is gebaseerd op een uitleg van art. 19 leden 1 en 3 WRO (oud) en aldus ten minste mede juridisch van aard is (zie ook subonderdeel 1.1), maar de overweging van het hof is ook onbegrijpelijk, omdat [verweerder] heeft gewezen op de in hoger beroep overgelegde ruimtelijke onderbouwing die was opgesteld voor de vrijstelling op grond van art. 19 lid 1 WRO (oud), waarop de gemeente had aangestuurd.

Subonderdeel 1.3 klaagt dat het oordeel van het hof onbegrijpelijk is in het licht van de omstandigheid dat [verweerder] in het geheel geen ruimtelijke onderbouwing nodig had. Dat blijkt volgens het subonderdeel uit de essentiële stellingen van [verweerder] (1) dat hij het perceel medio 2006 had kunnen verkopen aan [betrokkene 1] of een ander zonder dat een vrijstelling zou zijn verleend en dus zonder dat een ruimtelijke onderbouwing zou zijn afgegeven en (2) dat hij onnodig kosten heeft gemaakt voor een vrijstellingsprocedure omdat zijn doel was om de bevestiging te krijgen dat er sprake was van een bouwperceel. Dat het hof bij de schadeberekening van het uitgangspunt is uitgegaan dat er geen noodzaak bestond tot het opstellen van een ruimtelijke onderbouwing volgt uit de omstandigheid dat het hof blijkens rov. 1.1 van het derde tussenarrest is uitgegaan van de maximale invulling van de bouwmogelijkheden op het perceel zonder vrijstelling. Uit het vierde tussenarrest en het eindarrest blijkt dat het hof die wijze van schadeberekening heeft gehandhaafd. Mede in het licht daarvan is het dan onbegrijpelijk om bij de beantwoording van de vraag of de voor het opstellen van de ruimtelijke onderbouwing gemaakte kosten voor vergoeding in aanmerking komen, aan te nemen dat die onderbouwing hoe dan ook nodig zou zijn, aldus het subonderdeel.

Subonderdelen 1.4 tot en met 1.6 bouwen voort op de voorgaande subonderdelen en bevatten geen klachten, zodat zij geen bespreking behoeven.

Art. 19 lid 1 WRO (oud) bepaalde dat de gemeenteraad ten behoeve van de verwezenlijking van een project vrijstelling kan verlenen van het geldende bestemmingsplan, mits dat project is voorzien van een goede ruimtelijke onderbouwing en vooraf van gedeputeerde staten de verklaring is ontvangen dat zij tegen het verlenen van een vrijstelling geen bezwaar hebben. Art. 19 lid 2 WRO (oud) bepaalde dat burgemeester en wethouders vrijstelling kunnen verlenen van het bestemmingsplan in door gedeputeerde staten aangegeven categorieën van gevallen. Hetgeen met betrekking tot een goede ruimtelijke onderbouwing was bepaald in art. 19 lid 1 WRO (oud), was van overeenkomstige toepassing bij art. 19 lid 2 WRO (oud). Het derde lid bepaalde dat burgemeester en wethouders eveneens vrijstelling kunnen verlenen van het bestemmingsplan in bij algemene maatregel van bestuur aan te geven gevallen. Dit artikellid stelde niet de eis van een goede ruimtelijke onderbouwing. In de toelichting op art. 19 WRO (oud) is over de daarin opgenomen categorieën van vrijstellingen opgemerkt:

“De vrijstellingen die in de huidige WRO zijn verdeeld over de artikelen 18, 18a en 19, worden in één artikel samengevoegd, te weten in artikel 19. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen vrijstellingen die volgens een zware procedure tot stand komen (artikel 19, eerste lid) en vrijstellingen die volgens een lichte procedure tot stand komen (artikel 19, tweede en derde lid)

(…)

De lichte procedure (artikel 19, tweede en derde lid) betreft de verlening van vrijstellingen van het bestemmingsplan waarbij burgemeester en wethouders bevoegd gezag zijn en waarvoor in beginsel geen toezicht van gedeputeerde staten en geen advisering door de inspecteur van de ruimtelijke ordening noodzakelijk zijn. (…) Wel is in het tweede lid geregeld dat de gevallen waarop de vrijstelling van het bestemmingsplan betrekking heeft, voorzien moeten zijn van een goede ruimtelijke onderbouwing. Dit is nodig gevonden, omdat het in het tweede lid ook kan gaan om gevallen die niet als «kruimels» zijn te beschouwen, maar die een grotere uitstraling hebben op de kwaliteit van de leefomgeving. Het betekent dat een gemeente zal moeten aangeven dat de voorgenomen activiteit past in de door de gemeente gewenste ruimtelijke ontwikkeling van het gebied. (…)

Artikel 19, derde lid, betreft de tweede categorie van vrijstellingen die volgens de lichte procedure tot stand kunnen komen. Deze gevallen zullen in het Bro in een lijst worden opgesomd en zijn daarmee in het hele land onverkort van toepassing. De daarvoor noodzakelijke wijziging van het Bro wordt binnenkort in procedure gebracht en zal gelijktijdig met het onderhavige wetsvoorstel in werking treden. Deze lijst is door deskundigen van provincie, VNG en rijk gezamenlijk opgesteld. Het gaat daarbij – kort gezegd – om vrijstellingen ten behoeve van uitbreidingen van of aan of bijgebouwen bij hoofdgebouwen en bedrijfsgebouwen, ten behoeve van gebouwen voor openbare nutsvoorzieningen, ten behoeve van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, alsmede om vrijstellingen ten behoeve van de bouw van (kleine) kassen. Deze vrijstellingen zullen in het te wijzigen Bro nadrukkelijk worden gebonden aan maximale (oppervlakte)maten; waar nodig is daarbij onderscheid gemaakt tussen vrijstellingen binnen en buiten de bebouwde kom.”52.

Zoals ook volgt uit deze toelichting, heeft het derde lid betrekking op de vrijstelling voor wat wel genoemd wordt de ‘kruimelgevallen’.53.Uit het voorgaande volgt dat voor het verlenen van een vrijstelling op grond van art. 19 lid 3 WRO (oud) een ruimtelijke onderbouwing niet noodzakelijk was, zoals de gemeente ook erkent in de namens haar gegeven schriftelijke toelichting.54.Het oordeel van het hof in rov. 5.9 dat die onderbouwing noodzakelijk was, is dus onjuist. Dat wordt niet anders door het feit dat de gemeente ook bij art. 19 lid 3 WRO (oud) kon vragen om zo’n onderbouwing, zoals de gemeente in cassatie aanvoert.55.Het oordeel van het hof berust immers niet op het bestaan van die mogelijkheid, laat staan op het feit dat de gemeente in dit geval van die mogelijkheid gebruik heeft gemaakt en heeft kúnnen maken. Niet blijkt ook dat de gemeente dit feit heeft aangevoerd. De klacht in subonderdeel 1.1 slaagt dus.56.

Subonderdeel 1.2 is subsidiair aangevoerd en behoeft gelet op het slagen van subonderdeel 1.1 geen behandeling. Het bevat in wezen overigens niet meer dan een herhaling van de klacht van subonderdeel 1.1.

Gelet op het slagen van subonderdeel 1.1 heeft [verweerder] geen belang bij subonderdeel 1.3. Dat subonderdeel behoeft daarom geen behandeling. Overigens is dat subonderdeel gegrond. Zoals het hof in rov. 5.17 vaststelt, heeft [verweerder] aangevoerd dat hij het perceel zonder het onrechtmatig handelen van de gemeente omstreeks 1 juli 2006 zou hebben verkocht. In dat geval zou hij niet om de vrijstelling ex art. 19 lid 3 WRO (oud) hebben behoeven te vragen. Zonder op deze grondslag van de vordering van [verweerder] in te gaan – wat het, zoals hiervoor in 3.20 al gezegd, niet heeft gedaan –, kon het hof derhalve niet oordelen dat [verweerder] de kosten van een ruimtelijke onderbouwing toch had moeten maken met het oog op die vrijstelling.

Onderdeel 2: advocaatkosten in de bezwaarfase en als gevolg van de beslissing op bezwaar

Onderdeel 2 bestrijdt het oordeel van het hof in rov. 5.13 van het eerste tussenarrest dat de door de gemeente gerichte grieven tegen de toewijzing van de door [verweerder] gevorderde advocaatkosten in verband met de onrechtmatigheid van de beslissing op bezwaar en de onrechtmatigheid van het primaire besluit slagen, nu het hier kosten betreft waarvoor art. 8:75 Awb een exclusieve, andere rechters dan de bestuursrechter uitsluitende, en uitputtende regeling is getroffen.

Subonderdeel 2.1 voert aan dat als het hof heeft bedoeld te beslissen dat alle advocaatkosten die zijn gemaakt gedurende of na afloop van de bezwaarfase niet voor vergoeding in aanmerking kunnen komen in de onderhavige procedure, die beslissing onjuist is, omdat slechts die kosten die samenhangen met een bestuursrechtelijke procedure kunnen worden begrepen onder de kosten waarvoor art. 8:75 Awb een exclusieve en uitputtende regeling heeft getroffen. Het hof heeft volgens het subonderdeel ten onrechte niet onderzocht of de kosten waarvan [verweerder] vergoeding heeft gevorderd in de onderhavige procedure samenhangen met de bezwaarfase.

Subonderdeel 2.2 betoogt dat als het hof wel is uitgegaan van een juiste rechtsopvatting, zijn beslissing zonder nadere motivering onbegrijpelijk is voor zover het de vergoeding van de door [verweerder] gemaakte advocaatkosten als gevolg van de beslissing op bezwaar betreft, omdat het hof niet is ingegaan op de essentiële stelling van [verweerder] dat het bij de kosten waarvan vergoeding is gevorderd niet gaat om kosten die betrekking hadden op de bestuursrechtelijke procedures. [verweerder] heeft er in dat verband expliciet op gewezen dat de kosten die betrekking hebben op de bestuursrechtelijke procedures uit de overgelegde declaraties zijn weggestreept, zodat de beslissing van het hof volgens het subonderdeel onbegrijpelijk is.

Subonderdeel 2.3 bouwt voort op de voorgaande subonderdelen en bevat geen klacht, zodat het geen bespreking behoeft.

Op grond van art. 8:75 lid 1 Awb is de bestuursrechter bij uitsluiting bevoegd een partij te veroordelen in de kosten die een andere partij redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het bezwaar tegen een besluit en het beroep bij de bestuursrechter. Over deze bepaling heeft de Hoge Raad in zijn arrest waarnaar het hof in rov. 5.13 verwijst overwogen:

“5.3 (…) Met deze bepaling is beoogd het oordeel omtrent de vergoeding van deze kosten bij uitsluiting op te dragen aan de bestuursrechter (vgl. Kamerstukken II 1991-1992, 22 495, nr. 3, p. 154 en Kamerstukken II 1999/2000, 27 024, nr. 3, p. 1-2 en 7-8). De burgerlijke rechter dient daarom de eiser die vergoeding van de kosten van een bestuursrechtelijke bezwaar- of beroepsprocedure vordert, in beginsel niet-ontvankelijk te verklaren, ook als die vordering gegrond is op onrechtmatige daad. Daarbij verdient opmerking dat de bestuursrechter op grond van art. 2 lid 3 Besluit proceskosten bestuursrecht “in bijzondere gevallen” een hogere dan een forfaitaire vergoeding van die kosten kan toekennen, en dat daarvoor onder meer aanleiding kan bestaan indien het bestuursorgaan tegen beter weten in een onjuist standpunt heeft gehandhaafd (vgl. ABRvS 27 november 2008, ECLI:NL:RVS:2008:BQ3715; CRvB 3 december 2010, ECLI:NL:CRVB:2010:BO6358; en HR 14 september 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV8952, BNB 2012/301). Voor aanvullende rechtsbescherming door de burgerlijke rechter ter zake van een vergoeding voor kosten van bezwaar of beroep is dan ook geen plaats, tenzij het een aanspraak betreft die de belanghebbende redelijkerwijs niet op de voet van art. 8:75 Awb aan de bestuursrechter (dan wel op de voet van art. 7:15 Awb aan het bestuursorgaan) heeft kunnen voorleggen.”57.

Subonderdeel 2.1 mist feitelijke grondslag in het arrest van het hof. In rov. 5.13 staat niet te lezen dat het hof uitgaat van de opvatting die het subonderdeel noemt.

Ook subonderdeel 2.2 kan niet tot cassatie leiden. De door het hof in rov. 5.13 genoemde grieven IX en X van de gemeente keerden zich tegen het oordeel van de rechtbank in rov. 4.42 en 4.48 van haar eindvonnis dat de door [verweerder] gevorderde advocaatkosten in de bezwaar- en beroepsfase toewijsbaar zijn (zie hiervoor in 2.9 en 2.10). De gemeente heeft aangevoerd dat de rechtbank deze kosten, gelet op art. 8:75 Awb, ten onrechte toewijsbaar heeft geoordeeld. Die grieven waren voor beide fases als zodanig zonder meer gegrond, omdat de rechtbank in het geheel niet op die bepaling is ingegaan bij haar oordeel.

Volgens het subonderdeel had het hof echter bij zijn oordeel moeten ingaan op de stelling van [verweerder] bij memorie van antwoord in het incidenteel appel dat de gevorderde kosten geen betrekking hebben op de bestuursrechtelijke procedures en dat de uren die met betrekking tot de bestuursrechtelijke procedures gemaakt zijn, uit de als productie 133 bij memorie van grieven (en productie 27 bij de dagvaarding) overgelegde declaraties zijn weggestreept en derhalve niet worden gevorderd.58.

Dat valt echter niet in te zien. Zoals de rechtbank al in genoemde rechtsoverwegingen heeft overwogen, heeft [verweerder] de door hem op dit punt gevorderde kosten in het geheel niet toegelicht (maar heeft de rechtbank ze toch toegewezen). [verweerder] heeft volstaan met overlegging van alle facturen van zijn advocaat over de gehele periode oktober 2006-januari 2010 (productie 27 bij de inleidende dagvaarding), zonder duidelijk te maken welke kosten of uren die daarop staan vermeld, door hem op welke grond werden gevorderd bij de door hem genoemde bedragen, die de rechtbank in rov. 4.42 en 4.48 van haar eindvonnis toewijsbaar heeft geoordeeld en heeft toegewezen. Ook in hoger beroep heeft [verweerder] die duidelijkheid niet gegeven, althans niet op de in het subonderdeel genoemde plaats. Waaruit blijkt dat de gevorderde kosten geen betrekking hebben op de bestuursrechtelijke procedures, waarop die kosten zien en waaruit die kosten zijn samengesteld, is daardoor geheel onduidelijk gebleven. Wat betreft ‘productie 133 bij memorie van grieven’ waarnaar wordt verwezen, geldt dat deze niet bestaat. Vermoedelijk is bedoeld productie 136 bij memorie van antwoord in het incidenteel appel, waarbij productie 27 bij de inleidende dagvaarding opnieuw is overgelegd.59.Als al gezegd wordt uit die productie in het geheel niet duidelijk welke kosten of uren op welke grond worden gevorderd en welke daarvan zijn begrepen in de gevorderde bedragen. Het enige dat daaruit blijkt, is dat sommige uren daarvan zijn doorgehaald. Een toelichting of verduidelijking ontbreekt, althans wordt in het middel niet genoemd.60.Het gaat dus om het spreekwoordelijke ‘zoekplaatje’. Aan de in het subonderdeel genoemde stelling kon het hof daarom zonder motivering voorbijgaan, als zijnde niet naar behoren toegelicht en onderbouwd.

Onderdeel 3; hypotheeklasten

Zoals het hof aan het slot van rov. 5.17 van zijn eerste tussenarrest vaststelt, heeft [verweerder] in hoger beroep een nieuwe schadepost gesteld. Hij heeft aangevoerd dat in de hypothetische situatie waarin hij het perceel medio 2006 had kunnen verkopen als bouwperceel, hij met de verkoopopbrengst, die volgens hem € 450.000 zou zijn geweest, voor een deel zijn hypothecaire leningen had afgelost, tot zekerheid waarvan het perceel hypothecair was verbonden. Door een deskundige is berekend dat [verweerder] in de periode van 1 juli 2006 tot en met 30 juni 2016 een bedrag van € 155.719,- exclusief btw is kwijt geweest aan onnodig betaalde hypotheeklasten. Deze vordering heeft het hof in rov. 5.21 van het eerste tussenarrest afgewezen op twee gronden. Het hof oordeelt ten eerste dat het vanwege ‘de fixering van de vertragingsschade bij betaling van een geldsom’ niet mogelijk is apart begrote hypotheeklasten toe te wijzen. Ten tweede oordeelt het hof dat de door [verweerder] gemaakte begroting van de hypotheeklasten onaannemelijk is, nu hij het perceel heeft aangekocht als bosperceel en zonder toelichting niet verklaarbaar is dat daarop een hypotheek rust van € 1.031.513,-, dan wel dat de volledige rentelasten van dat geleende bedrag aan het bouwperceel moeten worden toegerekend, zoals volgt uit het door [verweerder] overgelegde advies van de deskundige.

Onderdeel 3 komt op tegen deze oordelen. Subonderdeel 3.1 klaagt dat dit oordeel blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting, mede in het licht van het uitgangspunt bij de bepaling van de schadevergoeding dat de gelaedeerde zoveel mogelijk in de positie moet worden gebracht waarin het schadeveroorzakende feit zich niet heeft voorgedaan. Het hof heeft volgens het subonderdeel miskend dat de schade als gevolg van de betaalde hypotheeklasten niet is geleden als gevolg van het gemis van een geldbedrag gedurende een bepaalde periode, maar ten gevolge van een betalingsverplichting die rechtstreeks was verbonden met de eigendom van het bouwperceel en die is doorgelopen als gevolg van de onrechtmatige daad van de gemeente die erin resulteerde dat de verkoop van het bouwperceel geen doorgang vond. Door geheel te abstraheren van de daadwerkelijk betaalde hypotheekrente en aansluiting te zoeken bij een gefixeerde wijze van schadeberekening vanwege de te late betaling van een schadevergoeding, heeft het hof volgens het subonderdeel ten onrechte geen acht geslagen op de daadwerkelijk betaalde hypotheekbedragen bij de vaststelling van de schade van [verweerder] .

Subonderdeel 3.2 klaagt dat de beslissing van het hof over de onaannemelijkheid van de door [verweerder] gemaakte begroting van de hypotheeklasten onjuist dan wel onbegrijpelijk is. Volgens het subonderdeel heeft het hof niet toegelicht waarom niet een deel van de door [verweerder] op basis van het door hem overgelegde deskundigenadvies aangevoerde hypotheeklasten wel aan het bouwperceel moet worden toegerekend, terwijl de redenering van het hof dat niet uitsluit. Bovendien is het hof ten onrechte – zonder motivering – voorbijgegaan aan het door [verweerder] gedane en gespecificeerde aanbod de schade bestaande uit de netto hypotheeklasten nader aannemelijk te maken of te bewijzen door deskundigenrapporten over te leggen en/of door middel van met naam vermelde getuigen.

Subonderdeel 3.3 bouwt voort op de voorgaande subonderdelen en bevat geen zelfstandige klacht, zodat het geen bespreking behoeft.

Art. 6:119 BW strekt ertoe de schadevergoeding wegens vertraging in de voldoening van een geldsom te fixeren op de wettelijke rente, zulks ter wille van de rechtszekerheid en van de hanteerbaarheid van het recht op dit punt. Aldus behoeft de schuldeiser enerzijds niet te bewijzen enige schade te hebben geleden ten gevolge van de vertraging in de voldoening van de hem toekomende geldsom, maar kan hij anderzijds ook geen hogere vergoeding vorderen indien zijn schade meer dan het fixum zou belopen.61.

Deze regeling is, zoals uit de wettekst al volgt en voor de hand ligt gelet op het uitzonderingskarakter van deze regeling, beperkt tot het geval dat sprake is vertraging in de voldoening van een geldsom. Gaat het om een andere tekortkoming dan geldt de regeling van art. 6:119 BW dus niet.62.

In het licht van het voorgaande is subonderdeel 3.1 – dat m.i. een hierop gerichte klacht bevat – terecht voorgesteld. Naar de eigen vaststelling van het hof in rov. 5.17 van het eerste tussenarrest vordert [verweerder] de vergoeding van de hypotheeklasten niet als schade door de vertraging in de voldoening van een geldsom door de gemeente als bedoeld in art. 6:119 BW, maar omdat het onrechtmatig handelen van de gemeente de verkoop van het perceel tegen een goede prijs heeft verhinderd. Zonder dat handelen was het perceel verkocht en met de opbrengst daarvan de hypothecaire lening voor een deel afgelost, zo luidt de grondslag van de vordering van [verweerder] op dit punt. Art. 6:119 BW en de fixatie van de vertragingsschade die deze bepaling inhoudt, is dus niet van toepassing.

Daarmee is nog niet gezegd dat de door [verweerder] gevorderde hypotheeklasten ook zijn toe te rekenen aan het onrechtmatige handelen van de gemeente. Het hof heeft bij de tweede grond voor zijn afwijzing van de vergoeding van die lasten geoordeeld dat de door [verweerder] gestelde hoogte daarvan onaannemelijk is, gelet op de gestelde hoogte van de hypotheekschuld van meer dan € 1 miljoen en het feit dat [verweerder] het perceel heeft gekocht als bosperceel (dus tegen een veel lagere prijs dan die van een bouwperceel). Het hof heeft vervolgens overwogen dat in verband hiermee althans onaannemelijk is dat de volledige rentelasten van die schuld aan het perceel moeten worden toegerekend. Het middel bevat tegen deze oordelen in subonderdeel 3.2 slechts deze klacht, kort gezegd, dat het hof heeft opengelaten dat mogelijk wel een deel van de gestelde hypotheeklasten aan het bouwperceel zijn toe te rekenen. Voorts klaagt het subonderdeel dat [verweerder] bewijs heeft aangeboden van de hypotheeklasten.

Deze klachten falen m.i. als zodanig. Het is duidelijk dat het hof met genoemde oordelen tot uitdrukking brengt dat het mede is gevallen over het gebrek een uitwerking, onderbouwing en toelichting van de gevorderde hypotheeklasten, wat betreft het deel daarvan dat als toerekenbaar aan het perceel voor vergoeding in aanmerking zou kunnen komen als een gevolg van het onrechtmatige handelen van de gemeente. In het licht van het feit dat die uitwerking, onderbouwing en toelichting inderdaad in het geheel niet door [verweerder] is gegeven – op de in subonderdeel genoemde plaatsen wordt ervan uitgegaan dat genoemde lasten in beginsel in hun geheel voor vergoeding in aanmerking komen, hetgeen een standpunt is dat niet alleen naar het oordeel van het hof, maar óók naar het subonderdeel zelf tot uitgangspunt neemt, niet juist is –, is dat oordeel niet onbegrijpelijk. Nu de oordelen van het hof erop neerkomen dat [verweerder] om deze reden niet aan zijn stelplicht heeft voldaan (in de zin van processuele motiveringsplicht) – omdat dus geheel onduidelijk is over welk deel van de gestelde kosten het gaat en waarom dat deel zou zijn toe te rekenen aan het perceel –, mocht het hof aan het in het subonderdeel genoemde bewijsaanbod voorbijgaan.63.

Omdat de tweede zelfstandig dragende grond die het hof in rov. 5.21 noemt voor de afwijzing van de vergoeding van de hypotheeklasten, tevergeefs wordt bestreden door subonderdeel 3.2, kan ook subonderdeel 3.1 niet tot cassatie leiden. Onderdeel 3 faalt dus.

Onderdeel 4; schadebegroting bij eindarrest

Onderdeel 4 komt op tegen de door het hof in rov. 2.3 van het eindarrest toegepaste correctie van 20% op de door de deskundige aan het perceel toegekende waarde in 2006. Dit oordeel van het hof bouwt voort op het oordeel van het hof in rov. 5.19 van het eerste tussenarrest over de schade die [verweerder] heeft geleden door de vertraging van de erkenning van het perceel als bouwperceel. Gelet op het slagen van de subonderdelen 3.1 en 3.2 van het middel in het principale cassatieberoep, heeft [verweerder] geen belang bij zijn bestrijding van rov. 2.3 van het eindarrest. Een bespreking van het onderdeel laat ik daarom achterwege.

Onderdeel 5; ontwikkelingen na 2009

Onderdeel 5 is voorgesteld onder de voorwaarde dat een van de klachten van onderdeel 3 in het principaal cassatieberoep tot cassatie leidt. Het onderdeel bestrijdt het oordeel van het hof in rov. 5.20 van het eerste tussenarrest dat de bestemmingswijzigingen van het perceel na 2009 niet meer als bedoeld in art. 6:98 BW in causaal verband staan met de onrechtmatige gedragingen van de gemeente in de periode van 2006-2009. Volgens het onderdeel strekt het ertoe dat, als het in de subonderdelen 3.4-3.8 van het principaal cassatieberoep verwoorde standpunt van de gemeente wordt gehonoreerd, niet alleen met de door de gemeente, maar ook met de door [verweerder] naar voren gebrachte ontwikkelingen van na 17 december 2009 rekening moet worden gehouden.

Als al gezegd is aan de voorwaarde waaronder het onderdeel is ingesteld, voldaan, nu de subonderdelen 3.1 en 3.2 van het middel in het principale cassatieberoep slagen. Dat brengt echter ook mee dat [verweerder] geen belang meer heeft bij het onderdeel. Het daardoor bestreden oordeel van het hof in rov. 5.20 van het eerste tussenarrest bouwt voort op het oordeel van het hof in rov. 5.19 van het eerste tussenarrest over de schade die [verweerder] heeft geleden door de vertraging van de erkenning van het perceel als bouwperceel. Zoals hiervoor in 3.29 en 3.32 al opgemerkt, zal na verwijzing opnieuw moeten worden nagegaan welke schade [verweerder] heeft geleden door de vertraging van de erkenning van het perceel als bouwperceel en kan daarbij ook worden gekeken naar de positie waarin hij uiteindelijk is komen te verkeren. In zover het onderdeel dát punt aan de orde wil stellen, is het echter denk ik gegrond. Bij die gegrondheid kan [verweerder] wel belang hebben, als ervan wordt uitgegaan dat het verbod op reformatio in peius ook geldt voor het cassatieberoep.64.Als dat verbod ook voor het cassatieberoep geldt, dan zouden de vorderingen van [verweerder] immers na verwijzing niet meer kunnen worden toegewezen tot een hoger bedrag dan het hof in zijn eindarrest heeft gedaan, behoudens voor zover de uitkomst van het door [verweerder] ingestelde cassatieberoep een verdergaande uitkomst in zijn voordeel kan rechtvaardigen.

Slotsom

Onderdeel 1 in het incidenteel beroep is gegrond. Dat geldt mogelijk ook voor onderdeel 5. De andere onderdelen zijn ongegrond.

De conclusie strekt tot vernietiging van het arrest van het hof in zowel het principale als het incidentele beroep en tot verwijzing van de zaak naar een ander hof ter verdere behandeling en beslissing.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G