Hof Arnhem-Leeuwarden, 05-02-2019, nr. 200.191.249

Het hof verwijst naar zijn tussenarresten van 5 februari 2019, 1 oktober 2019, 14 januari 2020 en 13 april 2021. In het tussenarrest van 14 januari 2020 heeft het hof de volgende vragen aan de deskundige (NVM makelaar/taxateur [naam1] ) geformuleerd:

1.a wat is de onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik, van het perceel grond aan de [adres1] / [adres2] te [woonplaats1] , kadastraal bekend als gemeente [naam2] , sectie C, nummer 3468 (verder ook te noemen ‘het bouwperceel’) op de peildatum 25 april 2006, uitgaande van het ontbreken van de mogelijkheid een woning te bouwen?

1.b idem als in 1.a, maar dan uitgaande van de mogelijkheid een woning te bouwen met een maximale planologische invulling zonder vrijstelling van het bestemmingsplan?

2.a wat is de onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik van het bouwperceel op de peildatum 17 december 2009, uitgaande van het ontbreken van de mogelijkheid een woning te bouwen?

2.b idem als in 2.a, maar dan uitgaande van de mogelijkheid een woning te bouwen met een maximale planologische invulling zonder vrijstelling van het bestemmingsplan?

3. geeft het onderzoek u nog aanleiding tot het maken van verdere opmerkingen?

De deskundige is in zijn rapport van 12 mei 2020 op de volgende antwoorden uitgekomen:

1.a € 4.500,-

1.b € 450.000,-

2.a € 4.250,-

2.b € 365.000,-

Nadat [appellant] een memorie na deskundigenbericht heeft genomen en de Gemeente een antwoordmemorie na deskundigenbericht, heeft het hof in zijn arrest van 13 april 2021 aan [naam1] verzocht zijn bevindingen, zoals blijkend uit zijn deskundigenbericht van 12 mei 2020, op twee punten nader toe te lichten. Hiertoe heeft het hof [naam1] de volgende aanvullende vragen voorgelegd (rov. 2.6):

1. Van welke bouwmogelijkheden bent u bij de waardebepaling van het perceel (vragen 1.b en 2.b van het hof) uitgegaan, gelet op wat het geldende bestemmingsplan ‘Wilhelminapark 1974’ maximaal toestond?

2. Op welke wijze heeft u bij de waardebepaling van het perceel (zowel in 2006 als in 2009) rekening gehouden met de uitweg/erfdienstbaarheid van overpad ten behoeve van perceel [adres1] 2? Kunt u daarbij in een kaartje aangeven waar de uitweg/overpad precies loopt en of deze in de weg stond (en zo ja, in hoeverre dat het geval is) aan het bouwplan?

3. Is beantwoording van de vragen 1 en 2 voor u aanleiding uw antwoorden op de in 2.1 vermelde vragen 1.b en 2.b (in voornoemd rapport van 12 mei 2020, toevoeging hof) aan te passen en zo ja, tot welk bedrag?

[naam1] heeft op 16 juni 2021 een concept-aanvullend deskundigenbericht uitgebracht. De advocaat van [appellant] heeft op dit concept bij e-mail van 28 juni 2021 met één opmerking gereageerd. De Gemeente heeft bij brief van 28 juni 2011 diverse opmerkingen bij het concept-aanvullend deskundigenbericht geplaatst. Op 2 juli 2021 heeft [naam1] het definitieve rapport opgemaakt, dat aan partijen is toegezonden. [naam1] heeft hierbij aandacht besteed aan de opmerkingen van zowel [appellant] als van de Gemeente. Vervolgens heeft [appellant] een memorie na aanvullend deskundigenbericht genomen en de Gemeente een antwoordmemorie na aanvullend deskundigenbericht; feitelijke nova.

[appellant] heeft in zijn memorie na aanvullend deskundigenbericht gesteld dat hij zich kan vinden in de beantwoording van de aanvullende vragen door [naam1] . Ten aanzien van de proceskosten meent [appellant] dat de Gemeente in de proceskosten dient te worden veroordeeld in plaats van dat deze zullen worden gecompenseerd, omdat hij als de overwegend in het gelijk gestelde partij moet worden beschouwd.

De Gemeente heeft zowel de beantwoording door de deskundige van de aanvullende vraag 1 als de aanvullende vraag 2 (en daarmee ook vraag 3) bestreden. Kort gezegd betoogt de Gemeente dat de deskundige bij de beantwoording van vraag 1, waarbij de deskundige voor het bouwperceel van [appellant] is uitgegaan van een bebouwingsoppervlak van 112,5 m2 en een volume van 900 m3, niet van vergelijkbare referentieobjecten is uitgegaan. De referentieobjecten die de deskundige in zijn deskundigenbericht van 12 mei 2020 heeft gebruikt zien, op een enkele uitzondering na, volgens de Gemeente op kavels waarop een woning kan worden gerealiseerd met een veel grotere inhoud dan 600, 750 dan wel 900 m3. Daarom zou, zo begrijpt het hof de stelling van de Gemeente, de waarde van het bouwperceel op de peildata 25 april 2006 en 17 december 2009 te hoog zijn ingeschat. De Gemeente betoogt ook dat de uitweg/erfdienstbaarheid van overpad aan de bouw van een aan- of bijgebouw (als dat planologisch al was toegestaan) in de weg zou hebben gestaan.

Naast de reactie op het aanvullende deskundigenbericht heeft de Gemeente nog twee punten naar voren gebracht die zij als ‘feitelijke nova’ aanduidt. Ten eerste is aan [appellant] (alsnog) een planschadevergoeding van € 350.000,- toegekend en ten tweede heeft hij in juli 2021 het bouwperceel verkocht en geleverd voor € 330.000,-. Volgens de Gemeente zal [appellant] - als hij een vergoeding zou krijgen voor de waardedaling van het bouwperceel in de periode 2006-2009 - in de nieuwe situatie ‘overgecompenseerd’ worden. De Gemeente verzoekt het hof dan ook de schade ‘concreet’ in plaats van ‘abstract’ (dus geabstraheerd van de vraag of het bouwperceel al of niet is verkocht en rekening houdend met de planschade) te berekenen. In dat verband verzoekt de Gemeente het hof om terug te komen van zijn oordeel in het tussenarrest van 5 februari 2019 (rov. 5.19 en 5.20) over de wijze waarop in deze zaak de schade moet worden begroot.

De verkoopprijs van het bouwperceel van € 330.000 in 2021 (nadat de vastgoedmarkt zich heeft hersteld van de kredietcrisis) illustreert volgens de Gemeente bovendien dat de deskundige de verkoopwaarde van dit perceel in 2006 en 2009 veel te hoog heeft getaxeerd.

waarde bouwperceel 2006 en 2009

De deskundige meldt in zijn aanvullend rapport dat, uitgaande van een bebouwingsoppervlakte van 112,5 m2, een bouwvolume van 900 m3 kan worden gerealiseerd. [appellant] stelt zich in zijn memorie na aanvullend deskundigenbericht (onder overlegging van een kaartje als productie 160) weliswaar op het standpunt dat de Gemeente ten onrechte van een totale oppervlakte van 450 m2 in plaats van 576 m2 is uitgegaan, maar verbindt er wat betreft de beantwoording door de deskundige van vraag 1 geen consequentie aan. De bouwoppervlakte noch het bouwvolume wordt door de Gemeente betwist. De Gemeente betwist alleen dat er - anders dan de deskundige zou hebben gesuggereerd - gelet op het destijds geldende bestemmingsplan ‘Wilhelminapark 1974’ ruimte is voor een aan- of bijgebouw.

Het hof neemt het uitgangspunt van de deskundige over dat uitgaande van een bebouwingsoppervlakte van 112,5 m2, een bouwvolume van 900 m3 kon worden gerealiseerd. De deskundige heeft echter onvoldoende inzichtelijk gemaakt waarom het gelet op het bestemmingsplan mogelijk zou zijn om aan- en/of bijgebouwen toe te voegen. Het hof gaat er daarom van uit dat [appellant] in 2006 en in 2009 de mogelijkheid had om een woning van 900 m3 op een bebouwingsoppervlakte van 112,5 m2, zonder bijgebouwen, op zijn bouwperceel te bouwen. Het hof gaat voor dit oordeel uit van de rekensom die de deskundige maakt: bij toepassing van een zadeldak kan op een bebouwingsoppervlakte van 112,5 m2 een woning met een gemiddelde hoogte van 8 m worden gebouwd, welke woning een volume heeft van 900 m3.

De referentieobjecten die de deskundige in zijn rapport van 12 mei 2020 heeft gebruikt ter bepaling van de marktwaarde van het bouwperceel in 2006 en in 2009 (waarbij hij een afslag van circa 20% van de waarde uit 2006 voor 2009 heeft toegepast) gaan in het merendeel van de gevallen uit van een groter bouwvolume, wat volgens het hof meer gewicht in de schaal legt dan het aantal m2. De referentieobjecten zijn echter niet zodanig afwijkend dat zij niet door de deskundige als vergelijking voor de marktwaarde van het bouwperceel van [appellant] mogen worden gebruikt. Het hof zal aan de hand van de referentieobjecten schattenderwijs zélf een correctie van 20% op de door deskundige aan het bouwperceel toegekende waarde van € 450.000 in 2006 toepassen. Aan deze praktische benadering geeft het hof de voorkeur boven wederom een nader onderzoek door de deskundige, mede gelet op het feit dat deze procedure al lange tijd loopt en er mogelijk (en kennelijk) geen andere vergelijkingsobjecten zijn te vinden. Geen van partijen heeft in ieder geval andere (mogelijke) vergelijkingsobjecten aangedragen.

Dit betekent dat het hof ervan uitgaat dat de onderhandse verkoopwaarde van het bouwperceel mét vergunning op de peildatum 25 april 2006 € 360.000 (80% van

€ 450.000) zou hebben bedragen (en zonder vergunning blijft de waarde € 4.500). De onderhandse verkoopwaarde van het bouwperceel mét vergunning op de peildatum 17 december 2009 bedraagt dan € 288.000 (80% van € 360.000) (en zonder vergunning blijft de waarde € 4.250). De schade die [appellant] heeft geleden door het onrechtmatig handelen van de Gemeente (te weten de waardevermindering van het bouwperceel 2006-2009) bedraagt dus € 71.750, te weten € 355.500 (€ 360.000- €4.500; situatie 2006) -/- € 283.750 (€ 288.000- € 4.250; situatie 2009). Zoals in het tussenarrest van

5 februari 2019 is overwogen (rov. 5.18) is de schadevergoedingsvordering als gevolg van het eerste onrechtmatige besluit van de Gemeente van 25 april 2006 meteen rentedragend geworden (voor het bedrag van € 355.500). Zoals vervolgens in het tussenarrest is overwogen (rov. 5.19) dient op de peildatum 17 december 2019 van dit rentedragende schadebedrag de waardevermeerdering die door de vergunningverlening ontstond in mindering te worden gebracht. De rentedragende vordering bedraagt vanaf peildatum 17 december 2009 daarom € 71.750.

uitweg/erfdienstbaarheid van overpad

Met de uitweg/erfdienstbaarheid van overpad ten behoeve van perceel [adres1] 2 hoeft bij de waardebepaling van het bouwperceel geen rekening te worden gehouden. Het hof neemt de conclusie van de deskundige over dat de uitweg/erfdienstbaarheid geen belemmering vormt voor benutting van de bouwmogelijkheden waarvan de deskundige is uitgegaan en maakt die conclusie tot de zijne. Niet alleen maakt de door de Gemeente overgelegde luchtfoto niet duidelijk waar de woning ten opzichte van het overpad precies gesitueerd is, maar ook heeft de Gemeente niet weersproken dat de woning ondanks het overpad gebouwd had kunnen worden. Volgens de eigen stellingen van de Gemeente zou de woning strak tegen de voorgevelrooilijnen langs de [adres1] en de Harderwijkerweg komen. Dan zou er volgens de Gemeente weliswaar geen plaats zijn voor bijgebouwen, maar dat is niet relevant omdat, zoals overwogen bij de bepaling van de marktwaarde, is uitgegaan van een woning zonder bijgebouwen.

Dit alles overziende ziet het hof geen aanleiding om terug te komen van zijn eerdere beslissing om de schade van [appellant] , die hij heeft geleden ten gevolge van het onrechtmatig handelen van de Gemeente, anders te berekenen dan door het verschil te nemen tussen de verkoopwaarde van het bouwperceel in 2006 en de verkoopwaarde van het bouwperceel in 2009 (in beide gevallen de waarde van het perceel met vergunning verminderd met de waarde zonder vergunning).

In deze procedure gaat het om de vraag welke schade [appellant] vergoed dient te krijgen als gevolg van het onrechtmatig handelen van de Gemeente. Dat onrechtmatig handelen bestaat hieruit dat de Gemeente [appellant] onjuist en onvolledig heeft voorgelicht over de mogelijkheden voor het verkrijgen van een bouwvergunning voor zijn bouwperceel en daartoe op 25 april 2006 een (naderhand gebleken) onrechtmatig besluit nam. Aan dit onrechtmatig handelen kwam een einde op 17 december 2009 toen de Gemeente [appellant] alsnog een (reguliere) vergunning voor het bouwen van een woning op zijn bouwperceel verleende en hij zijn bouwplan kon uitvoeren. De schade wordt, zoals uiteengezet, gevormd door de waardevermindering van het bouwperceel in de periode 2006-2009.

Wat zich nadien (te weten na 17 december 2009) heeft afgespeeld - 1) eerst wel en daarna geen bouwmogelijkheid ten gevolge van de vaststelling van een geluidscontour en daarna weer wel door vernietiging van die geluidscontour en 2) eerst planschadevergoeding in natura en daarna een planschadevergoeding in geld van € 350.000 - is voor de schadebepaling in deze procedure niet van belang. De Gemeente heeft naar het oordeel van het hof onvoldoende toegelicht waarom het redelijk in de zin van artikel 6:100 BW zou zijn om het voordeel dat [appellant] volgens de Gemeente heeft gehad door, wat zij noemt, een voor haar ‘uiterst ongelukkig verloop van de verschillende bestuursrechtelijke procedures’ in 2019 en 2021, toe te rekenen aan de onrechtmatige gedragingen van de Gemeente in de periode van 2006 tot 2009. Deze beslissing is in lijn met die van het hof in rechtsoverweging 5.20 van het tussenarrest van 5 februari 2019 waarin het heeft beslist dat waardedalingen van het bosperceel (ten nadele van [appellant] ) ten gevolge van bestemmingswijzigingen na 2009 niet meer in causaal verband staan als bedoeld in artikel 6:98 BW met de onrechtmatige gedragingen van de Gemeente in de periode van 2006 tot en met 2009. Bovendien is de juridische grondslag voor de vergoeding van planschade een andere (te weten schadevergoeding uit hoofde van rechtmatig handelen van de Gemeente) dan die in deze procedure aan de orde is. Daarnaast kan de verkoopprijs van € 330.000 in 2021, zonder nadere toelichting die ontbreekt, niet zonder meer als vergelijkingsmaatstaf voor de marktwaarden in 2006 en 2009 dienen.

grieven

Het hof heeft in zijn tussenarrest van 5 februari 2019 al een oordeel gegeven over het al of niet slagen van de volgende grieven in het principaal en in het incidenteel hoger beroep.

Het hof heeft geoordeeld dat in het incidenteel hoger beroep de grieven I, II, VI, VII, XI, XII falen en dat de grieven III, IV, V, VIII, IX en X slagen.

In het principaal hoger beroep heeft het hof geoordeeld dat grief I deels slaagt en deels faalt, de grieven II en III falen, de voorwaardelijke grief IV faalt, de voorwaardelijke grief V geen bespreking behoeft en grief VI slaagt voor zover deze grief betrekking heeft op de ingangsdatum van de wettelijke rente over de gemiste verkoopopbrengst van het bouwperceel (25 april 2006). Grief VI slaagt bovendien voor zover [appellant] daarin opkomt tegen de ingangsdatum van de wettelijke rente voor de door derden aan hem gefactureerde bedragen. Voor wat betreft de notariskosten is dat 11 december 2008 (zie productie 110 bij memorie van grieven) en voor wat betreft de advocaatkosten sluit het hof aan bij de datum van 17 december 2009 (randnummer 148 bij memorie van grieven). Grief VII faalt.

Het hof zal dus nog een oordeel moeten geven over de grieven XIII en XIV in het incidenteel hoger beroep en grief VIII in het principaal hoger beroep. Het gaat dan om de vraag wie van partijen in de proceskosten, zowel in eerste aanleg (waarbij de proceskosten zijn gecompenseerd) als in het principaal en in het incidenteel hoger beroep moet worden veroordeeld.

In eerste aanleg is de Gemeente veroordeeld tot betaling aan [appellant] van een (totaal) bedrag van in hoofdsom € 73.348,74 (€ 55.115,49 op grond van onrechtmatige daad in de voorbereidingsfase + € 7.111,50 op grond van onrechtmatige daad gelegen in de beslissing op bezwaar + € 9.333,75 op grond van onrechtmatige daad gelegen in het nemen van het besluit) + € 1.788 overige schade). In hoger beroep zal de Gemeente worden veroordeeld tot betaling aan [appellant] van een (totaal)bedrag van in hoofdsom

€ 85.615,76 (€ 71.750 op grond van onrechtmatige daad vanwege het nemen van naderhand vernietigde besluiten + € 2.270,38 voor notariskosten + € 9.807,38 voor advocaatkosten + € 1.788 vergoeding overige schade/buitengerechtelijke kosten).

De belangrijkste vraag die partijen verdeeld houdt, is of de Gemeente jegens [appellant] aansprakelijk is op grond van onrechtmatig handelen vanwege (kort gezegd) het nemen van naderhand vernietigde besluiten ten aanzien van de bouwkavel van [appellant] . Die vraag is zowel door de rechtbank als het hof bevestigend beantwoord (reden waarom het betreden vonnis in hoofdlijnen zal worden bekrachtigd). Vervolgens is de schade, aan de hand van twee deskundigenberichten, begroot.

[appellant] is in hoger beroep gekomen omdat hij een hoger bedrag aan schadevergoeding wenste. De Gemeente is in hoger beroep gekomen omdat zij van mening is dat zij niet onrechtmatig heeft gehandeld.

[appellant] is tot twee keer toe in het gelijk gesteld wat betreft de kernvraag naar het onrechtmatig handelen van de Gemeente. Dat [appellant] een hoger bedrag wenste, doet in wezen niet af aan het feit dat [appellant] als de overwegend in het gelijk gestelde partij moet worden beschouwd. Bovendien heeft hij in zijn petitum (onder B) eveneens ‘een door het hof in goede justitie te bepalen bedrag’ gevorderd. Het hof zal daarom de Gemeente in de kosten van zowel het principaal als het incidenteel hoger beroep veroordelen, zoals hierna vermeld. Het hof ziet om voornoemde reden tevens aanleiding om de Gemeente in de kosten van de eerste aanleg te veroordelen.

Dit betekent dat grief VIII in het principaal hoger beroep slaagt en dat de grieven XIII en XIV in het incidenteel hoger beroep falen. De kosten van de deskundigenberichten zullen eveneens voor rekening van de Gemeente komen.

slotsom

De slotsom luidt dat het vonnis zal worden bekrachtigd, zij het dat een ander bedrag aan schadevergoeding aan [appellant] zal worden toegewezen en met uitzondering van de daarin vermelde compensatie van proceskosten. Het vonnis zal in zoverre worden vernietigd. De Gemeente zal worden veroordeeld in de proceskosten in beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van [appellant] wat betreft de eerste aanleg vast te stellen op € 102,27 aan explootkosten, € 1.519 aan griffierecht en op € 2.682 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief (tarief IV x 3 punten) en tot aan deze uitspraak wat betreft het principaal hoger beroep vast te stellen op € 99,87 aan explootkosten, € 1.631 aan griffierecht en op € 11.170,50 (tarief IV x 5,5 punt) voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en wat betreft het incidenteel hoger beroep op € 5.585,25 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief (tarief IV x 5,5 punt x ½).

Als niet weersproken zal de Gemeente ook in de nakosten worden veroordeeld.

Het hof, recht doende in het principaal en in het incidenteel hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Gelderland van 10 februari 2016, behalve voor zover de Gemeente is veroordeeld tot betaling aan [appellant] van in hoofdsom

€ 73.348,74 en voor zover de proceskosten zijn gecompenseerd in die zin dat beide partijen de eigen kosten dragen, vernietigt dit vonnis in zoverre en doet in zoverre opnieuw recht;

veroordeelt de Gemeente tot betaling aan [appellant] van € 85.615,76, vermeerderd met wettelijke rente over het bedrag van € 355.500 vanaf 25 april 2006 tot 17 december 2009 en de wettelijke rente over € 71.750 vanaf 17 december 2009 tot de dag van algehele voldoening;

veroordeelt de Gemeente tot betaling aan [appellant] van de wettelijke rente over de notariskosten van € 2.270,38 vanaf 11 december 2008 tot de dag van algehele voldoening en over de advocaatkosten van € 9.807,38 vanaf 17 december 2009 tot de dag van algehele voldoening;

veroordeelt de Gemeente in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van [appellant] wat betreft de eerste aanleg vastgesteld op

€ 102,27 aan explootkosten, € 1.519 euro aan griffierecht en op € 2.682 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en tot aan deze uitspraak wat betreft het principaal hoger beroep vastgesteld op € 99,87 aan explootkosten, € 1.631 aan griffierecht en op € 11.750,50 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en wat betreft het incidenteel hoger beroep op € 5.585,25 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

veroordeelt de Gemeente in de nakosten, begroot op € 163 met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 85 en de explootkosten van betekening van de uitspraak in geval de Gemeente niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;

veroordeelt de Gemeente in de kosten van het deskundigenbericht van € 2.420 en van het aanvullend deskundigenbericht van € 453,75;

verklaart het arrest ten aanzien van de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. A.A. van Rossum, F.J. de Vries en L.A. de Vrey, is bij afwezigheid van de voorzitter getekend door mr. De Vries en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 1 februari 2022.

Het hof verwijst naar zijn tussenarresten van 5 februari 2019, 1 oktober 2019 en 14 januari 2020. In het eerste tussenarrest heeft het hof overwogen dat het behoefte heeft aan deskundige voorlichting over de omvang van de door [appellant] geleden schade ten gevolge van het in 2006 ten onrechte niet door de Gemeente verlenen van een bouwvergunning voor het perceel grond aan de [adres1] / [adres2] in [woonplaats1] . In het tussenarrest van 1 oktober 2019 heeft het hof met instemming van partijen [naam1] (hierna: [naam1] of de deskundige), NVM makelaar/taxateur, als deskundige benoemd. [naam1] heeft op 15 april 2020 een concept-rapport uitgebracht. De advocaat van [appellant] heeft op het concept-rapport bij e-mail van 5 mei 2020, met diverse opmerkingen van de door hem ingeschakelde makelaar [naam2] , gereageerd. Ook de Gemeente heeft bij e-mail van 5 mei 2020 opmerkingen geplaatst bij het concept-rapport. Op 12 mei 2020 heeft [naam1] het definitieve rapport opgemaakt, dat aan partijen is toegezonden. [naam1] heeft hierbij aandacht besteed aan de opmerkingen van zowel [appellant] als van de Gemeente. Vervolgens heeft [appellant] een memorie na deskundigenbericht genomen en de Gemeente een antwoordmemorie na deskundigenbericht.

Nadat partijen zich akkoord hadden verklaard met de juistheid van de door het hof voorgestelde schadebegroting en de door het hof voorgestelde vragen aan de deskundige, heeft het hof bij tussenarrest van 14 januari 2020 de volgende aan de deskundige te stellen vragen geformuleerd:

1.a wat is de onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik, van het perceel grond aan de [adres1] / [adres2] te [woonplaats1] , kadastraal bekend als gemeente [naam3] , sectie C, nummer 3468 (verder ook te noemen ‘het bouwperceel’) op de peildatum 25 april 2006, uitgaande van het ontbreken van de mogelijkheid een woning te bouwen?

1.b idem als in 1.a, maar dan uitgaande van de mogelijkheid een woning te bouwen met een maximale planologische invulling zonder vrijstelling van het bestemmingsplan?

2.a wat is de onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik van het bouwperceel op de peildatum 17 december 2009, uitgaande van het ontbreken van de mogelijkheid een woning te bouwen?

2.b idem als in 2.a, maar dan uitgaande van de mogelijkheid een woning te bouwen met een maximale planologische invulling zonder vrijstelling van het bestemmingsplan?

3. geeft het onderzoek u nog aanleiding tot het maken van verdere opmerkingen?

De deskundige is in zijn rapport op de volgende antwoorden uitgekomen:

1.a € 4.500,-

1.b € 450.000,-

2.a € 4.250,-

2.b € 365.000,-

[appellant] heeft in zijn memorie na deskundigenbericht gesteld dat hij zich kan vinden in het door [naam1] getaxeerde bedrag van € 450.000,- en dat hij zich ook kan vinden in de door [naam1] vastgestelde waarden voor het perceel als bosperceel per 25 april 2006 en 17 december 2009. De waarde van het bouwperceel per 17 december 2009 van € 365.000,- is volgens hem echter te hoog vastgesteld. In de kern genomen voert hij daartoe aan dat de markt voor bouwkavels eind 2009 volledig is ingezakt zodat rekening gehouden moet worden met een veel langere verkooptijd, van zes tot twaalf maanden. Dat zou volgens [appellant] resulteren in een lagere waarde/verkoopopbrengst, neerkomend op een afslag van 60% van € 365.000. De waarde van het bouwperceel per 17 december 2009 moet dan volgens hem ook worden bepaald op een bedrag van € 219.000,-.

De Gemeente heeft de conclusie van de deskundige bestreden wat betreft de waarde van het bouwperceel zowel in 2006 als in 2009. Volgens de Gemeente is de deskundige bij het bepalen daarvan uitgegaan van te ruime bouwmogelijkheden, ruimer dan het toen geldende bestemmingsplan ‘Wilhelminapark 1974’ toestond. De kritiek van de Gemeente richt zich erop dat de deskundige niet expliciet heeft aangegeven welke mogelijkheden dit bestemmingsplan [appellant] indertijd bood om op zijn perceel een woning te bouwen. Daarnaast had de deskundige bij de bouwmogelijkheden rekening moeten houden met de beperkingen die de uitweg, die over het perceel loopt ten behoeve van de woning aan de [adres1] 2, zouden opleveren en die de waarde van het perceel negatief beïnvloeden, althans dit had de deskundige beter moeten toelichten.

waarde bouwperceel 2006 en 2009

De deskundige heeft in zijn rapport naar het oordeel van het hof op zich zelf zorgvuldig uiteengezet - mede tegen de achtergrond van de door [appellant] (via makelaar [naam2] ) gemaakte opmerkingen ten aanzien van het concept deskundigenrapport - hoe hij tot zijn waardebepaling van € 365.000,- op 17 december 2009 is gekomen. De deskundige heeft in zijn rapport expliciet rekening gehouden met lagere prijzen dan in 2006 in verband met een langere verkooptijd. De deskundige heeft (in zijn concept rapport) een vergelijking gemaakt met drie percelen in de nabije omgeving die anders dan [appellant] meent, volgens het hof wel representatief zijn. Dit geldt zeker in het licht van de toevoeging van nog twee andere objecten (in het definitieve deskundigenbericht) die aan de waardebepaling een (nog) sterkere basis ontlenen. Het hof zal daarom in beginsel de conclusie van de deskundige ten aanzien van de waarde van het perceel per 17 december 2009 (antwoord op vraag 2.b) van € 365.000,-, waarbij de beoordeling ervan door de deskundige degelijk is onderbouwd en waarbij de standpunten van partijen zijn meegenomen, overnemen en tot de zijne maken. Dat wordt mogelijk anders als blijkt dat de deskundige is uitgegaan van een onjuiste maximale planologische invulling of de erfdienstbaarheid niet goed heeft meegewogen (zie hierna) en daarom de taxatie om die reden moet aanpassen.

Hoewel de deskundige in zijn rapport heeft vermeld dat hij zowel is uitgegaan van de maximale planologische invulling zonder vrijstelling van het bestemmingsplan ‘Wilhelminapark 1974’, zoals omschreven in de reactie van de Gemeente, als rekening heeft gehouden met een erfdienstbaarheid van overpad (de hierboven genoemde ‘uitweg’), ziet het hof aanleiding om de deskundige te verzoeken deze twee punten nader toe te lichten, dus zowel voor 2006 als voor 2009. Over met name het eerste punt (kort gezegd: welke mogelijkheden bood het vigerende bestemmingsplan [appellant] een woning te bouwen in 2006 en in 2009) verschillen partijen sterk van mening.

Het hof zal de deskundige de volgende drie aanvullende vragen stellen:

1. Van welke bouwmogelijkheden bent u bij de waardebepaling van het perceel (vragen 1.b en 2.b van het hof) uitgegaan, gelet op wat het geldende bestemmingsplan ‘Wilhelminapark 1974’ maximaal toestond?

2. Op welke wijze heeft u bij de waardebepaling van het perceel (zowel in 2006 als in 2009) rekening gehouden met de uitweg/erfdienstbaarheid van overpad ten behoeve van perceel [adres1] 2? Kunt u daarbij in een kaartje aangeven waar de uitweg/overpad precies loopt en of deze in de weg stond (en zo ja, in hoeverre dat het geval is) aan het bouwplan?

3. Is beantwoording van de vragen 1 en 2 voor u aanleiding uw antwoorden op de in 2.1 vermelde vragen 1.b en 2.b aan te passen en zo ja, tot welk bedrag?

Het hof merkt in ieder geval op dat, anders dan de Gemeente in haar reactie op het concept-deskundigenbericht op p. 2 heeft gesteld, in het arrest van 5 februari 2019 is overwogen (rov. 5.4 en 5.5) dat [appellant] ten onrechte een vergunning is geweigerd en dat dit geldt zowel voor een woning met oriëntatie naar de [adres1] als met oriëntatie naar de [adres2] .

Het hof heeft de deskundige [naam1] bereid gevonden dit aanvullend onderzoek te verrichten. Partijen hebben geen bezwaren geuit tegen de hoogte van het voorschot hiervoor van € 453,75 inclusief BTW. De kosten van het voorschot komen ten laste van [appellant] als eisende partij.

Het hof, recht doende in hoger beroep:

beveelt een aanvullend onderzoek door de deskundige [naam1] als bedoeld in rechtsoverweging 2.6;

bepaalt dat partijen aan de deskundige het volledige procesdossier (voor zover de deskundige daar niet meer over beschikt) ter inzage zullen geven en beveelt partijen om aan de deskundige alle door deze gewenste inlichtingen te verstrekken;

bepaalt dat de deskundige het door hem uit te brengen aanvullend rapport (ondertekend en met redenen omkleed) ter griffie van dit hof (postbus 9030, 6800 EM Arnhem) zal indienen vóór 8 juni 2021;

bepaalt het voorschot van de kosten van de deskundige op € 453,75 inclusief BTW;

bepaalt dat [appellant] het voorschot dient te betalen, conform de nota met betaalinstructies die hij zal ontvangen van het Landelijke Dienstencentrum voor de Rechtspraak;

bepaalt dat dit voorschot (in beginsel) binnen vier weken na dagtekening van de nota van het Landelijk Dienstencentrum moet zijn voldaan;

bepaalt dat de deskundige niet met het onderzoek zal starten voordat de griffier heeft laten weten dat het voorschot is betaald;

bepaalt dat de deskundige zich - door tussenkomst van de griffie - met vragen en opmerkingen kan wenden tot mr. A.A. van Rossum, die hierbij wordt benoemd tot raadsheer-commissaris;

bepaalt dat de griffier een afschrift van dit arrest aan de deskundige zal verzenden;

bepaalt dat de zaak zal worden verwezen naar de roldatum van 6 juli 2021 voor memorie na aanvullend deskundigenrapport, eerst aan de zijde van [appellant] ;

houdt verder iedere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. A.A. van Rossum, F.J. de Vries en L.A. de Vrey en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 13 april 2021.

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 1 oktober 2019 over. Hierbij is de Gemeente in de gelegenheid gesteld zich bij akte uit te laten over de juistheid van de door het hof voorgestelde schadebegroting aan de hand van de maximale invulling van de bouwmogelijkheden op het perceel zonder vrijstelling. Dat heeft de Gemeente vervolgens gedaan bij akte van 29 oktober 2019, waarbij zij zich aan dit uitgangspunt heeft gerefereerd.

Verder zijn partijen het er over eens dat de deskundige bij zijn taxaties moet uitgaan van het kadastraal perceel gemeente [naam1] , sectie C, nr. 3468. Dat perceel is groter dan het perceel destijds kadastraal bekend als nr. 3236 (de kadastrale percelen nrs. 3236, 3238 en 3466 zijn opgegaan in nr. 3468). Waar in het tussenarrest van 5 februari 2019 melding wordt gemaakt van ‘het perceel of het bouwperceel’ moet worden gelezen: het kadastraal perceel gemeente [naam1] , sectie C, nr. 3468. De aan de deskundige te stellen vragen zullen ook op dit perceel betrekking hebben.

Partijen hebben beide aangegeven geen bezwaar te hebben tegen

de persoon van de te benoemen deskundige [naam2] , NVM makelaar/taxateur, verbonden aan Eggink Maalderink Garantiemakelaars). Tevens hebben zij geen bezwaren geuit tegen de hoogte van het voorschot (€ 2.420,- inclusief BTW) en hebben zij de door de deskundige gehanteerde algemene voorwaarden aanvaard. De kosten van het voorschot komen ten laste van [appellant] als eisende partij.

De aan de deskundige te stellen vragen luiden als volgt:

1.a wat is de onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik, van het perceel grond aan de [adres1] / [adres2] te [woonplaats1] , kadastraal bekend als gemeente [naam1] , sectie C, nummer 3468 (verder ook te noemen ‘het bouwperceel’) op de peildatum 25 april 2006, uitgaande van het ontbreken van de mogelijkheid een woning te bouwen?

1.b idem als in 1.a, maar dan uitgaande van de mogelijkheid een woning te bouwen met een maximale planologische invulling zonder vrijstelling van het bestemmingsplan?

2.a wat is de onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik van het bouwperceel op de peildatum 17 december 2009, uitgaande van het ontbreken van de mogelijkheid een woning te bouwen?

2.b idem als in 2.a, maar dan uitgaande van de mogelijkheid een woning te bouwen met een maximale planologische invulling zonder vrijstelling van het bestemmingsplan?

3. geeft het onderzoek u nog aanleiding tot het maken van verdere opmerkingen?

Bij de beantwoording van deze vragen dient de deskundige rekening te houden met alle relevante feiten en omstandigheden van het geval, zoals blijkend uit het dossier en aangedragen door partijen. Voor zover de deskundige deze vragen niet kan beantwoorden vanwege een gebrek aan vaststaande feiten, dient hij dit bij de beantwoording te vermelden.

Het hof zal iedere verdere beslissing aanhouden.

Het hof, recht doende in hoger beroep:

beveelt een onderzoek door een deskundige met betrekking tot de hiervoor in rechtsoverweging 1.4 geformuleerde vragen;

benoemt tot deskundige:

de heer [naam2] , NVM makelaar/taxateur, verbonden aan Eggink Maalderink Garantiemakelaars

[naam2] @egginkmaalderink.nl

bepaalt dat de deskundige op de voet van het bepaalde in artikel 198 Rv bij zijn onderzoek partijen (via hun advocaten) in de gelegenheid zal stellen opmerkingen te maken en verzoeken te doen en dat hij daarvan in zijn schriftelijk rapport melding zal maken waarbij van de inhoud van de gemaakte opmerkingen en gedane verzoeken moet blijken;

bepaalt dat de deskundige een concept-deskundigenbericht aan partijen zal toesturen en partijen in de gelegenheid zal stellen op dat concept te reageren alvorens een definitief bericht uit te brengen. In het definitieve deskundigenbericht zal de deskundige de reacties van partijen op het concept bespreken;

bepaalt dat partijen aan de deskundige het volledige procesdossier ter inzage zullen geven en beveelt partijen om aan de deskundige alle door deze gewenste inlichtingen te verstrekken;

bepaalt dat de deskundige het door hem uit te brengen rapport (ondertekend en met redenen omkleed) ter griffie van dit hof (postbus 9030, 6800 EM Arnhem) zal indienen vóór 14 april 2020.

bepaalt het voorschot van de kosten van de deskundige op € 2.420,- inclusief BTW;

bepaalt dat [appellant] het voorschot dient te betalen, conform de nota met betaalinstructies die hij zal ontvangen van het Landelijke Dienstencentrum voor de Rechtspraak;

bepaalt dat dit voorschot (in beginsel) binnen vier weken na dagtekening van de nota van het Landelijk Dienstencentrum moet zijn voldaan;

bepaalt dat de deskundige niet met het onderzoek zal starten voordat de griffier heeft laten weten dat het voorschot is betaald;

bepaalt dat de deskundige zich - door tussenkomst van de griffie - met vragen en opmerkingen kan wenden tot mr. A.A. van Rossum, die hierbij wordt benoemd tot raadsheer-commissaris;

bepaalt dat de griffier een afschrift van dit arrest aan de deskundige zal verzenden;

bepaalt dat de zaak zal worden verwezen naar de roldatum 12 mei 2020 voor memorie na deskundigenrapport, eerst aan de zijde van [appellant] ;

houdt verder iedere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. A.A. van Rossum, F.J. de Vries en L.A. de Vrey en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 14 januari 2020.

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 5 februari 2019 hier over met de verbetering dat in de elfde regel van rechtsoverweging 5.19 voor “vrijstellingsperiode” moet worden gelezen “vrijstellingsprocedure”. In dit arrest heeft het hof aangekondigd een deskundigenbericht te gelasten. Vervolgens heeft zij partijen in de gelegenheid gesteld om bij gelijktijdig te verzoeken akte zelf vragen te formuleren en om zich uit te laten over de door het hof voorgestelde vragen, over de personen, hoedanigheden en relevante kwaliteiten van de te benoemen deskundige(n), zijn bereikbaarheid (adressen, telefoonnummers en e-mailadressen), de marges waarbinnen diens loon mag of moet liggen (waaronder de maximale hoogte daarvan) en de verdere (algemene) voorwaarden waaronder de opdracht aan de deskundige zou moeten worden verstrekt.

[appellant] en de Gemeente hebben beiden een akte genomen. Zij hebben geen eensluidend voorstel gedaan over een te benoemen deskundige (makelaar/makelaarskantoor). Wel heeft zowel [appellant] als de Gemeente namen genoemd van makelaars(kantoren) tegen welke benoeming zij bezwaren hebben. Daarnaast heeft [appellant] de voorkeur uitgesproken voor benoeming van één deskundige en aangegeven dat het maximale honorarium van de te benoemen deskundige € 3.500,- excl. btw zou moeten bedragen. De Gemeente heeft het hof in overweging gegeven niet één maar drie deskundigen te benoemen en refereert zich wat betreft de marges waarbinnen het loon van de deskundige moet liggen aan het oordeel van het hof.

Met inachtneming van deze bezwaren heeft het hof zelf een deskundige gekozen. Hoe zeer ook is gebleken dat transacties van vergelijkbare objecten uit de te onderzoeken periode niet gemakkelijk te vinden zijn, acht het hof het aanvaardbaar en ter beperking van verdere kosten gewenst dat de taxaties worden verricht door één taxateur.

Het hof heeft de heer [naam1] , NVM makelaar/taxateur, verbonden aan Eggink Maalderink Garantiemakelaars, bereid gevonden als deskundige op te treden.

Partijen hebben verklaard geen bezwaar te hebben tegen benoeming van voornoemde deskundige. De deskundige hanteert geen algemene voorwaarden. Partijen hebben geen bezwaren geuit tegen de hoogte van het voorschot van € 2.420,- inclusief BTW. De kosten van het voorschot komen ten laste van [appellant] als eisende partij.

[appellant] heeft opmerkingen geplaatst bij de door het hof voorgestelde vragen aan de te benoemen deskundige(n) en een voorstel tot aanvulling ervan gedaan. De Gemeente heeft geen opmerkingen bij de door het hof geformuleerde vragen en heeft evenmin andere vragen die zij aan de deskundige zou willen stellen.

Het hof zal de vragen in die zin herformuleren dat zij in overeenstemming worden gebracht met hetgeen in de laatste zin van rov. 5.20 van het tussenarrest van 5 februari 2019 is overwogen (zie eerste deel van de opmerking in randnummer 7 van de akte van [appellant] ).

[appellant] heeft in nr. 9 e.v. van zijn akte opgemerkt dat op het perceel zonder vrijstelling van het bestemmingsplan een grotere woning zou kunnen worden gebouwd dan is aangevraagd op 10 oktober 2007 (productie 78 bij memorie van grieven). Dat [appellant] een bouwplan van beperktere omvang heeft ingediend, hangt samen met de wens de volgens hem onjuiste uitleg van het bestemmingsplan voor te leggen aan de bestuursrechter, zo betoogt [appellant] . Hij bepleit daarom als aanvullende vragen aan de deskundigen voor te leggen wat de verkoopopbrengst zou zijn geweest als zou zijn gekozen voor een maximale invulling van de bouwmogelijkheden op het perceel.

Het hof zal, anders dan in het tussenarrest onder 5.19 is overwogen (“Het hof zal uitgaan van het vergunde bouwplan, omdat dit bouwplan ook volgens [appellant] het maximaal haalbare bouwplan was, dat zonder vrijstellingsprocedure zou kunnen worden gerealiseerd.”) thans voor de schadebegroting vooralsnog uitgaan van de mogelijkheid een woning te bouwen met een maximale planologische invulling zonder vrijstelling van het bestemmingsplan, omdat een schadebegroting aan de hand van dat criterium ook de meest gangbare is.

Omdat de Gemeente hierop nog niet heeft kunnen reageren, zal het hof haar in de gelegenheid stellen zich bij akte uit te laten over de juistheid van deze schadebegroting aan de hand van de maximale invulling van de bouwmogelijkheden op het perceel zonder vrijstelling.

Met inachtneming van het bovenstaande formuleert het hof de aan de deskundige te stellen vragen als volgt:

1.a wat is de onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik, van het perceel grond aan de [adres1] / [adres2] te [woonplaats1] , destijds kadastraal bekend als gemeente [naam2] , sectie C, nummer 3236 (verder ook te noemen ‘het bouwperceel’) op de peildatum 25 april 2006, uitgaande van het ontbreken van de mogelijkheid een woning te bouwen?

1.b idem als in 1.a, maar dan uitgaande van de mogelijkheid een woning te bouwen met een maximale planologische invulling zonder vrijstelling van het bestemmingsplan?

2.a wat is de onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik van het bouwperceel op de peildatum 17 december 2009, uitgaande van het ontbreken van de mogelijkheid een woning te bouwen?

2.b idem als in 2.a, maar dan uitgaande van de mogelijkheid een woning te bouwen met een maximale planologische invulling zonder vrijstelling van het bestemmingsplan?

3. geeft het onderzoek u nog aanleiding tot het maken van verdere opmerkingen?

Het hof zal iedere verdere beslissing aanhouden.

Het hof, recht doende in hoger beroep:

verwijst de zaak naar de roldatum van 29 oktober 2019 voor het nemen van de akte aan de zijde van de Gemeente in de in 1.6 bedoelde zin;

houdt verder iedere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. A.A. van Rossum, F.J. de Vries en L.A. de Vrey en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 1 oktober 2019.

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 14 januari 2015 en 10 februari 2016 die de rechtbank Gelderland heeft gewezen.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep van 4 mei 2016,

- de memorie van grieven tevens wijziging van eis met producties,

- de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in het incidenteel hoger beroep met producties,

- de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep met producties,

- de pleidooien op 5 september 2018 overeenkomstig de pleitnotities. Hierbij is akte verleend van de producties 137 tot en met 157 die door mr. Oudenaarden namens [appellant] zijn ingebracht.

Na afloop van de pleidooien heeft het hof arrest bepaald.

[appellant] vordert in het principaal hoger beroep:

1. Voor recht te verklaren dat de Gemeente onrechtmatig heeft gehandeld door het besluit d.d. 16 april 2008 te nemen.

II. Voor recht te verklaren dat de Gemeente onrechtmatig heeft gehandeld door het besluit d.d. 14 november 2007 te nemen.

III. Voor recht te verklaren dat de gemeente in de periode 2005 - november 2007 (voorbereidingsfase) onrechtmatig heeft gehandeld;

IV. Voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst met betrekking tot de strook grond door de gemeente met misbruik van bevoegdheden is afgedwongen en tot stand is gekomen, doordat de gemeente verkoop om niet van de grond verlangde voor medewerking aan de vrijstellingsprocedure, en de Gemeente daarmee onrechtmatig gehandeld heeft.

V. De Gemeente te veroordelen, binnen 5 dagen na betekening van het te wijzen arrest, aan [appellant] te voldoen:

A. voor de woning van [appellant] een bedrag van € 55.000,-, althans een door het hof in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de verkoopdatum 4 oktober 2006, althans vanaf een door het hof in goede justitie te bepalen datum, primair op grond van artikel 6:96 lid 1 juncto artikel 6:98 BW en subsidiair op grond van artikel 6:96 lid 2 sub a 6 BW;

B. voor het bouwperceel een bedrag van € 420.000,-, althans € 270.000,-, althans€ 150,000,-, althans een door het hof in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 17 december 2009 voor wat betreft de waardevermindering tot en met die datum, en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 25 oktober 2012 voor wat betreft de waardevermindering per die datum, althans vanaf een door het hof in goede justitie te bepalen datum op grond van het onrechtmatig handelen van de Gemeente vanaf de voorbereidingsfase, dan wel subsidiair voor het bouwperceel een bedrag van € 370.000,-, althans € 220.000,-, althans € 100.000,-, althans een door het hof in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 17 december 2009 voor wat betreft de waardevermindering tot en met die datum, en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 25 oktober 2012 voor wat betreft de waardevermindering per die datum, althans vanaf een door het hof in goede justitie te bepalen datum op grond van het onrechtmatige besluit van 14 november 2007 dan wel de onrechtmatige beslissing op bezwaar van 16 april 2008;

C. de netto betaalde hypotheeklasten van 1 juli 2006 tot betaling van het hierboven sub B gevorderde (zijnde € 15.571,90 per jaar), althans tot een door het hof in goede justitie te bepalen datum, en de wettelijke rente daarover in die periode - in verband met de netto betaalde hypotheeklasten die [appellant] niet had betaald in het geval hij op 1 juli 2006 de hypotheek met het bedrag van € 450.000,- gedeeltelijk had afgelost - op grond van het onrechtmatig handelen van de gemeente vanaf de voorbereidingsfase, dan wel subsidiair de onnodig betaalde netto hypotheeklasten van 14 november 2007 respectievelijk 16 april 2008 tot en met betaling van het hierboven sub B gevorderde (zijnde € 14.419,90 per jaar), althans tot een door het hof in goede justitie te bepalen datum, en de wettelijke rente daarover in die periode - in verband met de netto betaalde hypotheeklasten die [appellant] niet had betaald in het geval hij op 14 november 2007 respectievelijk 16 april 2008 de hypotheek met het bedrag van € 400.000,- gedeeltelijk had afgelost - op grond van het onrechtmatige besluit van 14 november 2007, dan wel de onrechtmatige beslissing op bezwaar van 16 april 2008;

D. een bedrag van € 91.725,- in verband met verrichte eigen werkzaamheden, primair op grond van artikel 6:96 lid 1 BW en subsidiair op grond van artikel 6:96 lid 2 BW in verband met het onrechtmatig handelen van de Gemeente vanaf de voorbereidingsfase, althans een vergoeding van de vermogenswinstschade van € 56.775,- op grond van 6:96 lid 1 BW als vergoeding voor de vermogensschade die ontstaan is door zijn eigen inspanningen in deze kwestie als gevolg van het onrechtmatige primaire besluit, dan wel op grond van artikel 6:96 lid 2 sub a BW als zijnde de vergoeding voor het schadebeperkend handelen, althans een bedrag van € 31.975,- op grond van artikel 6:96 lid 1 BW als vergoeding voor de vermogensschade die ontstaan is door zijn eigen inspanningen in deze kwestie als gevolg van de onrechtmatige beslissing op bezwaar, dan wel op grond van artikel 6:96 lid 2 sub a BW als zijnde de vergoeding voor het schadebeperkend handelen.

E. kosten ruimtelijke onderbouwing € 17.105,38;

F. onnodig en onverplicht betaalde leges € 4.681,65;

G. wettelijke rente bijdrage natuur- en landschapsfonds € 671,67;

H. notariskosten voor het leveren van een strook grond om niet € 2.270,38;

I. een vergoeding voor gemaakte advocatenkosten van € 7.111,50 als gevolg van de onrechtmatige beslissing op bezwaar, € 9.333,75 als gevolg van het onrechtmatige primaire besluit en € 8.797,42 wegens het onrechtmatig handelen in de voorbereidingsfase.

J. een vergoeding van € 1.788,- conform rapport voorwerk II ter verkrijging van voldoening buiten rechte.

K. voornoemde posten A t/m J te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de datum van het ontstaan van de betreffende schadeposten tot de dag der algehele voldoening, zoals in deze memorie van grieven nader uiteengezet in grief VI, dan wel vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dagvaarding, ook tot aan de dag der algehele voldoening.

VI. Althans de Gemeente te veroordelen tot vergoeding van de schade geleden door [appellant] tot een bedrag als redelijkerwijs door uw hof vast te stellen.

VII. De aan de leveringsakte d.d. 11 december 2008 ten grondslag liggende koopovereenkomst met betrekking tot de strook grond (geduid in productie 5 bij de inleidende dagvaarding) te vernietigen.

VIII. De Gemeente te veroordelen om binnen 14 dagen na dagtekening van dit vonnis de strook grond (geduid in productie 5 bij de inleidende dagvaarding) aan [appellant] terug te leveren, door middel van het medewerking verlenen aan het passeren van akte tot levering om niet.

IX. De Gemeente te veroordelen om de redelijke kosten die [appellant] ter vaststelling van de schade heeft moeten maken, welke tot op heden ruim € 4.159,- bedragen, te vergoeden op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW.

X. En voorts de Gemeente te veroordelen in de proceskosten, waaronder begrepen een bedrag voor het salaris van zijn advocaat.

XI. De Gemeente bij een volledige proceskostenveroordeling tevens te veroordelen in de nakosten. Deze kosten worden forfaitair berekend op € 131,00 te vermeerderen met € 68,00 voor het betekenen van het arrest, indien de Gemeente 14 dagen na het verzoek om in der minne aan het gewezen vonnis te voldoen in gebreke blijft.

De Gemeente vordert in het incidenteel hoger beroep dat het hof bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het bestreden vonnis, voor zover de Gemeente in dit vonnis is veroordeeld tot betaling aan [appellant] van € 73.348,74 vermeerderd met de wettelijke rente over € 72.677,07 vanaf 29 oktober 2014 en over € 671,67 vanaf 3 juni 2015, steeds tot aan de dag van de algehele voldoening, gegrond te verklaren, dit vonnis in zoverre te vernietigen, en opnieuw rechtdoende de desbetreffende vorderingen van [appellant] alsnog af te wijzen en [appellant] te veroordelen tot terugbetaling van hetgeen de Gemeente uit hoofde van het bestreden vonnis heeft voldaan, te vermeerderen met wettelijke rente, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten van beide instanties.

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.33 van het bestreden vonnis. Ter wille van de leesbaarheid van dit arrest zullen deze feiten opnieuw worden weergegeven, met toevoegingen in 3.31, 3.34 en 3.37-3.39.

[appellant] heeft op 15 juli 1996 de eigendom verkregen van het perceel nabij de [adres] 2 te [woonplaats] , thans kadastraal bekend als gemeente Hall, sectie C, nummer 3237. Hij heeft daarop een woning gebouwd. De bouw is voltooid op 1 oktober 1997.

[appellant] heeft op 3 februari 2005 de eigendom verkregen van het naast het perceel nabij de [adres] gelegen woonhuis met garage, erf en ondergrond aan de [adres] , destijds kadastraal bekend als gemeente Hall, sectie C, nummer 3238, alsmede van een aangrenzend perceel bosgrond aan de [adres]/[adres], destijds kadastraal bekend als gemeente Hall, sectie C, nummer 3236, verder ook te noemen ‘het perceel of het bouwperceel’.

De percelen van [appellant] , die aan elkaar grenzen, vallen binnen het bestemmingsplan Wilhelminapark 1974 (hierna: het bestemmingsplan). Uit het bestemmingsplan wordt geciteerd:

Artikel 1 Begripsomschrijvingen

1. In deze voorschriften wordt verstaan onder:

(...)

h. voorgevelrooilijn:

de als zodanig op de kaart aangegeven lijn, die bij het bouwen aan de wegzijde niet mag worden overschreden, behoudens toegelaten afwijkingen krachtens deze voorschriften;

(...)

j. bouwperceel:

een aaneengesloten oppervlak grond waarop, krachtens het plan, een bouwwerk is, dan wel bij elkaar behorende bouwwerken, zomede andere werken zijn toegestaan;

(...)

Artikel 2 Wijze van meten

Bij toepassing van deze voorschriften wordt als volgt gemeten:

(...)

h. breedte van bouwpercelen: de kleinste van de beide afstanden tussen de zijdelingse perceelgrenzen, gemeten in de voorgevelrooilijn en op een afstand van 25 m daarachter;

(...)

Artikel 4 Verspreide bebouwing klasse C

1. De op de kaart voor “Verspreide bebouwing klasse C” aangewezen grond is bestemd voor bewoning met daartoe dienende eengezinshuizen en daartoe behorende bergruimten, garages, andere bouwwerken, andere werken en tuinen.

2. De in het eerste lid genoemde bouwwerken mogen alleen dan gebouwd worden indien voldaan wordt aan de navolgende eisen:

(...)

e. het bouwperceeloppervlak moet tenminste 1600 m² bedragen;

(...)

g. de perceelbreedte tenminste 40 m per woning moet bedragen;

(...)

Artikel 7 Voorerf klasse A

1. De op de kaart voor “Voorerf klasse A” aangewezen grond is bestemd voor groenaanleg - geen productietuin zijnde - toegangspaden, terrassen, andere bouwwerken en andere werken.

(...)

Artikel 8 Bermen, openbaar groen of plantsoen

1. De op de kaart voor “Bermen, openbaar groen of plantsoen” aangewezen grond is bestemd voor groenvoorziening, beplanting, andere bouwwerken en andere werken.

(...)

Tussen de plankaart en de werkelijke situatie als weergegeven in het kadaster zijn verschillen.

Bij brief van 9 augustus 2005 (verzonden 10 augustus 2005) heeft de Gemeente [appellant] als volgt bericht:

“Op 19 april 2005 heeft u burgemeester en wethouders verzocht het perceel grond, gelegen in de [adres] - [adres] te [woonplaats] [het bouwperceel, hof] te kwalificeren als bouwperceel ten behoeve van een woning. (...)

Beoordeling

(...) Een woning binnen de bestemming ‘bermen, openbaar groen of plantsoen’ en ‘voorerf klasse A’ is op grond van het vigerende bestemmingsplan niet toegestaan. Gelet hierop zal de woning binnen de bestemming ‘verspreide bebouwing klasse C’ moeten worden gesitueerd. De planvoorschriften schrijven voor dat het bouwperceel tenminste 1600 m² moet bedragen. De oppervlakte van het bouwperceel is echter aanzienlijk kleiner dan 1600 m².

In de planvoorschriften is bepaald dat de perceelsbreedte tenminste 40 meter per woning moet bedragen en dat gemeten moet worden tussen de zijdelingse perceelsgrenzen in de voorgevelrooilijn en 25 meter daarachter. Aangezien de voorgevelrooilijn zowel langs [adres] als langs de [adres] loopt, kan langs beide wegen worden gemeten. Metend langs [adres] is het bouwperceel onvoldoende breed (geen 40 meter) en metend langs de [adres] is het bouwperceel onvoldoende diep (geen 25 meter).

Gelet op het bovenstaande concludeer ik dat het perceel aan de [adres] - [adres] te [woonplaats] niet kan worden gekwalificeerd als een bouwperceel waarop een woning kan worden gerealiseerd. Het gegeven dat in het verleden - wellicht in strijd met het bestemmingsplan - bouwvergunningen zijn verleend betekent niet het precedent om nu mee te werken aan uw initiatief.

(...)”

Op 16 februari 2006 heeft [appellant] een ‘verzoek tot principebesluit’ ingediend bij de Gemeente. Daaruit wordt geciteerd:

“1 Ons verzoek

Naar aanleiding van de diverse besprekingen met de Gemeente Brummen aangaande het perceel grond op de [adres]/[adres] doen wij hierbij het verzoek aan het College van Burgemeester en Wethouders van de Gemeente Brummen om een standpunt in te nemen:

 omtrent de kwalificatie van het perceel grond aan de [adres]/[adres] te [woonplaats] en dit perceel formeel aan te duiden als bouwkavel.

 over de ligging van de rooilijn en indien het college van mening is dat die rooilijn langs de voorgevel woning aan de [adres] loopt verzoeken wij u een verschuiving van de rooilijn te bewerkstelligen zodanig dat de rooilijn langs of nog iets voor de voorgevel van de garages en werkplaats van de [adres] .

(...)

2 Bestemmingsplan en bestemmingsplan eisen

(...)

Zienswijze 1 (voorgevelrooilijn aan [adres])

(...)

De conclusie van het bovenstaande kan naar onze mening niet anders luiden dan dat het perceel grond zonder meer kwalificeert als bouwperceel en dat binnen de grenzen van het vlak aangeduid als: “Verspreide bebouwing klasse C” een eengezinshuis en daartoe behorende (...) bouwwerken (...) mogen worden gebouwd/aangelegd. (...)

Tenslotte moet nog worden opgemerkt dat bij de toekenning van een bouwvergunning (1997 - 1998) voor de drie naast ons liggende kavels aan [adres] het oppervlak met de aanduiding voorerf klasse A ook is meegenomen als bouwperceeloppervlak. Dat standpunt van de gemeente Brummen is naar onze mening ook juist en ligt in lijn met de uitleg van het bestemmingsplan zoals hierboven beschreven. Ook vanuit dat oogpunt kwalificeert dus het perceel grond als bouwkavel.

Zienswijze 2 (voorgevelrooilijn aan de [adres] )

De voorgevelrooilijn aan de [adres] is niet eenduidig te bepalen. (...)

Op grond van het bovenstaande verzoeken wij u (voor zover nodig op basis van de stellingname van de gemeente Brummen) medewerking te verlenen aan het verschuiven van de voorgevelrooilijn in de richting van de [adres] , tot deze minimaal parallel aan de garages/werkplaats loopt (conform de bedoelingen c.q. juiste uitwerking van de werkelijke c.q. beoogde situatie in het voorontwerpbestemmingsplan 1999). Ruimtelijk gezien zou het beter zijn om deze lijn nog iets verder (zeg 3 tot 4 meter) op te schuiven naar de [adres].

(...)”

Bij het hiervoor genoemde verzoek heeft [appellant] twee tekeningen gevoegd. Het verzoek ziet op de mogelijkheid van het bouwen van een woning op het bouwperceel op de hoek van de [adres] en [adres]. De te bouwen woning wordt in de processtukken ook ‘woning B’ genoemd (ter onderscheiding van woning A aan de [adres], die in deze procedure niet aan de orde is.

Bij brief van 25 april 2006 (verzonden 26 april 2006) (verder: het eerste principebesluit) heeft de Gemeente [appellant] als volgt bericht:

“Op 16 februari 2006 heeft u een verzoek ingediend bij het college van burgemeester en wethouders om een principe-uitspraak te krijgen over de kwalificatie van een gedeelte van uw grond als bouwperceel en de ligging van de voorgevelrooilijn. Uw verzoek is onderworpen aan minutieuze bestudering waarbij de door u verstrekte bijlagen en alle voorgaande correspondentie zijn betrokken.

Besluit

In onze vergadering van 18 april 2006 hebben wij besloten om in principe, onder voorwaarden, medewerking te verlenen aan het zodanig vaststellen van de voorgevelrooilijn langs de [adres] dat een bouwkavel ontstaat waarvoor u een aanvraag om partiële bestemmingsplanherziening kan indienen. Tevens hebben wij besloten niet over te gaan tot verkoop van een groenstrook. Aan ons besluit liggen de volgende argumenten ten grondslag:

1 Het bestemmingsplan geeft in principe duidelijke richtlijnen

Het geldende bestemmingsplan Wilhelminapark 1974 is destijds opgesteld om een planologische regeling vast te leggen voor de uitbreidingswijk Wilhelminapark: een ruim opgezette wijk met vrijstaande woningen in de dure categorie. Het perceel van verzoeker valt in drie bestemmingsvlakken: ‘Verspreide bebouwing klasse C’, ‘Voorerf klasse A’ en ‘Bermen, openbaar groen of plantsoen’. Op gronden met de bestemming ‘Verspreide bebouwing klasse C’ mogen eengezinswoningen met bijgebouwen worden opgericht als voldaan wordt aan bepaalde eisen. ‘Voorerf klasse A’ is bestemd voor groenaanleg, paden en terrassen en ondergeschikte bouwwerken. De bestemming ‘Bermen, openbaar groen of plantsoen’ is bedoeld voor groenvoorziening, beplanting en andere (bouw)werken. In beide laatste bestemmingen is nadrukkelijk uitgesloten de mogelijkheid om gebouwen of delen van gebouwen te bouwen, tenzij het gaat om ondergeschikte delen (zoals een luifel). Het oppervlak van deze bestemmingsvlakken telt wel mee in de berekening van de oppervlakte aan bouwperceel. Artikel 11 van het bestemmingsplan ten slotte regelt dat gebouwen de voorgevelrooilijn naar de wegzijde niet mogen overschrijden.

(...)

3 De ligging van de voorgevelrooilijn is niet eenduidig te bepalen

De toelaatbaarheid van de gewenste woning op de hoek van de [adres] en [adres] (hierna gemakshalve aangeduid als woning B) is moeilijker te bepalen. Vooral debet hieraan zijn de verschillen tussen de juridische situatie (bestemmingsplan) en de werkelijke situatie (kadaster). Wij erkennen dat het bestemmingsplan hierin onvoldoende objectief is.

In theorie zijn er twee voorgevelrooilijnen denkbaar: één parallel aan [adres] en één parallel aan de [adres] . Het is vanuit het oogpunt van stedenbouw en verkeersveiligheid niet gewenst de eventuele nieuw te bouwen woning te oriënteren op [adres] . De oriëntatie zal richting de [adres] (moeten) zijn. U gaat hier in zoverre zelf al van uit, dat u de woning en de oprit zodanig heeft ingetekend. Zienswijze 1 uit uw verzoek blijft daarmee buiten beschouwing.

De afwijking tussen planologische en werkelijke situatie heeft gevolgen voor de uitleg van de exacte ligging van de voorgevelrooilijn parallel aan de [adres] . En dat is relevant, want vóór die lijn mag immers niet worden gebouwd. Volgens de confrontatie van bestemmingsplan en kadasterkaart loopt de lijn, in de meest gunstige uitleg voor u, langs de voorgevel van de woning [adres] 2 . U bent van mening dat de voorgevelrooilijn langs de gevel van het bijgebouw loopt of in ieder geval had moeten lopen. Een verschil van een meter of 8. U heeft hierbij aangegeven dat de afstand van de as van de weg tot aan de woning zo’n 55 meter bedraagt.

Deze situatie is ook van belang voor de uitleg van het begrip bouwperceel. Kan voldoende breedte, diepte, oppervlak en zijdelingse afstand worden bereikt teneinde te voldoen aan de kwalificatie ‘bouwperceel’? Wanneer de voorgevelrooilijn langs de gevel van de woning loopt, dan niet. Ligt de voorgevelrooilijn in het verlengde van de gevel van het bijgebouw, dan wel. Volgens de gemeentelijke uitleg in het verleden, loopt de voorgevelrooilijn langs de gevel van de woning en komt u diepte en zijdelingse afstand te kort.

4. Het voorontwerpbestemmingsplan Wilhelminapark 1999 had de intentie tot reparatie

In 1999 is een voorontwerpbestemmingsplan opgesteld als uitvoering van de intentie om tot algehele herziening van het bestemmingsplan te komen. De procedure is nooit vervolgd. Niet te ontkennen valt dat de voorgevelrooilijn is ingetekend langs de voorgevel van het bijgebouw. Blijkbaar (daar is geen documentatie van terug te vinden) vond men het ten tijde van de opstelling van het voorontwerpbestemmingsplan logisch om de voorgevelrooilijn langs het in 1962 gebouwde bijgebouw te leggen.

(...)

6 Gemeentelijk woonbeleid

In 2005 is het Kwalitatief Woonprogramma (KWP 2005) vastgesteld. Uitgangspunten hierin zijn dat tot 2015 ruim 1.800 woningen worden gebouwd in de verhouding 40% vrije sector en 60% sociaal segment en 50/50 koop/huur. Er zijn doelgroepen gedefinieerd: ouderen, starters, jonge gezinnen en doorstromers. Onderzoek naar de woningbehoefte toont aan dat er in deze gemeente vooral behoefte is aan goedkopere koopwoningen (tot 2 ton). Bovengenoemde uitgangspunten zijn ook van toepassing verklaard op individuele locaties (bron: KWP2005 en Strategische Visie 2030, bijlage sectorale analysen), zodat op de locatie in kwestie 60% sociaal moet worden gebouwd.

(...)

Voorwaarden

Het uitgangspunt voor het verlenen van planologische medewerking is altijd het bestemmingsplan. Overwegende de bovenstaande argumenten, hebben wij gemeend de medewerking in principe niet te moeten weigeren. Medewerking zal verlopen via een bestemmingsplanprocedure die een integrale belangenafweging vereist. Wij zijn derhalve in principe bereid medewerking te verlenen aan het verschuiven van de voorgevelrooilijn naar een positie van 45 m uit de as van de [adres] onder de voorwaarden dat:

(...)

4. woning B wordt ontwikkeld in de categorie ‘goedkope koop’ (tot € 200.000 v.o.n.);

(...)

6. woning B een oriëntatie krijgt op de [adres];

(...)

8. u een bijdrage betaalt aan het natuur- en landschapsfonds (Fonds Ligt op Groen) van € 5.180,- (zijnde € 2,- per m² van het perceel waar woning B eventueel gaat komen).”

In reactie op het eerste principebesluit en een daarop volgende bespreking van 28 april 2006 heeft [appellant] de Gemeente in een bijlage bij een e-mail van 30 april 2006 onder meer bericht:

“Zienswijze 1, minimale breedte van bouwperceel 40 meter

U gaat helaas voorbij aan onze eerste zienswijze (voorgevelrooilijn aan de [adres] ) door te stellen dat de woning moet zijn gericht naar de [adres] omdat aan [adres] geen ontsluiting mag plaatsvinden. Gezien de ontsluiting van de overige naastliggende woningen aan [adres] (meesten ontsluiten naar de [adres] en [adres] 2 ontsluit naar de [adres], lijkt deze oriëntatie geen argument om geen voorgevelrooilijn aan de [adres] te kunnen vinden.

De minimale breedte van het bouwperceel dient op de voorgevelrooilijn en 25 meter daarachter 40 meter te bedragen.

In paragraaf 1 van uw brief (“Het bestemmingsplan geeft in principe duidelijke richtlijnen”) geeft u aan dat “het oppervlak van alle bestemmingsplanvlakken wel meetelt in de berekening van de oppervlakte aan bouwperceel”.

In onze zienswijze 1 en in de bijlage met maatvoering kiezen wij ditzelfde standpunt, hebben we aangegeven dat de totale breedte van het perceel 56 meter bedraagt en concluderen wij dat derhalve het perceel zonder meer kwalificeert als bouwperceel.

(...)”

In aansluiting op een overleg op 2 juni 2006 tussen [appellant] en de Gemeente heeft [appellant] de Gemeente per e-mail van 6 juni 2006 onder meer bericht:

“Zienswijze 1” (voldoende oppervlakte, breedte en diepte bij voorgevelrooilijn aan de [adres] )

In uw besluit concludeert u terecht dat het perceel gezien vanuit de voorgevelrooilijn aan [adres] voldoende oppervlakte heeft en in de vergadering heb ik toegelicht dat het perceel ook voldoende breedte (tenminste 56 meter versus een vereiste breedte van 40 meter) en voldoende diepte (meer dan 25 meter versus een vereiste diepte van 25 meter) heeft.

Wij betreuren het dan ook dat deze zienswijze niet is meegenomen in uw standpuntbepaling. In het gesprek heb ik begrepen dat deze zienswijze terzijde is gelegd omdat de oriëntatie/ontsluiting kennelijk ook bepalend is voor de voorgevelrooilijn. Los van de vraag of formeel de ontsluitingszijde bepalend is voor de te gebruiken voorgevelrooilijn wijs ik u er graag op dat de in de periode 1998-1999 naast ons gebouwde huizen aan [adres] allen hun voorgevelrooilijn aan de [adres] hebben maar zijn ontsloten aan de achterzijde ( [adres] ) respectievelijk aan de zijkant ( [adres] ). Door eenvoudig de bestaande werkwijze te volgen is op grond van zienswijze 1 het betreffende perceel al aan te merken als een bouwperceel op grond van het geldende bestemmingsplan. Uw college heeft alle rechten deze bestendige gedragslijn te volgen en wij hebben als burgers alle rechten deze werkwijze van uw College te verlangen.

(...)

Verzoek

Gezien deze ook in het gesprek van 2 juni jongstleden gegeven nadere toelichting is afgesproken dat wij uw College verzoeken de principe-uitspraak op grond van de aanvullende inzichten te herzien.

(...)

Bij brief van 13 juli 2006 (verder: het tweede principebesluit) heeft de Gemeente [appellant] als volgt bericht:

“Op 6 juni 2006 heeft u per mail een herhaald verzoek ingediend bij het college van burgemeester en wethouders om een nieuwe principe-uitspraak te krijgen aangaande het realiseren van een woning op de hoek van de [adres] en [adres] . (...)

Besluit

In onze vergadering van 4 juli 2006 hebben wij besloten om vast te houden aan ons eerste besluit van 18 april 2006. Dit betekent dat wij in principe, onder voorwaarden, medewerking willen verlenen aan het zodanig vaststellen van de voorgevelrooilijn langs de [adres] zodat de mogelijkheid voor het realiseren van een woning ontstaat. De volgende argumenten liggen aan ons besluit ten grondslag.

(...)

2 De bestemmingsplanmethodiek geeft heldere uiteenzetting

Hieronder zullen we u nogmaals een uitleg geven over de methodiek van het bestemmingsplan “Wilhelminapark 1974”.

Alleen op gronden met de bestemming ‘Verspreide bebouwing klasse C’ mogen eengezinswoningen met bijgebouwen worden opgericht, mits voldaan wordt aan bepaalde voorwaarden. Deze voorwaarden zijn de volgende:

1. het bouwperceeloppervlak moet tenminste 1.600 m² bedragen;

2. de perceelbreedte moet tenminste 40 meter per woning bedragen;

3. de perceelbreedte is de kleinste van de beide afstanden tussen de zijdelingse perceelgrenzen, gemeten in de voorgevelrooilijn en op een afstand van 25 meter daarachter (een perceel is dus minimaal 25 m diep);

(...)

Aan voorwaarde 1 wordt in de huidige situatie voldaan, aangezien het oppervlak van de bestemmingsvlakken “Voorerf klasse A” en “Bermen, openbaar groen of plantsoen” meetellen in de berekening van het oppervlakte aan bouwperceel.

(...)

3 Uw mail van 6 juni 2006 geeft geen nieuwe argumenten

(...)

Onze reactie op uw argumenten uit de e-mail van 6 juni 2006 is het volgende:

1. De oriëntatie en ligging van de nieuw te bouwen woning moet gericht zijn en blijven op de [adres] . Het is nu en in de toekomst onwenselijk om de woning te ontsluiten (of de suggestie te wekken c.q. de mogelijkheid open te laten) op [adres] . Hoewel het bestemmingsplan op deze locatie feitelijk twee voorgevelrooilijnen kent, blijven wij bij het standpunt dat moet worden uit gegaan van een oriëntatie en daarmee een voorgevelrooilijn gericht op de [adres] . (...)

2. (...)

Om toch medewerking te verlenen én om eenduidig naar de toekomst toe elke discussie over afstanden en rooilijnen te elimineren, is een partiële herziening van het bestemmingsplan de enige weg. Het doel van deze herziening is de verschuiving van de voorgevelrooilijn richting de [adres] en het vergroten van het bestemmingsvlak “Verspreide bebouwing klasse C”. Hiermee werken wij maximaal mee aan uw wensen, zonder onzorgvuldig te handelen in vergelijking met andere gevallen. Wij zullen te zijner tijd voor de partiële herziening een op zichzelf staand besluit nemen.

Voorwaarden

Wij willen meewerken aan een partiële herziening van het bestemmingsplan met als doel de verschuiving van de voorgevelrooilijn richting de [adres], onder de volgende voorwaarden, conform ons principebesluit van 18 april 2006:

[Hier volgen de voorwaarden die ook zijn opgenomen in het eerste principebesluit, hof]

Hoe nu verder?

De fase van principeverzoek is nu afgerond. Wij verzoeken u binnen twee weken na dagtekening van deze brief schriftelijk kenbaar te maken of u de herzieningsprocedure voor het verschuiven van de rooilijn wenst te starten. (...)

U kunt ook een 1e fase bouwvergunning aanvragen. (...)”

Op 4 oktober 2006 heeft [appellant] het bouwperceel verkocht aan [koper] voor € 400.000,-. Artikel 3.1 van de koopovereenkomst luidt:

“De akte van levering zal gepasseerd worden op 1 maart 2009 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen, ten overstaan van notariskantoor Van Dooren B.V. (...) maar niet eerder dan dat er een stuk is waaruit blijkt dat de gemeente Brummen erkent ofwel dat het bestemmingsplan de bouw van een woning op het verkochte toelaat ofwel de gemeente Brummen haar medewerking heeft verleend aan de voorgenomen verschuiving van de voorgevelrooilijn waarna zij tot dezelfde bevestiging komt.

Indien als gevolg van de hierboven genoemde voorwaarde levering op 1 maart 2009 niet mogelijk is, vindt de levering plaats zodra deze voorwaarde is vervuld, waarbij een stijging van de verkoopprijs van 10% per jaar (of een evenredig deel daarvan) wordt gehanteerd. Indien de hierboven genoemde voorwaarde op 1 maart 2011 nog niet is vervuld, treden partijen gedurende 6 maanden nader met elkaar in overleg om te bezien of levering alsnog mogelijk gemaakt kan worden. Indien dit niet mogelijk is, is ieder der partijen gerechtigd, zonder enige schadevergoeding de overeenkomst te ontbinden.”

Op 4 oktober 2006 heeft [appellant] voorts het bestaande huis en de grond aan de [adres] 2 verkocht aan [koper] voor € 675.000,-. Levering heeft plaatsgevonden bij notariële akte van 1 november 2006, welke akte op dezelfde datum is ingeschreven in de openbare registers.

Op 2 februari 2007 heeft [appellant] een bouwvergunning aangevraagd voor de bouw op het perceel van een woning met oriëntatie op de [adres].

Bij brief van 12 juni 2007 heeft de Gemeente [appellant] onder meer bericht:

“ Op 2 februari jl. hebben wij uw aanvraag om bouwvergunning ontvangen voor het oprichten van een woning op het perceel aan de [adres], naast de woning aan [adres] 2.

(...)

Uit bovengenoemde bepalingen volgt dat bij de bepaling van de breedte van het bouwperceel gemeten moet worden vanuit de voorgevelrooilijn en 25 meter daarachter. Op de bestemmingsplankaart zijn 2 voorgevelrooilijnen ingetekend. Eén parallel aan de [adres] en één parallel aan [adres]. Uw bouwaanvraag ziet op het oprichten van een woning met een oriëntatie op de [adres]. Gemeten vanaf de voorgevelrooilijn parallel aan de [adres] kan slechts een diepte van maximaal 14 meter worden bereikt. Hieruit volgt dat niet wordt voldaan aan de voorwaarde dat een perceel minimaal 25 meter diep moet zijn.

Voorts voldoet het bouwplan niet aan artikel 4 lid 2 onder e, de eis dat het bouwperceeloppervlak minimaal 1.600 m² moet bedragen. In tegenstelling tot wat in onze brieven van 26 april en 13 juli 2006 werd aangegeven, wordt het oppervlak van de bestemming BOGP niet meegeteld bij de berekening van het oppervlak van het bouwperceel. Gronden met de bestemming “voorerf, klasse A” worden wél meegeteld.

(...)

Hoewel uw bouwplan betrekking heeft op een woning met een oriëntatie in de richting van de [adres], gaan wij op uw verzoek ook in op de mogelijkheid om een woning te bouwen die is gericht naar [adres]. Hierover het volgende. Gemeten vanuit de voorgevelrooilijn parallel aan [adres] is het perceel dieper dan 25 meter. Aan de voorwaarde dat een bouwperceel een breedte moet hebben van tenminste 40 meter per woning kan echter niet worden voldaan. Gronden met de bestemming BOGP mogen immers niet worden meegenomen bij de bepaling van de breedte van een bouwperceel.

Op basis van de door u ingediende gegevens en de bestemmingsplankaart concluderen wij dat uw bouwperceel in strijd is met het bestemmingsplan. Slechts met een vrijstelling als bedoeld in artikel 19 lid 1 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening kan medewerking worden verleend. Zoals eerder aangegeven, zijn wij bereid om deze procedure op te starten. Het is ons op dit moment niet duidelijk of u bereid bent om dit traject in te gaan. Daarom vernemen wij graag zo spoedig mogelijk, doch uiterlijk binnen 2 weken na verzending van deze brief, of u bereid bent om de ruimtelijke onderbouwing aan te leveren die op grond van artikel 19 lid 1 WRO is vereist.”

Uit een brief van 10 oktober 2007 van [appellant] aan de Gemeente wordt geciteerd:

“Naar aanleiding van het gesprek dat ik hedenochtend had met de heer [persoon] (waarbij de heer [persoon 2] ten dele aanwezig was) zijn we tot de conclusie gekomen dat de ingediende gewijzigde tekeningen niet als een aanpassing van binnen de op 2 februari ingediende bouwaanvraag kunnen worden behandeld. (...)

Afgesproken is daarom dat de aanvraag van 2 februari jl. wordt ingetrokken hetgeen we bij deze doen.

Bijgaand dienen wij zoals afgesproken een nieuwe aanvraag in die is georiënteerd op de [adres] . (...)

Zoals besproken was het plan van 2 februari en ook de nieuwe aanvraag gericht op de vraag en de uitspraak van de gemeente daarop of het perceel aan [adres] voldoende breed is om te kunnen kwalificeren als bouwperceel. Om die reden hebben wij ook reeds aangegeven dat wij geen goede ruimtelijke onderbouwing zullen aanleveren voor dit plan en wij wensen dan ook geen vrijstelling voor dit plan indien u tot de constatering komt dat het perceel onvoldoende breed is.

NB. Voor de oriëntatie naar de [adres] toe, ten aanzien waarvan de gemeente Brummen heeft aangegeven te willen meewerken aan een verschuiving van de voorgevelrooilijn, zullen wij een nieuw plan indienen. Voor dat plan zal dan wel een goede ruimtelijke onderbouwing worden gemaakt.”

Op 10 oktober 2007 heeft [appellant] een vergunning aangevraagd voor de bouw op het perceel van een woning met oriëntatie op [adres].

Bij e-mail van 5 november 2007 heeft de Gemeente [appellant] als volgt bericht:

“Vorige week ontvingen wij het rapport van Van Droffelaar m.b.t. het ecologisch advies. In uw brief van 10 oktober jl. geeft u aan dat u nog een nieuw bouwplan gaat indienen met een oriëntatie naar de [adres].

Tot op heden hebben wij een dergelijk verzoek nog niet van u ontvangen. Op dit moment hebben wij formeel alleen uw bouwaanvraag van 10 oktober 2007 in behandeling. Naar verwachting zal deze binnenkort worden geweigerd.

Voordat wij ingaan op het rapport van Van Droffelaar, zult u alsnog het nieuwe plan moeten indienen, op basis waarvan de artikel 19 lid 1 procedure wordt gevoerd. Dit kan in de vorm van een schetsplan, of in de vorm van een (gefaseerde) aanvraag om bouwvergunning. Wellicht ervaart u dit als een overbodige en formele stap, maar gezien de voorgeschiedenis lijkt het ons verstandig om op dit punt “met een schone lei” te beginnen.

(...)”

Bij besluit van 14 november 2007 (verzonden 16 november 2007) hebben burgemeester en wethouders (hierna: B&W) de door [appellant] aangevraagde bouwvergunning voor het bouwen van een woning aan [adres] te [woonplaats] geweigerd, omdat de woning gedeeltelijk is geprojecteerd op de bestemming “voorerf klasse A” en omdat het bouwperceel niet 40 meter breed is. Voorts hebben zij besloten geen onderzoek te doen naar eventuele vrijstellingsmogelijkheden omdat [appellant] heeft aangegeven geen vrijstelling te wensen.

Bij brief van 20 december 2007 van zijn advocaat aan de Gemeente heeft [appellant] bezwaar gemaakt tegen het besluit van 14 november 2007.

Bij besluit van 16 april 2008 (verzonden 18 april 2008) hebben B&W het bezwaar tegen de weigering een bouwvergunning te verlenen ongegrond verklaard en het bestreden besluit in stand gelaten, met dien verstande dat slechts de grond dat het bouwperceel niet breed genoeg gehandhaafd is.

Uit een brief van 14 juli 2008 (verzonden 15 juli 2008) van de Gemeente aan [appellant] wordt geciteerd:

“ Inmiddels is gebleken dat op privaatrechtelijk gebied onduidelijkheid bestaat over de beschikbaarheid cq. het eigendom van een hierbij betrokken strook grond.

Met deze brief informeren wij u dat tot het moment definitief uitsluitsel kan worden gegeven over de privaatrechtelijke situatie de verdere behandeling van de planologische procedure wordt aangehouden. (...)”

Uit een brief van 1 augustus 2008 van de advocaat van [appellant] aan de Gemeente wordt geciteerd:

“ In het hiernavolgende zal ik uiteenzetten waarom de heer [appellant] eigenaar is geworden van de bewuste strook grond. (...) Er is dan ook maar één conclusie mogelijk en dat is dat de heer [appellant] door verjaring eigenaar is van de bewuste strook grond. (...)

Voorstel

Vanwege het feit dat de heer [appellant] van mening is dat enerzijds het geen ‘chique’ manier is geweest waarop de eigendom is overgegaan, en anderzijds vanwege het feit dat er (op grond van de correspondentie van de gemeente) kennelijk geen andere mogelijkheid is om de vrijstellingsprocedure voort te zetten, is de heer [appellant] bereid de bewuste strook grond aan de gemeente om niet over te dragen, mits dan gelijktijdig een erfdienstbaarheid gevestigd wordt.”

Bij brief van 12 september 2008 heeft de Gemeente de advocaat van [appellant] geantwoord:

“Hierbij bericht ik u dat het namens de heer [appellant] schriftelijk gedane voorstel van 1 augustus 2008 wordt aanvaard, mits uw cliënt instemt met de navolgende aanvullingen en wijzigingen van het voorstel.

Aanvullingen en wijzigingen van het voorstel 1 augustus 2008

(...)

2. De kosten gemoeid met het opstellen, uitvoeren en inschrijven van de akte van erfdienstbaarheid is voor rekening van uw cliënt.

(...)

Tot slot bericht ik u en wellicht ten overvloede dat ik na inschrijving van de akte erfdienstbaarheid in de openbare registers en ondertekening van de onderhoudsovereenkomst de afdeling Ruimte bericht dat er een definitief uitsluitsel over de privaatrechtelijke situatie is bereikt, en dat er op die gronden geen reden meer is voor aanhouding van de planologische procedure. (...)”

Bij notariële akte van 11 december 2008, opgemaakt tussen enerzijds [appellant] en zijn echtgenote en anderzijds de Gemeente, is door [appellant] een perceel grond langs de [adres], waarvan hij door verjaring eigenaar was geworden, aan de Gemeente teruggeleverd tegen betaling van € 1,-, waarbij erfdienstbaarheden ten gunste van [appellant] zijn gevestigd.

[appellant] heeft beroep ingesteld bij de rechtbank Zutphen tegen het besluit van de Gemeente van 16 april 2008. De rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 18 februari 2009 (verzonden 24 februari 2009) ongegrond verklaard. Daarbij heeft zij onder meer overwogen dat tussen partijen niet in geschil is dat het bouwperceel, gevormd door de perceelsgedeelten met de bestemmingen “Verspreide bebouwing klasse C” en “Voorerf klasse A”, minder dan 40 meter breed is.

[koper] (de koper van het bouwperceel en van het bestaande huis aan de [adres] 2) was bestuurder en enig aandeelhouder van Uitzendbureau Draco B.V. Deze vennootschap is op 23 april 2009 failliet verklaard.

[appellant] heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van de rechtbank Zutphen van 18 februari 2009. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) heeft bij uitspraak van 11 november 2009 het hoger beroep gegrond verklaard en de uitspraak van de rechtbank Zutphen en het besluit van B&W van 16 april 2008 vernietigd. Daartoe heeft de Afdeling van de Raad van State onder meer overwogen dat er, gelet op de ruime omschrijving in de planvoorschriften van het begrip bouwperceel, geen reden is om aan te nemen dat gronden met de bestemming bermen, openbaar groen of plantsoen uitgesloten zijn van de berekening van de breedte van een bouwperceel en dat het feit dat op gronden met die bestemming geen gebouwen ten behoeve van de woonfunctie zijn toegelaten, niet betekent dat deze gronden niet kunnen worden meegenomen bij de berekening van de breedte van het bouwperceel.

Bij besluit van 17 december 2009, verzonden op 21 december 2009, hebben B&W onder verwijzing naar de uitspraak van de Afdeling van 11 november 2009 het weigeringsbesluit van 14 november 2007 herroepen en alsnog een reguliere bouwvergunning 1e fase verleend voor het bouwen van een woning aan [adres] (nabij [adres] 2) te [woonplaats] , met oriëntatie op [adres].

Bij besluit van 1 juli 2010 hebben B&W met toepassing van artikel 19 lid 3 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO (oud)) aan [appellant] vrijstelling verleend van het bestemmingsplan voor het uitbreiden van een woning op het bouwperceel met oriëntatie op [adres].

Voor de bouw van een woning op het perceel met de oriëntatie aan de [adres] is uiteindelijk geen vrijstellings- of herzieningsprocedure doorlopen.

Bij e-mail van 23 mei 2012 heeft [appellant] de Gemeente onder meer bericht:

“Wij zijn het voortdurende gedraai van de gemeente Brummen omtrent deze bouwpercelen en de schade die voor ons hieruit voortvloeit meer dan zat. De gemeente Brummen brengt ons op diverse manieren schade toe waarvoor wij de gemeente verantwoordelijk houden en aansprakelijk stellen. (...)

Wij hebben de betreffende claim inmiddels in handen gegeven van onze advocaat. Deze claim betreft onder meer maar niet uitsluitend de schade als gevolg van de onrechtmatige daad aangaande het indertijd weigeren van de bouwvergunning op de [adres] /[adres]. (...)”

Bij brief van 10 juli 2013 van zijn advocaat heeft [appellant] de Gemeente aansprakelijk gesteld voor schade die hij stelt te hebben geleden als gevolg van het onrechtmatige besluit van 14 november 2007 [in die brief staat kennelijk per abuis de datum 14 november 2006, hof].

De raad van de Gemeente heeft op 25 oktober 2012 het bestemmingsplan Wilhelminapark-Palisiumpark vastgesteld. Het bouwperceel is gelegen binnen de gebiedsaanduiding “Geluidzone - Industrie”. Op grond van artikel 17 van de bij dat bestemmingsplan behorende regels is het niet toegestaan om in de geluidzone, waaronder dus het bouwperceel, woningen te bouwen.

Op 2 oktober 2014 heeft Best Living NVM makelaars & financieel adviseurs (verder: Best Living) de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van de bouwkavel aan de [adres] te [woonplaats] per 1 juli 2006 getaxeerd op € 450.000,- k.k. en per 1 oktober 2014 op € 235.000,-. Op 20 maart 2015 heeft Best Living de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik per 1 januari 2010 getaxeerd op € 300.000,- k.k. In de toelichting op de waarde in 2010 is opgenomen dat de marktwaarde met als uitgangspunt gedwongen verkoop binnen enkele maanden € 180.000,- k.k. bedraagt.Op 31 maart 2015 heeft Kaak Makelaar de marktwaarde van het perceel per die datum getaxeerd op € 303.000,-. Onder ‘nadere mededelingen’ is opgenomen dat de verkoper bij een snelle verkoop van enige maanden (zoals bij een veiling) genoegen moet nemen met een percentage van 60% van de opbrengst (de voormalige executiewaarde) te weten € 181.800,-.

Op 9 juni 2017 heeft de Gemeente het ontwerpbestemmingsplan ‘ [woonplaats] ’ en een bijbehorend ontwerpbesluit hogere waarden op grond van de Wet geluidhinder ter inzage gelegd. Op 8 augustus 2017 heeft [appellant] een zienswijze tegen dit plan ingediend, omdat het bouwperceel volgens hem nu niet alleen binnen een geluidzone maar ook binnen een geurzone is komen te liggen. Op 15 maart 2018 is het bestemmingsplan ‘ [woonplaats] ’ vastgesteld. Tegen deze vaststelling heeft [appellant] op 20 juli 2018 beroep ingesteld bij de Afdeling.

[appellant] en zijn echtgenote hebben in verband met de verslechtering van het planologische regime voor het bouwperceel met de inwerkingtreding van het bestemmingsplan Wilhelminapark - Palisiumpark een verzoek om planschadevergoeding gedaan. Tog Nederland Zuid B.V. (hierna: Tog) heeft B&W op hun verzoek op 13 april 2018 geadviseerd over een eventueel toe te kennen planschadevergoeding. De door Tog ingeschakelde taxateur heeft de schade ten gevolge van de planologische verslechtering door inwerkingtreding van het bestemmingsplan Wilhelminapark - Palisiumpark voor het bouwperceel getaxeerd op € 350.000,-. Tog adviseert B&W om aan [appellant] geen planschadevergoeding toe te kennen, omdat de vergoeding van schade anderszins is verzekerd. Uit het advies worden de volgende passages geciteerd:

“In het onderhavige geval is gebleken dat het bestemmingsplan “ [woonplaats] ” inmiddels is vastgesteld. (…) Dit bestemmingsplan is op het moment van het uitbrengen van het onderhavige advies nog niet onherroepelijk van kracht. Op grond van het bestemmingsplan “ [woonplaats] ” rust ter plaatse van de gronden behorende tot het object wederom de gebiedsaanduiding ‘Geluidzone - Industrie’. Ter afwijking van het bestemmingsplan “Wilhelminapark - Palisiumpark”, schrijft het bestemmingsplan “ [woonplaats] ” het navolgende voor betreffende deze gebiedsaanduiding: ‘In afwijking van het bepaalde voor de ter plaatse voorkomende bestemmingen zijn geluidgevoelige objecten binnen de ‘Geluidzone - Industrie’ uitsluitend toegestaan, indien wordt voldaan aan de wettelijke voorkeursgrenswaarde of een verkregen hoger grenswaarde op grond van de Wet Geluidhinder’. Gelet op het voorgaande wordt het oprichten van een ‘derde’ woning ter plaats van de gronden behorende tot het object onder de vigeur van het bestemmingsplan “ [woonplaats] ” planologisch weer mogelijk gemaakt. Het voorgaande betekent dat de voor de aanvragers planologisch nadeliger positie als gevolg van het beoogde bestemmingsplan “ [woonplaats] ” teniet wordt gedaan. Dit betekent dat op het moment dat het bestemmingsplan “ [woonplaats] ” rechtskracht heeft gekregen de geleden schade voldoende anderszins is verzekerd.

Wij benadrukken hierbij wel dat indien het bestemmingsplan “ [woonplaats] ” en de mogelijkheid tot het oprichten van een woning, om welke reden dan ook, onverhoopt geen doorgang kan vinden, alsnog overgegaan dient te worden tot uitbetaling van het volledige schadebedrag.”

B&W hebben bij besluit van 13 juli 2018 het advies van Tog overgenomen en geen planschadevergoeding toegekend. Op 20 augustus 2018 hebben [appellant] en zijn echtgenote daartegen bezwaar ingediend.

[appellant] heeft in eerste aanleg een verklaring voor recht gevorderd:

I dat de Gemeente onrechtmatig heeft gehandeld door het besluit van 16 april 2008 te nemen;

II dat de Gemeente onrechtmatig heeft gehandeld door het besluit van 14 november 2007 te nemen;

III dat de Gemeente in de periode 2005 - november 2007 (voorbereidingsfase) onrechtmatig heeft gehandeld;

en voorts dat de rechtbank de Gemeente veroordeelt:

IV aan [appellant] binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis te betalen:

a. een bedrag ter zake van vergoeding van de (vertragings)schade die [appellant] heeft geleden door het in stand laten van het besluit van 14 november 2007 bij de beschikking op bezwaar van 16 april 2008, bestaande uit:

- misgelopen verkoopopbrengst € 218.200,-;

- vergoeding voor verrichte eigen inspanningen € 31.975,-;

- vergoeding voor gemaakte advocaatkosten € 7.111,50;

b. een bedrag ter zake van de vergoeding van de (vertragings)schade die [appellant] heeft geleden door het besluit van 14 november 2007, bestaande uit:

- misgelopen verkoopopbrengst € 218.200,-, voor zover niet reeds op grond van IVa toewijsbaar;

- vergoeding voor verrichte eigen inspanning € 24.800,-;

- vergoeding voor gemaakte advocaatkosten € 9.333,75;

c. een bedrag ter zake van vergoeding van de (vertragings)schade die [appellant] heeft geleden door de in de periode 2005 - november 2007 (voorbereidingsfase) door de Gemeente onrechtmatig verrichte handelingen, bestaande uit:

- kosten ruimtelijke onderbouwing € 21.105,38;

- onnodig en onverplicht betaalde leges € 4.681,65;

- wettelijke rente bijdrage natuur- en landschapsfonds € 671,67;

- notariskosten voor het leveren van een strook grond om niet € 2.270,38;

- vergoeding voor verrichte eigen inspanningen € 34.950,-;

- vergoeding voor gemaakte advocaatkosten € 8.797,42;

- vergoeding lagere verkoopprijs [adres] 2 € 55.000,-;

- vergoeding lagere verkoopprijs bouwkavel € 50.000,-;

d. een bedrag van € 10.274,05 (advocaatkosten) op grond van onrechtmatig daad ex artikel 6:96 lid 2 BW teneinde de schade en de aansprakelijkheid vast te stellen en te trachten met de Gemeente minnelijk tot overeenstemming te komen;

e. een bedrag van € 7.900,- (eigen inspanningen) op grond van onrechtmatige daad ex artikel 6:96 lid 2 BW teneinde de schade en de aansprakelijkheid vast te stellen en te trachten met de Gemeente minnelijk tot overeenstemming te komen;

f. voornoemde posten te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de datum van het ontstaan van de betreffende schadeposten tot de dag der algehele voldoening, dan wel vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dagvaarding, ook tot aan de dag der algehele voldoening;

V althans tot vergoeding van de schade geleden door [appellant] tot een bedrag als redelijkerwijs door de rechtbank vast te stellen;

VI de aan de leveringsakte van 11 december 2008 ten grondslag liggende koopovereenkomst met betrekking tot de strook grond (geduid in productie 5 bij de inleidende dagvaarding) te vernietigen;

VII om binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis de strook grond (geduid in productie 5 bij dagvaarding) aan [appellant] terug te leveren, door middel van het medewerking verlenen aan het passeren van een akte tot levering om niet;

VIII met veroordeling van de Gemeente in de proceskosten en de nakosten.

De rechtbank heeft bij vonnis van 10 februari 2016 de Gemeente veroordeeld tot betaling aan [appellant] van het bedrag van € 73.348,74 vermeerderd met wettelijke rente over € 72.677,07 vanaf 29 oktober 2014 (de dag van dagvaarding) en over € 671,67 vanaf 3 juni 2015 (de dag van de repliek), steeds tot aan de dag der algehele voldoening en de proceskosten aldus gecompenseerd dat beide partijen de eigen kosten dragen. Daartoe heeft de rechtbank, kort samengevat, overwogen dat de Gemeente onrechtmatig jegens [appellant] heeft gehandeld, zowel in de voorbereidende fase als door het nemen van het primaire besluit en de beslissing op bezwaar. De vordering tot vergoeding van schade op grond van de onrechtmatige daad in de voorbereidende fase heeft de rechtbank toegewezen tot een bedrag van € 55.115,49 en voor het overige afgewezen. De vorderingen tot vergoeding van schade als gevolg van de onrechtmatige daad gelegen in het primaire besluit en de beslissing op bezwaar zijn toegewezen tot bedragen van respectievelijk € 7.111,50 en

€ 9.333,75 en voor het overige afgewezen. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten heeft de rechtbank toegewezen tot het forfaitaire bedrag van

€ 1.788,- en voor het overige afgewezen. Over de toegewezen bedragen heeft de rechtbank bepaald dat wettelijke rente is verschuldigd vanaf de datum waarop de vorderingen zijn ingesteld. De vorderingen in verband met de levering van de strook grond op 11 december 2008 zijn afgewezen omdat zij zijn verjaard.

5. De motivering van de beslissing in het principaal en in het incidenteel hoger beroep

Onder aanvoering van acht grieven is [appellant] in het principaal hoger beroep tegen het hierboven weergegeven oordeel van de rechtbank opgekomen voor zover het betreft: de gedeeltelijke afwijzing van de vergoeding van de misgelopen verkoopopbrengst van het bouwperceel hoek [adres]/[adres] (grief I), de gedeeltelijke afwijzing van de kosten die hij heeft gemaakt in het kader van de vrijstellingsprocedure (grief II), de afwijzing van de vergoeding voor verrichte eigen inspanningen (grief III), de gedeeltelijke afwijzing van de vergoeding voor de lagere verkoopprijs van de woning aan de [adres] 2 (voorwaardelijke grief IV voor zover grief I niet slaagt), de gedeeltelijke afwijzing van de vergoeding voor de lagere verkoopprijs van het bouwperceel (voorwaardelijke grief V voor zover grief I niet slaagt), de gedeeltelijke afwijzing van de vordering betreffende wettelijke rente (grief VI), de afwijzing van de vordering tot vernietiging van de koopovereenkomst met betrekking tot de strook grond als bedoeld in rov. 3.24 van dit arrest (grief VII) en de in de door [appellant] in de laatste grief vermelde (tussen)conclusies en beslissing van de rechtbank (grief VIII).

De Gemeente is onder aanvoering van veertien grieven in het incidenteel hoger beroep tegen het hierboven weergegeven oordeel van de rechtbank opgekomen. Met grief I bestrijdt zij het oordeel van de rechtbank dat de Gemeente in de voorbereidingsfase onrechtmatig jegens [appellant] heeft gehandeld, en mocht dit al zo zijn, dan is de vordering daartoe van [appellant] verjaard (grief II). De grieven III tot en met XII zien op verschillende schadeposten die de rechtbank volgens de Gemeente ten onrechte (gedeeltelijk) heeft toegewezen. Grief XIII ziet op de compensatie van proceskosten en Grief XIV ten slotte behelst een veeggrief.

onrechtmatig handelen Gemeente in de voorbereidingsfase/vooroverlegfase

Het hof ziet aanleiding om eerst de grieven in het incidenteel hoger beroep te behandelen.

Maatgevend voor aansprakelijkheid van de Gemeente voor het verstrekken van onjuiste of onvolledige informatie in de voorbereidingsfase is de rechtsregel die de Hoge Raad heeft geformuleerd in rechtsoverweging 3.5.1 van zijn arrest van 25 mei 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW0219, NJ 2012/340, ’s-Hertogenbosch/Van Zoggel:

“Het gaat in deze zaak om de vraag of een gemeente onjuiste of onvolledige inlichtingen heeft gegeven aan een belanghebbende, naar aanleiding van een door deze gedaan verzoek, over de mogelijkheden die haar regelgeving - in dit geval een bestemmingsplan - die belanghebbende biedt en of die gemeente om die reden onrechtmatig heeft gehandeld jegens de belanghebbende. Het antwoord op die vraag hangt af van de omstandigheden van het geval, waaronder in de eerste plaats de inhoud van het gedane verzoek en hetgeen de gemeente daaromtrent heeft moeten begrijpen, en de aard en inhoud van de door de gemeente in antwoord daarop gegeven inlichtingen en hetgeen de belanghebbende daaromtrent heeft moeten begrijpen. Eerst indien de belanghebbende in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs erop heeft mogen vertrouwen dat hem juiste en volledige inlichtingen met een bepaalde inhoud werden gegeven, kan plaats zijn voor het oordeel dat het verstrekken van die inlichtingen, indien deze onjuist of onvolledig zijn, onrechtmatig is jegens de belanghebbende en dat de gemeente deswege jegens de belanghebbende aansprakelijk is doordat deze door die onjuiste of onvolledige inlichtingen, kort gezegd, op het verkeerde been is gezet.”

In het licht van dit criterium is het van belang vast te stellen wat [appellant] aan de Gemeente heeft gevraagd en wat de Gemeente uit die vraag heeft moeten begrijpen alsmede wat voor antwoorden/inlichtingen de Gemeente naar aanleiding van die vraag aan [appellant] heeft gegeven en wat laatstgenoemde daarover heeft moeten begrijpen.

[appellant] heeft op 19 april 2005 aan B&W verzocht het perceel grond, gelegen in de [adres] - [adres] in [woonplaats] te kwalificeren als bouwperceel ten behoeve van een woning. Daarop is op 9 augustus 2005 een negatief antwoord gekomen: metend langs [adres] is het bouwperceel onvoldoende breed (geen 40 meter) en metend langs de [adres] is het bouwperceel onvoldoende diep (geen 25 meter). De conclusie die dan vervolgens door B&W wordt getrokken luidt dat ‘het perceel aan de [adres]-[adres] te [woonplaats] niet kan worden gekwalificeerd als een bouwperceel waarop een woning kan worden gerealiseerd.’

Daarna hebben diverse besprekingen tussen [appellant] en de Gemeente plaatsgevonden. Op 16 februari 2006 heeft [appellant] een ‘verzoek tot principebesluit’ bij B&W ingediend, waarbij hij hun heeft verzocht het bouwperceel formeel aan te duiden als bouwkavel en een standpunt in te nemen over de ligging van de voorgevelrooilijn. In het kader van dit laatste verzoek heeft [appellant] twee zienswijzen naar voren gebracht. Uitgaande van de voorgevelrooilijn aan [adres] (zienswijze 1) moet het perceel grond volgens hem zonder meer als een bouwperceel worden gekwalificeerd en uitgaande van de voorgevelrooilijn aan de [adres] (zienswijze 2) heeft hij B&W verzocht medewerking te verlenen aan het verschuiven van deze lijn. In het eerste principebesluit (brief van 25 april 2006) hebben B&W aan [appellant] bericht dat zijn verzoek om een principe-uitspraak te krijgen over de kwalificatie van een gedeelte van zijn grond als bouwperceel en de ligging van de voorgevelrooilijn ‘aan minutieuze bestudering is onderworpen waarbij de door u verstrekte bijlagen en alle voorgaande correspondentie zijn betrokken’. Volgens B&W zijn er in theorie twee voorgevelrooilijnen denkbaar: één parallel aan [adres] en één parallel aan de [adres]. Vanuit het oogpunt van stedenbouw en verkeersveiligheid is het, aldus B&W, niet gewenst de eventueel nieuw te bouwen woning te oriënteren op [adres], dus blijft de oriëntatie op de [adres] over. B&W zijn in principe, onder voorwaarden, bereid hun medewerking te verlenen aan het verschuiven van de voorgevelrooilijn waardoor een bouwkavel ontstaat waarvoor [appellant] een aanvraag om partiële bestemmingsplanherziening kan indienen. In reactie op dit eerste principebesluit heeft [appellant] op 6 juni 2006 B&W verzocht om het besluit te herzien omdat het desbetreffende perceel volgens hem zowel met voorgevelrooilijn aan [adres] als aan de [adres] op grond van het bestemmingsplan zonder meer als een bouwperceel is aan te merken. Bij brief van 13 juli 2006 (het tweede principebesluit) hebben B&W geantwoord dat de oriëntatie en de ligging van de nieuw te bouwen woning gericht moeten zijn en blijven op de [adres] en dat het nu en in de toekomst onwenselijk is de woning te ontsluiten op [adres], waarmee zij vasthouden aan het eerste principebesluit.

Op 2 februari 2007 heeft [appellant] een bouwvergunning voor de bouw van een woning met oriëntatie op de [adres] aangevraagd, welke aanvraag is afgewezen wegens strijd met het bestemmingsplan. Op verzoek van [appellant] hebben B&W zich - hoewel het bouwplan betrekking had op een woning met oriëntatie op de [adres] - uitgelaten over de mogelijkheid om een woning te bouwen gericht op [adres]. Die mogelijkheid is er volgens B&W niet omdat het bouwperceel niet breed genoeg is, omdat gronden met bestemming BOPG (bermen, openbaar groen of plantsoen, hof) niet mogen worden meegenomen bij de bepaling van de breedte van een bouwperceel. Bij deze afwijzing hebben B&W vermeld dat slechts met een vrijstelling als bedoeld in artikel 19 lid 1 van de WRO (oud) medewerking kan worden verleend.

[appellant] heeft hierop de aanvraag ingetrokken, waarna hij op 10 oktober 2007 een vergunning voor de bouw van een woning met oriëntatie op [adres] heeft ingediend.

Bij besluit van 14 november 2007 hebben B&W de bouwvergunning geweigerd omdat de te bouwen woning aan [adres] gedeeltelijk is geprojecteerd op de bestemming “voorerf klasse A” (omdat de woning is georiënteerd op [adres] betekent dit volgens B&W dat de ligging van de voorgevelrooilijn evenwijdig is aan de [adres] en dat daarmee de te bouwen woning gedeeltelijk is geprojecteerd op de bestemming ‘voorerf klasse A, bestemd voor groenaanleg) en omdat het bouwperceel niet 40 meter breed is. Dit standpunt hebben B&W in bezwaar (bij besluit van 16 april 2008) gehandhaafd, met dien verstande dat dit weigeringsbesluit alleen nog is gebaseerd op de grond dat het bouwperceel niet breed genoeg is. Nadat de rechtbank Zutphen het beroep van [appellant] tegen dit besluit van 16 april 2008 ongegrond heeft verklaard, heeft de Afdeling op 11 november 2009 het daartoe strekkende hoger beroep van [appellant] gegrond verklaard en de uitspraak van de rechtbank Zutphen en het besluit van 16 april 2008 vernietigd. Daarbij heeft de Afdeling kort gezegd overwogen dat er geen reden is om de gronden met de bestemming bermen, openbaar groen of plantsoen resp. gronden waarop geen gebouwen ten behoeve van de woonfunctie zijn toegelaten, van de berekening van de breedte van een bouwperceel uit te sluiten.

Uit het voorgaande volgt dat het verzoek van [appellant] dat voorafging aan beide principebesluiten duidelijk was. [appellant] wilde weten of hij een bouwvergunning zou kunnen krijgen op het bouwperceel, ofwel door oriëntatie van de woning naar [adres] ofwel door oriëntatie van de woning naar de [adres]. Hierop is niet slechts door een ambtenaar van de Gemeente gereageerd, maar is door B&W een principebesluit van vier pagina’s verzonden waarin is vermeld dat het verzoek van [appellant] ‘aan minutieuze bestudering is onderworpen waarbij de door u verstrekte bijlagen en alle voorgaande correspondentie zijn betrokken’. [appellant] mocht er derhalve vanuit gaan dat zijn verzoek uitvoerig en zorgvuldig was bekeken, temeer daar de brief afkomstig was van B&W. Achteraf is gebleken dat de informatie in beide principebesluiten onjuist was omdat een oriëntatie richting [adres] volgens de Afdeling mogelijk was en langs die weg zelfs een bouwvergunning moest worden verleend zonder dat een vrijstellingsprocedure nodig was. De in beide principebesluiten gegeven informatie is niet alleen onjuist, maar ook onvolledig. Zelfs nadat [appellant] meermaals gemotiveerd en op juiste gronden had verzocht het eerste principebesluit te herzien, liet de Gemeente toetsing van zienswijze 1 volledig achterwege (zie rov. 3.12). Onder deze omstandigheden mocht [appellant] redelijkerwijs uit de standpunten van de Gemeente afleiden dat zij hem geen bouwvergunning zou verlenen voor een woning met oriëntatie op [adres] en restte hem slechts nog de optie een vrijstellingsprocedure te doorlopen ten behoeve van een woning met oriëntatie op de [adres], met de daarmee gepaard gaande kosten. Deze wijze van informatieverstrekking, waarbij de Gemeente bovendien in de voorbereidingsprocedure tegengestelde standpunten innam, zoals hierboven is uiteengezet onder meer ten aanzien van de breedte van het bouwperceel acht het hof onrechtmatig, welk onrechtmatig handelen aan de Gemeente kan worden toegerekend. Door deze onjuiste en onvolledige informatie heeft de Gemeente [appellant] op het verkeerde been gezet en hem op het spoor van een vrijstellingsprocedure voor een woning met oriëntatie op de [adres] gezet, terwijl hem een bouwvergunning met oriëntatie op [adres] verleend had moeten worden. Het door [appellant] gemotiveerd betwiste verweer van de Gemeente dat zij in de aan de principebesluiten voorafgaande besprekingen wel degelijk tegen [appellant] heeft gezegd dat ook voor de bouwvergunningverlening voor een woning met een oriëntatie op [adres] een vrijstelling of een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk was, maar dat zij om planologische redenen (verkeersveiligheid en stedenbouwkundige kwaliteit) hieraan geen medewerking wilde verlenen, doet niet aan het onrechtmatig handelen van de Gemeente af. [appellant] mocht immers, zoals hiervoor uiteengezet, op goede gronden op de inhoud van de (schriftelijke) principebesluiten afgaan. Bovendien is ook dat standpunt van de Gemeente onjuist, omdat het door [appellant] ter beoordeling voorgelegde bouwplan met oriëntatie op [adres], zoals gepresenteerd in de brieven van 16 februari 2006 en 30 april 2006, niet in strijd met het bestemmingsplan was.

De Gemeente heeft ook nog betoogd dat zij niet onrechtmatig heeft gehandeld omdat zij in het kader van de verlengde besluitvorming na de uitspraak van de Afdeling van 11 november 2009 er voor had kunnen kiezen (en in wezen had moeten kiezen) het weigeringsbesluit van 14 november 2007 te handhaven op de grond dat de voorgevelrooilijn langs de [adres] zou worden overschreden. Dit was, aldus de Gemeente, dezelfde grond die aan de weigering van de bouwvergunning in het besluit van 14 november 2007 is genoemd, maar die B&W in hun beslissing op bezwaar van 16 april 2008 hadden laten vallen. Dit verweer van de Gemeente gaat reeds hierom niet op nu dit besluit van 16 april 2008, waarin is overwogen dat het bouwplan niet in strijd is met het bestemmingsplan, formele rechtskracht heeft gekregen, zodat de burgerlijke rechter ervan dient uit te gaan dat het bouwplan niet in strijd is met het bestemmingsplan. Dat achteraf om een andere reden de bouwvergunning alsnog geweigerd had kunnen worden, is dan niet meer relevant. Bovendien is niet komen vast te staan dat de door de Gemeente gestelde overschrijding van de voorgevelrooilijn langs de [adres] een grond voor weigering van de vergunning zou zijn geweest, vooral in het licht van het door B&W overgenomen advies van de commissie voor de bezwaarschriften dat onvoldoende is gemotiveerd waarom de door [appellant] gekozen voorgevelrooilijn onjuist is of niet toegepast kan worden (p. 4 van het als productie 23 bij de conclusie van antwoord overgelegde advies).

Grief 1 in het incidenteel hoger beroep faalt.

Ook grief II is tevergeefs voorgesteld, waarin de Gemeente een beroep op verjaring heeft gedaan. Volgens de Gemeente is de verjaringstermijn van de vordering van [appellant] tot schadevergoeding gaan lopen na het eerste principebesluit van 25 april 2006 of in ieder geval na het tweede principebesluit van 13 juli 2006. Op dat moment was [appellant] immers bekend zowel met het bestaan van de schade als met de volgens hem daarvoor aansprakelijke persoon. Nu tussen de brief van [appellant] van 10 juli 2013 (rov. 3.33) en het tweede principebesluit van 13 juli 2006 (dan wel met de aanvraag om een bouwvergunning op 2 februari 2007) meer dan vijf jaren zijn verstreken en [appellant] de verjaring niet tijdig heeft gestuit, is de vordering van [appellant] verjaard.

[appellant] heeft daartegenover aangevoerd dat zijn vordering niet is verjaard. Met verwijzing naar rechtspraak van de Hoge Raad, onder meer het arrest van 28 oktober 1994, ECLI:NL:HR:1994:ZC1506, NJ 1995/139, Talma/Friesland welke rechtspraak volgens hem ook moet worden doorgetrokken naar onrechtmatig handelen in de voorbereidingsfase, stelt hij zich op het standpunt dat pas bij de uitspraak van de Afdeling van 11 november 2009 de vraag is beantwoord of B&W al dan niet terecht hadden geoordeeld dat geen sprake was van een bouwperceel. Zolang een besluit namelijk niet door de bestuursrechter is vernietigd moet immers van de rechtmatigheid van dat besluit worden uitgegaan door de civiele rechter. Dit betekent, aldus [appellant] , dat de verjaring van zijn schadevergoedingsvordering pas start na de uitspraak van de Afdeling van 11 november 2009 dan wel dat de verjaring door deze bestuursrechtelijke procedure tot die datum is gestuit.

Kernvraag is wanneer [appellant] gezegd kan worden daadwerkelijk in staat te zijn geweest een rechtsvordering tot schadevergoeding in te stellen. Naar het oordeel van het hof is dit op het moment dat de Afdeling op 11 november 2009 het besluit van B&W van 16 april 2008 vernietigde omdat het bouwplan van [appellant] niet in strijd was met het bestemmingsplan. Eerst op het moment van de vernietiging is immers onherroepelijk komen vast te staan dat door de Gemeente (toerekenbaar) onrechtmatig is gehandeld en was [appellant] daadwerkelijk in staat om een vordering tegen de Gemeente geldend te maken.

Dit oordeel spoort ook met de in de rechtspraak ontwikkelde taakverdeling tussen enerzijds de burgerlijke rechter en anderzijds de bestuursrechter die meebrengt dat de burgerlijke rechter een vordering tot schadevergoeding, gebaseerd op onrechtmatigheid van een besluit waartegen een bestuursrechtelijke rechtsgang openstond, in beginsel slechts kan toewijzen indien en nadat de rechtsgang is gevolgd en daarbij is beslist dat het besluit onrechtmatig is (HR 28 oktober 1994, ECLI:NL:HR:1994:ZC1506).

Ook in artikel 8:93 onder a Awb is voor dezelfde benadering gekozen. Daarin wordt artikel 3:310 BW over de verjaring bij schadevergoeding van overeenkomstige toepassing verklaard bij schadevergoedingsverzoeken uit hoofde van de in artikel 8:88 Awb genoemde oorzaken, te weten onrechtmatige besluiten én de hier aan de orde zijnde voorbereidingshandelingen (zie MvT, Kamerstukken II 2010/11, 32 621, nr 2, p. 51 en 52) en waarbij tevens is bepaald dat de verjaringstermijn niet eerder aanvangt dan de dag na die waarop de vernietiging van het schadeveroorzakende besluit onherroepelijk is geworden. Het zou niet van een consequente wetstoepassing getuigen als de verjaringstermijn met betrekking tot handelingen die moeten worden beschouwd als voorbereidingen op de onrechtmatige besluitvorming eerder zou aanvangen dan die met betrekking tot het daarop gevolgde onrechtmatige besluit (vgl. M. Scheltema en M.W. Scheltema, Gemeenschappelijk recht, Deventer: Kluwer 2013:4.6.4.1).

Grief III gaat over de kosten voor een ruimtelijke onderbouwing van € 15.794,77 die [appellant] heeft gemaakt in het kader van de vrijstellingsprocedure. De Gemeente huldigt het standpunt dat die kosten niet onnodig zijn gemaakt omdat [appellant] die ruimtelijke onderbouwing hoe dan ook nodig had voor een andere vrijstelling.

Dit betoog slaagt. Op 1 juli 2010 is aan [appellant] een andere vrijstelling verleend (ex artikel 19 lid 3 WRO (oud)) waarvoor eveneens een ruimtelijke onderbouwing noodzakelijk was. Het feit dat, zoals [appellant] stelt, daarvoor andere en lichtere eisen gelden dan de planologische procedure waarop de Gemeente in haar principebesluiten van april en juli 2006 aanstuurde, doet daar onvoldoende aan af, mede omdat hij niet uitwerkt in hoeverre de eisen voor zijn bouwplan anders en lichter zijn. Hetzelfde geldt voor de legeskosten van € 2.581,25 (grief IV) en het bedrag aan wettelijke rente van € 671,67 met betrekking tot de bijdrage Natuur- en landschapsfonds (grief V). De grieven III, IV en V slagen derhalve.

Grief VI waarin de Gemeente bezwaar maakt tegen de toewijzing van de door [appellant] gemaakte notariskosten van € 2.270,38 voor het leveren van een strook bosgrond langs de [adres] en de vestiging van erfdienstbaarheden, faalt.

Naar (ook) het oordeel van het hof mocht [appellant] uit de mededeling in de brief van de Gemeente van 14 juli 2008 dat de verdere behandeling van de planologische procedure wordt aangehouden tot het moment dat definitief uitsluitsel kan worden gegeven over de privaatrechtelijke situatie ten aanzien van voormelde strook bosgrond redelijkerwijs afleiden dat de Gemeente de overdracht van dat stuk grond als voorwaarde had gesteld aan haar planologische medewerking aan de bouw van een woning op het perceel met oriëntatie op de [adres]. Zoals uiteengezet was deze informatie onjuist en heeft de Gemeente ook met het stellen van deze voorwaarde onrechtmatig gehandeld, zodat zij gehouden is deze kosten aan [appellant] te vergoeden.

Grief VII heeft betrekking op de door [appellant] gevorderde advocaatkosten in de vooroverlegfase. Deze grief is tevergeefs voorgesteld. Zoals reeds overwogen, heeft de Gemeente in de vooroverleg/voorbereidingsfase onjuiste en ook wisselende standpunten ingenomen naar aanleiding van de vraag van [appellant] naar de status van het perceel als bouwperceel, zodat het alleszins begrijpelijk is dat [appellant] juridische expertise inschakelde. Van een herhaling van zetten, zoals de Gemeente heeft betoogd, is geen sprake geweest, nu B&W, nadat [appellant] een advocaat had ingeschakeld, in de brief van 12 juni 2007 (rov 3.16) voor het eerst hebben uiteengezet waarom naar hun mening vanuit [adres] geen sprake zou zijn van een bouwperceel, waarbij zij overigens weer andere standpunten hebben ingenomen met betrekking tot de vraag of de oppervlakte van de grond met de bestemming BOGP al dan niet mocht worden meegerekend bij de berekening van de oppervlakte van het bouwperceel. [appellant] heeft (nogmaals maar nu met een paar weggestreepte posten) de gespecificeerde declaraties die hij van zijn advocaat heeft ontvangen tot en met de beslissing op bezwaar van 17 december 2009 overgelegd (productie 136 bij memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep, [appellant] bedoelt de indiening van het bezwaarschrift op 20 december 2007). Dat de gevorderde advocaatkosten van (toen nog gevorderd:) € 8.797,42 niet redelijk zijn, heeft de Gemeente weliswaar gesteld, maar onvoldoende toegelicht, ook niet - tijdens de zitting in hoger beroep - naar aanleiding van voornoemde productie 136.

Het hof zal de gevorderde advocaatkosten tot aan de datum van het primaire besluit van 14 november 2007 (zie ook hierna) toewijzen. Op basis van de onvoldoende weersproken declaraties komt dit uit op een bedrag van € 9.807,38 incl btw. Tijdens pleidooi heeft de Gemeente nog naar voren gebracht dat deze vordering is verjaard (randnummer 32 van de pleitnota) maar om de in 5.8 genoemde redenen faalt deze stelling.

Met grief VIII komt de Gemeente op tegen het oordeel van de rechtbank dat een bedrag van € 25.000,- als schade (te weten een lagere verkoopprijs van de woning aan de [adres] 2 en het bouwperceel) voor vergoeding in aanmerking komt. Volgens de Gemeente ontbreekt het vereiste causaal verband tussen deze lagere verkoopprijs en het handelen van de Gemeente in de vooroverlegfase over de bouwplannen van [appellant] .

Deze grief slaagt. Het is immers de eigen beslissing van [appellant] geweest om niet alleen de woning aan de [adres] 2 én het bouwperceel als ‘package deal’ aan [koper] te verkopen, maar ook om de koopprijs voor de woning (uiteindelijk) nog eens met € 25.000,- te verminderen. Daaraan doet het betoog van [appellant] dat deze verlaging van de kooprijs het gevolg is geweest van de mededeling van de zijde van de Gemeente (in de persoon [persoon 3]) eind september 2006 dat anders dan eerder was bericht de bestemming BOPG niet mee zou tellen voor de bepaling van het bouwperceel zodat daarmee de hoop vervloog dat het perceel ook de kwalificatie bouwperceel zou krijgen, onvoldoende af. Een dergelijke mededeling noopte [appellant] niet tot verkoop van zijn woning voor een prijs onder de marktwaarde. In zoverre komt deze schadepost gezien artikel 6:98 BW niet voor rekening van de Gemeente. Bij de behandeling van grief I in het principaal hoger beroep zal blijken dat het hof kiest voor een andere wijze van begroting van de schade dan de rechtbank en dat ook om die reden geen grond is dit door [appellant] gevorderde bedrag toe te wijzen.

De grieven IX en X gaan over de advocaatkosten die [appellant] stelt te hebben gemaakt als gevolg van de beslissing op bezwaar van 16 april 2008 respectievelijk de kosten gemaakt in de bezwaarfase zelf. Ook deze grieven slagen nu het hier kosten betreft waarvoor in artikel 8:75 Awb een exclusieve, andere rechters dan de bestuursrechter uitsluitende, en uitputtende regeling is getroffen (zie ook HR 29 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1456, NJ 2014/8).

Grief XI is tevergeefs voorgesteld omdat [appellant] naar het oordeel van het hof in redelijkheid kosten heeft gemaakt ter verkrijging van voldoening buiten rechte als bedoeld in artikel 6:96 lid 2 sub c BW vanwege het onrechtmatig handelen van de Gemeente in de voorbereidingsfase en vanwege het nemen en handhaven van de beschikkingen van 14 november 2007 en 16 april 2008 die naderhand vernietigd zijn.

De wettelijke rente over de toegewezen schadeposten, zoals uit al hetgeen hiervoor is overwogen, zijn terecht toegewezen zodat grief XII faalt, voorzover betrekking hebbend op deze schadeposten.

De behandeling van de grieven XIII en XIV zal worden aangehouden tot het wijzen van het eindarrest.

De behandeling van de grieven in het principaal hoger beroep.

[appellant] voert in grief I aan dat de onrechtmatige handelwijze van de Gemeente weggedacht, een spoedige verkoop van het bouwperceel omstreeks 1 juli 2006 te verwachten viel met een opbrengst van de getaxeerde waarde van € 450.000,-. Op 17 december 2009, na beëindiging van het onrechtmatig handelen van de Gemeente, lag geen hogere verkoopopbrengst in het verschiet dan € 180.000,- als hij het perceel op korte termijn zou willen verkopen dan wel € 300.000,- als hij voor onbepaalde tijd op een koper kon wachten. De opbrengstschade is € 150.000,- dan wel € 270.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente. Maar daarmee is, aldus [appellant] de kous nog niet af, want de waarde van het bouwperceel is nadien (te weten na 17 december 2009) verder gedaald tot de waarde van tuin- of bosgrond omdat voor dit bouwperceel na het bestemmingsplan Wilhelminapark/Palisiumpark (op 3 november 2011 heeft de Gemeente het ontwerp ervan ter visie gelegd) niet langer een bouwmogelijkheid was opgenomen. Ook die schade dient de Gemeente te vergoeden, aldus [appellant] .

De schade die [appellant] vordert ten aanzien van de verminderde koopprijs van de woning, is bij de behandeling van grief VIII in het incidenteel hoger beroep besproken en aldaar (rov. 5.12) afgewezen.

Ook voert [appellant] in deze grief een nieuwe schadepost op. In dit verband stelt hij dat hij in de hypothetische situatie het bouwperceel medio 2006 voor € 450.000,- had kunnen verkopen. Met die opbrengst had hij zijn hypothecaire leningen deels kunnen aflossen, omdat de hypotheken mede de bouwkavel als ‘onderpand’ hadden. Door een deskundige, dr. J. Joling, is berekend dat hij in de periode van 1 juli 2006 tot en met 30 juni 2016 een bedrag van € 155.719,- excl. BTW aan onnodig betaalde hypotheeklasten kwijt was (productie 98 bij memorie van grieven).

Het hof oordeelt als volgt. Als gevolg van het eerste onrechtmatige principe-besluit van de Gemeente van 25 april 2006, kreeg [appellant] te maken met een vertraging in het kunnen uitvoeren van zijn bouwplannen. Door het nemen van dit besluit en de daarop volgende hiermee samenhangende besluiten heeft de Gemeente onrechtmatig gehandeld en is zij meteen in verzuim geraakt (art. 6:83 sub b BW), zodat de schadevergoedingsvordering ook meteen rentedragend is geworden. [appellant] heeft aangevoerd dat hij het perceel in 2007-2008 had kunnen verkopen voor € 450.000 dan wel voor € 400.000,- (conform de voorwaardelijke grief V), maar dat deze verkoop geen doorgang had gevonden vanwege de onrechtmatige besluiten van de Gemeente. Aan de onrechtmatige toestand is een einde gekomen door het alsnog verlenen van een bouwvergunning op 17 december 2009: op dat moment kon [appellant] zijn bouwplan (op basis van zijn bouwaanvraag van 10 oktober 2007) uitvoeren.

De door de grief aan het hof voorgelegde vraag betreft een complexe kwestie van schadebegroting, vooral omdat de onrechtmatige daad van de Gemeente een langere periode heeft voortgeduurd en de waarde van vastgoed in het algemeen, en ook van het bouwperceel, over de jaren heeft gefluctueerd, zeker in de relevante periode waarin de vastgoedcrisis heftige schokken in waarde heeft veroorzaakt. Het hof dient daarom bij de schadebegroting een aantal keuzes te maken, die ten doel hebben dat de schade wordt vastgesteld op basis van zo objectief mogelijk te maken factoren.

Toen B&W op 25 april 2006 aan [appellant] meedeelden dat zijn bouwplannen niet realiseerbaar waren, daalde de waarde van het bouwperceel, omdat het bouwplan dat rechtens realiseerbaar was niet door de Gemeente zou worden vergund. Door de eisen die B&W stelden aan medewerking aan een vrijstellingsperiode, met name de eis dat het bouwperceel met de daarop te bouwen woning maximaal € 200.000,- vrij op naam mocht opbrengen, was in feite ieder bouwplan illusoir geworden. Een taxatie maakt inzichtelijk met welk bedrag de waarde daalde. Zou deze waardedaling definitief zijn geweest, dan zou dat de schade van [appellant] zijn geweest en zou daarover wettelijke rente worden gekweekt. Op 17 december 2009 is aan de onrechtmatige toestand een einde gekomen, doordat B&W alsnog de aangevraagde bouwvergunning hebben verleend. Het op dat moment voor [appellant] beschikbare schadebedrag (het waardeverschil op 25 april 2006, vermeerderd met wettelijke rente) werd daarom verminderd met de waardevermeerdering die door de vergunningverlening ontstond, te weten het waardeverschil tussen een bouwperceel zonder enige bouwmogelijkheid en een bouwperceel met het door B&W vergunde bouwplan. Het hof zal uitgaan van het vergunde bouwplan, omdat dit bouwplan ook volgens [appellant] het maximaal haalbare bouwplan was, dat zonder vrijstellingsprocedure zou kunnen worden gerealiseerd.

Op de peildatum 17 december 2009 dient van het rentedragende schadebedrag deze waardevermeerdering in mindering te worden gebracht afgetrokken, waarna het verschil weer verder rentedragend wordt.

In deze benadering gaat het hof eraan voorbij dat het bouwperceel op enig of meerdere momenten “onverkoopbaar” zou zijn geweest, zoals [appellant] meermalen heeft gesteld. Onverkoopbaar is een relatief begrip: als de verkoper maar genoeg met de prijs zakt, zal er een geïnteresseerde koper te vinden zijn. Die lage waarde wordt daarom dan ook gebruikt voor de vaststelling van de schade van [appellant] . Verder is de vastgoedcrisis tot een einde gekomen en zijn de prijzen van vastgoed weer geheel of gedeeltelijk teruggekomen op het peil van voor de crisis. Voor zover [appellant] daarvan niet kan profiteren, omdat het bestemmingsplan Wilhelminapark - Palisiumpark of het bestemmingsplan [woonplaats] (zie rovv. 3.34 en 3.37-3.39) verhindert dat een woning wordt gebouwd op het bouwperceel, zal [appellant] zijn schade vergoed dienen te krijgen door het (verder) vervolgen van de planschadeprocedure. Het hof oordeelt dat deze - overigens nog niet onaantastbaar geworden - bestemmingswijziging niet meer kan worden gezien als een gevolg, zoals bedoeld in artikel 6:98 BW, van de onrechtmatige daden van de Gemeente in de periode van 2006 tot en met 2009. De andersluidende stelling van [appellant] (bijv. in randnummer 69 van de memorie van grieven) wordt verworpen.

Voor het bepalen van de door [appellant] geleden schade dient derhalve de marktwaarde van het bouwperceel ten tijde van het onrechtmatige principebesluit van 25 april 2006 vergeleken te worden met de waarde ervan op 17 december 2009, de datum waarop aan de onrechtmatigheid een einde kwam.

Het hof ziet dan ook aanleiding een taxatie van het bouwperceel op beide momenten te laten uitbrengen door een of meer door het hof te benoemen deskundigen. Aan de deskundige(n) zal de vraag voorgelegd worden hoeveel het bouwperceel op of omstreeks 25 april 2006 (datum onrechtmatig principebesluit) resp. op of omstreeks 17 december 2009 (datum einde onrechtmatigheid) zou hebben opgeleverd.

De door [appellant] gevorderde hypotheeklasten zullen worden afgewezen. Ten gevolge van de fixering van de vertragingsschade bij betaling van een geldsom is er geen mogelijkheid apart begrote hypotheeklasten toe te wijzen. De door [appellant] gemaakte begroting van de hypotheeklasten is daarnaast onaannemelijk, nu hij het bouwperceel heeft aangekocht als bosperceel en zonder toelichting, die echter ontbreekt, niet verklaarbaar is dat daarop een hypotheek rust van € 1.031.513,-, althans dat de volledige rentelasten van dat geleende bedrag aan het bouwperceel moeten worden toegerekend, zoals volgt uit het advies van dr. J. Joling van 11 augustus 2016.

Grief I slaagt dus ten dele en faalt voor het overige. De voorwaardelijke grief V behoeft geen bespreking. De voorwaardelijke grief IV faalt. Grief VI slaagt voorzover deze grief betrekking heeft op de ingangsdatum van de wettelijke rente over de gemiste verkoopopbrengst van het bouwperceel (te weten vanaf de datum van het onrechtmatig principebesluit van 25 april 2006).

Grief II ziet op de kosten die [appellant] heeft gemaakt in het kader van de (aanvankelijke) vrijstellingsprocedure (zie voor de opsomming randnummer 80 van de memorie van grieven). Ten aanzien van de kosten die zijn gemaakt ten behoeve van het bodemonderzoek voor een ruimtelijke onderbouwing (sub a: Aveco de Bondt) verwijst het hof naar hetgeen is overwogen bij de bespreking van grief III in het incidenteel hoger beroep (rechtsoverweging 5.9). Deze kosten komen niet voor vergoeding in aanmerking, nu zij niet onnodig zijn gemaakt omdat [appellant] die ruimtelijke onderbouwing hoe dan ook nodig had voor de latere vrijstelling. Hetzelfde geldt voor de architectkosten van Presolid/Building design (sub e).

De kosten van Alloys en Heijmans (sub b en c) die betrekking hebben op de realisatie van de aanleg van de wildbaan die volgens de Gemeente nodig was om een vrijstelling te kunnen verlenen, komen evenmin voor vergoeding in aanmerking, nu het hier een meeromvattend ‘luxer’ plan van [appellant] betrof, waarvoor hij vrijstelling van het bestemmingsplan behoefde.

De kosten van Banning advocaten (sub d) zijn gemaakt ten behoeve van advies over de eigendom/verjaring van de strook grond zoals bedoeld in rechtsoverweging 3.26.

Deze kosten komen niet voor vergoeding in aanmerking nu [appellant] , gelet op hetgeen hierna wordt overwogen in het kader van de behandeling van grief VII (rov. 5.24), deze vordering ten onrechte heeft ingesteld.

Grief III heeft betrekking op de eigen inspanningen die [appellant] zich heeft moeten getroosten om de Gemeente van haar onjuiste visie te overtuigen. [appellant] vordert schade omdat hij de gevorderde eigen uren declarabel had kunnen werken tegen een uurtarief van € 250,- per uur.

Uit de door [appellant] overgelegde urenoverzichten blijkt dat hij per jaar zo’n 60 à 70 uur aan het geschil met de Gemeente heeft besteed. Dat komt neer op gemiddeld iets meer dan één uur per week. Niet aannemelijk is dat de consultancywerkzaamheden van [appellant] onder een dergelijk tijdsbeslag hebben geleden (vgl. randnummer 204 van de memorie van antwoord tevens incidenteel appel). Zoals zo vaak bij zich over een bepaalde periode voortslepende geschillen besteden partijen daaraan veel tijd. Dat is echter niet tijd die aan de door de partij uitgeoefende beroepsactiviteiten moet worden toegerekend. Bij dit een en ander gaat het hof ervan uit dat deze schadepost verloren uren in vrije tijd betreft. [appellant] heeft onvoldoende uitgewerkt dat hij deze schade in zijn onderneming, die kennelijk actief was in de financiële dienstverlening, heeft geleden. Daarnaast heeft [appellant] , die zijn onderneming uitoefende in [firma], onvoldoende uitgewerkt of de Gemeente dan ook onrechtmatig heeft gehandeld tegenover zijn vennootschap en op welke wijze in het licht van HR 2 december 1994, NJ 1995/288, ABP/Poot de door hem gestelde door de vennootschap geleden schade ook zijn schade is. Dit alles betekent dat grief III ongegrond is.

Grief VII waarin [appellant] opkomt tegen het oordeel van de rechtbank dat de vordering tot vernietiging van de koopovereenkomst die tussen [appellant] en de Gemeente is gesloten ter zake een strook bosgrond en de daarmee samenhangende vordering tot teruglevering zijn verjaard, faalt. Voor de motivering ervan verwijst het hof naar rechtsoverweging 4.60 van het bestreden vonnis en maakt die tot de zijne. De door [appellant] (in randnummer 154 van de memorie van grieven) naar voren gebrachte omstandigheden zijn, indien en voor zover zij al juist zijn, niet van dien aard dat een beroep op verjaring door de Gemeente naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.

Grief VIII is een veeggrief: het hof verwijst naar hetgeen hierboven reeds is overwogen.

Uit rov. 5.20 volgt dat aan de te benoemen deskundige(n) onder meer de volgende vragen kunnen worden voorgelegd:

1. a wat is de waarde van het perceel grond aan de [adres]/[adres] te [woonplaats] , destijds kadastraal bekend als gemeente Hall, sectie C, nummer 3236 (verder ook te noemen ‘het bouwperceel’) op de peildatum 25 april 2006, uitgaande van het ontbreken van de mogelijkheid een woning te bouwen?

1.b idem als in 1.a, maar dan uitgaande van de mogelijkheid een woning te bouwen, zoals [appellant] heeft aangevraagd op 10 oktober 2007?

2.a wat is de waarde van het bouwperceel op de peildatum 17 december 2009, uitgaande van het ontbreken van de mogelijkheid een woning te bouwen?

2.b idem als in 2.a, maar dan uitgaande van de mogelijkheid een woning te bouwen, zoals [appellant] heeft aangevraagd op 10 oktober 2007?

3. geeft het onderzoek u nog aanleiding tot het maken van verdere opmerkingen?

Beide partijen worden in de gelegenheid gesteld om bij gelijktijdig te verzoeken akte zelf vragen te formuleren en om zich uit te laten over de door het hof voorgestelde vragen, over de personen, hoedanigheden en relevante kwaliteiten van de te benoemen deskundige(n), zijn bereikbaarheid (adressen, telefoonnummers en e-mailadressen), de marges waarbinnen diens loon mag of moet liggen (waaronder de maximale hoogte daarvan) en de verdere (algemene) voorwaarden waaronder de opdracht aan de deskundige zou moeten worden verstrekt.

Het hof verzoekt aan partijen tijdig met elkaar in overleg te treden over in ieder geval de personen van de te benoemen deskundige en zo mogelijk gezamenlijk een persoon voor te dragen. Indien partijen niet slagen in een gezamenlijke voordracht, verzoekt het hof aan partijen in hun tevoren over en weer aan elkaar toe te zenden akten in te gaan op de door de wederpartij voor te dragen personen en op eventuele bezwaren tegen benoeming van bepaalde personen, dan wel mee te delen dat partijen zich op dit punt refereren aan het oordeel van het hof.

Volgens de hoofdregel van artikel 195 Rv moet [appellant] als eisende partij het voorschot dragen.

Het hof zal iedere verdere beslissing aanhouden.

Het hof, recht doende in hoger beroep:

verwijst de zaak naar de roldatum 5 maart 2019 voor het nemen van akten in de in 5.27 bedoelde zin;

houdt verder iedere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. A.A. van Rossum, F.J. de Vries en L.A. de Vrey en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 5 februari 2019.