Rb. Gelderland, 10-02-2016, nr. C/05/272997 / HA ZA 14-617

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Ten slotte is opnieuw vonnis bepaald.

[eiser] heeft op 15 juli 1996 de eigendom verkregen van het perceel nabij de [adres 1] te [woonplaats 1] , thans kadastraal bekend als gemeente [gemeente] , [kadastrale aanduiding 1] . Hij heeft daarop een woning gebouwd. De bouw is voltooid op 1 oktober 1997.

[eiser] heeft op 3 februari 2005 de eigendom verkregen van het naast het perceel nabij de [adres 1] gelegen woonhuis met garage, erf en ondergrond aan de [adres 3] / [adres 1] , destijds kadastraal bekend als gemeente [gemeente] , [kadastrale aanduiding 2] , alsmede van een aangrenzend perceel bosgrond aan de [adres 1] / [adres 2] , destijds kadastraal bekend als gemeente [gemeente] , [kadastrale aanduiding 3] , verder te noemen ‘het perceel’.

De percelen van [eiser] , die aan elkaar grenzen, vallen binnen het bestemmingsplan Wilhelminapark 1974. Uit dat bestemmingsplan wordt geciteerd:

Artikel 1 Begripsomschrijvingen

1. In deze voorschriften wordt verstaan onder:

(...)

h. voorgevelrooilijn:

de als zodanig op de kaart aangegeven lijn, die bij het bouwen aan de wegzijde niet mag worden overschreden, behoudens toegelaten afwijkingen krachtens deze voorschriften;

(...)

j. bouwperceel:

een aaneengesloten oppervlak grond waarop, krachtens het plan, een bouwwerk is, danwel bij elkaar behorende bouwwerken, zomede andere werken zijn toegestaan;

(...)

Artikel 2 Wijze van meten

Bij toepassing van deze voorschriften wordt als volgt gemeten:

(...)

h. breedte van bouwpercelen: de kleinste van de beide afstanden tussen de zijdelingse perceelgrenzen, gemeten in de voorgevelrooilijn en op een afstand van 25 m daarachter;

(...)

Artikel 4 Verspreide bebouwing klasse C

1. De op de kaart voor “Verspreide bebouwing klasse C” aangewezen grond is bestemd voor bewoning met daartoe dienende eengezinshuizen en daartoe behorende bergruimten, garages, andere bouwwerken, andere werken en tuinen.

2. De in het eerste lid genoemde bouwwerken mogen alleen dan gebouwd worden indien voldaan wordt aan de navolgende eisen:

(...)

e. het bouwperceeloppervlak moet tenminste 1600 m² bedragen;

(...)

g. de perceelbreedte tenminste 40 m per woning moet bedragen;

(...)

Artikel 7 Voorerf klasse A

1. De op de kaart voor “Voorerf klasse A” aangewezen grond is bestemd voor groenaanleg – geen productietuin zijnde – toegangspaden, terrassen, andere bouwwerken en andere werken.

(...)

Artikel 8 Bermen, openbaar groen of plantsoen

1. De op de kaart voor “Bermen, openbaar groen of plantsoen” aangewezen grond is bestemd voor groenvoorziening, beplanting, andere bouwwerken en andere werken.

(...)

Tussen de plankaart en de werkelijke situatie als weergegeven in het kadaster zijn verschillen.

Bij brief van 9 augustus 2005 (verzonden 10 augustus 2005) heeft de Gemeente [eiser] als volgt bericht:

Op 19 april 2005 heeft u burgemeester en wethouders verzocht het perceel grond, gelegen in de [adres 2] - [adres 1] te [woonplaats 1] [het perceel; rechtbank], te kwalificeren als bouwperceel ten behoeve van een woning. (...)

Beoordeling

(...) Een woning binnen de bestemming ‘bermen, openbaar groen of plantsoen’ en ‘voorerf klasse A’ is op grond van het vigerende bestemmingsplan niet toegestaan. Gelet hierop zal de woning binnen de bestemming ‘verspreide bebouwing klasse C’ moeten worden gesitueerd. De planvoorschriften schrijven voor dat het bouwperceel tenminste 1600 m² moet bedragen. De oppervlakte van het bouwperceel is echter aanzienlijk kleiner dan 1600 m².

In de planvoorschriften is bepaald dat de perceelsbreedte tenminste 40 meter per woning moet bedragen en dat gemeten moet worden tussen de zijdelingse perceelsgrenzen in de voorgevelrooilijn en 25 meter daarachter. Aangezien de voorgevelrooilijn zowel langs de [adres 2] als langs de [adres 1] loopt, kan langs beide wegen worden gemeten. Metend langs de [adres 2] is het bouwperceel onvoldoende breed (geen 40 meter) en metend langs de [adres 1] is het bouwperceel onvoldoende diep (geen 25 meter).

Gelet op het bovenstaande concludeer ik dat het perceel aan de [adres 2] - [adres 1] te [woonplaats 1] niet kan worden gekwalificeerd als een bouwperceel waarop een woning kan worden gerealiseerd. Het gegeven dat in het verleden – wellicht in strijd met het bestemmingsplan – bouwvergunningen zijn verleend betekent niet het precedent om nu mee te werken aan uw initiatief.

(...)

Op 16 februari 2006 heeft [eiser] een ‘verzoek tot principebesluit’ ingediend bij de Gemeente. Daaruit wordt geciteerd:

Naar aanleiding van de diverse besprekingen met de Gemeente Brummen aangaande het perceel grond op de [adres 2] / [adres 1] doen wij hierbij het verzoek aan het College van Burgemeester en Wethouders van de Gemeente Brummen om een standpunt in te nemen:

 omtrent de kwalificatie van het perceel grond aan de [adres 2] / [adres 1] te [woonplaats 1] en dit perceel formeel aan te duiden als bouwkavel.

 over de ligging van de rooilijn en indien het college van mening is dat die rooilijn langs de voorgevel woning aan de [adres 3] loopt verzoeken wij u een verschuiving van de rooilijn te bewerkstelligen zodanig dat de rooilijn langs of nog iets voor de voorgevel van de garages en werkplaats van de [adres 3] .

(...)

(...)

Zienswijze 1 (voorgevelrooilijn aan de [adres 2] )

(...)

De conclusie van het bovenstaande kan naar onze mening niet anders luiden dan dat het perceel grond zonder meer kwalificeert als bouwperceel en dat binnen de grenzen van het vlak aangeduid als: “Verspreide bebouwing klasse C” een eengezinshuis en daartoe behorende (...) bouwwerken (...) mogen worden gebouwd/aangelegd. (...)

Tenslotte moet nog worden opgemerkt dat bij de toekenning van een bouwvergunning (1997 – 1998) voor de drie naast ons liggende kavels aan de [adres 2] het oppervlak met de aanduiding voorerf klasse A ook is meegenomen als bouwperceeloppervlak. Dat standpunt van de gemeente Brummen is naar onze mening ook juist en ligt in lijn met de uitleg van het bestemmingsplan zoals hierboven beschreven. Ook vanuit dat oogpunt kwalificeert dus het perceel grond als bouwkavel.

Zienswijze 2 (voorgevelrooilijn aan de [adres 1] )

De voorgevelrooilijn aan de [adres 1] is niet eenduidig te bepalen. (...)

Op grond van het bovenstaande verzoeken wij u (voor zover nodig op basis van de stellingname van de gemeente Brummen) medewerking te verlenen aan het verschuiven van de voorgevelrooilijn in de richting van de [adres 1] , tot deze minimaal parallel aan de garages/werkplaats loopt (conform de bedoelingen c.q. juiste uitwerking van de werkelijke c.q. beoogde situatie in het voorontwerpbestemmingsplan 1999). Ruimtelijk gezien zou het beter zijn om deze lijn nog iets verder (zeg 3 tot 4 meter) op te schuiven naar de [adres 1] .

(...)

Bij het hiervoor genoemde verzoek heeft [eiser] twee tekeningen gevoegd. Een daarvan is een ‘artist impression’, die hieronder wordt opgenomen. Deze tekening is zuidgericht. Het verzoek ziet op de mogelijkheid van het bouwen van een woning op het perceel op de hoek van de [adres 1] en de [adres 2] . De te bouwen woning is in de tekening aangeduid met de letter B en wordt door partijen ook ‘woning B’ genoemd (ter onderscheiding van woning A aan de [adres 3] , die in deze procedure niet aan de orde is).

Illustratie verwijderd.

Bij brief van 25 april 2006 (verzonden 26 april 2006) (verder: het eerste principebesluit) heeft de Gemeente [eiser] als volgt bericht:

Op 16 februari 2006 heeft u een verzoek ingediend bij het college van burgemeester en wethouders om een principe-uitspraak te krijgen over de kwalificatie van een gedeelte van uw grond als bouwperceel en de ligging van de voorgevelrooilijn. Uw verzoek is onderworpen aan minutieuze bestudering waarbij de door u verstrekte bijlagen en alle voorgaande correspondentie zijn betrokken.

Besluit

In onze vergadering van 18 april 2006 hebben wij besloten om in principe, onder voorwaarden, medewerking te verlenen aan het zodanig vaststellen van de voorgevelrooilijn langs de [adres 1] dat een bouwkavel ontstaat waarvoor u een aanvraag om partiële bestemmingsplanherziening kan indienen. Tevens hebben wij besloten niet over te gaan tot verkoop van een groenstrook. Aan ons besluit liggen de volgende argumenten ten grondslag:

Het geldende bestemmingsplan Wilhelminapark 1974 is destijds opgesteld om een planologische regeling vast te leggen voor de uitbreidingswijk Wilhelminapark: een ruim opgezette wijk met vrijstaande woningen in de dure categorie. Het perceel van verzoeker valt in drie bestemmingsvlakken: ‘Verspreide bebouwing klasse C’, ‘Voorerf klasse A’ en ‘Bermen, openbaar groen of plantsoen’. Op gronden met de bestemming ‘Verspreide bebouwing klasse C’ mogen eengezinswoningen met bijgebouwen worden opgericht als voldaan wordt aan bepaalde eisen. ‘Voorerf klasse A’ is bestemd voor groenaanleg, paden en terrassen en ondergeschikte bouwwerken. De bestemming ‘Bermen, openbaar groen of plantsoen’ is bedoeld voor groenvoorziening, beplanting en andere (bouw)werken. In beide laatste bestemmingen is nadrukkelijk uitgesloten de mogelijkheid om gebouwen of delen van gebouwen te bouwen, tenzij het gaat om ondergeschikte delen (zoals een luifel). Het oppervlak van deze bestemmingsvlakken telt wel mee in de berekening van de oppervlakte aan bouwperceel. Artikel 11 van het bestemmingsplan ten slotte regelt dat gebouwen de voorgevelrooilijn naar de wegzijde niet mogen overschrijden.

(...)

De toelaatbaarheid van de gewenste woning op de hoek van de [adres 1] en de [adres 2] (hierna gemakshalve aangeduid als woning B) is moeilijker te bepalen. Vooral debet hieraan zijn de verschillen tussen de juridische situatie (bestemmingsplan) en de werkelijke situatie (kadaster). Wij erkennen dat het bestemmingsplan hierin onvoldoende objectief is.

In theorie zijn er twee voorgevelrooilijnen denkbaar: één parallel aan de [adres 2] en één parallel aan de [adres 1] . Het is vanuit het oogpunt van stedenbouw en verkeersveiligheid niet gewenst de eventuele nieuw te bouwen woning te oriënteren op de [adres 2] . De oriëntatie zal richting de [adres 1] (moeten) zijn. U gaat hier in zoverre zelf al van uit, dat u de woning en de oprit zodanig heeft ingetekend. Zienswijze 1 uit uw verzoek blijft daarmee buiten beschouwing.

De afwijking tussen planologische en werkelijke situatie heeft gevolgen voor de uitleg van de exacte ligging van de voorgevelrooilijn parallel aan de [adres 1] . En dat is relevant, want vóór die lijn mag immers niet worden gebouwd. Volgens de confrontatie van bestemmingsplan en kadasterkaart loopt de lijn, in de meest gunstige uitleg voor u, langs de voorgevel van de woning [adres 1] . U bent van mening dat de voorgevelrooilijn langs de gevel van het bijgebouw loopt of in ieder geval had moeten lopen. Een verschil van een meter of 8. U heeft hierbij aangegeven dat de afstand van de as van de weg tot aan de woning zo’n 55 meter bedraagt.

Deze situatie is ook van belang voor de uitleg van het begrip bouwperceel. Kan voldoende breedte, diepte, oppervlak en zijdelingse afstand worden bereikt teneinde te voldoen aan de kwalificatie ‘bouwperceel’? Wanneer de voorgevelrooilijn langs de gevel van de woning loopt, dan niet. Ligt de voorgevelrooilijn in het verlengde van de gevel van het bijgebouw, dan wel. Volgens de gemeentelijke uitleg in het verleden, loopt de voorgevelrooilijn langs de gevel van de woning en komt u diepte en zijdelingse afstand te kort.

4. Het voorontwerpbestemmingsplan Wilhelminapark 1999 had de intentie tot reparatie

In 1999 is een voorontwerpbestemmingsplan opgesteld als uitvoering van de intentie om tot algehele herziening van het bestemmingsplan te komen. De procedure is nooit vervolgd. Niet te ontkennen valt dat de voorgevelrooilijn is ingetekend langs de voorgevel van het bijgebouw. Blijkbaar (daar is geen documentatie van terug te vinden) vond men het ten tijde van de opstelling van het voorontwerpbestemmingsplan logisch om de voorgevelrooilijn langs het in 1962 gebouwde bijgebouw te leggen.

(...)

In 2005 is het Kwalitatief Woonprogramma (KWP 2005) vastgesteld. Uitgangspunten hierin zijn dat tot 2015 ruim 1.800 woningen worden gebouwd in de verhouding 40% vrije sector en 60% sociaal segment en 50/50 koop/huur. Er zijn doelgroepen gedefinieerd: ouderen, starters, jonge gezinnen en doorstromers. Onderzoek naar de woningbehoefte toont aan dat er in deze gemeente vooral behoefte is aan goedkopere koopwoningen (tot 2 ton). Bovengenoemde uitgangspunten zijn ook van toepassing verklaard op individuele locaties (bron: KWP2005 en Strategische Visie 2030, bijlage sectorale analysen), zodat op de locatie in kwestie 60% sociaal moet worden gebouwd.

(...)

Voorwaarden

Het uitgangspunt voor het verlenen van planologische medewerking is altijd het bestemmingsplan. Overwegende de bovenstaande argumenten, hebben wij gemeend de medewerking in principe niet te moeten weigeren. Medewerking zal verlopen via een bestemmingsplanprocedure die een integrale belangenafweging vereist. Wij zijn derhalve in principe bereid medewerking te verlenen aan het verschuiven van de voorgevelrooilijn naar een positie van 45 m uit de as van de [adres 1] onder de voorwaarden dat:

(...)

4. woning B wordt ontwikkeld in de categorie ‘goedkope koop’ (tot € 200.000 v.o.n.);

(...)

6. woning B een oriëntatie krijgt op de [adres 1] ;

(...)

8. u een bijdrage betaalt aan het natuur- en landschapsfonds (Fonds Ligt op Groen) van € 5.180,- (zijnde € 2,- per m² van het perceel waar woning B eventueel gaat komen).

In reactie op het eerste principebesluit en een daarop volgende bespreking van 28 april 2006 heeft [eiser] de Gemeente in een bijlage bij een e-mail van 30 april 2006 onder meer bericht:

(...)

Zienswijze 1, minimale breedte van bouwperceel 40 meter

U gaat helaas voorbij aan onze eerste zienswijze (voorgevelrooilijn aan de [adres 2 zijde] ) door te stellen dat de woning moet zijn gericht naar de [adres 1] omdat aan de [adres 2] geen ontsluiting mag plaatsvinden. Gezien de ontsluiting van de overige naastliggende woningen aan de [adres 2] (meesten ontsluiten naar de [adres 3] en [adres 1] ontsluit naar de [adres 1] , lijkt deze oriëntatie geen argument om geen voorgevelrooilijn aan de [adres 2 zijde] te kunnen vinden.

De minimale breedte van het bouwperceel dient op de voorgevelrooilijn en 25 meter daarachter 40 meter te bedragen.

In paragraaf 1 van uw brief (“Het bestemmingsplan geeft in principe duidelijke richtlijnen”) geeft u aan dat “het oppervlak van alle bestemmingsplanvlakken wel meetelt in de berekening van de oppervlakte aan bouwperceel”.

In onze zienswijze 1 en in de bijlage met maatvoering kiezen wij ditzelfde standpunt, hebben we aangegeven dat de totale breedte van het perceel 56 meter bedraagt en concluderen wij dat derhalve het perceel zonder meer kwalificeert als bouwperceel.

(...)

In aansluiting op een overleg op 2 juni 2006 tussen [eiser] en de Gemeente heeft [eiser] de Gemeente per e-mail van 6 juni 2006 onder meer bericht:

“Zienswijze 1” (voldoende oppervlakte, breedte en diepte bij voorgevelrooilijn aan de [adres 2 zijde] )

In uw besluit concludeert u terecht dat het perceel gezien vanuit de voorgevelrooilijn aan de [adres 2] voldoende oppervlakte heeft en in de vergadering heb ik toegelicht dat het perceel ook voldoende breedte (tenminste 56 meter versus een vereiste breedte van 40 meter) en voldoende diepte (meer dan 25 meter versus een vereiste diepte van 25 meter) heeft.

Wij betreuren het dan ook dat deze zienswijze niet is meegenomen in uw standpuntbepaling. In het gesprek heb ik begrepen dat deze zienswijze terzijde is gelegd omdat de oriëntatie/ontsluiting kennelijk ook bepalend is voor de voorgevelrooilijn. Los van de vraag of formeel de ontsluitingszijde bepalend is voor de te gebruiken voorgevelrooilijn wijs ik u er graag op dat de in de periode 1998-1999 naast ons gebouwde huizen aan de [adres 2] allen hun voorgevelrooilijn aan de [adres 2 zijde] hebben maar zijn ontsloten aan de achterzijde ( [adres 3] ) respectievelijk aan de zijkant ( [adres 1] ). Door eenvoudig de bestaande werkwijze te volgen is op grond van zienswijze 1 het betreffende perceel al aan te merken als een bouwperceel op grond van het geldende bestemmingsplan. Uw college heeft alle rechten deze bestendige gedragslijn te volgen en wij hebben als burgers alle rechten deze werkwijze van uw College te verlangen.

(...)

Verzoek

Gezien deze ook in het gesprek van 2 juni jongstleden gegeven nadere toelichting is afgesproken dat wij uw College verzoeken de principe-uitspraak op grond van de aanvullende inzichten te herzien.

(...)

Bij brief van 13 juli 2006 (verder: het tweede principebesluit) heeft de Gemeente [eiser] als volgt bericht:

Op 6 juni 2006 heeft u per mail een herhaald verzoek ingediend bij het college van burgemeester en wethouders om een nieuwe principe-uitspraak te krijgen aangaande het realiseren van een woning op de hoek van de [adres 1] en de [adres 2] . (...)

Besluit

In onze vergadering van 4 juli 2006 hebben wij besloten om vast te houden aan ons eerste besluit van 18 april 2006. Dit betekent dat wij in principe, onder voorwaarden, medewerking willen verlenen aan het zodanig vaststellen van de voorgevelrooilijn langs de [adres 1] zodat de mogelijkheid voor het realiseren van een woning ontstaat. De volgende argumenten liggen aan ons besluit ten grondslag.

(...)

Hieronder zullen we u nogmaals een uitleg geven over de methodiek van het bestemmingsplan “Wilhelminapark 1974”.

Alleen op gronden met de bestemming ‘Verspreide bebouwing klasse C’ mogen eengezinswoningen met bijgebouwen worden opgericht, mits voldaan wordt aan bepaalde voorwaarden. Deze voorwaarden zijn de volgende:

1. het bouwperceeloppervlak moet tenminste 1.600 m² bedragen;

2. de perceelbreedte moet tenminste 40 meter per woning bedragen;

3. de perceelbreedte is de kleinste van de beide afstanden tussen de zijdelingse perceelgrenzen, gemeten in de voorgevelrooilijn en op een afstand van 25 meter daarachter (een perceel is dus minimaal 25 m diep);

(...)

Aan voorwaarde 1 wordt in de huidige situatie voldaan, aangezien het oppervlak van de bestemmingsvlakken “Voorerf klasse A” en “Bermen, openbaar groen of plantsoen” meetellen in de berekening van het oppervlakte aan bouwperceel.

(...)

(...)

Onze reactie op uw argumenten uit de e-mail van 6 juni 2006 is het volgende:

1. De oriëntatie en ligging van de nieuw te bouwen woning moet gericht zijn en blijven op de [adres 1] . Het is nu en in de toekomst onwenselijk om de woning te ontsluiten (of de suggestie te wekken c.q. de mogelijkheid open te laten) op de [adres 2] . Hoewel het bestemmingsplan op deze locatie feitelijk twee voorgevelrooilijnen kent, blijven wij bij het standpunt dat moet worden uit gegaan van een oriëntatie en daarmee een voorgevelrooilijn gericht op de [adres 1] . (...)

2. (...)

Om toch medewerking te verlenen én om eenduidig naar de toekomst toe elke discussie over afstanden en rooilijnen te elimineren, is een partiële herziening van het bestemmingsplan de enige weg. Het doel van deze herziening is de verschuiving van de voorgevelrooilijn richting de [adres 1] en het vergroten van het bestemmingsvlak “Verspreide bebouwing klasse C”. Hiermee werken wij maximaal mee aan uw wensen, zonder onzorgvuldig te handelen in vergelijking met andere gevallen. Wij zullen te zijner tijd voor de partiële herziening een op zichzelf staand besluit nemen.

Voorwaarden

Wij willen meewerken aan een partiële herziening van het bestemmingsplan met als doel de verschuiving van de voorgevelrooilijn richting de [adres 1] , onder de volgende voorwaarden, conform ons principebesluit van 18 april 2006:

[Hier volgen de voorwaarden die ook zijn opgenomen in het eerste principebesluit; rechtbank.]

Hoe nu verder?

De fase van principeverzoek is nu afgerond. Wij verzoeken u binnen twee weken na dagtekening van deze brief schriftelijk kenbaar te maken of u de herzieningsprocedure voor het verschuiven van de rooilijn wenst te starten. (...)

U kunt ook een 1e fase bouwvergunning aanvragen. (...)

Op 4 oktober 2006 heeft [eiser] het perceel verkocht aan [naam 1] voor € 400.000,-. Artikel 3.1 van de koopovereenkomst luidt:

De akte van levering zal gepasseerd worden op 1 maart 2009 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen, ten overstaan van notariskantoor Van Dooren B.V. (...) maar niet eerder dan dat er een stuk is waaruit blijkt dat de gemeente Brummen erkent ofwel dat het bestemmingsplan de bouw van een woning op het verkochte toelaat ofwel de gemeente Brummen haar medewerking heeft verleend aan de voorgenomen verschuiving van de voorgevelrooilijn waarna zij tot dezelfde bevestiging komt.

Indien als gevolg van de hierboven genoemde voorwaarde levering op 1 maart 2009 niet mogelijk is, vindt de levering plaats zodra deze voorwaarde is vervuld, waarbij een stijging van de verkoopprijs van 10% per jaar (of een evenredig deel daarvan) wordt gehanteerd. Indien de hierboven genoemde voorwaarde op 1 maart 2011 nog niet is vervuld, treden partijen gedurende 6 maanden nader met elkaar in overleg om te bezien of levering alsnog mogelijk gemaakt kan worden. Indien dit niet mogelijk is, is ieder der partijen gerechtigd, zonder enige schadevergoeding de overeenkomst te ontbinden.

Op 4 oktober 2006 heeft [eiser] voorts het bestaande huis en de grond aan de [adres 1] verkocht aan [naam 1] voor € 675.000,-. Levering heeft plaatsgevonden bij notariële akte van 1 november 2006, welke akte op dezelfde datum is ingeschreven in de openbare registers.

Op 2 februari 2007 heeft [eiser] een bouwvergunning aangevraagd voor de bouw op het perceel van een woning met oriëntatie op de [adres 1] .

Bij brief van 12 juni 2007 heeft de Gemeente [eiser] onder meer bericht:

(...) Op 2 februari jl. hebben wij uw aanvraag om bouwvergunning ontvangen voor het oprichten van een woning op het perceel aan de [adres 1] , naast de woning aan de [adres 4] .

(...)

Uit bovengenoemde bepalingen volgt dat bij de bepaling van de breedte van het bouwperceel gemeten moet worden vanuit de voorgevelrooilijn en 25 meter daarachter. Op de bestemmingsplankaart zijn 2 voorgevelrooilijnen ingetekend. Eén parallel aan de [adres 1] en één parallel aan de [adres 2] . Uw bouwaanvraag ziet op het oprichten van een woning met een oriëntatie op de [adres 1] . Gemeten vanaf de voorgevelrooilijn parallel aan de [adres 1] kan slechts een diepte van maximaal 14 meter worden bereikt. Hieruit volgt dat niet wordt voldaan aan de voorwaarde dat een perceel minimaal 25 meter diep moet zijn.

Voorts voldoet het bouwplan niet aan artikel 4 lid 2 onder e, de eis dat het bouwperceeloppervlak minimaal 1.600 m² moet bedragen. In tegenstelling tot wat in onze brieven van 26 april en 13 juli 2006 werd aangegeven, wordt het oppervlak van de bestemming BOGP niet meegeteld bij de berekening van het oppervlak van het bouwperceel. Gronden met de bestemming “voorerf, klasse A” worden wél meegeteld.

(...)

Hoewel uw bouwplan betrekking heeft op een woning met een oriëntatie in de richting van de [adres 1] , gaan wij op uw verzoek ook in op de mogelijkheid om een woning te bouwen die is gericht naar de [adres 2] . Hierover het volgende. Gemeten vanuit de voorgevelrooilijn parallel aan de [adres 2] is het perceel dieper dan 25 meter. Aan de voorwaarde dat een bouwperceel een breedte moet hebben van tenminste 40 meter per woning kan echter niet worden voldaan. Gronden met de bestemming BOGP mogen immers niet worden meegenomen bij de bepaling van de breedte van een bouwperceel.

Op basis van de door u ingediende gegevens en de bestemmingsplankaart concluderen wij dat uw bouwperceel in strijd is met het bestemmingsplan. Slechts met een vrijstelling als bedoeld in artikel 19 lid 1 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening kan medewerking worden verleend. Zoals eerder aangegeven, zijn wij bereid om deze procedure op te starten. Het is ons op dit moment niet duidelijk of u bereid bent om dit traject in te gaan. Daarom vernemen wij graag zo spoedig mogelijk, doch uiterlijk binnen 2 weken na verzending van deze brief, of u bereid bent om de ruimtelijke onderbouwing aan te leveren die op grond van artikel 19 lid 1 WRO is vereist.

Uit een brief van 10 oktober 2007 van [eiser] aan de Gemeente wordt geciteerd:

Naar aanleiding van het gesprek dat ik hedenochtend had met de heer [naam 2] (waarbij de heer [naam 3] ten dele aanwezig was) zijn we tot de conclusie gekomen dat de ingediende gewijzigde tekeningen niet als een aanpassing van binnen de op 2 februari ingediende bouwaanvraag kunnen worden behandeld. (...)

Afgesproken is daarom dat de aanvraag van 2 februari jl. wordt ingetrokken hetgeen we bij deze doen.

Bijgaand dienen wij zoals afgesproken een nieuwe aanvraag in die is geörienteerd op de [adres 2 zijde] . (...)

Zoals besproken was het plan van 2 februari en ook de nieuwe aanvraag gericht op de vraag en de uitspraak van de gemeente daarop of het perceel aan de [adres 2] voldoende breed is om te kunnen kwalificeren als bouwperceel. Om die reden hebben wij ook reeds aangegeven dat wij geen goede ruimtelijke onderbouwing zullen aanleveren voor dit plan en wij wensen dan ook geen vrijstelling voor dit plan indien u tot de constatering komt dat het perceel onvoldoende breed is.

NB. Voor de oriëntatie naar de [adres 1] toe, ten aanzien waarvan de gemeente Brummen heeft aangegeven te willen meewerken aan een verschuiving van de voorgevelrooilijn, zullen wij een nieuw plan indienen. Voor dat plan zal dan wel een goede ruimtelijke onderbouwing worden gemaakt.

Op 10 oktober 2007 heeft [eiser] een vergunning aangevraagd voor de bouw op het perceel van een woning met oriëntatie op de [adres 2] .

Bij e-mail van 5 november 2007 heeft de Gemeente [eiser] als volgt bericht:

Vorige week ontvingen wij het rapport van [naam 4] m.b.t. het ecologisch advies. In uw brief van 10 oktober jl. geeft u aan dat u nog een nieuw bouwplan gaat indienen met een oriëntatie naar de [adres 1] .

Tot op heden hebben wij een dergelijk verzoek nog niet van u ontvangen. Op dit moment hebben wij formeel alleen uw bouwaanvraag van 10 oktober 2007 in behandeling. Naar verwachting zal deze binnenkort worden geweigerd.

Voordat wij ingaan op het rapport van [naam 4] , zult u alsnog het nieuwe plan moeten indienen, op basis waarvan de artikel 19 lid 1 procedure wordt gevoerd. Dit kan in de vorm van een schetsplan, of in de vorm van een (gefaseerde) aanvraag om bouwvergunning. Wellicht ervaart u dit als een overbodige en formele stap, maar gezien de voorgeschiedenis lijkt het ons verstandig om op dit punt “met een schone lei” te beginnen. (...)

Bij brief van 14 november 2007 (verzonden 16 november 2007) heeft de Gemeente [eiser] meegedeeld dat zij op 10 oktober 2007 zijn aanvraag heeft ontvangen om een bouwvergunning te verlenen voor het bouwen van een woning aan de [adres 2] te [woonplaats 1] en dat zij deze bouwvergunning heeft geweigerd omdat de woning gedeeltelijk is geprojecteerd op de bestemming “voorerf klasse A” en omdat het bouwperceel niet 40 meter breed is. Voorts heeft zij meegedeeld dat zij heeft besloten geen onderzoek te doen naar eventuele vrijstellingsmogelijkheden omdat [eiser] heeft aangegeven geen vrijstelling te wensen.

Bij brief van 20 december 2007 van zijn advocaat aan de Gemeente heeft [eiser] bezwaar gemaakt tegen het besluit van 14 november 2007.

Bij brief van 16 april 2008 (verzonden 18 april 2008) heeft de Gemeente de advocaat van [eiser] meegedeeld dat zij het bezwaar tegen de weigering een bouwvergunning te verlenen ongegrond heeft verklaard en dat zij het bestreden besluit in stand heeft gelaten, met dien verstande dat het weigeringsbesluit alleen nog is gebaseerd op de grond dat het bouwperceel niet breed genoeg is.

Uit een brief van 14 juli 2008 (verzonden 15 juli 2008) van de Gemeente aan [eiser] wordt geciteerd:

(...) Inmiddels is gebleken dat op privaatrechtelijk gebied onduidelijkheid bestaat over de beschikbaarheid cq. het eigendom van een hierbij betrokken strook grond.

Met deze brief informeren wij u dat tot het moment definitief uitsluitsel kan worden gegeven over de privaatrechtelijke situatie de verdere behandeling van de planologische procedure wordt aangehouden. (...)

Uit een brief van 1 augustus 2008 van de advocaat van [eiser] aan de Gemeente wordt geciteerd:

(...) In het hiernavolgende zal ik uiteenzetten waarom de heer [eiser] eigenaar is geworden van de bewuste strook grond. (...) Er is dan ook maar één conclusie mogelijk en dat is dat de heer [eiser] door verjaring eigenaar is van de bewuste strook grond. (...)

Voorstel

Vanwege het feit dat de heer [eiser] van mening is dat enerzijds het geen ‘chique’ manier is geweest waarop de eigendom is overgegaan, en anderzijds vanwege het feit dat er (op grond van de correspondentie van de gemeente) kennelijk geen andere mogelijkheid is om de vrijstellingsprocedure voort te zetten, is de heer [eiser] bereid de bewuste strook grond aan de gemeente om niet over te dragen, mits dan gelijktijdig een erfdienstbaarheid gevestigd wordt.

Bij brief van 12 september 2008 heeft de Gemeente de advocaat van [eiser] geantwoord:

Hierbij bericht ik u dat het namens de heer [eiser] schriftelijk gedane voorstel van 1 augustus 2008 wordt aanvaard, mits uw cliënt instemt met de navolgende aanvullingen en wijzigingen van het voorstel.

Aanvullingen en wijzigingen van het voorstel 1 augustus 2008

(...)

2. De kosten gemoeid met het opstellen, uitvoeren en inschrijven van de akte van erfdienstbaarheid is voor rekening van uw cliënt.

(...)

Tot slot bericht ik u en wellicht ten overvloede dat ik na inschrijving van de akte erfdienstbaarheid in de openbare registers en ondertekening van de onderhoudsovereenkomst de afdeling Ruimte bericht dat er een definitief uitsluitsel over de privaatrechtelijke situatie is bereikt, en dat er op die gronden geen reden meer is voor aanhouding van de planologische procedure. (...)

Bij notariële akte van 11 december 2008, opgemaakt tussen enerzijds [eiser] en zijn echtgenote en anderzijds de Gemeente, is door [eiser] een perceel grond langs de [adres 1] , waarvan hij door verjaring eigenaar was geworden, aan de gemeente teruggeleverd tegen betaling van € 1,-, waarbij erfdienstbaarheden ten gunste van [eiser] zijn gevestigd.

[eiser] heeft beroep ingesteld bij de rechtbank Zutphen tegen het besluit van de Gemeente van 16 april 2008. De rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 18 februari 2009 (verzonden 24 februari 2009) ongegrond verklaard. Daarbij heeft zij onder meer overwogen dat tussen partijen niet in geschil is dat het bouwperceel, gevormd door de perceelsgedeelten met de bestemmingen “Verspreide bebouwing klasse C” en “Voorerf klasse A”, minder dan 40 meter breed is.

[naam 1] (de koper van het perceel en van het bestaande huis aan de [adres 1] ) was bestuurder en enig aandeelhouder van Uitzendbureau Draco B.V. Deze vennootschap is op 23 april 2009 failliet verklaard.

[eiser] heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van de rechtbank Zutphen van 18 februari 2009. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft bij uitspraak van 11 november 2009 het hoger beroep gegrond verklaard en de uitspraak van de rechtbank Zutphen en het besluit van het college van burgemeester en wethouders van 16 april 2008 vernietigd. Daartoe heeft de Raad van State onder meer overwogen dat er, gelet op de ruime omschrijving in de planvoorschriften van het begrip bouwperceel, geen reden is om aan te nemen dat gronden met de bestemming bermen, openbaar groen of plantsoen uitgesloten zijn van de berekening van de breedte van een bouwperceel en dat het feit dat op gronden met die bestemming geen gebouwen ten behoeve van de woonfunctie zijn toegelaten, niet betekent dat deze gronden niet kunnen worden meegenomen bij de berekening van de breedte van het bouwperceel.

Bij brief van 17 december 2009, verzonden op 21 december 2009, heeft de Gemeente onder verwijzing naar de uitspraak van de Raad van State van 11 november 2009 aan [eiser] bericht dat zij haar weigeringsbesluit van 14 november 2007 herroept en alsnog reguliere bouwvergunning 1e fase verleent voor het bouwen van een woning aan de [adres 2] (nabij [adres 1] ) te [woonplaats 1] .

Voor de bouw van een woning op het perceel met de oriëntatie aan de [adres 1] is uiteindelijk geen vrijstellings- c.q. afwijkingsprocedure doorlopen.

Bij e-mail van 23 mei 2012 heeft [eiser] de Gemeente onder meer bericht:

(...) Wij zijn het voortdurende gedraai van de gemeente Brummen omtrent deze bouwpercelen en de schade die voor ons hieruit voortvloeit meer dan zat. De gemeente Brummen brengt ons op diverse manieren schade toe waarvoor wij de gemeente verantwoordelijk houden en aansprakelijk stellen. (...)

Wij hebben de betreffende claim inmiddels in handen gegeven van onze advocaat. Deze claim betreft onder meer maar niet uitsluitend de schade als gevolg van de onrechtmatige daad aangaande het indertijd weigeren van de bouwvergunning op de [adres 2] / [adres 1] . (...)

Bij brief van 10 juli 2013 van zijn advocaat heeft [eiser] de Gemeente aansprakelijk gesteld voor schade die hij stelt te hebben geleden als gevolg van het onrechtmatige besluit van 14 november 2007 [in die brief staat kennelijk per abuis de datum 14 november 2006; rechtbank].

Op 2 oktober 2014 heeft Best Living NVM makelaars & financieel adviseurs (verder: Best Living) de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van de bouwkavel aan de [adres 1] te [woonplaats 1] per 1 juli 2006 getaxeerd op € 450.000,- k.k. en per 1 oktober 2014 op € 235.000,-. Op 20 maart 2015 heeft Best Living de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik per 1 januari 2010 getaxeerd op € 300.000,- k.k. In de toelichting op de waarde in 2010 is opgenomen dat de marktwaarde met als uitgangspunt gedwongen verkoop binnen enkele maanden € 180.000,- k.k. bedraagt.Op 31 maart 2015 heeft Kaak Makelaar de marktwaarde van het perceel per die datum getaxeerd op € 303.000,-. Onder ‘nadere mededelingen’ is opgenomen dat de verkoper bij een snelle verkoop van enige maanden (zoals bij een veiling) genoegen moet nemen met een percentage van 60% van de opbrengst (de voormalige executiewaarde) te weten € 181.800,-.

[eiser] vordert, na wijziging van eis bij repliek, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,

voor recht verklaart:

I dat de Gemeente onrechtmatig heeft gehandeld door het besluit van 16 april 2008 te nemen;

II dat de Gemeente onrechtmatig heeft gehandeld door het besluit van 14 november 2007 te nemen;

III dat de Gemeente in de periode 2005 – november 2007 (voorbereidingsfase) onrechtmatig heeft gehandeld;

en voorts dat de rechtbank de Gemeente veroordeelt:

IV aan [eiser] binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis te betalen:

a. een bedrag ter zake van vergoeding van de (vertragings)schade die [eiser] heeft geleden door het in stand laten van het besluit van 14 november 2007 bij de beschikking op bezwaar van 16 april 2008, bestaande uit:

- misgelopen verkoopopbrengst € 218.200,-;

- vergoeding voor verrichte eigen inspanningen € 31.975,-;

- vergoeding voor gemaakte advocaatkosten € 7.111,50;

b. een bedrag ter zake van de vergoeding van de (vertragings)schade die [eiser] heeft geleden door het besluit van 14 november 2007, bestaande uit:

- misgelopen verkoopopbrengst € 218.200,-, voor zover niet reeds op grond van IVa toewijsbaar;

- vergoeding voor verrichte eigen inspanning € 24.800,-;

- vergoeding voor gemaakte advocaatkosten € 9.333,75;

c. een bedrag ter zake van vergoeding van de (vertragings)schade die [eiser] heeft geleden door de in de periode 2005 – november 2007 (voorbereidingsfase) door de Gemeente onrechtmatig verrichte handelingen, bestaande uit:

- kosten ruimtelijke onderbouwing € 21.105,38;

- onnodig en onverplicht betaalde leges € 4.681,65;

- wettelijke rente bijdrage natuur- en landschapsfonds € 671,67;

- notariskosten voor het leveren van een strook grond om niet € 2.270,38;

- vergoeding voor verrichte eigen inspanningen € 34.950,-;

- vergoeding voor gemaakte advocaatkosten € 8.797,42;

- vergoeding lagere verkoopprijs [adres 1] € 55.000,-;

- vergoeding lagere verkoopprijs bouwkavel € 50.000,-;

d. een bedrag van € 10.274,05 (advocaatkosten) op grond van onrechtmatig daad ex artikel 6:96 lid 2 BW teneinde de schade en de aansprakelijkheid vast te stellen en te trachten met de Gemeente minnelijk tot overeenstemming te komen;

e. een bedrag van € 7.900,- (eigen inspanningen) op grond van onrechtmatige daad ex artikel 6:96 lid 2 BW teneinde de schade en de aansprakelijkheid vast te stellen en te trachten met de Gemeente minnelijk tot overeenstemming te komen;

f. voornoemde posten te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de datum van het ontstaan van de betreffende schadeposten tot de dag der algehele voldoening, dan wel vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dagvaarding, ook tot aan de dag der algehele voldoening;

V althans tot vergoeding van de schade geleden door [eiser] tot een bedrag als redelijkerwijs door de rechtbank vast te stellen;

VI de aan de leveringsakte van 11 december 2008 ten grondslag liggende koopovereenkomst met betrekking tot de strook grond (geduid in productie 5 bij de inleidende dagvaarding) te vernietigen;

VII om binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis de strook grond (geduid in productie 5 bij dagvaarding) aan [eiser] terug te leveren, door middel van het medewerking verlenen aan het passeren van een akte tot levering om niet;

VIII met veroordeling van de Gemeente in de proceskosten en de nakosten.

[eiser] legt het volgende aan zijn vorderingen ten grondslag. Hij maakt een onderscheid tussen enerzijds ‘de voorbereidingsfase’, te weten de periode van 2005 tot november 2007, en anderzijds het primaire besluit van 14 november 2007 en de beslissing op bezwaar van 16 april 2008. [eiser] betoogt dat de Gemeente onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld zowel door haar optreden in de voorbereidingsfase als door het nemen van het primaire besluit en de beslissing op bezwaar. Hij maakt aanspraak op vergoeding van schade die hij stelt als gevolg daarvan te hebben geleden.

de voorbereidingsfase

[eiser] stelt dat de Gemeente reeds in de voorfase onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld doordat ze niet de zorgvuldigheid in acht heeft genomen die zij in acht had moeten nemen c.q. inbreuk heeft gemaakt op het eigendomsrecht van [eiser] . Hij verwijst daarbij onder meer naar het arrest Noord-Brabant/Janse (HR 26 november 1999, NJ 2000, 561) en legt daaraan het volgende ten grondslag:

De Gemeente betwist dat zij het principeverzoek van [eiser] onzorgvuldig heeft afgewikkeld dan wel anderszins onrechtmatig heeft gehandeld in de voorfase. [eiser] wist dat de Gemeente relevante voorschriften van het bestemmingsplan/de plankaart anders interpreteerde en had de mogelijkheid ofwel een bouwvergunning aan te vragen ofwel een verzoek in te dienen om planologische medewerking aan zijn bouwplannen te verkrijgen.

Voorop wordt gesteld dat handelen in een vooroverlegfase niet per definitie onrechtmatig is omdat een later besluit, waarin hetzelfde standpunt is gevolgd als in de voorfase, is vernietigd of herroepen (zie het eerdergenoemde arrest Noord-Brabant/Janse). Daarnaast levert het verstrekken van onjuiste of onvolledige informatie door een gemeente niet altijd een onrechtmatige overheidsdaad op. In dit verband is relevant hetgeen de Hoge Raad heeft geoordeeld in zijn arrest van 25 mei 2012 (NJ 2012, 340,’s-Hertogenbosch/Van Zoggel). Daar betrof het de vraag of een gemeente onjuiste of onvolledige inlichtingen had gegeven aan een belanghebbende, naar aanleiding van een door deze gedaan verzoek over de mogelijkheden die haar regelgeving – in dat geval een bestemmingsplan – die belanghebbende bood en of die gemeente om die reden onrechtmatig had gehandeld jegens belanghebbende. Het antwoord op die vraag hangt af van de omstandigheden van het geval, waaronder in de eerste plaats de inhoud van het gedane verzoek en hetgeen de gemeente daaromtrent heeft moeten begrijpen, en de aard en inhoud van de door de gemeente in antwoord daarop gegeven inlichtingen en hetgeen de belanghebbende daaromtrent heeft moeten begrijpen. Eerst indien de belanghebbende in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs erop heeft mogen vertrouwen dat hem juiste en volledige inlichtingen met een bepaalde inhoud werden gegeven, kan plaats zijn voor het oordeel dat het verstrekken van die inlichtingen, indien deze onjuist of onvolledig zijn, onrechtmatig is jegens de belanghebbende en dat de gemeente deswege jegens de belanghebbende aansprakelijk is doordat deze door die onjuiste of onvolledige inlichtingen, kort gezegd, op het verkeerde been is gezet.

Geconstateerd kan worden dat het verzoek van [eiser] dat voorafging aan beide principebesluiten duidelijk was. [eiser] wilde weten of hij een bouwvergunning zou kunnen krijgen op het betreffende perceel, ofwel door oriëntatie van de woning naar de [adres 2] (zienswijze 1) ofwel door oriëntatie van de woning naar de [adres 1] (zienswijze 2). Hierop is niet slechts door een ambtenaar van de Gemeente gereageerd maar is door burgemeester en wethouders een principebesluit van vier pagina’s verzonden waarin is vermeld dat het verzoek van [eiser] ‘aan minutieuze bestudering is onderworpen waarbij de door [eiser] verstrekte bijlagen en alle voorgaande correspondentie zijn betrokken’. [eiser] mocht er derhalve vanuit gaan dat zijn verzoek uitvoerig en zorgvuldig was bekeken en dat de brief was geaccordeerd door burgemeester en wethouders.

In dit principebesluit is de volgende informatie gegeven:

- in de bestemmingsvlakken met de bestemming ‘Voorerf klasse A’ en BOGP mag niet worden gebouwd maar het oppervlak van deze vlakken telt wel mee in de berekening van de oppervlakte aan bouwperceel;

- vanuit oogpunt van stedenbouw en verkeersveiligheid is het niet gewenst de eventuele nieuw te bouwen woning te oriënteren op de [adres 2] ;

- de oriëntatie zal richting de [adres 1] (moeten) zijn; zienswijze 1 blijft buiten beschouwing;

- de ligging van de voorgevelrooilijn is niet eenduidig te bepalen maar volgens de gemeentelijke uitleg in het verleden loopt de voorgevelrooilijn langs de gevel van de woning en komt [eiser] diepte en zijdelingse afstand te kort;

- een wijziging van het bestemmingsplan is noodzakelijk om de rooilijn te verschuiven;

- de Gemeente wil haar medewerking aan een wijzigingsprocedure in principe niet weigeren maar stelt daaraan een achttal voorwaarden.

Dit besluit is in de eerste plaats onjuist aangezien een oriëntatie richting de [adres 2] mogelijk was en langs die weg zelfs een bouwvergunning moest worden verleend zonder dat een vrijstellingsprocedure noodzakelijk was. Dit standpunt van de Gemeente is niet alleen achteraf onjuist gebleken omdat de Afdeling dit heeft bepaald maar de Gemeente had ten tijde van het nemen van de principebesluiten reeds kunnen en ook moeten concluderen dat zij een onjuist standpunt innam. In deze besluiten heeft zij immers geoordeeld dat BOGP-vlakken meetellen voor de omvang van het bouwperceel. Dit had tot gevolg dat het perceel voldoende breedte (40 meter) had en aldus aan de planvoorschriften voldeed bij oriëntatie richting de [adres 2] . Overige weigeringsgronden waren er immers niet, zoals uiteindelijk ook is gebleken doordat de bouwvergunning na de uitspraak van de Afdeling is verleend. Het in de principebesluiten gebruikte argument, dat de Gemeente deze oriëntatie vanuit het oogpunt van stedenbouw en verkeersveiligheid niet wenselijk achtte en zij wilde dat de woning zou ontsluiten naar de [adres 1] , kan niet worden gevolgd nu als zodanig bestaande bouwmogelijkheden niet kunnen worden tegengehouden met een dergelijk algemeen argument als ‘het oogpunt van stedenbouw’, ook niet als daarmee is bedoeld het welstandscriterium in te roepen, terwijl wat betreft de verkeersveiligheid (waar het kennelijk over de uitweg ging) heeft te gelden dat niet valt in te zien waarom niet naar de [adres 1] uigeweegd zou kunnen worden. Toen [eiser] op 10 oktober 2007 een bouwvergunning aanvroeg met oriëntatie op de [adres 2] , werd deze dan ook niet geweigerd op stedenbouwkundige of verkeersveiligheidsgronden maar omdat het bouwperceel niet 40 meter breed zou zijn. In de voorfase had de Gemeente precies het tegengestelde standpunt ingenomen, namelijk: de lengte en breedte van het perceel is niet het probleem maar om stedenbouwkundige en verkeersveiligheidsredenen is een bouwvergunning met oriëntatie richting [adres 2] niet mogelijk.

De in de principebesluiten gegeven informatie ten aanzien van zienswijze 1 is dan ook niet alleen onjuist en ook ten tijde van het nemen van de besluiten al kennelijk onjuist, maar is tevens inconsistent en onvolledig. De Gemeente laat toetsing van zienswijze 1 aan het bestemmingsplan immers volledig achterwege. Zelfs nadat [eiser] de Gemeente nogmaals en op juiste gronden heeft verzocht haar principebesluit te heroverwegen, eerst bij e-mail van 30 april 2006, daarna mondeling en daarna nog bij e-mail van 6 juni 2006 (zie bij de feiten onder 2.9 en 2.10), blijft het antwoord van de Gemeente in haar tweede principebesluit onjuist en onvolledig. Zij schrijft daarin immers:

De oriëntatie en ligging van de nieuw te bouwen woning moet gericht zijn en blijven op de [adres 1] . Het is nu en in de toekomst onwenselijk om de woning te ontsluiten (of de suggestie te wekken c.q. de mogelijkheid open te laten) op de [adres 2] . Hoewel het bestemmingsplan op deze locatie feitelijk twee voorgevelrooilijnen kent, blijven wij bij het standpunt dat moet worden uit gegaan van een oriëntatie en daarmee een voorgevelrooilijn gericht op de [adres 1] . (…)

Onder de gegeven omstandigheden heeft [eiser] uit de standpunten van de Gemeente mogen afleiden dat zij hem geen bouwvergunning zou verlenen voor een woning met oriëntatie [adres 2] , ook al heeft de Gemeente die bouwvergunning uiteindelijk geweigerd om een andere reden dan zij in het principebesluit als reden aangaf. Zij heeft [eiser] doen geloven dat een kostbare en met onzekerheden gepaard gaande vrijstellingsprocedure de enige optie vormde om eventueel een bouwvergunning te verkrijgen voor het perceel en heeft [eiser] daarmee op het verkeerde been gezet. Hierdoor is [eiser] onnodig kosten gaan maken om de vrijstellingsprocedure te kunnen doorlopen. Daarbij komt dat de Gemeente niet alleen veel maar tevens onredelijke voorwaarden stelde aan haar medewerking aan een vrijstellingsprocedure, zodat de door de Gemeente geschetste optie in feite een weinig realistische optie was. In het licht van het feit dat de Gemeente bij gelegenheid van het pleidooi heeft verklaard dat zij eigenlijk geen woningbouw op het perceel wenste, lijkt de conclusie tevens gerechtvaardigd dat de Gemeente bewust heeft aangestuurd op dit vrijstellingstraject om [eiser] te ontmoedigen en zodoende haar doel te bereiken.

Burgemeester en wethouders hebben derhalve onjuiste en onvolledige informatie gegeven op het verzoek van [eiser] of op het perceel een woning met oriëntatie naar de [adres 2] mocht worden gebouwd. Deze informatie was bovendien sturend en misleidend met het kennelijke oogmerk om [eiser] te dwingen te opteren voor een kostbare en tijdsintensieve vrijstellingsprocedure, in welk geval de Gemeente zelf voorwaarden kon stellen aan haar medewerking. De rechtbank merkt deze wijze van informatieverstrekking aan als onrechtmatig, welk onrechtmatig handelen aan de Gemeente kan worden toegerekend. Van een maatschappelijk zorgvuldig handelende gemeente mag worden verwacht dat zij, indien zij een haar voorgelegde vraag beantwoordt, zulks op nauwgezette, juiste en volledige wijze doet, waarvan in het onderhavige geval geen sprake is geweest.

Het verweer van de Gemeente dat [eiser] eenvoudigweg een bouwvergunning had kunnen aanvragen voor een woning met oriëntatie [adres 2] teneinde duidelijkheid te verkrijgen, gaat niet op. Dit verweer had mogelijk ten dele doel getroffen indien de Gemeente in haar principebesluit had aangegeven dat een bouwvergunning zou worden geweigerd in verband met de onvoldoende breedte van het bouwperceel, dat dit standpunt voortvloeide uit haar interpretatie van het bestemmingsplan waar het ging om de vraag of BOGP-vlakken mochten meetellen bij het meten van het bouwperceel en dat als [eiser] hierover een definitief antwoord wilde, hij een bouwvergunning kon aanvragen en dit aan de bestuursrechter kon voorleggen. De Gemeente heeft dit echter niet gedaan en heeft juist geconcludeerd dat de bouwvergunning niet zou stranden op het gebrek aan breedte maar om een andere (niet valide) reden. Met een andere interpretatie van het bestemmingsplan had dit niets van doen. Bovendien verzetten de eisen van redelijkheid en billijkheid zich ertegen dat de Gemeente zich geheel of ten dele zou kunnen disculperen met de stelling dat [eiser] niet mocht vertrouwen op de juistheid van de mededelingen die de Gemeente gaf, nu zij stelde dat die gebaseerd waren op een minutieus onderzoek, zij bij herhaling haar onjuiste standpunt bleef huldigen, en zij [eiser] een aanzienlijk bedrag (€ 2.100,40) aan leges in rekening heeft gebracht voor de onderhavige twee onjuiste principebesluiten.

De schade die [eiser] stelt te hebben geleden als gevolg van het onrechtmatig handelen van de Gemeente in de voorbereidingsfase is opgebouwd uit acht schadeposten (petitum IVc). Deze posten zullen achtereenvolgens worden besproken.

IVc (1e): kosten ruimtelijke onderbouwing € 21.105,38

[eiser] maakt aanspraak op vergoeding van de kosten die hij heeft gemaakt om een ruimtelijke onderbouwing te maken ten behoeve van een planologische afwijkingsprocedure om op het perceel de bouw mogelijk te maken van een woning met oriëntatie op de [adres 1] . Hij stelt dat hij deze kosten heeft moeten maken als gevolg van het onjuiste standpunt van de Gemeente. De Gemeente stelt zich op het standpunt dat het causaal verband ontbreekt tussen deze onderzoekskosten en de verwijten die [eiser] de Gemeente in deze procedure maakt. Volgens de Gemeente heeft [eiser] zelf gekozen voor de werkwijze waarbij hij een bouwvergunning had ingediend voor de bouw van een woning met oriëntatie op de [adres 2] en daarnaast een ruimtelijke onderbouwing heeft laten maken voor de bouw van een woning met oriëntatie op de [adres 1] .

Zoals hiervoor overwogen, oordeelt de rechtbank dat [eiser] op grond van sturende en misleidende informatie van de Gemeente onnodig kosten is gaan maken om de vrijstellingsprocedure te kunnen doorlopen. De Gemeente is daarom op grond van onrechtmatige daad in beginsel aansprakelijk voor vergoeding van deze kosten.

Ter toelichting op zijn vordering heeft [eiser] een rekeningafschrift met een afschrijving, elf facturen en een herinnering in het geding gebracht (productie 24 bij dagvaarding). Het totaal van deze posten bedraagt € 25.281,98.

De Gemeente wijst erop dat bij de herinnering van Aveco de Bondt van 17 juni 2008 de factuur ontbreekt. Zij stelt voorts dat de facturen van Aloys Roemaat Transport B.V. (22 februari 2008), Heijmans (14 maart 2008), Banning advocaten (13 februari 2009, twee keer) en Blankhart & Bronkhorst notarissen (11 december 2008) hoe dan ook niet lijken te zien op ‘onderzoekskosten’. Het had naar het oordeel van de rechtbank op de weg van [eiser] gelegen het verband toe te lichten tussen de kosten die met deze facturen in rekening zijn gebracht en de noodzaak kosten te maken voor een ruimtelijke onderbouwing ten behoeve van een planologische afwijkingsprocedure in verband met de bouw van een woning met oriëntatie op de [adres 1] . Hij heeft dat niet gedaan, niet bij dagvaarding en ook niet in reactie op het hiervoor weergegeven verweer. De vordering tot vergoeding van deze posten is daarom als onvoldoende toegelicht niet toewijsbaar.

Dit oordeel geldt echter niet voor de factuur van Blankhart & Bronkhorst notarissen. Deze factuur is weliswaar gevoegd bij productie 24 bij dagvaarding en lijkt dus deel uit te maken van deze schadepost, maar het in dit verband in totaal gevorderde bedrag van € 23.375,76 (petitum bij dagvaarding IVb) is verlaagd tot € 21.105,38 (petitum bij repliek IVc (1e)); het verschil komt overeen met de hoogte van de factuur van de notaris. Deze is afzonderlijk gevorderd onder IVc (4e) en zal daar worden beoordeeld.

De Gemeente heeft de overige in dit verband overgelegde facturen niet inhoudelijk betwist, zodat de vordering tot betaling daarvan toewijsbaar is. De conclusie is dat van het onderhavige deel van de vordering een bedrag van in totaal € 15.794,77 zal worden toegewezen (te weten het totaal van € 910,-, € 8.769,36, € 644,98, € 1.904,-, € 571,20, € 1.154,30 en € 1.840,93,-).

IVc (2e): leges € 4.681,65

[eiser] maakt aanspraak op vergoeding van € 4.681,65 op de grond dat hij onnodig en onverplicht leges heeft betaald tot dat bedrag. Het bedrag is het totaal van een factuur van 1 augustus 2006 van € 2.100,40 (verhoogd met € 13,- aanmaningskosten) betreffende ‘leges planologische procedure 2e kwartaal 2006’ en een factuur van 2 april 2008 van € 2.581,25 betreffende ‘kosten planologische procedure eerste t/m derde kwartaal 2007’. De Gemeente betwist dat deze leges onnodig en onverplicht zijn betaald.

De factuur van 1 augustus 2006 ziet volgens de Gemeente op de toetsing van het principeverzoek. Volgens de Gemeente maakt [eiser] niet duidelijk waarom zij daarvoor geen leges in rekening heeft mogen brengen. [eiser] stelt de hoogte van deze factuur ter discussie. Hij betoogt dat de Gemeente de kosten voor de behandeling van de beide principeverzoeken louter heeft gemaakt omdat zij wisselende standpunten innam en omdat [eiser] daar telkens op wees. De Gemeente betwist dat.

De rechtbank oordeelt hierover als volgt. [eiser] stelt zich op het standpunt dat de Gemeente in het geheel geen leges in rekening had mogen brengen voor de toetsing van het principeverzoek dan wel dat deze leges te hoog zijn. Dat standpunt had hij echter in een bestuursrechtelijke procedure aan de orde moeten stellen. Het is gesteld noch gebleken dat hij dat heeft gedaan, zodat in deze procedure als vaststaand wordt aangenomen dat de Gemeente bevoegdelijk leges in rekening heeft gebracht. Enige grond om de Gemeente te veroordelen deze leges als schade aan [eiser] te vergoeden, is gesteld noch gebleken. Deze post is dus niet toewijsbaar.

De factuur van 2 april 2008 ziet volgens de Gemeente op een vrijstellingsprocedure ten behoeve van de bouw van een woning met een oriëntatie op de [adres 1] . [eiser] brengt daartegen in dat de factuur verwijst naar het tweede verzoek om een principebesluit van 6 juni 2006, waarbij van een vrijstellingsprocedure geen sprake was. Ook van deze factuur stelt hij de hoogte ter discussie. De Gemeente betwist dat de factuur ziet op de toetsing van het tweede principeverzoek. Daartoe wijst zij erop dat op de factuur staat vermeld dat deze betrekking heeft op het eerste tot en met het derde kwartaal van 2007 en dat deze ziet op ‘Vrijstelling/partiële herziening bestemmingsplan’.

De rechtbank leidt uit de omschrijving op de factuur van 2 april 2008 af dat deze niet ziet op het herhaalde verzoek om een principebesluit, maar op het verzoek om een vergunning voor het bouwen van een woning met oriëntatie op de [adres 1] , welk verzoek in de eerste drie kwartalen van 2007 aan de orde was. Naar het oordeel van de rechtbank behoren deze leges tot de kosten die [eiser] op grond van sturende en misleidende informatie van de Gemeente onnodig is gaan maken om de vrijstellingsprocedure te kunnen doorlopen. De Gemeente is daarom op grond van onrechtmatige daad aansprakelijk voor vergoeding van deze kosten. Deze post van € 2.581,25 is dus toewijsbaar.

IVc (3e): wettelijke rente bijdrage natuur- en landschapsfonds € 671,67

[eiser] heeft bij dagvaarding aanspraak gemaakt op vergoeding van een bedrag van € 5.180,- dat hij op 18 april 2011 heeft gestort in het natuur- en landschapsfonds. De Gemeente heeft bij antwoord aangekondigd buiten de procedure om op dit aspect te zullen terugkomen. Bij brief van 22 januari 2015 heeft de Gemeente aan de advocaat van [eiser] bericht dat het bedrag van € 5.180,- niet had hoeven te worden betaald en dat het aan [eiser] zal worden terugbetaald. [eiser] heeft de ontvangst op 17 februari 2015 van het bedrag bevestigd en maakt aanspraak op wettelijke rente over de periode van 18 april 2011 tot 17 februari 2015. Hij stelt zich primair op het standpunt dat het verzuim zonder ingebrekestelling is ingetreden omdat de vordering strekt tot schadevergoeding (artikel 6:83 onder b BW) en subsidiair dat hij de Gemeente bij brief van 10 juli 2013 in gebreke heeft gesteld, zodat de wettelijke rente in elk geval vanaf die datum moet worden vergoed. Volgens de Gemeente is de vordering tot terugbetaling van de bijdrage niet gebaseerd op onrechtmatige daad maar op onverschuldigde betaling en houdt de brief van 10 juli 2013 geen ingebrekestelling in.

De rechtbank oordeelt hierover als volgt. Uit het eerste principebesluit blijkt dat de betaling van de bijdrage aan het natuur- en landschapsfonds door de Gemeente als voorwaarde is gesteld aan haar planologische medewerking aan de bouw op het perceel van een woning met oriëntatie op de [adres 1] . Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiser] deze bijdrage betaald om te voldoen aan voorwaarden waaraan hij meende te moeten voldoen op grond van sturende en misleidende informatie van de Gemeente. De Gemeente is daarom op grond van onrechtmatige daad gehouden tot vergoeding als schade van deze bijdrage. Het verzuim van de Gemeente ter zake van de terugbetaling van de bijdrage is dus ingetreden zonder ingebrekestelling (artikel 6:83 aanhef en sub b BW). De post tot vergoeding van € 671,67 aan rente vanaf de betaling van de bijdrage door [eiser] tot de terugbetaling door de Gemeente is daarom toewijsbaar.

IVc (4e): notariskosten voor het leveren van een strook bosgrond langs de [adres 1] € 2.270,38

[eiser] heeft bij dagvaarding gesteld dat hij € 2.270,38 aan notariskosten heeft gemaakt ten behoeve van de levering van de eigendom van een strook bosgrond langs de [adres 1] en de vestiging van erfdienstbaarheden. Na betwisting door de Gemeente van het causale verband tussen deze (in het petitum van de dagvaarding niet afzonderlijk opgenomen, bij repliek alsnog opgenomen) schadepost en de onrechtmatige daad, stelt [eiser] nader dat de Gemeente de verkoop van deze strook bosgrond rechtstreeks heeft verbonden aan de voortgang van de vrijstellingsprocedure, waartoe hij wijst op de brieven van de Gemeente van 14 juli 2008 en 12 september 2008. De Gemeente mocht die overdracht volgens [eiser] niet verlangen, ten eerste omdat er helemaal geen vrijstellingsprocedure had hoeven worden doorlopen en ten tweede omdat het onrechtmatig is om aan de uitoefening van de bevoegdheid een vrijstelling te verlenen de voorwaarde te verbinden van verkoop en levering om niet van een strook grond. De Gemeente betwist het verband tussen de afspraken over de strook bosgrond en het handelen/de besluitvorming van de Gemeente met betrekking tot woningbouw op het perceel.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiser] uit de mededeling in de brief van 14 juli 2008 dat de verdere behandeling van de planologische procedure wordt aangehouden tot het moment dat definitief uitsluitsel kan worden gegeven over de privaatrechtelijke situatie met betrekking tot de strook bosgrond in redelijkheid kunnen afleiden dat de Gemeente de overdracht van die strook bosgrond (dan wel enige andere privaatrechtelijke overeenkomst met betrekking tot die strook) als voorwaarde heeft gesteld aan haar planologische medewerking aan de bouw van een woning op het perceel met oriëntatie op de [adres 1] . Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiser] deze kosten met betrekking tot de strook bosgrond betaald om te voldoen aan voorwaarden waaraan hij meende te moeten voldoen op grond van sturende en misleidende informatie van de Gemeente. Reeds daarom is de Gemeente op grond van onrechtmatige daad gehouden tot vergoeding als schade van deze kosten. Deze post is derhalve toewijsbaar.

IVc (5e): vergoeding voor verrichte eigen inspanningen € 34.950,-

[eiser] heeft bij dagvaarding aanspraak gemaakt op vergoeding van redelijke kosten voor eigen inspanningen. Hij heeft daartoe met een beroep op artikel 6:96 BW gesteld dat hij werkzaam is als zelfstandig ondernemer en dat hij in de periode van 2005 tot en met 2009 366,9 uren heeft besteed waarvoor hij een uurtarief van € 250,- rekent, zodat hij zijn ‘reële schadepost’ heeft geraamd op € 91.725,-. Omdat enige mate van eigen inspanning van hem mag worden verwacht, heeft hij bij dagvaarding betoogd dat hij een vergoeding van € 75.000,- redelijk acht. Bij antwoord heeft de Gemeente daartegen ingebracht dat [eiser] deze schadepost onvoldoende heeft onderbouwd doordat hij heeft nagelaten toe te lichten waaruit deze schade bestaat (gederfde winst?). Voorts heeft zij het causale verband betwist. Bij repliek heeft [eiser] deze schadepost in drie perioden gesplitst en zijn eis gewijzigd. Hij stelt dat een gedeelte van de gevorderde vergoeding voor eigen inspanningen betrekking heeft op het onrechtmatig handelen van de Gemeente in de voorbereidingsfase. Volgens hem hebben de continue standpuntwisseling en onrechtmatige besluitvorming door de Gemeente ertoe geleid dat hij 139,8 uren heeft besteed. Hij maakt aanspraak op vergoeding van die uren tegen een uurtarief van € 250,-, derhalve van € 34.950,-. De Gemeente wijst erop dat [eiser] thans niet meer een deel van de bestede uren voor eigen rekening neemt op de grond dat enige mate van eigen inspanning van hem mag worden verwacht. Bij gelegenheid van het pleidooi heeft [eiser] verklaard dat dit per abuis is gebeurd, en dat hij dus wel een deel voor eigen rekening neemt, zoals gesteld bij dagvaarding. De Gemeente stelt zich voorts op het standpunt dat [eiser] ter onderbouwing van deze schadepost er niet mee kan volstaan een door hem zelf opgesteld urenoverzicht en één factuur over te leggen en geen inzicht te geven in zijn activiteiten als (zelfstandig) ondernemer. Zij acht het ten slotte niet realistisch dat [eiser] zijn gederfde winst gelijk stelt aan zijn verlies aan omzet.

De rechtbank oordeelt hierover als volgt. [eiser] heeft niet voldoende toegelicht welke inkomsten hij heeft gederfd. Ondanks het door de Gemeente bij antwoord en bij dupliek gevoerde verweer zoals hiervoor weergegeven, heeft [eiser] niet duidelijk gemaakt tot welke schade de door hem gestelde tijdsbesteding heeft geleid. Als deze post ziet op winstderving, dan gaat [eiser] er zonder enige toelichting van uit dat zijn winst gelijk is aan zijn omzet, wat niet kan worden aangenomen. [eiser] heeft niet gesteld welke winstmarge hij hanteert. Ook heeft hij niet gesteld, laat staan onderbouwd, dat hij de uren die hij aan de discussie met de Gemeente heeft besteed had kunnen besteden aan declarabele opdrachten. Op basis van de stellingen van [eiser] kan de schade die hij stelt te hebben geleden op de grond dat hij eigen inspanningen heeft verricht dan ook niet nauwkeurig worden vastgesteld. De stellingen van [eiser] bieden evenmin aanknopingspunten om deze schade te schatten (artikel 6:97 BW). [eiser] heeft de gelegenheid gehad om voldoende aanknopingspunten te bieden voor de begroting van deze gestelde schade, niet alleen bij dagvaarding en ter comparitie, maar ook bij repliek en bij pleidooi. [eiser] heeft van die gelegenheid geen gebruik gemaakt. De vordering tot vergoeding van schade door eigen inspanningen wordt daarom als onvoldoende onderbouwd afgewezen.

IVc (6e): vergoeding voor gemaakte advocaatkosten € 8.797,42

[eiser] maakt bij dagvaarding aanspraak op vergoeding van kosten die hij stelt te hebben gemaakt om de Gemeente er buiten rechte van te overtuigen dat zij de gevraagde bouwvergunning moest verlenen. Hij baseert deze vordering op artikel 6:96 lid 2 onder c BW en stelt het gevorderde bedrag op € 25.244,67, te weten het verschil tussen € 32.716,67 (facturen van de advocaat) en € 7.472,- (facturen van de advocaat voor zover die zien op (de voorbereiding van) de procedures bij de rechtbank, afdeling bestuursrecht, en de Afdeling Bestuursrechtspraak). De Gemeente brengt het volgende tegen de vordering van deze schadepost in. Ten eerste betoogt zij met een beroep op jurisprudentie dat de kosten die [eiser] in de vooroverlegfase heeft gemaakt om de Gemeente zijn standpunt kenbaar te maken voor rekening van [eiser] moeten blijven. De Gemeente wijst er verder op dat het gevorderde bedrag volgens haar niet correspondeert met de overgelegde facturen en voorts dat in de vooroverlegfase verschillende bouwplannen de revue zijn gepasseerd en dat een nadere toelichting bij de declaraties ontbreekt. Bij repliek wijzigt [eiser] zijn eis. Hij stelt dat een deel van de gevorderde advocaatkosten rechtstreeks toerekenbaar is aan het onrechtmatig handelen van de Gemeente in de voorbereidingsfase en vordert in dat kader vergoeding van € 8.797,42. Bij dupliek voert de Gemeente aan dat een nadere, voor de Gemeente inzichtelijke, onderbouwing van het bedrag van € 8.797,42 ontbreekt.

De rechtbank oordeelt hierover als volgt. Zoals hiervoor overwogen, heeft de Gemeente aan [eiser] sturende en misleidende informatie gegeven en aldus onrechtmatig gehandeld. Voor de beoordeling van de op die grondslag ingestelde vordering tot vergoeding van gemaakte advocaatkosten, geldt de dubbele redelijkheidstoets, dat wil zeggen dat moet worden beoordeeld of de gevorderde kosten in redelijkheid zijn gemaakt en of de hoogte van de gemaakte kosten redelijk is. Het is naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk dat het optreden van de Gemeente ertoe heeft geleid dat [eiser] een advocaat heeft ingeschakeld om hem bij te staan in de discussie met de Gemeente en dat [eiser] daarvoor kosten heeft moeten maken. Deze kosten komen in aanmerking voor vergoeding als schade die [eiser] heeft geleden als gevolg van de onrechtmatige daad van de Gemeente. Weliswaar is het voor deze fase gevorderde bedrag niet rechtstreeks te herleiden tot de facturen die zijn overgelegd als productie 27 bij dagvaarding, maar op basis van die facturen, die gezien de specificatie ervan onvoldoende gemotiveerd zijn betwist, is toch voldoende aannemelijk dat [eiser] in dit verband kosten heeft gemaakt tot het gevorderde bedrag. De vordering zal daarom worden toegewezen.

IVc (7e): vergoeding lagere verkoopprijs [adres 1] € 55.000,-

IVc (8e): vergoeding lagere verkoopprijs bouwkavel € 50.000,-

[eiser] maakt aanspraak op vergoeding van € 55.000,- en € 50.000,-. Daartoe stelt hij dat hij gelet op de onjuiste en onrechtmatige mededelingen van de Gemeente in de vooroverlegfase gedwongen is geweest de prijs van het huis aan de [adres 1] te verminderen van € 730.000,- tot € 675.000,- derhalve met € 55.000,- en de prijs van de bouwkavel van € 450.000,- tot € 400.000,-, derhalve met € 50.000,-. De Gemeente betwist dat [eiser] als gevolg van haar onrechtmatige daad heeft moeten toegeven op de verkoopprijs van het huis aan de [adres 1] en de bouwkavel. Zij wijst er verder op dat het overleg met de Gemeente geen betrekking had op dat huis maar op de plannen om te bouwen op de ernaast gelegen kavel. [eiser] voert bij repliek aan dat de koop van de woning en de ernaast gelegen kavel voor de koper sterk aan elkaar hingen. Volgens hem behoeft het weinig toelichting dat de koper een sterke onderhandelingspositie had doordat de Gemeente structureel tegenwerkte, waardoor op de verkoopprijs moest worden toegegeven om ook na langere tijd tot levering te kunnen overgaan. Hij biedt bewijs door getuigen aan. De Gemeente heeft daarop bij dupliek erop gewezen dat het huis is geleverd op 1 november 2006 (binnen een maand na verkoop) en dat uit de overgelegde verklaring van de koper niet blijkt dat deze in verband met het handelen van de Gemeente een lagere koopprijs heeft kunnen bedingen.

Op grond van de stellingen van [eiser] , die deels steunen op in het geding gebrachte verklaringen en niet voldoende gemotiveerd zijn betwist, komt het volgende vast te staan. [naam 1] was geïnteresseerd in de aankoop van de bouwkavel om daarop een huis te bouwen. Hij was tevens geïnteresseerd in de aankoop van het naast de bouwkavel gelegen huis, met de bedoeling het weer te verkopen na de bouw van het huis op de bouwkavel. Beide aankopen hingen aldus met elkaar samen. [eiser] heeft de bouwkavel te koop aangeboden voor € 450.000,- en het huis voor € 730.000,-. Partijen zijn het vervolgens eens geworden over koopprijzen van respectievelijk € 425.000,- en € 700.000,-. Van samenhang tussen enerzijds de onderhandelingen die tot deze prijzen hebben geleid en anderzijds de onrechtmatige daad van de Gemeente is onvoldoende gebleken. Vervolgens is van de overeengekomen prijs voor de bouwkavel en van die voor het huis € 25.000,- afgehaald. Dit is gedaan omdat [naam 1] de bouwkavel niet eerder wilde afnemen dan nadat duidelijk zou zijn dat de Gemeente ermee zou instemmen dat er op de bouwkavel zou worden gebouwd. Om die reden zijn de prijzen voor de bouwkavel en het huis met € 25.000,- verminderd en is een lange leveringstermijn voor de bouwkavel overeengekomen met een per jaar stijgende prijs. Deze afspraak zou niet nodig zijn geweest als de Gemeente [eiser] direct correct had geïnformeerd. Het huis is geleverd op 1 november 2006. De bouwkavel is niet geleverd en de koopprijs is niet betaald. Dit leidt tot de conclusie dat een bedrag van € 25.000,- als schade voor vergoeding in aanmerking komt.

tussenconclusie (vordering IVc; schade voorbereidingsfase)

De tussenconclusie is dat de Gemeente gehouden is tot vergoeding van € 55.115,49 voor schade als gevolg van haar onrechtmatige daad in de voorbereidingsfase, te weten het totaal van de hiervoor toegewezen bedragen:

IVc (1e) € 15.794,77 (kosten ruimtelijke onderbouwing)

IVc (2e) € 2.581,25 (leges)

IVc (3e) € 671,67 (rente over bijdrage natuur- en landschapsfonds)

IVc (4e) € 2.270,38 (notariskosten)

IVc (6e) € 8.797,42 (advocaatkosten)

IVc (7e en 8e) € 25.000,- (prijsvermindering [adres 1] )

het primaire besluit en de beslissing op bezwaar

Zoals de Gemeente terecht betoogt is het vaste rechtspraak dat met de vernietiging van een besluit door een bestuursrechter de onrechtmatigheid van dit besluit en in beginsel de toerekenbaarheid daarvan aan – in dit geval – de Gemeente zijn gegeven. De Gemeente erkent voorts onder verwijzing naar jurisprudentie dat het bij de nieuwe beslissing op bezwaar van 17 december 2009 herroepen primaire besluit van 14 november 2007 jegens [eiser] onrechtmatig is. De rechtbank oordeelt dan ook dat de Gemeente onrechtmatig jegens [eiser] heeft gehandeld door het primaire besluit van 14 november 2007 en de beslissing op bezwaar van 16 april 2008 te nemen. Bij een afzonderlijke verklaring van recht als gevorderd onder I en II heeft [eiser] echter geen belang, aangezien hij in deze procedure vergoeding vordert van schade die hij stelt te hebben geleden als gevolg van deze onrechtmatige daden van de Gemeente.

de beslissing op bezwaar

De schade die [eiser] stelt te hebben geleden als gevolg van de onrechtmatige daad die is gelegen in het in stand laten van het besluit van 14 november 2007 bij de beslissing op bezwaar van 16 april 2008 is opgebouwd uit drie schadeposten (petitum IVa). Deze posten zullen achtereenvolgens worden besproken.

IVa (1e): misgelopen verkoopopbrengst € 218.200,-

[eiser] maakt bij dagvaarding aanspraak op vergoeding van € 165.000,-als gederfde verkoopopbrengst. Hij voert daartoe het volgende aan. Ten tijde van de weigering van de bouwvergunning had hij het perceel voor € 400.000,- verkocht. De koper is echter afgehaakt omdat niet binnen de in de koopovereenkomst opgenomen termijn vaststond dat het bestemmingsplan de bouw van een woning op het verkochte toestond. Volgens het taxatierapport van Best Living van 2 oktober 2014 bedroeg de waarde van het perceel op 1 oktober 2014 € 235.000,-. Bij dagvaarding maakt [eiser] aanspraak op het verschil tussen € 400.000,- en € 235.000,-. Bij repliek heeft [eiser] zijn eis vermeerderd tot € 218.200,-. Daartoe voert hij het volgende aan. Voor de begroting van zijn schade moet een vergelijking worden gemaakt tussen de hypothetische situatie dat [eiser] een bouwvergunning zou hebben gekregen na bezwaar, dus op 16 april 2008, en de feitelijke situatie dat hij een bouwvergunning heeft gekregen op 17 december 2009. In de hypothetische situatie had de koopovereenkomst kunnen worden uitgevoerd met het gevolg dat [eiser] de koopsom van € 400.000,- toen zou hebben ontvangen. In de feitelijke situatie beschikte hij op 17 december 2009 over een perceel met een bouwvergunning met een waarde van € 181.800,-. [eiser] maakt aanspraak op het verschil.

De Gemeente voert gemotiveerd verweer. Zij voert daartoe bij antwoord aan dat de koper de koopovereenkomst kennelijk in strijd met de afspraken heeft ontbonden. Bij dupliek betoogt zij onder meer dat de schade moet worden begroot door een vergelijking te maken tussen de hypothetische situatie dat [eiser] op 14 november 2007 over een bouwvergunning had beschikt en de feitelijke situatie dat hij deze op 17 december 2009 had. Zij betwist voorts dat de koper de koopovereenkomst had kunnen nakomen als de Gemeente de bouwvergunning direct had gegeven. Ook betwist zij de juistheid van de door [eiser] in het geding gebrachte taxatierapporten. Bij gelegenheid van het pleidooi heeft de Gemeente haar standpunt over de feitelijke situatie ‘genuanceerd’ door te betogen dat de schade concreet moet worden begroot om overcompensatie te voorkomen, zodat pas na verkoop en levering van het perceel door [eiser] kan worden vastgesteld of [eiser] schade heeft geleden en zo ja hoeveel.

De rechtbank oordeelt hierover als volgt. De door de Gemeente aan [eiser] te betalen schadevergoeding moet zo worden begroot dat deze [eiser] zo veel mogelijk in de toestand brengt waarin hij zou hebben verkeerd indien het schadeveroorzakende feit, in dit geval de onrechtmatige daad van de Gemeente die is gelegen in het in stand laten van het besluit van 14 november 2007 bij de beslissing op bezwaar van 16 april 2008, niet zou hebben plaatsgevonden. Dat brengt mee dat de omvang van de schade wordt bepaald door de toestand zoals deze in werkelijkheid is te vergelijken met de toestand zoals die (vermoedelijk) zou zijn geweest indien het schadeveroorzakende feit niet zou hebben plaatsgevonden (HR 26 maart 2010, LJN BL0539). Dat betekent voor het onderhavige geval dat een vergelijking zal worden gemaakt tussen de toestand waarin [eiser] zou hebben verkeerd als de Gemeente hem op 16 april 2008 een bouwvergunning zou hebben verleend met de situatie waarin [eiser] verkeerde op 17 december 2009. Op die datum verkeerde hij immers in de toestand waarin hij steeds had willen verkeren, namelijk in de toestand dat hij beschikte over een perceel met een bouwvergunning. Omstandigheden die zich na 17 december 2009 hebben voorgedaan, spelen bij de begroting van de schade daarom geen rol.

In het onderhavige geval staat vast dat [eiser] het perceel aan [naam 1] had verkocht op 4 oktober 2006. Op dat moment stond niet vast dat er op het perceel zou mogen worden gebouwd. [eiser] en [naam 1] hebben met het oog daarop artikel 3.1 in de koopovereenkomst opgenomen (geciteerd bij de feiten, overweging 2.12). Volgens dat artikel zouden partijen pas gerechtigd zijn tot ontbinding van de koopovereenkomst (na overleg) als de gemeente op 1 maart 2011 nog niet had verklaard dat er op het perceel mocht worden gebouwd. Niettemin heeft [naam 1] in maart 2009 tegen [eiser] gezegd dat de deal niet doorging, waarbij [eiser] zich heeft neergelegd. [eiser] stelt daarover dat [naam 1] vanwege het faillissement van zijn onderneming niet meer in staat was om af te nemen; hij wijst op het faillissementsverslag van 26 juli 2011 en op de verklaring van [naam 1] van 9 oktober 2015. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiser] daarmee onvoldoende toegelicht dat [naam 1] niet in staat zou zijn geweest om af te nemen. Enig inzicht in de financiële situatie van [naam 1] in maart 2009 kan immers niet worden verkregen uit een faillissementsverslag betreffende de onderneming van [naam 1] (gevoerd in een besloten vennootschap) en ook niet uit de eigen verklaring van [naam 1] . [eiser] heeft gelegenheid gehad dit standpunt toe te lichten bij dagvaarding, ter comparitie en bij repliek, en nadat de Gemeente bij dupliek had betoogd dat uit het faillissement van de onderneming van [naam 1] niet kan worden afgeleid dat [naam 1] niet meer kon betalen ook bij pleidooi. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding [eiser] alsnog in de gelegenheid te stellen zijn stellingen in dit opzicht nader toe te lichten. Bij deze stand van zaken wordt het voor rekening van [eiser] gelaten dat de koopovereenkomst met [naam 1] niet meer bestond toen de Gemeente de bouwvergunning op 17 december 2009 afgaf. Het moet er daarom voor worden gehouden dat het bouwperceel was verkocht zowel op het moment dat de bouwvergunning op 16 april 2008 werd geweigerd als op het moment dat deze werd verleend. De conclusie luidt dat [eiser] in dit opzicht geen schade heeft geleden.

IVa (2e): vergoeding voor verrichte eigen inspanningen € 31.975,-

In afwijking van hetgeen hij bij dagvaarding heeft gesteld als weergegeven in de rechtsoverweging over post IVc (5e) (rechtsoverweging 4.28), stelt [eiser] bij repliek dat een deel van de schade geleden door eigen inspanningen toerekenbaar is aan de onrechtmatigheid van de beslissing op bezwaar van 16 april 2008. Hij vordert op die grond vergoeding van € 31.975,- voor eigen inspanningen over de periode van 16 april 2008 (beslissing op bezwaar) tot 11 november 2009 (uitspraak Raad van State). Het gevorderde bedrag is gespecificeerd als 127,9 uur × € 250,-. Ook hier geldt dat [eiser] gederfde omzet vordert als gederfde winst zonder overigens enig inzicht in zijn bedrijfsvoering te verschaffen. Deze vordering wordt afgewezen op grond van de overwegingen die zijn gegeven over de vordering tot vergoeding voor verrichte eigen inspanningen in de voorbereidingsfase.

IVa (3e): vergoeding voor gemaakte advocaatkosten € 7.111,50

In afwijking van hetgeen hij bij dagvaarding heeft gesteld als weergegeven in de rechtsoverweging over de vordering tot vergoeding voor gemaakte advocaatkosten in de voorbereidingsfase (post IVc (6e), rechtsoverweging 4.29), stelt [eiser] bij repliek dat een deel van de schade bestaande uit advocaatkosten toerekenbaar is aan de onrechtmatigheid van de beslissing op bezwaar van 16 april 2008. Hij vordert in dat verband vergoeding van € 7.111,50. De Gemeente voert verweer als weergegeven bij de overeenkomstige vordering in de voorbereidingsfase.

Deze vordering zal worden toegewezen op dezelfde grond als de vordering tot vergoeding van advocaatkosten in de voorbereidingsfase. De dubbele redelijkheidstoets geldt ook hier. Het is voldoende aannemelijk dat [eiser] als gevolg van de onrechtmatige daad van de Gemeente in deze fase advocaatkosten heeft moeten maken. Weliswaar is het voor deze fase gevorderde bedrag niet rechtstreeks te herleiden tot de facturen die zijn overgelegd als productie 27 bij dagvaarding, maar op basis van die facturen, die gezien de specificatie ervan onvoldoende gemotiveerd zijn betwist, is toch voldoende aannemelijk dat [eiser] in dit verband kosten heeft gemaakt tot het gevorderde bedrag. De vordering zal daarom worden toegewezen.

tussenconclusie (vordering IVa; schade beslissing op bezwaar 16 april 2008)

De tussenconclusie is dat van de vorderingen die [eiser] heeft ingesteld in verband met de onrechtmatige daad van de Gemeente die is gelegen in het in stand laten van het besluit van 14 november 2007 bij de beslissing op bezwaar van 16 april 2008 een bedrag van € 7.111,50 wordt toegewezen in verband met gemaakte advocaatkosten.

het primaire besluit

De schade die [eiser] stelt te hebben geleden als gevolg van de onrechtmatige daad die is gelegen in het nemen van het besluit van 14 november 2007 is opgebouwd uit drie schadeposten (petitum IVb). Deze posten zullen achtereenvolgens worden besproken.

IVb (1e): misgelopen verkoopopbrengst € 218.200,-, voor zover niet reeds toewijsbaar als schade als gevolg van het in stand laten van het besluit van 14 november 2007 bij de beslissing op bezwaar van 16 april 2008

Het oordeel over deze schadepost is gelijk aan dat over de onder 4.36 – 4.39 besproken vordering die ziet op misgelopen verkoopopbrengst als gevolg van de onrechtmatige daad van de Gemeente die is gelegen in het in stand laten van het besluit van 14 november 2007 bij de beslissing op bezwaar van 16 april 2008, met dien verstande dat de vergelijking moet worden gemaakt tussen de hypothetische situatie dat [eiser] een bouwvergunning zou hebben gekregen ten tijde van het primaire besluit op 14 november 2007 (de aanvankelijke weigering van de bouwvergunning) en de feitelijke situatie dat hij een bouwvergunning heeft gekregen op 17 december 2009.

IVb (2e): vergoeding voor verrichte eigen inspanning € 24.800,-

In afwijking van hetgeen hij bij dagvaarding heeft gesteld als weergegeven in de rechtsoverweging over post IVc (5e) (rechtsoverweging 4.28), stelt [eiser] bij repliek dat een deel van de schade geleden door eigen inspanningen toerekenbaar is aan de onrechtmatigheid van het primaire besluit (de afwijzing van de bouwvergunningsaanvraag op 14 november 2007). Hij vordert op die grond vergoeding van € 24.800,- voor eigen inspanningen over de periode van 10 oktober 2007 (moment van indienen aanvraag) tot 16 april 2008 (handhaving van het primaire besluit). Het gevorderde bedrag is gespecificeerd als 99,2 uur × € 250,-. Ook hier geldt dat [eiser] gederfde omzet vordert als gederfde winst zonder overigens enig inzicht in zijn bedrijfsvoering te verschaffen. Deze vordering wordt afgewezen op grond van de overwegingen die zijn gegeven over de vordering tot vergoeding voor verrichte eigen inspanningen in de voorbereidingsfase.

IVb (3e): vergoeding voor gemaakte advocaatkosten € 9.333,75

In afwijking van hetgeen hij bij dagvaarding heeft gesteld als weergegeven in de rechtsoverweging over post IVc (6e) (rechtsoverweging 4.29), stelt [eiser] bij repliek dat een deel van de gevorderde advocaatkosten toerekenbaar is aan de onrechtmatigheid van het primaire besluit (14 november 2007). Hij vordert in dat verband vergoeding van € 9.333,75. De Gemeente voert verweer als weergegeven bij de overeenkomstige vordering in de voorbereidingsfase.

Deze vordering zal worden toegewezen op dezelfde grond als de vordering tot vergoeding van advocaatkosten in de voorbereidingsfase. Ook hier geldt de dubbele redelijkheidstoets. Het is voldoende aannemelijk dat [eiser] als gevolg van de onrechtmatige daad van de Gemeente ook in deze fase advocaatkosten heeft moeten maken. Weliswaar is ook het voor deze fase gevorderde bedrag niet rechtstreeks te herleiden tot de facturen die zijn overgelegd als productie 27 bij dagvaarding, maar op basis van die facturen, die gezien de specificatie ervan onvoldoende gemotiveerd zijn betwist, is toch voldoende aannemelijk dat [eiser] in dit verband kosten heeft gemaakt tot het gevorderde bedrag. De vordering zal daarom worden toegewezen.

tussenconclusie (vordering IVb; schade primaire besluit 14 november 2007)

De tussenconclusie is dat van de vorderingen die [eiser] heeft ingesteld in verband met de onrechtmatige daad van de Gemeente die is gelegen in het nemen van het besluit van 14 november 2007 een bedrag van € 9.333,75 wordt toegewezen in verband met gemaakte advocaatkosten.

overige schade

[eiser] maakt voorts aanspraak op vergoeding van twee aanvullende posten en rente (petitum IVd, IVe, IVf). Die worden hieronder beoordeeld.

IVd: redelijke kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte € 10.274,05

[eiser] heeft bij dagvaarding de veroordeling van de Gemeente gevorderd tot vergoeding aan hem van € 13.186,52. Het gevorderde bedrag is het totaal van elf door [eiser] overgelegde facturen van zijn advocaat aan hem in de periode van 25 januari 2013 tot 20 december 2013. [eiser] heeft met een beroep op artikel 6:96 lid 2 aanhef en onder c BW gesteld dat hij met zijn advocaat in 2013 heeft getracht voldoening buiten rechte te krijgen en in der minne te schikken, gelet op de vaststaande onrechtmatigheden en aansprakelijkheid. Na gemotiveerde betwisting door de Gemeente heeft [eiser] zijn vordering verminderd tot uiteindelijk € 10.274,05.

De onrechtmatige daad op grond waarvan [eiser] aanspraak maakt op schadevergoeding dateert van voor 1 juli 2012. Het verzuim van de Gemeente is dus ook voor die datum ingetreden. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten wordt daarom beoordeeld aan de hand van het rapport Voorwerk II. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiser] in redelijkheid kosten gemaakt ter incassering van zijn vordering. In dat verband wordt een bedrag toegewezen van € 1.788,-, te weten twee punten van het liquidatietarief dat correspondeert met de toe te wijzen hoofdsom. Voor afwijking van het forfaitaire tarief ziet de rechtbank geen aanleiding.

IVe: eigen inspanningen teneinde tot een minnelijke regeling te komen € 7.900,-

[eiser] heeft bij repliek zijn vordering vermeerderd met een bedrag van € 7.900,- ter zake van eigen inspanningen om tot een minnelijke regeling met de Gemeente te komen. Hij stelt met een beroep op artikel 6:96 lid 2 BW dat hij hieraan in de periode van 12 december 2012 tot en met 20 november 2013 31,6 uur heeft besteed, waarbij hij een uurtarief hanteert van € 250,-.

Naar het oordeel van de rechtbank is er geen plaats voor toewijzing van deze post naast toewijzing van de forfaitaire vergoeding voor buitengerechtelijke kosten. De vordering wordt daarom afgewezen.

[eiser] heeft gevorderd dat over de afzonderlijke schadeposten wettelijke rente wordt toegewezen vanaf de datum van het ontstaan van deze schadeposten dan wel vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening.

[eiser] heeft zijn vordering tot vergoeding van rente niet toegelicht. De Gemeente wijst daarop. Naar het oordeel van de rechtbank is de Gemeente in beginsel schadevergoeding verschuldigd in het geval van vertraging in de betaling van de toe te wijzen schadeposten op grond van artikel 6:119 BW. Over de ingangsdatum van deze rente over de verschillende toe te wijzen posten is debat mogelijk. Omdat [eiser] in dat verband niets heeft gesteld, is dat debat niet gevoerd. De rechtbank zal daarom wettelijke rente toewijzen vanaf de dag waarop [eiser] zijn vorderingen heeft ingesteld. Dat betekent voor alle toe te wijzen posten vanaf de dag van dagvaarding (29 oktober 2014) en voor de post bestaande uit rente over de terugbetaalde bijdrage in het natuur- en landschapsfonds vanaf de repliek (3 juni 2015).

tussenconclusie (vorderingen IVd, e en f; overige schade)

De tussenconclusie is dat van overige schade waarvan [eiser] vergoeding vordert een bedrag van € 1.788,- alsmede rente toewijsbaar zijn.

de vordering met betrekking tot de strook grond

Aan zijn vorderingen onder VI en VII, strekkende tot de vernietiging van de koopovereenkomst met betrekking tot een strook grond en de veroordeling van de Gemeente tot teruglevering van die strook grond, legt [eiser] het volgende ten grondslag.

De Gemeente heeft hem gedwongen medewerking te verlenen aan de overdracht om niet van de strook bosgrond langs de [adres 1] aan haar. De Gemeente kon die overdracht echter niet verlangen, omdat een vrijstellingsprocedure niet behoefde te worden doorlopen. Afgezien daarvan is het onrechtmatig om aan de uitoefening van de bevoegdheid een vrijstelling te verlenen de voorwaarde te stellen van verkoop en levering om niet van een strook grond. De Gemeente heeft daarmee volgens [eiser] misbruik van bevoegdheid gemaakt. De overeenkomst is daarom volgens hem vernietigbaar op grond van artikel 3:44 lid 1 BW.

De Gemeente voert gemotiveerd verweer. Het meest verstrekkende verweer is het beroep op artikel 3:52 lid 1 aanhef en sub b BW. Volgens die bepaling verjaart een vordering tot vernietiging van een rechtshandeling in geval van misbruik van omstandigheden drie jaren nadat de invloed ervan heeft opgehouden te werken. De Gemeente stelt dat de bestuursrechtelijke procedures in het kader waarvan zij volgens [eiser] misbruik van omstandigheden dan wel van bevoegdheid heeft gemaakt eind 2009 zijn afgerond. [eiser] brengt hiertegen in dat hij de verjaring heeft gestuit met zijn e-mail aan de Gemeente van 23 mei 2012.

De rechtbank oordeelt hierover als volgt. Artikel 3:317 lid 2 bepaalt dat andere rechtsvorderingen dan die tot nakoming van een verbintenis worden gestuit door een schriftelijke aanmaning, indien deze binnen zes maanden wordt gevolgd door een stuitingshandeling als omschreven in artikel 3:316 BW, te weten een daad van rechtsvervolging. De e-mail van 23 mei 2012 bevat geen aanmaning ter zake van de teruglevering van de strook grond. Bovendien is de dagvaarding uitgebracht op 29 oktober 2014, derhalve langer dan zes maanden na de e-mail van 23 mei 2012. Het is gesteld noch gebleken dat [eiser] tussen 23 mei 2012 en 29 oktober 2014 een daad van rechtsvervolging heeft verricht. Op deze gronden wordt geoordeeld dat de verjaring van de rechtsvordering tot vernietiging van de koopovereenkomst met de e-mail van 23 mei 2012 niet is gestuit. Het beroep op verjaring slaagt derhalve, zodat de vordering tot vernietiging van de koopovereenkomst en daarmee samenhangende vordering tot teruglevering niet toewijsbaar zijn.

conclusie

De conclusie is als volgt. De Gemeente heeft onrechtmatig jegens [eiser] gehandeld, zowel in de voorbereidende fase als door het nemen van het primaire besluit en de beslissing op bezwaar. De vorderingen strekkende tot het geven van verklaringen van recht van die strekking (I, II en III) worden afgewezen bij gebrek aan belang. De vordering tot vergoeding van schade op grond van de onrechtmatige daad in de voorbereidende fase (IVc) zal worden toegewezen tot een bedrag van € 55.115,49 en voor het overige afgewezen. De vorderingen tot vergoeding van schade als gevolg van de onrechtmatige daad gelegen in het primaire besluit en de beslissing op bezwaar (IVa en IVb) worden toegewezen tot bedragen van respectievelijk € 7.111,50 en € 9.333,75 en voor het overige afgewezen. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten (IVd en IVe) wordt toegewezen tot het forfaitaire bedrag van € 1.788,- en voor het overige afgewezen. Over de toegewezen bedragen is wettelijke rente verschuldigd vanaf de datum waarop de vorderingen zijn ingesteld (IVf). De vorderingen in verband met de levering van de strook grond op 11 december 2008 (VI en VII) worden afgewezen omdat zij zijn verjaard.

Partijen worden beschouwd als over en weer gedeeltelijk in het ongelijk gesteld, omdat enerzijds wordt geoordeeld dat de Gemeente onrechtmatig jegens [eiser] heeft gehandeld, zowel in de voorbereidingsfase als door het nemen van het primaire besluit en de beslissing op bezwaar, maar anderzijds een substantieel deel van de schadevordering wordt afgewezen. De proceskosten worden daarom gecompenseerd.

De rechtbank

veroordeelt de Gemeente tot betaling aan [eiser] van € 73.348,74 vermeerderd met wettelijke rente over € 72.677,07 vanaf 29 oktober 2014 (de dag van dagvaarding) en over € 671,67 vanaf 3 juni 2015 (de dag van de repliek), steeds tot aan de dag der algehele voldoening;

verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

compenseert de proceskosten zo dat beide partijen de eigen kosten dragen;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.J. van Acht, mr. M.A.M. Vaessen en mr. M.S.T. Belt en in het openbaar uitgesproken op 10 februari 2016.