HR, 22-04-2022, nr. 21/03214

HR, 22-04-2022, nr. 21/03214

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

Uitspraak 22‑04‑2022

Inhoudsindicatie

Prejudiciële vragen. Huurrecht woonruimte. Artikel 5 Bhw en onderdeel 9 van bijlage I sub A Bhw. Toepassing van woningwaarderingsstelsel in gevallen waarin WOZ-waarde van gehuurde niet bekend is of geen goed beeld geeft van waarde van gehuurde.

Partij(en)

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN

CIVIELE KAMER

Nummer 21/03214

Datum 22 april 2022

PREJUDICIËLE BESLISSING

In de zaak van

XIOR ROTSOORD B.V., TEVENS HANDELENDE ONDER DE NAAM XIOR STUDENT HOUSING,gevestigd te Eindhoven,

EISERES in eerste aanleg,

hierna: de verhuurster,

advocaat in de prejudiciële procedure: P.A. Fruytier,

tegen

[verweerder 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

GEDAAGDE in eerste aanleg,

hierna: [verweerder 1] ,

advocaat in de prejudiciële procedure: H.J.W. Alt,

en tegen

1. [verweerder 2] ,wonende te [woonplaats] ,

2. [verweerder 3] ,wonende te [woonplaats] ,

3. [verweerder 4] ,wonende te [woonplaats] ,

4. [verweerder 5] ,wonende te [woonplaats] ,

5. [verweerder 6] ,wonende te [woonplaats] ,

6. [verweerder 7] ,wonende te [woonplaats] ,

7. [verweerster 8] ,wonende te [woonplaats] ,

GEDAAGDEN in eerste aanleg,

niet verschenen in de prejudiciële procedure.

Alle gedaagden in eerste aanleg worden hierna gezamenlijk aangeduid als: de huurders,

1. De prejudiciële procedure

Bij tussenvonnis in de zaak 8566575 UC EXPL 20-4505 DS/1286 van 28 juli 2021 heeft de kantonrechter te Utrecht op de voet van art. 392 Rv prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld.

[verweerder 1] heeft schriftelijke opmerkingen als bedoeld in art. 393 lid 1 Rv ingediend.

De conclusie van de Advocaat-Generaal G.R.B. van Peursem strekt tot beantwoording van de prejudiciële vragen op de wijze als in de conclusie per vraag aangegeven.

De advocaten van Xior en [verweerder 1] hebben schriftelijk op die conclusie gereageerd.

2. Uitgangspunten en feiten

2.1

Een van de onderdelen van het waarderingsstelsel dat wordt gebruikt bij de beoordeling van de redelijkheid van de huurprijs van een zelfstandige woning, is de WOZ-waarde van het gehuurde, dat wil zeggen de waarde van de onroerende zaak als bedoeld in de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ). De prejudiciële vragen hebben betrekking op gevallen waarin de WOZ-waarde van het gehuurde op de ingangsdatum van de huurovereenkomst niet bekend is of geen goed beeld geeft van de waarde van het gehuurde. De vragen stellen aan de orde of in die gevallen de in het waarderingsstelsel genoemde minimum WOZ-waarde moet worden toegepast.

2.2

Bij de beantwoording van de prejudiciële vragen gaat de Hoge Raad uit van de volgende feiten:

(i) De verhuurster heeft in december 2018 met de huurders huurovereenkomsten gesloten voor zelfstandige woningen die in de periode 2016 tot medio 2018 in haar opdracht zijn gerealiseerd in een voormalig kantoorgebouw.

(ii) De WOZ-waarden van de woningen voor het kalenderjaar 2018 zijn niet bekend omdat de woningen op 1 januari 2018 nog niet bestonden en de WOZ-waarde wordt vastgesteld naar de staat van de onroerende zaak op die datum. De stichtingskosten bedragen ten minste € 117.481,-- per woning.

(iii) De huurders hebben de huurcommissie verzocht de overeengekomen huurprijs te toetsen. De huurcommissie heeft de aanvangshuurprijs vastgesteld op een lager bedrag dan de overeengekomen huurprijs. De huurcommissie heeft daartoe onder meer overwogen dat met betrekking tot de WOZ-waarde, de minimumwaarde als bedoeld in het waarderingsstelsel gehanteerd moet worden, omdat op de peildatum geen WOZ-waarde bekend was.

2.3

In deze procedure vordert de verhuurster een verklaring voor recht dat de huurprijs gelijk is aan de overeengekomen huurprijs. De verhuurster betoogt onder meer dat moet worden uitgegaan van de WOZ-waarde die voor het jaar 2019 aan het gehuurde is toegekend.

2.4

De kantonrechter1.heeft de volgende prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld:

A. Biedt de systematiek van art. 10 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (hierna: UHW), art. 5Besluit huurprijzen woonruimte (hierna: Bhw) en het waarderingsstelsel ruimte om ten aanzien van het onderdeel WOZ-waarde meer punten toe te kennen dan gebaseerd op de in dit onderdeel van het waarderingsstelsel genoemde minimumwaarde, als de laatst bekende WOZ-waarde op de ingangsdatum van de huurovereenkomst niet bekend is of geen goed beeld geeft van de waarde als bedoeld in de Wet WOZ?

B. Zo ja, is het gebruikmaken van die ruimte gebonden aan regels en kunnen die regels worden benoemd aan de hand van de volgende situaties?2.

i. Het is niet mogelijk om volgens de systematiek van de Wet WOZ een voor de woning vastgestelde WOZ-waarde te hebben bij aanvang van de huurovereenkomst, omdat het gaat om nieuwbouw waarmee is begonnen na 1 januari van een lopend jaar en die is afgerond voor 1 januari van het daaropvolgende jaar.

ii. Op 1 januari is sprake van een “gebouwd eigendom in aanbouw” zoals bedoeld in art. 17 lid 4 Wet WOZ (bijvoorbeeld een kantoorgebouw dat wordt getransformeerd tot woningen). Er wordt per 1 januari één WOZ-waarde afgegeven voor het (in verbouwing zijnde) gehele pand in plaats van meerdere WOZ-waarden voor de (nog in ontwikkeling zijnde) woningen, al dan niet omdat in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen deze (in ontwikkeling zijnde) woningen (nog) niet verwerkt zijn.

iii. De methode die krachtens onderdeel 9, tweede alinea, van de toelichting behorende bij bijlage I, onder A, bij het Bhw, dient te worden toegepast (‘geobjectiveerde stichtingskosten’) levert een waarde op die niet in verhouding staat tot de marktwaarde van de huurwoning die bij een reguliere WOZ-beschikking zou zijn vastgesteld.

iv. Er is sprake is van splitsing van een woning, zonder dat de van overheidswege vereiste vergunningen zijn verkregen, waardoor uitsluitend een WOZ-waarde van de (voordien) bestaande woning vastgesteld is (en geen WOZ-waarde per woning).

C. Indien vraag A ontkennend moet worden beantwoord: bieden de art. 6:2 lid 2 BW en/of 6:248 lid 2 BW ruimte om tot een andere waardering voor de WOZ-waarde te komen dan als uitgangspunt geldt voor onderdeel 9 van bijlage I, onder A, bij het Bhw en zo ja kan aan de hand van de hierboven in vraag B genoemde situaties worden benoemd waarin die ruimte zijn begrenzing vindt?

D. Is bij de beantwoording van voornoemde vragen relevant of:

i. aan het gehuurde later, tijdens de procedure bij de huurcommissie of de kantonrechter, een WOZ-waarde is toegekend die aanknopingspunten biedt om de WOZ-waarde vast te stellen op de peildatum (bijvoorbeeld een WOZ-beschikking met een waarde per 1 januari van het jaar waarin de huurovereenkomst is ingegaan);

ii. verhuurder en/of huurder al dan niet (tijdig) pogingen hebben ondernomen om te komen tot een realistische WOZ-waarde-beschikking op de peildatum?

Zo ja, wat is de betekenis die daaraan moet worden toegekend?

E. Is bij de beantwoording van voornoemde vragen relevant of sprake is van een situatie waarbij het niet mogelijk is een WOZ-waarde vast te laten stellen omdat voor de woning geen bouwvergunning (omgevingsvergunning) en splitsingsvergunning is afgegeven en dus sprake is van een illegale situatie? Zo ja wat is de betekenis die daaraan moet worden toegekend?

3. Beantwoording van de prejudiciële vragen

Inleiding

3.1.1 Bij de verhuur van woonruimte geldt de huurprijs die partijen zijn overeengekomen, met dien verstande dat uit de wettelijke huurprijsbescherming anders kan voortvloeien (art. 7:246 BW). De huurder kan binnen zes maanden na de ingangsdatum van de huurovereenkomst, de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs (art. 7:249 lid 1 BW).

3.1.2 De huurcommissie toetst de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs aan de regels opgenomen in het Besluit huurprijzen woonruimte en de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte (art. 11 lid 2 in verbinding met art. 10 lid 1 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW)). Indien de huurcommissie de overeengekomen huurprijs niet redelijk acht, vermeldt zij in haar uitspraak de huurprijs die zij redelijk acht (art. 11 lid 3 UHW). Indien, zoals in het onderhavige geval, de overeengekomen huurprijs van een zelfstandige woning hoger is dan de in art. 3 lid 2 UHW bedoelde liberalisatiegrens (in 2022: € 763,47) en de beoordeling zou leiden tot een huurprijs boven de liberalisatiegrens, spreekt de huurcommissie uit dat de overeengekomen huurprijs redelijk is (art. 11 lid 4 UHW). Leidt de toetsing tot een maximale huurprijs die lager is dan de liberalisatiegrens, dan oordeelt de huurcommissie dat die lagere huurprijs redelijk is. Partijen worden geacht de door de huurcommissie redelijk geachte huurprijs te zijn overeengekomen, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de kantonrechter over de huurprijs vordert (art. 7:262 BW). De kantonrechter toetst de redelijkheid van de huurprijs aan dezelfde regels als de huurcommissie.3.

3.1.3 De redelijkheid van de huurprijs van woonruimte wordt getoetst aan de hand van een waarderingsstelsel. Dat drukt de kwaliteit van de woonruimte uit in punten, die, in geval van een zelfstandige woning, onder meer gerelateerd zijn aan de oppervlakte, privébuitenruimten, de energieprestatie, de voorzieningen en de WOZ-waarde (art. 5 lid 1, onder a, Bhw in verbinding met bijlage I, onder A). Onderdeel 9 van bijlage I, onder A, bij het Bhw, dat betrekking heeft op de WOZ-waarde, kent punten toe voor de WOZ-waarde en voor de WOZ-waarde per vierkante meter. Uitgangspunt is daarbij de voor de woning laatstelijk vastgestelde WOZ-waarde, met een (jaarlijks geïndexeerd) minimum van aanvankelijk € 41.816,-- (per 1 juli 2021: € 55.888,--).

3.1.4 De huurcommissie kan, indien de aard van de woonruimte daartoe aanleiding geeft, de kwaliteit van de woonruimte beoordelen in afwijking van het waarderingsstelsel (art. 5 lid 2 Bhw). Volgens de nota van toelichting is deze mogelijkheid bedoeld voor uitzonderlijke gevallen waarin het puntenstelsel onvoldoende recht doet aan de kwaliteit van de woning.4.

De functie van de WOZ-waarde in het waarderingsstelsel

3.2.1 De WOZ-waarde is met ingang van 1 oktober 2015 onderdeel van het waarderingsstelsel voor zelfstandige woningen.5.Uit de nota van toelichting bij het desbetreffende besluit volgt dat daarmee is beoogd een koppeling aan te brengen tussen de huurprijs en de kwaliteit en marktwaarde van de huurwoning. Een gebrekkige koppeling daartussen belemmert volgens de nota van toelichting de doorstroming op de woningmarkt en ontmoedigt investeringen in nieuwbouw. Als indicator voor de marktwaarde is de WOZ-waarde gekozen omdat daarin consumentenvoorkeuren op individueel woningniveau tot uitdrukking komen en het toepassen van de WOZ-waarde, “die voor elke zelfstandige woning is vastgesteld”, tot een eenvoudiger stelsel leidt.6.

3.2.2 Over de hiervoor in 3.1.3 genoemde minimum WOZ-waarde houdt de nota van toelichting het volgende in:7.

“Voorts is voorzien in een specifieke regeling om schokeffecten te voorkomen bij specifieke woningen van specifieke verhuurders. Het gaat hierbij om een beperkt aantal woningen, zoals containerwoningen bestemd voor studentenhuisvesting. De WOZ-waarde van deze woningen zou leiden tot een aanmerkelijk lagere maximale huurprijs dan de huidige. Om die reden hanteert het [waarderingsstelsel] bij de puntentoekenning een minimum WOZ-waarde van € 40.000.”

De minimumwaarde beoogt dus te voorkomen dat toepassing van de WOZ-waarde in het specifieke geval dat een woning een zeer lage WOZ-waarde heeft, leidt tot een aanmerkelijk lagere maximale huurprijs dan gold onder het voordien geldende waarderingsstelsel, waarin de WOZ-waarde geen rol speelde.

Gevallen waarin geen WOZ-waarde van het gehuurde voorhanden is

3.2.3 Voor zover thans van belang houdt de Wet WOZ het volgende in.

De beschikking waarbij de WOZ-waarde wordt vastgesteld, geldt voor een kalenderjaar en wordt genomen binnen acht weken na het begin van het kalenderjaar waarvoor zij geldt (art. 22-24 Wet WOZ). De waarde van de onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak heeft één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (de waardepeildatum), naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert (de toestandpeildatum) (art. 18 leden 1 en 2 Wet WOZ). In afwijking van dit laatste wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald naar de staat daarvan bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, onder meer indien zij in het daaraan voorafgaande kalenderjaar is gewijzigd als gevolg van bouw, verbouwing of verbetering, dan wel van bestemming is veranderd (art. 18 lid 3 Wet WOZ).

De waarde van een gebouwd eigendom in aanbouw wordt bepaald op de vervangingswaarde (art. 17 lid 4 Wet WOZ). De vervangingswaarde is doorgaans de waarde van de bouwkavel vermeerderd met de tot aan het begin van het desbetreffende kalenderjaar gedane investeringen in het gebouw in aanbouw.8.

Een belanghebbende bij vaststelling van de WOZ-waarde kan de gemeente verzoeken een WOZ-beschikking te nemen (art. 28 Wet WOZ).

3.2.4 Als gevolg van het samenstel van deze bepalingen kan zich de situatie voordoen dat bij aanvang van de huurovereenkomst niet een op de verhuurde woning betrekking hebbende, laatstelijk vastgestelde WOZ-waarde, als bedoeld in onderdeel 9 van bijlage I, onder A, bij het Bhw voorhanden is. Die situatie doet zich in het bijzonder voor indien een zelfstandige woning wordt verhuurd in de loop van hetzelfde kalenderjaar als dat waarin de woning, door nieuwbouw, transformatie van een bestaand gebouw, renovatie, splitsing of samenvoeging, is gerealiseerd en geen ‘tussentijdse’ WOZ-beschikking is genomen.

Toetsing van de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs als geen WOZ-waarde voorhanden is

3.3.1 De vragen A, B, D en E stellen aan de orde wat bij de beoordeling van de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs het gevolg is van het ontbreken van een WOZ-waarde van de verhuurde woning.

3.3.2 Voor bepaalde gevallen geeft het waarderingsstelsel nadere regels.

Indien de WOZ-waarde betrekking heeft op ‘een gebouwd eigendom in aanbouw’ als bedoeld in art. 17 lid 4 Wet WOZ, wordt bij de puntentoekenning, in afwijking van lid 2 van die bepaling, niet uitgegaan van de vervangingswaarde (waarin mede het stadium waarin de werkzaamheden zich bevinden wordt uitgedrukt), maar van de waarde van de woning als ware de bouw voltooid, aan de hand van de geobjectiveerde stichtingskosten.9.Onder een gebouwd eigendom in aanbouw wordt verstaan een onroerende zaak of gedeelte daarvan waarvoor een omgevingsvergunning is verleend en die door bouw nog niet geschikt is voor gebruik overeenkomstig haar beoogde bestemming. In dat geval wordt derhalve bij toepassing van het waarderingsstelsel uitgegaan van een waarde die in beginsel representatief is voor de woning in voltooide staat.

Indien de woning is gerenoveerd, waarbij ten minste € 10.000,-- in de woning is geïnvesteerd, worden in het kalenderjaar waarin die renovatie is gerealiseerd en de vijf daaropvolgende kalenderjaren, 0,2 punten toegekend per € 1.000,-- van de investering (onderdeel 10 van bijlage I, onder A, bij het Bhw). Uit de toelichting op het besluit waarbij dit element is toegevoegd, blijkt dat daaraan mede ten grondslag ligt dat zich de situatie kan voordoen dat de WOZ-waarde van de woning (nog) geen rekening houdt met de renovatie:10.

“Zoals aangegeven leidt de Wet WOZ ertoe dat de geldende WOZ-beschikking achter kan blijven bij de reële WOZ-waarde (direct) na renovatie. (…) Dit betekent bijvoorbeeld dat de WOZ-beschikking 2016 die in februari 2016 wordt verstrekt de toestand van de woning weergeeft op 1 januari 2015. Dit leidt ertoe dat een renovatie die is afgerond in mei 2016 niet meetelt bij de WOZ-beschikking 2016.

Een eerste aspect is dat het uitgaan van de geldende WOZ-beschikking leidt tot een lagere maximale huurprijs bij de woning die direct ná de renovatie wordt verhuurd. De huurcommissie kan in dit geval weliswaar extra punten toekennen op grond van artikel 5, tweede lid, van het Besluit huurprijzen woonruimte, maar dit leidt niet tot voldoende duidelijkheid. Een tweede aspect is dat dit leidt tot terughoudendheid bij renovaties die bijdragen aan wijkontwikkeling.

(…)

(…) deze puntentoekenning [zorgt] ervoor dat verhuurders direct een reële huurprijs kunnen realiseren in lijn met de hogere WOZ-waarde die ontstaat door een goede ontwikkeling van een wijk, als gevolg van de investeringen. Dit voorkomt leegstand doordat verhuurders bewoning na renovatie uitstellen totdat een WOZ-beschikking is ontvangen die wel de reële WOZ-waarde weergeeft. Ook voorkomt dit dat verhuurders renovaties steeds moeten uitstellen tot het eind van elk kalenderjaar opdat die renovaties goed kunnen worden verwerkt in de daarop volgende WOZ-beschikking.”

3.3.3 In de hiervoor in 3.3.2 genoemde gevallen wordt de hiervoor in 3.1.3 genoemde minimum WOZ-waarde dus niet betrokken in de toetsing van de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. Ook in andere gevallen waarin de WOZ-waarde van het gehuurde op de ingangsdatum van de huurovereenkomst niet bekend is of geen goed beeld geeft van de waarde van het gehuurde, is de minimum WOZ-waarde in beginsel niet geschikt als onderdeel van de maatstaf ter beoordeling van de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. De minimum WOZ-waarde is niet bedoeld voor deze gevallen (zie hiervoor in 3.2.2). Toepassing van die waarde verbreekt bovendien de beoogde koppeling tussen de huurprijs en de kwaliteit en marktwaarde van de huurwoning en staat als gevolg daarvan haaks op de met die koppeling beoogde doorstroming op de woningmarkt en bevordering van investeringen in nieuwbouw (zie hiervoor in 3.2.1). Bij de toevoeging van de WOZ-waarde als onderdeel van het waarderingsstelsel werd verondersteld dat voor elke zelfstandige woning de WOZ-waarde is vastgesteld (zie hiervoor in 3.2.1). In het licht van het voorgaande dwingen de in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 2.20 genoemde uitlatingen van de minister van Wonen en Rijksdienst en de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties niet tot een andere opvatting.

3.3.4 Een redelijke wetstoepassing vergt dat bij toetsing van de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs, recht wordt gedaan aan de functie van de WOZ-waarde als onderdeel van het waarderingsstelsel. Dat betekent dat indien bij aanvang van de huurovereenkomst geen WOZ-waarde beschikbaar is voor de verhuurde woning en de hiervoor in 3.3.2 bedoelde nadere regels niet van toepassing zijn, op andere wijze de bij toepassing van het waarderingsstelsel te betrekken relevante waarde van de verhuurde woning moet worden bepaald. De relevante waarde van het gehuurde moet dan op objectieve en transparante wijze worden vastgesteld. Daarvoor bestaan verschillende mogelijkheden. In sommige gevallen kan aansluiting worden gezocht bij de WOZ-waarde van soortgelijke woningen. De huurcommissie11.of de kantonrechter kan de beslissing ook aanhouden in afwachting van een WOZ-beschikking met betrekking tot het gehuurde en de daarin bepaalde WOZ-waarde vervolgens zo nodig corrigeren voor de waardeontwikkeling tussen de waardepeildatum die bij toetsing van de huurprijs in acht genomen moet worden en de waardepeildatum van de latere WOZ-beschikking. Indien aanhouding dreigt te leiden tot onredelijke vertraging van de procedure, kan de kantonrechter, desverzocht, een voorlopige voorziening treffen ten aanzien van de huurprijs.12.Huurder of verhuurder kunnen ook een WOZ-taxatie door een deskundige aan de huurcommissie overleggen en de kantonrechter kan een deskundigenonderzoek gelasten naar de WOZ-waarde op de peildatum.

Er mag geen afbreuk worden gedaan aan de huurprijsbescherming waarop de huurder aanspraak heeft. Bij het bepalen van de relevante waarde van de woning en met betrekking tot de kosten daarvan, moet daarom worden voorkomen dat de huurder nadeel ondervindt van het ontbreken van de WOZ-waarde.

3.3.5 In sommige gevallen is de verhuurder er debet aan dat de WOZ-waarde van het gehuurde op de ingangsdatum van de huurovereenkomst niet bekend is of geen goed beeld geeft van de waarde van het gehuurde (zie vraag D onder ii). Die situatie kan zich voordoen indien de verhuurder, in geval van nieuwbouw of verbouwing, niet tijdig (op de voet van art. 28 Wet WOZ) een WOZ-beschikking heeft verzocht als bedoeld in art. 17 lid 4 Wet WOZ of als de woning tot stand is gebracht door een splitsing waarvoor geen vergunning is verleend, of is gebouwd zonder de vereiste omgevingsvergunning (zie vragen B onder iv en E). Ook in deze gevallen is er, gelet op de ratio van de minimum WOZ-waarde (zie hiervoor in 3.2.2), geen reden om de minimum WOZ-waarde toe te passen en brengt een redelijke toepassing van het waarderingsstelsel mee dat de relevante waarde van het gehuurde wordt vastgesteld zoals hiervoor in 3.3.4 is weergegeven. De redelijkheid van de tussen huurder en verhuurder overeengekomen huurprijs staat los van de handhaving van publiekrechtelijke voorschriften ten aanzien van de belastingheffing en het bouwen en splitsen van woningen.

3.3.6 Indien voor ‘een gebouwd eigendom in aanbouw’ op de voet van art. 17 lid 4 Wet WOZ (zie hiervoor in 3.3.2) slechts een WOZ-beschikking voorhanden is die betrekking heeft op het hele pand waarvan de woning deel uitmaakt en dus niet op de gehuurde woning (zie vraag B onder ii), kan bij de toepassing van het waarderingsstelsel de relevante waarde van de woonruimte worden beoordeeld, zoals hiervoor in 3.3.4 is weergegeven. Indien de WOZ-beschikking en als gevolg daarvan de geobjectiveerde stichtingskosten wel betrekking hebben op de verhuurde woning (als gebouwd eigendom in aanbouw), maar de geobjectiveerde stichtingskosten niet in verhouding staan tot de waarde die bij een reguliere WOZ-beschikking zou zijn vastgesteld (zie vraag B onder iii), kan aanleiding bestaan voor toepassing van art. 5 lid 2 Bhw, zij het dat daarbij terughoudendheid past, omdat het waarderingsstelsel in de vorm de ‘geobjectiveerde stichtingskosten’ een maatstaf kent, die in beginsel representatief is voor de woning in voltooide staat (zie hiervoor in 3.3.2).

Beantwoording van de prejudiciële vragen

3.4.1 Op grond van het voorgaande, dienen de prejudiciële vragen als volgt te worden beantwoord.

3.4.2 Het antwoord op vraag A luidt dat in gevallen waarin de WOZ-waarde van het gehuurde op de ingangsdatum van de huurovereenkomst niet bekend is of geen goed beeld geeft van de waarde van het gehuurde, de minimum WOZ-waarde in beginsel niet geschikt is als onderdeel van de maatstaf ter beoordeling van de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs en dat, buiten de gevallen waarin het waarderingsstelsel een nadere regeling bevat (zie hiervoor in 3.3.2), een redelijke toepassing van het waarderingsstelsel ruimte biedt om op andere wijze de relevante waarde van de verhuurde woning te bepalen (zie hiervoor in 3.3.4).

3.4.3 Het antwoord op vraag B onder i is dat het in dat geval in de rede ligt om, langs een van de wegen genoemd hiervoor in 3.3.4, de relevante waarde van de woning te bepalen. In de gevallen bedoeld in vraag B onder ii en iii gelden de hiervoor in 3.3.6 weergegeven uitgangspunten.

3.4.4 Het antwoord op de vragen B onder iv, D onder ii en E is dat ook indien de verhuurder debet is aan het ontbreken van een relevante WOZ-beschikking, een redelijke toepassing van het waarderingsstelsel ruimte biedt om op andere wijze de relevante waarde van de verhuurde woning te bepalen (zie hiervoor in 3.3.5).

3.4.5 Vraag C behoeft geen beantwoording. Opmerking verdient dat ook voor de wettelijke huurprijsbescherming geldt dat een tussen huurder en verhuurder geldende regel niet van toepassing is voor zover dat in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn (art. 6:248 lid 2 BW). Het dwingendrechtelijke karakter van de huurprijsbescherming is een omstandigheid die bij de toepassing van art. 6:248 lid 2 BW moet worden betrokken.

3.4.6 Het antwoord op vraag D onder i is dat een later toegekende WOZ-waarde kan worden betrokken bij de toetsing van de redelijkheid van de overgekomen huurprijs, op de wijze als hiervoor in 3.3.4 weergegeven.

4. Beslissing

De Hoge Raad:

- beantwoordt de vragen op de hiervoor in 3.4.2-3.4.6 weergegeven wijze;

- begroot de kosten van deze procedure op de voet van art. 393 lid 10 Rv op € 1.800,-- aan de zijde van [verweerder 1] en op € 450,-- aan de zijde van Xior Rotsoord B.V.

Deze beslissing is gegeven door de vicepresident M.J. Kroeze als voorzitter en de raadsheren C.E. du Perron, C.H. Sieburgh, A.E.B. ter Heide en G.C. Makkink, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer H.M. Wattendorff op 22 april 2022.

Conclusie 02‑02‑2022

Inhoudsindicatie

Prejudiciële vragen. Huurrecht woonruimte. Puntensysteem woningwaarderingsstelsel. Is er ruimte binnen het stelsel van art. 10 UHW, art. 5 BHW en onderdeel 9 bijlage I sub A BHW voor een hogere WOZ-waarde dan het daarin genoemde minimum, als de laatst bekende WOZ-waarde op de peildatum (de ingangsdatum van de huurovereenkomst) niet bekend is of geen goed beeld geeft van de waarde volgens art. 17 en 18 WOZ? Nadere detailvragen.

PROCUREUR-GENERAAL

BIJ DE

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN

Nummer 21/03214

Zitting 2 februari 2022

CONCLUSIE

G.R.B. van Peursem

In de zaak

Xior Rotsoord B.V., tevens handelende onder de naam Xior Student Housing

(hierna: Xior)

eiseres in eerste aanleg

niet verschenen in de prejudiciële procedure

tegen

1. [verweerder 1]

(hierna: [verweerder 1] )

gedaagde in eerste aanleg

adv. mr. H.J.W. Alt

2. [verweerder 2]

3. [verweerder 3]

4. [verweerder 4]

5. [verweerder 5]

6. [verweerder 6]

7. [verweerder 7]

8. [verweerster 8]

gedaagden in eerste aanleg

niet verschenen in de prejudiciële procedure

De WOZ-waarde van de verhuurde woning is sinds 1 oktober 2015 als kwaliteitsfactor onderdeel van het woningwaarderingsstelsel (WWS) voor zelfstandige woonruimte in het huurrecht, waarmee is beoogd een (gedeeltelijke) koppeling te maken tussen de reële waarde in het economisch verkeer van de woning en de maximale huurprijsgrens. Daar zien de prejudiciële vragen in deze zaak op.Een probleem met grote financiële consequenties kan zich voordoen als een zelfstandige woonruimte een hogere marktwaarde heeft dan het uitgangspunt van de minimumwaarde uit het WWS (in 2015 begonnen met € 40.000,-, hetgeen jaarlijks geïndexeerd wordt en per 1 juli 2021 € 55.888,- bedraagt) en er geen relevante WOZ-waarde voor het gehuurde voorhanden is, zodat deze minimumwaarde volgens het WWS in beginsel moet worden toegepast. Vrijwel alle zelfstandige woonruimte heeft een hogere marktwaarde dan die minimumwaarde. De praktijk worstelt ermee of en wanneer de systematiek van dit stelsel ruimte biedt om meer punten toe te kennen dan gebaseerd op deze minimumwaarde wanneer de WOZ-waarde op de ingangsdatum van de huurovereenkomst niet bekend is of geen goed beeld geeft van de waarde volgens art. 17 en 18 WOZ. Daarover wordt door kantonrechters in Nederland verschillend geoordeeld en de praktijk zoekt hierin meer houvast.Mij lijkt dat alleen in uitzonderlijke situaties waarin het puntenstelsel vanwege de aard van de woonruimte onvoldoende recht doet aan de kwaliteit van de woning er ruimte is voor afwijking van het WWS op grond van art. 5 lid 2 Besluit huurprijzen woonruimte (BHW). Dat is bijvoorbeeld zo wanneer het door de systematiek van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) onmogelijk is om een representatieve WOZ-waarde voor te hebben liggen (bij nieuwbouw of transformatie van kantoorruimte in woningen kan dat aan de hand zijn). Voor die afwijking is geen plaats ter reparatie van administratieve omissies van de verhuurder, nu bewust is gekozen voor een gedetailleerd en zo men wil ‘strak’ WWS. Dat ook een dergelijk stelsel bij hoge uitzondering ruimte zal laten voor de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid moge zo zijn, maar die zeer beperkte ruimte lijkt praktisch niet van groot belang. De ruimte voor een grotere mate van afwijking (maatwerk) van het in beginsel strakke stelsel is volgens mij onwenselijk en juist nu ook beperkt, omdat de politiek voornemens is om het WWS stelsel te gaan herzien, maar niet valt te voorspellen hoe. In het Regeerakkoord van het in januari 2022 aangetreden kabinet Rutte IV wordt dit met één zin als volgt aangekondigd: “We vereenvoudigen het WWS en de gang naar de Huurcommissie.” Over hoe dat (mogelijk) zal worden vormgegeven, heb ik in openbare bronnen (nog) niets kunnen vinden. Het ligt met deze voorgenomen wijziging in het verschiet niet voor de hand om het blijkens de bedoeling van de wet- en besluitgever in beginsel strakke WWS nu rechterlijk in een zekere richting nader te laten uitwerken of invullen, als de politiek aankondigt dat zij hier mee aan de gang gaat en er (opnieuw) vereenvoudiging wordt beoogd – wat dat dan ook moge behelzen. Dan ligt niet erg voor de hand om het rechterlijk juist ingewikkelder te gaan maken. Ruimere aanpassingsmodaliteiten komt bovendien de rechtszekerheid niet ten goede.Daar kan evenwel geredelijk anders over worden gedacht, wanneer men de ratio achter de (gedeeltelijke) koppeling aan de WOZ-waarde zo goed mogelijk gestand wil doen.Het zijn precies deze twee stromingen die in de lagere rechtspraak doorklinken en het ligt met het oog op de rechtszekerheid voor de hand om daar een keuze tussen te maken in afwachting van wat de politiek aangekondigde vereenvoudiging zal gaan behelzen. Daartoe wordt in deze conclusie in de gesuggereerde beantwoording van de prejudiciële vragen een poging gedaan langs de hiervoor geschetste lijnen.

1. Feiten en procesverloop1.

1.1 Xior heeft met gedaagden in eerste aanleg (hierna gezamenlijk: gedaagden) in 2018 huurovereenkomsten voor zelfstandige woonruimten gesloten die in de periode 2016 tot medio 2018 in opdracht van Xior zijn gerealiseerd op een locatie van een voormalig kantoorgebouw. Xior heeft deze locatie in 2014 in eigendom gekregen. De huurprijs die is overeengekomen ligt boven de liberalisatiegrens.

1.2 Gedaagden hebben de huurcommissie in mei 2019 verzocht de aanvangshuurprijs te toetsen. De huurcommissie heeft op 6 april 2020 uitspraak gedaan en de aanvangshuur vastgesteld op respectievelijk € 556,70 en € 582,99, waardoor de huur onder de liberalisatiegrens uitkomt. Het springende punt in die waardering is het aantal punten dat is gekoppeld aan de WOZ (Wet waardering Onroerende Zaken)-waarde van het gehuurde. De huurcommissie heeft namelijk bepaald dat de minimum WOZ-waarde gehanteerd moet worden omdat op de peildatum geen WOZ-waarde bekend was.

1.3 Xior is het niet eens met de uitspraak van de huurcommissie en heeft uitgelegd dat uit moet worden gegaan van de WOZ-waarde die per 1 januari 2018 aan het gehuurde is toegekend. Dat zou een verschil opleveren van ongeveer 50 punten per gehuurde woning en zou betekenen dat de huurprijs voor het gehuurde hoger komt te liggen dan de liberalisatiegrens. Xior vordert daarom voor recht te verklaren dat de aanvangshuurprijs gelijk is aan de overeengekomen huurprijs met veroordeling van gedaagden in de proceskosten.

1.4 Gedaagden vinden dat de huurcommissie bij het beoordelen van de aanvangshuurprijs terecht is uitgegaan van de minimum WOZ-waarde. In die zin zou de uitspraak van de huurcommissie dus in stand moeten blijven2..

1.5 De rechters in Nederland oordelen verschillend over het vraagstuk dat ter beoordeling is voorgelegd: de wijze waarop de WOZ-waarde moet worden bepaald als er op de peildatum geen (representatieve) WOZ-beschikking is afgegeven.

1.6 Partijen hebben gevraagd om over dit vraagstuk prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad.

1.7 De kantonrechter heeft vastgesteld dat partijen hun stellingen heel summier hebben onderbouwd. Zo ontbreken de huurovereenkomsten die partijen hebben gesloten en het advies over het te hanteren aantal punten, waarop de huurcommissie haar oordeel over het totaal te hanteren aantal punten per woning heeft gebaseerd. De kantonrechter weet niet of het gehuurde is gerealiseerd op onbebouwd onroerend goed of dat het gaat om een verbouwing van een kantoorgebouw. Onbekend is wanneer de bouw is aangevangen en wanneer de bouw is voltooid en welke WOZ-beschikkingen wanneer zijn afgegeven. Wel kan als uitgangspunt worden genomen dat:

 de huurovereenkomsten met ingang van december 2018 zijn gesloten

 de WOZ-waarden per peiljaar 2017 van de gehuurde woonruimten nog niet bekend waren omdat ze toen nog niet bestonden

 de stichtingskosten per woonruimte minimaal € 117.481,00 zijn geweest

1.8 De kantonrechter heeft aanleiding gezien om, zoals verzocht, prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad. Voor zover in de prejudiciële procedure van belang heeft de kantonrechter daartoe het volgende overwogen bij vonnis van 28 juli 2021:

“Prejudiciële vragen aan de Hoge Raad? Ja

3.13. In artikel 392 lid 1, eerste volzin, Rv is het volgende geregeld.

“De rechter kan (...) de Hoge Raad een rechtsvraag stellen ter beantwoording bij wijze van prejudiciële beslissing, indien een antwoord op deze vraag nodig is om op de eis of het verzoek te beslissen en rechtstreeks van belang is:

a. voor een veelheid aan vorderingsrechten die gegrond zijn op dezelfde of soortgelijke feiten en uit dezelfde of soortgelijke samenhangende oorzaken voorkomen, of

b. voor de beslechting of beëindiging van talrijke andere uit soortgelijke feiten voortvloeiende geschillen, waarin dezelfde vraag zich voordoet”.

Partijen hebben toegelicht dat zij behoefte hebben aan een rechtsvormend oordeel van de Hoge Raad over de situatie waarin op het moment van aangaan van de huurovereenkomst een representatieve WOZ-beschikking ontbreekt. Partijen hebben voorbeelden genoemd waarin door de kantonrechters, rechtsprekend in hoogste instantie, verschillend is geoordeeld over dit soort kwesties en hebben verwezen naar het artikel van Mr. T.J. de Groot en mr. drs. P. Eymaal.3.De kantonrechter deelt het standpunt van partijen dat het in het belang van de rechtszekerheid is dat de Hoge Raad zijn licht laat schijnen over de zaak overstijgende rechtsvragen die aan de diverse oordelen van de kantonrechters ten grondslag hebben gelegen en zal dus, zoals verzocht, die vragen stellen. De volgende overwegingen gaan daaraan vooraf.

De relevante wettelijke bepalingen

3.14. De zaak overstijgende vragen betreffen de uitleg die moet worden gegeven aan de navolgende bepalingen in onderlinge samenhang bezien.

3.14.1. Artikel 10 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw) bepaalt dat bij of krachtens algemene maatregel van bestuur regels worden gegeven voor de waardering van de kwaliteit van een woonruimte, van de redelijkheid van de huurprijs en van de wijziging daarvan.

3.14.2. Het Bhw is zo’n maatregel. Artikel 5 lid 1 Bhw bepaalt dat voor zelfstandige woonruimte de waardering van de kwaliteit van de woonruimte plaatsvindt overeenkomstig bijlage I onder A van het Bhw en de daarbij gegeven toelichting. In lid 2 van dit artikel is geregeld dat de huurcommissie bij de beoordeling van de kwaliteit van de woonruimte hiervan afkan wijken, indien de aard van de woonruimte daartoe aanleiding geeft. In bijlage I onder A is onder punt 9 “punten voor de WOZ-waarde” opgenomen dat de voor de woning laatstelijk vastgestelde waarde op voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken wordt vastgesteld met een minimum van € 41.816 (per 1 juli 2020: € 52.085). In de toelichting op punt 9 staat vermeld:

Onder WOZ-waarde wordt voor de toepassing van dit onderdeel van de puntenwaardering verstaan: de, voor een woning laatstelijk vastgestelde waarde op voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken. Voor de puntenwaardering wordt hierbij een minimumwaarde gehanteerd die jaarlijks wordt geïndexeerd met de gemiddelde wijziging van de eigenwoningwaarden.

Indien de WOZ-waarde betrekking heeft op een gebouwd eigendom in aanbouw als bedoeld in artikel 17, vierde lid, van de Wet waardering onroerende zaken, wordt bij de puntentoekenning uitgegaan van de waarde van de woning als ware de bouw voltooid. Daarbij wordt uitgegaan van de geobjectiveerde stichtingskosten die op grond van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken ten grondslag heeft gelegen aan de beschikking op grond van die wet.

Indien sprake is van een woning tot 40 m2 gebouwd in het kalenderjaar 2018, 2019, 2020, 2021 of 2022 en die is gelegen in een gemeente, genoemd in bijlage III, geeft onderdeel 9.1 onder a een berekeningsmethodiek die leidt tot een hoger puntenaantal.

Indien een woning is gebouwd in het kalenderjaar 2015, 2016, 2017, 2018 of 2019 en ten aanzien daarvan het totaal aantal punten na saldering van de punten van de onderdelen 1 tot en met 8 en 12 minimaal 110 punten betreft; leidt de berekeningsmethodiek tot een aantal punten voor de WOZ-waarde dat minimaal 40 punten bedraagt. De specifieke berekeningsmethodiek voor woningen gebouwd in het kalenderjaar 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 of 2022 ingevolge 9.1 en 9.2 is ook van toepassing indien in de genoemde kalenderjaren sprake is van verbouw waarop artikel 5.6, vierde lid, van het Bouwbesluit 2012 van toepassing is.

Met «gebouwd in het kalenderjaar» wordt hier bedoeld het jaar waarin een woning als bouwkundig gereed is of wordt opgeleverd.

3.14.3. In artikel 17 lid 2 WOZ is geregeld dat de waarde van een onroerende zaak bepaald wordt op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. In lid 4 is geregeld dat de waarde van een gebouwd eigendom in aanbouw wordt bepaald op de vervangingswaarde. Onder een gebouwd eigendom in aanbouw wordt verstaan een onroerende zaak of gedeelte daarvan waarvoor een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a, van Wet algemene bepalingen omgevingsrecht is verleend en dat door bouw nog niet geschikt is voor gebruik overeenkomstig zijn beoogde bestemming. In artikel 18 WOZ is geregeld welk tijdstip (waardepeildatum) moet worden gehanteerd bij de waardebepaling. De waardepeildatum ligt één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld:

a. opgaat in een of meer andere onroerende zaken,

b. wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, dan wel van bestemming verandert, of

c. een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid, wordt, in afwijking in zoverre van het eerste lid, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.

De relevante jurisprudentie

3.15. In de jurisprudentie zijn verschillende casusposities voorbij gekomen, waarin een representatieve WOZ-waarde voor het gehuurde ontbrak. De kantonrechter noemt er een aantal en rubriceert die, als volgt:

Minimum WOZ-waarde toegepast, geen aanknopingspunten voor andere WOZ-waarde

Rb. Noord-Holland 4 november 2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:10127 (WR 2021,61)

Minimum WOZ-waarde toegepast, wel aanknopingspunten voor andere WOZ-waarde

Rb. Midden-Nederland 21 november 2018, ECLI:NL:RBMNE:2018:5767, r.o. 4.10-4.12;

Rb. Midden-Nederland 21 november 2018, ECLI:NL:RBMNE:2018:5768, r.o. 4.10-4.12

Minimum WOZ-waarde niet toegepast, geen andere WOZ waarde beschikbaar

Rb. Midden-Nederland 6 november 2019, ECLI:NL:RBMNE:2019:6439

Rb. Midden-Nederland 15 januari 2020, ECLI:NL:RBMNE:2020:71

Minimum WOZ-waarde niet toegepast, aanknopingspunten voor andere WOZ-waarde

Rb. Gelderland 11 september 2020, ECLI:NL:RBGEL:2020:4773

Rb Midden-Nederland ECLI:NL:RBMNE:2020:3401

Rb Midden-Nederland ECLI:NL:RBMNE:2020:3398

Rb. Amsterdam 18 december 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:10116

Rb. Noord-Nederland 9 april 2019, ECLI:NE:RBNNE:2019:5698, WR 2020/109

Twee uitspraken van heden van de kantonrechter in aanverwante zaken, die eveneens

gepubliceerd zullen worden (ECLI-nummers nog niet bekend)4..

Kernachtig geredeneerd komt het juridisch discours neer op de vraag of de kantonrechter de vrijheid heeft om een andere WOZ-waarde dan de minimum WOZ-waarde als uitgangspunt te nemen bij de waardering van de woning als de laatst bekende WOZ-waarde niet bekend of representatief is en zo ja op grond waarvan de kantonrechter dat kan doen:

- op grond van artikel 5 lid 1 Bhw (door interpretatie van punt 9 van bijlage I Bhw),

- op grond van artikel 5 lid 2 Bhw (dus in afwijking van het bepaalde in artikel 5 lid 1 Bhw)

- op grond van de artikelen 6:2 lid 2 en/of 6:248 lid 2 BW.

De discussie over de WOZ-waardebepaling in het woningwaarderingsstelsel speelt met name

bij transformatie (ombouw van een bestaand (kantoor)gebouw naar woningen) en nieuwbouw

een rol.

Het standpunt van partijen

3.16. Xior heeft in deze procedure aandacht gevraagd voor doel en strekking van de WOZ, die in 1995 van kracht is geworden en daarvoor het volgende aangevoerd. De WOZ richt zich op een uniforme vaststelling van de waarde in het economisch verkeer van onroerende zaken. De WOZ waarde wordt vervolgens door verschillende partijen gebruikt voor diverse doeleinden. De gemeente en het waterschap heffen op basis van de WOZ-waarde belastingen, in het huurrecht wordt de waarde gebruikt voor het vast stellen van de huurprijs. Anders dan bij fiscale wetten geldt geen aangifteplicht. Wel rust op de eigenaar (bezitter, beperkt of persoonlijk gerechtigde of beheerder van de onroerende zaak), eenieder die bemiddelt bij transacties met onroerende zaken en degene die onroerende zaken vervaardigt of laat vervaardigen een inlichtingenplicht. De gemeente stelt de waarde vast. Tegen de beschikking kunnen rechtsmiddelen worden aangewend zoals bezwaar, beroep in twee instanties en cassatie. Ook de huurder is bevoegd om krachtens artikel 26 lid 1 sub a (jo. art. 24 lid 3 sub b) WOZ zelf een WOZ waarde aan te vragen. Maar omdat een aangifteplicht ontbreekt, heeft de belanghebbende bij vaststelling van de waarde geen effectief rechtsmiddel om een WOZ-beschikking uit te lokken. Daar is Xior in Amsterdam tegenaan gelopen. In een niet gepubliceerde uitspraak heeft de kantonrechter te Amsterdam namelijk overwogen dat de WOZ-beschikking had kunnen worden vastgesteld op grond van artikel 17 lid 4 WOZ, terwijl dat feitelijk niet lukte omdat de gemeente Amsterdam niet op verzoeken daartoe reageerde. Bij een beroep op artikel 17 lid 4 WOZ is de woningeigenaar dus afhankelijk van de medewerking van de gemeente. Als die ontbreekt en om die reden wordt uitgegaan van de minimumwaarde als bedoeld in punt 9 van bijlage 1 sub A bij het Bhw, ontstaat een theoretische waardebepaling die geen recht doet aan de werkelijke situatie.

3.17. [verweerder 1] stelt dat de beslechting van geschillen over de WOZ-waarde, ook als die hun basis vinden in het woningwaarderingsstelsel, is voorbehouden aan de bestuursrechter. De bestuursrechter beschikt namelijk, anders dan de kantonrechter, over deskundigheid op dit punt. Bij de bestuursrechter is het beginsel van equality of arms ook beter geborgd dan bij de kantonrechter. Een ruime toepassing van artikel 5 lid 2 Bhw, danwel artikel 6:248 BW ondermijnt volgens [verweerder 1] de exclusieve bevoegdheid van de bestuursrechter, kan leiden tot verrassingsbeslissingen en doet afbreuk aan het peilmoment dat in het woningwaarderingsstelsel wordt gehanteerd. De bedoeling van een peilmoment is namelijk om de feiten te fixeren en op basis daarvan tot een oordeel te komen. Op die manier wordt voorkomen dat de oordeelsvorming wordt bemoeilijkt of ingehaald door nieuwe feiten en omstandigheden. Waar toch discussie ontstaat moet die zo laagdrempelig mogelijk, via de huurcommissie worden beslecht. Artikel 5 lid 2 Bhw kan uitsluitend worden toegepast als de WOZ-waarde er in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet kon zijn. Een WOZ-beschikking moet volgens [verweerder 1] worden genomen binnen 8 weken na het kalenderjaar waarvoor die geldt. Blijft een beschikking uit dan kan actie worden ondernomen op grond van artikel 28 WOZ. Nieuwbouw en transformatie vormen hierin geen belemmering omdat vanaf het moment dat een omgevingsvergunning is verleend de woonruimte kan worden gewaardeerd op basis van artikel 17 lid 4 WOZ.

Overwegingen van de kantonrechter

3.18. De kantonrechter heeft inmiddels meermalen het volgende overwogen in zaken waarin een WOZ-beschikking op de peildatum ontbrak:

- bij het bepalen van een redelijk aantal punten voor de waardering van zelfstandige woonruimte speelt de WOZ-waarde een rol, omdat daarmee tot uitdrukking komt welke marktwaarde de betreffende woonruimte heeft. Die marktwaarde staat daarmee synoniem voor een bepaald huurgenot dat aan het gehuurde kan worden toegeschreven en dat tot uitdrukking moet komen in de huurprijs.

- artikel 5 lid 1 en 2 Bhw en het daarop gebaseerde beleid moet zo worden uitgelegd dat een redelijke en billijke toepassing van doel en strekking van de bepalingen van de Uhw en de daarmee verband houdende regelingen wordt bereikt.

3.19. Vanuit die invalshoek heeft de kantonrechter in eerdere zaken waarin een representatieve WOZ-waarde ontbrak bij het aangaan van de huurovereenkomst, aansluiting gezocht bij een WOZ-waarde die na het sluiten van de huurovereenkomst was vastgesteld indien niet ter discussie stond dat de kwaliteit van het gehuurde hetzelfde was gebleven. Het is namelijk naar het oordeel van de kantonrechter die kwaliteit (die mede tot uitdrukking komt in de WOZ-waarde) die beoordeeld moet worden bij het vaststellen van een redelijke huurprijs. Strikt de hand, houden aan het beleidsboek van de huurcommissie, waaraan de kantonrechter in die gevallen overigens aandacht heeft geschonken, zou dus betekenen dat de kwaliteit niet op een realistische manier wordt beoordeeld. Dat kan volgens de kantonrechter niet de bedoeling van de wetgever zijn geweest.

3.20. De kantonrechter heeft in die gevallen ook gekeken naar de mogelijke verkorting van rechten van de huurder omdat gesteld werd dat hem de mogelijkheid van bezwaar tegen een WOZ-beschikking was ontnomen doordat niet tijdig een WOZ-beschikking was aangevraagd. De kantonrechter heeft daarbij vastgesteld dat de huurder in die gevallen niet in zijn belangen was geschaad omdat de juistheid van de later vastgestelde WOZ-waarde niet was betwist en daartegen geen bezwaar was aangetekend. Ten overvloede heeft de kantonrechter daarbij overwogen dat het niet voor de hand ligt dat een verhuurder gestraft zou moeten worden in het huurrecht voor het feit dat hij niet tijdig een WOZ-beschikking heeft aangevraagd. De Wet waardering onroerende zaken is namelijk in het leven geroepen om de waardebepaling van onroerende zaken en de afbakening voor diverse vanwege de overheid geheven belastingen in een centrale wet te regelen. De inhoud ervan is dus niet zonder meer bepalend voor de uitleg van een redelijke huurprijsvaststelling.

3.21. In eerdere uitspraken van de kantonrechter heeft de kantonrechter ook de vrijheid genomen een fictieve WOZ-waarde vast te stellen om tot een redelijke waardebepaling van het gehuurde te komen in heel specifieke omstandigheden van dat geval. Het is de vrijheid die de kantonrechter heeft genomen en de motivering die zij daarvoor heeft gegeven die mede ter discussie staat. Het past dus juist deze kantonrechter de prejudiciële vragen te stellen ter bevordering van de rechtszekerheid.”

1.9 De kantonrechter heeft vervolgens, onder aanhouding van iedere verdere beslissing, vijf – hierna onder 2.30 e.v. weergegeven – prejudiciële vragen aan Uw Raad gesteld.

1.10 Uw Raad heeft de prejudiciële vragen in behandeling genomen.

1.11 In de prejudiciële procedure bij de Hoge Raad zijn alleen namens [verweerder 1] schriftelijke opmerkingen als bedoeld in art. 393 lid 1 Rv ingediend.

2. Beantwoording prejudiciële vragen

Inleiding

2.1

Alvorens in te gaan op de prejudiciële vragen, schets ik de systematiek van de WOZ, het onderdeel WOZ-waarde van het WWS voor zelfstandige woonruimte en de afwijkingsbevoegdheid van art. 5 lid 2 BHW. Daarna komt de lagere rechtspraak aan de orde die zich hierover heeft ontwikkeld.

De waarderingssystematiek uit de WOZ

2.2

De WOZ is op 1 januari 1995 in werking getreden en geeft uniforme regels voor de bepaling, vaststelling en verstrekking van de WOZ-waarde van alle onroerende zaken in Nederland. Op grond van deze wet zijn gemeenten verplicht de onroerende zaken binnen de gemeente van een waarde te voorzien naar een vaste door de wet vastgestelde waardepeildatum, de WOZ-waarde genoemd. Naast bepalingen over de waardebepaling en de waardevaststelling bevat de WOZ ook een regeling voor bezwaar en beroep tegen de WOZ-beschikking, gegevensbeheer, gegevensverstrekking en het onafhankelijke orgaan dat toezicht houdt op de uitvoering van de WOZ, de Waarderingskamer. De WOZ is ingevoerd om te komen tot landelijke uniformiteit voor en duidelijkheid over de waardebepaling van onroerende zaken ten behoeve van de belastingheffing van het Rijk, de gemeenten en de waterschappen5..

2.3

De gemeente stelt voor ieder kalenderjaar de WOZ-waarde vast (art. 22 WOZ). Uit art. 17 lid 2 WOZ volgt dat bij de waardebepaling twee ficties een rol spelen: bij de overdrachtsfictie wordt de waarde gehanteerd die de onroerende zaak zou hebben bij de volle, onbezwaarde eigendomsoverdracht. De verkrijgingsfictie is gerelateerd aan de waarde voor de verkrijger bij het onmiddellijk en in volle omvang in gebruik kunnen nemen van de zaak in de staat waarin die zich bevindt. Het gaat daarbij om de waarde in het economisch verkeer. Op de gemeente rust de last aannemelijk te maken dat de waarde correct en niet te hoog is vastgesteld6..

2.4

Art. 17 lid 4 WOZ bepaalt – in zoverre in afwijking van het tweede lid – dat de waarde van een gebouwd eigendom in aanbouw wordt bepaald op de vervangingswaarde bedoeld in art. 17 lid 3 WOZ, gedefinieerd als: de grondwaarde plus de stichtingskosten van de opstal naar de toestand op 1 januari van het betreffende jaar. Dit geldt zowel voor woningen als voor andere gebouwen. Uitgangspunt is dat binnen acht weken na 1 januari van het betreffende jaar de objecten in aanbouw getaxeerd zijn en de betreffende WOZ-beschikking tegelijk met de aanslag gemeentelijke belastingen wordt verstuurd7.. Onder een gebouwd eigendom in aanbouw wordt verstaan een onroerende zaak of gedeelte daarvan waarvoor een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit volgens art. 2.1 lid 1 onder a Wet algemene bepalingen omgevingsrecht is verleend, maar door de bouw nog niet geschikt is voor gebruik volgens de beoogde bestemming, zo volgt uit art. 17 lid 4, slot WOZ.

2.5

Art. 18 WOZ regelt naar welke waardepeildatum/toestandsdatum de WOZ-waarde moet worden bepaald. De waardepeildatum ligt één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld volgens art. 18 lid 2 WOZ, dus 1 januari van het voorafgaande jaar.Art. 18 lid 3 WOZ bepaalt dat wanneer een onroerende zaak in het voorafgaande kalenderjaar:

a. opgaat in een of meer andere onroerende zaken,

b. wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, of van bestemming verandert, of

c. een waardeverandering ondergaat door een andere specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid,

de waarde in afwijking van art. 18 lid 1 WOZ wordt bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.

Op grond van art. 18 lid 3 WOZ is zodoende voor een object dat een fysieke wijziging heeft ondergaan de toestandspeildatum voor het kalenderjaar na de wijziging niet de waardepeildatum, maar 1 januari van het betreffende kalenderjaar8..

2.6

Sinds de invoering van de WOZ-waarde in het WWS (vgl. hierna in 2.13 e.v.) dient de gemeente de WOZ-beschikking ook aan de huurder toe te zenden volgens art. 24 lid 3 sub b WOZ. De huurder kan de WOZ-waarde eventueel ook zelf opvragen bij de gemeente. WOZ-waarden zijn daarnaast openbaar kenbaar uit het WOZ-waardeloket bij het Kadaster. Ook de huurder kan bezwaar maken tegen de in de WOZ-beschikking opgenomen waarde volgens art. 24 en 26 WOZ9..

De WOZ-waarde als element van het WWS

Inleiding

2.7

In het Nederlandse huurrecht van woonruimte wordt onderscheid gemaakt tussen gereguleerde huurovereenkomsten en geliberaliseerde huurovereenkomsten (‘vrije sector’). Voor gereguleerde huurovereenkomsten geldt een uitgebreid stelsel van huurprijsbescherming. Het leidende principe daarbij is dat de hoogte van de huurprijs in verhouding moet staan tot de kwaliteit van de woonruimte. Door middel van het WWS wordt de kwaliteit van een woning, gebaseerd op onder meer de oppervlakte, voorzieningen en WOZ-waarde, uitgedrukt in een aantal punten, dat correspondeert met een maximale huurprijs. Daarbij stelt te overheid regels ten aanzien van de maximaal toegestane huurverhoging. De aanvangshuurprijs, vastgelegd bij sluiting van het huurcontract, bepaalt tot welk segment een huurwoning hoort (geliberaliseerd of niet). Bij een aanvangshuurprijs onder de liberalisatiegrens valt een woning in het gereguleerde segment. Was de aanvangshuurprijs hoger, dan is sprake van een geliberaliseerde huurovereenkomst10.. De liberalisatiegrens bedraagt per 1 januari 2022: € 763,47 (per maand).

2.8

Onderdeel van het stelsel van huurprijsbescherming is de mogelijkheid tot het laten toetsen van de huurprijs of de wijziging daarvan (meestal: de huurverhoging) door de huurcommissie. Krachtens art. 7:249 BW kan de huurder van woonruimte binnen de daarin genoemde termijnen de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. De huurcommissie doet desverzocht ook uitspraak over een huurprijswijzigingsvoorstel, vgl. art. 7:252-254 BW. De redelijkheid van de overeengekomen huurprijs of voorgestelde huurprijswijziging moet worden getoetst aan de krachtens art. 10 lid 1 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW) gegeven regels11., uitgewerkt in het Besluit huurprijzen woonruimte (BHW), waarover hierna in 2.12 e.v.

2.9

Art. 7:262 lid 1 BW bepaalt dat wanneer de huurcommissie op verzoek van de huurder of verhuurder uitspraak heeft gedaan, zij geacht worden te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij huurder of verhuurder binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een rechterlijke beslissing hierover uitlokt.

2.10

Art. 7:262 BW regelt niet expliciet dat de rechter de toetsingsmaatstaven in acht moet nemen die voor de huurcommissie zijn vastgelegd in de UHW en de daarmee verband houdende regelingen, zoals het BHW. Aangenomen wordt evenwel dat als ‘het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht’ in art. 7:262 BW moet worden beschouwd of de desbetreffende huurprijs of wijziging daarvan in overeenstemming is met de UHW en het BHW. Voor de huurcommissie en de rechter gelden zodoende dezelfde beoordelingsvoorschriften12..

Het WWS van zelfstandige woningen

2.11

Art. 10 lid 1 UHW bepaalt dat bij of krachtens algemene maatregel van bestuur regels worden gegeven voor de waardering van de kwaliteit van een woonruimte, van de redelijkheid van de huurprijs en van wijziging daarvan.

2.12

Het BHW bevat deze regels. Volgens art. 5 lid 1 onder a BHW geschiedt waardering van de kwaliteit van zelfstandige woonruimte volgens bijlage I onder A BHW met toelichting13.. Daarin wordt de woonruimtekwaliteit benaderd in een puntensysteem. Het totale puntenaantal volgens dit waarderingsstelsel correspondeert met de voor die woonruimte geldende maximale huurprijsgrens, de zogenoemde maximaal redelijke huurprijs. De overeengekomen huurprijs is in beginsel redelijk zolang deze de maximaal redelijke huurprijs niet overschrijdt14..

2.13

De WOZ-waarde is sinds 1 oktober 2015 in het WWS opgenomen als onderdeel 915.. Daarmee is onder meer beoogd om – naast het meten van objectieve kwaliteitskenmerken zoals oppervlakte en dergelijke – ook subjectieve voorkeuren voor bepaalde kwaliteitskenmerken, zoals uitstraling van een individuele woning en de locatie die bij koopwoningen voor een substantieel deel de prijs bepalen, in het WWS mee te wegen16.. De gedachte is dat de WOZ-waarde een indicatie geeft van de voorkeuren van woonconsumenten voor de verschillende kwaliteitsaspecten van woningen, zoals de ligging17..

2.14

In 2016 vond een wijziging van het WWS plaats, gericht op stimulering van het middensegment door een verruiming van het WWS voor de COROP-regio’s Amsterdam en Utrecht voor kleine woningen18.. Daarbij gaat het om woningen tot 40 m219..

2.15

Bijlage I onder A van het BHW bepaalt sindsdien dat de punten voor de WOZ-waarde als volgt worden meegeteld20.:

“9.Punten voor de WOZ-waarde:

9.1:

– de voor de woning laatstelijk vastgestelde waarde op voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken met een minimum van € 41.816 [A-G: per 1 juli 2021: € 55.888] : bij: 1 punt per € 8.259 [A-G: per 1 juli 2021: € 11.041] van die waarde,

– die waarde, gedeeld door het aantal m2 van de vertrekken en de overige ruimten, bedoeld in de onderdelen 1 en 2, en:

a. indien sprake is van een woning tot 40 m2 gebouwd in het kalenderjaar 2018, 2019, 2020, 2021 of 2022 die is gelegen in een gemeente, genoemd in bijlage III, vervolgens gedeeld door € 53 [A-G: per 1 juli 2021: € 73] : bij: een aantal punten gelijk aan de uitkomst van de berekening,

b. in alle andere gevallen dan bedoeld onder a, vervolgens gedeeld door € 127 [A-G: per 1 juli 2021: € 172] : bij: een aantal punten gelijk aan de uitkomst van de berekening.

9.2: Indien een woning is gebouwd in het kalenderjaar 2015, 2016, 2017, 2018 of 2019 en ten aanzien waarvan het totaal aantal punten na saldering van de punten van de onderdelen 1 tot en met 8 en 12, 110 of meer is, worden minimaal 40 punten toegekend.

9.3: Bij ministeriële regeling worden elk jaar, met ingang van 1 juli, de bedragen, genoemd in 9.1, aangepast met de gemiddelde wijziging van de eigenwoningwaarden die wordt gebruikt voor de berekening van de factor iw, bedoeld in artikel 10.3, vijfde lid, van de Wet inkomstenbelasting 2001, met dien verstande dat het op basis daarvan berekende bedrag naar boven wordt afgerond op hele euro’s.

9.4: Bijlage III kan als gevolg van een gemeentelijke herindeling bij ministeriële regeling worden aangepast.”

2.16

De ‘Toelichting behorende bij bijlage I, onder A, het waarderingsstelsel voor woonruimte welke een zelfstandige woning vormt’ – integraal onderdeel van het stelsel21.– vermeldt het volgende over dit onderdeel van de puntenwaardering:

“9. Punten voor de WOZ-waarde

Onder WOZ-waarde wordt voor de toepassing van dit onderdeel van de puntenwaardering verstaan: de voor een woning laatstelijk vastgestelde waarde op voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken. Voor de puntenwaardering wordt hierbij een minimumwaarde gehanteerd die jaarlijks wordt geïndexeerd met de gemiddelde wijziging van de eigenwoningwaarden.

Indien de WOZ-waarde betrekking heeft op een gebouwd eigendom in aanbouw als bedoeld in artikel 17, vierde lid, van de Wet waardering onroerende zaken, wordt bij de puntentoekenning uitgegaan van de waarde van de woning als ware de bouw voltooid. Daarbij wordt uitgegaan van de geobjectiveerde stichtingskosten die op grond van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken ten grondslag heeft gelegen aan de beschikking op grond van die wet.

Indien sprake is van een woning tot 40 m2 gebouwd in het kalenderjaar 2018, 2019, 2020, 2021 of 2022 en die is gelegen in een gemeente, genoemd in bijlage III, geeft onderdeel 9.1 onder a een berekeningsmethodiek die leidt tot een hoger puntenaantal.

Indien een woning is gebouwd in het kalenderjaar 2015, 2016, 2017, 2018 of 2019 en ten aanzien daarvan het totaal aantal punten na saldering van de punten van de onderdelen 1 tot en met 8 en 12 minimaal 110 punten betreft, leidt de berekeningsmethodiek tot een aantal punten voor de WOZ-waarde dat minimaal 40 punten bedraagt. De specifieke berekeningsmethodiek voor woningen gebouwd in het kalenderjaar 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 of 2022 ingevolge 9.1 en 9.2 is ook van toepassing indien in de genoemde kalenderjaren sprake is van verbouw waarop artikel 5.6, vierde lid, van het Bouwbesluit 2012 van toepassing is.

Met «gebouwd in het kalenderjaar» wordt hier bedoeld het jaar waarin een woning als bouwkundig gereed is of wordt opgeleverd.

Afronding van de oppervlakte op hele vierkante meters vindt plaats na saldering van de oppervlakte van alle vertrekken en de overige ruimten; bij 0,5 m2 of meer wordt afgerond naar boven, bij minder dan 0,5 m2 naar beneden.

De totale waardering in punten vindt na saldering en afronding plaats. Bij 0,5 punten of meer wordt afgerond naar boven op hele punten, bij minder dan 0,5 punten wordt afgerond naar beneden op hele punten.”

2.17

In de Nota van toelichting behorende bij Besluit van 8 juli 2015 tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (aanpassing woningwaarderingsstelsel in verband met de introductie van de waarde op grond van de Wet waardering onroerende zaken) (Stb. 2015, 290), p. 9 staat – over de in bijlage I, onder A, onderdeel 9.1 van het BHW genoemde minimumwaarde – het volgende:

“Voorts is voorzien in een specifieke regeling om schokeffecten te voorkomen bij specifieke woningen van specifieke verhuurders. Het gaat hierbij om een beperkt aantal woningen, zoals containerwoningen bestemd voor studentenhuisvesting. De WOZ-waarde van deze woningen zou leiden tot een aanmerkelijk lagere maximale huurprijs dan de huidige. Om die reden hanteert het WWS bij de puntentoekenning een minimum WOZ-waarde van € 40.000.” (Onderstreping A-G)

2.18

De evaluatie uit 2018 van de invoering van de WOZ-waarde in het WWS per 2015 geeft helder en beknopt weer wat die aanpassingen zijn en wat daar mee is beoogd:

“Hoofdlijn wijziging per 1 oktober 2015

De aanpassing van het WWS per 1 oktober 2015 houdt in dat de punten voor de onderdelen schaarste, woonomgeving en woonvorm zijn komen te vervallen en dat in plaats daarvan punten voor de WOZ-waarde worden toegekend. Daarnaast is in de aanpassing een huurprijscorrectie verwerkt gericht op een versleuteling van de WOZ-waarde in het huurpuntentotaal met een gemiddeld gewicht van 25%. De aanpassing werd daarbij zo vormgegeven, dat de WOZ-punten voor 50% werden berekend met de absolute WOZ-waarde en voor 50% met de WOZ-waarde per vierkante meter.

Specifieke regelingen

In het WWS zijn per 1 oktober 2015 ook regelingen opgenomen om schokeffecten te voorkomen bij specifieke woningen van specifieke verhuurders. Het ging hierbij om een beperkt aantal woningen zoals containerwoningen bestemd voor studentenhuisvesting. De WOZ-waarde van deze woningen zou leiden tot een aanmerkelijk lagere maximale huurprijs dan de huidige. Om die reden hanteert het WWS in deze gevallen niet de reële WOZ-waarde maar een minimale waarde. Per 1 oktober 2015 werd deze waarde vastgesteld op € 40.000.

Per 1 oktober 2015 is ook een specifieke regeling in werking getreden voor nieuw gebouwde woningen bedoeld voor het geliberaliseerde segment. Deze regeling bepaalt voor deze woningen een minimum aantal punten voor de WOZ-waarde, waarmee wordt gegarandeerd dat een dalende WOZ-waarde altijd leidt tot een maximale huurprijs boven de liberalisatiegrens. Deze regeling geldt voor woningen gebouwd in het kalenderjaren 2015-2019 met een puntenaantal zonder WOZ-waarde van 110 punten of meer. In dat geval worden er voor de WOZ-waarde in elk geval minimaal 40 punten toegekend.

Tenslotte is er ook een specifieke regeling voor nieuwe woningen waarbij de WOZ-beschikking slechts de waarde weergeeft van de woning in aanbouw.

De hiervoor aangegeven aanpassing heeft geleid tot een WWS waarbij het puntenaantal gerelateerd aan de WOZ-waarde bepaald wordt met een aantal kengetallen dat jaarlijks per 1 juli wordt geïndexeerd op basis van de landelijke ontwikkeling van de WOZ-waarde. Deze indexering heeft als doel dat een landelijke stijging van de WOZ-waarde, zoals die de afgelopen jaren plaatsvond, niet leidt tot landelijk hogere maximale huurprijzen.

(…)

Wijziging per 1 oktober 2016

Per 1 oktober 2016 vond een tweede wijziging plaats. Deze wijziging was gericht op stimulering van het middensegment door een verruiming van het WWS voor de COROP-regio’s Amsterdam en Utrecht voor kleine woningen. Daarbij gaat het om woningen in deze COROP-gebieden tot 40 m2, met een bouwjaar in kalenderjaren 2018-2022.

Deze verruiming vond plaats door een hogere puntenwaardering in het WWS dan de algemeen geldende waardering per vierkante meter (toen: WOZ/oppervlakte/€ 120). Rekening houdend met de vastgestelde jaarlijkse aanpassingsmethodiek in verband met de stijging van de gemiddelde WOZ-waarde werd deze formule aangepast tot WOZ/oppervlakte/€ 51. Dit leidde tot de volgende kengetallen voor deze kleine woningen in de regio’s Amsterdam en Utrecht. (…)”22.(Onderstrepingen A-G)

2.19

Op dit moment is er een voorstel aanhangig tot beperking van het WOZ-waardeaandeel in het totale puntenaantal in het WWS tot 33 procent (ook aangeduid als: Cap op de WOZ)23.. De bedoeling was dat deze wijziging per 1 januari 2022 in werking zou treden, maar dat lijkt niet te zijn gehaald24.. In de concept Nota van toelichting bij het aanhangige wijzigingsbesluit is het doel van de WOZ-waarde in het WWS en de daaraan verbonden randvoorwaarden als volgt omschreven:

“1.2 Doel van de voor de WOZ-waarden in het WWS en de daaraan verbonden randvoorwaarden

Zoals aangegeven in de brief van 13 februari 201325.aan de Tweede Kamer maakte de maatregel om punten toe te kennen voor de WOZ-waarde in het WWS deel uit van een samenhangend pakket om de woningmarkt weer in beweging te krijgen. Het toenmalige kabinet koos voor verschillende maatregelen om de woningmarkt weer in beweging te krijgen, zowel op de huurmarkt als op de koopmarkt. Eén pijler van dit pakket was gericht op een evenwichtige aanpak op de huurmarkt, met een beleid dat erop gericht is om sociale huurwoningen beschikbaar te laten komen voor die mensen voor wie die woningen bedoeld zijn. Eén onderdeel daarvan was een nader uit te werken vereenvoudiging van het WWS door de WOZ-waarde van de woning te betrekken in het WWS.

In de brief van 13 september 201326.aan de Tweede Kamer is aangegeven langs welke lijnen deze vereenvoudiging zou worden vormgegeven, rekening houdend met de acceptatie bij huurders en verhuurders. Indertijd heeft dan ook over de aanpassing van het WWS overleg plaatsgevonden met de landelijke organisaties van huurders en verhuurders: de Woonbond, Aedes, IVBN en Vastgoed Belang. Aan de orde kwamen daarbij met name de randvoorwaarden als de verdiencapaciteit van verhuurders, de betaalbaarheid voor huurders, en de gevolgen van fluctuaties in de WOZ-waarde met mogelijke effecten op huurprijsverlagingen en huurprijsliberalisatie.

Rekening houdend met de belangen van verhuurders en huurders, rechtsgelijkheid en een werkbare uitvoering heeft het toenmalige kabinet gekozen voor het met gemiddeld 25% meewegen van de WOZ-waarde in het WWS, in plaats van de onderdelen woonomgeving, woonvorm en schaarstepunten te betrekken in het WWS. Daarbij is er gekozen voor een puntenwaardering met een landelijk gemiddeld gelijkblijvende maximale huurprijs. In de brief van 11 april 201427.gaf het toenmalige kabinet vervolgens aan een verfijning aan te brengen door gebruik van een mix van de WOZwaarde per m2 en de absolute WOZ-waarde. Deze verfijning richtte zich erop dat bij kleine woningen in schaarstegebieden de maximale huurprijs niet te fors zou stijgen.

Om ook schokeffecten van het meewegen van de WOZ-waarde in het WWS te vermijden bij invoering is per 1 oktober 2015 tevens voorzien in een aantal specifieke maatregelen:

- een specifieke regeling voor nieuw gebouwde woningen bedoeld voor het geliberaliseerde segment, ter uitvoering van de motie Visser / Monasch28.;

- een specifieke regeling voor specifieke woningen van specifieke verhuurders, zoals ‘containerwoningen’ bestemd voor studentenhuisvesting. De WOZ-waarde van deze woningen zou leiden tot een aanmerkelijk lagere maximale huurprijs dan de huidige. Om die reden hanteert het WWS bij de puntentoekenning een minimum WOZ-waarde. Deze waarde bedroeg per 1 oktober 2015 € 40.000.

Aanvullend geldt sinds 1 oktober 2016 ter stimulering van het middenhuursegment in de COROP-regio’s Amsterdam en Utrecht voor kleine woningen een specifieke regeling.Hiermee werd invulling gegeven aan de motie van de leden De Vries en Van der Linde29.. Deze motie richtte zich op het wegnemen van hindernissen voor de realisatie van middensegment huurwoningen (huurwoningen in de vrije sector met een maandhuur tot € 950). Bij uitwerking van deze motie werd geconstateerd dat het WWS investeerders prikkelt – om zeker te zijn dat zij een woning geliberaliseerd (in de vrije sector) kunnen verhuren – om meer kwaliteit (bijvoorbeeld vloeroppervlakte) te realiseren dan er gevraagd wordt. Zeker op gewilde locaties leidt dit tot realisatie van woningen met huren die hierdoor beduidend hoger liggen dan van een huurwoning in het middensegment mag worden verwacht. Ter stimulering van het middensegment in de COROP-regio’s Amsterdam en Utrecht is dan ook voor woningen tot 40 m2 met een bouwjaar in kalenderjaren 2018-2022 gekozen voor een hogere puntenwaardering in het WWS dan de algemeen geldende waardering per vierkante meter.”30.(Onderstrepingen A-G)

2.20

Omdat dit voor de beantwoording van de prejudiciële vragen dienstbaar is citeer ik verder de volgende passages uit de parlementaire geschiedenis:

 Lijst van vragen en antwoorden31., Kamerstukken II 2014/15, 27 926, nr. 237, p. 7-8 (onderstreping A-G):

“Vraag 17

Hoe wordt omgegaan met het ontbreken van een WOZ-waarde, bijvoorbeeld omdat een huis nog gebouwd of gerenoveerd wordt? Wat zijn de consequenties voor de huurder, de verhuurder en de gemeente?

Vraag 25

Hoe wordt om gegaan met nieuwbouw en renovatie? Dergelijke woningen hebben (nog) geen WOZ-waarde.

Vraag 52

Op welke manier wordt de WOZ-waarde van nieuwbouwwoningen verrekend?

Antwoord op vragen 17, 25 en 52

De Wet WOZ geeft in artikel 18 voorschriften voor het vaststellen van de WOZ-waarde bij nieuwbouw en renovatie. Er is dus ook in deze gevallen een WOZ-waarde beschikbaar om de maximale huurprijs te kunnen bepalen.

In het geval van een renovatie na de peildatum van 1 januari van het voorafgaande jaar (voor de beschikking 2015 is dat peildatum 1 januari 2014) geldt de specifieke regeling dat de waardepeildatum wordt verschoven naar 1 januari van het jaar van de beschikking (bij een renovatie in de loop van 2014 is dat dus 1 januari 2015). De renovatie komt daardoor wel tot uiting in de WOZ-waarde. Overigens zal een renovatie in veel gevallen op andere onderdelen tot extra punten leiden.

Zo zal het aanbrengen van energetische maatregelen om een meergezinswoning te verbeteren van energielabel G naar energielabel C leiden tot 15 extra punten. Hoe hiermee in de praktijk wordt omgegaan zal ik in de voorgenomen evaluatie meenemen.

Ook in het geval van opgeleverde nieuwbouw is er een WOZ-waarde vastgesteld. Voor de nieuwbouw die niet is voltooid bevat het ontwerpbesluit een specifieke regeling. Hiervoor wordt uitgegaan van de vervangingswaarde. De Waarderingskamer heeft een modeltaxatieverslag http://www.waarderingskamer.nl/kiosk/document.aspx?iddoc=101 vastgesteld waaruit blijkt hoe een woning in aanbouw wordt getaxeerd.

Met dat taxatieverslag wordt de waarde voor de woning bepaald door het voortgangspercentage van de bouw op 1 januari te vermenigvuldigen met de geobjectiveerde stichtingskosten. Ingevolge het ontwerpbesluit is het geval van nieuwbouw de te gebruiken waarde te berekenen door het voortgangspercentage op 100% te zetten. De waarde voor de grond wordt daarbij opgeteld.

Voor die gevallen waarin nieuwbouw toch geen of een hele lage WOZ-waarde heeft, is in het ontwerp Besluit bepaald dat moet worden uitgegaan van een WOZ-waarde van € 40.000,–. Verder is in dit verband van belang dat het ontwerpbesluit een regeling kent voor de in de kalenderjaren 2015 tot en met 2019 gerealiseerde nieuwbouw die is bestemd voor het geliberaliseerde segment. Het betreft hier de uitvoering van de motie Visser/ Monasch (Kamerstuk 33 400 VII, nr. 34). Geregeld is dat een woning die minimaal 110 punten kent voor de objectieve onderdelen van het WWS (dus op basis van de WOZ), vervolgens in alle gevallen minimaal 40 punten voor de WOZ-waarde krijgt. Met dit totale puntental kan de verhuurder er in alle gevallen er kiezen om deze woningen aan te bieden met een geliberaliseerde huurprijs.

In de tweede plaats houdt het ontwerpbesluit rekening met nieuwbouw voor het geliberaliseerde segment gerealiseerd in de kalenderjaren 2015 tot en met 2019 door een specifieke regeling. Het betreft hier de uitvoering van de motie Visser/Monasch (Kamerstuk 33 400 VII, nr. 34). Ingevolge het ontwerpbesluit is bepalend dat de woning minimaal 110 punten kent voor de onderdelen die niet worden gewaardeerd op basis van de WOZ. Deze categorie nieuwbouw krijgt vervolgens in alle gevallen minimaal 40 punten voor de WOZ-waarde. Daarmee kan de verhuurder in alle gevallen ervoor kiezen om deze woningen aan te bieden met een geliberaliseerde huurprijs.”

 Lijst van vragen en antwoorden32., Kamerstukken II 2014/15, 27 926, nr. 237, p. 19 (onderstreping A-G):

“Vraag 51

Wat gebeurt er met het WWS van een huureenheid indien er (nog) geen WOZ-beschikking is of wanneer er lopende bezwaren zijn?

Antwoord 51

Allereerst moet hier worden opgemerkt dat er in de meeste gevallen wel degelijk een WOZ-waarde bekend zal zijn. Hiervoor verwijs ik naar mijn antwoord op vragen 17, 25 en 52.

Voorts moet hier het onderscheid worden gemaakt tussen de situatie dat er geen WOZ-waarde is en de situatie dat deze er wel is, maar dat de WOZ-beschikking nog niet is verstrekt.

De situatie dat er geen WOZ-waarde is, kan zich voordoen, als een verhuurder een object verhuurt als zelfstandige woning terwijl deze bij de gemeente als zodanig niet bekend is. In dat geval wordt er bij de puntenberekening uitgegaan van een WOZ-waarde van € 40.000,–.

Indien er een bezwaar loopt tegen een WOZ-beschikking zal dat betekenen, dat het definitieve puntenaantal van de woning niet kan worden vastgesteld. In algemene zin zal het lang niet altijd nodig zijn om het exacte puntenaantal van de woning vast te stellen ter bepaling van de huurprijs. De gemiddelde huurprijs bedraagt namelijk circa 70% van de maximale huurprijs. Dit betekent in veel gevallen dat een lagere huurprijs alleen aan de orde is indien een bezwaar tegen de WOZ tot een zeer aanzienlijke verlaging leidt van de oorspronkelijk vastgestelde WOZ-waarde.”

 Lijst van vragen en antwoorden33., Kamerstukken II 2015/16, 27 926, nr. 264, p. 12 (onderstreping A-G):

“Vraag 25

De WOZ-waarde van een woning wordt één jaar voor het begin van het kalenderjaar vastgesteld. Hoe worden de extra punten voor de WOZ-waarde in het overbruggingsjaar bij renovatiewoningen berekend door de huurcommissie? (par. 1.2.1)

Antwoord 25

De in paragraaf 1.2.1 aangeduide ombouw van een kantoorpand tot zelfstandige kleine woningen kan onder omstandigheden leiden tot een overbruggingsjaar. In dat jaar is het mogelijk dat de gemeente uitsluitend een WOZ-waarde heeft vastgesteld voor het kantoorpand en nog niet voor de nieuwe kleine zelfstandige woningen. Het WWS voorziet hiervoor in een te hanteren WOZ-waarde die in elk geval € 40.480 bedraagt (tot 1 juli 2016 € 40.000).

De huurcommissie dient vervolgens 0,2 punt toe te kennen per € 1.000 investering mits de investering meer dan € 10.000 heeft bedragen. In het hiernavolgende voorbeeld is dit nader uitgewerkt. (…)”

 het Verslag van een schriftelijk overleg34., Kamerstukken II 2020/21, 27 926, nr. 339, p. 11-12 (onderstreping A-G):

“De leden van de VVD-fractie lezen in de beantwoording dat eigenaren hun verhuurde huurwoning eventueel kunnen verkopen als koopwoning om dalende huurinkomsten te voorkomen. Deze leden vragen hoe ik aankijk tegen het probleem van kadestraal-ongesplitste panden. Zij vragen hoeveel kadestraal ongesplitste panden worden getroffen door de invoering van de WOZ-cap. Ook vragen deze leden hoe het probleem van kadestraal-ongesplitste panden wordt opgelost en of de eigenaren van die panden worden gecompenseerd.

Ik acht het niet reëel om bij het WWS rekening te houden met kadastraal ongesplitste panden. Het is aan de verhuurder om ervoor te zorgen dat een pand kadastraal wordt gesplitst als dat vanuit regelgeving is gewenst. Overigens is het de vraag of lagere huurprijzen te verwachten zijn bij kadastraal ongesplitste panden als gevolg van de voorgenomen maximering van het WOZ-puntenaandeel. Kadastraal ongesplitste panden zullen bijvoorbeeld niet beschikken over een WOZ-waarde indien een eigenaar buiten kennis van de gemeente een pand heeft gesplitst in meerdere woonruimten. De afzonderlijke woonruimten hebben dan geen eigen WOZ-waarde. Het WWS voorziet hierin door voor de puntentelling uit te gaan van een minimale waarde. Deze bedraagt per 1 juli 2021 € 55.888. Omdat dit een lage waarde is, is het rekenkundig niet mogelijk dat de maximering van het WOZ-puntenaandeel in deze situaties aan de orde zal zijn. Indien wordt uitgegaan van de minimumwaarde zal het puntenaantal voor de WOZ-waarde rekenkundig namelijk nooit meer dan 33% kunnen bedragen of zal het totale puntenaantal lager zijn dan 142 punten.

Ook in die gevallen dat de maximering van het WOZ-puntenaandeel bij kadastraal ongesplitste panden toch zou leiden tot een lagere huurprijs acht ik een compensatie niet aan de orde. Ik verwijs hiervoor naar mijn eerdere antwoorden waarin ik inga op het eigendomsrecht en waarin ik aangeef deze maatregel gerechtvaardigd te vinden.”

De afwijkingsbevoegdheid van art. 5 lid 2 BHW

2.21

Art. 5 lid 2 BHW bepaalt dat de huurcommissie, indien de aard van de woonruimte daartoe aanleiding geeft, de kwaliteit van woonruimte kan beoordelen in afwijking van hetgeen lid 1 voorschrijft.

2.22

De Nota van toelichting bij het BHW vermeldt hierover dit (onderstrepingen A-G):

“Het kan zich in uitzonderlijke gevallen voordoen dat de huurcommissie van mening is dat het puntenstelsel onvoldoende recht doet aan de kwaliteit van een woning. Dat zal in het bijzonder het geval zijn bij woningen, die door een zeer geringe oppervlakte geen 140 punten halen, doch wel van uitstekende kwaliteit zijn; bij voorbeeld zeer kleine, doch luxueuse appartementen.

De huurcommissie heeft daarom op grond van het in artikel 5, tweede lid, bepaalde de bevoegdheid in dergelijke uitzonderlijke gevallen de kwaliteit van de woning, en dus de redelijke huurprijs of huurprijswijziging, in afwijking van het schema vast te stellen.”35.

2.23

Jacobs merkt in Tekst en Commentaar het volgende op over deze afwijkingsbevoegdheid (onderstrepingen A-G):

“b. Art. 5 lid 2 BHW: afwijking van art. 10 lid 1 UHW

Art. 5 lid 2 BHW bepaalt dat de huurcommissie, indien de aard van de woonruimte daartoe aanleiding geeft, de kwaliteit van de woonruimte kan beoordelen in afwijking van de woningwaarderingsstelsels. Afwijking is op zijn plaats in uitzonderlijke gevallen als strikte toepassing van het woningwaarderingsstelsel onvoldoende recht doet aan de kwaliteit van een woning, aldus de nota van toelichting bij het besluit van 18 april 1979, Stb. 1979, 216. Gelet op het dwingendrechtelijke en gedetailleerde systeem van huurprijswetgeving dient lid 2 terughoudend te worden toegepast en is het in beginsel niet de bedoeling om daarmee administratieve omissies te herstellen, aldus Rb. Amsterdam 20 juli 2015, ECLI:NL:RBAMS:2015:9805. Er werd in deze uitspraak geen aanleiding voor toepassing van art. 5 lid 2 BHW gezien in de gevallen waarin geen sprake was van geregistreerde energielabels, zie voorts over dit onderwerp de hierna onder c bij aspect 4 genoemde uitspraken. In een aantal gevallen waarin de verhuurder niet beschikte over een WOZ-beschikking, is aanleiding gezien om de WOZ-waarde met toepassing van art. 5 lid 2 BHW vast te stellen, zie over dit onderwerp hierna onder c bij aspect 9. Uit het hierna bij aspect 9 genoemde artikel van De Groot en Eymaal in WR 2018/31 volgt dat zodra het woningwaarderingsstelsel al rekening houdt met een bepaalde kwaliteitsfactor, er niet langer aanleiding is om met toepassing van art. 5 lid 2 BHW die kwaliteitsfactor te (her)waarderen. Dit wordt nog bevestigd doordat in de nota van toelichting bij de invoering van aspect 10 (punten bij renovatie) (Stb. 2016, 344, p. 10) staat vermeld dat met de invoering van dit aspect geen grond meer bestaat om in het geval van renovatie de woning hoger te waarderen met toepassing van art. 5 lid 2 BHW.”36.

En:

“Aspect 9 WOZ-waarde

(...)

In de periode na de invoering van de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel per 1 oktober 2015 tot aan de invoering van aspect 10 (zie hierna: de reparatieregeling voor het geval dat renovatie plaatsvindt) per 1 oktober 2016 hebben zich situaties voorgedaan waarin er geen correctie op de WOZ-waarde had plaatsgevonden bij een net gereedgekomen verbouwing of renovatie. In die gevallen hebben diverse kantonrechters naar een oplossing gezocht, al dan niet met toepassing van art. 5 lid 2 BHW; zie de uitspraken die genoemd worden in het artikel van De Groot en Eymaal in WR 2018/31. Zie ook onder b hiervoor. Indien de verhuurder de mogelijkheid heeft om de WOZ-waarde op de juiste hoogte te laten vaststellen en dit verzuimt, komt dit voor zijn rekening en risico, zie bijvoorbeeld Rb. Amsterdam 18 december 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:10116. Rb. Noord-Holland 4 november 2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:10127 oordeelt dat de afwijkingsmogelijkheid van art. 5 lid 2 BHW niet bedoeld is voor gevallen waarin het ontbreken van een juiste WOZ-beschikking is te wijten aan de verhuurder, althans voor zijn rekening komt. Meer recent en andersluidend zijn de uitspraken

van Rb. Midden-Nederland 15 januari 2020, ECLI:NL:RBMNE:2020:71 en 19 augustus 2020, ECLI:NL:RBMNE:2020:3398, waarin de kantonrechter overweegt dat met toepassing art. 5 lid 2 BHW recht wordt gedaan aan het huurprijsstelsel en de waarde van het feitelijk huurgenot. In de uitspraak van Rb. Midden-Nederland van 28 juli 2021, ECLI:NL:RBMNE:2021:3439 zijn prejudiciële vragen gesteld over dit onderwerp, waarvan de belangrijkste vraag luidt: biedt de systematiek van artikel 10 UHW, artikel 5 BHW en aspect 9 van bijlage I sub A BHW ruimte om meer punten op basis van de WOZ-waarde (aspect 9) toe te kennen dan gebaseerd op de in dit onderdeel genoemde minimumwaarde, indien de laatst bekende WOZ-waarde op de peildatum (de ingangsdatum van de huurovereenkomst) niet bekend is of geen goed beeld geeft van de waarde bedoeld in artikel 17 en 18 WOZ?”37.(Onderstrepingen A-G)

2.24

In de Groene Serie Huurrecht (bijgewerkt tot 19 januari 2011) schrijft Hielkema het volgende over art. 5 lid 2 BHW (onderstrepingen A-G):

“Als het woningwaarderingsstelsel onvoldoende recht doet aan de kwaliteit van een woning, kan de huurcommissie in uitzonderlijke gevallen de puntenwaarde van de woning in afwijking hiervan vaststellen.

Het kan daarbij gaan om zeer kleine, maar luxe appartementen, in welk geval de woningkwaliteit in afwijking van het woningwaarderingsstelsel kan worden opgewaardeerd, maar ook om juist vanwege hun bouw weinig vocht- en koudebestendige onvolwaardige woningen, in welk geval een lagere waardering op zijn plaats is.

De praktijk leert dat in evidente gevallen zowel afwijkingen naar boven als beneden plaatsvinden. De huurcommissie maakt van de haar in art. 5 lid 2 BHW gegeven bevoegdheid maar spaarzaam gebruik.

Bij de woningwaardering van serviceflatwoningen hebben huurcommissies en kantonrechters lid 2, overigens zonder dit uitdrukkelijk aan te geven, wel met enige regelmaat toegepast. Het ging daarbij dan om toekenning van extra punten voor bijvoorbeeld een gemeenschappelijke tuin en gemeenschappelijke vergader- en recreatieruimten (zie bijvoorbeeld Ktr. Heerlen 12 maart 1993, WR 1993/42, m.nt. Tj. Zuidema). Doordat per 1 oktober 1993 in bijlage I, onder A een extra rubriek voor serviceflatwoningen is opgenomen, waardoor de woningkwaliteit voor deze woningen met 35% is opgehoogd, is de noodzaak om in dergelijke gevallen lid 2 toe te passen voor een belangrijk deel komen te vervallen.

Er is aanleiding aan te nemen dat de besluitgever na de invoering van een apart woningwaarderingsstelsel voor woonwagens en -standplaatsen een iets ruimere toepassing van art. 5 lid 2 BHW voor ogen staat.

Zie in dit verband:

Nota van toelichting bij het besluit van 26 april 1994, Stb. 1994, 304

Aangezien gekozen is voor een genormeerd stelsel zullen zich situaties voordoen waaraan dit stelsel geen recht kan doen. Bij een geschil over de kwaliteitswaardering is het aan de huurcommissie om gebruik te maken van haar bevoegdheid om van het stelsel af te wijken.”

Het woningwaarderingsstelsel voor woonwagens en standplaatsen is een genormeerd stelsel en geeft slechts een globale waardering. Inherent aan dit stelsel is dat (extreme) afwijkingen van de standaardwagen of -standplaats niet in dit stelsel zijn verdisconteerd. De toelichting op bijlage I onder C geeft uitdrukkelijk aan dat de huurcommissie in een dergelijk geval altijd een aangepaste kwaliteitswaardering kan toepassen.”38.

En:

“Het woningwaarderingsstelsel biedt de mogelijkheid de woningkwaliteit op een eenvoudige en objectieve wijze te meten. Nu de factoren die bepalend zijn voor het aantal waarderingspunten beperkt zijn, is het onvermijdelijk dat de uitkomst een globaal karakter heeft, waarbij geen, of maar zeer ten dele rekening wordt gehouden met specifieke elementen aan of in de woning die ook de kwaliteit beïnvloeden.

Dit globale karakter is noodzakelijk voor de instandhouding van een voor huurder en verhuurder helder en hanteerbaar systeem.

In de jurisprudentie worden soms per rubriek nuanceringen aangebracht.

Zie bijvoorbeeld Ktr. Meppel 7 augustus 1985, WR 1986/27 (met betrekking tot veroudering); Ktr. Bergen op Zoom 9 september 1987, WR 1987/125; Prg. 1988/2968 (met betrekking tot woonomgeving) en Ktr. Emmen 26 juni 1985, WR 1985/119 (met betrekking tot hinderlijke situaties). Hoewel deze nuanceringen in het concrete geval wellicht redelijk zijn, betekent dit tevens een ondermijning van een voor huurder en verhuurder helder en hanteerbaar systeem.

Daarom is er reden het woningwaarderingsstelsel strikt toe te passen (zodat een voor partijen toegankelijk stelsel gewaarborgd blijft). Wanneer de toetsingsfactoren van het woningwaarderingsstelsel gelet op de aard van de woonruimte een apert onredelijk resultaat oplevert, is er reden het aantal woningwaarderingspunten op grond van lid 2 te wijzigen.

Wanneer gebruik wordt gemaakt van de afwijkingsbevoegdheid zal dit natuurlijk wel deugdelijk moeten worden gemotiveerd. Naarmate het woningwaarderingsstelsel globaler is, zal er eerder aanleiding zijn van dit stelsel af te wijken.”39.

2.25

In de periode 1 oktober 2015 (invoering van onderdeel 9, WOZ-waarde, in het WWS) tot 1 oktober 2016 (invoering van onderdeel 10, renovatie, in het WWS) hebben zich gevallen voorgedaan dat bij een recente renovatie of verbouwing er geen correctie op de WOZ-waarde had plaatsgevonden. In die gevallen hebben verschillende kantonrechters met toepassing van art. 5 lid 2 BHW aanleiding gezien om de WOZ-waarde hoger te waarderen40.. Uit de Nota van toelichting bij de invoering van onderdeel 10, renovatie, in het WWS volgt dat volgens de besluitgever art. 5 lid 2 BHW daartoe de mogelijkheid bood:

“Een eerste aspect is dat het uitgaan van de geldende WOZ-beschikking leidt tot een lagere maximale huurprijs bij de woning die direct ná de renovatie wordt verhuurd. De huurcommissie kan in dit geval weliswaar extra punten toekennen op grond van artikel 5, tweede lid, van het Besluit huurprijzen woonruimte, maar dit leidt niet tot voldoende duidelijkheid.”41.(Onderstreping A-G)

Uit dezelfde Nota van toelichting volgt dat met de invoering van het onderdeel renovatie art. 5 lid 2 BHW niet langer toepasbaar zou zijn:

“De puntenwaardering van 0,2 punt per € 1.000 investering zorgt er voorts voor, dat de huurcommissie in het geval van renovatie geen grond meer zal hebben om hiervoor punten toe te kennen op grond van artikel 5, tweede lid, van het Besluit huurprijzen woonruimte. Dit vereenvoudigt de beoordeling door de huurcommissie.”42.(Onderstreping A-G)

Rechtspraak over de toepassing van het onderdeel WOZ-waarde

2.26

We hebben gezien dat voor de toepassing van het WOZ-waardeaspect in het WWS het uitgangspunt is dat er een representatieve WOZ-beschikking voorhanden is43.. De prejudiciële vragen stellen aan de orde hoe die WOZ-waarde moet worden berekend als zo’n representatieve WOZ-beschikking ontbreekt. Dat komt men tegen wanneer de geldende WOZ-beschikking na nieuwbouw of transformatie of als gevolg van (illegale) splitsing of als gevolg van administratieve omissies van de verhuurder of om andere redenen achterblijft bij de reële WOZ-waarde.

2.27

In lagere rechtspraak wordt verschillend geoordeeld over de manier waarop de WOZ-waarde dan moet worden bepaald. T.J. de Groot en P. Eymaal hebben in twee artikelen de rechtspraak hierover uitgebreid besproken44.. Nadien is er nog een aantal relevante uitspraken verschenen45.. In die rechtspraak zijn twee hoofdstromingen te onderscheiden46..

hoofdstroming 1:

2.28

Voor uitzonderlijke gevallen geeft art. 5 lid 2 BHW de huurcommissie en de kantonrechter de bevoegdheid om af te wijken van het WWS indien de aard van de woonruimte daartoe aanleiding geeft. Deze afwijkingsbevoegdheid moet terughoudend worden gehanteerd. De wetgever heeft immers bewust een gedetailleerd systeem van woningwaardering ontworpen, waarvan de WOZ-waarde onderdeel uitmaakt. De toepassing van dat systeem leidt soms tot resultaten die door een verhuurder onredelijk worden gezien omdat de resultaten onvoldoende recht doen aan de werkelijke marktwaarde van de woning. Dat enkele gegeven is echter in beginsel onvoldoende om af te wijken van het WWS. De afwijkingsbevoegdheid ziet op woonruimte van bijzondere aard waaraan de wettelijke systematiek geen recht doet, maar kan niet worden toegepast in gevallen waarin het ontbreken van een (juiste) WOZ-beschikking is te wijten aan de verhuurder, althans voor diens risico komt. Dat is bijvoorbeeld zo wanneer de verhuurder wel een WOZ-beschikking had kunnen verkrijgen die rekening hield met de werkelijke situatie van het gehuurde ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst, maar heeft nagelaten deze aan te vragen. Dit neemt echter niet weg dat indien de strikte toepassing van het wettelijk systeem leidt tot een uitkomst die in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, de kantonrechter tot een andere uitkomst zou kunnen komen. De rechter dient dan wel te beschikken over voldoende objectieve gegevens waaruit kan worden afgeleid welke WOZ-waarde minimaal zou zijn bepaald indien wel een op de woning betrekking hebbende WOZ-beschikking was afgegeven, zoals een WOZ-taxatierapport47..

hoofdstroming 2:

2.29

Bij het bepalen van een redelijk aantal punten voor de waardering van zelfstandige woonruimte speelt de WOZ-waarde een rol, omdat daarmee tot uitdrukking komt welke marktwaarde die woonruimte heeft. Die marktwaarde staat daarmee synoniem voor een bepaald huurgenot dat aan het gehuurde kan worden toegeschreven en dat tot uitdrukking moet komen in de huurprijs. Art. 5 lid 1 en 2 BHW en het daarop gebaseerde beleid moet zo worden uitgelegd dat een redelijke en billijke toepassing van doel en strekking van de bepalingen van de UHW en de daarmee verband houdende regelingen als het BHW wordt bereikt. Vanuit die invalshoek moet aansluiting worden gezocht bij een WOZ-waarde die na het sluiten van de huurovereenkomst zou hebben gegolden indien niet ter discussie staat dat de kwaliteit van het gehuurde hetzelfde was gebleven. Het is namelijk die kwaliteit (die mede tot uitdrukking komt in de WOZ-waarde) die beoordeeld moet worden bij het vaststellen van een redelijke huurprijs. Strikt de hand houden aan het beleidsboek van de huurcommissie in de vorm van een rigide toepassing van minimum WOZ-waarde doet daar geen recht aan, omdat dat betekent dat de kwaliteit niet op een realistische manier wordt beoordeeld. Dat kan niet de bedoeling van de wetgever zijn geweest. In de gevallen waarin deze lijn werd toegepast, heeft de kantonrechter ook gekeken naar de mogelijke verkorting van rechten van de huurder omdat gesteld werd dat deze in wezen de mogelijkheid van bezwaar tegen een WOZ-beschikking werd onthouden doordat niet tijdig een WOZ-beschikking was aangevraagd. De kantonrechter heeft daarbij vastgesteld dat de huurder in die gevallen niet in zijn of haar belangen was geschaad, omdat de juistheid van de later vastgestelde WOZ-waarde niet was betwist en daartegen geen bezwaar was aangetekend. Ten overvloede heeft de kantonrechter daarbij overwogen dat het niet voor de hand ligt dat een verhuurder ‘gestraft’ zou moeten worden in diens huurrechtelijke positie voor het feit dat deze niet tijdig een WOZ-beschikking heeft aangevraagd. De WOZ is namelijk in het leven geroepen om de waardebepaling van onroerende zaken en de afbakening voor diverse vanwege de overheid geheven belastingen in een centrale wet te regelen. De inhoud ervan is dus niet zonder meer bepalend voor de uitleg van een redelijke huurprijsvaststelling48..

Beantwoording van de prejudiciële vragen

2.30

De eerste prejudiciële vraag luidt als volgt:

“A. Biedt de systematiek van artikel 10 van de Uitvoeringswet woonruimte, artikel 5 Bhw en onderdeel 9 van bijlage I sub A Bhw, ruimte om meer punten aan onderdeel 9 van bijlage I sub A bij het Bhw toe te kennen, dan gebaseerd op de in dit onderdeel genoemde minimumwaarde, als de laatst bekende WOZ-waarde op de peildatum (de ingangsdatum van de huurovereenkomst) niet bekend is of geen goed beeld geeft van de waarde bedoeld in artikel 17 en 18 WOZ?”

2.31

De ratio voor opname van bedoelde minimumwaarde is het voorkomen van schokeffecten bij specifieke woningen van specifieke verhuurders (zie hiervoor in 2.15-2.18). Het gaat daarbij om een zeer beperkte categorie zoals containerwoningen bestemd voor studentenhuisvesting. De WOZ-waarde van deze woningen zou immers leiden tot een aanmerkelijk lagere maximale huurprijs dan die van destijds. Om die reden hanteert het WWS niet de reële WOZ-waarde maar een minimumwaarde. Per 1 oktober 2015 werd deze waarde vastgesteld op € 40.000, die vervolgens jaarlijks is geïndexeerd en per 1 juli 2021 € 55.888,- bedraagt.

2.32

Uit de tekst van bijlage I, onder A, onderdeel 9.1 BHW volgt niet expliciet dat ook van deze minimumwaarde moet worden uitgegaan als er voor de woning geen vastgestelde waarde op de voet van hoofdstuk IV van de WOZ voorhanden is49.. Dit volgt ook niet uit de ‘Toelichting behorende bij bijlage I, onder A, het waarderingsstelsel voor woonruimte welke een zelfstandige woning vormt’ die, zoals hiervoor besproken, een integraal onderdeel van het WWS vormt (zie hiervoor in 2.16)50.. En dit volgt ook niet uit de Nota van toelichting behorende bij het Besluit van 8 juli 2015 tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (aanpassing woningwaarderingsstelsel in verband met de introductie van de waarde op grond van de Wet waardering onroerende zaken) (zie hiervoor in 2.17)51..

2.33

Uit de hiervoor in 2.20 weergegeven antwoorden van de minister volgt echter dat het wel de bedoeling van de wetgever is om – in die gevallen waarin woonruimte door bijvoorbeeld nieuwbouw, transformatie of (illegale) splitsing geen of een hele lage WOZ-waarde heeft – uit te gaan van de minimum WOZ-waarde. Dit is ook conform het beleid van de huurcommissie52..

2.34

Dat tezamen beschouwd leidt er volgens mij toe dat in beginsel ook van de minimumwaarde moet worden uitgegaan als er voor de woning geen vastgestelde waarde op voet van hoofdstuk IV van de WOZ voorhanden is.

2.35

Hoofdstroming 2 uit de rechtspraak (vgl. hiervoor in 2.29) dat art. 5 lid 1 BHW zo moet worden uitgelegd dat een redelijke en billijke toepassing van doel en strekking van de bepalingen van de UHW/BHW wordt bereikt, en daarom aansluiting moet worden gezocht bij de reële WOZ-waarde, lijkt bij eerste beschouwing door een gewone civielrechtelijke bril wel aantrekkelijk, maar acht ik hier problematisch. Miskend wordt dan dat het de uitdrukkelijke bedoeling is geweest van de wet- en besluitgever om in die gevallen waarin woonruimte door bijvoorbeeld nieuwbouw, transformatie of (illegale) splitsing geen of een hele lage WOZ-waarde heeft, uit te gaan van de minimum WOZ-waarde, zoals we hebben gezien in 2.20. Ik zie niet goed hoe dat door uitleg van lid 1 van art. 5 BHW desniettegenstaande zou kunnen worden ‘weg-geïnterpreteerd’, even de ‘normale’ ook hier geldende ‘escape’ van de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid buiten beschouwing gelaten. Het zou ook weinig houvast bieden en leiden tot casuïstische rechtspraak en komt zodoende op gespannen voet te staan met de rechtszekerheid en kan rechtsongelijkheid in de hand werken en dat is op dit terrein van het huurrecht voor woonruimte niet wenselijk. Daarbij speelt ook een rol dat het kabinet Rutte IV het WWS wil ‘vereenvoudigen’ volgens het regeerakkoord53.(en nog niet is aangegeven hoe), zodat de rechter ook vanuit dit perspectief hier mogelijk terughoudendheid past54.. Ten slotte is de hele gedachte achter het puntensysteem uiteindelijk bescherming van de huurder en die lijkt niet gediend met een mogelijk ruimere bevoegdheid tot afwijking van de minimum WOZ-waarde die immers tot hogere toegestane huren leidt. Of dit laatste altijd een doorslaggevend gezichtspunt moet zijn, valt te betwijfelen, maar het is naar mij voorkomt wel een factor die op de achtergrond doorklinkt. Als afgeleide daarvan: het ligt mogelijk meer in de risicosfeer van de verhuurder en de ruimte voor afwijking lijkt qua bedoeling van de wet- en besluitgever hier niet ruim te moeten zijn.

2.36

Uit de Nota van toelichting bij het BHW volgt dat de afwijkingsbevoegdheid van art. 5 lid 2 BHW alleen bedoeld is voor de uitzonderlijke gevallen waarin het puntenstelsel - vanwege de aard van de woonruimte - onvoldoende recht doet aan de kwaliteit van een woning, zoals we hebben gezien in 2.22. De lijn van de lagere rechtspraak volgens hoofdstroming 1 (vgl. hiervoor in 2.28) is dat mede gelet op het dwingendrechtelijke en gedetailleerde systeem van de huurprijswetgeving de afwijkingsbevoegdheid terughoudend moet worden toegepast en het niet de bedoeling is om daarmee omissies te herstellen. Daar sluit ik mij (met enige aarzeling) bij aan.

2.37

De afwijkingsbevoegdheid van art. 5 lid 2 BHW is evenmin bedoeld om een kwaliteitsfactor te herwaarderen, indien met deze factor al rekening is gehouden in het WWS, zoals we hebben gezien in 2.25.

2.38

De systematiek van art. 10 UHW, art. 5 BHW en bijlage I, onder A, onderdeel 9 biedt in mijn ogen, gelet op dit alles, dan ook alleen ruimte om meer punten toe te kennen dan gebaseerd op de minimum WOZ-waarde in de uitzonderlijke gevallen dat het puntenstelsel – vanwege de aard van de woonruimte – onvoldoende recht doet aan de kwaliteit van een woning. In andere gevallen dat een representatieve WOZ-waarde voor de woonruimte ontbreekt, bijvoorbeeld als gevolg van administratieve omissies of een ander handelen of nalaten dat voor risico van de verhuurder komt, is die ruimte er volgens mij niet. Overigens is dit stelsel ook weer niet zo beperkt, als dat op het eerste gezicht kan lijken, zoals we nu gaan zien bij de bespreking van de door Xior genoemde situaties in haar vraag C.

2.39

De tweede prejudiciële vraag luidt:

“B. Zo ja, is het gebruik maken van die ruimte gebonden aan regels en kunnen die regels worden benoemd aan de hand van de situaties die zijn omschreven in de vragen die Xior heeft geformuleerd (zie hiervoor punt 2.6., vraag C van Xior)?”

2.40

De gevalscategorieën uit vraag C van Xior, waar in de tweede en derde prejudiciële vraag naar wordt verwezen, zijn de volgende:

“C. Indien de rechter of Huurcommissie alleen in bijzondere situaties bevoegd is via de onder A genoemde bepalingen een andere waarde dan de minimumwaarde toe te passen, vallen een of meer van de volgende situaties dan onder die bijzondere situaties?

1. Het is niet mogelijk om volgens de systematiek van de WOZ een voor de woning vastgestelde WOZ-waarde te hebben bij aanvang van de huurovereenkomst, omdat het gaat om nieuwbouw die is gestart na 1 januari van een lopend jaar en is afgerond voor 1 januari van het daaropvolgende jaar.

2. Op 1 januari is sprake van een “gebouwd eigendom in aanbouw” zoals bedoeld in artikel 17 lid 4 WOZ (bijvoorbeeld een kantoorgebouw dat wordt getransformeerd naar woningen). Er wordt per 1 januari één WOZ-waarde afgegeven voor het (in verbouwing zijnde) gehele pand in plaats van meerdere WOZ-waarden voor de (nog in ontwikkeling zijnde) woningen, al dan niet omdat in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen deze (in ontwikkeling zijnde) woningen (nog) niet verwerkt zijn.

3. De methode die krachtens onderdeel 9, tweede alinea, van de toelichting bij bijlage 1 bij het Bhw dient te worden toegepast (‘geobjectiveerde stichtingskosten’) levert een waarde op die niet in verhouding staat tot de marktwaarde van de huurwoning die bij een reguliere WOZ-beschikking zou zijn vastgesteld.

4. Er is sprake is van splitsing van een woning, zonder dat de van overheidswege vereiste vergunningen zijn verkregen, waardoor uitsluitend een WOZ-waarde van de (voordien) bestaande woning vastgesteld is (en geen WOZ-waarde per woning).”

2.41

Uit mijn beantwoording van de eerste prejudiciële vraag volgt dat in de gevallen waarin woonruimte geen of een hele lage WOZ-waarde heeft, in beginsel moet worden uitgegaan van de minimum WOZ-waarde. Art. 5 lid 2 BHW biedt ruimte om meer punten toe te kennen dan gebaseerd op de minimum WOZ-waarde in de uitzonderlijke gevallen dat het puntenstelsel – vanwege de aard van de woonruimte – onvoldoende recht doet aan de kwaliteit van een woning. In andere gevallen dat een (representatieve) WOZ-waarde voor de woonruimte ontbreekt, bijvoorbeeld als gevolg van administratieve omissies of een ander handelen of nalaten door of voor risico van de verhuurder, biedt art. 5 lid 1 en/of lid 2 BHW die ruimte volgens mij niet.

2.42

Het is aan de huurcommissie/feitenrechter om in de concrete omstandigheden van het geval te bepalen of er sprake is van zo’n uitzonderlijk geval waarin het puntenstelsel wegens de aard van de woonruimte niet voldoende recht doet aan de woningkwaliteit in kwestie. De vier gevallen uit vraag C van Xior kunnen dan in mijn ogen als volgt worden uitgewerkt.

2.43

Ad 1) Wanneer het niet mogelijk is om een voor de woning vastgestelde waarde op voet van hoofdstuk IV van de WOZ te verkrijgen, biedt art. 5 lid 2 BHW inderdaad ruimte om meer punten toe te kennen dan gebaseerd op de minimum WOZ-waarde. Dat is ook waar de auteurs van het Woonrechtartikel uit 2018 op uitkomen.

2.44

Ten aanzien van de situatie onder 2: ook in het geval dat het niet mogelijk is om aparte voor de woningen vastgestelde waarden volgens de systematiek van hoofdstuk IV van de WOZ te verkrijgen, biedt art. 5 lid 2 BHW volgens mij ruimte om meer toe te kennen dan de minimum WOZ-waarde. Dat is evenwel niet zo wanneer separate vastgestelde waarden voor de woningen ontbreken als gevolg van administratieve omissies of ander handelen of nalaten dat voor risico komt van de verhuurder, want daar is art. 5 lid 2 BHW niet voor bedoeld. Hiervan kan sprake zijn als de verhuurder wel separate WOZ-beschikkingen zou hebben kunnen verkrijgen die rekening hielden met de werkelijke (markt)situatie van de verhuurde woningen ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst, maar heeft nagelaten deze aan te vragen of ervoor te zorgen dat een en ander tijdig in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen is verwerkt. Dan geldt gewoon de minimumwaarde met alle gevolgen van dien voor de verhuurder.

2.45

Ten aanzien van de situatie onder 3: de afwijkingsbevoegdheid van art. 5 lid 2 BHW is niet bedoeld om de WOZ-waarde te herwaarderen, wanneer met dat aspect al rekening is gehouden in het WWS, zoals besproken in 2.25. Ik teken daar bij aan dat hier ook anders over gedacht kan worden, maar dat lijkt mij dan wel in strijd komen met de klaarblijkelijke bedoeling van de wet- en besluitgever, zodat dat niet zo voor de hand ligt in mijn ogen. In gevallen van aperte onbillijkheid, zou hier mogelijk ruimte zijn voor de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid.

2.46

Over categorie 4 kunnen we kort zijn: voor illegale splitsing is art. 5 lid 2 BHW niet bedoeld, dat lijkt mij een schoolvoorbeeld van ‘ander handelen dat voor risico van de verhuurder komt’, waar geen plaats is voor toepassing van art. 5 lid 2 BHW.

2.47

De derde prejudiciële vraag luidt:

“C. Indien vraag A negatief moet worden beantwoord bieden de artikelen 6:2 lid 2 BW en/of 6:248 lid 2 BW ruimte om tot een andere waardering voor de WOZ-waarde te komen dan als uitgangspunt geldt voor onderdeel 9 bijlage I sub A Bhw en zo ja kan aan de hand van de situaties die zijn omschreven in vraag C van Xior worden benoemd waarin die ruimte zijn begrenzing vindt?”

2.48

Dat moet in uitzonderlijke gevallen mogelijk worden geacht (ook als vraag A geclausuleerd positief wordt beantwoord zoals voorgesteld in deze conclusie), zoals we hiervoor hebben gezien in de inleiding en in 2.45, al zal de ruimte daarvoor in de praktijk bepaald niet groot zijn. Daar hoort andermaal de analyse bij dat daarbij de waarschuwing past dat hiermee geen handelen of nalaten van de verhuurder gerepareerd behoort te worden dat voor diens risico komt. Het is aan feitenrechter om in de concrete omstandigheden van het betreffende geval te bepalen of er sprake is van een uitkomst die in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. In mijn ogen laat de ruimte die de kantonrechter daarbij heeft zich niet in algemene regels vatten. Ik volsta hier op te merken dat in de situaties onder 3 en 4 uit vraag C van Xior, mede gelet op het dwingendrechtelijke en gedetailleerde systeem van de huurprijswetgeving, slechts in zeer uitzonderlijke gevallen sprake zal zijn van een onaanvaardbare situatie.

2.49

De vierde prejudiciële vraag luidt:

“D. Is bij de beantwoording van voornoemde vragen relevant of:

d. aan het gehuurde later, tijdens de procedure bij de Huurcommissie of de kantonrechter, een WOZ-waarde is toegekend die aanknopingspunten biedt om de WOZ-waarde vast te stellen op de peildatum (bijvoorbeeld een WOZ-beschikking met een waarde per 1 januari van het jaar waarin de huurovereenkomst is ingegaan, zie de aanverwante zaken waarin ook heden uitspraak wordt gedaan door de kantonrechter);

e. verhuurder en/of huurder al dan niet (tijdig) pogingen hebben ondernomen om te komen tot een realistische WOZ-waarde beschikking op de peildatum?

Zo ja, wat is de betekenis die daaraan moet worden toegekend?”

2.50

Deze vragen lijken mij bevestigend te kunnen worden beantwoord. Ten aanzien van het gegeven onder d: indien de kantonrechter gebruik maakt van de afwijkingsbevoegdheid van art. 5 lid 2 BHW of op grond van de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid meer punten toekent dan gebaseerd op de minimum WOZ-waarde, dient de kantonrechter inderdaad in mijn optiek te beschikken over voldoende objectieve gegevens. In zoverre kan dit gegeven relevant zijn. Te denken valt naast hetgeen genoemd wordt ook aan een taxatierapport voor een reële WOZ-waarde door een plaatselijk bekende makelaar. Ook hetgeen onder e wordt opgemerkt kan van betekenis zijn, zoals uit de beantwoording van de eerdere vragen volgt. Handelen dat voor rekening van verhuurder behoort te blijven, kan niet gerepareerd worden met art. 5 lid 2 BHW en zal vrijwel nooit leiden tot het oordeel dat sprake is van een situatie die naar redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geoordeeld.

2.51

De vijfde prejudiciële vraag luidt:

“E. Is bij de beantwoording van voornoemde vragen relevant of sprake is van een situatie waarbij het niet mogelijk is een WOZ-waarde vast te laten stellen omdat voor de woning geen bouwvergunning en/splitsingsvergunning is afgegeven en dus sprake is van een illegale situatie? Zo ja wat is de betekenis die daaraan moet worden toegekend?”

2.52

In deze situatie moet voor de puntentelling worden uitgegaan van de minimum WOZ-waarde, nu de woonruimte geen eigen WOZ-waarde heeft (zie ook hiervoor in 2.20; derde liggende streepje). Het ontbreken van een eigen WOZ-waarde voor de woning is hier bovendien het gevolg van een illegale situatie die door de verhuurder is gecreëerd, althans voor diens risico komt en dat leent zich, zoals we hebben gezien, niet voor reparatie middels toepassing van art. 5 lid 2 BHW (zie hiervoor in 2.41) en hier lijkt ook de ruimte voor toepassing van de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid praktisch academisch (vgl. hiervoor in 2.48).

3. Conclusie

Ik concludeer tot beantwoording van de prejudiciële vragen in de hiervoor per vraag aangegeven zin.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.