Rb. Midden-Nederland, 28-07-2021, nr. 8566575 UC EXPL 20-4505

De kantonrechter stelt vast dat partijen hun stellingen heel summier hebben onderbouwd. Zo ontbreken de huurovereenkomsten die partijen hebben gesloten en het advies over het te hanteren aantal punten, waarop de Huurcommissie haar oordeel over het totaal te hanteren aantal punten per woning heeft gebaseerd. De kantonrechter weet niet of het gehuurde is gerealiseerd op onbebouwd onroerend goed of dat het gaat om een verbouwing van een kantoorgebouw. Onbekend is wanneer de bouw is aangevangen en wanneer de bouw is voltooid en welke WOZ-beschikkingen wanneer zijn afgegeven. Wel kan als uitgangspunt worden genomen dat:

De summiere toelichting op de zaak maakt het lastig de zaak inhoudelijk op alle relevante aspecten te beoordelen. De geplande mondelinge behandeling had de nodige duidelijkheid kunnen bieden, maar daar hebben partijen bewust niet voor gekozen. Het is kennelijk de bedoeling deze zaak en een soortgelijke zaak - die gelijktijdig maar niet gevoegd behandeld zou worden ( 8563787/UC EXPL 20-4474) - als testcase aan de kantonrechter voor te leggen met de uitdrukkelijke bedoeling prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad over de problematiek rond de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel. [gedaagde sub 5] wil daarnaast vragen gesteld zien aan het Hof van Justitie EU.

De kantonrechter ziet aanleiding om, zoals verzocht, prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad, maar niet om prejudiciële vragen te stellen aan het Hof van Justitie EU. Hierna zal worden toegelicht waarom de kantonrechter tot dit oordeel komt.

Prejudiciële vragen aan het Hof van Justitie? Nee

De vragen van [gedaagde sub 5] komen erop neer dat zij van het Hof van Justitie wil weten of punt A.4 van Bijlage I bij het Bhw met de toelichting daarop de implementatie is van de Richtlijn 2010/31/EU en daarom zo moet worden uitgelegd dat als sanctie op het niet overhandigen van het energiecertificaat door de verhuurder bij aanvang van de huur, geen punten voor de Energie-Index mogen worden meegenomen. En als dat niet zo zou zijn of:

De kantonrechter is van oordeel dat voor de beoordeling van het geschil het stellen van deze vragen niet relevant is én dat het niet onder de bevoegdheid van het Hof van Justitie valt om dit soort vragen te beantwoorden. De kantonrechter zal dit toelichten aan de hand van doel en strekking van de Richtlijn en de relevante bepalingen van het woningwaarderingsstelsel.

Doel en strekking van de richtlijn

Het doel en de strekking van de Richtlijn is om lidstaten te verplichten maatregelen te treffen om de energieprestatie van gebouwen in hun landen te verbeteren waar dat mogelijk is. In dat kader is bepaald dat de toekomstige koper of huurder van een gebouw of gebouwunit via het energieprestatiecertificaat correcte informatie moeten krijgen over de energieprestaties van het gebouw, alsmede praktisch advies over hoe die kunnen worden verbeterd. Informatiecampagnes kunnen dienen om eigenaren en huurders aan te moedigen de energieprestatie van hun gebouw of gebouwunit te verbeteren. Eigenaren en huurders van bedrijfspanden dienen tevens te worden aangemoedigd om informatie uit te wisselen over het daadwerkelijke energieverbruik, teneinde te waarborgen dat alle gegevens beschikbaar zijn om een geïnformeerde keuze te kunnen maken over de nodige verbeteringen. In het certificaat dient ook informatie te worden verstrekt over de feitelijke effecten van verwarming en koeling op de energiebehoeften van het gebouw, op het primaire energieverbruik daarvan en op de kooldioxide-uitstoot daarvan1.. De bedoeling is dus dat gestreefd wordt naar mogelijkheden gebouwen duurzamer te maken en daarvoor middelen in te zetten. De status quo van een gebouw moet worden vastgelegd in een energieprestatiecertificaat dat aanbevelingen bevat voor de kostenoptimale of kostenefficiënte verbetering van de energieprestatie van een gebouw of een gebouwunit, tenzij er voor een dergelijke verbetering geen redelijk potentieel is ten opzichte van de geldende energieprestatie-eisen. De in het energieprestatiecertificaat opgenomen aanbevelingen omvatten:

Uit de Nota van Toelichting bij de wijziging in 2014 van het Besluit energieprestatie gebouwen (Stb. 2015, 412) blijkt dat de Richtlijn door de nationale wetgever is geïmplementeerd in het, op artikel 120 van de Woningwet gebaseerde, Besluit energieprestatie gebouwen en het Bouwbesluit 2012 (met de bijbehorende Regeling Bouwbesluit 2012). In de Nota wordt aangehaakt bij het doel van de Richtlijn (het (verder) stimuleren van de energie-efficiëntie van gebouwen) en staat vermeld waar in de nationale wetgeving sancties zijn opgenomen ter uitwerking van het bepaalde in artikel 27 van de Richtlijn. De Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw) en het Bhw (het woningwaarderingsstelsel) worden in die Nota niet genoemd als regelingen waarin (artikel 27 van) de Richtlijn is geïmplementeerd. Bij nieuwbouw waarvan in deze en soortgelijke gevallen sprake is ligt dus voor de hand dat het door de Richtlijn beoogde doel en de sancties bij niet naleving daarvan thuis horen in het Besluit energieprestatie gebouwen, de Woningwet, het Bouwbesluit 2012 en de Regeling Bouwbesluit 2012.

Doel en strekking van het woningwaarderingsstelsel

Het doel van het Bhw is de waardering van de kwaliteit van een woning en de vaststelling van de redelijkheid van de huurprijs en de wijziging daarvan (artikel 10 lid 1 Uhw). De energieprestatie van de woning speelt daarbij een rol en wordt bepaald aan de hand van de Energie-Index (voorheen: energieprestatiecertificaat), voor zover deze aanwezig is, of aan de hand van het bouwjaar van de woning. De Energie-Index wordt berekend volgens de voorschriften van de in artikel 3.1 van het Besluit energieprestatie gebouwen genoemde regeling (dat is de Regeling energieprestatie gebouwen) en volgens artikel 5.2 van het Bouwbesluit 2012 (blijkens punt 4 van Bijlage I onder A bij het Bhw). Het feit dat het woningwaarderingsstelsel, dat tot doel heeft de hoogte van de maximale huurprijs vast te stellen, voor het bepalen van de energieprestatie van de woning dezelfde waarderingsmethode hanteert als de Regeling energieprestatie gebouwen c.q. het Bouwbesluit 2012 is een logische keuze van de wetgever geweest die niet zonder meer tot de conclusie kan leiden dat er enig verband bestaat tussen de verplichting om het energieprestatiecertificaat aan de huurder te verstrekken als bedoeld in de Richtlijn en het woningwaarderingsstelsel. Ook kan uit de keuze van de wetgever voor die waarderingsmethode niet volgen dat het wel of niet voldaan hebben aan de verplichting om het energieprestatiecertificaat aan de huurder te verstrekken van invloed is op de berekening van de huurprijs volgens het Bh.

Daarbij komt nog dat de verplichting om een afschrift van een geldig energielabel beschikbaar te stellen aan de huurder rust op de eigenaar van de woning en dat is niet altijd ook de verhuurder (artikel 2.1 Besluit energieprestatie gebouwen).

In artikel 10 lid 1 Uhw is opgenomen dat in de regelgeving over de beoordeling van de kwaliteit van woonruimte en van de redelijkheid van de huurprijs (dat is het Bhw) onderscheid kan worden gemaakt tussen (1) woonruimte waarvoor de eigenaar een voor die woonruimte, overeenkomstig de op grond van artikel 120 van de Woningwet gegeven regels omtrent de energieprestatie van gebouwen, afgegeven energieprestatiecertificaat aan de huurder heeft verstrekt of indien dat niet het geval is daartoe op grond van die regels wel verplicht was, en (2) overige woonruimte (zoals uitgewerkt in artikel 5 Bhw en de daarbij behorende bijlagen, waarin de verschillende waarderingsstelsels voor zelfstandige respectievelijk onzelfstandige woonruimte en voor een woonwagen of standplaats worden genoemd).

Uit het hiervoor gecursiveerd weergegeven deel van de formulering van artikel 10 lid 1 Uhw kan niet worden afgeleid dat voor de berekening van de huurprijs onderscheid moet worden gemaakt tussen de situatie dat het energieprestatiecertificaat aan de huurder is verstrekt en de situatie waarin de eigenaar/verhuurder dat heeft nagelaten. Er wordt namelijk alleen onderscheid gemaakt tussen (1) woonruimte waarvoor de eigenaar verplicht is een energiecertificaat aan de huurder te verstrekken, ongeacht of aan die verplichting is voldaan en (2) woonruimte waarvoor die verplichting niet geldt. Of het energiecertificaat wel of niet aan de huurder is verstrekt wordt door de wetgever voor de hoogte van de huurprijs kennelijk niet relevant geacht. Dat onderscheid wordt in het Bhw ook niet gemaakt.

Dit alles neemt uiteraard niet weg dat de bepalingen onder punt 4 van Bijlage I onder A bij het Bhw voor de eigenaar/verhuurder van een zelfstandige woning die geen nieuwbouw betreft, in de praktijk een stimulans zullen zijn om energiebesparende maatregelen te nemen en ervoor te zorgen dat hij bij aanvang van de huur beschikt over een Energie-Index, omdat hij dan doorgaans een hogere huurprijs voor de woonruimte zal kunnen bedingen dan in het geval dat (wegens het ontbreken van een Energie-Index) moet worden uitgegaan van het bouwjaar van de woning. Het doel van de Richtlijn, te weten het (verder) stimuleren van de energie-efficiëntie van gebouwen, wordt daarmee in die gevallen (indirect) gediend (zie ook punt 4 van de Toelichting behorende bij Bijlage I onder A bij het Bhw).

En wat betekent dit?

Het gaat hier om nieuw gerealiseerde woningen, waarbij, zo begrijpt de kantonrechter, is gebouwd conform de eisen die daaraan worden gesteld in het Besluit energieprestatie gebouwen, de Woningwet, het Bouwbesluit 2012 en de Regeling Bouwbesluit 2012. Als uitgangspunt heeft dus te gelden dat conform doel en strekking van de Richtlijn is gehandeld. Voor de woningen is een energielabel A afgegeven nog voor het sluiten van de huurovereenkomsten, waaruit kan worden afgeleid wat de energieprestatie is waaraan de woningen voldeden bij het aangaan van de huurovereenkomst. Die energieprestatie is relevant voor de waardering van de kwaliteit van de woning en het aantal punten dat daaraan verbonden is. Niet de vraag of het certificaat daadwerkelijk voor of bij aanvang van de huurovereenkomst is overhandigd.

Zou de redenering van [gedaagde sub 5] worden gevolgd, dan zou het te laat aanleveren aan de huurder van een energieprestatiecertificaat moeten leiden tot een lagere huurprijs omdat anders de Richtlijn niet correct zou worden uitgevoerd. Maar die redenering is niet te volgen als, zoals in dit geval, juist conform de Richtlijn nieuw is gebouwd. Bovendien is niet duidelijk in welke zin het gevolg van de sanctie die [gedaagde sub 5] gekoppeld wenst te zien aan het niet verstrekken van het energieprestatiecertificaat aan de huurder (een lagere huurprijs door een lager aantal punten bij draagt aan de door de Richtlijn beoogde verbetering van de energieprestatie.

De conclusie luidt dan ook dat het stellen van de vragen aan het Hof van Justitie niet relevant is voor de beoordeling in dit geschil. Bovendien komt de vraag van eisers aan het Hof in feite neer op de vraag hoe punt 4 van Bijlage I onder A bij het Bhw met de bijbehorende toelichting, bepalingen van nationaal recht, door de nationale wetgever hadden moeten worden geformuleerd. [gedaagde sub 5] lijkt het Hof ook te willen vragen om te beoordelen in welke nationale wetten de nationale wetgever de sancties van artikel 27 van de Richtlijn had moeten opnemen en hoe die sancties zouden moeten luiden. Over dergelijke vragen kan het Hof niet beslissen. Het Hof is alleen bevoegd het gemeenschapsrecht uit te leggen en kan geen beslissing geven op vragen over de uitleg van concrete bepalingen van nationaal recht, zoals de bepalingen vermeld onder punt 4 van Bijlage I onder A bij het Bhw. Ook om die reden heeft het geen zin om de geformuleerde vragen aan het Hof van Justitie te stellen.

Prejudiciële vragen aan de Hoge Raad? Ja

In artikel 392 lid 1, eerste volzin, Rv is het volgende geregeld.

“De rechter kan (…) de Hoge Raad een rechtsvraag stellen ter beantwoording bij wijze van prejudiciële beslissing, indien een antwoord op deze vraag nodig is om op de eis of het verzoek te beslissen en rechtstreeks van belang is:

a. voor een veelheid aan vorderingsrechten die gegrond zijn op dezelfde of soortgelijke feiten en uit dezelfde of soortgelijke samenhangende oorzaken voorkomen, of

b. voor de beslechting of beëindiging van talrijke andere uit soortgelijke feiten voortvloeiende geschillen, waarin dezelfde vraag zich voordoet”.

Partijen hebben toegelicht dat zij behoefte hebben aan een rechtsvormend oordeel van de Hoge Raad over de situatie waarin op het moment van aangaan van de huurovereenkomst een representatieve WOZ-beschikking ontbreekt. Partijen hebben voorbeelden genoemd waarin door de kantonrechters, rechtsprekend in hoogste instantie, verschillend is geoordeeld over dit soort kwesties en hebben verwezen naar het artikel van Mr. T.J. de Groot en mr. drs. P. Eymaal.3.De kantonrechter deelt het standpunt van partijen dat het in het belang van de rechtszekerheid is dat de Hoge Raad zijn licht laat schijnen over de zaak overstijgende rechtsvragen die aan de diverse oordelen van de kantonrechters ten grondslag hebben gelegen en zal dus, zoals verzocht, die vragen stellen. De volgende overwegingen gaan daaraan vooraf.

De relevante wettelijke bepalingen

De zaak overstijgende vragen betreffen de uitleg die moet worden gegeven aan de navolgende bepalingen in onderlinge samenhang bezien.

Artikel 10 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw) bepaalt dat bij of krachtens algemene maatregel van bestuur regels worden gegeven voor de waardering van de kwaliteit van een woonruimte, van de redelijkheid van de huurprijs en van de wijziging daarvan.

Het Bhw is zo’n maatregel. Artikel 5 lid 1 Bhw bepaalt dat voor zelfstandige woonruimte de waardering van de kwaliteit van de woonruimte plaatsvindt overeenkomstig bijlage I onder A van het Bhw en de daarbij gegeven toelichting. In lid 2 van dit artikel is geregeld dat de huurcommissie bij de beoordeling van de kwaliteit van de woonruimte hiervan af kan wijken, indien de aard van de woonruimte daartoe aanleiding geeft. In bijlage I onder A is onder punt 9 “punten voor de WOZ-waarde” opgenomen dat de voor de woning laatstelijk vastgestelde waarde op voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken wordt vastgesteld met een minimum van € 41.816 (per 1 juli 2020: € 52.085). In de toelichting op punt 9 staat vermeld:

Onder WOZ-waarde wordt voor de toepassing van dit onderdeel van de puntenwaardering verstaan: de voor een woning laatstelijk vastgestelde waarde op voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken. Voor de puntenwaardering wordt hierbij een minimumwaarde gehanteerd die jaarlijks wordt geïndexeerd met de gemiddelde wijziging van de eigenwoningwaarden.

Indien de WOZ-waarde betrekking heeft op een gebouwd eigendom in aanbouw als bedoeld in artikel 17, vierde lid, van de Wet waardering onroerende zaken, wordt bij de puntentoekenning uitgegaan van de waarde van de woning als ware de bouw voltooid. Daarbij wordt uitgegaan van de geobjectiveerde stichtingskosten die op grond van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken ten grondslag heeft gelegen aan de beschikking op grond van die wet.

Indien sprake is van een woning tot 40 m2 gebouwd in het kalenderjaar 2018, 2019, 2020, 2021 of 2022 en die is gelegen in een gemeente, genoemd in bijlage III, geeft onderdeel 9.1 onder a een berekeningsmethodiek die leidt tot een hoger puntenaantal.

Indien een woning is gebouwd in het kalenderjaar 2015, 2016, 2017, 2018 of 2019 en ten aanzien daarvan het totaal aantal punten na saldering van de punten van de onderdelen 1 tot en met 8 en 12 minimaal 110 punten betreft, leidt de berekeningsmethodiek tot een aantal punten voor de WOZ-waarde dat minimaal 40 punten bedraagt. De specifieke berekeningsmethodiek voor woningen gebouwd in het kalenderjaar 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 of 2022 ingevolge 9.1 en 9.2 is ook van toepassing indien in de genoemde kalenderjaren sprake is van verbouw waarop artikel 5.6, vierde lid, van het Bouwbesluit 2012 van toepassing is.

Met «gebouwd in het kalenderjaar» wordt hier bedoeld het jaar waarin een woning als bouwkundig gereed is of wordt opgeleverd.

In artikel 17 lid 2 WOZ is geregeld dat de waarde van een onroerende zaak bepaald wordt op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. In lid 4 is geregeld dat de waarde van een gebouwd eigendom in aanbouw wordt bepaald op de vervangingswaarde. Onder een gebouwd eigendom in aanbouw wordt verstaan een onroerende zaak of gedeelte daarvan waarvoor een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a, van Wet algemene bepalingen omgevingsrecht is verleend en dat door bouw nog niet geschikt is voor gebruik overeenkomstig zijn beoogde bestemming. In artikel 18 WOZ is geregeld welk tijdstip (waardepeildatum) moet worden gehanteerd bij de waardebepaling. De waardepeildatum ligt één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld:

wordt, in afwijking in zoverre van het eerste lid, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.

De relevante jurisprudentie

In de jurisprudentie zijn verschillende casusposities voorbij gekomen, waarin een representatieve WOZ-waarde voor het gehuurde ontbrak. De kantonrechter noemt er een aantal en rubriceert die als volgt:

Minimum WOZ-waarde toegepast, geen aanknopingspunten voor andere WOZ-waarde

Rb. Noord-Holland 4 november 2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:10127 (WR 2021,61)

Minimum WOZ-waarde toegepast, wel aanknopingspunten voor andere WOZ-waarde

Rb. Midden-Nederland 21 november 2018, ECLI:NL:RBMNE:2018:5767, r.o. 4.10-4.12;

Rb. Midden-Nederland 21 november 2018, ECLI:NL:RBMNE:2018:5768, r.o. 4.10-4.12

Minimum WOZ-waarde niet toegepast, geen andere WOZ waarde beschikbaar

Rb. Midden-Nederland 6 november 2019, ECLI:NL:RBMNE:2019:6439

Rb. Midden-Nederland 15 januari 2020, ECLI:NL:RBMNE:2020:71

Minimum WOZ-waarde niet toegepast, aanknopingspunten voor andere WOZ-waarde

Rb. Gelderland 11 september 2020, ECLI NL: RBGEL:2020:4773

Rb Midden-Nederland ECLI:NL:RBMNE:2020:3401

Rb Midden-Nederland ECLI:NL:RBMNE:2020:3398

Rb. Amsterdam 18 december 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:10116

Rb. Noord-Nederland 9 april 2019, ECLI:NL:RBNNE:2019:5698, WR 2020/109

Twee uitspraken van heden van de kantonrechter in aanverwante zaken, die eveneens gepubliceerd zullen worden (ECLI-nummers nog niet bekend).

Kernachtig geredeneerd komt het juridisch discours neer op de vraag of de kantonrechter de vrijheid heeft om een andere WOZ-waarde dan de minimum WOZ-waarde als uitgangspunt te nemen bij de waardering van de woning als de laatst bekende WOZ-waarde niet bekend of representatief is en zo ja op grond waarvan de kantonrechter dat kan doen:

De discussie over de WOZ-waardebepaling in het woningwaarderingsstelsel speelt met name bij transformatie (ombouw van een bestaand (kantoor)gebouw naar woningen) en nieuwbouw een rol.

Het standpunt van partijen

Xior heeft in deze procedure aandacht gevraagd voor doel en strekking van de WOZ, die in 1995 van kracht is geworden en daarvoor het volgende aangevoerd. De WOZ richt zich op een uniforme vaststelling van de waarde in het economisch verkeer van onroerende zaken. De WOZ waarde wordt vervolgens door verschillende partijen gebruikt voor diverse doeleinden. De gemeente en het waterschap heffen op basis van de WOZ-waarde belastingen, in het huurrecht wordt de waarde gebruikt voor het vast stellen van de huurprijs. Anders dan bij fiscale wetten geldt geen aangifteplicht. Wel rust op de eigenaar (bezitter, beperkt of persoonlijk gerechtigde of beheerder van de onroerende zaak), eenieder die bemiddelt bij transacties met onroerende zaken en degene die onroerende zaken vervaardigt of laat vervaardigen een inlichtingenplicht. De gemeente stelt de waarde vast. Tegen de beschikking kunnen rechtsmiddelen worden aangewend zoals bezwaar, beroep in twee instanties en cassatie. Ook de huurder is bevoegd om krachtens artikel 26 lid 1 sub a (jo. art. 24 lid 3 sub b) WOZ zelf een WOZ waarde aan te vragen. Maar omdat een aangifteplicht ontbreekt, heeft de belanghebbende bij vaststelling van de waarde geen effectief rechtsmiddel om een WOZ-beschikking uit te lokken. Daar is Xior in Amsterdam tegenaan gelopen. In een niet gepubliceerde uitspraak heeft de kantonrechter te Amsterdam namelijk overwogen dat de WOZ-beschikking had kunnen worden vastgesteld op grond van artikel 17 lid 4 WOZ, terwijl dat feitelijk niet lukte omdat de gemeente Amsterdam niet op verzoeken daartoe reageerde. Bij een beroep op artikel 17 lid 4 WOZ is de woningeigenaar dus afhankelijk van de medewerking van de gemeente. Als die ontbreekt en om die reden wordt uitgegaan van de minimumwaarde als bedoeld in punt 9 van bijlage 1 sub A bij het Bhw, ontstaat een theoretische waardebepaling die geen recht doet aan de werkelijke situatie.

[gedaagde sub 5] stelt dat de beslechting van geschillen over de WOZ-waarde, ook als die hun basis vinden in het woningwaarderingsstelsel, is voorbehouden aan de bestuursrechter. De bestuursrechter beschikt namelijk, anders dan de kantonrechter, over deskundigheid op dit punt. Bij de bestuursrechter is het beginsel van equality of arms ook beter geborgd dan bij de kantonrechter. Een ruime toepassing van artikel 5 lid 2 Bhw, danwel artikel 6:248 BW ondermijnt volgens [gedaagde sub 5] de exclusieve bevoegdheid van de bestuursrechter, kan leiden tot verrassingsbeslissingen en doet afbreuk aan het peilmoment dat in het woningwaarderingsstelsel wordt gehanteerd. De bedoeling van een peilmoment is namelijk om de feiten te fixeren en op basis daarvan tot een oordeel te komen. Op die manier wordt voorkomen dat de oordeelsvorming wordt bemoeilijkt of ingehaald door nieuwe feiten en omstandigheden. Waar toch discussie ontstaat moet die zo laagdrempelig mogelijk, via de huurcommissie worden beslecht. Artikel 5 lid 2 Bhw kan uitsluitend worden toegepast als de WOZ-waarde er in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet kon zijn. Een WOZ-beschikking moet volgens [gedaagde sub 5] worden genomen binnen 8 weken na het kalenderjaar waarvoor die geldt. Blijft een beschikking uit dan kan actie worden ondernomen op grond van artikel 28 WOZ. Nieuwbouw en transformatie vormen hierin geen belemmering omdat vanaf het moment dat een omgevingsvergunning is verleend de woonruimte kan worden gewaardeerd op basis van artikel 17 lid 4 WOZ.

Overwegingen van de kantonrechter

De kantonrechter heeft inmiddels meermalen het volgende overwogen in zaken waarin een WOZ-beschikking op de peildatum ontbrak:

Vanuit die invalshoek heeft de kantonrechter in eerdere zaken waarin een representatieve WOZ-waarde ontbrak bij het aangaan van de huurovereenkomst, aansluiting gezocht bij een WOZ-waarde die na het sluiten van de huurovereenkomst was vastgesteld indien niet ter discussie stond dat de kwaliteit van het gehuurde hetzelfde was gebleven. Het is namelijk naar het oordeel van de kantonrechter die kwaliteit (die mede tot uitdrukking komt in de WOZ-waarde) die beoordeeld moet worden bij het vaststellen van een redelijke huurprijs. Strikt de hand houden aan het beleidsboek van de huurcommissie, waaraan de kantonrechter in die gevallen overigens aandacht heeft geschonken, zou dus betekenen dat de kwaliteit niet op een realistische manier wordt beoordeeld. Dat kan volgens de kantonrechter niet de bedoeling van de wetgever zijn geweest.

De kantonrechter heeft in die gevallen ook gekeken naar de mogelijke verkorting van rechten van de huurder omdat gesteld werd dat hem de mogelijkheid van bezwaar tegen een WOZ-beschikking was ontnomen doordat niet tijdig een WOZ-beschikking was aangevraagd. De kantonrechter heeft daarbij vastgesteld dat de huurder in die gevallen niet in zijn belangen was geschaad omdat de juistheid van de later vastgestelde WOZ-waarde niet was betwist en daartegen geen bezwaar was aangetekend. Ten overvloede heeft de kantonrechter daarbij overwogen dat het niet voor de hand ligt dat een verhuurder gestraft zou moeten worden in het huurrecht voor het feit dat hij niet tijdig een WOZ-beschikking heeft aangevraagd. De Wet waardering onroerende zaken is namelijk in het leven geroepen om de waardebepaling van onroerende zaken en de afbakening voor diverse vanwege de overheid geheven belastingen in een centrale wet te regelen. De inhoud ervan is dus niet zonder meer bepalend voor de uitleg van een redelijke huurprijsvaststelling.

In eerdere uitspraken van de kantonrechter heeft de kantonrechter ook de vrijheid genomen een fictieve WOZ-waarde vast te stellen om tot een redelijke waardebepaling van het gehuurde te komen in heel specifieke omstandigheden van dat geval. Het is de vrijheid die de kantonrechter heeft genomen en de motivering die zij daarvoor heeft gegeven die mede ter discussie staat. Het past dus juist deze kantonrechter de prejudiciële vragen te stellen ter bevordering van de rechtszekerheid.

De aan de Hoge Raad te stellen vragen

De kantonrechter is van oordeel dat het geheel overziende de hierna in het dictum geformuleerde vragen de lading dekken en zal dus die vragen aan de Hoge Raad voorleggen.

Voortzetting van de zaak na het antwoord op de te stellen prejudiciële vragen aan de Hoge Raad

De kantonrechter voorziet dat na het verkregen antwoord op de te stellen prejudiciële vragen nog een toelichting van partijen over de achtergrond van dit geschil vereist is (zie punt 3.1.). De kantonrechter zal partijen dan ook de gelegenheid bieden nog een akte te nemen na ontvangst van het antwoord en/of een mondelinge behandeling bepalen waarin een en ander aan de orde kan komen.