Rb. Midden-Nederland, 19-08-2020, nr. 8227437 UC EXPL 19-13557

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding

- de conclusie van antwoord

- de conclusie van repliek met wijziging van eis

- de conclusie van dupliek.

Bepaald is dat op 12 augustus 2020 vonnis zou worden gewezen. Die datum is niet gehaald en daarom is de datum vastgesteld op vandaag.

[eiseres] is eigenaar van een voormalig winkelpand aan de [straatnaam] [nummeraanduiding 1] te [plaatsnaam] . Na een verkregen omgevingsvergunning is het winkelpand verbouwd tot twee woningen waaraan de gemeente [.] bij besluit van 11 juli 2017 de huisnummers [nummeraanduiding 1] en [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 2] heeft toegekend.

[eiseres] heeft een aanslagbiljet 2018 ontvangen gebaseerd op de WOZ-beschikking eigenaar gedagtekend 30 november 2018. Daarin wordt uitgegaan van de navolgende WOZ-waarden per waardepeildatum 01-01-2017:

[straatnaam] nr. [nummeraanduiding 1] € 244.000,00

[straatnaam] nr. [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 2] € 199.000,00.

Nadat [eiseres] tegen dit aanslagbiljet bezwaar had aangetekend heeft de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (Bghu) bij besluit van 16 januari 2019 de WOZ-waarde van [straatnaam] [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 2] voor wat betreft het aanslagjaar 2018 verhoogd naar € 244.000,00 en de WOZ-waarde van [straatnaam] [nummeraanduiding 1] voor dit aanslagjaar verlaagd naar € 199.000,00.

Partijen hebben een huurovereenkomst gesloten betreffende [straatnaam] [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 2] [plaatsnaam] (hierna: het gehuurde) met ingang van 15 april 2018. De aanvangshuurprijs beliep

€ 1.125,00 per maand.

[gedaagde] heeft op 1 oktober 2018 een verzoekschrift toetsing aanvangshuurprijs (artikel 7:249 BW) ingediend bij de huurcommissie. Bij uitspraak van 22 juli 2019, verzonden 23 oktober 2019 (hierna: de uitspraak) heeft de huurcommissie geoordeeld dat de overeengekomen huurprijs niet redelijk is en bepaald dat een huurprijs van € 574,94 wel redelijk is. Daarvoor heeft de huurcommissie onderzoek laten verrichten naar het aantal punten dat aan het gehuurde kan worden toegekend. Dat heeft geleid tot een rapport (hierna: het rapport) dat de huurcommissie heeft overgenomen, waarin het totaal aantal punten is vastgesteld op 118. Dat maakt dat de huurprijs volgens de huurcommissie niet geliberaliseerd is.

[eiseres] vordert een verklaring voor recht dat de kale aanvangshuurprijs van ֔€ 1.125,00 per maand redelijk is, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

[gedaagde] voet verweer en verzoekt de vordering af te wijzen en, zo begrijpt de kantonrechter te beslissen dat aan het gehuurde 74 punten kunnen worden toegekend en dat de daarmee corresponderende redelijke huurprijs € 349,57 per maand is.

Het beoordelingskader

[gedaagde] heeft een verzoek ex artikel 7:249 BW gedaan aan de huurcommissie om de aanvangshuurprijs van het gehuurde te toetsen. Op grond van artikel 7:262 BW worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat de huurcommissie heeft vastgesteld (dat een huurprijs van € 574,94 per maand redelijk is, tenzij een van hen binnen 8 weken na verzending van een afschrift van de uitspraak van de huurcommissie een beslissing van de rechter vordert over de vraag of de door de huurcommissie genoemde huurprijs redelijk is. Dat laatste heeft [eiseres] gedaan.

Art. 7:262 BW bepaalt niet met zoveel woorden dat de rechter de toetsingsmaatstaven in acht moet nemen die voor de huurcommissie zijn vastgelegd. Maar met ‘het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak is verzocht’ in art. 7:262 BW is bedoeld dat de rechter moet beoordelen of de huurcommissie de huurprijs(wijziging) in overeenstemming met de bepalingen van de UHW en de daarmee verband houdende regelingen heeft vastgesteld. De rechter zal daarom dezelfde beoordelingsvoorschriften moeten toepassen als de huurcommissie heeft moeten toepassen. Zie Kamerstukken II 1997/98, 26089, 3, p. 41 en 47 en in deze zin Hof Amsterdam (2 december 2014, WR 2015/18 en Hof Den Haag juli 2016, WR 2016/145 met onder 3.6. verwijzing naar de wetsgeschiedenis van de Huurprijzenwet woonruimte (Kamerstukken II 1976/77, 14175, 3-4, p. 9)).

Op grond van artikel 11 jo artikel 10 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw), moet de redelijkheid van de huurprijs en de kwaliteit van de woonruimte worden getoetst:

- aan de hand van bijlage I sub A bij artikel 5 van het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw, hierna: bijlage I (de puntentelling volgens het woningwaarderingsstelsel);

- naar de toestand op het tijdstip van aanvang van de huurovereenkomst (in dit geval 15 april 2018);

Partijen verschillen van mening over de aan het gehuurde door de huurcommissie

toegekende aantal punten op de volgende onderdelen:

A De WOZ-waarde

B De energieprestatie

De kantonrechter zal deze onderdelen hierna beoordelen.

A De WOZ-waarde

Niet ter discussie staat dat Bghu aan het gehuurde een WOZ-waarde heeft toegekend die volgens het door [eiseres] overgelegde aanslagbiljet en de beslissing op het bezwaar daartegen per waardepeildatum 1 januari 2017 € 244.000,00 beliep. Die WOZ-waarde was vastgesteld en ook bekend toen de huurcommissie de uitspraak deed, omdat [eiseres] de huurcommissie daarover heeft geïnformeerd. De huurcommissie heeft, zo blijkt uit de uitspraak, gevraagd aan de rapporteur wat hij ervan vond en de rapporteur is kennelijk van mening gebleven dat er geen WOZ-waarde bekend was bij de aanvang van de huur, dat is op 15 april 2018.

De gemeente stelt de WOZ- waarde voor elk belastingjaar opnieuw vast aan de hand van de peildatum die is gesteld op 1 januari van het jaar daarvoor. Ook bij de puntentelling wordt van die peildatum uitgegaan. Daardoor kan de puntenberekening elk jaar op iets anders uitkomen. Omdat kennelijk via de door de rapporteur van de huurcommissie via de voor hem beschikbare kanalen geen WOZ-waarde bekend was van het gehuurde op de te hanteren peildatum, 1 januari 2017, is de huurcommissie uitgegaan van het puntenaantal corresponderend met de minimale WOZ-waarde die in punt 9.1 van bijlage I staat vermeld.

Niet duidelijk is of en zo ja wanneer een WOZ-beschikking is afgegeven en voor [gedaagde] kenbaar is geweest waaruit volgt dat de WOZ-waarde per 1 januari 2017 het door de Bghu op 16 januari 2017 vastgestelde waarde van € 244.000,00 had. Voor de hand ligt echter dat die waarde voor partijen op het moment van ingaan van de huurovereenkomst nog niet kenbaar was. De huurcommissie heeft dus in beginsel gehandeld conform haar beleid vastgelegd in het Beleidsboek Waarderingsstelsel Zelfstandige woonruimte (hierna: het beleidsboek) en de waarde vastgesteld op de minimumwaarde omdat er geen WOZ waarde bekend was per peildatum. [gedaagde] is het daarmee eens. [eiseres] niet. Zij wijst op het gegeven dat het ging om een nieuw gerealiseerd appartement. Daarover staat in het beleidsboek vermeld:

Indien de WOZ-waarde betrekking heeft op een gebouwd eigendom in aanbouw als bedoeld in artikel 17, vierde lid, van de Wet waardering onroerende zaken, wordt bij de puntentoekenning uitgegaan van de waarde van de woning als ware de bouw voltooid. Daarbij wordt uitgegaan van de geobjectiveerde stichtingskosten die op grond van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken ten grondslag heeft gelegen aan de beschikking op grond van die wet.

Wat de kantonrechter betreft kan in het midden blijven of sprake is van nieuwbouw zoals in het beleidsboek vermeld. Zij overweegt daarover het volgende.

[gedaagde] heeft verwezen naar recente uitspraken van rechtbank Midden-Nederland, waarin dit beleid met betrekking tot de WOZ-waarde bij illegaal gesplitste woningen aan de orde was (zie onder andere ECLI:NL:RBMNE:2020:71). Daarin is overwogen:

Partijen zijn het erover eens dat de kwaliteit van het gehuurde nadat het in 2018 was gerealiseerd, niet is gewijzigd. Dat betekent dat het gehuurde in 2019 dezelfde kwaliteit had als op het moment van aangaan van de huurovereenkomst. Het is die kwaliteit (die mede tot uitdrukking komt in de WOZ-waarde) die beoordeeld moet worden bij het vaststellen van een redelijke huurprijs. Strikt de hand houden aan het beleidsboek zou betekenen dat de kwaliteit niet op een realistische manier wordt beoordeeld. Dat kan niet de bedoeling van de wetgever zijn. [gedaagde] heeft aangevoerd dat een andere benadering haar zou verkorten in haar rechten. Haar zou immers de mogelijkheid zijn ontnomen om na te gaan of het zinvol zou zij een toetsingsprocedure te starten op basis van de op www.wozwaardeloket.nl gepubliceerde waarde. Daarvan is in dit geval geen sprake. Het ontbreken van informatie op de betreffende website is namelijk kennelijk juist voor haar aanleiding geweest de redelijkheid van de aanvangshuur te laten toetsen. [gedaagde] is dus niet benadeeld door het feit dat de WOZ-waarde niet was gepubliceerd. Dat [gedaagde] anderszins in een belang wordt geschaad als de kantonrechter uit gaat van een realistische WOZ-waarde is niet gebleken. Het ligt tenslotte niet voor de hand dat een verhuurder gestraft zou moeten worden in het huurrecht voor het feit dat hij niet tijdig een WOZ-beschikking heeft aangevraagd, zeker als dat in dit geval niet eens kon omdat het gaat om een nieuw gerealiseerd appartement waarvoor een bestaand winkelpand met een omgevingsvergunning anders is ingericht. De Wet waardering onroerende zaken is namelijk in het leven geroepen om de waardebepaling van onroerende zaken en de afbakening voor diverse vanwege de overheid geheven belastingen in een centrale wet te regelen. De inhoud ervan dus niet zonder meer bepalend voor de uitleg van een redelijke huurprijsvaststelling.

In de in punt 4.6. genoemde jurisprudentie is ervoor gekozen om een fictieve WOZ-waarde te bepalen en is op deze manier het aantal punten vastgesteld waarmee de kwaliteit van de woning tot uitdrukking kon worden gebracht. In dit geval is het niet nodig een fictieve waarde vast te stellen, omdat de WOZ-waarde per 1 januari 2017 bekend is (zie punt 2.2.). [gedaagde] heeft niet gesteld dat een realistische WOZ-waarde per 1 januari 2017 lager zou hebben gelegen. De kantonrechter gaat dan ook uit van het door Bghu vastgestelde bedrag van € 244.000,00 en zal het daarmee corresponderende aantal punten bepalen.

B Energie-index

In de dagvaarding vermeldt [eiseres] nog niets over de energie-index. Bij conclusie van repliek legt [eiseres] , na opmerkingen van [gedaagde] over de energie index, als productie 16 de registratie over van het energielabel A gebaseerd op een energie-index van 0,94. Niet ter discussie staat dat de energie-index berekening pas is afgegeven na de aanvang van de huur, namelijk in juni 2018. De rapporteur van de huurcommissie gaat er echter kennelijk uit van een situatie dat de energieprestatie van het gehuurde bij aanvang conform de later vastgestelde index was, want zij kent daar 32 punten aan toe (zie prod. 5 bij dagvaarding). De rapporteur is aan te merken als deskundige op dit punt. Niet valt in te zien dat in zo’n situatie strikt de hand zou moeten worden gehouden aan het beleidsboek dat voorschrijft dat bij het ontbreken van een energie-index dee energieprestatie van het gehuurde wordt gewaardeerd op grond van de in het bouwjaar geldende bouwnormen. Dat zou namelijk betekenen dat de energieprestatie bij aanvang van de huur op 0 moet worden gewaardeerd terwijl een deskundige heeft vastgesteld dat in de situatie van de woning niets is gewijzigd en, naar de kantonrechter aanneemt mede op basis van het gepubliceerde energielabel, heeft vastgesteld dat de prestatie al bij aanvang gewaardeerd kon en moest worden op 32 punten. De kantonrechter stelt daarom de energieprestatie per 15 april 2018 vast op 32 punten.

Conclusie

De kantonrechter zal het aantal punten vaststellen op basis van hetgeen is overwogen in de uitspraak en het rapport dat als die als prod. 5 bij dagvaarding is overgelegd, met inachtneming van wat in de punten 4.4. tot en met 4.9. is overwogen. De kantonrechter gaat dus uit van het totaalpuntenaantal dat de huurcommissie heeft gehanteerd met een correctie op het onderdeel WOZ waarde.

Uitgaande van een WOZ-waarde van € 244.000,00 en een oppervlakte van 45 m2 komt het aantal punten (gegevens juli 2017) op de peildatum uit op, afgerond, 72:

€ 244.000/€ 8.259,00 = 29,54

€ 244.000/45/127= 42,69 +

72,23

Dat is een verschil van 60 punten met het aantal waar de huurcommissie vanuit is gegaan. Het totaal aantal punten komt daarmee (verder uitgaande van de uitgangspunten in het rapport) uit op 178 (118 + 60). De met dit puntenaantal corresponderende maximum huurprijs per 1 juli 2017 bedraagt € 886,07 per maand. Dat bedrag ligt boven de huurliberalisatiegrens. Dat betekent dat de overeengekomen huurprijs van € 1.125,00 per maand stand houdt en dat de vordering zal worden toegewezen.

De proceskosten

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:

- dagvaarding € 83,52

- griffierecht € 121,00

- salaris gemachtigde € 144,00 (2 punten x tarief € 72,00)

Totaal € 348,52

De kantonrechter:

verklaart voor recht dat tussen partijen de overeengekomen aanvangshuurprijs geldt van € 1.125,00 per maand met ingang van 15 april 2018;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten die worden begroot op 348,52, waarvan € 144,00 aan salaris gemachtigde;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 19 augustus 2020.