Rb. Noord-Holland, 04-11-2020, nr. 8436480 / CV EXPL 20-3180

beiden wonende te [plaats]

gedaagden

verder te noemen: [gedaagde sub 2] c.s.gemachtigde: mr. R.W. Nederveen

[eiser] heeft bij dagvaarding van 31 maart 2020 een vordering tegen [gedaagde sub 2] c.s. ingesteld en de dagvaarding later nog aangevuld door aanvullende stukken in te dienen. [gedaagde sub 2] c.s. heeft schriftelijk geantwoord en een tegenvordering ingesteld.

[eiser] heeft hierop schriftelijk gereageerd, waarna [gedaagde sub 2] c.s. een schriftelijke reactie heeft gegeven. Vervolgens heeft [eiser] nog schriftelijk gereageerd op de tegenvordering, waarna [gedaagde sub 2] c.s. schriftelijk heeft gereageerd op de door [eiser] overgelegde producties.

[eiser] is eigenaar van het pand aan de [a-straat] [huisnummers 1 + 2] te [plaats] . Dit pand uit 1885 bestond uit een winkel met magazijnen en kantoor.

[eiser] heeft het pand ingrijpend gewijzigd en op de etages zes woonappartementen gerealiseerd. Deze verbouwing is in 2017 gereed gekomen.

De per 1 januari 2017 voor het gehele pand vastgestelde WOZ waarde bedroeg€ 575.000,-.

[eiser] heeft het appartement [a-straat] [huisnummer 2a] met ingang van 1 juni 2017 verhuurd aan [gedaagde sub 2] c.s. tegen een huurprijs van € 1.250,- exclusief het voorschot voor de bijkomende leveringen en diensten.

Op 29 november 2017 heeft [gedaagde sub 2] c.s. de Huurcommissie verzocht de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te beoordelen. In de uitspraak van de Huurcommissie die op 17 februari 2020 is verzonden, staat:(…)Voldoende is komen vast te staan, dat de verhuurder het pand [a-straat] [huisnummer 2] in 2015 en 2016 heeft verbouwd tot 6 appartementen. De Huurcommissie is daarom van mening, dat voor de vaststelling van de woningwaardering niet meer uitgegaan kan worden van het oorspronkelijke bouwjaar 1885 van het pand. Voor de berekening van het aantal punten voor rubriek 4 – energieprestatie – van de woningwaardering wordt daarom uitgegaan van het bouwjaar 2016. Op de datum van de huuringang – 1 juni 2017 – was voor de woning nog geen energielabel afgegeven. Dat betekent dat voor onderdeel 4 van de puntentelling – gelet op het nieuwe bouwjaar van 2016 – 32 punten berekend kunnen worden. De Huurcommissie ziet geen reden voor aanpassing van de WOZ waarde van de woning, zoals verzocht door verhuurder. In het Besluit huurprijzen woonruimte is bepaald dat de voor de woning laatstelijk vastgestelde WOZ-waarde in de puntentelling wordt meegenomen. In dit geval is de peildatum de datum waarop de huurovereenkomst is aangegaan – 1 juni 2017. Op 1 juni 2017 was nog geen WOZ waardebeschikking voor de woning afgegeven. Het Besluit huurprijzen woonruimte bepaalt dat als er geen WOZ waarde is vastgesteld op de peildatum, moet worden uitgegaan van een wettelijke vastgestelde minimumwaarde die jaarlijks wordt geïndexeerd. Voor 1 juni 2017 geldt als minimale WOZ-waarde € 41.816,00. (…)Gelet op het voorgaande stelt de Huurcommissie het aantal punten van de woning op 1 juni 2017 vast op 128 punten, als volgt berekend:* punten volgens eerdere telling 88,21* bij: energielabel 32,00* bij: renovatiepunten 6,40* aanpassing WOZ 1,00totaal 127,61 = 128 puntenBij een aantal van 128 punten bedraagt de maximale huurprijsgrens van de woning € 624,96 per maand (exclusief bijkomende kosten).De nieuwe huurprijs is lager dan de geldende huurliberalisatiegrens. De huurprijs is dus niet geliberaliseerd. (…)IV Beslissing- De overeengekomen huurprijs € 1.250,00 per maand is niet redelijk. Een huurprijs van € 624,96 per maand met ingang van 1 juni 2017 is wel redelijk, gelet op een aantal van 128 punten. (…)

[eiser] vordert - samengevat - dat de kantonrechter:a) een uitspraak doet over de onredelijkheid van het voorstel tot huurverlaging zoals [gedaagde sub 2] c.s. dat heeft gedaan, met bepaling dat de uitspraak van de Huurcommissie geldt als niet overeengekomen;b) verklaart voor recht dat de huurprijs per aanvang van de huurovereenkomst € 1.250,- per maand bedraagt, zoals contractueel overeengekomen;c) [gedaagde sub 2] c.s. veroordeelt in de proceskosten.

[eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de Huurcommissie bij het bepalen van de redelijke huurprijs ten onrechte is uitgegaan van de minimale WOZ-waarde. De kwaliteit van het gehuurde rechtvaardigt een geliberaliseerde huurprijs. Dat [eiser] door onwetendheid niet beschikte over een WOZ-beschikking per 1 januari 2017 kan hem niet worden verweten. Gelet op de WOZ-waarde per 1 januari 2018 van het vergelijkbare (zij het iets kleinere) appartement [huisnummer 2b] van € 220.000,- en de WOZ-waarde per 1 januari 2019 van het gehuurde van € 230.000,- zou een WOZ-waarde per 1 januari 2017 van € 220.000,- a € 230.000,- realistisch zijn. De door de Huurcommissie redelijk geachte prijs is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. [gedaagde sub 2] c.s. maakt misbruik van recht en van de gegeven omstandigheden door gebruik te maken van het ontbreken van een WOZ-beschikking. Zij hebben de overeengekomen huurprijs desbewust aanvaard en werden begeleid door een professionele partij.

[gedaagde sub 2] c.s. betwist de vordering. Hij voert aan – samengevat – dat de Huurcommissie terecht is uitgegaan van de minimale WOZ-waarde omdat er geen WOZ-beschikking per 1 januari 2017 beschikbaar is. Die omstandigheid moet voor rekening van [eiser] blijven die een dergelijke beschikking wel had kunnen verkrijgen. Van een situatie die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, is geen sprake. [gedaagde sub 2] c.s. hebben ook geen misbruik van recht gemaakt.

[gedaagde sub 2] c.s. vordert vaststelling van de huurprijs op een bedrag van € 531,87 uitgaande van een woningkwaliteit van 110 punten en veroordeling van [eiser] tot terugbetaling van de door [gedaagde sub 2] c.s. te veel betaalde huur.

[gedaagde sub 2] c.s. voert daartoe aan dat het door de Huurcommissie bepaalde aantal punten nog moet worden verminderd met 17 punten wegens het ontbreken van een energieprestatielabel en 1 punt wegens “aanpassing WOZ”, welk punt volgens [gedaagde sub 2] c.s. ten onrechte is toegekend. Verder voert [gedaagde sub 2] c.s. aan dat hij vanaf 1 juni 2017 steeds een huurbedrag van € 1.250,- per maand heeft voldaan, terwijl de redelijke huurprijs per die datum € 531,87 althans een door de kantonrechter te bepalen bedrag, bedraagt. [eiser] is gehouden de te veel betaalde huur te retourneren.

In conventie en in reconventie

De vorderingen in conventie en in reconventie hangen zozeer met elkaar samen dat deze gelijktijdig zullen worden behandeld. Uit artikel 7:262 lid 1 BW volgt dat wanneer de Huurcommissie een uitspraak heeft gedaan, de huurder en de verhuurder geacht worden te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij één van hen binnen acht weken na verzending van die uitspraak een beslissing van de kantonrechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. [eiser] heeft zich binnen deze periode tot de kantonrechter gewend, zodat de fictieve wilsovereenstemming is komen te vervallen. Dit betekent dat de kantonrechter het geschil in volle omvang dient te beoordelen.

De redelijkheid van de overeengekomen huurprijs moet worden getoetst aan de op grond van artikel 7:249 BW en artikel 10 lid 1 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimten (Uhw) gegeven regels, zoals de woningwaarderingsregels in de bijlagen IA-AC Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw) en de schema’s met maximale huurprijsgrenzen (bijlagen I-IV Uhw). De kwaliteit van het gehuurde wordt beoordeeld naar de toestand zoals deze was op de ingangsdatum van de huur. Op grond van punt 9 van bijlage I onder A bij het BHW worden aan het gehuurde ook punten voor de WOZ waarde toegekend. Daarvoor is bepalend de laatstelijk vastgestelde waarde op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) met een minimum van (op 1 januari 2017) € 41.816,00.

Vast staat dat toen het gehuurde op 1 juni 2017 aan [gedaagde sub 2] c.s. werd verhuurd, er geen WOZ-beschikking voor het gehuurde zelf was afgegeven. De per 1 januari 2017 afgegeven WOZ-beschikking zag immers op het gehele pand dat toen werd verbouwd in verschillende appartementen (waaronder het gehuurde). Om die reden is de Huurcommissie bij de bepaling van het aantal punten dat in het kader van de WOZ-waarde aan het gehuurde moest worden toegekend, uitgegaan van het wettelijk minimum. Volgens [eiser] doet dat minimum geen recht aan de kwaliteit van de woning zoals die was op 1 juni 2017.

Voor uitzonderlijke gevallen geeft artikel 5 lid 2 Bhw de Huurcommissie en de kantonrechter de bevoegdheid om af te wijken van het woningwaarderingssysteem indien de aard van de woonruimte daartoe aanleiding geeft. Met deze afwijkingsbevoegdheid moet de kantonrechter echter met terughoudendheid omgaan. De wetgever heeft immers bewust een gedetailleerd systeem van woningwaardering ontworpen, waarvan de WOZ-waarde onderdeel uitmaakt. De toepassing van dat systeem leidt soms tot resultaten die door een partij (de verhuurder) als onredelijk worden gezien omdat de resultaten onvoldoende recht doen aan de werkelijke (markt)waarde van de woning. Dat gegeven is echter in beginsel onvoldoende om af te wijken van het waarderingssysteem. Genoemde mogelijkheid ziet op woonruimte met een bijzondere aard waaraan de wettelijke systematiek geen recht doet, maar kan niet worden toegepast ter herstel van een administratieve omissie. Met andere woorden: de afwijkingsmogelijkheid is niet bedoeld voor gevallen waarin het ontbreken van een (juiste) WOZ-beschikking is te wijten aan de verhuurder, althans voor zijn rekening komt. Dat kan het geval zijn indien de verhuurder wel een WOZ-beschikking had kunnen verkrijgen die rekening hield met de werkelijke situatie van het gehuurde ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst, maar de verhuurder heeft nagelaten deze aan te vragen. Dit neemt echter niet weg dat indien de strikte toepassing van het wettelijk systeem leidt tot een uitkomst die in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, de kantonrechter tot een andere uitkomst zou kunnen komen. De kantonrechter dient dan wel te beschikken over voldoende objectieve gegevens waaruit kan worden afgeleid welke WOZ-waarde minimaal zou zijn bepaald indien wel een op de verbouwde woning betrekking hebbende WOZ-beschikking was afgegeven.

In dit geval had [eiser] , zoals [gedaagde sub 2] c.s. ook heeft aangevoerd, met een beroep op artikel 17 lid 4 wet WOZ (welk artikel ziet op een gebouwd eigendom in aanbouw) een WOZ-beschikking kunnen verkrijgen voor het gehuurde. In de beschikking wordt dan uitgegaan van de geobjectiveerde stichtingskosten. Bij de vaststelling van de WOZ-beschikking wordt rekening gehouden met het voortgangspercentage van de bouw op 1 januari van het betreffende kalenderjaar, in dit geval 2017. Bij de woningwaardering in het kader van het huurprijzenrecht wordt niet vermenigvuldigd met het voortgangspercentage maar wordt de WOZ-waarde op basis van de geobjectiveerde stichtingskosten (her)berekend als ware de woning voltooid (zie de toelichting behorende bij bijlage I, onder A, onderdeel 9, voor het waarderingsstelsel voor zelfstandige woonruimte). Op die manier zal op grond van een WOZ-beschikking van 1 januari 2017 in het kader van een woningwaardering tot een puntenaantal gekomen kunnen worden dat rekening houdt met de wijzigingen aan het gehuurde die na 1 januari 2017, maar vóór aanvang van de huur op 1 juni 2017 zijn voltooid.

[eiser] heeft aangevoerd dat hij van die mogelijkheid niet op de hoogte was en ook niet op de hoogte kon zijn. Noch de gemeente noch degenen die de verbouw begeleidden hebben hem op die mogelijkheid gewezen. Hoewel aan [eiser] kan worden toegegeven dat het huurprijzenrecht niet eenvoudig te doorgronden is, dient zijn onwetendheid op dit gebied voor zijn rekening te komen. Wie zich met verhuur van woonruimte bezig houdt, dient zich te verdiepen in de regels die daarbij horen. Indien [eiser] zich deugdelijk had laten adviseren, had hij kunnen weten dat voor een hogere maximale huurprijsgrens een WOZ-beschikking per huurwoning benodigd is en had hij die ook kunnen verkrijgen. Daarbij heeft [gedaagde sub 2] c.s. er terecht op gewezen dat [eiser] daarvoor meerdere mogelijkheden heeft gehad. Het niet gebruiken van die mogelijkheden dient, zoals gezegd, voor zijn rekening te blijven.

Het is onmiskenbaar dat de gevolgen van het ontbreken van de benodigde WOZ-beschikking voor [eiser] ingrijpend zijn: de huurprijs keldert hierdoor van € 1.250 naar € 624,96 per maand en is daarom niet-geliberaliseerd. Desondanks, kan niet worden gezegd dat deze uitkomst gelet op de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Zoals gezegd is de wetgeving ten aanzien van huurprijzen voor woonruimte streng en gedetailleerd, met als doel om huurders, die zich meestal in een zwakkere positie bevinden, te beschermen. De wet biedt verhuurders echter ook de mogelijkheid om te bewerkstelligen dat de huurprijs recht doet aan de kwaliteit van de woning. Indien de verhuurder om welke reden ook, van die mogelijkheid geen gebruik maakt, is het niet aan de kantonrechter om die omissie via de achterdeur van de redelijkheid en billijkheid te herstellen. Daarbij komt dat, zoals [gedaagde sub 2] c.s. onweersproken heeft aangevoerd, [eiser] naar alle waarschijnlijkheid enige tijd van lagere eigenaarslasten heeft geprofiteerd doordat per 1 januari 2017 één WOZ-beschikking voor het gehele pand was afgegeven. Dat [gedaagde sub 2] c.s. gebruik heeft gemaakt van de wettelijke mogelijkheid om een huurverlaging te bewerkstelligen, kan niet tot een ander oordeel leiden en levert evenmin misbruik van recht op.

Verder geldt dat de kantonrechter niet beschikt over voldoende objectieve gegevens waaruit kan worden afgeleid welke WOZ-waarde minimaal zou zijn bepaald indien wel een op de verbouwde woning betrekking hebbende WOZ-beschikking was afgegeven. Voor het gehuurde zelf is pas per 1 januari 2019, dus anderhalf jaar na de ingangsdatum van de huur, een WOZ-beschikking afgegeven. De andere door [eiser] aangehaalde WOZ-beschikkingen zien op andere appartementen dan het gehuurde. Die andere appartementen zijn op punten (mogelijk) wel vergelijkbaar met het gehuurde, maar wijken toch ook weer zodanig af dat de voor die appartementen vastgestelde WOZ-waarde niet op het gehuurde toepasbaar is. Daarbij laat de kantonrechter nog buiten beschouwing dat ook die WOZ-beschikkingen pas per 1 januari 2018 zijn afgegeven en dus dateren van na het aangaan van de huurovereenkomst. De door [eiser] overgelegde taxaties zeggen alleen iets over de (mogelijke) markthuurwaarde van het gehuurde, maar niets over de WOZ-waarde per 1 januari 2017. Ten slotte kan de enkele, niet nader toegelichte, mededeling van [naam] van Consensus dat de WOZ-waarde van het gehuurde per 1 januari 2017 is vastgesteld op € 200.000,-, welke mededeling dateert van 15 juni 2020, niet als een voldoende objectief aanknopingspunt voor de minimale WOZ-waarde dienen.

De conclusie is dat bij de toekenning van het aantal punten voor wat betreft de WOZ-waarde moet worden uitgegaan van het op 1 januari 2017 geldende minimum van € 41.816,-. Dat leidt tot toekenning van 13 punten.

[eiser] heeft voorts nog aangevoerd dat alsnog uitgevoerde werkzaamheden aan het gehuurde zouden hebben geleid tot toekenning van een hoger energieprestatielabel waardoor in dat verband een hoger aantal punten aan de woning zou zijn toegekend. Nu echter vast staat dat op de datum van huuringang voor het gehuurde geen energielabel was afgegeven, kan het betoog van [eiser] niet slagen. De Huurcommissie heeft voor de energieprestatie 32 punten toegekend omdat zij is uitgegaan van het nieuwe bouwjaar van het gehuurde, zijnde 2016. Volgens [gedaagde sub 2] c.s. volgt uit het betoog van [eiser] dat hij meent dat voor de energieprestatie van de woning slechts 15 punten moeten worden toegekend. [gedaagde sub 2] c.s. sluit zich bij dat betoog aan omdat [eiser] anders zou profiteren van de omstandigheid dat geen energielabel was afgegeven op 1 juni 2017, terwijl nergens uit blijkt dat hij dat label redelijkerwijs niet tijdig had kunnen verkrijgen.

De kantonrechter ziet in hetgeen [gedaagde sub 2] c.s. heeft aangevoerd, geen reden om af te wijken van de Huurcommissie. Uit de door [eiser] overgelegde puntenberekeningen gebaseerd op de puntenberekening van appartement [huisnummer 2c] volgt immers dat hij wel degelijk uitgaat van 32 punten voor de energieprestatie. Ten aanzien van woningen waarvoor de verhuurder na1 januari 2015 geen energielabel dat is geregistreerd vóór 2015 heeft en ook geen Energie-Index, geldt het bouwjaar van het gehuurde als basis voor het aantal punten. Aangezien geen van partijen bezwaar heeft gemaakt tegen het door de Huurcommissie gehanteerde bouwjaar (2016), zal ook de kantonrechter daarvan uitgaan.

Uit de door [eiser] overgelegde berekening van het aantal punten voor het gehuurde blijkt dat hij zich op het standpunt stelt dat voor “oppervlakte overige ruimten” 0,75 punt extra toegekend moet worden. Naar [gedaagde sub 2] c.s. onweersproken heeft aangevoerd gaat het hier om een berging die kleiner is dan twee vierkante meter. Nu uit Bijlage I onder A, punt 2 Bhw volgt dat de oppervlakte van een ruimte alleen wordt meegeteld indien die ruimte gelijk of groter is dan twee vierkante meter, moeten aan die berging geen punten worden toegekend.

Verder blijkt uit die berekening dat [eiser] meent dat in verband met de renovatie van het gehuurde nog eens 38 punten moeten worden toegekend. De Huurcommissie heeft hier, conform Rubriek 10 van het Bhw, 6,40 punten voor toegekend, uitgaande van de door [eiser] opgegeven renovatiekosten. Gesteld noch gebleken is waarom hiervan afgeweken zou moeten worden. Daarom zal de kantonrechter uitgaan van de door de Huurcommissie gehanteerde 6,40 punten inzake renovatie.

[gedaagde sub 2] c.s. heeft verder nog aangevoerd dat uit het rapport van de Huurcommissie niet valt op te maken waarom in het kader van de “aanpassing WOZ” nog een extra punt is toegekend. [gedaagde sub 2] c.s. meent dat deze toekenning onjuist is. Nu [eiser] op dit punt niet nader is ingegaan en de kantonrechter uit het rapport van de Huurcommissie evenmin kan afleiden waarom dit punt is toegekend, zal de kantonrechter met dit punt geen rekening houden. Dat leidt ertoe dat het totale aan het gehuurde toe te kennen aantal punten 127 bedraagt. Daar hoort een huurprijs van € 619,75 bij. De kantonrechter zal de huurprijs aldus vaststellen.

[gedaagde sub 2] c.s. heeft gevorderd dat [eiser] zal worden veroordeeld tot terugbetaling van de te veel betaalde huur. Nu de huurprijs per 1 juni 2017 moet worden vastgesteld op € 619,75 heeft [gedaagde sub 2] c.s. vanaf die datum (€ 1.250,- minus € 619,75) = € 630,25 per maand te veel betaald. Over de periode 1 juni 2017 tot 1 november 2020 (41 maanden) is dit € 25.840,25. [eiser] zal worden veroordeeld tot betaling van dit bedrag. Tegen de daarover gevorderde wettelijke rente heeft [eiser] geen verweer gevoerd, zodat deze eveneens zal worden toegewezen vanaf de 15e dag na betekening van dit vonnis.

[eiser] zal in de proceskosten worden veroordeeld omdat hij ongelijk krijgt.

De kantonrechter:

In conventie en in reconventie:

bepaalt dat de aanvangshuurprijs van de door [eiser] aan [gedaagde sub 2] c.s. verhuurde woning per 1 juni 2017 € 619,75 bedraagt (uitgaande van een woningkwaliteit van 127 punten);

veroordeelt [eiser] tot betaling aan [gedaagde sub 2] c.s. van een bedrag van € 25.840,25 te vermeerderen met de wettelijke rente daarover te rekenen vanaf de 15e dag na betekening van dit vonnis;

veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde sub 2] c.s. worden vastgesteld op een bedrag van:

- € 1.200,- aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde sub 2] c.s.

- € 120,- aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door (de gemachtigde van) [gedaagde sub 2] c.s. worden gemaakt.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk, kantonrechter en op in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter