Rb. Amsterdam, 10-11-2017, nr. 5733489 CV EXPL 17-4494

1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast:

Huurders huren van verhuurder sinds 15 juli 2016 de zelfstandige woonruimte aan de [adres] te [plaats] , hierna: het gehuurde.

De overeengekomen huur bedraagt € 1.150,00 per maand. Aan huurders is de eerste zes maanden een korting verleend van € 50,00 per maand.

[eiser 1] heeft de huurcommissie op 18 augustus 2016 verzocht de overeengekomen huurprijs ex. artikel 7:249 BW op redelijkheid te toetsen.

De huurcommissie heeft op 27 september 2016 onderzoek ter plaatse ingesteld. Daarvan is een rapport van onderzoek opgesteld. In dat rapport staat voor zover relevant het volgende:“(…) Er is geen gesplitste WOZ bekend. Voor de puntentelling is de waarde van € 40.000,00 gehanteerd. (…)Totaal aantal punten (afgerond) 106 (…)”

Op verzoek van de eigenaar van het gehuurde - niet zijnde de verhuurder - is op 5 december 2016 een taxatie uitgevoerd door een bij de NVM aangesloten taxateur. Op 6 december 2016 is een taxatierapport opgesteld en aan de huurcommissie toegestuurd. In het taxatierapport staat dat de WOZ-waarde van het gehuurde volgens artikel 17 lid 2 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) wordt getaxeerd op € 195.000,00.

Op 8 december 2016 is het verzoek ter zitting bij de huurcommissie behandeld.

Op 9 januari 2017 heeft de huurcommissie uitspraak gedaan en beslist dat de huurprijs niet wijzigt, omdat dat zij niet bevoegd is de overeengekomen huurprijs te wijzigen daar sprake is van een huurovereenkomst met geliberaliseerde huurprijs. In de uitspraak is voor zover relevant het volgende opgenomen:“(…) De verhuurder heeft bij brief van 5 december 2016 medegedeeld dat voor deze woning na renovatie in mei 2016 een huisnummerbeschikking is afgegeven en dat er nog geen WOZ-waarde door de gemeente is vastgesteld. Er is wel een taxatierapport, waarin deze woning wordt gewaardeerd op € 195.000,00, zodat voor het onderdeel “WOZ-waarde” 77 punten moeten worden toegekend. Verhuurder heeft een afschrift van het taxatierapport meegezonden.(…)De huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken.PuntenaantalIn het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 106 punten. De verhuurder maakt bezwaar tegen dit puntenaantal, omdat de WOZ-waarde te laag is gewaardeerd. Voor deze woning is na renovatie nog geen WOZ-waarde vastgesteld door de gemeente Amsterdam. De gemachtigde van de verhuurder heeft een taxatierapport van een erkende makelaar naar de Huurcommissie opgestuurd en een exemplaar ter zitting aan de Huurcommissie overgelegd. De Huurcommissie heeft dit rapport ingezien. De waarde van deze woning wordt getaxeerd op € 195.000. De Huurcommissie stelt het aantal punten voor de WOZ-waarde vast op 77 punten.De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 15 juli 2016 vast op 167 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van € 821,61 per maand. Dit bedrag ligt, evenals de overeengekomen huurprijs, boven de geldende huurliberalisatiegrens van € 710,68 per maand. Dit betekent dat de Huurcommissie geen uitspraak mag doen over de huurprijs. (…)”

2. Huurders vorderen, zakelijk weergegeven, dat dat de kantonrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis de huurprijs van het gehuurde met ingang van 15 juli 2016 vaststelt op € 511,19 op basis van een woningkwaliteit van 106 punten. Voorts vorderen huurders veroordeling van verhuurder in de proceskosten.

3. Huurders leggen aan hun vordering ten grondslag, samengevat en zakelijk weergegeven, dat zij zich niet met de uitspraak van de huurcommissie kunnen verenigen, omdat de huurcommissie het door de verhuurder overgelegde taxatierapport van een makelaar heeft meegenomen in haar beoordeling van de WOZ-waarde. De WOZ-waarde van het gehuurde was echter op dat moment nog niet bij beschikking vastgesteld. Bij de beoordeling moet de huurcommissie zich volgens bijlage 1 onder A bij het Besluit Huurprijzen Woonruimte (hierna: het Besluit) op de voet van hoofdstuk IV van de Wet WOZ houden aan de laatst onherroepelijk vastgestelde WOZ-waarde. Nu de WOZ-waarde nog niet bij beschikking is vastgesteld, moet uit worden gegaan van de wettelijk vastgelegde minimale fictieve WOZ-waarde. Die bedraagt in dit geval € 40.480,00. Nu de huurcommissie is niet uitgegaan van de minimale WOZ-waarde, maar van het taxatierapport, is uiteindelijk ten onrechte beslist dat sprake is van een geliberaliseerde huurprijs.

4. Verhuurder heeft aangevoerd, samengevat en zakelijk weergegeven, dat het gehuurde per 2 mei 2016 een zelfstandige woning met eigen voordeur is, omdat de gemeente per die datum een omgevingsvergunning met huisnummerbeschikking heeft verleend. Op grond van de Wet WOZ mag de gemeente in dat eerste jaar geen WOZ-waarde afgeven. Dat zou betekenen dat de verhuurder in het eerste jaar van realisatie van een huurwoning dus nooit een WOZ-beschikking zou kunnen krijgen, hetgeen tot gevolg heeft dat na een verbouwing altijd van een minimum WOZ-waarde uitgegaan zou moeten worden in plaats van dat gekeken wordt naar de kwaliteit van de woning. Het hanteren van de minimumwaarde doet geen recht aan de bestaande situatie.De huurcommissie heeft het taxatierapport dan ook terecht in haar uitspraak meegenomen. De huurcommissie heeft uitspraak gedaan in overeenstemming met het wettelijk beleid dat is verankerd in artikel 5 lid 2 van het Besluit. In deze zaak heeft de huurcommissie terecht afgeweken van artikel 5 lid 1 van het Besluit. Het taxatierapport dient te prevaleren boven de minimum WOZ-waarde. De gemeente heeft het gehuurde bovendien op 1 januari 2017, met als waarde-peildatum 1 januari 2016, op € 199.500,- gewaardeerd. Dit is vergelijkbaar met de taxatie van de waarde.

5. Het geschil tussen partijen spitst zich toe op de vraag of door de huurcommissie een juist aantal punten is toegekend voor de WOZ-waarde van het gehuurde. Huurders stellen zich op het standpunt dat de huurcommissie ten onrechte is uitgegaan van een getaxeerde WOZ-waarde van € 195.000,00. Volgens huurders dient van een minimum (fictieve) WOZ-waarde van destijds € 40.480,00 te worden uitgegaan, omdat nog geen WOZ-waarde bij beschikking is vastgesteld.

6. Niet in geschil is dat het gehuurde een zelfstandige woonruimte betreft.

7. De wijze van vaststelling van de redelijkheid van de initiële huurprijs is geregeld in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (hierna: Uhw) en het Besluit. De kwaliteit van de woonruimte dient te worden beoordeeld naar de toestand zoals deze was op de ingangsdatum van de huurovereenkomst, te weten 15 juli 2016. De WOZ-waarde is sinds 1 oktober 2015 in het woningwaarderingsstelsel opgenomen. Ingevolge (de toelichting van) Bijlage I onder A, punt 9 van het Besluit wordt voor de puntenwaardering voor de WOZ-waarde aangesloten bij de voor de woning laatstelijk vastgestelde waarde op de voet van hoofdstuk IV van de Wet WOZ, met een minimum van destijds € 40.480,00.

8. Vaststaat dat ten aanzien van het gehuurde op 15 juli 2016 geen WOZ-beschikking door de gemeente is afgegeven. Hoewel verhuurder aanvoert dat dit het eerste jaar van realisatie ook niet mogelijk is op grond van de Wet WOZ, komen de gevolgen van deze omstandigheid voor rekening en risico van de verhuurder.

9. De kantonrechter heeft zich te houden aan het geldende wettelijke stelsel en de wet biedt geen ruimte voor het toekennen van punten anders dan op grond van een WOZ-beschikking van de gemeente. Met andere woorden: het taxatierapport mag niet bij de puntenwaardering worden betrokken. Slechts het aantal punten dat overeenkomt met de destijds geldende minimumwaarde (€ 40.480,00) mag worden meegenomen. Dat komt neer op 16 punten. Dat de huurcommissie op grond van intern beleid alle beschikbare schriftelijke informatie in haar beoordeling en beslissing betrekt - waaronder dus het taxatierapport - rechtvaardigt nog geen afwijking van het wettelijk regime.

10. De overige door verhuurder aangehaalde argumenten, waaronder de wenselijkheid om vanuit maatschappelijk en economisch oogpunt aan te sluiten bij de werkelijke kwaliteit van de woning, kunnen ook niet tot een ander oordeel leiden.

11. Het voorgaande betekent dat het rapport van de rapporteur van de huurcommissie het correcte puntenaantal weergeeft. De resterende onderdelen van de door de huurcommissie gegeven woningwaardering zijn tussen partijen niet in geschil, zodat deze voor juist worden gehouden. Het totaal aantal punten van de woning komt daarom uit op 106.

12. De daarbij behorende maximale huurprijs bedraagt € 511,19. Deze huurprijs is lager dan de overeengekomen huurprijs. De kantonrechter bepaalt dat de tussen partijen overeengekomen huurprijs daarom niet redelijk is.

13. De kantonrechter zal de huurprijs vaststellen op € 511,19 per maand, op basis van een woningkwaliteit van 106 punten.

14. Verhuurder wordt bij deze uitkomst als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure, met dien verstande dat de kantonrechter aansluit bij € 60,00 per punt aan salaris voor de gemachtigde.

De kantonrechter:

stelt de huurprijs per 15 juli 2016 vast op € 511,19 op basis van een woningkwaliteit van 106 punten;

veroordeelt verhuurder in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van huurders begroot op:explootkosten € 97,31salaris gemachtigde € 150,00griffierecht € 78,00-----------------totaal € 325,31voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt verhuurder tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, alsmede tot betaling van een bedrag van € 68,00 aan kosten voor betekening onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en verhuurder niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;

verklaart de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. Lourens, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 10 november 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.