Rb. Rotterdam, 07-12-2018, nr. 6951316 \ CV EXPL 18-22496

2. [gedaagde 2] ,

beiden wonende te Rotterdam,

gedaagden,

gemachtigde: mr. A. Rhijnsburger, advocaat te Rotterdam,

Partijen worden hierna aangeduid als “Lometi” en “huurders”.

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden.

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.

De huurders huren van Lometi de woonruimte aan de [adres] te Rotterdam sedert 1 mei 2017.

Op verzoek van de huurders heeft de Huurcommissie de aanvangshuur getoetst. De uitspraak van de Huurcommissie is gedaan op 8 maart 2018 en verzonden op 5 april 2018.

De Huurcommissie heeft uitgesproken dat de overeengekomen huurprijs van € 850,-- per maand niet redelijk is. Een huurprijs van € 578,38 per maand (119 punten) is wel als redelijk beoordeeld.

Lometi vordert de huurprijs vast te stellen op € 850,--. Aan de vordering legt Lometi ten grondslag dat de woning behoort te worden gewaardeerd met 147 punten, waardoor de huurprijs vrij kan worden overeengekomen. De Huurcommissie heeft ten onrechte geen punten berekend voor het energielabel dat de woning heeft. Lometi heeft een energie-index laten opstellen, waaruit blijkt dat de woonruimte 28 punten krijgt voor de energie-index. Voor aanvang van de huur bestond deze situatie al, aldus Lometi.

De huurders voeren verweer. Zij kunnen zich wel verenigen met de door de Huurcommissie vastgestelde huurprijs. Zij stellen dat het energielabel ten onrechte niet werd geregistreerd voor 1 januari 2015. Zij zijn niet bekend met een energielabel. Subsidiair betwisten zij de juistheid van het energielabel omdat de gevel slechts ten dele is geïsoleerd, een deel van het dak niet is geïsoleerd en de kwaliteit van het gehuurde niet voldoet aan energielabel B.

Door Lometi is gedagvaard binnen de in artikel 7:262 BW bedoelde termijn, zodat de uitspraak van de Huurcommissie is komen te vervallen en een nieuwe beslissing moet worden gegeven over de punten die partijen verdeeld houden.

Tussen partijen is niet in geschil dat de woonruimte tenminste 119 punten heeft, zoals ook door de Huurcommissie is vastgesteld. Het geschil ziet slechts op de vraag of extra punten moeten worden toegekend voor de energieprestatie van de woonruimte (punt 4 van bijlage I bij het Besluit Huurprijzen Woonruimte, verder het woningwaarderingsstelsel (WWS)). De energieprestatie wordt uitgedrukt in een cijfer dat het energieverbruik van de woonruimte aangeeft en wordt hier verder de energie-index genoemd.

Bij aanvang van de huur, op 1 mei 2017, was geen energie-index aangevraagd of afgegeven. Pas na aanvang van de huur, op 15 juli 2017, is een energielabel verstrekt. Dit energielabel is echter niet de energie-index als bedoeld in het WWS en kan daarom niet in aanmerking worden genomen bij het bepalen van de puntenwaarde van het gehuurde.

Op 5 augustus 2018 is wel een geldige energie-index afgegeven. De energieklasse van het gehuurde is daarin vastgesteld op 1,37. Dit komt overeen met 28 punten in het WWS en levert in beginsel een totale puntenwaardering op van 147. Met dit aantal punten is de woonruimte geliberaliseerd en kan de huur vrij worden overeengekomen.

Dat de aanvangshuurprijs moet worden beoordeeld naar de situatie zoals die was bij aanvang van de huur is bepaald in artikel 11 lid 5 Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte. Een strikte toepassing van de wet moet daarom tot het oordeel leiden dat aan de woonruimte geen punten kunnen worden toegekend voor de energie-index (zie bijvoorbeeld Rechtbank Amsterdam, 4 maart 2014 ECLI:NL:RBAMS:2014:2281, WR 2014,108). In dat geval wordt in het WWS teruggevallen op het bouwjaar van het gehuurde, 1916, en dat levert geen punten op. De huurcommissie heeft op deze grond haar uitspraak gedaan.

De vraag is of deze strikte toepassing van de regels redelijk is ten opzichte van Lometi. Voordat de kantonrechter op deze vraag ingaat, merkt hij op dat de huurders ten onrechte veronderstellen dat het energielabel niet is geregistreerd. Tot 1 januari 2015 was deze registratie inderdaad voorgeschreven, maar na deze datum is die plicht vervallen zodat de registratie niet van belang is voor het oordeel in deze zaak.

Lometi heeft aan de orde gesteld dat deze uitkomst de toets van de redelijkheid niet kan doorstaan, nu het gehuurde sinds 1916 in elk geval is aangepast aan de eisen van de tijd. Uit een overgelegde offerte kan inderdaad worden afgeleid dat in 2013 werkzaamheden zijn uitgevoerd die in elk geval deels het isoleren van het gehuurde hebben omvat. Uit de inmiddels afgegeven energie-index blijkt in elk geval dat deze werkzaamheden een veel betere energieprestatie opleveren dan in 1916 gebruikelijk was, zelfs als de index niet geheel juist zou zijn. Het is aannemelijk dat dit bij aanvang van de huur al het geval moet zijn geweest.

Artikel 5 lid 2 Besluit huurprijzen woonruimte geeft de mogelijkheid om van het WWS af te wijken, indien de aard van de woonruimte daar aanleiding toe geeft. De kantonrechter oordeelt dat deze situatie zich hier niet voordoet. Het artikel is geschreven voor situaties die niet als standaard kunnen worden aangemerkt. Het gehuurde is een doodnormaal appartement, zodat niet kan worden geoordeeld dat de aard van de woonruimte een andere beoordeling rechtvaardigt.

Is de in 4.4 bedoelde uitkomst redelijk voor Lometi? Bij het beantwoorden van deze vraag is de maatstaf of het resultaat van de wetstoepassing naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het gebruik van het woord onaanvaardbaar geeft aan dat daarvan alleen in uitzonderlijke omstandigheden sprake kan zijn.

Lometi voert terecht aan dat het gehuurde een betere energieprestatie heeft dan uit de toekenning van 0 punten blijkt. Daar staat tegenover dat het aan de verhuurder is om een energielabel (tot 1 januari 2015) of een energie-index (na 1 januari 2015) aan te vragen en aan de huurder ter beschikking te stellen. Lometi heeft aan deze verplichting niet voldaan, terwijl de woonruimte al in 2013 is verbouwd. Het aanvragen van een label of index is uiterst eenvoudig en kan in zeer korte tijd worden gerealiseerd. De kantonrechter stelt vast dat Lometi op dit punt in gebreke is gebleven. Voor dit in gebreke blijven heeft Lometi geen enkele rechtvaardiging kunnen geven. De energie-index is bedoeld om te bevorderen dat woningen energiezuiniger worden en het verzuim om de huurder te informeren over de energie-index is zelfs een boete gesteld. Dit geeft aan welk belang de wetgever hecht aan de energie-index. Lometi heeft ook zelf belang bij de aanwezigheid van een energie-index, omdat zij daarmee tot een hogere huurprijs kan komen. Van Lometi mocht, met andere woorden, een actiever opstelling worden verwacht op dit punt. Nu Lometi het zelf in de hand heeft om de extra punten voor de energie-index te verkrijgen en nu geen sprake is van een bijzondere tijdsdruk of een andere bijzondere omstandigheid oordeelt de kantonrechter dat in de gegeven omstandigheden niet wordt voldaan aan de eis dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat met de energie-index geen rekening wordt gehouden.

Uit het voorgaande volgt dat de woonruimte moet worden gewaardeerd met 119 punten en dat de daarmee corresponderende aanvangshuur € 578,38 is per 1 mei 2017.

Door deze beslissing komt de kantonrechter niet toe aan een oordeel over de juistheid van de energie-index.

Als de in het ongelijk gestelde partij wordt Lometi belast met de kosten van het geding.

De kantonrechter:

stelt de huurprijs voor de woonruimte aan de [adres] te Rotterdam per 1 mei 2017 vast op € 578,38 per maand;

veroordeelt Lometi tot betaling aan de huurders van de kosten van het geding tot op dit moment vastgesteld op € 200,-- voor het salaris van de gemachtigde van de huurders;

wijst af het meer of anders gevorderde en verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. L.J. van Die en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

401