Rb. Gelderland, 11-09-2020, nr. 8121849

B&S Beleggingen B.V.

gevestigd te Vught

2. de vennootschap naar Duits recht

Panta Rhei Properties 2 GmbH & Co KG

gevestigd te Holzkirchen (Duitsland)

3. de vennootschap naar Duits recht

Panta Rhei Properties 3 GmbH & Co. KG

gevestigd te Holzkirchen (Duitsland)

eisende partijen in conventie

verwerende partijen in (voorwaardelijke) reconventie

gemachtigde mr. T.O. Brüne

tegen

wonende te Nijmegen

2. [huurder]

wonende te Nijmegen

3. [huurder]

wonende te Nijmegen

4. [huurder]

wonende te Ede

5. [huurder]

wonende te Nijmegen

6. [huurder]

wonende te Nijmegen

7. [huurder]

wonende te Nijmegen

8. [huurder]

wonende te Nijmegen

9. [huurder]

wonende te Nijmegen

10. [huurder]

wonende te Nijmegen

11. [huurder]

wonende te Nijmegen

12. [huurder]

wonende te Nijmegen

13. [huurder]

wonende te Nijmegen

14. [huurder]

wonende te Nijmegen

15. [huurder]

wonende te Nijmegen

16. [huurder]

wonende te Nijmegen

17. [huurder]

wonende te Nijmegen

18. [huurder]

wonende te Groningen

19. [huurder]

wonende te Nijmegen

20. [huurder]

wonende te Nijmegen

21. [huurder]

wonende te Arnhem

22. [huurder]

wonende te Nijmegen

23. [huurder]

wonende te Nijmegen

24. [huurder]

wonende te Nijmegen

25. [huurder]

wonende te Oranjestad (Aruba)

gemachtigde Stichting Huurteams Nijmegen

gedaagde partijen in conventie

eisende partijen in (voorwaardelijke) reconventie

26. [huurder]

wonende te Nijmegen

27. [huurder]

wonende te Nijmegen

niet verschenen

gedaagde partijen in conventie

Partijen worden hierna verhuurders en huurders genoemd.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 14 oktober 2019 met de producties 1 t/m 18

- de conclusie van antwoord in conventie, tevens houdende voorwaardelijke eis in reconventie van 31 januari 2020 met de producties 1 t/m 20

- de conclusie van antwoord in reconventie, tevens repliek in conventie van de verhuurders van 27 maart 2020 met de producties 19 t/m 22

- de conclusie van dupliek in conventie, tevens repliek in reconventie van de huurders van 22 mei 2020 met de producties 21 t/m 24

- de conclusie van dupliek in reconventie van verhuurders van 17 juli 2020 met de producties 23 t/m 30.

De zaken zijn wegens verknochtheid gevoegd. Huurders [naam] en [naam 2] zijn niet verschenen in deze procedure, zodat tegen hen verstek zal worden verleend.

Ten slotte is vonnis bepaald.

Eisers sub 1 was voorheen bekend onder de naam Woonfront-Génestetlaan Nijmegen B.V. (hierna: STU). STU heeft met gedaagden ieder afzonderlijk een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een woonruimte, staande en gelegen aan de [adres 1] te Nijmegen (hierna: het gehuurde), deel uitmakende van het appartementencomplex, staande en gelegen aan de Génestetlaan te Nijmegen en ingaande op 1 oktober 2017 dan wel een latere datum. Het appartementencomplex, dat op voornoemde datum is opgeleverd, bestaat uit 228 zelfstandige wooneenheden en diverse gemeenschappelijke voorzieningen, zoals een fietsenstalling en een inpandige wasruimte voorzien van wasmachines en drogers.

Partijen zijn een huurprijs overeengekomen van € 695,00 per maand. De overeengekomen huurtermijn is twaalf maanden of langer, waarbij de toepassing van artikel 7:271 lid 1 BW is uitgesloten. In de huurovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:

Huurprijswijziging

Indien het gehuurde woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs betreft, kan de huurprijs op voorstel van verhuurder voor het eerst per juli 2018 en vervolgens jaarlijks worden gewijzigd met een percentage dat maximaal gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage voor woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs, bij gebreke waarvan de huurprijsaanpassing plaatsvindt overeenkomstig het gestelde in artikel 5.2. In aanvulling op het in de vorige zin bedoelde percentage kan de huurprijs op voorstel van verhuurder worden gewijzigd met een percentage dat maximaal gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging toegestane percentage voor de inkomensafhankelijke huurverhoging, indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs betreft. Partijen verklaren het bepaalde in artikel 7:252a BW voor zover vereist van overeenkomstige toepassing en huurder verleent voor zover vereist toestemming voor het opvragen van een in artikel 7:252a lid 3 BW bedoelde verklaring.

Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het onder 5.1 gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per juli 2018 en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in artikel 16 van de algemene bepalingen. (…)

Opschortende voorwaarden

Deze huurovereenkomst wordt zijdens verhuurder aangegaan onder de uitdrukkelijke opschortende voorwaarden dat huurder binnen vijf (5) werkdagen na de dag waarop verhuurder de huurovereenkomst ter ondertekening per e-mail aan huurder heeft verzonden:

(…)

- de kosten van € 75,- voor het tot stand komen van deze huurovereenkomst ,welke kosten door verhuurder, aan huurder in rekening worden gebracht, heeft voldaan op de in de factuur vermelde wijze.

In de periode van 20 februari t/m 11 september 2018 hebben de huurders ieder afzonderlijk de Huurcommissie verzocht de overeengekomen aanvangshuurprijs te toetsen zoals bedoeld in artikel 7:249 BW.

Op 26 oktober 2018 is het appartementencomplex in eigendom overgedragen aan eiseres sub 2 en sinds 26 april 2019 is eiseres sub 3 eigenaar geworden.

De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren, waarvan een ongedateerd rapport is opgemaakt. Als bijlage bij het rapport is de woningwaardering opgenomen. In alle gevallen heeft dat tot conclusie geleid dat de maximale huurprijs van € 695,00 te hoog was.

Verhuurders hebben op 30 april 2019 een huurverhoging per 1 juni 2019 aangekondigd. Huurders [namen 1] hebben bezwaar hiertegen gemaakt. Deze bezwaren zijn ongegrond verklaard door de verhuurders, waarna zij de huurders hebben gesommeerd de huurverhoging te betalen.

Bij brief van 11 juni 2019 hebben de verhuurders huurders een servicekostenafrekening 2017 doen toekomen.

Bij brief van 25 juni 2019 hebben de verhuurders op het onder 2.4. vermelde rapport gereageerd en aangegeven dat zij het niet eens zijn met de daarin vermelde waardering.

Vervolgens heeft een zitting bij de Huurcommissie plaatsgevonden, waarna de Huurcommissie (voor iedere huurder afzonderlijk) uitspraak heeft gedaan die op 6 respectievelijk 28 augustus 2019 is verzonden en waarin het volgende is overwogen en beslist:

III Beoordeling

(…)

Keuken

Ten aanzien van de RVS achterwand in de keuken is de commissie van mening dat dit juist is beoordeeld door de rapporteur. De commissie merkt op dat luxe uitstraling subjectief is en derhalve niet is te waarderen. In een dergelijk geval dient er naar de investeringen te worden gekeken. De commissie is tevens van mening dat door verhuurder onvoldoende is aangetoond dat er sprake is van een extra investering. Verhuurder heeft weliswaar met de ingezonden stukken van 25 juni 2019 willen aantonen dat deze investeringen daadwerkelijk zijn gedaan maar heeft daarbij geen gespecificeerd factuur meegestuurd. Het is voor de commissie, zonder een splitsing tussen de materiaalkosten en de kosten voor de plaatsing van de RVS achterwand, niet mogelijk om de investeringen te beoordelen. Het puntenaantal voor het onderdeel ‘keuken’ blijft derhalve ongewijzigd.

Buitenruimten

Ten aanzien van buitenruimten ziet de commissie geen aanleiding om af te wijken van het beleid van de Huurcommissie. De uitspraak van de kantonrechter waar de verhuurder naar refereert heeft geen betrekking op deze situatie. De Huurcommissie heeft ten aanzien van het elektronisch slotensysteem en het camerasysteem de berekeningsmethodiek van de kantonrechter gehanteerd aangezien er zij betreffende deze extra investeringen geen eigen beleid heeft. Met betrekking tot het waarderen van (gemeenschappelijke) buitenruimten heeft de Huurcommissie wel een eigen beleid. De verhuurder heeft naar het oordeel van de commissie onvoldoende aangetoond dat in dit geval sprake is van een bijzondere situatie en dat op basis daarvan moet worden afgeweken van het beleid van de Huurcommissie. De rapporteur heeft de situatie overeenkomstig met het beleid gewaardeerd. Het puntenaantal voor het onderdeel ‘buitenruimten’ blijft derhalve ongewijzigd.

In de zaken van de huurders die in 2017 de woonruimte zijn gaan huren, is daarnaast het volgende overwogen:

Punten voor de WOZ-waarde

Met betrekking tot de WOZ-waarde heeft de rapporteur de minimumwaarde van € 41.816,00 genomen omdat er geen WOZ-waarde bekend was. Verhuurder maakt daar bezwaar tegen en meent dat de waarde van de grond en de vervangingswaarde, de stichtingskosten, samengeteld en gewaardeerd moeten worden. Verhuurder wijst erop dat de commissie gebruik kan maken van de haar in art 5 lid 2 Besluit huurprijzen woonruimte (BHW) gegeven bevoegdheid om af te wijken van het woningwaarderingssysteem.

Voor de waardering van de WOZ-waarde dient uitgegaan te worden van de laatstelijk vastgestelde WOZ-waarde. In beginsel is dat de WOZ-waarde die bepaald is in de beschikking van de gemeente op 1 januari van het voorafgaande jaar waarin de peildatum van het verzoek is gelegen. De peildatum voor het onderhavige verzoek is 1 oktober 2017 (ingangsdatum van de huurovereenkomst). Dat betekent dat voor dit verzoek de WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari 2016 dient te worden aangehouden (WOZ-waarde 2017). Volgens de informatie van verhuurder is het complex opgeleverd op 1 oktober 2017. De commissie stelt vast dat er in het onderhavige geval geen beschikking is getroffen waarin de WOZ-waarde van de woonruimte voor het jaar 2017 is bepaald, althans dat deze niet is overgelegd. Het is weliswaar juist dat de Huurcommissie op grond van art 5 lid 2 BHW de kwaliteit van de woonruimte kan beoordelen in afwijking van het woningwaarderingssysteem zoals neergelegd in bijlage I onder A bij het BHW indien de aard van de woonruimte daartoe aanleiding geeft, maar de commissie gaat daar zeer terughoudend mee om.

In de uitspraak van 4 juni 2018 van de Rechtbank Amsterdam heeft de kantonrechter daarover overwogen:

“Met deze bevoegdheid om af te wijken van het woningwaarderingsstelsel dient echter met terughoudendheid te worden omgegaan. De wetgever heeft bewust een gedetailleerd systeem van woningwaardering in het leven geroepen, waarvan de WOZ-waarde onderdeel uitmaakt. Toepassing van het systeem leidt in sommige gevallen tot resultaten die door een partij als onredelijk worden aangemerkt omdat die resultaten onvoldoende recht doen aan de wettelijke (markt)waarde van de woning. Ook het achterwege laten van bepaalde formaliteiten kan grote gevolgen hebben voor de hoogte van de verschuldigde huurprijs. Een en ander vormt in beginsel echter onvoldoende grond om af te wijken van het waarderingssysteem.”

In het vonnis wordt voorts gesteld dat wanneer de werkzaamheden voltooid zijn in het jaar waarin de peildatum valt, sprake is van een gebouwd eigendom in aanbouw als bedoeld in art 17 lid 4 Wet WOZ. In de WOZ-beschikking zouden dan de geobjectiveerde stichtingskosten kunnen worden meegenomen, dat wil zeggen dat (voor het huurprijzenrecht) de waarde van de grond kan worden genomen en de waarde van het gebouwde alsof dit was voltooid.

Een dergelijke beschikking is in deze procedure echter niet door verhuurder overgelegd.

In de circulaire MG 2015-04 d.d. 14 juli 2015 met als onderwerp 'aanpassingen woningwaarderingsstelsel' is bovendien bepaald dat "Bij nieuwbouw wordt uitgegaan van de WOZ-waarde zoals die na oplevering kan worden vastgesteld op grond van het taxatieverslag van de gemeente."

Ook een dergelijk taxatieverslag (voor objecten in aanbouw) is niet door verhuurder overgelegd.

De commissie wijst voorts op het vonnis d.d. 21 november 2018 van de Rechtbank Midden-Nederland (6731939 UC EXPL 18-2821). De kantonrechter zag in deze uitspraak geen mogelijkheden af te wijken van het te hanteren woningwaarderingsstelsel. Nu er geen aparte WOZ-beschikking voorhanden was voor de afgesplitste woonruimte die gold voor het jaar waarin de peildatum viel, heeft de kantonrechter geoordeeld dat uit dient te worden gegaan van het jaarlijks te indexeren minimum zoals bepaald is onder punt 9 in bijlage I onder A bij het meergenoemde besluit.

Gelet op al het vorenstaande meent de commissie dat terughoudend moet worden omgegaan met toepassing van art 5 lid 2 BHW. In situaties waarin verhuurder niet de mogelijkheid had nadere gegevens te verkrijgen over de WOZ-waarde zou betreffend artikel in de leemte kunnen voorzien. In het onderhavige geval had verhuurder de gemeente kunnen verzoeken om een WOZ- beschikking, bijvoorbeeld op grond van de waarde op de toestand peildatum per 1 januari 2017, dan wel een taxatieverslag objecten in aanbouw. De omstandigheid dat dit niet is gedaan kan naar het oordeel van de commissie niet leiden tot een toepassing van art 5 lid 2 BHW maar dient voor rekening en risico van de verhuurder dient te worden gelaten.

De Huurcommissie heeft het puntenaantal van de woonruimtes vastgesteld (variërend van 110 tot 138 punten) en geconcludeerd dat de overeengekomen huurprijs van € 695,00 niet redelijk was en deze op een lager bedrag (variërend van € 533,47 tot € 678,67) vastgesteld.

In de zaak van huurder [naam 4] heeft de Huurcommissie vastgesteld dat bij het ingaan van de huurovereenkomst sprake was van een ernstig gebrek, waardoor een tijdelijke verlaging van de huurprijs is vastgesteld.

Op 12 september 2019 zijn de teveel betaalde voorschotten aan servicekosten over 2017 door de verhuurders terugbetaald aan de huurders.

Bij brief van 17 september 2019 hebben de verhuurders huurders Veldhuizen en [naam 7] een servicekostenafrekening 2018 ten bedrage van € 128,38 doen toekomen.

Op 15 november 2019 zijn de teveel betaalde voorschotten aan servicekosten van 2018 door de verhuurders terugbetaald aan de huurders.

Bij brief van 18 november 2019 hebben de verhuurders huurders Veldhuizen en [naam 7] een servicekostenafrekening 2018 ten bedrage van € 75,03 doen toekomen.

Bij brief van 8 juli 2020 hebben verhuurders huurders een nieuwe afrekening van de servicekosten over 2017 en/of 2018 doen toekomen.

Verhuurders vorderen in conventie dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

1. een beslissing neemt over het punt waarover huurders de huurcommissie hebben verzocht uitspraak te doen, te weten de toetsing van de redelijkheid van de tussen partijen in de huurovereenkomst overeengekomen aanvangshuurprijs, met dien verstande dat de aanvangshuurprijs tussen partijen wordt vastgesteld op het bedrag zoals genoemd in de huurovereenkomst, te weten € 695,00 per kalendermaand, dan wel op een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag;

2. huurders veroordeelt in de buitengerechtelijke kosten van € 75,00, de gerechtelijke kosten van zowel dit geding alsmede van de hieraan voorafgaande procedure bij de huurcommissie (hier € 25,00), en de eventuele nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf twee dagen na de datum van dit vonnis tot de dag van algehele voldoening.

Verhuurders leggen het volgende aan hun vorderingen ten grondslag. De waardering is door de Huurcommissie (en de inspecteur) ten onrechte (onder meer) gebaseerd op het Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte (versie juni 2017). Dit Beleidsboek is geen regeling in de zin van artikel 10 lid 1 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW) en kan daarom geen rol spelen bij de waardering conform het Woningwaarderingsstelsel. De Huurcommissie dient op grond van artikel 11 lid 2 UHW de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te toetsen aan de krachtens artikel 10 lid 1 Besluit huurprijzen woonruimte (BHW) gegeven regels. Het Beleidsboek valt hier niet onder. Als het Beleidsboek al enige rol zou mogen spelen in het kader van het woningwaarderingsstelsel dan zou dit hoogstens een interpretatieve rol en geen aanvullende, laat staan een afwijkende rol, mogen zijn.

Voorts betwisten de verhuurders het aantal punten dat is toegekend aan (de oppervlakte van) de vertrekken, te weten de keuken, de gemeenschappelijke privé buitenruimte en overige ruimten.

Tot slot voeren de verhuurders aan dat voor de waarde op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: WOZ-waarde) het gehuurde onvoldoende punten toebedeeld heeft gekregen. De Huurcommissie heeft in haar uitspraak vermeld dat er geen WOZ-waarde bekend is en dat als er al een WOZ-waarde bekend was, de WOZ-beschikking met peildatum 1 januari 2016 moet worden aangehouden, omdat op de ingangsdatum van de huurovereenkomst (zijnde de peildatum van het onderzoek) de WOZ-beschikking met peildatum 1 januari 2017 nog niet beschikbaar was. De WOZ-beschikking met peildatum 1 januari 2016 geeft de toestand van het gehuurde weer op 1 januari 2017.

Volgens verhuurders bepaalt het BHW in de toelichting behorende bij bijlage I onder A dat er moet worden uitgegaan van de laatstelijk vastgestelde WOZ-waarde, hetgeen de waarde van peildatum 1 januari 2017 (circa € 122.000,00 per woning) is.

Subsidiair stellen de verhuurders dat de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2016 de waarde van het complex in aanbouw vertegenwoordigt (voor de bouw van het complex was toen een omgevingsvergunning verleend en waren de werkzaamheden in volle gang) en niet de waarde van het gehuurde op de huuringangsdatum. Er zijn drie berekeningswijzen die kunnen worden toegepast om toch de juiste waarde te berekenen.

De eerste optie is het berekenen van de vervangingswaarde aan de hand van het taxatieverslag objecten in aanbouw. Het Beleidsboek geeft aan dat in gevallen waarbij er na het gereedkomen van de bouw nog geen WOZ-beschikking is afgegeven, mag worden uitgegaan van de vervangingswaarde in een taxatieverslag objecten in aanbouw. In dat verslag is de WOZ-waarde opgenomen. Deze berekening komt neer op een (fictieve) WOZ-waarde van € 100.000,00.

De tweede optie is dat volgens het BHW de WOZ-waarde op grond van de geobjectiveerde stichtingskosten kan worden berekend. Er wordt vastgesteld hoe ver de bouw is gevorderd op 1 januari 2017 waaruit een voortgangspercentage voortkomt, hetgeen moet worden doorberekend naar 100%, hetgeen neerkomt op een (fictieve) WOZ-waarde van

€ 113.000,00.

De derde optie is dat de WOZ-waarde op grond van artikel 5 lid 2 BHW kan worden aangepast. De Huurcommissie kan als het woningwaarderingsstelsel onvoldoende recht doet aan de kwaliteit van een woning de puntenwaarde in afwijking van bijlage I onder A van het BHW vaststellen. In het onderhavige geval zijn er WOZ-beschikkingen bekend en is het verschil tussen de waarde van het gehuurde op de ingangsdatum van de huurovereenkomst

(€ 19.000,00) en het minimum van € 41.816,00 significant. Op grond hiervan dienen 45, althans 35 punten te worden toegekend voor de WOZ-waarde van het gehuurde.

Huurders voeren verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

De huurders vorderen – na een wijziging van eis – in (voorwaardelijke) reconventie dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

I. indien de vorderingen in conventie worden afgewezen verhuurders hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de onverschuldigd betaalde kale huur zoals gespecificeerd in productie 17, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, oplopende tot en met de maand van dit vonnis, te vermeerderen met wettelijke rente te rekenen vanaf twee dagen na dit vonnis tot aan de dag van algehele voldoening;

II. verhuurders hoofdelijk veroordeelt tot betaling van het verschil tussen de door huurders voldane voorschotten voor servicekosten over 2017 en 2018 en de daadwerkelijk gemaakte kosten, te rekenen vanaf twee dagen na dit vonnis tot de dag van algehele voldoening;

III. verhuurders hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de onverschuldigd betaalde contractkosten zoals gespecificeerd in productie 18, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met wettelijke rente te rekenen vanaf twee dagen na dit vonnis tot aan de dag van algehele voldoening;

IV. voor recht verklaart dat de per 1 juli 2019 voorgestelde huurverhoging voor huurders [namen 2] geen doorgang kan vinden;

V. voor recht verklaart dat inhouding van de huurverhoging 2019 op de borg niet is toegestaan wanneer huurder op correcte wijze bezwaar heeft gemaakt tegen deze verhoging;

VI. verhuurders hoofdelijk veroordeelt tot retournering van het restant van de borg van huurders [naam 7] (€ 368,10), [naam 9] (€ 332,53) en [naam 8] (€ 57,00), althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met wettelijke rente te rekenen vanaf twee dagen na dit vonnis tot aan de dag van algehele voldoening;

VI. verhuurders veroordeelt in de kosten van deze procedure, het salaris gemachtigde en nakosten daar uitdrukkelijk onder begrepen.

De huurders leggen het volgende aan hun (voorwaardelijke) vorderingen in reconventie ten grondslag. Indien de vorderingen in conventie worden afgewezen, hebben de huurders jarenlang teveel huur betaald aan verhuurders. Op grond van onverschuldigde betaling vorderen zij dan ook terugbetaling van het teveel betaalde.

Volgens huurders is een aantal bedragen aan servicekosten ten onrechte aan hen doorgefactureerd, zo zijn de schoonmaakkosten in 2017 fors hoger, blijkt dat uit de voor de meldinstallaties en werkzaamheden van de huismeester in rekening gebrachte bedragen niet of rekening is gehouden met een verdeling zoals het Beleidsboek Nutsvoorzieningen en servicekosten van de Huurcommissie voorschrijft, zijn administratiekosten doorberekend, en is niet duidelijk waar klein onderhoud voor is gepleegd.

Ook worden de door een aantal huurders betaalde contracts- of administratiekosten teruggevorderd op grond van ongerechtvaardigde verrijking dan wel onverschuldigde betaling. De werkzaamheden die onder die kosten worden geschaard, vallen volgens de huurders onder de normale uitoefening van een verhuurbedrijf.

De huurverhoging per 1 juli 2019 komt boven de maximale huurgrens uit, terwijl de verhuurders hebben verzuimd de Huurcommissie een oordeel te laten vellen over de legitimiteit van de verhoging. Het kan geen indexatie op grond 5.2 van de huurovereenkomst zijn, omdat dit artikel ziet op geliberaliseerde woningen.

Tot slot hebben drie huurders een deel van de borg niet terug ontvangen. Deze is verrekend met de niet betaalde huurverhoging. Ten aanzien van huurder [naam 7] zijn er tijdens de eindinspectie geen gebreken geconstateerd, maar zij heeft later wel een factuur ontvangen voor het vervangen van de gordijnen. Deze factuur is verrekend met de borg.

Verhuurders voeren verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Bevoegdheid

Nu gedaagden 2 en 3 gevestigd zijn te Duitsland, heeft het onderhavige geschil een internationaal karakter. Op grond van artikel 26 van de Brussel I bis-Verordening is de Nederlandse rechter bevoegd om van het voorliggende geschil kennis te nemen.

Omdat het gehuurde is gelegen te Nijmegen is de kantonrechter te Nijmegen relatief bevoegd om van de onderhavige vorderingen kennis te nemen.

Toepasselijk recht

Tussen partijen is niet in discussie dat op hun rechtsverhouding, de vorderingen en de beoordeling daarvan Nederlands recht toepasselijk is.

Ontvankelijkheid

Ingevolge het bepaalde in artikel 7:262 BW worden een huurder en een verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de Huurcommissie is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. De uitspraken van de Huurcommissie zijn verzonden op respectievelijk 5, 6 en 28 augustus 2019. De dagvaardingen zijn op respectievelijk 1 en 14 oktober 2019 betekend, zodat de vordering daarmee tijdig is ingesteld. Ingevolge artikel 7:262 BW is dientengevolge de uitspraak van de Huurcommissie komen te vervallen. Het vervallen van de uitspraak van de Huurcommissie houdt in dat het geschil tussen partijen in volle omvang door de kantonrechter beoordeeld dient te worden.

Toetsingskader en geschilpunten

Niet in geschil is dat het gehuurde een zelfstandige woonruimte betreft en dat de tussen partijen overeengekomen huur onder de liberalisatiegrens ligt.

De wijze van vaststelling van de redelijkheid van de initiële huurprijs is geregeld in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (hierna: Uhw) en het Besluit huurprijzen woonruimte (hierna: Bhw).

De kantonrechter overweegt dat hij, ondanks zijn zelfstandige taak, bij de beoordeling van het geschil in beginsel de uitspraak van de Huurcommissie als uitgangspunt zal nemen, daaronder begrepen het rapport van nader onderzoek dat aan de uitspraak ten grondslag wordt gelegd, nu partijen het onderhavige geschil in conventie hiertoe hebben beperkt. Voor zover de uitspraak van de Huurcommissie niet is bestreden neemt de kantonrechter deze over. Het geschil in deze procedure in conventie beperkt zich tot de door verhuurders opgeworpen punten die als volgt zijn te categoriseren:

i. oppervlakte van vertrekken;

ii. oppervlakte van overige ruimten;

iii. de keuken;

iv. gemeenschappelijke privé buitenruimte;

v. de WOZ-waarde.

De kantonrechter zal de standpunten van partijen over en weer met betrekking tot deze onderwerpen hierna in genoemde volgorde afzonderlijk bespreken. De kwaliteit van de woonruimte dient te worden beoordeeld naar de toestand zoals deze was op de ingangsdatum van de huurovereenkomst, te weten 1 oktober 2017 of zoveel later.

De door de verhuurders opgeworpen vraag die hieraan voorafgaand dient te worden beantwoord is of de Huurcommissie haar waardering (mede) mocht baseren op het Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte (versie juni 2017).

De kantonrechter dient het geschil in volle omvang te beoordelen. Ondanks deze zelfstandige taak zal bij de beoordeling van het geschil (naast het Uhw en het Bhw) als uitgangspunt worden genomen het voorbereidend onderzoek dat tijdens de procedure bij de Huurcommissie heeft plaatsgevonden. De Huurcommissie heeft haar beleid met betrekking tot huurprijzen van zelfstandige woonruimten neergelegd in het Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte (hierna: het Beleidsboek). De Huurcommissie gebruikt het Beleidsboek, dat voor een ieder te raadplegen is, als aanvulling op het woningwaarderingsstelsel. Dit beleid van de huurcommissie neemt de kantonrechter als uitgangspunt om de rechtszekerheid en rechtseenheid zo goed mogelijk te borgen. Indien een partij voldoende motiveert dat hiervan dient te worden afgeweken, zal de kantonrechter dit (indien aan de orde) nader beoordelen. Niet valt in te zien waarom op voorhand reeds zou moeten worden aangenomen dat het Beleidsboek geen rol zou mogen spelen bij de beoordeling van de onderhavige geschilpunten.

Verhuurders hebben in de dagvaarding vermeld dat partijen het er over eens zijn dat geen sprake is van gebreken. Dit is weersproken door huurders. Uit de uitspraak van de Huurcommissie in de zaak van huurder Doomernik blijkt dat sprake was van een ernstig gebrek, dat maakt dat zij recht had op een tijdelijke verlaging van de huurprijs. Daarnaast zijn als productie 3 stukken overgelegd waaruit volgt dat er sinds de oplevering van het complex vele meldingen zijn gedaan over diverse gebreken (waaronder scheuren in wanden, niet functionerende kookapparatuur, slecht sluitende (buiten)deuren en storingen in de elektronische toegangssystemen). Huurders hebben hier evenwel geen juridische consequenties aan verbonden, zodat deze geen nadere bespreking behoeven.

De kantonrechter zal hierna de door partijen opgeworpen geschilpunten zoals onder 5.6. vermeld afzonderlijk bespreken. Het punt over de WOZ-waarde geldt voor een beperkt aantal huurders. De overige punten zijn bij alle huurders aan de orde.

De kantonrechter zal vervolgens een mondelinge behandeling ter plaatse van het geschil bepalen aan de [adres 1] te Nijmegen, zodat hij een zo goed en volledig mogelijk beeld kan krijgen van de situatie.

Oppervlakte van vertrekken

Volgens verhuurders moet de oppervlakte van de vertrekken (het gehuurde) met 28 punten worden gewaardeerd. Uit een NEN-meting van 31 augustus 2018, overgelegd door verhuurders, blijkt dat het gehuurde uit een netto oppervlakte bestaat van 29 m2. Daarvan wordt 1 m2 afgetrokken, omdat het toilet zich in de badkamer bevindt.

De rapporteur die is ingeschakeld door de Huurcommissie heeft de oppervlakte van het gehuurde met 27 punten gewaardeerd, hetgeen door verhuurders in de procedure bij de Huurcommissie niet betwist is. Thans bieden verhuurders nader bewijs aan in de vorm van een descente teneinde de oppervlakte van de woonruimtes na te rekenen door een inspecteur onder toezicht van huurders en verhuurders.

Huurders voeren aan dat een rapporteur (in opdracht van de Huurcommissie) het gehuurde op 25 juni 2018 en 5 maart 2019 heeft bezocht, toen de oppervlakte heeft gemeten en dat verhuurders in de gelegenheid zijn gesteld om daarbij aanwezig te zijn. Huurders verwijzen hiervoor naar de uitnodiging voor het eerste huisbezoek van 8 juni 2018 (productie 21) en een verklaring van [naam 5] (productie 22) waarin wordt aangegeven dat namens verhuurders de heer [naam 6] aanwezig was. Verhuurders hadden en hebben het handelen van de rapporteur kunnen waarnemen. Volgens huurders is de meting dan ook op juiste wijze uitgevoerd en dient die meting te worden aangehouden.

Vastgesteld wordt dat verhuurders niet langer hebben weersproken dat zij waren uitgenodigd voor in ieder geval het eerste bezoek van de rapporteur. Evenmin is de verklaring van [naam 7] weersproken. Daar komt bij dat de meting die verhuurders hebben overgelegd enkel vanuit de tekeningen is opgemaakt en dus niet fysiek heeft plaatsgevonden. De kantonrechter ziet geen reden om de meting opnieuw te laten uitvoeren en volgt de Huurcommissie op dit punt dan ook. Er zal dus worden uitgaan van de meting van de rapporteur.

Oppervlakte van overige ruimten

Het complex bevat gemeenschappelijke ruimten die vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst ter beschikking staan aan de huurders, te weten fietsenstalling 1 van 142 m2, fietsenstalling 2 van 184 m2, een wasruimte van 24 m2, een onbenoemde ruimte 1 in het trappenhuis op de zesde verdieping van 141 m2 en een onbenoemde ruimte 2 in het trappenhuis op de zevende verdieping van 32 m2, aldus de verhuurders. Het woningwaarderingsstelsel kent ¾ punt per vierkante meter aan overige ruimten toe. De oppervlakten van deze ruimten bedragen in totaal 423 m2. Volgens verhuurders moeten aan deze ruimten dan ook 317,25 punten worden toegekend, hetgeen per woonruimte neerkomt op (317,25:228) 1,39 punt. De Huurcommissie heeft volgens de verhuurders ten onrechte geen punten toegekend voor de oppervlakte van overige ruimte. De kantonrechter zal hierna de waardering van de overige ruimten afzonderlijk bespreken.

De gemeenschappelijke fietsenstalling

Uit het rapport van nader onderzoek volgt dat een gemeenschappelijke fietsenstalling slechts kan worden meegerekend als de oppervlakte, na deling door het aantal woningen, per woning minstens 2 m2 bedraagt. De rapporteur lijkt zich volgens verhuurders te baseren op het Beleidsboek, waarin op pagina 21 is vermeld:

“3. Gemeenschappelijke bergingen of gemeenschappelijke parkeergarage worden gewaardeerd:

- (…)

- de oppervlakte, na deling door het aantal woningen, per woning minstens 2m2 bedraagt.”

Volgens verhuurders is deze tekst een interpretatie van de Huurcommissie van de tekst van Bijlage I bij het BHW onder A, dat luidt:

“De oppervlakte van een ruimte wordt slechts meegeteld indien die ruimte afzonderlijk gelijk is aan of groter dan twee vierkante meter, voor zover de plafondhoogte ten minste 1,50 meter is boven de vloer.”

Volgens verhuurders hoeven de fietsstallingen na deling door het aantal woningen niet minstens 2 m2 te bedragen. Voldoende is dat de fietsenstalling in zijn geheel groter is dan 2 m2. Zij verwijzen hiervoor naar een uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 21 december 2016 (productie 9), waarin is geoordeeld dat een wasruimte en een fietsenberging wel vallen onder overige ruimten, maar dat de eis van 2 m2 per woning niet geldt voor die ruimten omdat ze een andere functie hebben.

Huurders voeren daar tegen aan dat in voornoemde uitspraak niet wordt aangegeven hoeveel ruimte vereist is voor één fiets. Als wordt aangenomen dat de hoeveelheid woningen van de gedagvaarde huurders waarin wordt samengewoond (drie van de 25, zijnde 12%) representatief is voor het gehele complex, komt het totaal aantal fietsen uit op 255 (228 wooneenheden x 1,12). De beschikbare ruimte per fiets is dan 1,28 m2 (326 m2 : 255), hetgeen erg krap is.

De vraag is of een gemeenschappelijke fietsenstalling onder overige ruimte valt en zo ja, of de eis van 2 m2 per wooneenheid dan geldt. Alvorens deze vra(a)g(en) te beantwoorden wil de kantonrechter de fietsenstalling zelf bezichtigen teneinde een goed en volledig beeld te krijgen van de situatie ter plaatse.

Overige ruimten

Ten aanzien de inrichting van de overige ruimten heeft de rapporteur vermeld dat deze ruimten niet als vertrek/verblijfsruimten aangemerkt kunnen worden, omdat er geen enkele vorm van inrichting is. Volgens verhuurders dient de rapporteur te beoordelen of de ruimten punten verdienen als overige ruimte (onder punt 2 van bijlage I onder A van het BHW) en niet als vertrek (onder punt 1 van bijlage I onder A van het BHW).

De enige vereisten van een overige ruimte zijn dat sprake is van een minimale oppervlakte van 2 m2, een plafondhoogte van 1,5 m2 en een begaanbare vloer. Of sprake is van een inrichting is niet relevant. Overigens zijn de ruimtes een uitkijkpunt over de stad en zijn zij geschikt voor bijvoorbeeld yoga of meditatie.

Huurders stellen zich op het standpunt dat er geen punten dienen te worden toegekend aan de onbenoemde ruimten, omdat zij niet in de huurovereenkomst zijn vermeld, terwijl dat wel is vereist op grond van het Beleidsboek, en subsidiair op grond van de uitleg van de huurovereenkomst.

Veel huurders waren zich tot aan deze procedure niet bewust van het bestaan van de ruimten. De ruimten bevinden zich rond het trappenhuis en de lift bereikt de betreffende verdiepingen niet. Daarnaast blijkt uit e-mailcorrespondentie (productie 12) dat er nog geen toestemming van de verhuurder was om de ruimten te gebruiken.

Volgens verhuurders is het vereiste van benoeming van de ruimten in de huurovereenkomst een aanvulling van de Huurcommissie op het woningwaarderingsstelsel. Voorts is evenmin een vereiste dat de bestemming naar de wens van huurders is. Verhuurders zijn vrij om de ruimten wel of niet aan te kleden. De punten worden toegekend voor de extra oppervlakte en niet voor de bestemming of de aankleding. Het weigeren van het plaatsen van een voetbaltafel in de ruimten is niet hetzelfde als het verhinderen van het gebruik van de ruimte.

Vastgesteld kan worden dat sprake is van overige ruimten zoals bedoeld onder punt 2 van bijlage I onder A BHW. De betreffende ruimtes zijn evenwel niet benoemd in de huurovereenkomst en evenmin is duidelijkheid gegeven over het gebruik ervan aan de huurders, zo blijkt uit de overgelegde correspondentie. Nu de huurovereenkomst het mede gebruik van de ruimten niet omvat, lijkt een vergoeding hiervoor vooralsnog niet aangewezen (vgl. HR 4 mei 1990, ECLI:NL:PHR:1990:AB8764). Maar ook ten aanzien van dit punt wenst de kantonrechter de ruimten te bezichtigen teneinde een goed en volledig beeld te krijgen van de situatie ter plaatse, alvorens een beslissing te nemen.

Wasruimte

Volgens verhuurders moeten aan de wasruimte – en dus enkel voor de ruimte – 18 punten worden toegekend, hetgeen leidt tot 0,08 punten per wooneenheid. De kosten die de huurders betalen voor het gebruik van de wasmachines (€ 14,00 per maand of € 3,80 euro per wasbeurt) zijn beperkt en mogen daarnaast in rekening worden gebracht. Verhuurders verwijzen ten aanzien van dit punt opnieuw naar de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 21 december 2019.

Huurders stellen zich op het standpunt dat zij met het toekennen van punten aan de wasruimte dubbel betalen, via de huur maar ook voor het gebruik. Huurders die geen gebruik maken van de wasmachines komen niet in de ruimte. Volgens huurders is de prijs voor het gebruik van de wasmachines bovendien hoog. Verhuurders betwisten dat.

Daarnaast is de ruimte onvoldoende groot (geen 2 m2 per woonruimte) om voor een puntenwaardering in aanmerking te komen. Volgens verhuurders geldt dit vereiste alleen voor overige privé ruimte en niet voor gemeenschappelijke ruimten.

Volgens de toelichting bij bijlage 1 onder A van het BHW valt wasruimte onder overige ruimten. De vraag is vervolgens of in dit geval ook de eis van 2 m2 per wooneenheid geldt. Maar tegelijkertijd is de ruimte pas toegankelijk met een abonnement en is het de vraag of het redelijk is om de oppervlakte van de wasruimte mee te nemen bij de overige ruimtes. Daarnaast lijkt het erop dat huurders bij het toekennen van punten voor de wasruimte dubbel betalen, zowel voor het gebruik als voor de ruimte.

Alvorens op dit punt te beslissen, wenst de kantonrechter ook deze ruimte te bezichtigen zodat de situatie hem volledig duidelijk wordt.

de keuken

Aan de keuken zijn uiteindelijk 10,75 punten toegekend door de rapporteur, hetgeen door de Huurcommissie in stand is gelaten. Volgens verhuurder moet de keuken met 13 punten worden gewaardeerd vanwege de extra kwaliteit. De keuken heeft één bovenkastje minder dan een woningwetkeuken, maar drie onderkastjes meer. Deze hoeven niet 60 cm breed te zijn. Iedere extra kast dient met 0,25 punten te worden gewaardeerd. Daarnaast is er een RVS-plaat tegen de wand geplaatst. Dat is een investering geweest van € 496,10, zodat twee extra punten moeten worden toegekend.

Huurders betwisten dat er twee extra kasten zouden zijn. Er zijn twee bovenkastjes, één extra onderkast en een staande keukenkast ontbreekt. Voor de onderkastjes is geen minimum aantal vastgelegd. De RVS-plaat is ter vervanging van drie rijen tegels (die volgens het basisniveau van een keuken vereist zijn). Bovendien is het verschil in plaatsingskosten niet meegenomen. Overigens heeft een aantal huurders gemeld dat de RVS-platen bol zijn gaan staan en los van de muur komen.

De kantonrechter stelt vast dat de Huurcommissie geen oordeel heeft gegeven over de kastjes. In het Beleidsboek is vermeld: “om voor punten in aanmerking te komen, dient een aanrecht ten minste te zijn voorzien van twee onderkastjes (van +/- 60 breed)” Over bovenkastjes wordt in datzelfde Beleidsboek niets gezegd.

Uit het rapport van nader onderzoek volgt dat sommige woonruimtes in plaats van zeven kasten (één extra) zijn voorzien van negen kasten (dus drie extra). Niet uitgesloten is dat het verschil (2 x 0,25) daarin is gelegen. Het is aan verhuurders om nader uiteen te zetten over hoeveel kastjes iedere gehuurde woonruimte beschikt. Verhuurders moeten zich hier tijdens de mondelinge behandeling ter plaatse gemotiveerd over uitlaten.

Ten aanzien van de RVS-platen heeft de Huurcommissie geoordeeld dat de gestelde luxe uitstraling ervan subjectief en daarmee niet te waarderen is. Verhuurders hebben volgens de Huurcommissie onvoldoende aangetoond dat sprake is van een extra investering. Zij hebben geen gespecificeerde factuur overgelegd (waarbij een splitsing is gemaakt tussen de materiaalkosten en de kosten voor plaatsing). In dat verband heeft de rapporteur nog gemeld dat een RVS-achterwand gelijk te stellen is aan tegels. Weliswaar zijn tegels goedkoper, maar de montage ervan is arbeidsintensiever, zodat de totale kosten elkaar niet veel ontlopen.

De kantonrechter wil voordat hij over dit punt oordeelt eerst de diverse keukens bekijken tijdens de hiervoor reeds genoemde mondelinge behandeling ter plaatse.

gemeenschappelijke privé buitenruimte

Het complex heeft een binnentuin van 2.840 m2 en een omliggend privé park van 5.308 m2, die ter beschikking staan aan de bewoners van het complex. De rapporteur heeft 15 punten toegekend aan deze ruimten, hetgeen neerkomt op 0,07 punt per gehuurde wooneenheid. Volgens verhuurders kan aan gemeenschappelijke privéruimte maximaal 15 punten per woonruimte worden toegekend. Aan de binnentuin wordt een puntenaantal van 8 toegekend voor de eerste 100 m2 en 2 extra punten per 25 m2. De binnentuin wordt daarmee gewaardeerd op (8 + (8048/25 x2)=) 651,84 punten en verdeeld over 228 wooneenheden is dat 2,86 punten per woonruimte. Subsidiair kan dit aantal punten op grond van artikel 5 lid 2 BHW worden toegekend. De kroon op het complex dient met meer punten gewaardeerd te worden dan 0,07, aldus verhuurders.

Huurders verwijzen naar pagina 44, 45 en 54 van het Beleidsboek waarin staat dat er maximaal 15 punten kunnen worden toegekend en dat dit aantal gedeeld dient te worden door het aantal gebruikers. Een bevestiging hiervan vinden de huurders in de eerder (door verhuurders) aangehaalde uitspraak van de kantonrechter Zeeland-West-Brabant.

Verder betwisten huurders het door de verhuurders geschetste beeld van de tuin. Er is een aantal paden aangelegd, maar van enige groenvoorziening is geen/nauwelijks sprake.

Aan de vraag hoe het aantal punten voor de buitentuin moet worden berekend gaat de vraag vooraf – nu huurders dit weersproken hebben – of sprake is van enige groenvoorziening, anders gezegd of gesproken kan worden van een ‘groene’ privé buitenruimte en of hiervan al sprake was op het moment van het ingaan van de huurovereenkomst, welk moment overigens wisselt per huurder. In dat verband is nog van belang dat verhuurders zelf hebben verklaard dat er extra schoonmaakkosten in het laatste kwartaal van 2017 zijn gemaakt, omdat er nog (bouw)werkzaamheden plaatsvonden op het buitenterrein. De kantonrechter wil de situatie ter plaatse zelf bekijken. Daarnaast zullen verhuurders in de gelegenheid worden gesteld om per huurder uiteen te zetten dat op het moment van het ingaan van de huurovereenkomst sprake was van een groenvoorziening (een groene, gemeenschappelijke privé buitenruimte) waarvoor punten kunnen/moeten worden toegekend.

WOZ-waarde

Vooropgesteld wordt dat het geschil over de hoogte van de WOZ-waarde niet voor alle huurders geldt, maar alleen voor de huurders die in 2017 in het complex zijn gaan wonen.

Kernvraag is of door de Huurcommissie een juist aantal punten is toegekend voor de WOZ-waarde van het gehuurde. Verhuurders stellen zich op het standpunt dat de huurcommissie ten onrechte is uitgegaan van een minimum (fictieve) WOZ-waarde van destijds € 41.816,00 (peildatum 1 januari 2016).

Sinds 1 oktober 2015 is de WOZ-waarde van een verhuurde woning een kwaliteitsfactor zoals opgenomen in het woningwaarderingsstelsel voor zelfstandige woningen. Ingevolge (de toelichting van) bijlage I onder A, punt 9 bij het BWH wordt voor de puntenwaardering voor de WOZ-waarde aangesloten bij de voor de woning laatstelijk vastgestelde waarde op de voet van hoofdstuk IV van de Wet WOZ, met een minimum van

€ 40.480,00.

De Huurcommissie heeft bepaald dat voor de waardering van de WOZ-waarde dient te worden uitgegaan van de laatstelijk vastgestelde WOZ-waarde. De peildatum van het verzoek is 1 oktober 2017, respectievelijk een latere datum in oktober of november 2017 (ingangsdatum van de huurovereenkomst), hetgeen betekent dat de WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari 2016 dient te worden aangehouden (WOZ-waarde 2017). Het complex is opgeleverd op 1 oktober 2017, maar er was geen beschikking voorhanden waarin de WOZ-waarde van de woonruimte voor het jaar 2017 is bepaald. De Huurcommissie heeft geen aanleiding gezien om op grond van artikel 5 lid 2 BHW af te wijken van het woningwaarderingssysteem. Er was doorverhuurders geen WOZ-beschikking overgelegd waarin de geobjectiveerde stichtingskosten konden worden meegenomen. Evenmin was een taxatieverslag (voor objecten in aanbouw) overgelegd. Verhuurders hebben nagelaten de gemeente te verzoeken om een WOZ-beschikking op grond van de waarde op de toestandspeildatum per 1 januari 2017, dan wel een taxatieverslag objecten in aanbouw. De punten voor de WOZ-waarde zijn door de Huurcommissie dan ook berekend op basis van de wettelijk voorgeschreven minimumwaarde van € 41.816,00.

Verhuurders wijzen er allereerst op dat in een aantal zaken (betreffende huurders uit hetzelfde complex) wel de juiste WOZ-waarde door de Huurcommissie is toegepast.

Die huurovereenkomsten zijn evenwel ingegaan op 1 januari 2018 en dus later dan in de onderhavige gevallen (betreffende huurders die in oktober of november 2017 een woonruimte zijn gaan huren in het complex), zodat het beroep van verhuurders hierop niet slaagt.

Voorts wijzen verhuurders (onder verwijzing naar productie 13) erop dat de WOZ-waarden over de jaren 2016 t/m 2018 wel bekend waren, maar kennelijk niet bij de Huurcommissie zo volgt uit die uitspraak. Volgens verhuurders moet, zo wordt bepaald in de toelichting behorende bij bijlage I onder A van het BHW, uitgegaan worden van de laatstelijk vastgestelde WOZ-waarde (die met peildatum 1 januari 2017 waarbij de WOZ-waarde is bepaald op € 122.000,00) en niet van de laatstelijk beschikbare WOZ-beschikking. Hiermee wordt de waarde van het gehuurde beter weergegeven.

Huurders stellen zich op het standpunt dat uitgegaan dient te worden van de WOZ-waarde zoals die is vastgesteld in de WOZ-beschikking van 2017 die als peildatum 1 januari 2016 heeft. De WOZ-waarde was op het moment van aanvang van de huurovereenkomst nog niet bekend, zodat met een minimumwaarde gerekend moest worden. Inmiddels is de WOZ-waarde op het moment van het sluiten van de huurovereenkomst wel bekend (€ 19.000,00), maar dit is lager dan de minimumwaarde. Dat de andere, latere waardes nu wel beschikbaar zijn, doet niet af aan de omstandigheid dat ze ten tijde van het ingaan van de huurovereenkomst niet beschikbaar waren.

Bijlage 1 onder A van het BHW vermeldt dat onder WOZ-waarde voor de toepassing van dit onderdeel van de puntenwaardering wordt verstaan: de voor een woning laatstelijk vastgestelde waarde op voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken.

De kantonrechter overweegt dat in oktober en november 2017 nog geen WOZ-waarde van de woonruimten was vastgesteld. Er was enkel een WOZ-beschikking voorhanden met als peildatum 1 januari 2016, maar toen was het complex nog in aanbouw. Dit betekent dat de WOZ-waarde op het moment van de ingangsdatum van de huurovereenkomst dient te worden berekend.

Verhuurders dragen drie manieren aan die kunnen worden toegepast om de juiste waarde te berekenen.

De eerste is het berekenen van de vervangingswaarde aan de hand van het taxatieverslag objecten in aanbouw. Het Beleidsboek geeft aan dat in gevallen waarbij er na het gereedkomen van de bouw nog geen WOZ-beschikking is afgegeven, mag worden uitgegaan van de vervangingswaarde in een taxatieverslag objecten in aanbouw. In dat verslag is de WOZ-waarde opgenomen. Deze berekening komt neer op een (fictieve) WOZ-waarde van ongeveer € 100.000,00.

De tweede optie is dat volgens het BHW de WOZ-waarde op grond van de geobjectiveerde stichtingskosten kan worden berekend. Er wordt vastgesteld hoe ver de bouw is gevorderd op 1 januari 2017 waaruit een voortgangspercentage voortkomt, hetgeen moet worden doorberekend naar 100%, hetgeen neerkomt op een (fictieve) WOZ-waarde van ongeveer

€ 113.000,00. Ook bij deze berekening wordt er vanuit gegaan dat er – zoals in het onderhavige geval – nog geen WOZ-beschikking is afgegeven.

De derde optie is dat de WOZ-waarde op grond van artikel 5 lid 2 BHW kan worden aangepast. De Huurcommissie kan als het woningwaarderingsstelsel onvoldoende recht doet aan de kwaliteit van een woning de puntenwaarde in afwijking van bijlage I onder A van het BHW vaststellen. In het onderhavige geval zijn er WOZ-beschikkingen bekend en is het verschil tussen de waarde van het gehuurde op de ingangsdatum van de huurovereenkomst

(€ 19.000,00) en het minimum van € 41.816,00 significant. Op grond hiervan dienen 45, althans 35 punten te worden toegekend voor de WOZ-waarde van het gehuurde.

Volgens de huurders is het vreemd dat de WOZ-waarde berekend op basis van de vervangingswaarde vrijwel overeenkomt met de WOZ-waarde op peildatum 1 januari 2017.

Ook is het vreemd dat bij de beoordeling een stuk van 26 april 2019 wordt betrokken. Indien het rapport tijdig was aangevraagd, was de waarde anders geweest. Dit maakt het rapport onbetrouwbaar.

Ten aanzien van optie 2 stellen de huurders, onder verwijzing naar een uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 10 november 2018 (ECLI:NL:RBAMS:2018:3722) zich op het standpunt dat de verhuurders hebben nagelaten de stukken tijdig bij de gemeente aan te vragen.

Tot slot worden er volgens huurders geen nieuwe argumenten aangevoerd om een uitzondering te maken op het bepaalde in artikel 5 lid 2 BHW. Verhuurders hadden een taxatieverslag kunnen opvragen.

In het Beleidsboek is vermeld dat in de gevallen waarbij er na het gereed komen van de bouw, een transformatie of hoogniveau-renovatie nog geen WOZ-beschikking door de gemeente is afgegeven, mag worden uitgegaan van de vervangingswaarde (grondwaarde en bouwkosten) in een zogenaamd ‘taxatieverslag objecten in aanbouw’. Voor de berekening van de punten voor de WOZ-waarde wordt uitgegaan van de waarde als ware de bouw voltooid. Hiervoor dient het voortgangspercentage bouw te worden omgerekend tot 100% (bouw gereed) en vermeerderd met de grondwaarde.

Vooropgesteld wordt dat de kantonrechter de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs dient te toetsen. Vastgesteld kan worden dat nadat het complex gereed was (op 1 oktober 2017) er nog geen WOZ-beschikking gebaseerd op het afgebouwde complex was afgegeven en dus dat de WOZ-waarde niet nog was vastgesteld. In dit specifieke geval is het alleszins te billijken om bij de vaststelling van de aanvangshuurprijzen uit te gaan van de WOZ-waarde berekend zoals in het Beleidsboek (zie punt 5.43.). Het hanteren van een lagere WOZ-waarde is niet representatief en leidt bovendien tot een onbillijk resultaat, zonder dat daar een (anders dan puur formalistische) rechtvaardiging voor bestaat. Een theoretische waarde doet immers geen recht aan de werkelijke situatie. Verhuurders hebben als productie 19 de taxatieverslagen van de gehuurde wooneenheden overgelegd, waarin de (fictieve) WOZ-waarde op peildatum 1 januari 2017 is vastgesteld op een bedrag dat varieert van € 103.000,00 tot € 118.000,00. De kantonrechter is voornemens om deze bedragen als uitgangspunt te nemen voor het toekennen van de punten aan de gehuurde eenheden. Verhuurders dienen in een na de mondelinge behandeling te nemen akte per gehuurde wooneenheid uiteen te zetten hoeveel punten er op grond van die rapporten aan iedere afzonderlijke woning dienen te worden toegekend.

Terugbetaling van huurpenningen

In voorwaardelijke reconventie (als huurders in het gelijk worden gesteld en dus teveel huur hebben betaald) wordt terugbetaling van die huur op grond van onverschuldigde betaling gevorderd. Als productie 17 hebben de huurders een overzicht per huurder overgelegd van de terug te vorderen bedragen bijgewerkt tot 1 februari 2020.

De vraag of voldaan is aan de voorwaarde kan thans nog niet worden beantwoord omdat deze afhankelijk is van het oordeel in conventie. Een beslissing op dit onderdeel wordt dan ook aangehouden.

Onvoorwaardelijke vorderingen

Verder vorderen de huurders (naar de kantonrechter aanneemt onvoorwaardelijk) terugbetaling van servicekosten over 2017-2018, van de contractskosten, van een restant borg en een verklaring voor recht dat de huurverhoging per 1 juli 2019 geen doorgang vindt.

Servicekosten

Vooropgesteld dient te worden dat de servicekosten niet bij de Huurcommissie aan de orde zijn gesteld. Dit is echter geen vereiste om deze vordering aan de kantonrechter te kunnen voorleggen (vgl. Hoge Raad 3 mei 1991, NJ 1991/229, Hoge Raad 3 oktober 1997, NJ 1998/129 en Hoge Raad 15 februari 2002, NJ 2002/228). De kantonrechter merkt wel op dat in de onderhavige zaken geen uitspraak van de Huurcommissie in een vergelijkbare kwestie is overgelegd, die als richtsnoer kan dienen bij de beoordeling van de vorderingen. De kantonrechter zal daarom de geschilpunten alleen in algemene zin beoordelen, met name ook op de stelplicht van partijen, en vervolgens, voor zover partijen daarover geen overeenstemming bereiken, voor de verdere (cijfermatige) uitwerking per huurder een deskundige inschakelen.

Gesteld noch gebleken is dat de onderhavige vordering betreffende de servicekosten niet binnen de vervaltermijn van artikel 51 UHW aan de kantonrechter is voorgelegd.

Ten aanzien van de servicekosten stellen huurders zich op het standpunt dat een aantal bedragen ten onrechte aan hen zijn doorgefactureerd, zo zijn de schoonmaakkosten in 2017 fors hoger, blijkt dat de voor de meldinstallaties en werkzaamheden van de huismeester in rekening gebrachte bedragen niet of rekening is gehouden met een verdeling zoals het Beleidsboek Nutsvoorzieningen en servicekosten van de Huurcommissie voorschrijft, zijn administratiekosten doorberekend, en is niet duidelijk waar klein onderhoud voor is gepleegd. Huurders wensen ieder een door de verhuurders herziene en onderbouwde afrekening te ontvangen, teneinde te kunnen bepalen of de verhuurders de door hen betaalde voorschotten alleen hebben aangewend om de kosten te dekken.

Verhuurders hebben als productie 20 de onderliggende facturen overgelegd. De hogere schoonmaakkosten zijn er in gelegen dat eind 2017 tijdens de (bouw)werkzaamheden meer vuil van buiten in het complex terecht kwam dan in 2018.

Verhuurders betwisten voorts dat het Beleidsboek Nutsvoorzieningen en servicekosten ten aanzien van de meldinstallaties en de werkzaamheden van de huismeester van toepassing is. Volgens dat Beleidsboek mogen verhuurders een minimum bedrag van € 7,50 aan administratiekosten in rekening brengen.

Volgens huurders volgt uit de overgelegde 300 pagina’s aan facturen niet de berekeningswijze waarmee de verhuurders tot de eindafrekening zijn gekomen. Sommige facturen zijn blijkens de aantekeningen daarop niet betaald. Daarnaast bevinden zich bij de stukken facturen voor zaken die niet zijn overeengekomen en facturen voor installaties die voor rekening van de verhuurders dienen te blijven.

Uit de facturen voor schoonmaakkosten in 2017 volgt niet dat deze plaatsvonden wegens voortdurende bouwwerkzaamheden. De noodzaak van de extra ‘nulbeurt’ in mei 2018 is ook niet duidelijk.

Ten aanzien van de facturen inzake tuinaanleg en onderhoud geldt dat er risico bestaat op dubbele betaling, namelijk via de servicekosten en daarnaast via de huurprijs (extra punten).

Ten aanzien van de facturen voor de lift en poort ligt de betalingsverplichting voor de kosten bij de verhuurders. Van de stoffering van de woningen zijn geen facturen overgelegd.

Voorts is onduidelijk welke facturen verhuurders relateren aan klein onderhoud. Een deel van de facturen komt sowieso voor rekening van de verhuurders (zoals defecte schuifpuien of herstel van stormschade).

Als productie 27 hebben verhuurders een servicekostenoverzicht per huurder overgelegd. Deze overzichten houden nog geen rekening met de al terugbetaalde voorschotten op 12 juni 2019 en 15 november 2019. Volgens verhuurders is er in veel gevallen teveel terugbetaald. In een aantal gevallen dient nog wel een bedrag te worden terugbetaald. Voor een overzicht van de servicekosten van 2017 verwijzen de verhuurders naar productie 28, waarin de kosten voor schoonmaak van de algemene ruimte, de kosten voor de huismeester, voor tuinonderhoud, voor stoffering van de woning, de wasmachinekosten, de kosten voor elektra van de algemene ruimte en de administratiekosten uiteen zijn gezet. In productie 27 is hetzelfde gedaan voor de servicekosten voor 2018.

Er worden geen punten toegekend voor de inrichting van de tuin, enkel voor de oppervlakte, zodat verhuurders kosten voor het onderhoud en de aanleg bij huurders in rekening mogen brengen.

De kosten voor stoffering worden over vijf jaar gespreid in rekening gebracht bij de huurders, conform de regeling in het Beleidsboek.

Kosten die betrekking hebben op roerende elektronische apparatuur kunnen in rekening worden gebracht bij de huurders. Volgens het Beleidsboek kunnen immers ook kosten voor het afsluiten van internet bij huurders in rekening worden gebracht.

Tot slot volgt uit het als productie 25 overgelegde nieuwe servicekostenoverzicht dat kosten voor klein onderhoud niet meer apart in rekening worden gebracht.

Op de servicekostenafrekening 2017 staan de volgende posten (productie 28 van verhuurders):

Totaal € 30.692,16

Op de servicekostenafrekening 2018 staan de volgende posten (productie 29 van verhuurders):

Totaal € 127.261,95

Bij iedere afrekening zit een toelichting, waarbij het totaalbedrag is opgenomen en vervolgens dit naar rato is verdeeld, hetgeen tot het aandeel van de betreffende huurder leidt.

De vraag is of deze posten aan de huurders kunnen worden doorbelast en of de gestelde bedragen redelijk zijn en goed zijn onderbouwd.

Vooropgesteld wordt dat in artikel 6 van de huurovereenkomst niet is vermeld dat deze kosten voor rekening van de huurder komen, maar enkel dat de verhuurder zal zorgdragen voor de levering van de zaken en diensten.

Evenwel kan niet uitgesloten worden dat het redelijk is dat de huurders een vergoeding betalen aan verhuurders voor (een deel van) de opgevoerde kosten. Zo kan wellicht voor het schoonmaken van de algemene ruimte, voor stoffering van de woningen, voor de elektra in de algemene ruimte een vergoeding (naar rato) in rekening worden gebracht bij de huurders.

Dat geldt ook voor de kosten van de huismeester (waarbij het maximaal toegestane tarief

€ 36,00 per uur inclusief BTW is), maar deze mogen niet volledig aan de huurders worden doorberekend. De Huurcommissie houdt een verdeling aan waarbij 70% van de kosten ten laste van de huurders komt en 30% ten laste van de verhuurder, waarbij een afwijking mogelijk is.

Wat de kosten van het tuinonderhoud betreft geldt dat deze alleen aan de huurders doorberekend kunnen worden als zij het exclusieve gebruiksrecht van de groenvoorziening hebben. De kantonrechter wenst ten aanzien van dit punt ter plaatse te vernemen wat de feitelijke situatie is, waarbij de vraag – die ook geldt voor het wasserette abonnement – beantwoord dient te worden of de kosten niet dubbel in rekening worden gebracht (te weten via de huur en als servicekosten).

Voor alle administratieve handelingen om tot een servicekostenafrekening te komen, kan de verhuurder administratiekosten bij de huurder in rekening brengen. Dit hoeft niet uitdrukkelijk tussen partijen te zijn overeengekomen. Over de warmtelevering (gas, olie of een andere brandstof) bedraagt de maximaal toegestane vergoeding 2%. Als de verhuurder de meting en verdeling van deze kosten uitbesteedt, bedraagt de maximale vergoeding 1%. Over alle overige kostenposten bedraagt de vergoeding maximaal 5%. Deze percentages zijn inclusief eventuele BTW. Het minimumbedrag aan administratiekosten bedraagt € 7,50 per afrekening per woonruimte.

De kosten voor de signaal levering van meld installaties (lift en poort) komen in beginsel voor de verhuurder.

Voor zover de posten al toewijsbaar zouden kunnen zijn, vergt dat enige berekening. De kantonrechter is voornemens om - in het geval partijen geen overeenstemming hierover zullen/kunnen bereiken tijdens of na de mondelinge behandeling - een deskundige te benoemen die de berekening zal gaan uitvoeren. Ook dit punt wenst de kantonrechter nader met partijen te bespreken tijdens de mondelinge behandeling (ter plaatse).

Contracts-/administratiekosten

Voorts worden de door een aantal huurders betaalde contracts- of administratiekosten (€ 75,00 of € 151,25) teruggevorderd op grond van ongerechtvaardigde verrijking dan wel onverschuldigde betaling. De werkzaamheden die onder die kosten worden geschaard, vallen volgens de huurders onder de normale uitoefening van een verhuurbedrijf en is volgens hen sprake van een niet redelijk voordeel zoals bedoeld in artikel 7:264 BW.

Verhuurders stellen dat zij kosten hebben gemaakt voor het opstellen van de huurovereenkomst, waaronder het behandelen van het dossier, het contact met de huurder, de kosten voor het aanvragen van een naamplaatje, de kosten voor een registratiesysteem en voorlichtingsmateriaal ten behoeve van brandveiligheid en voor makelaarskosten van de verhuur.

Niet geheel duidelijk is wat de grondslag is van de gemaakte kosten. Voor zover de verhuurder zich beroept op artikel 17.1 van de huurovereenkomst geldt dat sprake is van een nietig beding. Tegenover de door de verhuurder beweerdelijk gemaakte kosten staan geen reële prestaties ten behoeve van de verhuurders, met uitzondering van de kosten die mogelijk zijn gemaakt voor een naamplaatje. De door verhuurders gestelde werkzaamheden behoren immers tot het domein van een verhuurder, zijn inherent aan normale verhuur en mogen daarom niet bij de huurders in rekening worden gebracht. De vordering tot terugbetaling van de administratie-/contractskosten is vooralsnog dan ook toewijsbaar met uitzondering van de kosten die zijn gemaakt voor het naamplaatje. Het is aan verhuurders om aan te tonen wat de kosten van het maken van de naamplaatjes waren. Zij kunnen zich hierover tijdens de mondelinge behandeling uitlaten.

Huurverhoging per 1 juli 2019

Huurders hebben op 30 april 2019 een aankondiging voor een huurverhoging ontvangen. De huurverhoging per 1 juli 2019 komt boven de maximale huurgrens uit, terwijl de verhuurders hebben verzuimd de Huurcommissie ex artikel 7:253 lid 5 BW een oordeel te laten vellen over de legitimiteit van de verhoging. Nu de termijn is verstreken, is het voorstel tot huurverhoging komen te vervallen, aldus de huurders.

Er is geen sprake van een indexatie op grond 5.2 van de huurovereenkomst, omdat dit artikel ziet op geliberaliseerde woningen. Huurders vorderen dan ook een verklaring voor recht dat de voorgestelde huurverhoging per 1 juli 2019 geen doorgang heeft gevonden.

Volgens verhuurders kwalificeert artikel 5.2 van de huurovereenkomst als een indexeringsbeding zoals bedoeld in artikel 7:248 BW. Hierop is de indexatie gestoeld.

Verhuurders vorderen een verklaring voor recht dat zij gerechtigd waren en zijn de (nog vast te stellen) huurprijs met ingang van 1 juli 2019 te verhogen met 4,1%, zo nodig met terugwerkende kracht. Voorts stellen verhuurders dat artikel 7:253 lid 5 BW niet van toepassing is op een huurverhoging ex artikel 7:248 BW.

De kantonrechter stelt vast dat onder 3.16 van de conclusie van antwoord in reconventie van 27 maart 2019 (bedoeld zal zijn 2020, de kantonrechter) wordt vermeld dat verhuurders een verklaring voor recht vorderen dat zij gerechtigd waren en zijn de huurprijs met ingang van 1 juli 2019 te verhogen. Verhuurders hebben niet nader aangegeven dat zij hun eis wijzigen. De vraag is dan ook hoe de kantonrechter dit moet zien. Verhuurders mogen zich tijdens de mondelinge behandeling hierover uitlaten.

Vastgesteld kan worden dat indexering van de huurprijs op grond van artikel 5.1 van de huurovereenkomst mogelijk is. Artikel 7:248 lid 1 BW bepaalt dat gedurende het bestaan van een dergelijk beding (indexeringsbeding) de toepassing van artikel 7:253 BW is uitgesloten. Anders gezegd, indien een indexeringsbeding is overeengekomen, zoals in het onderhavige geval, is het niet mogelijk om de Huurcommissie te verzoeken een uitspraak hierover te doen.

De vraag is vervolgens over welke huurprijs de indexatie moet worden berekend. De indexatie van 4,1% wordt overigens op zichzelf niet betwist door de huurders. Voornoemde vraag kan thans nog niet beantwoord worden, omdat deze afhankelijk is van de uitkomst van het geschil in conventie (de hoogte van de huurprijs). Een beslissing op dit punt zal dan ook worden aangehouden.

De borg

Tot slot hebben drie huurders ( [namen 1] ) een deel van de borg niet terug ontvangen. Deze is verrekend met de niet betaalde huurverhoging.

Ten aanzien van huurder [naam 7] zijn er tijdens de eindinspectie geen gebreken geconstateerd, maar zij heeft later wel een factuur ontvangen voor het vervangen van de gordijnen. Deze factuur is (naast de niet betaalde huurverhoging) verrekend met de borg.

Volgens verhuurders is bij huurder [naam 8] € 57,00 ingehouden op de borg en bij huurder [naam 7] € 368,10 (waarvan € 114,00 voor de huurverhoging). Het bedrag van € 254,10 is voor de nieuwe gordijnen die [naam 7] heeft gekregen. [naam 9] heeft de huurverhoging (in totaal € 332,53) evenmin betaald.

Of het deel dat is ingehouden voor de huurverhoging terecht is ingehouden, is afhankelijk van de beslissing in conventie. Hierop kan thans dus nog niet worden beslist.

Uit de overgelegde stukken volgt dat [naam 7] via de servicekosten al voor de gordijnen heeft betaald en dat zij een eindinspectierapport had ontvangen waarin was vermeld dat de oplevering akkoord was. Dat er nu opnieuw een bedrag is ingehouden op de borg hiervoor lijkt dan ook niet juist.

Zoals hiervoor is vermeld, zal de kantonrechter een mondelinge behandeling ter plaatse bepalen. Aan partijen en hun gemachtigden zal worden verzocht om hun verhinderdagen voor de maand oktober 2020 aan de griffie door te geven, zodat een mondelinge behandeling zo spoedig mogelijk kan worden gepland. Dat kan op alle dagen van de werkweek zijn.

De kantonrechter zal op die dag eerst ter plaatse van het geschil gaan kijken (plaatsopneming). In verband met de gevaren van het SARS-CoV-2 virus dient de aansluitende mondelinge behandeling in de buitenlucht dan wel in een ruime goed geventileerde ruimte plaats te vinden. Mogelijk is de uitzichtruimte hiervoor geschikt.

De gemachtigden van partijen zullen dat van tevoren goed met elkaar moeten afstemmen. Tijdens de mondelinge behandeling zal de kantonrechter de diverse geschilpunten met partijen bespreken. Na de mondelinge behandeling worden partijen in de gelegenheid gesteld om een akte te nemen waarin zij alle posten en punten op een rij kunnen zetten en per huurder dienen aan te geven waar de door hen gemaakte berekening toe leidt (waaronder het aan het gehuurde toe te kennen aantal punten en de daarop gebaseerde huurprijs). Dit geldt ook voor de vorderingen in reconventie.

Aan de gemachtigden van partijen wordt voorts verzocht met hun cliënten na te denken over de inhoud van een mogelijke regeling.

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

de kantonrechter

in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie

bepaalt een mondelinge behandeling op een nader vast te stellen datum en tijdstip ter plaatse van het geschil aan de [adres 2] te Nijmegen;

verwijst de zaak naar de rol van vrijdag 25 september 2020 voor opgave van verhinderdagen als onder 7.1. bedoeld;

bepaalt dat beide partijen op de mondelinge behandeling aanwezig moeten zijn;

houdt iedere verdere beslissing aan.