Rb. Midden-Nederland, 05-04-2017, nr. 5362216 UC EXPL 16-13176 JW/1350

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding

- de conclusie van antwoord

- de conclusie van repliek

- de conclusie van dupliek.

Ten slotte is vonnis bepaald.

[gedaagde] huurt met ingang van 1 november 2015 van [eiser] een woonruimte op de benedenverdieping van het perceel [adres] te [woonplaats] . In de huurovereenkomst waren partijen een maandelijkse huurprijs overeengekomen van € 850,00.

[gedaagde] heeft de Huurcommissie op 1 maart 2016 verzocht om de redelijkheid van de huurprijs te beoordelen. De Huurcommissie heeft op 31 maart 2016 een voorbereidend onderzoek in de woning laten doen, waarvan een rapport is opgesteld. Daarna is een mondelinge behandeling bepaald.

Op 15 juni 2016 heeft de Huurcommissie een uitspraak gedaan. Hierin is – voor zover in dit kader van belang – geoordeeld:

III Beoordeling

Overeengekomen huurprijs

De huurovereenkomst is ingegaan op 1 november 2015 tegen een huurprijs van € 850,00 per maand.

Deze huurprijs is hoger dan de op het moment van het aangaan van de huurovereenkomst geldende liberalisatiegrens van € 710,68 per maand.

Puntenaantal

De rapporteur heeft voorgesteld de woonruimte te waarderen met 97 punten. De huurder heeft geen bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal.

Verhuurder heeft ter zitting uitvoerig naar voren gebracht het niet eens te zijn met een WOZ waarde van € 40.000,00. Verhuurder heeft daarbij aangegeven gestraft te worden vanwege een wijziging van de wet waar hij helemaal niets aan kan doen. Verder heeft verhuurder aangegeven de WOZ waarde te kunnen herberekenen naar de gehuurde woonruimte. Volgens verhuurder bedraagt de WOZ waarde voor het gehele pand € 923.000,00. Uitgaande van een oppervlak van 60 m2 van de gehuurde woonruimte en een totaal oppervlak van 358 m2 voor gehele woonruimte, zou bij toepassing van de voorbeeldberekening de WOZ waarde uitkomen op 41 punten. Een puntenaantal van 41 geeft meer recht aan de situatie dan de waardering van 11 punten zoals toegepast door de rapporteur.

De commissie heeft begrip voor het verweer van verhuurder maar de commissie dient zich in dit geval te beperken tot hetgeen in de wet is bepaald.

Ten aanzien van de WOZ waarde merkt de commissie op dat in de Wet waardering onroerende zaken, artikel 16 het volgende is bepaald:

Voor de toepassing van de wet wordt als één onroerende zaak aangemerkt:

a. een gebouwd eigendom;

b. een ongebouwd eigendom;

c. een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;

d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtigen in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren;

e. een geheel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen, of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan, of in onderdeel d bedoelde samenstellen, dat naar de omstandigheden beoordeeld één terrein vormt bestemd voor verblijfsrecreatie en dat als zodanig wordt geëxploiteerd;

f. het binnen de gemeente gelegen deel van een in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendom, van een in onderdeel c bedoeld gedeelte daarvan, van een in onderdeel d bedoeld samenstel of van een in onderdeel e bedoeld geheel.

Zoals, vermeld in het rapport van voorbereidend onderzoek heeft de onderhavige woonruimte geen eigen WOZ waarde. In een dergelijk geval dient uit te worden gegaan van een minimumwaarde van € 40.000,00. De rapporteur is van deze minimumwaarde uitgegaan.”

[eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, dat de kantonrechter de huurprijs van de door [gedaagde] gehuurde woning aan de [adres] te [woonplaats] met ingang van 1 november 2015 bepaalt op € 714,41 per maand, althans op een door de kantonrechter vast te stellen bedrag, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Het geschil tussen partijen spitst zich toe op de vraag of door de Huurcommissie een juist aantal punten is toegekend voor de WOZ-waarde van de door [eiser] aan [gedaagde] verhuurde woonruimte. [eiser] stelt zich op het standpunt dat de Huurcommissie ten onrechte heeft gerekend met een WOZ-waarde van € 40.000,00. Volgens [eiser] is de WOZ-waarde van het gehele pand € 923.000,00. Het pand heeft een totale oppervlakte van 358 m2. De kantonrechter begrijpt uit de stellingen van [eiser] dat hij zich op het standpunt stelt dat 60/358 deel van de WOZ-waarde (ofwel: 60/358 x € 923.000,00 = € 155.921,93) moet worden gehanteerd als WOZ-waarde van de door [gedaagde] gehuurde woonruimte. Die WOZ-waarde moet vervolgens worden gebruikt bij de vaststelling van het aantal punten voor WOZ-waarde als bedoeld in bijlage A bij het Besluit huurprijzen woonruimte. [eiser] komt dan uit op 41 punten, in plaats van de 11 punten waarmee de Huurcommissie heeft gerekend. Dat leidt tot een huurprijs van € 714,41 per maand. Een andere uitkomst acht [eiser] dermate kennelijk onredelijk dat het oordeel van de Huurcommissie niet in stand kan blijven. Verder vindt [eiser] dat het Besluit huurprijzen woonruimte niet dwingt tot de conclusie dat moet worden uitgegaan van een WOZ-waarde van € 40.000,00 als er geen aparte WOZ-waarde is vastgesteld, nu in het Besluit wordt gesproken over een minimumwaarde.

[gedaagde] is het hier niet mee eens. Volgens hem biedt de wet geen ruimte voor een berekening zoals die door [eiser] is gemaakt. Als er geen eigen WOZ-waarde is vastgesteld, moet worden gerekend met een minimale WOZ-waarde, zoals vastgesteld in het Besluit huurprijzen woonruimte. [eiser] had er voor kunnen kiezen individuele WOZ-waardes voor de verschillende wooneenheden te laten opmaken. Dit heeft hij echter nagelaten, en dit dient volgens [gedaagde] voor rekening van [eiser] te blijven.

De kantonrechter stelt voorop dat hij er van uit gaat dat het door [gedaagde] gehuurde zelfstandige woonruimte betreft. Dit staat immers in de huurovereenkomst. Ook de Huurcommissie is daarvan uitgegaan, blijkens haar rapport.

De wijze waarop de initiële huurprijs wordt vastgesteld is geregeld in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en het daarop gebaseerde Besluit huurprijzen woonruimte. In artikel 5 van dit Besluit is geregeld dat de waardering van de kwaliteit van woonruimte plaatsvindt overeenkomstig het in bijlage I onder A bij het Besluit vervatte waarderingsstelsel, waarin het puntenstelsel is opgenomen. Onder 9.1 van deze bijlage is (voor zover hier relevant) opgenomen dat punten voor de WOZ-waarde worden opgenomen. Hierbij wordt aangesloten op “de voor de woning laatstelijk vastgestelde waarde op voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken met een minimum van € 40.480”. Dit bedrag was eerder € 40.000,00.

Uit deze tekst volgt niet reeds dat van dit bedrag van € 40.480,00 moet worden uitgegaan als geen WOZ-waardering is opgesteld van een zelfstandige wooneenheid, zoals door [gedaagde] wordt bewoond. Dit volgt ook niet uit de toelichting bij deze bepaling, waarin immers slechts is opgenomen:

“Voorts is voorzien in een specifieke regeling om schokeffecten te voorkomen bij specifieke woningen van specifieke verhuurders. Het gaat hierbij om een beperkt aantal woningen, zoals containerwoningen bestemd voor studentenhuisvesting. De WOZ-waarde van deze woningen zou leiden tot een aanmerkelijk lagere maximale huurprijs dan de huidige. Om die reden hanteert het WWS bij de puntentoekenning een minimum WOZ-waarde van € 40.000.”

Uit de wettekst en de toelichting daarop kan dus niet reeds worden geconcludeerd dat van een WOZ-waarde van € 40.000,00 moet worden uitgegaan als geen aparte WOZ-waarde van een wooneenheid is vastgesteld.

Desondanks is de kantonrechter van oordeel dat het in de bijlage genoemde (jaarlijks geïndexeerde) minimum bedrag in gevallen als het onderhavige wel als WOZ-waarde moet worden gehanteerd. Met ingang van 2015 is het Besluit huurprijzen woonruimte immers aangepast, als gevolg waarvan de WOZ-waarde van een pand een belangrijke invloed heeft gekregen op de vast te stellen huurprijs. Dit betekent dat ook de huurder belanghebbende is geworden bij het vaststellen van de WOZ-waarde en dat ook de huurder zich tegen de vastgestelde WOZ-waarde kan verzetten. De WOZ-waarde kan immers directe gevolgen hebben op de vast te stellen huurprijs. Als geen aparte WOZ-waardes worden vastgesteld voor zelfstandige wooneenheden als [gedaagde] van [eiser] huurt, ontstaat derhalve – als [eiser] zou worden gevolgd in zijn redenering – de situatie dat de huurder wordt geconfronteerd met een WOZ-waarde voor een heel pand, waarvan het door hem gehuurde slechts een onderdeel vormt. In de regel zal de huurder bij het vaststellen van een degelijke WOZ-waarde niet als belanghebbende zijn aangemerkt, zodat hij verstoken blijft van de mogelijkheid bezwaar te maken tegen deze beschikking. Verder is het de vraag of het simpelweg delen van de totale WOZ-waarde door het gehuurde aantal vierkante meters leidt tot een juiste WOZ-waardering. Het is immers denkbaar dat ruimtes op verschillende verdiepingen in dit kader anders gewaardeerd moeten worden. Bij dit alles komt dat de Wet waardering onroerende zaken in artikel 16 de mogelijkheid kent om een afzonderlijke WOZ-beschikking te verkrijgen voor een gedeelte van een eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt. [eiser] had er dus voor kunnen kiezen om een afzonderlijke WOZ-beschikking voor het gehuurde te verkrijgen. Alles bij elkaar genomen is de kantonrechter van oordeel dat in gevallen als het onderhavige – waarin geen afzonderlijke WOZ-beschikking bestaat voor een gehuurde eenheid terwijl die wel aangevraagd zou kunnen worden – niet zonder meer kan worden aangesloten bij de WOZ-beschikking van een groter pand, waarvan het gehuurde onderdeel uitmaakt. Nu niet uit de voorhanden WOZ-beschikking kan worden afgeleid wat een reële WOZ-waarde van het gehuurde is, had het op de weg van [eiser] gelegen om hiervoor een zorgvuldige berekening over te leggen. Nu hij dat heeft nagelaten, waren er voor de Huurcommissie geen aanknopingspunten om de WOZ-waarde vast te kunnen stellen. De Huurcommissie heeft daarom terecht aangesloten bij het in de bijlage genoemde minimumbedrag van € 40.000,00.

Tegen de overige onderdelen van het oordeel van de huurcommissie heeft [eiser] geen bezwaren aangevoerd. De kantonrechter stelt daarom vast dat die niet ter discussie staan. De kantonrechter zal de huurprijs dan ook net als de huurcommissie vaststellen op het bedrag van € 537,07.

Aangezien [eiser] in het ongelijk is gesteld, zal hij worden veroordeeld in de kosten van de procedure, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op:

- salaris gemachtigde € 400,00 (2 punten x tarief € 200,00)

Totaal € 400,00

De kantonrechter:

stelt de huurprijs van de door [gedaagde] gehuurde woning aan de [adres] te [woonplaats] per 1 november 2015 vast op € 537,07;

veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 400,00 aan salaris gemachtigde;

veroordeelt [eiser] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [gedaagde] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op: € 100,00 aan salaris gemachtigde;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 5 april 2017.