HR, 04-04-2014, nr. 12/04165

Het Nederlandse stelsel van huurprijsbescherming is thans neergelegd in de art. 7:245-265 BW, de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW), het daarop gebaseerde Besluit huurprijzen woonruimte (Besluit) en de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte (Regeling). Dit stelsel ziet op de huur van woonruimte in de zin van art. 7:232 e.v. BW. Hoewel dit stelsel de contractsvrijheid van partijen ter zake van de huurprijs voorop stelt, gaat het parktisch toch om de dwingende beperkingen die daarop worden aangebracht (art. 7:246 en 7:265 BW). Deze beperkingen zien op de huurprijs, andere vergoedingen (servicekosten)7.en onredelijke vergoedingen in verband met de totstandkoming van de huur. In het bijzonder de regeling van de huurprijs vraagt aandacht. Ik beperk mij daartoe. Daarbij bestaat een onderscheid tussen niet-geliberaliseerde huur (sociale sector of gereguleerde huur) en geliberaliseerde huur (vrije sector huur) van woonruimte.8.

Ten aanzien van niet-geliberaliseerde woonruimte geldt, vereenvoudigd weergegeven, het volgende.

(1) De Huurcommissie kan bij uitspraak een oordeel geven over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. De Huurcommissie beoordeelt de redelijkheid van de huurprijs op basis van de de kwaliteit van de woning (art. 10 lid 1 UHW; dus niet de marktwaarde). Daartoe werkt zij met een woningswaarderingsstelsel. Dit is het puntenstelsel zoals neergelegd in (de bijlagen bij) het Besluit en waarin de woning wordt beoordeeld op aspecten als oppervlakte, isolatie, voorzieningen en woonomgeving.9.

Uit het aantal punten volgt de maximaal redelijke huur, zoals deze per 1 juli van ieder jaar door (thans) de Minister voor Wonen en Rijksdienst wordt bepaald in de (bijlagen bij de) Uitvoeringsregeling. Zo varieerde voor zelfstandige woningen de maximale huur per 1 juli 2013 tussen € 188,05 (bij 40 punten) en € 1253,24 (bij 250 punten).10.Het gemiddelde aantal punten in de sociale sector bedroeg in 2012 136.11.

De huurder kan de aanvangshuur binnen zes maanden door de Huurcommissie laten controleren (art. 7:249 BW). Partijen kunnen ook nadien een voorstel doen tot huurverlaging of -verhoging en daarover een oordeel vragen van de Huurcommissie (art. 7:250, 252-254 BW). De in de uitspraak van de Huurcommissie genoemde prijs zal gelden tenzij binnen acht weken een beslissing van de rechter ter zake wordt gevorderd (art. 7:262 lid 1 BW). Tegen zijn beslissing is geen hogere voorziening toegelaten (art. 7:262 lid 2 BW).

(2) De huurprijs mag slechts eenmaal per twaalf maanden worden verhoogd (art. 7:250 lid 1 en 7:251). De verhoging van de huurprijs is voorts maximaal een door de Minister jaarlijks vast te stellen percentage (art. 7:248 lid 2 BW en art. 10 lid 2 UHW).

Bij geliberaliseerde woonruimte kan de huurder op de voet van art. 7:249 BW binnen de eerste zes maanden de huurprijs laten controleren, zodat kan worden beoordeeld of de woning gezien de hoogte van de huur niet-geliberaliseerd is. Verder geldt de regel over de jaarlijkse huurverhoging (art. 7:251).

Een geliberaliseerde woonruimte is volgens art. 7:247 BW een zelfstandige woonruimte (art. 7:234 BW), waarvan de aanvangshuur een jaarlijks door de Minister vast te stellen bedrag, de zogenaamde liberalisatiegrens, overschreed. Art 3 lid 2 UHW jo art. 2 Besluit koppelt dit bedrag tegenwoording aan de huurtoeslaggrens. De grens ligt per 1 januari 2013 op een huurpijs van € 681,02 per maand.12.

Voor de bepaling van de vraag of de woning geliberaliseerd is, is dus steeds de aanvangshuur (eventueel: zoals deze is vastgesteld in de procedure van art. 7:249 BW) bepalend. Een bij de aanvang van de huur ongeliberaliseerde huur blijft dat, ook als de huurprijs door jaarlijkse verhogingen op enig moment boven de voor dat jaar geldende liberalisatiegrens zou komen.13.Circa 90% van de huurwoningen heeft een huurprijs onder de liberalisatiegrens.14.

Hieruit volgt overigens niet dat alle ‘duurdere’ zelfstandige woningen geliberaliseerd zijn. Als derde eis voor liberalisatie geldt namelijk, dat de huur is aangegaan op of na 1 juli 1994 (dan wel op of na 1 juli 1989 als het gaat om de eerste verhuur van een nieuwbouwwoning).

Dit systeem brengt dus mee dat bij oude, langlopende huurovereenkomsten bepaalde woningen die overigens in de vrije sector zouden kunnen vallen, in de gereguleerde sector blijven vallen en dat daarvoor het systeem van de maximale huurprijs volgens het puntensysteem blijft gelden. In dit verband spreekt men wel van ‘huurveteranen’.

In de afgelopen jaren zijn er enige aanpassingen geweest in het stelsel.15.Sinds oktober 2011 kunnen huurwoningen in gemeenten met een woningtekort (“schaarstegebieden”) meer punten krijgen, zodat verhuurders voor die woningen een hogere huurprijs kunnen vragen. Hiermee wordt een element van marktconformiteit in het puntensysteem ingebracht. Door de stijging van het aantal punten, stijgt ook de maximaal redelijke huur.

Voorts gelden per 16 maart 2013 regels in verband met ‘scheefwonen’. Deze dienen ter bevordering van de doorstroming van huurders die gezien hun inkomen ‘te goedkoop’ huren. De maximale jaarlijkse huurprijsverhoging is mede afhankelijk van het huishoudinkomen van de huurder (in 2013 hoger dan € 33.614 dan wel € 43.000). Daarmee kan bovenop de gereguleerde huurverhoging ook een inkomensafhankelijke huurverhoging plaatsvinden (art. 7:252a en art. 7:252b BW).16.De verhuurder kan dus, indien hij dat wenst, op deze grond een voorstel doen voor een huurverhoging met een extra hoog percentage. De volgens het puntensysteem geldende maximale huurprijs blijft echter gelden.17.

Eveneens in 2013 is een verhuurdersheffing ingevoerd.18.Deze treft ook de partculiere verhuurder die op 1 januari 2013 meer dan tien huurwoningen in eigendom heeft in de sociale sector. Deze heffing (in 2013 0,014% van het belastbare bedrag, de som van de WOZ-waarden van de woningen minus 10 maal het gemiddelde WOZ-waarde ervan) wordt ook na 2013 voortgezet.

De bezwaren die bepaalde verhuurders richten tegen het Nederlandse stelsel van huurpijsbescherming moeten worden gezien in combinatie met (de effecten van) andere voor hen geldende relevante regelgeving, waarbij in het bijzonder kan worden gedacht aan het stelsel van huurbescherming.19.De wens om een hogere huur te ontvangen, is bij gereguleerde huur onvoldoende voor een opzeggingsgrond (art. 7:274 lid 1 sub d BW). Wel heeft Uw Raad in zijn arrest van 26 maart 2010 in het kader van de ‘dringend eigen gebruik’ (art. 7:274 lid 1 sub c en lid 3 sub a BW) overwogen dat bij een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten het oordeel gerechtvaardigd kan zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet.20.In zijn conclusie (sub 28) voor dat arrest had A-G Huydecoper in dat verband al verwezen naar de rechtspraak van het EHRM en opgemerkt “dat de rechter zich er rekenschap van moet geven of een beroep op een structurele (en vanwege aspecten van huurbescherming niet voor verbetering in aanmerking komende) ernstige verliessituatie, indien feitelijk juist, niet betekent dat een onevenredige aantasting van de rechten van de eigenaar in het geding is.”

b. Relevante rechtspraak van het EHRM over art. 1 EP

Art. 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM luidt:

“Iedere natuurlijke of rechtspersoon heeft recht op het ongestoord genot van zijn eigendom. Aan niemand zal zijn eigendom worden ontnomen behalve in het algemeen belang en onder de voorwaarden voorzien in de wet en in de algemene beginselen van internationaal recht.

De voorgaande bepalingen tasten echter op geen enkele wijze het recht aan, dat een Staat heeft om die wetten toe te passen, die hij noodzakelijk oordeelt om het gebruik van eigendom te reguleren in overeenstemming met het algemeen belang of om de betaling van belastingen of andere heffingen of boeten te verzekeren. ”

Volgens vaste rechtspraak van het EHRM bevat art. 1 EP (1) de hoofdregel die het ongestoorde genot van eigendom vooropstelt, (2) de regel die de ontneming van eigendom aan bepaalde voorwaarden onderwerpt (3) de regel die onderkent dat Lidstaten bevoegd zijn de uitoefening van het eigendomsrecht in het algemeen belang te beperken. De tweede en derde regel moeten worden uitgelegd in de geest van de hoofdregel.21.

De regulering van de huurprijs is een vorm van regulering of beperking van de uitoefening van het eigendomsrecht.22.Deze dient in overeenstemming te zijn met het nationale recht (lawful) en een legitiem doel in het algemeen belang na te streven (legitimate aim in accordance with the general interest), terwijl er ook een redelijke mate van evenredigheid moet bestaan tussen de gebruikte middellen en het doel dat ermee wordt nagestreefd (reasonable relation of proportionality between the means employed and the aim sought to be realised). Met dit laatse wordt gedoeld op de ‘fair balance’. Daarvan is geen sprake indien een individu wordt getroffen door een ‘disproportionate and excessive burden’.

Bij beantwoording van de vraag of een beperking van het eigendomsrecht het algemeen belang dient, hebben de Lidstaten volgens vaste rechtspraak van het EHRM een ruime beoordelingsvrijheid in het bijzonder ook op het onderhavige terrein, ten aanzien van de noodzaak van het treffen van maatregelen alsmede de keuze, vorm en timing ervan. Het EHRM respecteert de beoordeling van de wetgever “unless that judgment is manifestly without reasonable foundation.”23.

Hoewel Lidstaten bij de regulering van woongelegenheid een wide margin of appreciation genieten, moeten zij wel kunnen aantonen een specific assessment te hebben gemaakt van de vraag of met de getroffen maatregel een fair balance wordt bereikt tussen alle bij de maatregel betrokken belangen.24.De eis van een fair balance brengt mee dat de maatschappelijke last van een maatregel – hoe belangrijk het te beschermen belang ook is – niet volledig op één (groep) rechthebbende(n) mag worden gelegd.25.De proportionaliteitsbeoordeling door de rechter is sterk zaaksgebonden: alleen door rekening te houden met alle omstandigheden van het geval en door de concreet betrokken belangen op hun eigen gewicht te beoordelen, kan tot een redelijk oordeel over de proportionaliteit worden gekomen.26.Ook bij de beoordeling van een concreet geval moet de nationale rechter de concrete balans tussen de betrokken rechten zoeken.

Deze principes zijn in verschillende huur- en vergelijkbare zaken door het EHRM toegepast. Ik noem daarvan met name de uitspraken waarop de cassatiemiddelen in de onderhavige zaken een beroep doen in verband met de klachten over de winst.

(i) De Poolse zaken

De zaak Hutten-Czapska/Polen betrof een geval waarin, kort gezegd, een persoon door vererving eigenaar was geworden van een woning, die eertijds door tussenkomst van de Staat was verhuurd. Opzegging van de huur was moeilijk en ontruiming alleen mogelijk indien andere woonruimte werd aangeboden. De huurpijs was gereguleerd en onvoldoende om te voorzien in de kosten van het onderhoud waartoe de verhuurder verplicht was.

Het EHRM (Vierde Kamer) overweegt in zijn uitspraak van 22 februari 2005 onder meer:

“186. The Court once again acknowledges that the difficult housing situation in Poland, in particular an acute shortage of dwellings and the high cost of acquiring flats on the market, and the need to transform the extremely rigid system of distribution of dwellings inherited from the communist regime, justified not only the introduction of remedial legislation protecting tenants during the period of the fundamental reform of the country’s political, economic and legal system but also the setting of a low rent, at a level beneath the market value (see paragraphs 68–70, 149, 160 and 176 above). Yet it finds no justification for the State’s continued failure to secure to the applicant and other landlords throughout the entire period under consideration the sums necessary to cover maintenance costs, not to mention even a minimum profit from the lease of flats.”

In zijn uitspraak van 19 juni 2006 komt de Grote Kamer tot dezelfde uitkomst, maar op grond een iets andere redenering:27.

“224. The Grand Chamber agrees with this assessment of the impugned situation. It would, however, add that, as established above, the violation of the right of property in the present case is not exclusively linked to the question of the levels of rent chargeable but, rather, consists in the combined effect of defective provisions on the determination of rent and various restrictions on landlords’ rights in respect of termination of leases, the statutory financial burdens imposed on them and the absence of any legal ways and means making it possible for them either to offset or mitigate the losses incurred in connection with maintenance of property or to have the necessary repairs subsidised by the State in justified cases (see paragraphs 203, 211 and 221 above). Furthermore, the Government's claim at the oral hearing that such a mechanism existed (see paragraph 189 above) has not been substantiated by any concrete examples from domestic law and practice.

In this regard the Court would once again refer to its case-law confirming that in many cases involving limitations on the rights of landlords — which were and are common in countries facing housing shortages — the limitations applied have been found to be justified and proportionate to the aims pursued by the State in the general interest (see Spadea and Scalabriono cited above, § 18; and Mellacher and Others, cited above, §§ 27 and 55). However, in none of those cases had the authorities restricted the applicants’ rights to such a considerable extent as in the present case.

In the first place, the applicant had never entered into any freely negotiated lease agreement with her tenants; rather, her house had been let to them by the State. Secondly, the circumstances of the instant case are different from those in the case of Spadea and Scalabrino. In the latter case, although the State had temporarily suspended evictions from privately owned flats, landlords retained their right to terminate leases by means of a simple notice to quit, without any further restrictions. In contrast, in the instant case Polish legislation attached a number of conditions to the termination of leases, thus seriously limiting the landlords’ rights in that respect. Finally, in the case of Mellacher and Others, while the domestic legislation restricted the rent chargeable, the levels of rent were never set, as in the present case, below the costs of maintenance of the property and landlords were able to increase the rent in order to cover the necessary maintenance expenses. That provision had at least made it possible for Austrian landlords to keep their property in a proper condition, whereas the Polish scheme did not, and does not, provide for any procedure for maintenance contributions or State subsidies, thereby causing the inevitable deterioration of the property for lack of adequate investment and modernisation (see paragraphs 82, 104 and 138).”28.

Voorts overweegt het hof:

“239.As regards the general measures to be applied by the Polish State in order to put an end to the systemic violation of the right of property identified in the present case, and having regard to its social and economic dimension, including the State's duties in relation to the social rights of other persons (see paragraphs 139, 157 and 225 above), the Court considers that the respondent State must above all, through appropriate legal and/or other measures, secure in its domestic legal order a mechanism maintaining a fair balance between the interests of landlords, including their entitlement to derive profit from their property, and the general interest of the community — including the availability of sufficient accommodation for the less well-off — in accordance with the principles of the protection of property rights under the Convention.

It is not for the Court to specify what would be the most appropriate way of setting up such remedial procedures or how landlords’ interest in deriving profit should be balanced against the other interests at stake; thus, under Article 46 the State remains free to choose the means by which it will discharge its obligations arising from the execution of the Court's judgments (see Broniowski, cited above, §§ 186 and 192).

The Court would, however, observe in passing that the many options open to the State certainly include the measures indicated by the Constitutional Court in its June 2005 Recommendations, setting out the features of a mechanism balancing the rights of landlords and tenants and criteria for what might be considered a ‘basic rent’, ‘economically justified rent’ or ‘decent profit’ (see paragraph 136–141 above).”

(ii) Urbárska

De zaak Urbárska/Slowakije uit 2008 betrof onder meer Slowaakse wetgeving die erin voorzag dat land, dat in de communistische tijd door de Staat aan derden in gebruik was gegeven, door die derden nog gedurende zekere tijd werd gehuurd. Na enige jaren verdween de beperking in de tijd en werden de huurders beschermd, zij het dat bij wanprestatie de huur kon worden beëindigd. Het hof overweegt onder meer:29.

“140. The Court notes, and it has not been disputed between the parties, that the compulsory letting of the applicant's land amounted to a control of the use of property within the meaning of the second paragraph of Article 1 of Protocol No. 1, stemming directly from sections 3 and 4 of Act 64/1997. (..)

141. The only point at issue is whether or not a fair balance was struck between the demands of the general interest and the interests of the applicant association.

142. Pursuant to section 4(1) of Act 64/1997, the rent payable yearly for the use of land in allotments was ten per cent of its value, as established under sections 15(5-7) of Regulation 465/1991, as amended, the minimum amount being SKK 0.3 per square metre.

143. The documents submitted indicate that the rent which the gardeners in the Váh allotment paid to the applicant association had been calculated on the basis of that minimum amount, namely SKK 0.3 per square metre. During that period the Trenčín municipality charged SKK 0.44 per square metre yearly as tax on land used for gardening. This fact alone is indicative of the particularly low compensation which the applicant association received for letting out its land to the gardeners. In addition, in the opinion of 21 December 2006 prepared at the applicant's request, a private company stated that land in the area around the allotment could be let out for at least SKK 20 per square metre yearly.

144. The Court discerns no demands of the general interest sufficiently strong to justify such a low level of rent, bearing no relation to the actual value of the land.

145. In their post-hearing submissions the parties concentrated mainly on whether or not the real property tax was payable by the applicant association, as the owner of the land, or by the tenants. The amount of real property tax compared with the rent payable by the tenants is one of the relevant factors in determining whether a fair balance was struck between the general interest in compulsory letting of the land and the applicant's rights under Article 1 of Protocol No. 1. The fact of who actually paid or had to pay the tax may have a bearing on the Court's considerations in respect of Article 41 of the Convention, if appropriate. However, it is not decisive for determination of the point at issue.

146. The Court therefore concludes that the compulsory letting of the land of the applicant association on the basis of the rental terms set out in the applicable statutory provisions (see paragraphs 56, 64 and 65 above) was incompatible with the applicant's right to peaceful enjoyment of its possessions.

There has accordingly been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 in this respect.”

(iii) Zaken tegen Malta

De zaak Amato Gauci uit 2009 betrof wetgeving van Malta die erin voorzag dat huurders lopende huurovereenkomsten, waarbij de huurpijs was gereguleerd, konden verlengen. Het hof overwoog dat sprake was van een schending van art. 1 EP, waarbij onder meer de hoogte van de huur een rol speelde:30.

“62. Moreover, both the amount of rent received by the applicant, namely EUR 210 per year and the maximum amount of rent the applicant could obtain, namely EUR 420, were, as confirmed by the Constitutional Court, “certainly low”. Indeed, the amount of rent contrasts starkly with the market value of the premises as submitted by the applicant. The Court considers that, State control over levels of rent falls into a sphere subject to a wide margin of appreciation by the State and its application may often cause significant reductions in the amount of rent chargeable (see, in particular, Mellacher and Others, cited above, § 45). Nevertheless, this may not lead to results which are manifestly unreasonable, such as amounts of rent allowing only a minimal profit.

63. In the present case, having regard to the low rental value which could be fixed by the Rent Regulation Board, the applicant’s state of uncertainty as to whether he would ever recover his property, which has already been subject to this regime for nine years, the lack of procedural safeguards in the application of the law and the rise in the standard of living in Malta over the past decades, the Court finds that a disproportionate and excessive burden was imposed on the applicant. The latter was requested to bear most of the social and financial costs of supplying housing accommodation to Mr and Mrs P. (see, mutatis mutandis, Hutten-Czapska, cited above, § 225). It follows that the Maltese State failed to strike the requisite fair balance between the general interests of the community and the protection of the applicant’s right of property.”

In enige andere Maltese zaken speelt een wat andere probematiek, namelijk dat het gebruik van onroerend goed door de overheid was gevorderd tegen een lage vergoeding. In de zaak Fleri Soler en Camilleri/Malta uit 2006 werd overwogen:31.

“71. In the present case, the applicants’ premises were requisitioned in 1941 and subsequently used as public offices (see paragraph 7 above).

72. The Court notes that a requisition order imposes on the owner of the premises a landlord-tenant relationship (see paragraph 25 above). While this can be seen as creating a quasi-lease agreement between a landlord and a tenant, landlords have little or no influence on the choice of the tenant or the essential elements of such an agreement (see, mutatis mutandis, Hutten-Czapska,cited above, par. 196). This is especially so in the present case, where the building was occupied by the Government and the applicants had little or no chance to obtain the restitution of the property.

73. The Court further observes that the applicants received compensation for the loss of the control of their property, amounting to MTL 89 (approximately 213 EUR) for the years 1941-1988 and to MTL 340.53 (approximately EUR 817) from 1989 onwards. At the same time, the applicants had to pay a yearly ground rent of MTL 53 (approximately EUR 132 – see paragraphs 8 and 44 above). This means that the net income they could obtain from their building was approximately EUR 81 per year until 1988 and approximately 685 EUR per year after that date.

74. Even assuming that the applicants were not made to cover the costs of extraordinary maintenance and repairs of the building, as required by law, the Court cannot but note that the sums at issue – amounting to less than 7 EUR per month until 1988 and to less than EUR 58 per month from 1989 onwards – are extremely low and could hardly be seen as a fair compensation for the use of a building which was big enough to allocate public offices and an entire government department. The Court is not convinced that the interests of the landlords, ‘‘including their entitlement to derive profits from their property’’ (see Hutten-Czapska,cited above, par. 239), have been met by restricting the owners to such extremely low returns. It has not been shown by the Government to the Court’s satisfaction that in the particular circumstances of their case, the applicants had at their disposal effective remedies capable of redressing the above-mentioned situation.”

(iv) Lindheim e.a./Noorwegen

De zaak Lindheim e.a./Noorwegen uit 2012 betrof oude pachtovereenkomsten die na 1976 werden onderworpen aan Noorse pachtwetgeving. Na een wijziging in 2004 kon de pachter aanspraak maken op verlenging van de pacht voor onbepaalde tijd en op ongewijzigde voorwaarden, terwijl de pachtprijs zo werd gereguleerd dat pachters werden bescherdm tegen de effecten van sterk stijgende grodnprijzen. De principes van de zaak Hutten-Czapska worden door het hof mutatis mutandis ook op deze situatiue toegepast. Het hof overwoog onder meer:32.

“129. The Court is further struck by the particularly low level of rent the applicants received under the terms of the various ground lease agreements as extended pursuant to section 33 of the Ground Lease Act. As quantified by the applicants, and as was undisputed by the Government, the level amounted to less than 0.25% of the plots' market value and was either equal to or lower than the statutory level of the real-estate tax chargeable on the plots (0.2%-0.7%). Although it was for the lessee to pay the tax, as if he or she owned the property, the comparison nonetheless illustrates the striking contrast. Any adjustment to the rent would be limited to taking into account changes in the consumer price index. In the applicants' case, there seem to have been no general interest demands sufficiently strong to justify such a low level of rent, bearing no relation to the actual value of the land (see Urbárska Obec Trenčianske Biskupice, cited above, § 144).

130. Indeed, as stated above, section 33 was generally applicable to contracts of a certain age that were up for renewal, irrespective of the financial means of the lessee concerned. It most likely had a much wider reach than merely addressing situations of potential financial hardship and social injustice and reflected social policy in a broad sense.

131. Moreover, the extension was for an indefinite duration without any possibility of upward adjustment in the light of factors other than the consumer price index (section 15(2)(1)), which excluded the possibility of taking account of the value of the land as a relevant factor. The same terms would continue in the event of transfer of the lease by the lessee to a third party or by the lessor to a third party. Only the lessee could opt to terminate the lease agreement, either by rescinding the contract or, more typically, by redeeming the plot in accordance with section 37. But for the lessee, continuing the lease would often be more attractive financially, as illustrated by the experience of the second applicant (see paragraph 21 above).

132. In the event that the lessee should sell the lease with dwellings to a third party, any increase resulting exclusively from changes in the value of the land, buildings exempted, would be reflected in the selling price and would accordingly accrue to the lessee. The same would not apply if the applicant lessor were to sell his or her rent entitlements according to the lease contract to a third party, in which case the price would reflect that the controlled rent would be kept at a low level indefinitely.

133. The Court accepts however that the applicants could entertain a legitimate expectation that the relevant lease contracts would expire as agreed according to their terms, independently of the intervening discussions on and adoption of legislative measures.

134. In these circumstances, it does not appear that there was a fair distribution of the social and financial burden involved but, rather, that the burden was placed solely on the applicant lessors (see, mutatis mutandis, Hutten-Czapska, cited above, §§ 222, 224–225). The Court is therefore not satisfied that the respondent State, notwithstanding its wide margin of appreciation in this area, struck a fair balance between the general interest of the community and the property rights of the applicants, who were made to bear a disproportionate burden.”

c. Rechtspraak over het Nederlandse stelsel van huurprijsbescherming en art. 1 EP

Over het Nederlandse stelsel van huurprijsbescherming in het licht van de relevante rechtspraak van het EHRM zijn inmiddels door verschillende rechters uitspraken gedaan. Ik bespreek achtereenvolgens (i) de ontvankelijkheidsbeslissing van het EHRM van 2 juli 2013 ([eiser] e.a.), (ii) het rioolrechtenarrest van de belastingkamer van Uw Raad van 29 oktober 2010, (iii) de in cassatie bestreden arresten van het hof Amsterdam en andere uitspraken in feitelijke instanties over deze materie, en ten slotte (iv) het vonnis van de rechtbank Den Haag van 4 december 2013 in de procedure tegen de Staat.

(i) EHRM 2 juli 2013 ([eiser] e.a./Nederland)

De uitspraak van 2 juli 2013 ziet op vier zelfstandige woonruimten in Amsterdam die door drie verschillende verzoekers worden verhuurd.33.

De klacht ten aanzien van art. 1 EP geeft het hof als volgt weer:

“26. (…)34.they claimed that the domestic authorities had failed to strike a fair balance between the demands of the general interests of the community and the requirements of their protection. They claimed that the very essence of their right of property had been impaired because they were unable to derive any decent profit from their property. The third applicant specified that, according to him, the annual rent would have to equal at least 6% of the WOZ value of a property to assume that a decent profit could be made.”

De eerste verzoeker maakt een winst € 626,- per jaar. De derde verzoeker ontvangt een huur voor twee flats die gelijk is aan 2.9% van de WOZ-waarde. De situatie van de tweede verzoeker verschilde, omdat hij op de huur een verlies maakt van € 3.473,84 per jaar (rov. 6, 11 en 20).

Het hof overweegt dat de vrijheid om een huurpijs overeen te komen wordt beperkt door de UHW, het Besluit en de Uitvoeringsregeling, maar deze beperking “lawful” is en “pursued a legitimate social policy aim, namely the social protection of tenants” (rov. 35). Ten aanzien van de kwestie van de proportionaliteit/’fair balance’ in de voorliggende gevallen wordt overwogen:

“38. In the cases at hand, the Court observes that it has not been shown that the first and third applicants – who rely only on general data to substantiate their claims – do not receive a decent profit from their rental income. What is clear is that these applicants receive levels of rent well above the level of property tax chargeable on the flats, contrary to the situation in Lindheim and Others v. Norway (nos. 13221/08 and 2139/10, § 129, 12 June 2012). Also, there is no indication that the rental income does not cover the necessary maintenance costs and taxes as in Hutten-Czapska (cited above). There are also no other indications that the first and third applicants have had to bear a disproportionate and excessive burden.

39. As to the second applicant it is noted that, even assuming that the rent paid by Y does not cover all costs associated with the flat, it cannot be said that the decision of the Regional Court was disproportional. The applicant willingly bought the building, aware of the amount of rent being paid by Y. In addition, it can be assumed that a person buying a building in order to rent it out is aware of the restrictions imposed by domestic law as to the maximum amount of rent chargeable for a certain standard and the maximum allowed yearly rent increases. The Court agrees with the domestic authorities that it was the second applicant’s responsibility to incorporate this knowledge in the price negotiations when he bought the building.

40. In these circumstances, the Court finds that, bearing in mind the wide margin of appreciation afforded to Contracting States in regulating housing problems, the control of the use of property in the present cases can be considered to be justified within the meaning of the second paragraph of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention. It follows that this part of the applications of the first and the second applicant and the application of the third applicant are manifestly ill-founded and must be rejected in accordance with Article 35 §§ 3 (a) and 4 of the Convention.”

De klacht dat sprake is van discriminatie geeft het hof als volgt weer:

“27. The first and second applicants also complained that their rights under Article 1 of Protocol No. 12 and under Article 14 of the Convention read in conjunction with Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention had been violated. They claimed that there was no justification for the difference in treatment between them – as landlords with existing tenancy agreements that they were unable to terminate – and landlords with newly concluded tenancy agreements. Whilst the applicants could not charge the maximum rent allowed within the Dutch points system because they were restricted to the maximum allowed annual rent increase, landlords who concluded a new tenancy agreement on housing with the same standard as the accommodation owned by the applicants were able to charge the maximum rent allowed within the Dutch points system.”

Ook deze klacht is ‘manifestly ill-founded’ (rov. 43), want:

“42. Even if it is to be assumed that landlords such as the applicants on the one hand, and landlords who have newly concluded a tenancy agreement on the other, find themselves in a relevantly similar situation and that they are, directly or indirectly, treated differently, the Court finds, in the light of all the material in its possession, that such difference in treatment is justified by the interests of the social protection of tenants.”

De uitspraak is kritisch besproken in de EHRC-noot van Stevens. Hij meent dat het niet uitgesloten is dat een of meer andere verhuurders in staat zullen zijn aan te tonen dat de litigieuze huur(prijs)beschermingsregels hem of haar beletten een redelijke winst te genereren. Rov. 39 bevat volgens Stevens een onjuist oordeel, omdat het niet zou moeten uitmaken wanneer en hoe iemand eigenaar is geworden. Wanneer iemand eigenaar is, dient hij de bescherming van art. 1 EP te krijgen, waarbij het EHRM volgens Stevens had moeten beoordelen of de regels van huur(prijs)bescherming (en niet de beslissing van de rechtbank) in dit geval tot gevolg hebben dat de verhuurder een disproportionele en excessieve last draagt. Het feit dat verzoeker twee verlies lijdt zou mogelijk tot een andere slotsom hebben geleid dan bij verzoekers een en drie.

(ii) Hoge Raad 29 oktober 2010 (heffing rioolrechten)

In 2010 diende de belastingkamer van Uw Raad zich zich uit te spreken over de vraag of het oordeel van het EHRM in de zaak Hutten-Czapska/Polen meebrengt dat van hem als eigenaar van verhuurde woningen geen rioolrecht mag worden geheven voor zover dat recht niet aan de huurders kan worden doorberekend. Deze vraag werd door HR 29 oktober 2010 ontkennend beantwoord, zowel in abstracto als in het desbetreffende geval:35.

“3.3.2. Het middel kan niet tot cassatie leiden. Het oordeel van het EHRM in de zaak Hutten-Czapska/Polen heeft betrekking op een samenstel van regels dat voor verhuurders in Polen leidde tot een structureel verliesgevende exploitatie van hun onroerende zaken. De regels die het rendement van verhuurde onroerende zaken in Nederland beïnvloeden zijn dusdanig anders van aard dat zij hiermee niet op één lijn kunnen worden gesteld. De stukken van het geding bevatten bovendien geen aanwijzingen dat die regels steeds leiden tot een buitensporige last voor de verhuurder. De omstandigheid dat - zoals belanghebbende voor het Hof heeft gesteld - verhuurders van goedkopere woningen een rendement behalen van 1-3 percent van de waarde in het economische verkeer, brengt nog niet mee dat sprake is van een schending van artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM (hierna: het Protocol).

Voor zover belanghebbende tevens beoogt te betogen dat de Nederlandse regelgeving in de omstandigheden van zijn geval leidt tot een zodanig laag rendement dat voor hem sprake is van een individuele buitensporige last, laten de stukken van het geding geen andere conclusie toe dan dat hij dat betoog niet heeft onderbouwd met feitelijke gegevens die voor de beoordeling ervan vereist zijn.

Opmerking verdient nog dat, ook indien de regels die het rendement van verhuurde onroerende zaken in Nederland beïnvloeden zouden leiden tot een inbreuk op het Protocol, rechtsherstel daarvoor op verschillende manieren kan worden geboden. Een keuze uit die mogelijkheden vergt een afweging van de belangen van verhuurders, huurders en het algemene belang, waarbij met name ook dient te worden bepaald wie de kosten van het rechtsherstel dient te dragen. Een beslissing hierover vergt politieke keuzes, en behoort in verband daarmee niet tot de rechtsvormende taak van de rechter. Daarbij komt nog dat het niet onmiddellijk voor de hand ligt om compensatie voor een inbreuk op het Protocol aan verhuurders te verlenen door middel van een inperking van door de overheid aan die verhuurders in rekening te brengen bedragen ter zake van aan hen verleende diensten, zoals het onderhavige rioolrecht.”

In zijn conclusie voor het arrest is A-G IJzerman onder meer ingegaan op de manieren waarop het rendement van de verhuurder kan worden benaderd. Hij schrijft:

“5.12 Het verdient opmerking dat de structurele verliessituatie in de zaak Hutten-Czepska door het EHRM als zodanig is aangemerkt op grond van een berekening van het rendement op kasbasis. Een 'reasonable level of rent' werd structureel niet behaald, omdat de huurprijs van overheidswege zo laag werd vastgesteld dat die was 'below the cost of maintenance of the property'. De situatie was daardoor aldus dat de noodzakelijke onderhoudskosten structureel de huuropbrengst aanzienlijk te boven gingen. De van overheidswege vastgestelde huur dekte slechts 60% van de onderhoudskosten, zodat de rest van de onderhoudskosten moest komen uit eigen middelen van de huiseigenaren, zonder wettelijke compensatiemogelijkheid.

Daarbij vergeleken steken de door belanghebbende zelf genoemde rendementen gunstig af. Alvorens over te gaan tot vergelijking passen twee opmerkingen vooraf. De eerste is dat de door belanghebbende genoemde rendementen zijn ontleend aan algemene gegevens en niet specifiek de situatie van belanghebbende beschrijven. De tweede is dat de door belanghebbende genoemde rendementen niet lijken te zijn berekend op kasbasis, maar op een andere rendementsgrondslag.

Belanghebbende heeft uit algemene bron aangevoerd: 'Het rapport dat het NEI (Nederlands Economisch Instituut) in 2002 opstelde in opdracht van minister Remkes wijst uit, dat bij de verhuur van goedkope woningen (vrijwel) geen rendement te behalen is. Dit onderzoek wees uit dat particuliere verhuurders op de verhuur van goedkope huurwoningen een rendement behalen dat tussen de 1% en 3% ligt. Daarvan gaat nog af de 1,2% belasting ingevolge het fictief rendement van 4% in box-III.' Ik merk op dat belanghebbende kennelijk, anders dan het geval is in de zaak Hutten-Czepska, aldus volgens zijn eigen stellingen een positief rendement behaalde.

Belanghebbende stelt: 'Omdat de WOZ-waardering gezien kan worden als de waardering die - door het buiten beschouwing laten van beperkende afspraken of voorschriften - de feitelijke waarde zo goed mogelijk benadert, zal het door het EHRM voorgeschreven "redelijke rendement" berekend moeten worden ten opzichte van die WOZ-waarde.' Belanghebbende berekent zijn rendementseis kennelijk ten opzichte van de actuele waarde van de onroerende zaken, als huuropbrengst minus onderhoudskosten en, naar ik aanneem, afschrijving, ten opzichte van de actuele waarde. Dat is dus een andere rendementsberekening dan de berekening op kasbasis in de zaak Hutten-Czepska.

Daarbij dient te worden bedacht dat belanghebbende zelf te kennen heeft gegeven: 'Ik weet dat de prijzen van woningen tussen 1998 en 2008 enorm zijn gestegen.' Dat betekent dat het in de berekening van belanghebbende bedoelde rendement onder druk komt te staan door de waardestijging van het bezit. Het komt mij echter voor dat belanghebbende daarover in het kader van een aantasting van zijn eigendomsrecht weinig te klagen heeft, juist omdat zijn onroerende eigendommen enorm in waarde zijn gestegen.” (voetnoten weggelaten)

(…)

In de Nederlandse situatie spelen de in de zaak Hutten-Czepska meegewogen overige beperkingen geen of slechts een beperkte rol. De woning van een blijvend met de betaling van de huur in gebreke blijvende huurder kan in Nederland, anders dan het geval is in de zaak Hutten-Czepska, door de verhuurder, na verkrijging van een daartoe strekkend vonnis, worden ontruimd. Ook is er in Nederland geen algemene regel dat huurders worden aangewezen door de overheid. Een verhuurder heeft naar Nederlands recht bepaalde procedures ter beschikking om eventueel te komen tot aanpassing van de huurvoorwaarden.”

In diens commentaar op deze uitspraak wijst Groenewegen er op, dat bij de bepaling van de WOZ-waarde inmiddels in art. 17a Uitv.besl. IB 2001 een nadere regeling wordt getroffen voor woningen in box 3. Afhankelijk van de huuropbrengst (0-4%) moet de WOZ-waarde van woningen worden verminderd tot 60-85% van de WOZ-waarde (leegwaarderatio).

(iii) Hof Amsterdam (in de aan Uw Raad voorgelegde zaken); overige rechtspraak

In zijn arrest van 25 januari 2011 in de zaak [A]/[B] en [C] had het hof Amsterdam reeds overwogen:

“3.17 (…) dat het bestaan van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, die vanwege een huurbeschermings-maatregel niet voor verbetering in aanmerking komt, tot het oordeel kan leiden dat sprake is van een onevenredige aantasting van de rechten van de eigenaar. (…)”

In zijn arrest van 24 april 2012 (het arrest a quo in de zaak [eiser]/[verweerder]) handhaaft het hof deze opvatting en plaatste het deze in een breder kader. Het hof overweegt:36.

“3.27. Het Europese Hof voor de Rechten van de Mens (hierna: EHRM) heeft onder andere in zijn uitspraken van 22 februari 2005 en 19 juni 2006 (Grote Kamer) inzake Hutten-Czapska/Polen nr. 35014/97 een nadere invulling gegeven aan artikel 1 Eerste Protocol EVRM in verband met de in de huurwetgeving van sommige lidstaten voorziene beperkingen met betrekking tot de uitoefening van het recht betreffende de verhuur van woningen. Het uitgangspunt van artikel 1 Eerste Protocol EVRM is dat ieder recht heeft op het ongestoord genot van zijn eigendom. Dit laat op grond van de tweede volzin van deze bepaling echter onverlet dat de Nederlandse staat het recht heeft om in overeenstemming met het algemeen belang het gebruik van eigendom te reguleren, bijvoorbeeld door huurbeschermings- en huurprijsmaatregelen in te voeren. Aan die bevoegdheid zijn blijkens de rechtspraak van het EHRM echter grenzen. Dit hof heeft in de zaak die heeft geleid tot het arrest van 25 januari 2011 (LJN: BP3497) overwogen dat uit de rechtspraak van het EHRM kan worden afgeleid dat een uitzondering aan de orde kan zijn als de rechten van de eigenaar van de woning door een huurbeschermingsmaatregel onevenredig worden aangetast. Meer specifiek kan het bestaan van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten die vanwege een huurbeschermingsmaatregel niet voor verbetering in aanmerking komt, tot het oordeel leiden dat de rechten van de eigenaar onevenredig worden aangetast.

[eiser] heeft betoogd dat de rechtspraak van het EHRM anders dient te worden begrepen dan de invulling die het hof daaraan in de hiervoor genoemde zaak heeft gegeven. [eiser] stelt, samengevat weergegeven, dat artikel 1 Eerste Protocol EVRM meebrengt dat de wet de eigenaar niet mag belemmeren om een redelijk rendement (‘decent profit’) te behalen. Dat rendement wordt als gevolg van de Nederlandse huurbeschermings- en huurprijsmaatregelen door hem niet gerealiseerd. Dat is onverenigbaar met artikel 1 Eerste Protocol EVRM. Het hof dient daarom volgens [eiser] de betreffende wettelijke huurbepalingen buiten toepassing te laten, althans kan [verweerder] in de gegeven omstandigheden op grond daarvan geen rechten geldend maken.

Het hof overweegt daaromtrent het volgende. Blijkens vaste rechtspraak van het EHRM wordt een beweerde schending van artikel 1 Eerste Protocol op de volgende wijze getoetst. Een inmenging van de overheid dient bij wet te zijn voorzien, wat ook inhoudt dat de inmenging niet in strijd mag komen met het rechtszekerheidsbeginsel en het verbod van willekeur. Verder dient de inmenging een gerechtvaardigd algemeen belang te dienen. De inmenging dient proportioneel te zijn, dat wil zeggen dat een ‘fair balance’ moet bestaan tussen de eisen van het algemeen belang en de bescherming van de rechten van de betrokkene. Een inmenging mag geen onevenredige last (‘excessive burden’) op de betrokkene leggen. Uit de rechtspraak van het EHRM volgt dat de betrokken staat een ruime afwegingsbevoegdheid heeft om te bepalen wat in het algemeen belang is en verder een ruime vrijheid heeft (‘margin of appreciation’) om beperkingen te stellen aan de uit artikel 1 Eerste Protocol EVRM voortvloeiende eigendomsbescherming. Een schending wordt niet snel aangenomen en is beperkt tot evident onredelijke of onevenredige gevallen.

Anders dan [eiser] betoogt, betekent het voorgaande niet dat de eigenaar van de woning recht heeft op een ‘redelijk rendement’ en als dat niet mogelijk is reeds artikel 1 Eerste Protocol EVRM is geschonden. Beslissend is steeds of een redelijke balans bestaat tussen enerzijds de belangen van de eigenaar van de woning, waaronder begrepen het belang om rendement te genereren, en anderzijds het algemeen belang. Een enkele disbalans brengt nog geen schending mee. Het moet gaan om evidente gevallen. Een en ander blijkt ook uit de uitspraken in de zaak Hutten-Czapska/Polen waarop [eiser] zich beroept. (…)

Voor de beoordeling is verder van belang dat het EHRM uitspraak heeft gedaan in een procedure tussen een particulier en de Poolse overheid en daarbij heeft geoordeeld dat het samenstel van regels leidt tot een systematische inbreuk op de eigendomsrechten, zowel die van de klaagster als die van anderen. De onderhavige procedure is van een andere orde. Het betreft geen procedure tegen de Nederlandse overheid die de taak heeft zorg te dragen voor de genoemde ‘fair balance’, maar is een civiele procedure tussen twee particulieren. [eiser] heeft in de processtukken wel in breder verband kanttekeningen geplaatst bij het Nederlandse stelsel van huurprijs- en huurbescherming, maar daaruit volgt niet dat in algemene zin moet worden aangenomen dat het Nederlandse wettelijke stelsel leidt tot huurprijzen waarbij verhuurders (zwaar) verlies leiden op de exploitatie, zoals in Polen kennelijk wel het geval was. Dat neemt niet weg dat in dit individuele geval wel degelijk een situatie kan bestaan die niet verenigbaar is met artikel 1 Eerste Protocol EVRM. Dat zal hierna door het hof worden onderzocht. Daarbij past echter wel de kanttekening dat nu [eiser] zijn pijlen richt op [verweerder] en niet op de overheid de doorwerking van artikel 1 Eerste Protocol EVRM in deze concrete privaatrechtelijke verhouding (meer) indirect is.

Het hof overweegt dat de inperkingen van het eigendomsrecht waartegen [eiser] zich in de onderhavige procedure keert, bij wet zijn voorzien. De stelling van [eiser] dat deze regels ‘geen deugdelijke wettelijke basis hebben’ (memorie van grieven onder 25 sub 9) is door hem onvoldoende gemotiveerd.

Verder zijn de beperkingen door de Nederlandse overheid in de wet opgenomen in het algemeen belang. Deze zijn, kort gezegd, gericht op de betaalbaarheid van huurwoningen voor individuele huurders. Met name is beoogd de betaalbaarheid van huisvesting voor de huishoudens met lagere inkomens te waarborgen. Wat de huurprijsregulering betreft, stelt de overheid jaarlijks een percentage vast waarmee de huren maximaal mogen stijgen. [eiser] heeft in beginsel jaarlijks de mogelijkheid gehad in overeenstemming daarmee de huur van de woning te verhogen.

In de loop van de afgelopen decennia zijn verschillende wijzigingen doorgevoerd in de huurwetgeving. Daardoor zijn onder andere veel woningen geliberaliseerd. De rechten van [verweerder] die voortvloeien uit de regeling van huurprijsbescherming en sinds het aangaan van de huurovereenkomst bestaan, worden in beginsel door het overgangsrecht geëerbiedigd. In de praktijk kan dit, naar [eiser] terecht stelt, inderdaad betekenen dat bij onderling vergelijkbare woonruimte een nieuw afgesloten huurovereenkomst is geliberaliseerd en een bestaande huurovereenkomst - zoals de onderhavige – niet. In aanmerking genomen de rechtszekerheid in verband met de gerechtvaardigde belangen van bestaande huurders zoals [verweerder] is daarmee naar het oordeel van het hof een gerechtvaardigd belang gediend, dat meebrengt dat niet in strijd wordt gehandeld met het discriminatieverbod zoals door [eiser] wordt gesteld.

De overheid is belast met de invulling van het systeem van huurprijsbescherming, huurbescherming en huisvestings¬wetgeving. De in dat kader te maken belangenafweging vindt in beginsel plaats op het niveau van de centrale overheid. Waar [eiser] stelt dat de Nederlandse regelgeving geen gerechtvaardigd algemeen belang meer dient, omdat de behandeling van het wetsontwerp huurbeleid 2007, ondanks de instemming van de Tweede Kamer daarmee, na de laatste kabinetsformatie is ingetrokken, miskent hij de ruime afwegingsbevoegdheid die de overheid wat dit betreft heeft.

Het voorgaande brengt het hof tot de conclusie dat ervan moet worden uitgegaan dat de gewraakte inmenging in het eigendomsrecht in het algemeen belang is en in overeenstemming met het nationale recht heeft plaatsgevonden. Daarmee resteert de vraag [eiser] in dit specifieke geval disproportioneel wordt getroffen. De artikelen 6:248 en 6:258 BW bieden vervolgens in de onderhavige privaatrechtelijke verhouding een afdoende remedie.”

Het hof toets vervolgens de feiten van het desbetreffende geval aan dit kader. Daarbij concludeert het dat geen sprake is van een met art. 1 EP strijdige situatie. Het hof overweegt nog ten overvloede, dat ook bij een structureel verliesgevende exploitatie een verhoging van de huurprijs niet zondermeer de aangewezen oplossing is:

“3.42. Ten overvloede overweegt het hof nog het volgende. Ook als zou moeten worden aangenomen dat de exploitatie van de woning structureel verliesgevend is, kan dat niet zondermeer leiden tot de toewijzing van de door [eiser] geformuleerde vordering. Die vordering komt er op neer dat het hof de huurprijs voor de woning zal vaststellen op (omgerekend) € 1.000,00, dan wel € 1.250,00 per maand (…). Daarbij is van belang, zoals hiervoor al is overwogen, dat indien de wettelijke huurbeschermings- en huurprijsbepalingen in bepaalde gevallen zouden leiden tot een inbreuk op artikel 1 Eerste Protocol EVRM het primair de taak is van de overheid de balans te herstellen tussen enerzijds de belangen van de eigenaren van de woningen, waaronder begrepen het belang om rendement te genereren, en anderzijds het algemeen belang. Dit rechtsherstel kan op verschillende manieren worden bereikt. Een keuze uit die mogelijkheden vergt een afweging van de belangen van verhuurders, huurders en het algemeen belang, waarbij met name ook dient te worden bepaald wie de kosten van het rechtsherstel dient te dragen. De overheid heeft wat dit betreft een ruime afwegingsbevoegdheid en een ruime vrijheid om te bepalen hoe zij deze balans wil herstellen. Vanuit die optiek bezien ligt het niet zondermeer voor de hand dat de rechter in een individueel geval ingrijpt in een huurovereenkomst als de onderhavige op de door [eiser] voorgestane wijze, namelijk door de huurprijs fors te verhogen. Die oplossing komt er immers feitelijk op neer dat een individuele huurovereenkomst geheel wordt onttrokken aan het wettelijke systeem van huurbeschermings- en huurprijsbepalingen en de verhuurder een bepaald rendement wordt verleend dat door een individuele huurder dient te worden bekostigd. Van rechtsherstel in een individueel geval bestaat naar het oordeel van het hof slechts ruimte indien en voor zover de rechtsgevolgen van de huurovereenkomst in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. De concrete vordering van [eiser] is op een dergelijk rechtsgevolg onvoldoende toegespitst, dan wel zijn vordering is onvoldoende concreet gemotiveerd om het ingrijpen in de huuroveenkomst op een wijze als door [eiser] voorgestaan te kunnen rechtvaardigen”

De bij 2.20.1 bedoelde overwegingen worden geciteerd en gehandhaafd door het hof Amsterdam in zijn arrest van 19 februari 2013, rov. 3.6 t/m 3.8 (het arrest a quo in de zaak Hippos/[verweerder in de zaak 13/02738]). Ook in dat arrest concludeert het hof dat geen sprake is van strijd met art. 1 EP.

Een zelfde soort benadering komt men tegen bij andere uitspraken in feitelijke instanties waarin naar aaneling van een huurpijsgeschil een beroep wordt gedaan op de rechtspraak van het EHRM over art. 1 EP.37.In één geval werd door de rechtbank geconstateerd dat inderdaad sprake was van strijd met art. 1 EP.38.

Kort gezegd, houdt in deze benadering het stelsel van huur(prijs)bescherming als zodanig stand, maar kan via de band van de art. 6:248 lid 2 en 6:258 BW worden onderzocht of de verhuurder in concreto disproportioneel wordt getrofffen. Daartoe strekt het onderzoek of een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten bestaat die vanwege een huurbeschermingsmaatregel niet voor verbetering in aanmerking komt. Ook bij bevestigende beantwoording zal echter, gezien de horizontale relatie tussen verhuurder en huurder, moeten worden getoetst of is voldaan aan de maatstaf van art. 6:248 lid 2/6:258 BW (ik maak tussen die bepalingen in deze conclusie verder geen onderscheid).

In verband met dit laatste wijs ik nog op een vonnis van 24 juli 2012 van de Rb Amsterdam,39.waarin als voorbeelden van mogelijke gezichtspunten bij een dergelijke toets worden genoemd:(i) de exploitatieresultaten over een reeks van jaren (zodat kan worden nagegaan of jaren met negatieve resultaten wegvallen tegen jaren met positieve resultaten), (ii) de vermogenspositie van de verhuurder, (iii) de inkomenspositie van de huurder, (iv) het rendement op basis van de betaalde koopsom (niet zozeer van huidige marktwaarde), (v) een mogelijke opvang van het exploitatieverlies in de waardestijging van het gehuurde en (vi) de oorzaken van de hogere exploitatiekosten.

(iv) Rechtbank Den Haag 4 december 2013 (procedure tegen de Staat)40.

Volgens de rechtbank Den Haag in haar vonnis van 4 december 2013, kan niet worden geoordeeld dat het Nederlandse stelsel van huurprijsbeheersing, huurbescherming, huisvestingswetgeving − daarin begrepen de verhuurderheffing − in onderlinge samenhang bezien leidt tot een onevenredige en buitensporige last voor particuliere verhuurders van sociale woningen als zodanig (rov. 4.24).

De rechtbank overweegt daarbij dat particuliere eigenaren van woningen op enig moment uit eigen vrije wil hebben gekozen voor het toetreden tot de woningmarkt voor sociale verhuur (rov. 4.25) − waaraan niet afdoen de dwingende bepalingen over de huurprijs (rov. 4.26-4.27) of de mogelijkheid dat de woning kan worden gevorderd (rov. 4.28-4.30) − en dat er voldoende ontsnappingsmogelijkheden in de huurwet- en regelgeving zijn die waarborgen dat een evenredige belangenafweging kan worden behouden (rov. 4.31).

Tevens overweegt de rechtbank onder het kopje ‘structurele verliessituatie’:

Uit de Poolse arresten volgt niet – zoals Fair Huur c.s. betoogt – dat (Nederlandse) verhuurders van sociale woningen ook recht hebben op een redelijke winst (decent profit) en dat indien zij die niet kunnen verkrijgen, reeds sprake is van een schending van het in artikel 1 Eerste Protocol neergelegde eigendomsrecht. Beslissend is steeds, in het licht van artikel 1 Eerste Protocol, of een redelijke balans bestaat tussen enerzijds de belangen van de eigenaar van de woning, waaronder begrepen het belang om rendement te genereren, en anderzijds het algemeen belang (waaronder de huurdersbelangen). (…)

De omstandigheid dat het eigendomsrecht van artikel 1 Eerste Protocol mede het verkrijgen van een redelijke winst (decent profit) uit zijn eigendom omvat, weegt mee in die toetsing. Echter, niet kan worden aanvaard dat onder geen beding inbreuk zou mogen worden gemaakt op (dit deel van) bedoeld eigendomsrecht, zoals Fair Huur c.s. betoogt. Dat is voorbehouden aan de discretionaire bevoegdheid van de wetgever. Dit blijkt (onder meer) uit [rov. 239 van het tweede Poolse arrest; A-G] (…)”.

De rechtbank sluit zich daarmee aan (in soms iets andere bewoordingen) bij de bovengeciteerde arresten van het hof Amsterdam. In rov. 4.40 refereert de rechtbank nog aan rov. 3.30 van het arrest [eiser]/[verweerder].

De rechtbank oordeelt niet anders ten aanzien van de huur aan ‘huurveteranen’ (rov. 4.37-4.38). Het bestaan van een groep ‘verhuurders op onvrijwillige basis met huurveterenanen als huurder” is nog niet komen vast te staan (rov. 4.39). Ook het gecombineerde effect van de verhuurderheffing en de inkomensafhankelijke huurverhoging leidt niet tot een ander oordeel (rov. 4.40).

Het beroep op het discriminatieverbod wordt, wat betreft de problematiek van de achtergebleven huren van door het overgangsrecht bij niet-geliberaliseerde woningen door de rechtbank in rov. 4.47 verworpen om dezelfde redenen als zijn genoemd door het hof Amsterdam in (rov. 3.34) van zijn arrest in de zaal [eiser]/[verweerder].41.

Ik bespreek de onderhavige zaak verder tegen de achtergrond van het hierboven geschetste juridische kader. Ik heb mij daarbij geconcentreerd op rechterlijke uitspraken.

In 2008 heeft de regering zich naar aanleiding van het arrest Hutten-Czapska de vraag gesteld of het Nederlandse stelsel van huurprijsbescherming nog wel door de beugel kan. Nu de Nederlandse huur(prijs)regelgeving minder restrictief is dan die van Polen en de minister geen signalen had gekregen waaruit bleek dat uit de huurprijzen die op grond van het woningwaarderingsstelsel tot stand komen de onderhoudskosten niet zouden kunnen worden bestreden, heeft de regering die vraag positief beantwoord.42.

In de literatuur is het Nederlandse stelsel van huur(prijs)bescherming, zoals dat vanaf 2003 gold, kritisch besproken, waarbij onder meer de vraag werd gesteld of het Nederlandse recht in sommige gevallen niet in strijd komt met de fair balance-eis van art. 1 EP.43.

Bij inleidende dagvaarding van 18 januari 2010 heeft [eiser], voor zover in cassatie nog van belang, twee kwesties aan de orde gesteld.

Ten eerste, dat hij van plan is het appartement op de tweede verdieping te verkopen en daartoe het voorgedeelte van de zolderverdieping, dat is verhuurd aan [verweerder], wil voegen bij het achtergedeelte van de zolderverdieping dat deel uitmaakt van het appartement op de tweede verdieping. Hij vordert een verklaring voor recht dat hij een redelijk aanbod heeft gedaan als bedoeld in art. 7:274 lid 1 sub d BW en hij als gevolg van de niet aanvaarding van dat aanbod door [verweerder] terecht heeft opgezegd, alsmede beëindiging van de huurovereenkomst per 1 april 2010 en ontruiming.

Voor het geval het voorgaande niet wordt toegewezen, vordert [eiser] met een beroep op zaak Hutten-Czapska met ingang van 1 juli 2009 de huurprijs te verhogen en vast te stellen op € 3.750,- per kwartaal alsmede verordeling van [verweerder] tot betaling van de alsdan achterstalige huur.

[verweerder] heeft de vorderingen betwist. De rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter), heeft bij eindvonnis van 22 oktober 2010 de vorderingen afgewezen.44.

[eiser] heeft tegen dit vonnis hoger beroep ingesteld. Het hof Amsterdam heeft in zijn arrest van 24 april 2012 het vonnis, waarvan beroep, bekrachtigd.45.

In rov. 3.15 t/m 3.43 beoordeelt het hof de grieven 4 t/m 7 die betrekking hebben op de hoogte van de huurprijs. Het hof beoordeelt eerst de ontvankelijkheid van de vordering van [eiser] tot huurprijsverhoging. Het hof constateert dat [eiser] niet de voorgeschreven wettelijke procedure van artikel 7:250-253 BW heeft gevolgd, omdat voorafgaand aan de procedure voor de kantonrechter de huurcommissie geen beslissing heeft gegeven op het verzoek van [eiser] tot huurprijsverhoging (rov. 3.22). Het hof wijst daarbij op de omstandigheid dat aan een andere procedure tussen [eiser] en [verweerder], die ook heeft geleid tot een vonnis van de kantonrechter van 22 oktober 2010, wel een beslissing van de huurcommissie van 8 december 2009 ten grondslag ligt. Tegen deze uitspraak van de kantonrechter is geen rechtsmiddel aangewend, zodat de uitspraak inmiddels kracht en gezag van gewijsde heeft (rov. 3.21, 3.24 en 3.25). Het hof acht [eiser] echter in de onderhavige procedure toch ontvankelijk op grond van de volgende overweging:

“3.25. In de onderhavige procedure heeft de kantonrechter geen overweging gewijd aan de ontvankelijkheid van de vordering van [eiser] tot huurprijsverhoging. Hij heeft de vordering tot huurverhoging beoordeeld en is daarmee naar 's hofs oordeel (veronderstellenderwijs) van de ontvankelijkheid van het verzoek uitgegaan. Ook als ervan wordt uitgegaan dat de kantonrechter de vordering van [eiser] tot huurverhoging niet in behandeling had behoren te nemen, brengt dat naar het oordeel van het hof nog niet mee dat het hof - nu de kantonrechter dat desondanks wel heeft gedaan en [eiser] zich bij die uitspraak niet wil neerleggen - [eiser] in hoger beroep alsnog in zijn verzoek tot vaststelling van de huurprijs niet-ontvankelijk dient te verklaren. De zelfstandigheid van onderhavige procedure waarin over de hoogte van de huurprijs een uitspraak is gedaan verzet zich daartegen. Daarbij is van belang dat [verweerder] op zijn beurt in hoger beroep niet opkomt tegen de stilzwijgende ontvankelijkverklaring van [eiser] in eerste aanleg. Ook is geen beroep gedaan op het gezag van gewijsde van de uitspraak van de kantonrechter in de genoemde zaak met kenmerk 1146305/CV 10-14149.”

Het hof komt vervolgens toe aan het beroep van [eiser] op het Eerste Protocol van het EVRM. Hetgeen het hof daartoe in het algemeen overweegt, is hierboven bij 2.20.1 reeds genoemd. Over het onderhavige geval overweegt bij zijn toets onder meer:

“3.38. In dit opzicht is ook, anders dan [eiser] betoogt, geen sprake van een ‘gedwongen verhuur’ van de woning als bedoeld in de rechtspraak van het EHRM. [eiser] is vrijwillig de onderhavige huurovereenkomst aangegaan. De voorwaarden waaronder [eiser] de woning kan verhuren zijn echter als gevolg van de wettelijke huurbeschermings- en huurprijsbepalingen gereguleerd. Bij de beoordeling komt het er daarom – kort gezegd - slechts op aan of hetgeen de huurovereenkomst als gevolg van het beroep van [verweerder] op de wettelijke huurbeschermings- en huurprijsbepalingen meebrengt in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, althans, of daardoor zich een situatie voordoet waarin een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mag worden verwacht.

[eiser] heeft ter onderbouwing van zijn vordering tot verhoging van de huurprijs zijn exploitatieopbrengsten en exploitatielasten cijfermatig toegelicht. Hij heeft daartoe verschillende berekeningen overgelegd, waarbij wordt uitgegaan van een huurprijs van € 570,00 per maand. [eiser] stelt uitgaande van de voor hem ongunstigste wijze van berekening dat als op de huurinkomsten de vermogensrendementsheffing (de heffing van box 3 van de inkomstenbelasting), de lokale belastingen, verzekeringen en 1% onderhoudskosten (uitgaande van de WOZ-waarde) in mindering worden gebracht, een rendement van € 230,00 per jaar resteert. Dat is volgens [eiser] al onvoldoende om groot onderhoud en reparaties aan de woning van te kunnen bekostigen. [eiser] heeft in dit verband ter gelegenheid van de pleidooien een – vrijblijvende – offerte overgelegd waarin werkzaamheden aan het pand waarin de woning zich bevind zijn opgesomd voor een totaalbedrag van ruim € 126.000,00. 30% daarvan dient volgens [eiser] te worden toegerekend aan de woning.

Het hof overweegt dat [eiser] geen inzicht heeft gegeven in de jaarlijks werkelijk door hem gemaakte onderhoudskosten. Dat brengt mee dat het hof niet kan vaststellen of [eiser] wel jaarlijks (gemiddeld genomen) 1% van de WOZ-waarde van de woning spendeert aan onderhoud, zoals volgt uit het door hem opgestelde exploitatieoverzicht. Verder heeft [eiser] bij de opstelling van zijn exploitatieoverzicht niet toegelicht hoe de 1% jaarlijkse onderhoudskosten zich verhouden tot de kosten die [eiser] stelt te willen maken en die blijken uit de hiervoor genoemde offerte. Daardoor is onduidelijk of de kosten die hij wil gaan maken zijn begrepen in het jaarlijks opgevoerde bedrag van € 3.400,00 (1% van de WOZ-waarde), dan wel daarnaast nog dienen te worden gemaakt. Verder is door [eiser] niet toegelicht of de in de offerte genoemde bedragen zien op enkel het onderhoud van de woning (het in stand houden van de woning) dan wel (mede) op woningverbetering. De enkele (vrijblijvende) offerte acht het hof ook overigens een onvoldoende gemotiveerde onderbouwing van de noodzaak tot het maken van (omvangrijke) onderhoudskosten aan de woning. In het licht van dit alles kunnen bij de beantwoording van de vraag of de rechten van [eiser] door de Nederlandse huurwetgeving onevenredig worden aangetast, bijvoorbeeld doordat een structurele wanverhouding bestaat tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, de in de offerte genoemde bedragen niet in de beoordeling worden betrokken.

Daarmee resteert de vraag of het door [eiser] opgestelde exploitatieoverzicht dat uitkomt op een zeer beperkt positief rendement leidt tot de conclusie dat de rechten van onevenredig worden aangetast. Het hof is van oordeel dat dat niet het geval is. Uit het hiervoor overwogene volgt reeds dat [eiser] zijn stelling dat uit de huuropbrengsten de onderhoudskosten niet kunnen worden bestreden, onvoldoende cijfermatig heeft toegelicht. Ook de stelling van [eiser] dat de toepassing van de wettelijke huurprijsbepalingen in zijn geval leidt tot een zodanig laag rendement dat voor hem sprake is van een individuele buitensporige last, is niet onderbouwd met de feitelijke gegevens die dat oordeel kunnen dragen. Een zeer beperkt positief rendement is naar het oordeel van het hof voor die – ingrijpende – conclusie onvoldoende. Dit brengt mee dat de stellingen van [eiser] falen.”

In rov. 3.44 t/m 3.53 beoordeelt het de grief die ziet op de vraag of sprake is van een redelijk aanbod in de zin van art.7:274 lid 1 sub d BW. Het hof komt tot het oordeel dat van [verweerder] niet in redelijkheid kan worden verlangd dat hij het aanbod van [eiser] aanvaardt tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst voor de woning, maar dan zonder de zolderkamer (rov. 3.51). Het beroep van [eiser] op artikel 1 Eerste Protocol EVRM brengt het hof niet tot een ander oordeel (rov. 3.52).

[eiser] is tijdig, bij dagvaarding van 24 juli 2012, in cassatie gekomen. [verweerder] heeft geconcludeerd tot verwerping van het cassatieberoep. Beide partijen hebben hun standpunten schriftelijk toegelicht. [verweerder] heeft nog gedupliceerd.

[eiser] heeft in cassatie één middel aangevoerd, dat zeven onderdelen bevat. De onderdelen 1 t/m 5 richten zich met verschillende klachten tegen het oordeel van het hof inzake de huurprijsverhoging. De onderdelen 6 en 7 betreffen de vraag of sprake is van een redelijk aanbod van [eiser] in de zin van art. 7:274 lid 1 sub d BW.

De vraag rijst of Uw Raad de onderdelen 1 t/m 5 zou dienen te behandelen. In het onderhavige geval is sprake van een opmerkelijke processuele situatie. Er is (i) een procedure bij de huurcommisie doorlopen welke heeft geleid tot het vonnis van 22 oktober 2010 (kenmerk 146305/CV 10-14149), welke kracht van gewijsde heeft gekregen (en, als ik het goed zie, aan het EHRM is voorgelegd); en (ii) ongeveer tegelijkertijd is in de onderhavige zaak [verweerder] gedagvaard in een procedure waarin beëindigingsgronden zijn aangevoerd en, subsisiair, een huurprijswijziging. Ter zake van de gevorderde huurptijswijziging is geen procedure bij de huurcommisie doorlopen. Het hof heeft dit blijkens rov. 3.25 ‘goedgevonden’, mede omdat partijen daarvan in appel geen punt hebben gemaakt.

Ik wijs erop dat in de zaak Hippos/[verweerder in de zaak 13/02738] het hof naar aanleiding van een incidentele grief overwoog dat de verhuurder niet kon worden ontvangen in zijn vorderingen waarvoor de in art. 7: 252, 253 en 262 BW voorziene procedure is bedoeld (De overwegingen ten aanzien van de resterende vorderingen brengen het hof in die zaak overigens tot een herhaling en toepassing van hetgeen in de onderhavige zaak door hetzelfde hof werd overwogen over art. 1 EP.)

Men zou kunnen denken, althans dat is mijn duiding, dat in de onderhavige zaak door de verhuurder is gezocht naar wegen om de rechtsvragen over art. 1 EP ‘hogerop’ te krijgen niettegenstaande het rechtsmiddelenverbod van art. 7:262 lid 2 BW. Een en ander speelde voor de invoering van de prejudiciële procedure bij Uw Raad. Nu in cassatie geen punt wordt gemaakt van beslising van het hof op het punt van de ontvankelijkheid en ambtshalve cassatie niet aan de orde is, zal ik de onderdelen 1 t/m 5 behandelen.

Subonderdeel 1.1 klaagt over de wijze waarop het hof gezien rov. 3.31, 3.36 en 3.38 zijn toets of sprake is van een fair balance c.q. individuele en buitensporige last heeft ingebed in de art. 6:248 en 258 BW.

Volgens de eerste klacht verdraagt de door het hof gehanteerde terughoudende en marginale (rov. 3.31) toets aan de hand van deze artikelen BW zich niet met de intensieve toets die het EVRM, ook in horizontale verhoudingen, aanlegt bij de beoordeling van de vraag of sprake is van een redelijke verhouding (‘fair balance’) tussen het algemene belang en de bescherming van individuele rechten

Volgens de tweede klacht heeft het hof althans miskend dat de indirecte doorwerking van grondrechten in horizontale verhoudingen niet gepaard behoeft en behoort te gaan met een marginale toetsing van de redelijke verhouding tussen het algemeen belang en de bescherming van individuele rechten. In dit verband is van belang dat het in deze zaak niet alleen gaat om de interpretatie van een huurcontract, maar ook en “vooral om de uitleg en toepassing van de betreffende nationale wetgeving, die een huurprijsverhoging naar het niveau van een redelijk rendement onmogelijk maakt”. Dit gegeven, gecombineerd met “de ernst van de inbreuk in kwestie en het ontbreken van wettelijke remedies daartegen” doen een intensieve toetsing van de proportionaliteit van de onderhavige inbreuk op het eigendomsrecht van [eiser] voor de hand liggen. Een terughoudende toets biedt geen waarborg nu “vaststaat dat de Nederlandse wetgeving niet voorziet in de mogelijkheden van adequate huurverhogingen in een situatie als de onderhavige waarin het kort gezegd voor de verhuurder niet mogeljk is een redelijk rendement te halen”.

Ik merk op dat subonderdeel 1.1 in zaak nr. 13/02738 dezelfde kwestie aan de orde stelt.

Het middel wijst er terecht op dat de door het EVRM gewaarborgde rechten ook in horizontale verhoudingen hun betekenis kunnen hebben, zoals blijkt uit de in het middel genoemde uitspraken van het EHRM.46.De Lidstaat kan een positieve verplichting hebben om de bescherming van een bepaalde fundamenteel recht te realiseren.47.In dat kader is er, als wetgever of bestuur hun verplichting om de EVRM-normen te waarborgen niet hebben vervuld, ook een taak voor de nationale rechter om het EVRM in de horizontale verhouding te laten doorwerken.48.De rechter kan daartoe zijn nationale recht verdragsconform (proberen te) interpreteren of toepassen. De omstandigheid dat de doorwerking van het EVRM in horizontale verhoudingen via een tussenstap geschiedt, betekent overigens niet dat die doorwerking niet intensief kan zijn.49.Nehmelman en Noorlander vatten het voorgaande kernachtig samen met de stelling “het grondrecht vormt de uitdrukking van een rechtsbeginsel waaraan een belangrijk gewicht toekomt, maar dat wel altijd moet worden afgewogen tegen andere (rechts)belangen en waarden.”50.

Het middel en de schriftelijke toelichting daarop verwijzen met name naar (de zaak Lindheim e.a./Noorwegen en) nog drie uitspraken van het EHRM. EHRM 5 juli 2002 (Sovtransavto Holding/Oekraïne) betrof een gebrekkige nationale rechtgang voor een aandeelhouder die zijn belang in een vennootschap had ziet verwateren na een emmissie.51.In zijn noot constateert Heringa dat de EVRM normen, in casu het eigendomsrecht, een verregaande vorm van horizontale werking hebben: “Het EHRM vereist in deze zaak dat er op nationaal niveau een adequate rechtsgang bestaat ter zake van eigendomsbescherming in horizontale verhoudingen. Dat veronderstelt in wezen dat dat recht in horizontale verhoudingen een rol speelt en kan worden ingeroepen. Aldus leidt het leerstuk van de positieve verplichtingen ertoe om een horizontale werking aan te nemen: zonder die aanname kan een staat in gebreke blijven om te voldoen aan zijn positieve verplichtingen. De invulling ingevolge art. 1 Eerste Protocol, dat er een nationale rechtsgang moet zijn terzake van bescherming van de eigendom impliceert dat dit recht ingeroepen moet kunnen worden. En daarmee is dan de horizontale werking gegeven.”

In EHRM 13 juli 2004 (Pla en Pucernau/Andorra) ‘verbiedt’ het hof een discriminatoire uitleg van een testament.52.Annotator De Boer wijst erop dat het hof weliswaar zegt dat het slechts ingrijpt indien de uitlegging van het testament ‘manifestly unreasonable or arbitrary or blatantly inconsistent with the fundamental principles of the Convention’ is, maar dat van deze terughoudendheid echter in dit arrest in concreto weinig te merken is. Volgens hem verwijt de Engelse rechter Sir Nicolas Bratza in zijn partly dissenting opinion de meerderheid terecht dat zij ‘substituted their own view of the proper interpretation of the will for that of the High Court of Justice of Andorra (…).’

EHRM 16 december 2008 (Khurshid Mustafa en Tarzibachi/Zweden) betreft een contractueel verbod op een schotelantenne in een huurovereenkomst met een particuliere verhuurder.53.Annotator Gerards merkt op dat het EHRM alleen corrigerend zal optreden als sprake is van aperte willekeur of onredelijkheid, wat blijkt lijkt te geven van een sterk marginale toetsing (sub 4), maar het hof kiest uiteindelijk voor een intensieve toets (sub 6).

De klachten dienen naar mijn mening echter te falen. In de eerste plaats kan worden geconstateerd dat het hof is uitgegaan van de criteria die volgen uit de rechtspraak van het EHRM over art. 1 EP. Zoals blijkt uit rov. 3.27 e.v. gaat het hof er vanuit dat het Nederlandse recht verdragsconform moet worden uitgelegd en toegepast. Dat het hof de toepassing van art. 1 EP inbedt in bepalingen van het nationale recht ligt voor de hand nu het gaat om een horizontale verhouding. Daarover klaagt het middel als zodanig niet, maar wel over de gevolgen die dat volgens het middel heeft voor de wijze waarop de toets wordt uitgevoerd. Het middel stelt een intensieve toets door het EHRM tegenover een terughoudende en marginale toets door het hof aan art. 6:248 lid 2 en 6:258 BW. Deze schets doet mijns inziens geen recht aan de aanpak van het hof.

Wat betreft de toets die het EHRM zelf aanlegt, wijs ik erop dat het hof in cassatie – terecht – onbestreden heeft overwogen dat uit de rechtspraak van het EHRM volgt dat een schending niet snel wordt aangenomen en is beperkt tot evident onredelijke of onevenredige gevallen (rov. 3.29 en 3.30). Men zou dit naar mijn idee als een ‘terughoudende’ toets kunnen bestempelen in de zin dat het EHRM (naar eigen zeggen) niet snel zal ingrijpen. Daaraan doet niet af, dat soms verschil van mening kan bestaan over de vraag of het EHRM in een concreet geval al dan niet ‘te snel’ heeft ingegrepen.

Het EHRM geeft soms aan dat het een zaak ‘strict’ toetst.54.Het feit dat het EHRM de feiten en omstandigheden van het aan hem voorgelegde geval ‘strict’ of ‘intensief’ toetst, kan men plaatsen in het het zojuist genoemde spanningsveld. Maar op zichzelf beschouwd hoeft een dergelijk onderzoek niet eraan in de weg te staan dat alleen in evidente gevallen tot een schending van art. 1 EP wordt geconcludeerd.

Het hof Amsterdam heeft in het onderhavige geval de feiten en omstandigheden getoetst aan art. 1 EP in het kader van art. 6:248 lid 2/6:258 BW (rov. 3.37 e.v.).

Het is waar dat dit kader meebrengt dat de rechter bij de toepassing van deze bepalingen de nodige terughoudendheid moet betrachten.55.Nu zou men hierin mogelijk een parallel met de rechtspraak van het EHRM over de toets aan art. 1 EP kunnen zien. Het betoog van het middel berust echter, als ik het goed zie, op de gedachte dat, omdat de toets aan art. 1 EP is ingebed in het kader van art. 6:248 lid 2/6:258 BW deze daarom marginaal, meer terughoudend en minder intensief zou zijn.

Hiervoor merkte ik op dat de omstandigheid dat de doorwerking van het EVRM in horizontale verhoudingen via een tussenstap geschiedt, niet betekent dat die doorwerking niet intensief kan zijn. De klachten maken ook niet duidelijk dat het abstracte gegeven dat de rechter bij de toepassing van art. 6:248 lid 2/6:258 BW de nodige terughoudendheid moet betrachten, de toets door het hof inderdaad heeft beïnvloed op een wijze die strijdig zou zijn met hetgeen het EHRM in een geval als het onderhavige van de nationale rechter verlangt.

Rov. 3.31 zegt op zichzelf terecht dat in private verhoudingen de doorwerking van art. 1 EP ‘(meer) indirect’ is, maar ook daaruit volgt nog geen terughoudende of marginale toets. De overweging is meer een opmaat naar rov. 3.42. Kortom, de klacht blijft wat mij betreft op dit punt te veel in abstracties steken en geeft niet aan op welke punten het hof minder diepgaand heeft getoetst dan art. 1 EP vereist.

Daar komt bij dat het hof, toetsend aan art. 1 EP, in het onderhavige geval geen ‘structurele wanverhouding’ of ‘individuele buitensporige last’ aanwezig heeft geacht. Het hof niet is toegekomen aan een beoordeling als bedoeld in rov. 3.42. Pas bij die beoordeling zou m.i. concreet aan de orde komen de afweging van het gewicht dat toekomt aan het geslaagde beroep op schending van art. 1 EP tegenover andere (rechts)belangen en waarden.

De argumenten die nog in de tweede klacht van het middel worden aangehaald, maken dit niet anders. Bovendien missen zij feitelijke grondslag, nu het hof niet heeft geoordeeld dat “de betreffende nationale wetgeving (..) een huurprijsverhoging naar het niveau van een redelijk rendement onmogelijk maakt”, dat sprake is van “het ontbreken van wettelijke remedies daartegen” of dat “vaststaat dat de Nederlandse wetgeving niet voorziet in de mogelijkheden van adequate huurverhogingen in een situatie als de onderhavige waarin het kort gezegd voor de verhuurder niet mogelijk is een redelijk rendement te halen”. De motiveringsklacht van subonderdeel 1.2 faalt in het verlengde van subonderdeel 1.1.

Onderdeel 2 klaagt dat het hof bij de beoordeling in rov. 3.37-3.41 van de vraag of [eiser] in dit geval disproportioneel wordt getroffen, zich ten onrechte geen rekenschap heeft gegeven van het betoog van [eiser] dat hij vooral in zijn belang is geraakt door het gecombineerde effect van wettelijke maatregelen ter zake van huurprijsbeheersing, huurbescherming en huisvestingswetgeving. Voor zover het hof zou hebben gemeend dat dit betoog niet relevant is, heeft het in het licht van de rechtspraak van het EHRM (de zaak Hutten-Czapska) blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting (subonderdeel 2.1). Anders heeft het zij arrest onvoldoende gemotiveerd, want daartoe volstond niet rov. 3.31 (subonderdeel 2.2).

De klachten falen bij gebrek aan feitelijke grondslag. Het hof heeft kennelijk en begrijpelijk de klachten van [eiser] over de huurprijs gelezen tegen de achtergrond van het stelsel van huurprijsbeheersing, huurbescherming en huisvestingswetgeving (waarnaar bijvoorbeeld in rov. 3.31, 3.35 en 3.38 wordt gerefereerd). Het hof heeft zich echter in zijn beoordeling en motivering geconcentreerd op (de effecten van) het stelsel van huurprijsbescherming in het algemeen (vgl. rov. 3.31; waaronder ook de overgangsregelingen met betrekking tot huurveteranen in rov. 3.34) en in het onderhavige geval (rov. 3.37 e.v.). Daarbij is het hof onder meer ingegaan op de vrijwilligheid van de huurovereenkomst (rov. 3.38), een belangrijk kenmerk van het Nederlandse huurstelsel. Over de last die [eiser] moet dragen, heeft het hof zich in concreto uitgelaten (rov. 3.39-3.41). Deze aanpak lag gezien de vorderingen in de onderhavige zaak naar mijn mening voor de hand en geeft in ieder geval geen blijk van een miskenning van de wijze van beoordeling van gevallen als het onderhavige conform de uispraak van het EHRM (Grote Kamer) in de zaak Hutten-Czapska/Polen noch van miskenning van de in een geval als het onderhavige te stellen motiveringseisen. Onderdeel 2 stuit daarop af.

Onderdeel 3 ziet op rov. 3.41, waarin het hof overwoog dat het behalen van een zeer beperkt positief rendement onvoldoende is voor de ingrijpende conclusie dat sprake is van een individuele buitensporige last.

Volgens subonderdeel 3.1 gaat het hof uit van een onjuiste rechtsopvatting door te miskennen dat art. 1 EP niet alleen bescherming biedt tegen verliesgevende situaties, maar (i) de eigenaar ook recht geeft op een redelijk rendement, inclusief een redelijke winst (‘the entitlement to derive profit’), die (ii) in een redelijke verhouding moet staan tot de actuele marktwaarde van de onroerende zaak en waarbij (iii) de onmogelijkheid dat rendement adequaat te verhogen kan leiden tot een disproportionele financiële last.

De klacht betreft (mede gezien de toelichting erop) ook het uitgangspunt van het hof, dat slechts bij een structureel exploitatieverlies in huurovereenkomsten sprake kan zijn van schending van art. 1 EP.

Ik merk op dat subonderdeel 1.2 in zaak nr. 13/02738 dezelfde kwestie aan de orde stelt

Overigens heeft het hof niet gemeend dat slechts het bestaan van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten die vanwege een huurbeschermingsmaatregel niet voor verbetering in aanmerking komt, tot het oordeel kan leiden dat de rechten van de eigenaar onevenredig worden aangetast.

Het hof gebruikt niet het woord ‘slechts’, maar de woorden ‘meer specifiek’. Daaruit blijkt dat het gaat om een operationalisering van de toets of sprake is van een individuele buitensporige last (zie rov. 3.27 en 3.36). Voorts heeft het hof geoordeeld dat het niet zo is dat de eigenaar van de woning recht heeft op een ‘redelijk rendement’ en als dat niet mogelijk is reeds art. 1 EP is geschonden; beslissend is of een redelijke balans bestaat tussen enerzijds de belangen van de eigenaar van de woning, waaronder begrepen het belang om redement te genereren, en anderzijds het algemeen belang (rov. 3.30).

Met het oog daarop heeft het hof onderzocht of in het onderhavige geval sprake was van een individuele buitensporige last (rov. 3.41).

De rechtspraak van het EHRM maakt m.i. duidelijk, dat de verhuurder aan art. 1 EP als zodanig geen recht op een redelijk rendement of decent profit kan ontlenen indien daarmee wordt bedoeld dat wanneer de verhuurder geen redelijk rendement of decent profit geniet er dus sprake is van een schending van art. 1 EP.56.

Het EHRM ziet de ‘entitlement to derive profit from their property’ als een belang (‘interest’) van verhuurders dat als een omstandigheid moet worden gewogen in het kader van de beoordeling of sprake is van een fair balance. Zie bijvoorbeeld EHRM (Grote Kamer) in de zaak Hutten-Czapska, par. 229, genoemd in 2.9.3; de zaak Fleri Soler en Camilleri/Malta,genoemd in 2.11.2.

Daarbij wijst de onmogelijkheid om zelfs maar de onderhoudskosten of de verschuldige belastingen te kunnen voldoen in de richting van het oordeel dat geen sprake is van een fair balance. Vgl. EHRM (Grote Kamer) in de zaak Hutten-Czapska, par. 224, genoemd in 2.9.3; EHRM 12 juni 2012 (Lindheim e.a./Noorwegen), par. 129, genoemd in 2.12; EHRM 2 juli 2013 ([eiser] e.a./Nederland), par. 38, genoemd in 2.15.2. In dit licht moet men m.i. overwegingen van het EHRM lezen, waarin een Staat wordt verweten het onmogelijk te maken ‘a minimum profit’ te behalen (zoals in het oordeel van EHRM (Vierde Kamer) in de zaak Hutten-Czapska, genoemd in 2.9.2, en in het oordeel in de zaak Amato Gauci, genoemd in 2.11.1) of waarin wordt opgemerkt dat sprake is van een ‘low level of rent, bearing no relation to the actual value of the land’ (zoals in de zaak Urbárska/Slowakije, genoemd in 2.10).

Zelfs als sprake is van een situatie van verlies, wil dat niet zeggen dat sprake is van een individuele en buitensporige last. Zo kan relevant zijn of de eigenaar de huurovereenkomst oorspronkelijk vrijwillig is aangegaan,57.in hoeverre en hoe lang de eigenaar beperkt wordt in zijn mogelijkheden de overeenkomst te beëindigen,58.en of uitzonderingen voor bijzondere omstandigheden mogelijk zijn.59.

In zijn uitspraak van 2 juli 2013 wijst het EHRM op het element van vrijwilligheid bij het aangaan van de koop van het gebouw die leidde tot gebondenheid aan de huurovereenkomsten en de verantwoordelijkheid van de koper/verhuurder om bij de aankoop rekening te houden met de effecten van het stelsel van huurprijsbescherming. Hieruit blijkt, dat vrijwilligheid een omstandigheid is die het Nederlandse stelsel onderscheidt van bepaalde andere door het EHRM beoordeelde rechtsstelsels.

De stelling onder (i) van de klacht gaat dus niet op. De stelling onder (ii), dat het rendement in een redelijke verhouding moet staan tot de actuele marktwaarde van de onroerende zaak, gaat in zijn algemeenheid eveneens niet op. Ik verwijs in dit verband ook ook de conclusie van A-G IJzerman, genoemd in 2.18.

Ten slotte moge het zo zijn, dat (iii) de onmogelijkheid het rendement adequaat te verhogen kan leiden tot een disproportionele financiële last, maar (ook) dat gegeven zal moeten worden gewogen in he tlicht van de overige omstandigheden van het geval.

De klacht strandt verder op het in het arrest Hutten-Czapska door de Grote Kamer verwoorde uitgangspunt dat de proportionaliteit van de gewraakte maatregel bezien moet worden over de gehele periode dat deze op het desbetreffende goed van toepassing is:

“225. (…) In the light of the foregoing, and having regard to the effects of the operation of the rent-control legislation during the whole period under consideration on the rights of the applicant and other persons in a similar situation, the Court considers that the Polish State has failed to strike the requisite fair balance between the general interests of the community and the protection of the right of property.”

Het hof heeft ook voldoende gemotiveerd gereageerd op het betoog van [eiser] dat als gevolg van het Nederlandse stelsel van huurprijswetgeving, dat uitgaat van een woningwaarderingsstselsel (puntentelling) waarbij geen rekening wordt gehouden met het door de verhuurder te behalen rendement, de door [verweerder] betaalde huur niet aan het door EHRM genoemde criterium van een redelijk rendement voldoet. Het hof heeft immers geoordeeld dat de gewraakte inmenging in het eigendomsrecht in het algemeen belang is (rov. 3.33 en 3.36) en verder geoordeeld dat uit de rechtspraak van het EHRM niet kan worden afgeleid dat reeds sprake is van een schending van art. 1 EP indien de eigenaar van de woning geen redelijk rendement, waarbij inbegrepen redelijke winst, kan behalen (rov. 3.30). Het hof heeft verder mogelijk geacht dat in bepaalde individuele gevallen een correctie op het stelsel van huur(prijs)bescherming mogelijk is op basis van art. 6:248 en 6:258 BW (rov. 3.36 en 3.38). In het onderhavige geval heeft het hof dat niet nodig geoordeeld (rov. 3.41). Hiermee heeft het hof ook de stelling verworpen dat een netto rendement van € 707 per jaar (minder dan 0,214% van de WOZ-waarde) beneden de norm blijft die door het EHRM is gesteld in de Poolse arresten. De motiveringsklacht van subonderdeel 3.2 faalt.

De motiveringsklacht van subonderdeel 3.3 faalt bij gebrek aan feitelijke grondslag. De bedoelde ‘huurachterstanden’ doen zich niet voor, omdat deze kennelijk zien op de huur die [verweerder] volgens [eiser] zou moeten betalen. Op dat punt is [eiser] echter door de rechter niet in het gelijk gesteld. Er was dus geen reden afzonderlijk nog op een en ander in te gaan. De klacht over discriminatie ziet kennelijk op de overgangsregelingen die een gunstiger situatie voor ‘huurveteranen’laat voortbestaan. Het hof heeft dit betoog echter verworpen in rov. 3.34. Het EHRM heeft dat ook gedaan in zijn uitspraak van 2 juli 2013, par. 42.

Onderdeel 4 richt motiveringsklachten tegen de oordelen in rov. 3.40 en 3.41 over hetgeen door [eiser] is gesteld met betrekking tot de kosten (en het rendement) van de verhuurde woning.

Bij de beoordeling van deze klachten stel ik voorop dat het op de weg ligt van de verhuurder, die zich beroept op schending van art. 1 EP in zijn geval, om dat beroep te onderbouwen met voldoende concrete (financiële) gegevens.60.Het oordeel daarover is als feitelijk van aard aan het hof overgelaten en in cassatie slechts op begrijpelijkheid controleerbaar.

Subonderdeel 4.1 mist feitelijke grondslag. Het oordeel van het hof houdt niet in en leidt er evenmin toe dat, zoals de klacht betoogt, [eiser] een administratie over tenminste 20 jaar zou moeten overleggen om de gemaakte kosten van periodiek groot onderhoud te kunnen substantiëren. Het hof heeft evenmin over het hoofd gezien dat [eiser] hiermee verwees naar een algemeen aanvaarde vuistregel, zoals de klacht aanvoert. Het hof heeft slechts geoordeeld, dat [eiser] door in zijn berekening uit te gaan van jaarljkse onderhoudskosten van 1% van de WOZ-waarde (rov. 3.39) geen inzicht heeft gegeven in de jaarlijks werkelijk door hem gemaakte onderhoudskosten (rov. 3.40, eerste volzin).

Subonderdeel 4.2 klaagt vergeefs over de begrijpelijkheid van het oordeel, dat de enkele (vrijblijvende) offerte een onvoldoende gemotiveerde onderbouwing van de noodzaak tot het maken van (omvangrijke) onderhoudskosten aan de woning vormt (rov. 3.40, zesde volzin).

De klacht voert in wezen aan dat uit de aard van de in de offerte genoemde werkzaamheden en kosten een en ander wel zou blijken. Dat miskent de redenering van het hof: (i) [eiser] heeft niet toegelicht of de in de offerte begrepen kosten deel uitmaken van de 1% jaarlijkse onderhoudskosten, (ii) [eiser] heeft niet toegelicht of de in de offerte genoemde bedragen slechts zien op het onderhoud van de woning dan wel mede op woningverbetering en (iii) uit een vrijblijvende offerte vloeit nog niet meteen voort dat inderdaad omvangrijke onderhoudskosten aan de woning dienen te worden gemaakt.

Subonderdeel 4.3 berust op een verkeerde lezing van het arrest. De overweging dat [eiser] onvoldoende cijfermatige toelichting heeft gegeven, verwijst terug naar rov. 3.40. Voor het overige heeft het hof rov. 3.41 een oordeel gegeven op basis van de gegevens in het overzicht, inclusief de daarin gestelde 1% onderhoudskosten en de overige posten zoals genoemd in rov. 3.39.

Onderdeel 5 richt een klacht tegen rov. 3.42. Nu het gaat om een ten overvloede gegeven overweging kan de klacht, wat daar verder van zij, bij gebrek aan belang niet tot cassatie leiden.

De onderdelen 6 en 7 zien op het aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst zonder de zolderverdieping.

Anders dan subonderdeel 6.1 veronderstelt, is het hof wel ingegaan op het belang van [eiser] om een einde te maken aan de voor hem structureel verliesgevende situatie van het appartement op de tweede verdieping en de zolder. Het hof geeft immers in rov. 3.45 en 3.47 de stellingen van [eiser] op dat punt weer en verbindt daaraan in rov. 3.48 de conclusie, dat het belang van [eiser] in hoofdzaak ziet op het rendabel maken van het appartement op de tweede verdieping door het samenvoegen van de tweede etage met de zolderverdieping en [eiser] daarvoor een gedeelte van de aan [verweerder] verhuurde woning nodig heeft. Het is dit belang van [eiser], dat het hof vervolgens in rov. 3.51 afweegt tegen het belang van [verweerder]. Het hof heeft dus niet geoordeeld, dat dit belang van [eiser] niet relevant zou zijn.

Ook de motiveringsklacht van subonderdeel 6.2 faalt. Aan het financiële belang van [eiser] bij verkoop heeft het hof wel aandacht besteed, zoals blijkt uit rov. 3.47, slot, 3.48 en 3.51. Voor het overige stuurt de klacht aan op een feitelijke herbeoordeling van deze kwestie waarvoor in cassatie geen ruimte is. Anders dan de klacht aanvoert, behoefde het hof niet afzonderlijk in te gaan op alle daarin sub a-d genoemde omstandigheden, maar kon het volstaan met de vaststelling dat [verweerder] een reëel belang heeft bij voortgezet gebruik van de zolderkamer.

Onderdeel 7 richt zich tegen rov. 3.52, waarin het hof uiteenzet dat het beroep van [eiser] op art. 1 EP de beoordeling niet anders maakt. [eiser] heeft naar het oordeel van het hof aan [verweerder] geen redelijk aanbod gedaan: het verlies van de zolderkamer, circa 30% van de woning, tegen betaling van € 5.200,-. Dat oordeel wordt in het licht van art. 1 EP niet anders indien [eiser] onvoldoende rendement verkrijgt met de verhuur van het appartement op de tweede etage, dan wel in het geval [eiser] dat appartement zo gunstig mogelijk wil verkopen.

Subonderdeel 7.1 voert aan dat de uitgangspunten van (de belangenafweging in het kader van) art. 7:274 lid 1 sub d BW en van art. 1 EP diametraal tegengesteld zijn, althans zodanig met elkaar op gespannen voet staan dat zij niet als identieke grondslag voor de te maken belangenafweging kunnen dienen.

Deze klacht mist feitelijke grondslag. Er is geen enkele aanwijzing in het arrest dat het hof zich niet bewust zou zijn geweest van de verschillen tussen beide beoordelingskaders. Waar het echter om gaat, is dat het hof in rov. 3.51 en 3.52 de situatie beoordeelt vanuit beide kaders en dan constateert dat ook bezien vanuit het beroep op art. 1 EP zijn oordeel hetzelfde is.

Subonderdeel 7.2 mist feitelijke grondslag. Ik verwijs daarvoor naar de bespreking van de subonderdelen 6.1 en 6.2. Daarmee faalt ook subonderdeel 7.3 bij gebrek aan feitelijke grondslag.

Ik kom tot de slotsom dat het middel niet tot cassatie leidt.

Conclusie

De conclusie strekt tot verwerping van het beroep.

De Procureur-Generaal

bij de Hoge Raad der Nederlanden

A-G