Hof Amsterdam, 15-05-2012, nr. 200.065.833/01

Voor het verloop van het geding tot 1 november 2011 verwijst het hof naar het op die datum uitgesproken tussenarrest.

Op 13 januari 2012 heeft een getuigenverhoor plaatsgevonden aan de zijde van [ Geïntimeerde ]. Daarvan is proces-verbaal opgemaakt. Een gewaarmerkt afschrift behoort tot de processtukken.

Vervolgens hebben partijen elk een memorie na enquête genomen.

Ten slotte is wederom arrest gevraagd.

Bij het tussenarrest van 1 november 2011 heeft het hof overwogen dat het bij en krachtens de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte bepaalde ertoe leidt dat de maximale huurprijsgrens van de woning per 1 maart 2004 € 849,96 bedraagt (uitgaande van 199 punten). Onbestreden staat vast dat [ Appellanten ] de centrale verwarmingsinstallatie in de woning onverplicht en voor hun rekening hebben laten installeren. Dat brengt mee dat in het kader van de woningwaardering daarvoor geen punten kunnen worden toegekend, tenzij komt vast te staan dat de verhuurder daarvoor een vergoeding aan [ Appellanten ] heeft verstrekt. Het hof heeft [ Geïntimeerde ] toegelaten dat laatste te bewijzen. Als [ Geïntimeerde ] in dat bewijs slaagt, worden 21 punten bijgeteld, zodat het totale puntenaantal 220 en de maximale huurprijsgrens € 942,99 bedraagt.

[ Geïntimeerde ] heeft [ Appellante sub 1 ] en [ Appellant sub 2 ] als getuigen laten horen.

Uit de door [ Appellanten ] afgelegde verklaringen en hetgeen door [ Geïntimeerde ] in de procedure - met name bij zijn memorie na enquête – naar voren is gebracht, moet van de volgende tussen partijen vaststaande feiten worden uitgegaan.

De cv-installatie is in 1989 in de woning aangelegd. De woning was op dat moment eigendom van en werd verhuurd door de Remonstrantse gemeente die voor de aanleg van de installatie toestemming heeft verleend.

In 1996 is een verbouwing in de woning uitgevoerd in nauw overleg met de toenmalige verhuurder [ X ], die architect is. [ Appellanten ] hebben met [ X ] overleg gehad over een door hem te betalen vergoeding voor hun investeringen in de woning. Overeengekomen is dat [ X ] ƒ 75.000,00 aan [ Appellanten ] betaalt. Dit bedrag is ook daadwerkelijk door [ Appellanten ] ontvangen. De betaling van dit bedrag heeft feitelijk plaatsgevonden doordat [ Appellanten ] gedurende een zekere periode een korting ontvingen op de maandelijkse huurbetalingen.

De kosten van de verbouwing zijn gefactureerd aan Crankybox B.V. waarvan [ Appellant sub 2 ] aandeelhouder is. Daardoor kon de in rekening gebrachte BTW worden verrekend.

Partijen verschillen voor het overige van inzicht. [ Appellanten ] menen dat het genoemde bedrag van ƒ 75.000,00 aan hen alleen is betaald in verband met de verbouwing in 1996. [ Geïntimeerde ] stelt daarentegen dat deze vergoeding ziet op alle investeringen van [ Appellanten ] in de woning, dus ook op de kosten van de aanleg van de cv-installatie in 1989.

[ Appellante sub 1 ] heeft als getuige het volgende verklaard over de inhoud en wijze van totstandkoming van de afspraken met [ X ]. De door [ Appellanten ] ingeschakelde aannemer [ Z ] heeft op 23 augustus 1995 een eerste offerte voor de verbouwing uitgebracht. Als uitvloeisel van het overleg met [ X ] is een aantal posten van deze offerte met geel gemarkeerd, totaal voor een bedrag van ca. ƒ 80.000,00 inclusief BTW. Voor die posten heeft [ X ] de vergoeding van ƒ 75.000,00 betaald. Die vergoeding ziet niet op de aanleg van de cv-installatie, want daarvoor wilde [ X ] niet betalen.

[ Z ] heeft feitelijk zijn werkzaamheden uitgevoerd op basis van een tweede door hem uitgebrachte offerte (uitgebracht op 27 oktober 1995 voor een totaalbedrag van ruim ƒ 41.000,00 exclusief BTW). De eerder genoemde werkzaamheden voor het totaalbedrag van ca. ƒ 80.000,00 zijn daardoor – bij lange na – niet door [ Z ] uitgevoerd. Voor de beoordeling van het geschil is deze omstandigheid volgens [ Appellante sub 1 ] echter niet van belang, omdat derden de werkzaamheden hebben uitgevoerd die niet door [ Z ] zijn uitgevoerd. Ook geldt dat meer werkzaamheden zijn uitgevoerd, terwijl ook werkzaamheden zijn komen te vervallen. Per saldo is bij de verbouwing van de woning in 1996 wel degelijk voor een bedrag van ƒ 75.000,00 in de woning geïnvesteerd. [ X ] was – mede omdat hij als architect bij de uitvoering van de werkzaamheden was betrokken - ervan op de hoogte dat niet alle werkzaamheden door [ Z ] zijn uitgevoerd volgens de eerste offerte doordat derden bij de werkzaamheden waren betrokken. [ Appellante sub 1 ] weet niet meer zeker of zij na afloop van de verbouwingswerkzaamheden de uiteindelijke offertes en nota’s aan [ X ] heeft verstrekt.

Het standpunt van [ Appellanten ] wordt in bepaalde opzichten ondersteund door de brief van [ X ] van 29 augustus 1995, die dateert van kort na het uitbrengen van de eerste offerte door [ Z ] op 23 augustus 1995. [ X ] schrijft in deze brief dat hij op de ramingen van [ Z ] met geel heeft aangegeven wat volgens hem het huis op de langere termijn ten goede komt. Deze kosten wil hij betalen, in welk verband ook een bedrag van ƒ 75.000,00 wordt genoemd. De overige bedragen zien volgens [ X ] op onderdelen die na ca. 10 jaar zijn afgeschreven, daarvoor wil hij een ‘afschrijvingsformule’ hanteren. De cv-installatie wordt nog afzonderlijk door [ X ] in deze brief genoemd:

“Voor de cv-installatie die jullie zelf al in 1990 (?) hebben aangelegd is dit trouwens wat anders. Daarvoor hanteren insiders een afschrijving van 30 jaar, muv de ketel (15 jaar). Daar hebben we het wel eens over gehad, maar nooit iets over vastgelegd.”

[ Geïntimeerde ] betoogt dat [ Appellante sub 1 ] ten onrechte heeft verklaard dat een deel van de werkzaamheden die vallen onder de op de eerste offerte met geel gemarkeerde posten door derden is uitgevoerd. De werkzaamheden die [ Appellante sub 1 ] namelijk in dit verband in haar verklaring heeft genoemd (radiatorkasten, inbouwkasten en een balustrade) zijn immers geen werkzaamheden die vallen onder de geel gemarkeerde posten. Verder betoogt [ Geïntimeerde ] – naar het hof begrijpt – dat de verklaring van [ Appellante sub 1 ] niet strookt met het standpunt dat door [ Appellanten ] in de procedure wordt ingenomen. Zij stellen enerzijds dat de toenmalige verhuurder ƒ 75.000,00 heeft betaald voor de met geel gemarkeerde posten in de eerste offerte, terwijl deze werkzaamheden slechts ten dele zijn uitgevoerd.

[ Geïntimeerde ] heeft ter onderbouwing van zijn standpunt zich onder andere beroepen op de in deze procedure overgelegde brief van 21 augustus 2004 van [ X ] aan [ Geïntimeerde ] , de e-mailwisseling op 9 december 2004 tussen [ Appellante sub 1 ] en [ X ] en de brief van 13 oktober 2005 van de gemachtigde van [ X ] aan de belangenbehartiger van [ Appellanten ] Op grond van deze stukken concludeert [ Geïntimeerde ] dat [ X ] in elk geval tot 9 december 2004 in de veronderstelling leefde dat met het bedrag van ƒ 75.000,00 alle investeringen in het pand waren vergoed, dus ook de aanleg van de cv-installatie. Hij is vervolgens door [ Appellante sub 1 ] aan het twijfelen gebracht, maar is uiteindelijk (blijkens de brief van zijn belangenbehartiger) bij zijn oorspronkelijke standpunt gebleven.

[ Appellante sub 1 ] heeft ten aanzien van de correspondentie, waaruit kan worden afgeleid dat [ X ] van mening is dat met de betaling van ƒ 75.000,00 alle investeringen in het pand waren vergoed (waaronder de aanleg van de cv-installatie), verklaard dat zij het daarmee niet eens is. Die afspraak is volgens haar verklaring niet met [ X ] gemaakt. Daaraan heeft zij toegevoegd dat zij niet beter weet dan dat [ X ] zich niet meer kon herinneren wat ten aanzien van cv-installatie is afgesproken. Naar het hof begrijpt, betoogt [ Appellante sub 1 ] hiermee dat de (stellige) conclusie die [ Geïntimeerde ] op grond van de correspondentie van [ X ] trekt niet strookt met de indruk die zij aan het contact met [ X ] heeft overgehouden.

Het hof komt op grond van een afweging van de relevante feiten en omstandigheden tot het oordeel dat [ Geïntimeerde ] niet geslaagd is in het hem opgedragen bewijs. Daartoe wordt het volgende overwogen.

Beslissend is of in voldoende mate is komen vast te staan dat [ Appellanten ] met [ X ] hebben afgesproken dat de vergoeding van ƒ 75.000,00 mede betrekking heeft op de aanleg van de cv-installatie. Of dat het geval is, hangt af van hetgeen deze partijen over en weer hebben verklaard en hetgeen zij in de gegeven omstandigheden uit elkaars verklaringen en gedragingen redelijkerwijs hebben mogen afleiden.

Nu geen omstandigheden zijn gesteld die tot een ander oordeel moeten leiden, moet op grond van de hiervoor genoemde brief van [ X ] van 29 augustus 2005 aan [ Appellanten ] worden afgeleid dat [ X ] de gele markeringen op de eerste offerte heeft aangebracht. Uit de bewoordingen van deze brief blijkt verder dat [ X ] in verband met deze geel gemarkeerde posten een vergoeding van ƒ 75.000,00 heeft genoemd. Uit deze brief blijkt onvoldoende dat de door [ X ] te betalen vergoeding ook zou zien op de kosten van de aanleg van de cv-installatie. Uit de bewoordingen van deze brief blijkt dat [ X ] daarvoor een ‘afschrijvingsformule’ wilde hanteren, die het hof aldus begrijpt dat [ X ] aan [ Appellanten ] naar rato van de afschrijvingstermijn een vergoeding zou willen betalen als zij vóór het einde van de afschrijvingstermijn de woning zouden verlaten, althans dat [ Appellante sub 1 ] alsdan de mogelijkheid zouden hebben van een opvolgend huurder een overnamebedrag te vragen.

[ Appellanten ] hebben gesteld dat kort nadat [ X ] op 29 augustus 2005 aan hen de hiervoor genoemde brief heeft gezonden daadwerkelijk een afspraak met hem tot stand is gekomen in lijn met deze brief, inhoudende een vergoeding van ƒ 75.000,00 voor de met geel gemarkeerde posten en geen vergoeding voor de cv-installatie.

Dat een vergoeding van ƒ 75.000,00 is overeengekomen en betaald, staat tussen partijen vast. Tegenover het door [ Appellanten ] gestelde heeft [ Geïntimeerde ] naar oordeel van het hof onvoldoende aangevoerd op grond waarvan kan worden aangenomen dat de vergoeding ook in verband met de cv-installatie is betaald. De enkele omstandigheid dat de geel gemarkeerde werkzaamheden slechts deels door [ Z ] zijn uitgevoerd, kan niet tot de conclusie leiden dat de door [ X ] betaalde vergoeding (dus mede) betrekking heeft op de cv-installatie. Ook het feit dat [ Appellanten ] de verbouwkosten hebben laten factureren aan Crankybox B.V. kan niet tot deze conclusie leiden.

Aan [ Geïntimeerde ] kan worden toegegeven dat uit de correspondentie van de zijde van [ X ] aanwijzingen zijn te putten die zijn standpunt ondersteunen, maar dat is niet voldoende om het door hem bepleite rechtsgevolg te kunnen aannemen. Dat [ X ] blijkens zijn brief aan [ Geïntimeerde ] en de brief van zijn belangenbehartiger aan de belangenbehartiger van [ Appellanten ] meent dat de afspraken op de door [ Geïntimeerde ] voorgestane wijze moeten worden begrepen, betekent niet – gelet op de gemotiveerde betwisting van de zijde van [ Appellanten ] – dat kan worden aangenomen dat de betreffende partijen deze wijze van afrekening ook daadwerkelijk zijn overeengekomen. De stelling van [ Geïntimeerde ] dat [ Appellante sub 1 ] [ X ] in december 2004 op een ‘dwaalspoor’ heeft gebracht of aan het twijfelen heeft gebracht door hem niet te vertellen dat niet de eerste maar de tweede offerte van [ Z ] is uitgevoerd, acht het hof onvoldoende gefundeerd. Uit de e-mail van [ X ] van 9 december 2004 (13.18 uur) blijkt met zoveel woorden dat [ X ] de beide offertes onder ogen heeft gehad en op basis daarvan is gaan twijfelen over zijn aanvankelijke veronderstelling. Hij veronderstelde blijkens deze e-mail dat de afspraak met [ Appellanten ] tot stand was gekomen op basis van de tweede offerte van [ Z ] en niet op basis van de met geel gemarkeerde posten van de eerste offerte. In zijn laatste e-mail van 9 december 2004 aan [ Appellante sub 1 ] schrijft [ X ] dat hij “het niet precies weet”, maar dat de ƒ 75.000,00 met “grote waarschijnlijkheid” op de (eerste) berekeningen van [ Z ] gebaseerd is. Deze laatste e-mail van [ X ] ondersteunt hetgeen [ Appellante sub 1 ] heeft verklaard, namelijk dat zij aan het overleg met [ X ] de indruk heeft overgehouden dat [ X ] zich niet goed meer kon herinneren wat ten aanzien van cv-installatie is afgesproken. Dit blijkt immers met zoveel woorden uit de laatste e-mail van [ X ]. Het hof constateert dat de inhoud van deze e-mail niet strookt met de brief van de belangenbehartiger van [ X ] van 13 oktober 2005 waarin weer zonder voorbehoud wordt teruggegrepen op de (aanvankelijke) veronderstelling van [ X ] dat het bedrag van ƒ 75.000,00 mede zag op de kosten van de aanleg van de cv-installatie.

Het hof kan niet anders dan vaststellen dan dat [ X ] enerzijds het standpunt van [ Geïntimeerde ] steunt, maar anderzijds duidelijk tot uitdrukking heeft gebracht niet meer precies te weten wat met [ Appellanten ] is afgesproken. Hetgeen door en namens [ X ] is geschreven is daarmee onvoldoende consistent om op basis daarvan het door [ Geïntimeerde ] verdedigde als vaststaand te kunnen aannemen.

Zoals reeds in het tussenarrest van 1 november 2011 is overwogen, rust op [ Geïntimeerde ] de bewijslast van de feiten en omstandigheden op grond waarvan kan worden aangenomen dat de vergoeding van ƒ 75.000,00 mede ziet op de kosten van de aanleg van de cv-installatie. De voorliggende feiten en omstandigheden zijn daarvoor onvoldoende. Daarmee falen in zoverre de stellingen van [ Geïntimeerde ] . Dat brengt mee dat de maximale huurprijsgrens van de woning per 1 maart 2004 moet worden vastgesteld op € 849,96 (uitgaande van 199 punten).

[ Geïntimeerde ] heeft voor het overige geen feiten of omstandigheden gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden moeten leiden. Voor verdere bewijslevering is daarmee geen plaats.

De slotsom is dat het hoger beroep van [ Appellanten ] deels succes heeft. De huurcommissie heeft bij uitspraak van 26 april 2004 (verzonden 6 mei 2004) het voorstel van [ Appellanten ] tot verlaging van de huurprijs van € 1.033,73 tot € 761,37 per maand met ingang van 1 maart 2004 redelijk geoordeeld. De kantonrechter heeft vervolgens de beslissing van de huurcommissie vernietigd en de oorspronkelijke huurprijs in stand gelaten. De kantonrechter heeft naar het oordeel van het hof op ontoereikende gronden de wettelijke huurprijsbepalingen buiten toepassing gelaten. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd en de huurprijs van de woning zal op grond van het woningwaarderingsstelsel worden vastgesteld op € 849,96 per 1 maart 2004, met vernietiging van de beslissing van de huurcommissie. Zowel de beslissing van de huurcommissie van 12 juli 2004 (verzonden op 16 september 2004) op het verzet van [ Geïntimeerde ] als de daaraan voorafgaande beslissing van de voorzitter van de huurcommissie van 26 april 2004 (verzonden op 6 mei 2004) zal worden vernietigd. Het hof begrijpt in dit verband dat de kantonrechter bij het vonnis waarvan beroep ook heeft bedoeld de beslissing van de voorzitter van de huurcommissie te vernietigen.

Partijen zijn ieder deels in het gelijk en deels in het ongelijk gesteld. Het hof zal daarom de proceskosten in hoger beroep tussen partijen compenseren, zodat partijen elk hun eigen kosten dragen.

In eerste aanleg waren naast de huurprijsvaststelling ook verschillende andere vorderingen van [ Geïntimeerde ] aan de orde. Daarin is hij in het ongelijk gesteld. Dat brengt mee dat hij, ook als de huidige stand van zaken in hoger beroep in aanmerking wordt genomen, in eerste aanleg als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij heeft te gelden, zodat voor een andere proceskostenveroordeling dan in eerste aanleg is uitgesproken geen aanleiding bestaat.

Het hof:

vernietigt het vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam van 19 januari 2010 - hersteld bij vonnis van 23 februari 2010 - onder rolnum¬mer CV 08-31893 tussen partijen wat betreft het dictum onder I gewezen, en in zoverre opnieuw rechtdoende:

vernietigt de beslissing van de huurcommissie van 12 juli 2004 (verzonden op 16 september 2004) en de beslissing van de voorzitter van de huurcommissie van 26 april 2004 (verzonden op 6 mei 2004) en stelt de huurprijs van de woning per 1 maart 2004 vast op € 849,96 per maand;

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;

compenseert de proceskosten tussen partijen in hoger beroep aldus, dat elk van de partijen de eigen kosten moet dragen.

Dit arrest is gewezen door mrs. G.B.C.M. van der Reep, J.W. Hoekzema en D.J. Oranje en op 15 mei 2012 in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer.