Hof Amsterdam, 19-02-2013, nr. 200.103.048/01

-

memorie van grieven, met producties;

-

memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met een productie;

-

memorie van antwoord in incidenteel appel.

Ten slotte is arrest gevraagd.

In het principaal appel heeft Hippos geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en, uitvoerbaar bij voorraad, alsnog haar vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.

[ geïntimeerde ] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep, met beslissing over de proceskosten.

In het incidenteel appel heeft [ geïntimeerde ] geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en Hippos alsnog niet-ontvankelijk zal verklaren, met beslissing over de proceskosten.

Hippos heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep, met beslissing over de proceskosten.

Beide partijen hebben bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.1.

2.2.

2.3.

2.4.

2.5.

2.6.

2.7.

2.8.

3.1.

3.2.

3.3.

3.4.

3.5.

3.6.

3.27.

Het Europese Hof voor de Rechten van de Mens (hierna: EHRM) heeft onder andere in zijn uitspraken van 22 februari 2005 en 19 juni 2006 (Grote Kamer) inzake Hutten-Czapska/Polen nr. 35014/97 een nadere invulling gegeven aan artikel 1 Eerste Protocol EVRM in verband met de in de huurwetgeving van sommige lidstaten voorziene beperkingen met betrekking tot de uitoefening van het recht betreffende de verhuur van woningen. Het uitgangspunt van artikel 1 Eerste Protocol EVRM is dat ieder recht heeft op het ongestoord genot van zijn eigendom. Dit laat op grond van de tweede volzin van deze bepaling echter onverlet dat de Nederlandse staat het recht heeft om in overeenstemming met het algemeen belang het gebruik van eigendom te reguleren, bijvoorbeeld door huurbeschermings- en huurprijsmaatregelen in te voeren. Aan die bevoegdheid zijn blijkens de rechtspraak van het EHRM echter grenzen. Dit hof heeft in de zaak die heeft geleid tot het arrest van 25 januari 2011 (LJN: BP3497) overwogen dat uit de rechtspraak van het EHRM kan worden afgeleid dat een uitzondering aan de orde kan zijn als de rechten van de eigenaar van de woning door een huurbeschermingsmaatregel onevenredig worden aangetast. Meer specifiek kan het bestaan van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten die vanwege een huurbeschermingsmaatregel niet voor verbetering in aanmerking komt, tot het oordeel leiden dat de rechten van de eigenaar onevenredig worden aangetast.

3.28.

[Appellant] heeft betoogd dat de rechtspraak van het EHRM anders dient te worden begrepen dan de invulling die het hof daaraan in de hiervoor genoemde zaak heeft gegeven. [Appellant] stelt, samengevat weergegeven, dat artikel 1 Eerste Protocol EVRM meebrengt dat de wet de eigenaar niet mag belemmeren om een redelijk rendement (‘decent profit’) te behalen. Dat rendement wordt als gevolg van de Nederlandse huurbeschermings¬- en huurprijsmaatregelen door hem niet gerealiseerd. Dat is onverenigbaar met artikel 1 Eerste Protocol EVRM. Het hof dient daarom volgens [appellant] de betreffende wettelijke huurbepalingen buiten toepassing te laten, althans kan [geïntimeerde] in de gegeven omstandigheden op grond daarvan geen rechten geldend maken.

3.29.

Het hof overweegt daaromtrent het volgende. Blijkens vaste rechtspraak van het EHRM wordt een beweerde schending van artikel 1 Eerste Protocol op de volgende wijze getoetst. Een inmenging van de overheid dient bij wet te zijn voorzien, wat ook inhoudt dat de inmenging niet in strijd mag komen met het rechtszekerheidsbeginsel en het verbod van willekeur. Verder dient de inmenging een gerechtvaardigd algemeen belang te dienen. De inmenging dient proportioneel te zijn, dat wil zeggen dat een ‘fair balance’ moet bestaan tussen de eisen van het algemeen belang en de bescherming van de rechten van de betrokkene. Een inmenging mag geen onevenredige last (‘excessive burden’) op de betrokkene leggen. Uit de rechtspraak van het EHRM volgt dat de betrokken staat een ruime afwegingsbevoegdheid heeft om te bepalen wat in het algemeen belang is en verder een ruime vrijheid heeft (‘margin of appreciation’) om beperkingen te stellen aan de uit artikel 1 Eerste Protocol EVRM voortvloeiende eigendomsbescherming. Een schending wordt niet snel aangenomen en is beperkt tot evident onredelijke of onevenredige gevallen.

3.30.

Anders dan [appellant] betoogt, betekent het voorgaande niet dat de eigenaar van de woning recht heeft op een ‘redelijk rendement’ en als dat niet mogelijk is reeds artikel 1 Eerste Protocol EVRM is geschonden. Beslissend is steeds of een redelijke balans bestaat tussen enerzijds de belangen van de eigenaar van de woning, waaronder begrepen het belang om rendement te genereren, en anderzijds het algemeen belang. Een enkele disbalans brengt nog geen schending mee. Het moet gaan om evidente gevallen. Een en ander blijkt ook uit de uitspraken in de zaak [H.-C.]/Polen waarop [appellant] zich beroept. In de uitspraak van 19 juni 2006 (onder 225) concludeert het EHRM dat in Polen de vereiste ‘fair balance’ niet aanwezig is, zodat daarom artikel 1 Eerste Protocol EVRM is geschonden:

“(...) In the light of the foregoing, and having regard to the effects of the operation of the rent-control legislation during the whole period under consideration on the rights of the applicant and other persons in a similar situation, the Court considers that the Polish State has failed to strike the requisite fair balance between the general interests of the community and the protection of the right of property.

There has accordingly been a violation of Article 1 of Protocol No. 1.”

Verder overweegt het EHRM dat het niet zijn taak is aan te geven hoe die balans door Polen moet worden bewerkstelligd, maar alleen dat bij de invulling daarvan aansluiting kan worden gezocht bij de aanbevelingen van het Poolse constitutionele hof, onder andere door invulling te geven aan hetgeen dient te worden verstaan onder ‘basic rent’, ‘economically justified rent’ of ‘decent profit’ (uitspraak van 19 juni 2006, onder 239):

“As regards the general measures to be applied by the Polish State in order to put an end to the systemic violation of the right of property identified in the present case, and having regard to its social and economic dimension, including the State’s duties in relation to the social rights of other persons (see paragraphs 139, 157 and 225 above), the Court considers that the respondent State must above all, through appropriate legal and/or other measures, secure in its domestic legal order a mechanism maintaining a fair balance between the interests of landlords, including their entitlement to derive profit from their property, and the general interest of the community – including the availability of sufficient accommodation for the less well-off – in accordance with the principles of the protection of property rights under the Convention.

It is not for the Court to specify what would be the most appropriate way of setting up such remedial procedures or how landlords’ interests in deriving profit should be balanced against the other interests at stake; thus, under Article 46 the State remains free to choose the means by which it will discharge its obligations arising from the execution of the Court’s judgments (see [B.], cited above, §§ 186 and 192).

The Court would, however, observe in passing that the many options open to the State certainly include the measures indicated by the Constitutional Court in its June 2005 Recommendations, setting out the features of a mechanism balancing the rights of landlords and tenants and criteria for what might be considered a “basic rent”, “economically justified rent” or “decent profit” (see paragraphs 136-41 above).”

3.31.

Voor de beoordeling is verder van belang dat het EHRM uitspraak heeft gedaan in een procedure tussen een particulier en de Poolse overheid en daarbij heeft geoordeeld dat het samenstel van regels leidt tot een systematische inbreuk op de eigendomsrechten, zowel die van de klaagster als die van anderen. De onderhavige procedure is van een andere orde. Het betreft geen procedure tegen de Nederlandse overheid die de taak heeft zorg te dragen voor de genoemde ‘fair balance’, maar is een civiele procedure tussen twee particulieren. [Appellant] heeft in de processtukken wel in breder verband kanttekeningen geplaatst bij het Nederlandse stelsel van huurprijs- en huurbescherming, maar daaruit volgt niet dat in algemene zin moet worden aangenomen dat het Nederlandse wettelijke stelsel leidt tot huurprijzen waarbij verhuurders (zwaar) verlies leiden op de exploitatie, zoals in Polen kennelijk wel het geval was. Dat neemt niet weg dat in dit individuele geval wel degelijk een situatie kan bestaan die niet verenigbaar is met artikel 1 Eerste Protocol EVRM. Dat zal hierna door het hof worden onderzocht. Daarbij past echter wel de kanttekening dat nu [appellant] zijn pijlen richt op [geïntimeerde] en niet op de overheid, de doorwerking van artikel 1 Eerste Protocol EVRM in deze concrete privaatrechtelijke verhouding (meer) indirect is.

3.32.

Het hof overweegt dat de inperkingen van het eigendomsrecht waartegen [appellant] zich in de onderhavige procedure keert, bij wet zijn voorzien. De stelling van [appellant] dat deze regels ‘geen deugdelijke wettelijke basis hebben’ (memorie van grieven onder 25 sub 9) is door hem onvoldoende gemotiveerd.

3.33.

Verder zijn de beperkingen door de Nederlandse overheid in de wet opgenomen in het algemeen belang. Deze zijn, kort gezegd, gericht op de betaalbaarheid van huurwoningen voor individuele huurders. Met name is beoogd de betaalbaarheid van huisvesting voor de huishoudens met lagere inkomens te waarborgen. Wat de huurprijsregulering betreft, stelt de overheid jaarlijks een percentage vast waarmee de huren maximaal mogen stijgen. [Appellant] heeft in beginsel jaarlijks de mogelijkheid gehad in overeenstemming daarmee de huur van de woning te verhogen.

3.34.

In de loop van de afgelopen decennia zijn verschillende wijzigingen doorgevoerd in de huurwetgeving. Daardoor zijn onder andere veel woningen geliberaliseerd. De rechten van [geïntimeerde] die voortvloeien uit de regeling van huurprijsbescherming en sinds het aangaan van de huurovereenkomst bestaan, worden in beginsel door het overgangsrecht geëerbiedigd. In de praktijk kan dit, naar [appellant] terecht stelt, inderdaad betekenen dat bij onderling vergelijkbare woonruimte een nieuw afgesloten huurovereenkomst is geliberaliseerd en een bestaande huurovereenkomst - zoals de onderhavige – niet. In aanmerking genomen de rechtszekerheid in verband met de gerechtvaardigde belangen van bestaande huurders zoals [geïntimeerde] is daarmee naar het oordeel van het hof een gerechtvaardigd belang gediend, dat meebrengt dat niet in strijd wordt gehandeld met het discriminatieverbod zoals door [appellant] wordt gesteld.

3.35.

De overheid is belast met de invulling van het systeem van huurprijsbescherming, huurbescherming en huisvestingswetgeving. De in dat kader te maken belangenafweging vindt in beginsel plaats op het niveau van de centrale overheid. Waar [appellant] stelt dat de Nederlandse regelgeving geen gerechtvaardigd algemeen belang meer dient, omdat de behandeling van het wetsontwerp huurbeleid 2007, ondanks de instemming van de Tweede Kamer daarmee, na de laatste kabinetsformatie is ingetrokken, miskent hij de ruime afwegingsbevoegdheid die de overheid wat dit betreft heeft.

3.36.

Het voorgaande brengt het hof tot de conclusie dat ervan moet worden uitgegaan dat de gewraakte inmenging in het eigendomsrecht in het algemeen belang is en in overeenstemming met het nationale recht heeft plaatsgevonden. Daarmee resteert de vraag of [appellant] in dit specifieke geval disproportioneel wordt getroffen. De artikelen 6:248 en 6:258 BW bieden vervolgens in de onderhavige privaatrechtelijke verhouding een afdoende remedie.

3.7.

3.8.

3.9.

3.10.

3.11.

3.12.

3.13.

3.14.

3.15.

Met grief VII beroept Hippos zich op het discriminatieverbod. Het hof oordeelt op de gronden zoals die blijken uit de hiervoor aangehaalde r.o. 3.34 van het arrest van 24 april 2012, dat geen sprake is van strijd met het discriminatieverbod. De grief faalt.

3.16.

Grief VIII is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter met betrekking tot het beroep van Hippos op artikel 6: 248 en 258 BW. Het hof verwijst naar de hierboven cursief weergegeven overweging 3.36. In het verlengde daarvan verwijst het hof naar het hierboven gegeven oordeel dat, samengevat, Hippos onvoldoende heeft aangevoerd om te concluderen dat sprake is van een structurele wanverhouding die meebrengt dat de eigendomsrechten van Hippos onevenredig worden aangetast. Deze conclusie en de overwegingen die daartoe hebben geleid, leiden ook tot het oordeel dat het beroep op artikel 6:248 en 6:258 BW, en daarmee de grief, faalt.

3.17.

Grief IX mist zelfstandige betekenis.

3.18.

Het incidenteel appel slaagt, zodat Hippos ten aanzien van haar vorderingen tot vaststelling van de huurprijs niet zal worden ontvangen. De grieven in het principaal appel falen, zodat de vonnissen waarvan beroep (voor het overige) zullen worden bekrachtigd. Hippos zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in principaal en incidenteel appel.

-

verklaart Hippos niet-ontvankelijk in haar hoger beroep tegen het tussenvonnis van 30 mei 2011;

-

vernietigt de bestreden vonnissen voor zover daarmee de primaire en subsidiaire vorderingen van Hippos tot vaststelling van de huurprijs zijn ontvangen;

-

verklaart Hippos niet-ontvankelijk in haar primaire en subsidiaire vorderingen tot vaststelling van de huurprijs;

-

bekrachtigt de bestreden vonnissen voor het overige;

-

veroordeelt Hippos, uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [ geïntimeerde ] in het principaal beroep begroot op € 291,-- aan verschotten en € 894,-- voor salaris en in het incidenteel beroep op € 447,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, J.C.W. Rang en J.H. Huijzer en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 19 februari 2013.