Ktr. Amsterdam, 27-03-2009, nr. 956573 CV EXPL 08-15529

Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staan de volgende feiten en omstandigheden vast:

Voor de primaire vordering (ontruiming) en de subsidiaire vordering (huurprijsverhoging) worden dezelfde (primaire, subsidiaire en meer subsidiaire) grondslagen aangevoerd. De vordering tot ontruiming dan wel aanmerkelijke verhoging van de huurprijs, is primair gebaseerd op art. 6:258 BW, onvoorziene omstandigheden. Art. 6:258 BW bepaalt in lid 1 dat de rechter op verlangen van een der partijen de gevolgen van een overeenkomst kan wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Lid 2 bepaalt dat een wijziging of ontbinding niet wordt uitgesproken, voor zover de omstandigheden krachtens de aard van de overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening komen van degene die zich er op beroept. Lid 3 tenslotte bepaalt dat voor de toepassing van dit artikel degene op wie een recht of een verplichting uit een overeenkomst is overgegaan, met een partij bij die overeenkomst gelijk staat.

De thans te beantwoorden vraag is allereerst of de huidige situatie aangaande de woning een onvoorziene omstandigheid vormt in de zin van lid 1. Geoordeeld wordt dat dat niet het geval is. [vader eiseres] heeft in 1989 de woning gekocht en onmiddellijk doorverhuurd aan [gedaagde]. Gelet op de affectieve relatie die bestaan heeft tussen [vader eiseres] en [gedaagde], over welke duur partijen overigens van mening verschillen, heeft de aankoop van de woning door [vader eiseres] kennelijk plaatsgevonden ten behoeve van [gedaagde]. De huurovereenkomst is weloverwogen tot stand gekomen, nadat [vader eiseres] zich had laten adviseren door onder andere zijn latere executeur-testamentair. Het moet er daarom voor gehouden worden dat [vader eiseres] willens en wetens in de huurovereenkomst heeft opgenomen dat de huur een niet te verhogen bedrag van NLG 250,- zou zijn, dat de bijkomende lasten door de verhuurder gedragen zouden worden, en dat deze huurovereenkomst ongewijzigd zou gelden voor opvolgende verhuurders, op straffe van een boete gelijk aan de leegwaarde van de woning. Om de huurovereenkomst een maximale geldingskracht te geven is zij bij authentieke akte aangegaan. Gelet op het leeftijdsverschil tussen [vader eiseres] en [gedaagde] (in 1989 resp. 65 en 41 jaar oud) was (statistisch gezien) te verwachten dat [gedaagde] [vader eiseres] zou overleven. In 1989 was, gelet op de prijsontwaarding, tevens te voorzien dat het vaste door [gedaagde] te betalen bedrag aan huur relatief steeds geringer zou worden, en de door de verhuurder te betalen kosten daartegenover relatief hoger. Met andere woorden: het was in 1989 al te voorzien dat de verhouding kosten-baten voor de verhuurder steeds ongunstiger zou worden. Door [eiseres] is niet aangevoerd dat die verhouding kosten-baten thans voor de verhuurder zo ongunstig zou zijn, dat dat in 1989 niet te voorzien was. Dit alles leidt tot de conclusie dat te dezen geen sprake is van onvoorziene omstandigheden in de zin van art. 6:258 BW. Reeds om die reden dient de primaire vordering te worden afgewezen.

In dit verband zij opgemerkt dat de door [eiseres] aangevoerde parallel met art. 16 Hpw (oud) dit niet anders maakt. Op grond van (de jurisprudentie op) art. 16 Hpw kon er aanleiding zijn voor aanpassing van de huurprijs wanneer die was overeengekomen op basis van een bijzondere verhouding tussen partijen en die verhouding nadien was vervallen. In casu is in de bijzondere verhouding, te weten de affectieve relatie die tussen [vader eiseres] en [gedaagde] heeft bestaan, niets veranderd en was het juist uitdrukkelijk de bedoeling van [vader eiseres] dat die omstandigheid ook een juridisch gevolg zou hebben, namelijk een lage huurprijs, na zijn overlijden c.q. tegenover zijn rechtsopvolgers. Verder blijkt uit de wetsgeschiedenis en de toepassing van art. 16 Hpw dat deze bepaling een zeer terughoudende toepassing verdiende. Tenslotte is met het laten vervallen van art. 16 Hpw geen inhoudelijke wijziging beoogd, en werden de onder dat artikel aanwezige mogelijkheden nadien aanwezig geacht op grond van art. 6:258 BW.

Overigens zou ook om andere redenen de primaire vordering naar het oordeel van de kantonrechter niet voor toewijzing in aanmerking komen. Die grond is gelegen in het in genoemd wetsartikel neergelegde criterium dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde voortzetting van de overeenkomst van, in casu: de huurder, niet verlangd mag worden. [vader eiseres] heeft, in 1989, na een affectieve relatie op dat moment te hebben of te hebben gehad, aan [gedaagde] (het gebruik van) de woning willen doen toekomen, op voor haar financieel gunstige voorwaarden. Evenzo is [vader eiseres] anderen met wie hij een buitenechtelijke affectieve relatie had of had gehad, maar dan in de vorm van een legaat, financieel tegemoet gekomen. Materieel gesproken betekende het aangaan van de huurovereenkomst voor [gedaagde], die daar een andere huurwoning voor heeft opgezegd, dat zij levenslang een goedkope woning zou kunnen gebruiken. Dat [gedaagde] onverkorte naleving wenst van de huurovereenkomst is niet onaanvaardbaar. [eiseres] heeft geen omstandigheden aangevoerd (bijvoorbeeld een exorbitant gebruik door [gedaagde] van door [eiseres] te betalen energie) die de huidige situatie onaanvaardbaar zou maken.

In dit kader merkt de kantonrechter op dat art. c5. van de huurovereenkomst bepaalt dat bij het door de verhuurder niet nakomen van de verplichtingen ad c.1 en c.3, de verhuurder een boete verbeurt gelijk aan de leegwaarde van de woning. Een redelijke uitleg van deze bepaling houdt in dat de verhuurder door betaling van deze boete voor het overige tegenover de huurder is gekweten. Dat zou met zich brengen dat [eiseres] aan [gedaagde] de leegwaarde van de woning had kunnen betalen of kan betalen en aldus tegenover [gedaagde] gekweten zou zijn. Tenslotte stond het [eiseres] ook vrij de erfenis te verwerpen.

Door [eiseres] is niet aangevoerd dat het exploitatie-verlies op de woning zodanig is dat dit de toekomstige leegwaarde van de woning overschrijdt en dat het voor haar niet mogelijk was dit te voorkomen, bijvoorbeeld door de woning aan [gedaagde] te schenken dan wel haar de boete gelijk aan de leegwaarde van die woning te betalen.

[eiseres] wist op het moment dat de woning aan haar werd toegedeeld, dat op deze woning, als gevolg van de huurovereenkomst, een ongebruikelijke last drukte. Immers op 24 juni 2002 was [vader eiseres] al geruime tijd overleden en had [gedaagde] al evenzo geruime tijd de reguliere huurprijs van EUR 113,50 per maand betaald. [eiseres] wist bij die toedeling dat de betreffende woning gedurende het leven van [gedaagde] vanuit een liquiditeitsperspectief onaantrekkelijk was, waar tegen over stond het na het overlijden of vrijwillig vertrek van [gedaagde] verkrijgen van de lege woning. [eiseres] heeft geen omstandigheden aangevoerd, bijvoorbeeld onoverkomelijke liquiditeitsproblemen van haar kant, die de gehele constructie voor haar onaanvaardbaar zouden maken.

De primaire grondslag van de (primaire en subsidiaire) vorderingen van [eiseres] slaagt gelet op het hierboven onder 5 tot en met 10 bepaalde niet.

Artikel 7:206 BW biedt de verhuurder geen grondslag om de huurovereenkomst te ontbinden dan wel de huurprijs te verhogen. Toekomstige omstandigheden ten aanzien van onderhoud zijn voor het oordeel in deze procedure onvoldoende concreet en relevant.

Wat betreft de meer subsidiaire grondslag, namelijk dat de huurovereenkomst nietig zou zijn, immers in strijd met de openbare orde, oordeelt de kantonrechter als volgt. Door [gedaagde] is gesteld dat de constructie van het door [vader eiseres] aan haar verhuren van de woning onder de onderhavige condities, is besproken en geaccepteerd door de Gemeentelijke Sociale Dienst van [woonplaats], van welke [gedaagde] een bijstands-uitkering ontvangt. Door [eiseres] is niet aangevoerd op grond waarvan de constructie zoals overeengekomen tussen [vader eiseres] en [gedaagde] in strijd zou zijn met de Algemene Bijstandswet (of thans: de Wet Werk en Bijstand). Dat sprake zou zijn van een overeenkomst in strijd met de goede zeden en de openbare orde als bedoeld in art. 3:40 lid 1 BW is daarmee niet dan wel onvoldoende komen vast te staan.