Hof Amsterdam, 01-11-2011, nr. 200.065.833/01

Voor het verloop van de procedure tot 25 januari 2011 verwijst het hof naar het op die datum uitgesproken tussenarrest (hierna: het tussenarrest).

Ingevolge het tussenarrest heeft de huurcommissie een onderzoek uitgevoerd op grond van artikel 5 lid 2 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW) met betrekking tot de kwaliteit van de woning en de voor de woonruimte redelijk te achten huurprijs per 1 maart 2004. Het rapport van de huurcommissie dateert van 19 april 2011 en is op 21 april 2011 bij het hof ingekomen.

Vervolgens heeft [ Geïntimeerde ] een memorie na deskundigenbericht en [ Appellanten ] een antwoordmemorie na deskundigenbericht genomen.

Ten slotte is wederom door partijen arrest gevraagd.

Bij het tussenarrest, in r.o. 3.20, heeft het hof overwogen dat met ingang van 1 juli 2004 een liberalisatie van woonruimte heeft plaatsgevonden die alleen betrekking heeft op huurovereenkomsten die op of na 1 juli 2004 tot stand zijn gekomen. Deze genoemde datum is niet juist. In plaats van 1 juli 2004 dient te worden gelezen: 1 juli 1994.

Bij het tussenarrest heeft het hof in het kader van de ontvankelijkheid in hoger beroep overwogen dat [ Appellanten ] terecht een doorbrekingsgrond hebben aangevoerd, namelijk dat de kantonrechter buiten het toepassingsgebied van artikel 7:246–265 BW is getreden. De kantonrechter heeft artikel 7:254 BW niet toegepast, terwijl deze bepaling wel van toepassing is op de onderhavige huurovereenkomst. Verder heeft het hof overwogen dat [ Geïntimeerde ] geen omstandigheden heeft gesteld die van dien aard zijn dat in dit geval sprake is van een onevenredige aantasting van zijn rechten in de zin van artikel 1 Eerste Protocol EVRM, voor zover het de hoogte van de in 2002 door [ Appellanten ] betaalde huurprijs betreft (de huurprijs op het moment van de aankoop van het pand door [ Geïntimeerde ]) en voor zover is bewerkstelligd dat de huurcommissie een uitspraak heeft gedaan als bedoeld in artikel 7:254 BW.

Het kader voor de verdere beoordeling is het volgende. [ Geïntimeerde ] is bij de kantonrechter opgekomen tegen de uitspraak van de huurcommissie van 12 juli 2004 (verzonden 16 september 2004) waarbij het verzet van [ Geïntimeerde ] ongegrond is verklaard tegen de uitspraak van de huurcommissie van 26 april 2004 (verzonden 6 mei 2004). Bij deze laatstgenoemde uitspraak is het voorstel van [ Appellanten ] tot verlaging van de huurprijs van € 1.033,73 tot € 761,37 per maand met ingang van 1 maart 2004 door de huurcommissie redelijk geoordeeld. De kantonrechter heeft vervolgens de beslissing van de huurcommissie vernietigd.

Thans is in het kader van het door [ Appellanten ] ingestelde hoger beroep de vraag aan de orde of de kantonrechter terecht de beslissing van de huurcommissie heeft vernietigd.

Bij het tussenarrest heeft het hof de beslissing op de grieven van [ Appellanten ] aangehouden, omdat het antwoord op de vraag of de kantonrechter al of niet terecht de beslissing van de huurcommissie heeft vernietigd op de grond dat de wettelijke huurprijsbepalingen buiten toepassing moeten blijven, vooral afhangt van de uitkomst van de toepassing van die wettelijke bepalingen in dit specifieke geval. Het betreft hier een geval waarin een huurovereenkomst is gesloten met ingang van 1 november 1988. Omdat deze huurovereenkomst dateert van vóór 1 juli 1994 zijn daarop in beginsel dwingendrechtelijke huurprijsbepalingen van toepassing. Dit wettelijke systeem gaat uit van een zogenaamde ‘redelijke huurprijs’. Dat is niet hetzelfde als een gangbare markthuurprijs. Binnen het wettelijke systeem van huurbescherming wordt de kwaliteit van de woning aan de hand van een puntensysteem vastgesteld. Aan het aantal punten is vervolgens een maximale huurprijs gekoppeld, de zogenaamde maximale huurprijsgrens. Inmiddels zijn de huurovereenkomsten van veel woningen vergelijkbaar met de onderhavige geliberaliseerd en dus niet meer onderhevig aan het dwingendrechtelijke huurprijsregime. Het hof heeft bij het tussenarrest overwogen dat op grond van het overgangsrecht de huurovereenkomst tussen partijen in beginsel nog steeds valt onder het systeem van huurprijsbescherming.

Het geschil ziet naar de kern genomen op de vraag of die huurprijsbescherming in dit individuele geval wel toegepast moet worden. [ Geïntimeerde ] heeft onder andere een beroep gedaan op artikel 1 Eerste Protocol EVRM op grond waarvan een ieder het recht heeft op het ongestoord genot van zijn eigendom. Dit recht laat onverlet dat vanuit oogpunt van algemeen belang het gebruik van eigendom kan worden gereguleerd, bijvoorbeeld door huurbeschermingsmaatregelen in te voeren. Daar zijn echter grenzen aan. Het hof heeft bij het tussenarrest overwogen dat een uitzondering aan de orde kan zijn als de rechten van [ Geïntimeerde ] als eigenaar van het pand waarin de woning is gelegen door een huurbeschermingsmaatregel onevenredig worden aangetast. Of daarvan sprake is, zal afhangen van de specifieke omstandigheden van het geval.

Het hof heeft een onderzoek door de huurcommissie bevolen, omdat eerst moet worden vastgesteld wat op grond van de wettelijke huurprijsbepalingen de voor de woning geldende maximale huurprijsgrens is per 1 maart 2004. Een dergelijk onderzoek was nog niet eerder uitgevoerd. De huurcommissie had het verzoek van [ Appellanten ] toegewezen zonder een onderzoek uit te voeren, omdat [ Geïntimeerde ] het wettelijk verplichte voorschot op de leges niet had voldaan.

Het hof heeft bij het tussenarrest een onderzoek door de huurcommissie bevolen op grond van artikel 5 lid 2 UHW. Bij een dergelijk onderzoek wordt aan hand van het bepaalde bij of krachtens de UHW vastgesteld wat de kwaliteit van de woning en de voor de woonruimte redelijk te achten huurprijs is. In dit geval is getoetst aan de per 1 maart 2004 geldende situatie.

De huurcommissie is blijkens haar rapport tot de conclusie gekomen dat volgens het huurregime dat van kracht was van 1 juli 2003 tot 1 juli 2004 de woning met 187 punten dient te worden gewaardeerd. Dit leidt tot een maximale huurprijsgrens per 1 maart 2004 van € 796,81 per maand.

[ Geïntimeerde ] heeft bij memorie na deskundigenbericht zijn bezwaren tegen het rapport van de huurcommissie kenbaar gemaakt. Hij heeft aangevoerd dat de oppervlakte van de woning 4m2 meer bedraagt dan door de huurcommissie is berekend. Dit leidt volgens hem tot een bijtelling van 4 punten. Verder dient de aftrek voor hinderlijke situaties in verband met geluidshinder geen 5, maar 2,5 punten te bedragen. De woonomgeving dient verder tenminste op 19,25 punten uit te komen. Tot slot heeft de huurcommissie volgens [ Geïntimeerde ] ten onrechte er geen rekening mee gehouden dat de kosten van de aanleg van de centrale verwarming in de woning aan de huurders is vergoed, wat tot een bijtelling van 21 punten dient te leiden.

Bij antwoordmemorie na deskundigenbericht hebben [ Appellanten ] ermee ingestemd dat het puntenaantal overeenkomstig de wens van [ Geïntimeerde ] wordt aangepast ten aanzien van de oppervlakte van de woning, de woonomgeving en de aftrek voor geluidshinder. Dat leidt tot de conclusie dat partijen het er over eens zijn dat in ieder geval 199 punten aan de woning zijn toe te kennen. Het hof zal dit aantal daarom als de onbestreden ondergrens hanteren. De daarmee corresponderende maximale huurprijsgrens per 1 maart 2004 bedraagt € 849,96.

[ Appellanten ] handhaven hun verweer dat de rechtsvoorganger van [ Geïntimeerde ] de kosten van de aanleg van de centrale verwarming niet heeft vergoed. Zij menen daarom dat voor de centrale verwarming geen punten kunnen worden toegekend. Tussen partijen is overigens niet in geschil dat indien de kosten van de centrale verwarming wel door de verhuurder zijn vergoed dit tot een bijtelling van 21 punten zal leiden. Dit betekent dat de bovengrens van het aan de woning toe te kennen aantal punten ligt op 220. De daarmee corresponderende maximale huurprijsgrens per 1 maart 2004 bedraagt € 942,99.

Ten aanzien van de door [ Geïntimeerde ] verlangde bijtelling van 21 punten in verband met de centrale verwarming overweegt het hof het volgende. Op grond van artikel 5 Besluit huurprijzen woonruimte (BHW) vindt de waardering van de kwaliteit van woonruimte plaats overeenkomstig het in bijlage I, onder A, van het BHW vervatte waarderingsstelsel en de daarbij gegeven toelichting. In deze toelichting is vermeld dat: ‘Alleen die onderdelen [van de woning] in punten [worden] gewaardeerd, die tot de onroerende zaak behoren. Door de bewoner onverplicht en voor eigen rekening aangebrachte verbeteringen worden niet met punten gewaardeerd, tenzij de verhuurder voor deze verbeteringen een vergoeding aan de huurder heeft verstrekt.’ Onbestreden staat vast dat [ Appellanten ] de centrale verwarming onverplicht en voor hun rekening in de woning hebben aangebracht. Dat brengt mee dat in het kader van de woningwaardering daarvoor geen punten kunnen worden toegekend, tenzij komt vast te staan dat de verhuurder daarvoor een vergoeding aan [ Appellanten ] heeft verstrekt. [ Appellanten ] hebben betwist dat aan hen ter zake hiervan een vergoeding is verstrekt. [ Geïntimeerde ] beroept zich er op dat in het kader van de woningwaardering 21 punten moeten worden bijgeteld, daarom draagt hij op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv de bewijslast van de feiten en omstandigheden die tot die bijtelling kunnen leiden. [ Geïntimeerde ] dient dus te bewijzen dat de verhuurder voor de aanleg van de centrale verwarming aan [ Appellanten ] een vergoeding heeft verstrekt. Hij heeft ter zake daarvan ook een bewijsaanbod gedaan. De beslissingen van de kantonrechter bij het bestreden vonnis brachten mee dat bewijslevering niet meer relevant was. Of bewijslevering in hoger beroep wel aan de orde is, zal er met name van afhangen of de beslissing van de kantonrechter in stand zal blijven. Op de eventuele bewijslevering op dit punt zal het hof daarom hierna nog terugkomen.

Bij de verdere beoordeling wordt het volgende voorop gesteld. Aan deze procedure ligt ten grondslag het verzoek van [ Appellanten ] tot verlaging van de huurprijs. In geval van een dergelijk verzoek als bedoeld in artikel 7:254 BW doet de huurcommissie op grond van artikel 14 UHW uitspraak omtrent de redelijkheid van het voorstel tot huurprijsverlaging. Uit het hiervoor overwogene vloeit voort dat toepassing van het bij en krachtens de UHW bepaalde ertoe leidt dat de maximale huurprijsgrens van de woning per 1 maart 2004 € 849,96 (uitgaande van 199 punten) dan wel € 942,99 (uitgaande van 220 punten) bedraagt. Dit betekent dat de door [ Appellanten ] verzochte verlaging van de oorspronkelijke huurprijs van € 1.033,73 tot € 761,37 per maand niet toewijsbaar is. De huurprijs kan hoe dan ook niet verder worden verlaagd dan tot één van deze twee genoemde bedragen.

Het verweer van [ Geïntimeerde ] tegen het verzoek tot huurverlaging van [ Appellanten ] is met name gegrond op artikel 1 Eerste Protocol EVRM. Bij het tussenarrest heeft het hof overwogen dat in dat kader betekenis toekomt aan de omstandigheid dat [ Geïntimeerde ] het pand waar de woning van [ Appellanten ] deel van uitmaakt in 2002 heeft gekocht. Bij zijn memorie na deskundigenbericht stelt [ Geïntimeerde ] dit aspect nogmaals aan de orde. Het hof ziet aanleiding, mede in verband met de beoordeling van de nog resterende vragen, daarop in te gaan.

Door het pand te kopen is [ Geïntimeerde ] van rechtswege op grond van artikel 7:226 BW getreden in de rechten en verplichtingen als verhuurder onder de huurovereenkomst met [ Appellanten ] Anders dan [ Geïntimeerde ] stelt, verschilt zijn positie in belangrijke mate van de rechtspositie van Hutten-Czapska waarover het EHRM een uitspraak heeft gedaan. Het EHRM overwoog: ‘In the first place, the applicant had never entered into any freely negotiated lease agreement with her tenants; rather, her house had been let to them by the State.’ Van een daarmee vergelijkbare onvrijwillige totstandkoming van een huurovereenkomst is bij [ Geïntimeerde ] geen sprake. Voorafgaande aan de koop van het pand heeft [ Geïntimeerde ] zich het rechtsgevolg van artikel 7:226 BW gerealiseerd — zowel dat hij partij bij de huurovereenkomst zou worden als dat hij deze huurovereenkomst moest nemen zoals deze was — dan wel diende hij zich daarvan bewust te zijn. [ Geïntimeerde ] heeft dit rechtsgevolg daarmee geaccepteerd, dan wel op de koop toegenomen. Daarmee kan niet worden gezegd dat [ Geïntimeerde ] onvrijwillig de rechten en verplichtingen onder de huurovereenkomst met [ Appellanten ] heeft verkregen. Tevens kan hij onder deze omstandigheden zich niet erover beklagen dat hij geen invloed heeft gehad op de inhoud van de huurovereenkomst, althans, dat deze zoals hij stelt niet ‘freely negotiated’ tot stand is gekomen als bedoeld in de rechtspraak van het EHRM.

Meer in het bijzonder is [ Geïntimeerde ] aldus partij geworden bij een huurovereenkomst die in 1988 met [ Appellanten ] was gesloten. [ Geïntimeerde ] wist daarom, dan wel behoorde te weten, dat hij door het pand te kopen zou treden in de rechten en verplichtingen als verhuurder onder een huurovereenkomst waarop de wettelijke huurprijsbepalingen van toepassing zijn. Het was [ Geïntimeerde ] daarom bekend, dan wel het diende hem bij de aankoop van het pand redelijkerwijs bekend te zijn, dat de door [ Appellanten ] betaalde huurprijs voor de woning lager zou kunnen zijn dan hij op een niet-gereguleerde woninghuurmarkt zou kunnen ontvangen. Afgezien daarvan is het een feit van algemene bekendheid dat een waardedrukkend effect kan uitgaan van de omstandigheid dat een pand met woonruimte (deels) in verhuurde staat verkeert.

Het voorgaande brengt het hof tot de conclusie dat [ Geïntimeerde ] de omstandigheid dat op de huurovereenkomst de wettelijke huurprijsbepalingen van toepassing zijn, geacht moet worden te hebben verdisconteerd bij de aankoop van het pand, in het bijzonder in de koopprijs die hij daarvoor heeft betaald. Dat hij — om wat voor reden dan ook — dat niet zou hebben gedaan, is door [ Geïntimeerde ] ook niet aangevoerd of onderbouwd. [ Geïntimeerde ] heeft in het geheel geen concrete gegevens verstrekt waaruit kan worden afgeleid dat hij het bestaan van de niet-geliberaliseerde huurovereenkomst niet zou hebben verdisconteerd bij de aankoop van de woning. Zo heeft [ Geïntimeerde ] in de procedure niet duidelijk gemaakt welke koopprijs hij voor de woning heeft betaald, althans, hoe de prijs die hij voor het pand heeft betaald tot stand is gekomen mede in aanmerking genomen het feit dat dit deels in verhuurde staat verkeerde. In hoger beroep vermeldt [ Geïntimeerde ] slechts de door hem gestelde WOZ-waarde per 1 januari 2009, een bedrag groot € 942.500,00. Daaruit extrapoleert hij met behulp van statistische gegevens de waarde van de woning in 1988, wat daar verder ook van zij. De waarde in 2002, toen hij het pand heeft gekocht, wordt door [ Geïntimeerde ] niet genoemd.

Het voorgaande betekent tevens dat [ Geïntimeerde ] zijn stelling dat de door [ Appellanten ] verzochte huurprijsverlaging tot een onevenredige aantasting van zijn rechten leidt, niet (mede) heeft onderbouwd aan de hand van de prijs die hij daadwerkelijk voor de woning heeft betaald. Ook zijn gestelde onderhoudskosten heeft [ Geïntimeerde ] niet onderbouwd aan de hand van concrete door hem gemaakte kosten, maar slechts aan de hand van een inschatting daarvan door de Monumentenwacht. Die inschatting van de onderhoudskosten berust eveneens op de eerder genoemde WOZ-waarde. Doordat [ Geïntimeerde ] zich hier ook van algemene (statistische) gegevens bedient, blijft onduidelijk in hoeverre zijn vermogenspositie door de verzochte huurverlaging daadwerkelijk wordt aangetast. Het enige cijfer dat [ Geïntimeerde ] noemt dat daadwerkelijk op de woning zelf betrekking heeft, is de WOZ-waarde uit 2009. Dit gegeven acht het hof echter een onvoldoende onderbouwing van [ Geïntimeerde ]' stellingen. De WOZ-waarde uit 2009 weerspiegelt weliswaar tot op zekere hoogte de waarde van de woning in het economisch verkeer, maar bij gebreke van overige gegevens niet meer dan dat. Zonder nadere informatie is bijvoorbeeld niet na te gaan of het pand sinds de aankoop door [ Geïntimeerde ] een waardeontwikkeling heeft doorgemaakt.

Verder is, anders dan [ Geïntimeerde ] stelt, niet beslissend dat de door [ Appellanten ] te betalen huur ruimschoots lager is dan het door hem verlangde rendement ter grootte van enkele procenten van de WOZ-waarde. In dit geval gaat het om een verzoek tot huurprijsverlaging van [ Appellanten ] betrekkelijk kort na de aankoop van de woning door [ Geïntimeerde ]. [ Geïntimeerde ] is op 24 december 2002 eigenaar geworden van het pand en het gaat om een huurprijsverlaging per 1 maart 2004. Daarvan uitgaande heeft [ Geïntimeerde ] geen inzicht gegeven in de verhouding tussen de huuropbrengsten en de exploitatielasten. Zijn stellingen bieden daarom ontoereikende grond voor het oordeel dat verlaging van de huurprijs — naar thans moet worden aangenomen met een bedrag van € 183,77 dan wel € 90,74 per maand — een onevenredige aantasting van zijn rechten oplevert.

Aan het voorgaande kan niet afdoen de stelling van [ Geïntimeerde ] dat artikel 1 Eerste Protocol EVRM ook ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst door de rechtsvoorganger van [ Geïntimeerde ] reeds van toepassing was. Het komt er in het kader van de onderhavige procedure slechts op aan of de door [ Appellanten ] verzochte en krachtens de wettelijke huurprijsbepalingen toewijsbare huurprijsverlaging leidt tot een onevenredige aantasting van de rechten van [ Geïntimeerde ].

De conclusie is dat [ Geïntimeerde ] voor zover hij betoogt dat de toepassing van de wettelijke huurprijsbepalingen in zijn geval leidt tot een zodanig laag rendement dat voor hem sprake is van een individuele buitensporige last, zijn betoog niet heeft onderbouwd met voldoende feitelijke gegevens die voor de beoordeling daarvan vereist zijn. Dit brengt mee dat zijn stellingen en verweer falen.

Het falen van het verweer van [ Geïntimeerde ] brengt mee dat de kantonrechter op ontoereikende gronden de wettelijke huurprijsbepalingen buiten toepassing heeft gelaten. Deze bepalingen dienen in dit geval onverkort te worden toegepast. Nu het verweer van [ Geïntimeerde ] onvoldoende is onderbouwd, kunnen de remedies van de artikelen 6:2, 6:248 of 6:258 BW en het overige dat [ Geïntimeerde ] heeft aangevoerd verder buiten bespreking blijven. Tevens ziet het hof bij deze stand van zaken onvoldoende grond om binnen het kader van de toepasselijke huurprijsbepalingen tot enige correctie van de huurprijs te komen. Dat brengt mee dat slechts de woningwaardering volgens het toepasselijke puntensysteem beslissend is voor de hoogte van de vast te stellen huurprijs.

[ Geïntimeerde ] heeft op verschillende punten bewijs aangeboden. Ook als dat bewijs door hem zou worden geleverd, kan dat niet afdoen aan de conclusie dat hij zijn verweer tegen de vordering van [ Appellanten ] tot huurverlaging onvoldoende heeft onderbouwd. De bewijsaanbiedingen zijn daarmee in zoverre niet ter zake dienend, zodat deze door het hof worden gepasseerd.

De slotsom is dat de grieven van [ Appellanten ] terecht zijn voorgesteld. Het hof zal alsnog op grond van de toepasselijke huurprijsbepalingen de voor de woning redelijke huur vaststellen.

In dat kader is relevant of 199 of 220 punten aan de woning moeten worden toegekend. De maximale huurprijsgrens van de woning per 1 maart 2004 is € 849,96 (uitgaande van 199 punten) dan wel € 942,99 (uitgaande van 220 punten). [ Appellanten ] hebben aangevoerd dat [ Geïntimeerde ] afdoende in de gelegenheid is geweest het verlangde bewijs bij te brengen. Zij hebben in zoverre gelijk dat [ Geïntimeerde ] zich op stukken heeft beroepen, die hij inderdaad reeds had kunnen overleggen. Het hof zal [ Geïntimeerde ] niettemin tot bewijslevering toelaten op de grond dat [ Geïntimeerde ] in eerste aanleg door de kantonrechter al tot het leveren van bewijs is toegelaten, maar het toen zover niet is gekomen, omdat bewijslevering niet meer relevant was gezien de beslissingen van de kantonrechter bij het bestreden vonnis.

Het hof zal [ Geïntimeerde ] overeenkomstig zijn bewijsaanbod tot bewijslevering toelaten zoals hierna zal worden vermeld.

Elke verdere beslissing zal het hof aanhouden.

Het hof:

laat [ Geïntimeerde ] toe tot het bewijs dat de toenmalige verhuurder van de woning voor de aanleg van de centrale verwarming in de woning aan [ Appellanten ] een vergoeding heeft verstrekt;

bepaalt dat, indien [ Geïntimeerde ] bewijs door getuigen wenst te leveren, de getuigen zullen worden gehoord door mr. J.W. Hoekzema, die hierbij wordt benoemd tot raadsheer-commissaris, die daartoe op 13 januari 2012 om 13.30 uur zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Prinsengracht 436 te Amsterdam;

bepaalt dat, indien partijen, de getuigen en/of hun advocaten verhinderd zijn op het hiervoor genoemde tijdstip te verschijnen, [ Geïntimeerde ] dat binnen twee weken na de datum van dit arrest schriftelijk aan het enquêtebureau van het hof dient mee te delen onder opgave van de verhinderdata van beide partijen, de getuigen en de wederzijdse advocaten in de daaropvolgende drie maanden, in welk geval met inachtneming van die verhinderdata een nieuw tijdstip voor het getuigenverhoor zal worden vastgesteld;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. G.B.C.M. van der Reep, J.W. Hoekzema en D.J. Oranje en op 1 november 2011 in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer.