HR, 14-06-2013, nr. 12/04163

HR, 14-06-2013, nr. 12/04163

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

Uitspraak 14‑06‑2013

Inhoudsindicatie

Huur woonruimte. (Appel)procesrecht. Huurprijsverlaging door huurcommissie. Oordeel Kantonrechter dat verlaging in strijd komt met art. 1 Eerste Protocol EVRM. Appelverbod van art. 7:262 lid 2 BW. Beroep op doorbrekingsgrond. Kantonrechter buiten toepassingsgebied van art. 7:246-265 BW en de huurprijswetgeving getreden?

14 juni 2013

Eerste Kamer

12/04163

MD/DH

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

[eiser],

wonende te [woonplaats],

EISER tot cassatie,

advocaat: mr. G.R. den Dekker,

t e g e n

1. [Verweerster 1],

2. [Verweerder 2],

beiden wonende te [woonplaats],

VERWEERDERS in cassatie,

niet verschenen.

Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiser] en [verweerder] c.s.

1. Het geding in feitelijke instanties

Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken:

a. het vonnis in de zaak CV 08-31893 van de kantonrechter te Amsterdam van 19 januari 2010, hersteld bij vonnis van 23 februari 2010;

b. de arresten in de zaak 200.065.833/01 van het gerechtshof te Amsterdam van 25 januari 2011, 1 november 2011 en 15 mei 2012.

De arresten van het hof zijn aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in cassatie

Tegen de arresten van het hof heeft [eiser] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

Tegen [verweerder] c.s. is verstek verleend.

De conclusie van de Advocaat-Generaal E.M. Wesseling-van Gent strekt tot vernietiging van de arresten van het gerechtshof Amsterdam van 25 januari 2011, 1 november 2011 en 15 mei 2012, en tot bekrachtiging van het vonnis van de kantonrechter van 19 januari 2010, zoals hersteld bij vonnis van 23 februari 2010.

3. Beoordeling van het middel

3.1In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i) [Verweerder] c.s. huren sinds 1 november 1988 woonruimte aan de [a-straat] te Amsterdam (hierna: de woning). [Eiser] is sinds 24 december 2002 eigenaar van het gehele pand waarvan de woning deel uitmaakt.

Hij woont op de benedenverdieping van het pand.

(ii) Naar aanleiding van een daartoe strekkend verzoek van [verweerder] c.s. heeft de voorzitter van de huurcommissie bij uitspraak van 26 april 2004 geoordeeld dat het voorstel van [verweerder] c.s. tot verlaging van de huurprijs van € 1.033,73 tot € 761,37 per maand met ingang van 1 maart 2004, redelijk is. [Eiser] is in verzet gegaan tegen de uitspraak van 26 april 2004, maar dit verzet is door de huurcommissie bij uitspraak van 12 juli 2004 ongegrond verklaard.

3.2.1 In de onderhavige procedure heeft [eiser], voor zover in cassatie van belang, gevorderd dat de kantonrechter de uitspraak van de huurcommissie van 12 juli 2004 vernietigt, althans [verweerder] c.s. niet-ontvankelijk verklaart in hun verzoek tot huurprijsverlaging dan wel de huurprijs vaststelt.

3.2.2 De kantonrechter heeft de beslissing van de huurcommissie van 12 juli 2004 vernietigd en bepaald dat de huurprijs per 1 maart 2004 gehandhaafd blijft op € 1.033,73 per maand. De overwegingen waarop de beslissingen van de kantonrechter berusten, kunnen als volgt worden samengevat:

(i) De kantonrechter heeft vooropgesteld dat in art. 7:254 BW, art. 14 in verbinding met art. 13 lid 5 en lid 6 en art. 10 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en het Besluit huurprijzen woonruimte 'een kader (is) vastgelegd waarbij huurprijzen welke zijn overeengekomen (aanzienlijk) naar beneden toe kunnen worden bijgesteld tegen de wil van de verhuurder'.

(ii) Vervolgens heeft de kantonrechter onderkend dat [eiser] zijn vorderingen mede in de sleutel van art. 1 Eerste Protocol EVRM heeft gesteld.

(iii) Voorts heeft de kantonrechter overwogen dat de nationale rechter verplicht kan zijn tussen particulieren geldende privaatrechtelijke verplichtingen en rechten, waaronder ook wetsbepalingen die beogen privaatrechtelijke verhoudingen mede te reguleren, verdragsconform uit te leggen.

(iv) Uit het vorenstaande heeft de kantonrechter afgeleid dat hij dient na te gaan of een verdragsconforme uitleg van de huurprijswetgeving ertoe kan leiden dat een tussen twee partijen afgesproken huurprijs, zolang de huurovereenkomst duurt, tegen de wil van de verhuurder naar beneden kan worden bijgesteld.

(v) Een neerwaartse bijstelling tegen de wil van de verhuurder is op zich een noodzakelijk onderdeel van wetgeving waarbij de huurprijs wordt gereguleerd, maar een dergelijke bepaling mag niet in strijd komen met het rechtszekerheidsbeginsel en niet leiden tot disproportionaliteit tussen het algemeen belang en de belangen van de verhuurder, aldus de kantonrechter.

(vi) Uitgaande van het vorenstaande is de kantonrechter tot de conclusie gekomen 'dat in casu bijstelling van de huur naar beneden ... in strijd is' met art. 1 Eerste Protocol EVRM, welk oordeel de kantonrechter heeft doen steunen op een waardering van de feiten en omstandigheden van het geval.

(vii) De hiervoor onder (vi) genoemde waardering van de feiten en omstandigheden van het voorliggende geval heeft de kantonrechter tot de slotsom geleid 'dat bij een verdragsconforme uitleg artikel 7:254 BW buiten toepassing dient te blijven en een huurprijsvaststelling dus niet mogelijk was'.

3.3.1 [Verweerder] c.s. zijn van het vonnis van de kantonrechter in hoger beroep gekomen. [Eiser] heeft primair geconcludeerd tot niet-ontvankelijkheid van [verweerder] c.s. in het door hen ingestelde hoger beroep, en subsidiair de grieven van [verweerder] c.s. bestreden.

3.3.2 In zijn eerste tussenarrest heeft het hof vooropgesteld dat de kantonrechter een beslissing heeft gegeven op het punt waarover de huurcommissie door [verweerder] c.s. om een uitspraak was verzocht als bedoeld in art. 7:262 lid 1 BW, en dat op grond van art. 7:262 lid 2 BW tegen de beslissing van de kantonrechter geen hogere voorziening is toegelaten

(rov. 3.13). Vervolgens heeft het hof overwogen dat laatstgenoemde bepaling niet aan de ontvankelijkheid van [verweerder] c.s. in het door hen ingestelde hoger beroep in de weg staat, nu [verweerder] c.s. een doorbrekingsgrond van het appelverbod hebben gesteld, te weten dat de kantonrechter de huurprijswetgeving ten onrechte niet heeft toegepast dan wel buiten het toepassingsgebied van art. 7:246-265 BW is getreden (rov. 3.14). Ten slotte heeft het hof geoordeeld

dat [verweerder] c.s. terecht hebben aangevoerd dat de kantonrechter is getreden buiten het toepassingsgebied van art. 7:246-265 BW respectievelijk het toepassingsgebied van de huurprijswetgeving (rov. 3.15 en 3.21).

3.3.3 In zijn eindarrest heeft het hof het vonnis van de kantonrechter vernietigd wat betreft de in het dictum daarvan uitgesproken vernietiging van de beslissing van de huurcommissie van 12 juli 2004 en de vaststelling van de huurprijs op € 1.033,73 per maand. Vervolgens heeft het hof, in zoverre opnieuw rechtdoende, de beslissing van de huurcommissie van 12 juli 2004 en de beslissing van de voorzitter van de huurcommissie van 26 april 2004 vernietigd, en de huurprijs van de woning per 1 maart 2004 vastgesteld op € 849,96 per maand. Voor het overige heeft het hof het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd.

3.4.1De onderdelen 1, 2 en 5 van het middel keren zich tegen het oordeel van het hof in rov. 3.15 en 3.21 van het eerste tussenarrest dat de kantonrechter is getreden buiten het toepassingsgebied van art. 7:246-265 BW respectievelijk het toepassingsgebied van de huurprijswetgeving. Volgens de onderdelen had het hof niet aan een inhoudelijke (her)beoordeling van de zaak mogen toekomen.

3.4.2 De onderdelen treffen doel. Het hiervoor in 3.2.2 samengevat weergegeven oordeel van de kantonrechter moet aldus worden begrepen dat hij ervan is uitgegaan dat het onderhavige geval wordt bestreken door de huurprijswetgeving, zoals vervat in art. 7:246-265 BW, de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en het Besluit huurprijzen woonruimte. Vervolgens heeft de kantonrechter, gegeven de toepasselijkheid van de huurprijswetgeving op het onderhavige geval, onderzocht of de door [verweerder] c.s. verlangde verlaging van de huurprijs, in het licht van de concrete feiten en omstandigheden, tot een resultaat zou leiden dat strijdig is met de door [eiser] ingeroepen bescherming van zijn eigendomsrecht op de voet van art. 1 Eerste Protocol EVRM. Dit onderzoek heeft de kantonrechter geleid tot het oordeel dat de verlangde huurprijsverlaging in strijd zou komen met art. 1 Eerste Protocol EVRM. Op grond daarvan heeft de kantonrechter de uitspraak van de huurcommissie vernietigd en bepaald dat de huurprijs per 1 maart 2004 gehandhaafd blijft op € 1.033,73 per maand. In een en ander ligt besloten dat de kantonrechter niet buiten het toepassingsgebied van art. 7:246-265 BW en de huurprijswetgeving is getreden.

Het hof heeft het vorenstaande miskend door te oordelen dat [verweerder] c.s. zich terecht hebben beroepen op de door hen gestelde doorbrekingsgrond, en door vervolgens over te gaan tot een inhoudelijke (her)beoordeling van de zaak.

3.5 Nu [verweerder] c.s. zich in hoger beroep slechts hebben beroepen op de doorbrekingsgrond die hiervoor in 3.4.2 is behandeld, kan de Hoge Raad zelf de zaak afdoen, door te beslissen als hierna vermeld.

3.6 De onderdelen 3 en 4 behoeven geen behandeling.

4. Beslissing

De Hoge Raad:

vernietigt de arresten van het gerechtshof te Amsterdam van 25 januari 2011, 1 november 2011 en 15 mei 2012;

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, van 19 januari 2010, zoals hersteld bij vonnis van 23 februari 2010;

veroordeelt [verweerder] c.s. in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op de uitspraak van het hof aan de zijde van [eiser] begroot op € 2.945,--;

veroordeelt [verweerder] c.s. in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiser] begroot op € 473,82 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de vice-president F.B. Bakels als voorzitter en de raadsheren C.A. Streefkerk, M.A. Loth, C.E. Drion en M.V. Polak, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer M.A. Loth op 14 juni 2013.

Conclusie 22‑03‑2013

mr. E.M. Wesseling-van Gent

Partij(en)

Zaaknr. 12/04163

mr. E.M. Wesseling-van Gent

Zitting: 22 maart 2013

Conclusie inzake:

M.A. [eiser]

tegen

1.

[Verweerster 1]

2.

[Verweerder 2]

Het gaat in deze huurzaak om de juistheid dan wel begrijpelijkheid van het oordeel van het hof dat verweerders in cassatie, [verweerder] c.s., een geldige doorbrekingsgrond hebben gesteld.

1. Feiten1. en procesverloop2.

1.1

[Verweerder] c.s., huren sinds 1 november 1988 de woonruimte aan de [a-straat 1], tweede, derde en vierde verdieping te Amsterdam (hierna: de woning). Eiser tot cassatie, [eiser], is sinds 24 december 2002 eigenaar van het gehele pand waarvan de woning deel uitmaakt. Hij woont op de benedenverdiepingen daarvan.

1.2

De huurcommissie heeft naar aanleiding van een daartoe strekkend verzoek van [verweerder] c.s. bij uitspraak van 26 april 2004 (verzonden 6 mei 2004) geoordeeld dat het voorstel van de huurders tot verlaging van de huurprijs van € 1.033,73 tot € 761,37 per maand met ingang van 1 maart 2004 redelijk is.

Het tegen deze uitspraak door [eiser] gedane verzet heeft de huurcommissie bij uitspraak van 12 juli 2004 (verzonden 16 september 2004) ongegrond verklaard.

1.3

Bij inleidende dagvaarding van 9 november 20043. heeft [eiser] - voor zover thans van belang - [verweerder] c.s. gedagvaard voor de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter). Hij heeft daarbij gevorderd dat de kantonrechter:

(A)

de tussen partijen bestaande huurovereenkomst ontbindt en [verweerder] c.s. veroordeelt tot ontruiming van de woning op grond van wanprestatie;

(B)

voor recht verklaart dat tussen partijen een beëindigingsovereenkomst tot stand is gekomen;

(C)

[verweerder] c.s. veroordeelt tot schadevergoeding vanwege het door hen afbreken van een deel van het aanrecht en het verwijderen van een fornuis, afzuigkap en oven;

(D)

de uitspraak van de huurcommissie van 12 juli 2004 vernietigt, althans [verweerder] c.s. niet-ontvankelijk verklaart in hun vordering tot huurprijsvaststelling, althans vaststelling van de huurprijs; en

(E)

voor recht verklaart dat tussen partijen geen huurprijsbescherming geldt4..

1.4

De kantonrechter heeft bij deelvonnis van 21 juli 2005 de vorderingen onder A-C afgewezen en de zaak voor het overige, onder aanhouding van iedere verdere beslissing, naar de rol verwezen voor conclusie van repliek.

[Eiser] is bij appelexploot van 10 oktober 2005 van dit vonnis in hoger beroep gekomen bij het gerechtshof te Amsterdam.

1.5

Na verdere conclusiewisseling heeft de kantonrechter bij deelvonnis van 16 februari 2006 de vordering onder (E) afgewezen en [eiser] een bewijsopdracht gegeven.

Bij appelexploot van 3 april 2006 is [eiser] van dit vonnis in hoger beroep gekomen bij het gerechtshof te Amsterdam.

1.6

Het hof heeft de hierboven onder 1.4 en 1.5 bedoelde appelprocedures5. gevoegd en heeft bij arrest van 6 maart 2008 - voor zover thans van belang - de vonnissen van de kantonrechter van 21 juli 2005 en 16 februari 2006 bekrachtigd.

1.7

Bij tussenvonnis van 30 juni 2009 heeft de kantonrechter een descente/comparitie van partijen gelast in de woning ter vaststelling van de geschilpunten met betrekking tot de woningwaardering. Deze descente/comparitie heeft op 7 oktober 2009 plaatsgevonden.

1.8

Vervolgens heeft [eiser] bij akte van 27 oktober 2009 zijn eis vermeerderd en heeft hij - voor zover thans van belang - gevorderd dat de kantonrechter primair:

(i)

de huurovereenkomst ontbonden verklaart vanaf een door de kantonrechter in redelijkheid te bepalen datum;

(ii)

[verweerder] c.s. veroordeelt om het gehuurde binnen een maand na betekening van het vonnis met de hunnen en het hunne te verlaten en te ontruimen en met afgifte der sleutels ter vrije beschikking van [eiser] te stellen;

(iii)

[eiser] machtigt om, indien een of meer gedaagden met die ontruiming in gebreke mochten blijven, deze zelf op kosten van [verweerder] c.s. te doen bewerkstelligen door een deurwaarder, zonodig met behulp van de politie of de gewapende macht;

(iv)

[verweerder] c.s. veroordeelt om tegen behoorlijke kwijting aan [eiser] te voldoen de som van € 3.000 voor iedere maand, dat een of meer gedaagden het gehuurde in zijn bezit zal houden, zulks te rekenen vanaf de datum van ontbinding, een ingegane maand voor een volle gerekend;

subsidiair:

de huurovereenkomst wijzigt in die zin dat de huurprijs wordt vastgesteld op ten minste € 2.745 per maand per 1 maart 2004, althans € 2.974 per 1 november 2009, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen huurprijs per een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum;

meer subsidiair:

(i)

de uitspraak van de huurcommissie van 12 juli 2004 vernietigt en gedaagden in het verzoek dat tot die uitspraak heeft geleid alsnog niet-ontvankelijk verklaart althans dat verzoek alsnog afwijst;

(ii)

met toepassing van art. 5 lid 2 Bhw de huurprijs vaststelt op ten minste € 2.745 per maand per 1 maart 2004, althans € 2.974 per 1 november 2009, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen huurprijs per een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum6..

1.9

[Verweerder] c.s. hebben zich bij antwoordakte tegen deze eisvermeerdering verzet.

1.10

Bij vonnis van 19 januari 20107., hersteld bij vonnis van 23 februari 2010 (hierna: het vonnis van de kantonrechter van 19 januari 2010), heeft de kantonrechter overwogen dat de vordering tot eiswijziging dient te worden afgewezen en heeft hij vervolgens in het dictum, onder afwijzing van het meer of anders gevorderde, de beslissing van de huurcommissie van 12 juli 20048. (verzonden op 16 september 2004) vernietigd en bepaald dat de huurprijs per 1 maart 2004 gehandhaafd blijft op € 1.033,73 per maand.

1.11

[Verweerder] c.s. zijn, onder aanvoering van zes grieven, van dit vonnis in hoger beroep gekomen bij het gerechtshof te Amsterdam9. en hebben daarbij - kort samengevat - geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis van de kantonrechter van 19 januari 2010 en tot niet-ontvankelijkverklaring van [eiser] in zijn vordering tot vernietiging van de uitspraak van de huurcommissie van 12 juli 2004 (verzonden op 16 september 2004), althans tot afwijzing van die vordering, alsmede tot verlaging van de huurprijs van de woning met ingang van 1 maart 2004 tot € 761,37 (exclusief bijkomende kosten) per maand.

1.12

[Eiser] heeft de grieven bestreden en primair geconcludeerd tot niet-ontvankelijkheid van [verweerder] c.s. in het door hen ingestelde hoger beroep. Subsidiair heeft [eiser] geconcludeerd tot niet-ontvankelijkheid van [verweerder] c.s. in hun vorderingen, althans tot ontzegging van deze vorderingen, en meer subsidiair heeft [eiser] geconcludeerd dat indien het hof zou beslissen over het punt waarover de huurcommissie uitspraak heeft gedaan, beslist dat het voorstel tot huurverlaging niet redelijk is, althans de huurprijs niet te verlagen, althans de huurprijs te verlagen met een lager bedrag dan in het voorstel.

1.13

Na pleidooi op 18 november 201010. heeft het hof bij tussenarrest van 25 januari 2011 - kort samengevat - op de voet van art. 5 lid 2 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (hierna: UHW) een onderzoek bevolen door de huurcommissie naar de kwaliteit van de woning en de voor de woning redelijk te achten huurprijs met ingang van 1 maart 2004 volgens de op dat moment geldende wet- en regelgeving, en iedere verdere beslissing aangehouden.

1.14

Het rapport van de huurcommissie naar aanleiding van bovenbedoeld onderzoek dateert van 19 april 2011 en is op 21 april 2011 bij het hof ingekomen. Daarna heeft [eiser] een memorie na deskundigenbericht genomen en hebben [verweerder] c.s. een antwoordmemorie na deskundigenbericht genomen11..

1.15

Het hof heeft [eiser] vervolgens bij tussenarrest van 1 november 2011 toegelaten tot het bewijs dat de toenmalige verhuurder van de woning (de rechtsvoorganger van [eiser]) voor de aanleg van de centrale verwarming in de woning aan [verweerder] c.s. een vergoeding heeft verstrekt, en iedere verdere beslissing aangehouden.

1.16

Na getuigenverhoor op 13 januari 2012 heeft het hof bij eindarrest van 15 mei 201212. het vonnis van de kantonrechter van 19 januari 2010 vernietigd voor wat betreft het dictum onder I gewezen13. en, in zoverre opnieuw rechtdoende, de beslissing van de huurcommissie van 12 juli 2004 en de beslissing van de voorzitter van de huurcommissie van 26 april 2004 vernietigd, en de huurprijs van de woning per 1 maart 2004 vastgesteld op € 849,96 per maand. Voor het overige heeft het hof het vonnis waarvan beroep bekrachtigd.

1.17

[Eiser] heeft tijdig14. cassatie ingesteld tegen de tussenarresten van 25 januari 2011 en 1 november 2011, alsmede tegen het eindarrest van 15 mei 201215..

Tegen [verweerder] c.s. is verstek verleend.

2. Ontvankelijkheid

2.1

Op grond van de openbare orde is de Hoge Raad gehouden om ambtshalve te beoordelen of [eiser] ontvankelijk is in zijn cassatieberoep, gelet op het in art. 7:262 lid 2 BW vervatte rechtsmiddelenverbod.

2.2

Het hof heeft in de rechtsoverwegingen 3.13 en 3.14 als volgt geoordeeld:

"3.13.

Het hof overweegt dat aan de onderhavige zaak de beslissing van de huurcommissie ten grondslag ligt op het verzoek van [verweerder] cs om uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel tot verlaging van de huurprijs als bedoeld in artikel 4 lid 2 aanhef en onder c Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte in samenhang met artikel 7:254 BW. [eiser] heeft zich met deze beslissing van de huurcommissie niet kunnen verenigen en heeft een beslissing van de kantonrechter gevorderd. Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de beslissing van de huurcommissie vernietigd. De kantonrechter heeft daarmee een beslissing gegeven op het punt waarover de huurcommissie door [verweerder] cs om een uitspraak is verzocht als bedoeld in artikel 7:262 lid 1 BW. Op grond van het tweede lid van deze bepaling staat tegen de beslissing van de kantonrechter geen hogere voorziening open.

3.14.

Het bepaalde in artikel 7:262 lid 2 BW staat naar 's hofs oordeel echter niet aan de ontvankelijkheid van [verweerder] cs in de weg, nu zij hebben gesteld dat de kantonrechter de huurprijswetgeving ten onrechte niet heeft toegepast, dan wel buiten het toepassingsgebied van artikel 7:246 tot en met 7:265 BW is getreden. Voor ontvankelijkheid in hoger beroep is voldoende dat een doorbrekingsgrond van het appelverbod is gesteld. Het hof zal hierna eerst beoordelen of de gestelde doorbrekingsgrond aanwezig is, omdat dan pas ruimte is voor een inhoudelijke beoordeling van de zaak."

2.3

Het oordeel van het hof dat [verweerder] c.s. ontvankelijk zijn in hun hoger beroep op de enkele grond dat zij een doorbrekingsgrond hebben gesteld, is juist16..

Art. 7:262 lid 2 BW bepaalt dat tegen een beslissing van de kantonrechter na een voorafgaande uitspraak van de huurcommissie, waarin de huurprijs is vastgesteld, geen hoger beroep of cassatie open staat. Volgens vaste rechtspraak kan een dergelijk rechtsmiddelenverbod worden doorbroken indien (a) de rechter een artikel ten onrechte heeft toegepast, (b) een artikel ten onrechte buiten toepassing heeft gelaten, of (c) een artikel heeft toegepast met verzuim van essentiële vormen17.. Deze laatste categorie betreft met name schendingen van het beginsel van hoor en wederhoor, aangezien onder dat beginsel vele praktische regels kunnen worden begrepen18.. Onjuiste toepassing van een regel vormt evenwel geen grond voor doorbreking19.. Bij de beoordeling van de vraag of een terechte doorbrekingsgrond is gesteld is de aard van de klacht beslissend, niet de gegrondheid daarvan20..

2.4

[Verweerder] c.s. hebben in hun memorie van grieven - voor zover thans van belang - het volgende gesteld21.:

"[Verweerder] c.s. menen dat zij ontvankelijk zijn in het hoger beroep:

a)

ten onrechte heeft de kantonrechter het woningwaarderingsstelsel niet toegepast terwijl dit wel van toepassing is oftewel de kantonrechter is buiten het toepassingsgebied van de artikelen 7:246-265 en de UHW getreden en

b)

in strijd met eerder gewekte verwachtingen en voorafgaande uitspraken van kantonrechter en hof, wordt in strijd met elementaire procesrechtelijke beginselen een geheel andere beslissing genomen."

2.5

Uit rechtsoverweging 3.14 van het tussenarrest van 25 januari 2011 volgt dat het hof de hierboven geciteerde passage onder a) uit de memorie van grieven heeft aangemerkt als een beroep op een doorbrekingsgrond, zodat [verweerder] c.s. ontvankelijk zijn in het door hen ingestelde hoger beroep22.. Over een dergelijke beslissing kan in cassatie worden geklaagd, en in zoverre staat het rechtsmiddelenverbod dus niet aan de ontvankelijkheid van het cassatieberoep in de weg23..

2.6

[Eiser] is mitsdien ontvankelijk in zijn cassatieberoep.

3. Bespreking van het cassatiemiddel

3.1

Het cassatiemiddel bevat vijf onderdelen en verschillende subonderdelen.

3.2

Het hof heeft aan het slot van rechtsoverweging 3.14 terecht overwogen dat na beoordeling van de ontvankelijkheid dient te worden beoordeeld of de door [verweerder] c.s. gestelde doorbrekingsgrond inderdaad aanwezig is, omdat eerst dan ruimte is voor een inhoudelijke beoordeling van de zaak. Dienaangaande heeft het hof in de door de onderdelen 1 en 2 bestreden rechtsoverweging 3.15 van het tussenarrest van 25 januari 2010 als volgt geoordeeld:

"In hoger beroep geldt als uitgangspunt dat de huurovereenkomst door [verweerder] cs in 1988 met een rechtsvoorganger van [eiser] is aangegaan, zodat Titel 4, afdeling 5, onderafdeling 2 van Boek 7 BW daarop van toepassing is. De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis kort gezegd overwogen dat in het onderhavige geval bij een verdragsconforme uitleg artikel 7:254 BW buiten toepassing dient te blijven, zodat de door [verweerder] cs voorgestelde huurprijsverlaging niet mogelijk was. Op deze grond heeft de kantonrechter de door [eiser] bestreden beslissing van de huurcommissie vernietigd. Dit brengt mee dat [verweerder] cs terecht hebben aangevoerd dat de kantonrechter buiten het toepassingsgebied van artikel 7:246-265 BW is getreden, omdat artikel 7:254 BW van toepassing is op de onderhavige huurovereenkomst. Ten aanzien van de voorliggende vraag of de kantonrechter ook ten onrechte [cursivering hof; W-vG] buiten het toepassingsgebied van de huurprijswetgeving is getreden, overweegt het hof het volgende."

3.3

De onderdelen klagen - kort samengevat - dat het hof ten onrechte heeft geoordeeld dat de door [verweerder] c.s. gestelde doorbrekingsgrond inderdaad aanwezig is, althans dat dat oordeel onbegrijpelijk is, zodat het hof ten onrechte de zaak inhoudelijk heeft (her)beoordeeld24..

3.4

Bij de beoordeling van deze klachten moet het volgende worden voorop gesteld.

Op grond van het bepaalde in art. 7:254 BW kan de huurder, indien de verhuurder niet met een voorstel tot verlaging van de huurprijs instemt, de huurcommissie verzoeken om een uitspraak te doen over de redelijkheid van dat voorstel. De huurcommissie spreekt in dat verband uit welke huurprijsverlaging zij redelijk acht, in welk geval zij tevens aangeeft tot welke huurprijs die huurprijsverlaging leidt, dan wel dat zij een huurprijsverlaging niet redelijk acht25.. Bij haar oordeel past de huurcommissie de regels van het woningwaarderingsstelsel - een puntensysteem aan de hand waarvan de kwaliteit van een woning wordt aangeduid - toe26..

Nu de huurovereenkomst met betrekking tot de woning waar het in de onderhavige procedure om gaat tot stand is gekomen vóór 1 juli 1994, is deze regeling op grond van het bepaalde in art. 7:247, aanhef en onder a., BW van toepassing, ongeacht de hoogte van de (begin)huur.

3.5

Partijen zijn ingevolge art. 7:262 lid 2 BW gebonden aan de uitspraak van de huurcommissie alsof zij hetgeen de huurcommissie heeft bepaald zelf zijn overeengekomen. Deze binding aan de uitspraak vervalt evenwel wanneer een van partijen tijdig na het verzenden van die uitspraak een vordering bij de kantonrechter heeft ingediend over het onderwerp waarover de huurcommissie uitspraak heeft gedaan27..

3.6

Wanneer de kantonrechter op basis van art. 7:262 lid 1 BW dient te oordelen over een voorstel van de huurder tot verlaging van de huurprijs, is hij bij deze beoordeling niet gebonden aan de daaraan voorafgaande - op het woningwaarderingsstelsel gebaseerde - uitspraak van de huurcommissie, maar kan hij zelfstandig beoordelen welke huurprijs in het concrete geval redelijk is28.. Bij deze beoordeling kan de kantonrechter mede in aanmerking nemen of ondanks - of juist dankzij - de gedetailleerdheid van de voorschriften in het huurprijzenrecht (de regels van het woningwaarderingsstelsel daaronder begrepen) de toepassing daarvan tot (relatief) onaanvaardbare uitkomsten leidt. Wanneer dit het geval is, kan bijvoorbeeld aan de hand van de uit de art. 6:2 en 6:248 BW voortvloeiende eisen van redelijkheid en billijkheid een beter resultaat worden bereikt29..

3.7

In zijn vonnis van 19 januari 2010 heeft de kantonrechter allereerst het kader van art. 7:254 BW geschetst waarbij huurprijzen, die zijn overeengekomen, naar beneden kunnen worden bijgesteld tegen de wil van de verhuurder. In dat verband heeft de kantonrechter overwogen dat de huurcommissie in haar uitspraak over de redelijkheid van de door de huurder voorgestelde huurverlaging, met inachtneming van art. 14 in verbinding met art. 13 lid 5 en 6 in verbinding met art. 10 UHW, de kwaliteit van de woonruimte op basis van de regels van het Besluit Huurprijzen Woonruimte beoordeelt. Vervolgens heeft de kantonrechter overwogen dat [eiser] zijn vorderingen mede in de sleutel van art. 1 Eerste Protocol EVRM heeft geplaatst en heeft de kantonrechter naar aanleiding daarvan de uitspraken van het EHRM onder ogen gezien waarin nadere invulling aan dat artikel is gegeven in verband met de in de huurwetgeving van sommige lidstaten voorziene beperkingen tot de uitoefening van het recht betreffende de verhuur van woningen. Daaruit heeft de kantonrechter de conclusie getrokken dat hij zal hebben na te gaan of verdragsconforme uitleg van vermelde wetgeving - dus art. 7:254 BW en de art. 14, 13 leden 5 en 6 in verbinding met art. 10 UHW, toev. W-vG - ertoe kan leiden dat een tussen twee partijen afgesproken huurprijs, zolang de huurovereenkomst duurt, tegen de wil van de verhuurder naar beneden kan worden bijgesteld30..

3.8

De conclusie van de kantonrechter is vervolgens dat bijstelling van de door [verweerder] c.s. aan [eiser] te betalen huur naar beneden in strijd met is met art. 1 Eerste Protocol EVRM. De kantonrechter neemt daarbij in aanmerking dat [verweerder] c.s. van 1988 tot en met 2004 zonder klagen steeds de geïndexeerde huur hebben betaald, dat [eiser] er op mocht rekenen dat hij de exploitatie van het pand op die huurprijs kon afstemmen, dat door neerwaartse aanpassing van de huurprijs een dusdanig hoog tekort ontstaat dat strijd met de rechtszekerheid optreedt en dat [eiser] bovendien disproportioneel wordt getroffen gelet op het algemene belang dat betaalbare huurwoningen beschikbaar blijven en zijn eigen belang dat hij kan exploiteren zoals hij voorzag toe hij het pand aankocht31..

3.9

Het voorgaande brengt de kantonrechter tot de slotsom dat bij een verdragsconforme uitleg art. 7:254 BW buiten toepassing dient te blijven en een huurprijsverlaging dus niet mogelijk was32.. De bewoordingen lijken te suggereren dat sprake is van een buiten toepassing laten van art. 7:254 BW33.. Uit de aan dit oordeel voorafgaande overwegingen volgt evenwel dat de kantonrechter dit artikel en de overige UHW bepalingen toepast en vervolgens het verzoek om huurprijsverlaging in dit concrete geval afwijst. Het hof had 'door de bewoordingen van de kantonrechter heen moeten lezen' om te zien dat in wezen wordt geklaagd over een in dit geval onjuiste toepassing van deze wetgeving34., welke onjuiste toepassing eruit zou bestaan dat de kantonrechter in dit geval ten onrechte het woningwaarderingsstelsel buiten toepassing heeft gelaten35.. Zoals hiervoor onder 2.3 is opgemerkt, levert een onjuiste toepassing van een regel geen geldige doorbrekingsgrond op, zodat het hof niet tot een inhoudelijke behandeling van de onderhavige zaak had moeten overgaan.

3.10

Het hof heeft blijkens de slotzin van rechtsoverweging 3.15 naast de doorbrekingsgrond dat de kantonrechter buiten het toepassingsgebied van de art. 7:246 tot en met 7:265 BW is getreden, in de memorie van grieven nog een tweede doorbrekingsgrond gelezen, te weten dat de kantonrechter ten onrechte buiten het toepassingsgebied van de huurprijswetgeving is getreden. Daartegen richten zich de subonderdelen 5.1 en 5.4.

3.11

[Verweerder] c.s. hebben in de memorie van grieven36. - voor zover thans van belang - het volgende gesteld:

"[verweerder] c.s. menen dat zij ontvankelijk zijn in het hoger beroep:

a)

ten onrechte heeft de kantonrechter het woningwaarderingsstelsel niet toegepast terwijl dit wel van toepassing is oftewel de kantonrechter is buiten het toepassingsgebied van de artikelen 7:246-265 en de UHW getreden (...)

ad a) het gaat om een woonruimte waar het puntenstelsel op van toepassing is. De kantonrechter heeft dat niet toegepast, waarbij diens motivering om dat niet te doen verder buiten beschouwing kan blijven. Er zijn immers geen feiten of omstandigheden op grond waarvan het woningwaarderingsstelsel buiten toepassing gesteld dient te worden."

3.12

Uit hetgeen [verweerder] c.s. hebben aangevoerd, volgt dat de hoofdklacht onder a) is dat de kantonrechter het woningwaarderingsstelsel ten onrechte niet heeft toegepast terwijl dit wel van toepassing is. Daaraan wordt toegevoegd: "oftewel de kantonrechter is buiten het toepassingsgebied van de artikelen 7:246-265 en de UHW getreden". Het toepassingsgebied van de artikelen 7:246-265 en de UHW wordt daarbij als één geheel gezien. De tweede door het hof genoemde doorbrekingsgrond - het ten onrechte buiten het toepassingsgebied van de huurprijswetgeving treden - is derhalve dezelfde als de eerste door het hof genoemde doorbrekingsgrond.

Het oordeel van het hof dat er een tweede doorbrekingsgrond is gesteld acht ik een onjuiste dan wel onvoldoende begrijpelijk gemotiveerde uitleg van de gedingstukken. Daarnaast is hetgeen ik hiervoor onder 3.9 over de eerste doorbrekingsgrond heb opgemerkt ook van toepassing op de door het hof genoemde tweede doorbrekingsgrond.

3.13

De klachten slagen mitsdien, zodat het in cassatie bestreden tussenarrest van 25 januari 2011 niet in stand kan blijven. Daarmee dienen ook het tussenarrest van 1 november 2011 en het eindarrest van 15 mei 2012 te worden vernietigd.

3.14

De onderdelen 3 en 4 alsmede de subonderdelen 2-3 van onderdeel 5 behoeven in het licht van het vorenstaande geen bespreking.

3.15

Overigens wordt aan behandeling van deze (sub)onderdelen niet toegekomen omdat het in art. 7:262 lid 2 BW vervatte rechtsmiddelenverbod daaraan in de weg staat. Zoals Asser heeft verwoord, wordt een beslissing van de appelrechter over de ontvankelijkheid van het hoger beroep of een beslissing dat het hoger beroep niet is gebaseerd op een van de doorbrekingsgronden weliswaar niet door het rechtsmiddelenverbod getroffen, maar dit neemt niet weg dat in cassatie niet de beslissing van de appelrechter ten aanzien van de materie zelf aan de orde kan worden gesteld, althans niet zonder dat daarvoor in cassatie een doorbrekingsgrond is aangevoerd37..

Ik lees in de onderdelen 3-5 niet een zodanige doorbrekingsgrond en acht hetgeen [eiser] op p. 3 van de cassatiedagvaarding onder 2 heeft opgemerkt daarvoor ontoereikend.

4. Conclusie

De conclusie strekt tot vernietiging van de arresten van het gerechtshof Amsterdam van 25 januari 2011, 1 november 2011, en 15 mei 2012, en tot bekrachtiging van het vonnis van de kantonrechter van 19 januari 2010, zoals hersteld bij vonnis van 23 februari 2010.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G

Beroepschrift 09‑08‑2012

CASSATIEDAGVAARDING

Heden de negende augustus tweeduizendtwaalf, ten verzoeke van: [rekwirant], wonende te [woonplaats], voor deze cassatieprocedure woonplaats kiezende te (2514 JH) 's‑Gravenhage aan de Parkstraat 107 ten kantore van de advocaat bij de Hoge Raad der Nederlanden mr. G.R. den Dekker, die door mijn rekwirant is aangewezen om hem in deze cassatieprocedure te vertegenwoordigen;

[Heb ik, KARL LEONARD WENDT, als toegevoegd kandidaat-gerechtsdeurwaarder werkzaam op het kantoor van WILHELMUS HENDRIKUS MARIA HEEREMANS, gerechtsdeurwaarder met plaats van vestiging 's‑Gravenhage, beiden kantoorhoudende te 's‑Gravenhage aan de Laan 20;]

AAN

1.

[gerekwireerde 1],

2.

[gerekwireerde 2].

beiden wonend te [woonplaats], beiden in deze zaak in de vorige instantie laatstelijk woonplaats gekozen hebbende ten kantore van de hen laatstelijk vertegenwoordigende advocaat mr. F.T. Panholzer (Advocatenkantoor Spaarndammerbuurt), kantoorhoudende te (1013 CB) Amsterdam aan de Le Mairekade 55, aldaar aan die gekozen woonplaats mijn exploot doende op de voet van art. 63 Rv, en voor ieder een afschrift dezes latende aan: [Mevrouw G. Dral, aldaar werkzaam;]

AANGEZEGD

dat mijn rekwirant beroep in cassatie instelt tegen het op 25 januari 2011 door het Gerechtshof te Amsterdam, eerste meervoudige burgerlijke kamer, gewezen tussenarrest tussen mijn rekwirant als geïntimeerde en de gerekwireerden voornoemd als appellanten, het op 1 november 2011 door het Gerechtshof te Amsterdam, vijfde meervoudige burgerlijke kamer, gewezen tussenarrest tussen mijn rekwirant als geïntimeerde en de gerekwireerden voornoemd als appellanten, en het op 15 mei 2012 door het Gerechtshof te Amsterdam, tweede (voorheen vijfde) meervoudige burgerlijke kamer, gewezen eindarrest tussen mijn rekwirant als geïntimeerde en de gerekwireerden voornoemd als appellanten, allen gewezen onder zaaknummer 200.065.833/01;

Vervolgens heb ik, deurwaarder, voornoemde gerekwireerden

GEDAGVAARD

om op vrijdag zeven september tweeduizendentwaalf, 's ochtends om 10.00 uur, niet in persoon maar vertegenwoordigd door een advocaat bij de Hoge Raad der Nederlanden, te verschijnen ter terechtzitting van de Hoge Raad der Nederlanden, die zal worden gehouden in het gebouw van de Hoge Raad aan de Kazernestraat 52 te 's‑Gravenhage;

MET DE AANZEGGING, DAT

a.

indien één of meer verweerder(s) in cassatie advocaat stelt/stellen maar het hierna te noemen griffierecht niet tijdig betaalt/betalen, en de voorgeschreven termijnen en formaliteiten in acht zijn genomen, de rechter verstek tegen die verweerder(s) verleent, het door die verweerder(s) in cassatie gevoerde verweer buiten beschouwing blijft en diens/hun recht om in cassatie te komen vervalt;

b.

indien ten minste één van de verweerders in cassatie advocaat heeft gesteld en het griffierecht tijdig heeft voldaan, tussen alle partijen ten aanzien van wie de voorgeschreven termijnen en formaliteiten in acht zijn genomen één arrest zal worden gewezen, dat als een arrest op tegenspraak wordt beschouwd;

c.

bij verschijning in het geding op de voorgeschreven wijze van ieder van de verweerders sub 1 en 2 een griffierecht van € 728 zal worden geheven, te voldoen binnen vier weken te rekenen vanaf het tijdstip van verschijning;

d.

van een persoon die onvermogend is, een lager griffierecht wordt geheven, namelijk van € 302, indien hij op het tijdstip waarop het griffierecht wordt geheven heeft overgelegd:

1e.

een afschrift van het besluit tot toevoeging, bedoeld in artikel 29 van de Wet op de rechtsbijstand, of indien dit niet mogelijk is ten gevolge van omstandigheden die redelijkerwijs niet aan hem zijn toe te rekenen, een afschrift van de aanvraag, bedoeld in artikel 24, tweede lid, van de Wet op de rechtsbijstand, dan wel

2e.

een verklaring van de raad als bedoeld in artikel 1, onder b, van die wet, waaruit blijkt dat zijn inkomen niet meer bedraagt dan de bedragen, bedoeld in artikel 35, derde en vierde lid, telkens onderdelen a tot en met d dan wel in die artikelleden, telkens onderdeel e, van die wet;

met dien verstande dat als gevolg van een inmiddels van kracht geworden wijziging van de Wet op de rechtsbijstand nu geldt dat de verklaring wordt verstrekt door het bestuur van de raad voor rechtsbijstand, bedoeld in artikel 2 van die wet, terwijl de bedragen waaraan het inkomen wordt getoetst zijn vermeld in artikel 2, eerste en tweede lid, van het Besluit eigen bijdrage rechtsbijstand;

e.

van verweerders in cassatie die bij dezelfde advocaat verschijnen en gelijkluidende conclusies nemen, op basis van artikel 15 van de Wet griffierechten burgerlijke zaken slechts eenmaal een gezamenlijk griffierecht wordt geheven;

TENEINDE

tegen het aangevallen arrest te horen aanvoeren het navolgende

Middel van cassatie

Schending van het recht en/of verzuim van op straffe van nietigheid in acht te nemen vormen, doordat het

Hof heeft overwogen en beslist als is vervat in het ten deze bestreden arrest, zulks ten onrechte om één of meer van de navolgende, mede in onderlinge; samenhang te lezen redenen:

Inleiding: feiten en procesverloop

1.

Deze zaak gaat, voor zover nog van belang in cassatie, over de vraag of het Hof Amsterdam op goede grond heeft geoordeeld dat gerekwireerden, mevrouw [gerekwireerde 1] en de heer [gerekwireerde 2] (hierna gezamenlijk: ‘[gerekwireerde 1] c.s.’) terecht een (geldige) doorbrekingsgrond hebben aangevoerd, en mitsdien kon overgaan tot de inhoudelijke beoordeling van het hoger beroep dat [gerekwireerde 1] c.s. hebben ingesteld tegen het vonnis van de Rechtbank Amsterdam, sector Kanton (hierna: ‘de kantonrechter’), van 19 januari 2010, hersteld bij vonnis van 23 februari 2010, waarbij de kantonrechter heeft geoordeeld dat [gerekwireerde 1] c.s. geen recht hebben op een huurprijsverlaging van de door hen van eiser tot cassatie, de heer [rekwirant] (hierna: ‘[rekwirant]’), gehuurde woonruimte aan de [a-straat] te [a-plaats].

2.

[rekwirant] richt hierna zijn klachten tegen de ontvankelijkheidsbeslissing in hoger beroep en heeft derhalve toegang tot de cassatie-instantie.1.

3.

De feiten van de zaak laten zich als volgt samenvatten.2. [gerekwireerde 1] c.s. huren sinds 1 november 1988 woonruimte aan de [a-straat] [1] te [a-plaats]. Het gaat om de tweede, derde en vierde verdieping van het pand, met een woonoppervlakte van 164 m2.3. [rekwirant] heeft het pand waarvan de woonruimte onderdeel uitmaakt in december 2002 in eigendom verworven.

4.

[gerekwireerde 1] c.s. hebben tot 2004 steeds de overeengekomen huur, geïndexeerd, betaald zonder klagen, hetgeen [rekwirant] bekend was toen hij het pand kocht.4. Naar aanleiding van een verzoek van [gerekwireerde 1] c.s. heeft de huurcommissie bij uitspraak van 26 april 2004 (verzonden 6 mei 2004) geoordeeld dat het voorstel van de huurders tot verlaging van de huurprijs van EUR 1.033,73 tot EUR 761,37 per maand met ingang van 1 maart 2004 redelijk is. De huurcommissie is op procedurele gronden tot deze beslissing gekomen, zonder dat het onderzoek heeft gedaan naar de kwaliteit van de woonruimte. Het tegen de uitspraak gedane verzet van Pincakers is door de huurcommissie bij uitspraak van 12 juli 2004 (verzonden 16 september 2004) ongegrond verklaard.

5.

[rekwirant] heeft zich (tijdig) op grond van art. 7:262 lid 1 BW tot de kantonrechter gewend. Hij heeft daarbij ook andere vorderingen tegen [gerekwireerde 1] c.s. ingesteld, die voor het onderhavige cassatieberoep verder buiten beschouwing kunnen blijven. Opmerking verdient nog dat [gerekwireerde 1] c.s. niet bereid zijn om de woonruimte te verlaten.5.

6.

[gerekwireerde 1] c.s. hebben in de procedure bij de kantonrechter vastgehouden aan de uitspraak van de huurcommissie. De wettelijke basis voor de bevoegdheid van de huurcommissie om over de redelijkheid van een voorstel van de huurder tot huurverlaging te beslissen in de verhouding tussen huurder en verhuurder is art. 7:254 BW. De huurcommissie relateert de huurprijs gebruikelijk aan de kwaliteit van de woning via het woningwaarderingsstelsel.

7.

Het woningwaarderingsstelsel is een door de rijksoverheid opgezet stelsel om, in het algemeen belang, sociale woninghuur — voor mensen die moeite hebben om voor hun eigen huisvesting te zorgen — betaalbaar te houden via gestandaardiseerde kwaliteitsindicatoren (‘puntensysteem’). Buiten deze sociale huur is er de, geliberaliseerde huur (‘vrije sector’ huur), waarvoor geen huurprijsbescherming geldt. De liberalisatiegrens, tevens de huurtoeslaggrens, ligt per 1 januari 2012 op EUR 664,66 per maand.6. Voor bestaande huurwoningen waarbij het huurcontract is ingegaan vóór 1 juli 1994 geldt het woningwaarderingsstelsel krachtens overgangsrecht, ongeacht de hoogte van de (begin)huur.

8.

[rekwirant] heeft zich in de procedure bij de kantonrechter beroepen op artikel 1 Eerste Protocol EVRM (bescherming van eigendom) zoals uitgelegd door het EHRM in de zaak Hutten-Czaspka tegen Polen.7. Hierin heeft het EHRM een inbreuk op het eigendomsrecht van de verhuurder aanwezig geacht wanneer, voor zover hier van belang, de huur zodanig laag is dat, kort gezegd, de exploitatie verliesgevend is, zodat de mogelijkheid voor de verhuurder om winst te maken of tot een kostendekkend huurprijsniveau te komen al helemaal niet bestaat.8.

9.

De kantonrechter heeft, tegen de achtergrond van de stellingen van [rekwirant], beoordeeld of een verdragsconforme uitleg van de relevante wetgeving (art. 7:254 BW juncto art. 14 en art. 6 UHW) ertoe kan leiden dat een tussen twee partijen afgesproken huurprijs, zolang de huurovereenkomst voortduurt, tegen de wil van de verhuurder naar beneden kan worden bijgesteld. De kantonrechter komt tot de slotsom dat in het onderhavige geval bijstelling van de huur naar beneden in strijd komt met de rechten van [rekwirant] zoals beschermd door art. 1 Eerste Protocol EVRM, en dat de huurcommissie de huurprijs dus niet had mogen verlagen.

10.

De kantonrechter overweegt daartoe, kort weergegeven, dat het naar beneden bijstellen van de overeengekomen huurprijs [rekwirant] een aanzienlijk exploitatieverlies zou opleveren, waarmee hij bij het aankopen van het (verhuurde) pand geen rekening heeft kunnen houden, nu [gerekwireerde 1] c.s. sinds 1988 zonder klagen de overeengekomen huurprijs, geïndexeerd, voldaan hebben. De huurverlaging komt aldus in strijd met de rechtszekerheid omdat de verhuurder tegen zijn zin voor de ‘keuze’ wordt gesteld om de huurverlaging te accepteren of zijn eigendom met verlies te verkopen (omdat de opvolgend koper zijn aankoopbeslissing zal afstemmen op de lagere huurprijs). Bovendien wordt de verhuurder disproportioneel getroffen omdat het algemeen belang dat met de huurprijsbescherming wordt gediend — het beschikbaar blijven van woningen tegen betaalbare huur — hier niet opgaat omdat de woning al 15 jaar niet op de markt beschikbaar is. Dit betekent, aldus de kantonrechter, dat ‘bij een verdragsconforme uitleg artikel 7:254 BW buiten toepassing dient te blijven en een huurprijsverlaging dus niet mogelijk was’. De kantonrechter vernietigt de uitspraak van de huurcommissie en bepaalt dat de huurprijs per 1 maart 2004 gehandhaafd blijft op EUR 1.033,73 per maand.

11.

Tegen dit vonnis van de kantonrechter van 10 januari 2010, hersteld bij vonnis van 23 februari 2010 (hierna: ‘het bestreden vonnis’) hebben [gerekwireerde 1] c.s. hoger beroep ingesteld. Het Hof heeft bij zijn (eerste tussen-) arrest van 25 januari 2011 overwogen dat de kantonrechter in zijn vonnis een beslissing heeft gegeven over een punt waarover de huurcommissie door [gerekwireerde 1] c.s. om een uitspraak is verzocht zoals bedoeld in art. 7:262 lid 1 BW. Op grond van het tweede lid van art. 7:262 BW staat tegen de beslissing van de kantonrechter geen hogere voorziening open, aldus het Hof (rov. 3.13).

12.

In rov. 3.14 overweegt het Hof dat het appelverbod niet aan de ontvankelijkheid van [gerekwireerde 1] c.s. in de weg staat omdat zij hebben gesteld dat de kantonrechter de huurprijswetgeving ten onrechte niet heeft toegepast, dan wel buiten het toepassingsgebied van art. 7:246 tot en met 7:265 BW is getreden. Het Hof overweegt dat hij eerst zal beoordelen of de gestelde doorbrekingsgrond aanwezig is, omdat dan pas ruimte is voor een inhoudelijke beoordeling van de zaak.

13.

In rov. 3.15 overweegt het Hof vervolgens dat [gerekwireerde 1] c.s. terecht hebben aangevoerd dat de kantonrechter buiten het toepassingsgebied van art. 7:246-265 BW is getreden,’ omdat art. 7:254 BW van toepassing is op de onderhavige huurovereenkomst. Vervolgens onderzoekt het Hof of de kantonrechter ook ten onrechte buiten het toepassingsgebied van de huurprijswetgeving is getreden (rov. 3.15-slot). Het Hof komt tot de conclusie dat [gerekwireerde 1] c.s. terecht hebben aangevoerd dat de kantonrechter ten onrechte buiten het toepassingsgebied van de huurprijswetgeving is getreden (rov. 3.21).

14.

[rekwirant] richt hierna klachten tegen rov. 3.15 en rov. 3.17 tot en met 3.21 van het (eerste tussen-) arrest van het Hof van 25 januari 2011.9. Gegrondbevinding van een of meer van de klachten betekent dat het Hof ten onrechte heeft aangenomen dat [gerekwireerde 1] c.s. terecht een geldige doorbrekingsgrond hebben gesteld en mitsdien dat het Hof ten onrechte de zaak inhoudelijk heeft (her)beoordeeld. Het tweede tussenarrest van 1 november 2011 en het eindarrest van 25 mei 2012, waarin het Hof die inhoudelijke (her)beoordeling verricht, kunnen bij die stand van zaken evenmin in stand blijven.

Klachten

Onderdeel 1
1.

In rov. 3.15 van het arrest van 25 januari 2011 overweegt het Hof:

‘In hoger beroep geldt als uitgangspunt dat de huurovereenkomst door [gerekwireerde 1] c.s. in 1988 met een rechtsvoorganger van [rekwirant] is aangegaan, zodat Titel 4, afdeling 5, onderafdeling 2 van boek 7 BW daarop van toepassing is. De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis kort gezegd overwogen dat in het onderhavige geval bij een verdragsconforme uitleg artikel 7:254 BW buiten toepassing dient te blijven, zodat de door [gerekwireerde 1] c.s. voorgestelde huurprijsverlaging niet mogelijk was. Op deze grond heeft de kantonrechter de door [rekwirant] bestreden beslissing van de huurcommissie vernietigd. Dit brengt mee dat Van Gelberen c.s. terecht hebben aangevoerd dat de kantonrechter buiten het toepassingsgebied van artikel 7:246-265 BW is getreden, omdat artikel 7:254 BW van toepassing is op de onderhavige huurovereenkomst.’

1.1.

Het oordeel van het Hof in rov. 3.15-,slot, dat [gerekwireerde 1] c.s. terecht hebben aangevoerd dat de kantonrechter buiten het toepassingisgebied van artikel 7:246-265 BW is getreden, omdat artikel 7:254 BW van toepassing is op de onderhavige huurovereenkomst, is onbegrijpelijk, aangezien het vonnis van de kantonrechter niet anders kan worden gelezen dan dat (ook) volgens de kantonrechter art. 7:254 BW van toepassing is op de onderhavige huurovereenkomst.

Het oordeel van het Hof komt er op neer dat de kantonrechter art. 7:254 niet heeft toegepast op de onderhavige huurovereenkomst en dat [gerekwireerde 1] c.s. daarop terecht hebben gewezen. Het Hof ziet er echter aan voorbij dat de kantonrechter in het bestreden vonnis op p. 5 heeft overwogen dat hij art. 7:254 BW verdragsconform heeft uitgelegd — namelijk met inachtneming met art. 1 Eerste Protocol EVRM en de (door [rekwirant] ingeroepen) jurisprudentie van het EHRM — en op die grond heeft geoordeeld dat art. 7:254 BW ‘buiten toepassing dient te blijven en een huurprijsverlaging dus niet mogelijk was’. Het verondersteld ‘buiten toepassing blijven’ van art. 7:254 BW is door de kantonrechter dus gebaseerd op de beperkte reikwijdte van art 7:254 BW voor dit geval: aan huurprijsbescherming wordt niet toegekomen wanneer, zoals in het onderhavige geval, de huurverlaging strijd oplevert met de eigendomsbescherming die de verhuurder geniet op de voet van art. 1 Eerste Protocol EVRM. Om dezelfde reden kan de uitspraak van de huurcommissie volgens de kantonrechter niet in stand blijven. Dat blijkt ook uit p. 4 van het vonnis, waar de kantonrechter overweegt: ‘[D]e nationale rechter kan daarmee verplicht zijn tussen particulieren geldende privaatrechtelijke verplichtingen en rechten, waaronder naar de kantonrechter aanneemt ook wordt verstaan wetsbepalingen welke beogen privaatrechtelijke verhoudingen mede te reguleren, verdragsconform uit te leggen. Uit het voorgaande concludeert de kantonrechter dat hij zal hebben na te gaan of een verdragsconforme uitleg van vermelde wetgeving ertoe kan lelden dat een tussen twee partijen afgesproken huurprijs, zolang de huurovereenkomst duurt, tegen de wil van de verhuurder naar beneden kan worden bijgesteld.’ Onder de genoemde ‘vermelde wetgeving’ schaart de kantonrechter blijkens zijn vonnis, p. 3-midden, art. 7:254 BW. De kantonrechter heeft met andere woorden wel degelijk art., 7:254 BW van toepassing geacht, en heeft geconcludeerd dat een verdragsconforme uitleg van art. 7:254 BW betekent dat huurverlaging niet is toegestaan in dit individuele geval. De veronderstelde (betekenis van de) bewoordingen van de kantonrechter aan het slot van zijn vonnis rusten derhalve op een misverstand en kunnen niet de gevolgtrekking dragen van het Hof, dat de kantonrechter een oordeel over de toepasselijkheid van art. 7:254 BW heeft gegeven waarmee hij buiten het toepassingsgebied van art. 7:246-265 BW is getreden.

1.2.

Althans is het oordeel van het Hof in rov. 3.15-slot, dat [gerekwireerde 1] c.s. terecht hebben aangevoerd dat de kantonrechter buiten het toepassingsgebied van artikel 7:246-265 BW is getreden, omdatartikel 7:254 BW van toepassing is op de onderhavige huurovereenkomst, onbegrijpelijk, omdat het verondersteld ‘buiten toepassing laten’ van art. 7:254 BW door de kantonrechter niet kan betekenen dat de kantonrechter, gezien zijn taakstelling in art. 7:262 lid 1 BW, buiten het toepassingsgebied van art. 7:246-265 BW is getreden.

Beslissingen over de toepassing van huurprijsbepalingen door de kantonrechter vallen binnen art. 7:262 BW.10.Artikel 7:254 BW is niet,gericht tot de kantonrechter maar tot de huurcommissie; deze doet krachtens art. 7:252-254 BW juncto art. 4 HPW uitspraak over de redelijkheid van de door verhuurder of huurder voorgestelde huurprijswijziging. Huurcommissies zijn in het leven geroepen om de werklast van de kantonrechters te verminderen. Gekozen is voor de constructie waarbij de uitspraak van de huurcommissie deel gaat uitmaken van de inhoud van de huurovereenkomst tussen partijen (fictieve wilsovereenstemming), tenzij een van de partijen zich over hetzelfde ‘punt’ (tijdig) tot de kantonrechter wendt op grond van art. 7:262 lid 1 BW. Uitgangspunt is dat de kantonrechter dan in eerste en tevens hoogste instantie beslist (art. 7:262 lid 2 BW). In rov. 3.13 heeft het Hof — terecht — geoordeeld dat de kantonrechter met zijn beoordeling van de redelijkheid van het voorstel tot huurprijsverlaging een beslissing heeft gegeven over een punt waarover de huurcommissie door [gerekwireerde 1] c.s. om een uitspraak is verzocht als bedoeld in art. 7:262 lid 1 BW.11. Daarmee had voor het Hof de kous af moeten zijn. Het verondersteld ‘buiten toepassing’ laten van art. 7:254 BW door verdragsconforme interpretatie kan er niet aan afdoen dat het ‘punt’ waar het hier om gaat evident binnen de taakstelling van art. 7:262 lid 1 BW valt. Het Hof had in rov. 3.15 dan ook tot het oordeel moeten komen dat de kantonrechter in zijn vonnis niet buiten het toepassingsgebied van art. 7:246-265 BW is getreden, wat er zij van het verondersteld ‘buiten toepassing laten’ van art. 7:254 BW.

1.3

Voor zover het Hof zijn oordeel in rov. 3.15, dat [gerekwireerde 1] c.s. terecht hebben aangevoerd dat de kantonrechter buiten het toepassingsgebied van artikel 7:246-265 BW is getreden, omdat artikel 7:254 BW van toepassing is op de onderhavige huurovereenkomst, doet rusten op het feit dat de kantonrechter de door [rekwirant] bestreden beslissing van de huurcommissie heeft vernietigd, heeft het zijn oordeel onbegrijpelijk gemotiveerd.

Het ‘punt’ waar het in dit verband om gaat is de bepaling van de redelijke huurprijs tussen partijen door de kantonrechter in het dictum van zijn vonnis (vgl. rov. 3.13). De kantonrechter heeft die huurprijs bepaald op de tussen partijen overeengekomen huurprijs. In de systematiek van art. 7:262 lid 1 BW is de (bevestiging of de) vernietiging van de uitspraak van de huurcommissie door de kantonrechter overbodig, omdat uit dat artikellid reeds volgt dat de kantonrechter zelf in de zaak moet voorzien en het inschakelen van de kantonrechter over een punt waarover de huurcommissie eerder om een uitspraak was verzocht, volstaat om te bewerkstelligen dat de inhoud van de uitspraak van de huurcommissie niet geldt tussen huurder en verhuurder. Met andere woorden: zodra de kantonrechter is ingeschakeld verliest de uitspraak van de huurcommissie de mogelijkheid om partijen te binden.12. Het was derhalve aangewezen geweest dat de kantonrechter zou hebben overwogen dat [rekwirant] geen belang had bij zijn vordering tot vernietiging van de uitspraak van de huurcommissie en dat hij deze vordering zou hebben afgewezen, of dat hij in zoverre wellicht zelfs tot niet-ontvankelijkheid zou hebben geconcludeerd. Wat hiervan zij, de vernietiging van de uitspraak van de huurcommissie door de kantonrechter is juridisch zonder betekenis. Die vernietiging kan dan ook niet redengevend zijn voor 's Hofs oordeel.

1.4

Indien het Hof in rov. 3.15 heeft bedoeld te zeggen dat [gerekwireerde 1] c.s. terecht hebben aangevoerd dat de kantonrechter buiten het toepassingsgebied van art. 7:246-265 BW is getreden omdat de kantonrechter niet zelf het ‘puntensysteem’ heeft toegepast om de hoogte van de huurprijs vast te stellen, is zijn oordeel volstrekt onbegrijpelijk.

Bij deze lezing van art. 3.15 geldt, in aanvulling op onderdeel 1.1 hierboven, dat het niet toepassen van het ‘puntensysteem’ niet betekent dat daarmee van het verondersteld ‘buiten toepassing’ laten van art. 7:254 BW sprake zou zijn. In het onderhavige geval heeft de huurcommissie zelf het puntensysteem helemaal niet toegepast bij zijn uitspraak krachtens art. 7:254 BW, maar is er op procedurele grond uitspraak gedaan.13. Overigens kan de huurcommissie bij zijn uitspraak ook op materiële grond het puntensysteem bluiten toepassing laten.14. Bovendien is de kantonrechter, als rechterlijk orgaan, bij zijn beoordeling niet aan het puntensysteem (of aan het beleid van de huurcommissie) gebonden, maar kan hij zelfstandig beoordelen welke huurprijs in het concrete geval redelijk is, bijvoorbeeld aan de hand van art. 6:2 en 6:248 BW.15. Ten slotte blijft bij deze lezing van rov. 3.15 eveneens staan dat de kantonrechter een beslissing heeft gegeven zoals bedoeld in art. 7:262 lid 1 BW en dus niet buiten het toepassingsgebied van art. 7:246-265 BW is getreden, terwijl de vernietiging van de uitspraak van de huurcommissie juridisch zonder betekenis is en voor de oordeelsvorming van het Hof dus niet redengevend kan zijn. Verwezen zij naar de onderdelen 1.2 en 1.3 hierboven.

1.5

Althans heeft het Hof, uitgaande van de hierboven in onderdeel 1.4 genoemde lezing van rov. 3.15, onvoldoende (kenbaar) gerespondeerd op de essentiële stellingen van [rekwirant] dat de kantonrechter niet is gebonden aan het woningwaarderingsstelsel c.q. puntensysteem alsmede dat de kantonrechter in dit geval bij descente16. de kwaliteit van het gehuurde in ogenschouw heeft genomen en aldus zelfstandig kon beoordelen of de huurprijsverlaging die de huurcommissie heeft toegelaten op de voet van art. 7:254 BW voor dit geval redelijk was.17.

Onderdeel 2
2.

In rov. 3.15-slot overweegt het Hof:

‘Dit brengt mee dat [gerekwireerde 1] c.s. terecht hebben aangevoerd dat de kantonrechter buiten het toepassingsgebied van artikel 7:246-265 BW is getreden, omdat artikel 7:254 BW van toepassing is op de onderhavige huurovereenkomst. Ten aanzien van de voorliggende vraag of de kantonrechter ook ten onrechte buiten het toepassingsgebied van de huurprijzenwetgeving is getreden, overweegt het Hof het volgende.’

2.1.

Het oordeel van het Hof, dat [gerekwireerde 1] c.s. terecht hebben aangevoerd dat de kantonrechter buiten het toepassingsgebied van artikel 7:246-265 BW is getreden, omdat artikel 7:254 BW van toepassing is op de onderhavige huurovereenkomst, getuigt van een onjuiste rechtsopvatting over de in de rechtspraak aanvaarde doorbrekingsgronden voor een appelverbod zoals hier aan de orde. Het Hof heeft miskend dat ‘buiten het toepassingsgebied van art. 7:246-265 BW treden’ alleen een (geldige) doorbrekingsgrond van het appelverbod van art. 7:262 lid 2 BW kan opleveren, wanneer het ‘buiten treden’ eruit bestaat dat de rechter een bepaald wetsartikel hetzij ten onrechte heeft toegepast waar dit niet had gemoeten, hetzij ten onrechte niet heeft toegepast waar dit wel had gemoeten.18. Het Hof oordeelt in rov. 3.15 echter niet dat de kantonrechter ten onrechte art. 7:254 BW niet heeft toegepast waar dit wel had gemoeten. Dat oordeel ligt ook uitdrukkelijk niet besloten in rov. 3.15: het Hof geeft expliciet aan dat het pas ná deze rechtsoverweging onderzoekt of de kantonrechter ook ten onrechte buiten het toepassingsgebied van de huurprijswetgeving is getreden (vgl. rov. 3.15-slotzin).

2.2.

Althans is het oordeel van het Hof, dat [gerekwireerde 1] c.s. terecht hebben aangevoerd dat de kantonrechter buiten het toepassingsgebied van artikel 7:246-265 BW is getreden, omdat artikel 7:254 BW van toepassing is op de onderhavige huurovereenkomst, onbegrijpelijk in het licht van de door [gerekwireerde 1] c.s. gestelde doorbrekingsgrond.

De enige relevante doorbrekingsgrond die [gerekwireerde 1] c.s. In hun memorie van grieven hebben aangevoerd, luidt: ‘Ten onrechte heeft de kantonrechter het woningwaarderingssysteem buiten toepassing gelaten’.19. Bij pleidooi in hoger beroep hebben [gerekwireerde 1] c.s. hun grief aldus toegelicht, dat de grond voor ontvankelijkheid is ‘het buiten het toepassingsgebied treden of de huurprijswetgeving niet toepassen terwijl dat wel moet’ oftewel ‘het ten onrechte de huurprijswetgeving niet toepassen terwijl die wel toegepast moet worden’.20. [gerekwireerde 1] c.s. hebben weliswaar ook de stelling ingenomen dat de kantonrechter buiten het toepassingsgebied van art. 7:246-265 BW en de UHW is getreden, maar zij hebben dit verwijt gelijkgesteld aan het ‘ten onrechte niet toepassen van de huurprijswetgeving’.21. Het Hof oordeelt in rov. 3.15 echter niet dat de kantonrechter ten onrechte art. 7:254 BW niet heeft toegepast waar dit wel had gemoeten. Dat oordeel ligt ook uitdrukkelijk niet besloten in rov. 3.15: het Hof geeft immers expliciet aan dat het pas ná deze rechtsoverweging onderzoekt of de kantonrechter ook ten onrechte buiten het toepassingsgebied van de huurprijswetgeving is getreden (vgl. rov. 3.15-slotzin).

2.3.

Voor zover het Hof in rov. 3.15 heeft bedoeld om twee verschillende doorbrekingsgronden naast elkaar te onderzoeken (het ‘treden buiten het toepassingsgebied van art. 7:246-265 BW’ naast het ‘ten onrechte niet toepassen van de huurprijswetgeving’), is zijn oordeelsvorming onbegrijpelijk in het licht van de gedingstukken en rust deze bovendien op een verboden aanvulling van de feitelijke grondslag van de vordering van [gerekwireerde 1] c.s.

Met het treden buiten het toepassingsgebied van art. 7:246-265 BW wegens het verondersteld niet toepassen van art. 7:254 BW is niet iets anders bedoeld dan het ten onrechte niet toepassen van de huurprijswetgeving. De huurprijswetgeving die de kantonrechter in zijn vonnis op het oog heeft omvat immers art. 7:254 BW en art. 14 (juncto 13 lid 5) en art. 6 (juncto 10) UHW.22. [gerekwireerde 1] c.s. hebben beide verwijten ook op een lijn gesteld (‘oftewel’23.). [rekwirant] heeft — terecht — op die gelijkstelling gewezen.24. Alleen het verwijt dat de kantonrechter ‘de huurprijswetgeving ten onrechte niet heeft toegepast’ is in een grief neergelegd.25. Het Hof spreekt in rov. 3.14-slot ook van ‘de gestelde doorbrekingsgrond’, in enkelvoud.

Onderdeel 3
3.

In rov. 3.17-midden overweegt het Hof:

‘(…) dat de Nederlandse Staat het recht heeft, gelijk hij heeft gedaan met de invoering van artikel 7:246 e.v. BW, om het gebruik van eigendom te reguleren in overeenstemming met het algemeen belang. Uit het arrest van het EHRM van 19 juni 2006, RvdW 2006, 849 (Hutten-Czapska/Polen) volgt evenwel, voor zover voor de onderhavige zaak van belang, dat het bestaan van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, die vanwege een huurbeschermingsmaatregel niet voor verbetering in aanmerking komt, tot het oordeel kan leiden dat sprake is van een onevenredige aantasting van de rechten van de eigenaar.’

In rov. 3.18, openingszin, overweegt het Hof:

‘[rekwirant] miskent de, hiervoor weergegeven, aan te leggen maatstaf (kort gezegd, een onevenredige aantasting van zijn rechten) voor zover hij stelt dat hij als verhuurder geen verlies hoeft te lijden op de verhuur van de woning, althans, een ‘recht heeft op een redelijke winst.’ Ook de stelling van [rekwirant] [dat] de huurprijsverlaging niet acceptabel is, reeds omdat dit leidt tot een groter verlies aan zijn zijde, faalt op deze grond.’

In rov. 3.19 overweegt het Hof:

‘[rekwirant] miskent de hiervoor weergegeven toepasselijke maatstaf eveneens als hij stelt dat alleen voor zover de huurders sociaal achtergesteld zijn, sprake kan zijn van een maatregel die evenredig is met het doel (het algemeen belang)’.

3.1.

Met zijn hierboven geciteerde overwegingen uit rov. 3.18 en rov. 3.19 heeft het Hof een onbegrijpelijk oordeel gegeven, omdat zonder nadere motivering, die evenwel ontbreekt, niet valt in te zien hoe [rekwirant] met zijn stellingen, dat hij als verhuurder geen verlies hoeft te lijden op de verhuur van de woning althans een ‘recht heeft op een redelijke winst’, dat de huurprijsverlaging niet acceptabel is reeds omdat dit leidt tot een groter verlies aan zijn zijde, en dat alleen voor zover de huurders sociaal achtergesteld zijn sprake kan zijn van een maatregel die evenredig is met het doel (het algemeen belang), de maatstaf uit EHRM Hutten-Czapska/Polen kan hebben miskend.

Het EHRM heeft in de zaak Hutten-Czapska/Polen immers overwogen dat de staat tekortschiet wanneer nationale wetgeving ertoe leidt dat verhuurders geen opbrengsten kunnen genereren die zelfs maar een ‘minimum profit from the lease’ opleveren. Die financiële last mag volgens het EHRM niet worden afgewenteld op de verhuurders, hoe belangrijk de belangen van de (sociaal achtergestelde) huurders ook mogen zijn. Er moet een ‘fair balance’ bestaan, aldus het EHRM, ‘between the interests of the landlords, including their entitlement to derive profit from their property, and the general interests of the community — including the availabililty of sufficient accommodation for the ‘less well-off’. Deze ‘fair balance’ moet, aldus het EHRM in zijn dictum in deze zaak, door de betrokken staat via behoorlijke juridische en/of andere maatregelen in de nationale rechtsorde worden verzekerd.26. Uit recente EHRM rechtspraak (Lindheim e.a./Noorwegen, 12 juni 2012) blijkt bovendien dat wanneer de wet niet toestaat dat de huur tussentijds wordt verhoogd (anders dan door indexatie), dit kan betekenen dat er geen ‘fair balance’ bestaat zoals bedoeld in EHRM Hutten-Czapska/Polen en dat de sociale en financiële last die verhuurders aldus moeten dragen disproportioneel is.27. Een en ander past in de trend binnen de rechtspraak van het EHRM richting een krachtiger bescherming van eigendom op de voet van art. 1 Eerste Protocol EVRM.28.

[rekwirant] heeft (onweersproken) gesteld dat [gerekwireerde 1] c.s. niet tot de groep van sociaal achtergestelde huurders behoren voor wie in het algemeen belang regulering van de huurprijs is bedoeld.29. Dat blijkt overigens ook uit het feit dat de huurprijs van de woonruimte in alle lezingen (of de door [gerekwireerde 1] c.s. verzochte huurverlaging nu wel of niet in aanmerking genomen wordt) ruimschoots ligt boven de liberalisatiegrens annex huurtoeslaggrens (van, per 1 januari 2012, EUR 664,66 per maand), terwijl [gerekwireerde 1] c.s. vanaf 1988 de huur, geïndexeerd, zonder klagen hebben betaald. Het algemeen belang dat volgens het Hof in rov. 3.17 aan de regulering van eigendom via de huurprijsbescherming in Nederland ten grondslag ligt, kan in dit geval dus geen rol spelen. [rekwirant] heeft tevens, met stukken onderbouwd, aangevoerd dat hij structureel verlies lijdt op de exploitatie van het pand, al helemaal wanneer [gerekwireerde 1] c.s. een lagere maandhuur gaan betalen zoals door de huurcommissie redelijk geacht, en dat hij dus geen winst kan maken terwijl verhuurders daarop wel recht hebben.30. Het gaat derhalve evident om stellingen van [rekwirant] die betrekking hebben op de kernelementen in de ‘fair balance’ —afweging van het EHRM in Hutten— Czapska/Polen, welke bepaalt of de verhuurder door de wettelijke regeling onevenredig in zijn rechten wordt aangetast.31.

Het Hof had de, in rov. 3.18 en 3.19 weergegeven, stellingen van [rekwirant] dan ook wel degelijk moeten meewegen bij zijn beoordeling in rov. 3.20 en 3.21, zodat (reeds daarom) de conclusie van het Hof in rov. 3.21 niet in stand kan blijven en het appelverbod van art. 7:262 lid 2 BW door het Hof dus ten onrechte opzij is gezet.

3.2

Voor zover het Hof in rov. 3.17 heeft bedoeld dat uit EHRM Hutten-Czapska/Polen volgt dat uitsluitend een ‘structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, die vanwege een huurbeschermingsmaatregel niet voor verbetering in aanmerking komt’, tot het oordeel kan leiden dat sprake is van een onevenredige aantasting van de rechten van de eigenaar, getuigt 's Hofs oordeel van een onjuiste rechtsopvatting.

Zoals hierboven in onderdeel 3.1 is uiteengezet, blijkt uit EHRM Hutten-Czapska/Polen dat er op grond van art. 1 Eerste Protocol EVRM een ‘minimum profit from the lease’ moet worden gegarandeerd en dat verhuurders een ‘entitlement to derive profit from their property’ toekomt. Uit EHRM Lindheim blijkt dat als de wetgeving tussentijdse huurverhoging onmogelijk maakt, dit een disproportionele (financiële en sociale) last voor de verhuurders kan inhouden zoals bedoeld in EHRM Hutten-Czapska/Polen. Met deze jurisprudentie verdraagt zich niet dat het Hof de maatstaf uit EHRM Hutten-Czapska/Polen heeft ‘verengd’ tot het bestaan van voornoemde structurele wanverhouding. Nu deze onjuiste maatstaf in de belangafweging en daarmee in de conclusie van het Hof in rov. 3.21 doorwerkt, heeft het Hof (reeds om die reden) het appelverbod van art. 7:262 lid 2 BW dus ten onrechte opzij gezet.

3.3

Althans is bij de hierboven in onderdeel 3.2 genoemde lezing van rov. 3.17, onbegrijpelijk 's Hofs oordeel in rov. 3.18 dat de stellingen van [rekwirant], dat hij, kort gezegd, recht heeft op een redelijke winst, althans geen verlies hoeft te lijden, althans geen verergering van zijn verliessituatie door huurprijsverlaging hoeft te dulden, een miskenning van die maatstaf inhouden.

Het valt immers zonder nadere motivering, die op dit punt ontbreekt, niet in te zien hoe de verergering van de bestaande verliessituatie ten gevolge van huurprijsbescherming voor [rekwirant] niet een ‘structurele wanverhouding’ zou (kunnen) opleveren waardoor hij disproportioneel in zijn rechten wordt getroffen.

Onderdeel 4
4.

In rov. 3.20-slot overweegt het Hof:

‘Het was [rekwirant] bekend, dan wel het diende hem bij de aankoop van het pand redelijkerwijs bekend te zijn, dat de door [gerekwireerde 1] c.s. betaalde huurprijs voor de woning aanmerkelijk lager is dan hij op een niet-gereguleerde woninghuurmarkt zou kunnen ontvangen en dat, zoals in het onderhavige geval ook is gebeurd, [gerekwireerde 1] c.s. op grond van artikel 7:254 BW een huurprijsverlaging zouden kunnen verzoeken. Hoewel dit laatste voor [rekwirant] verstrekkend gevolgen kan hebben voor de mogelijkheid huuropbrengsten te genereren dient hij dit in beginsel, mede in aanmerking genomen de rechtszekerheid in verband met de gerechtvaardigde belangen van [gerekwireerde 1] c.s., als rechtsverkrijger onder bijzondere titel tegen zich te laten gelden’.

In rov. 3.21 overweegt het Hof:

‘Gelet op het voorgaande heeft’ [rekwirant] geen omstandigheden gesteld die, mede in aanmerking genomen de rechtszekerheid in verband met de gerechtvaardigde belangen van [gerekwireerde 1] c.s., van dien aard zijn dat in dit geval sprake is van een onevenredige aantasting van zijn rechten als hiervoor in r.o. 3.17 bedoeld voor zover het betreft de hoogte van de in 2002 door [gerekwireerde 1] c.s. betaalde huurprijs en voor zover is bewerkstelligd dat de huurcommissie een uitspraak heeft gedaan als bedoeld in art. 7:254 BW.’

4.1.

Met zijn overweging in rov. 3.21, dat [rekwirant] geen omstandigheden [heeft] gesteld die, mede in aanmerking genomen de rechtszekerheid in verband met de gerechtvaardigde belangen van [gerekwireerde 1] c.s., van dien aard zijn dat in dit geval sprake is van een onevenredige aantasting van zijn rechten als hiervoor in r.o. 3.17 bedoeld (…) voor zover is bewerkstelligd dat de huurcommissie een uitspraak heeft gedaan als bedoeld in art. 7:254 BW, heeft het Hof een onjuiste, want te beperkte, toepassing gegeven aan de maatstaf uit EHRM Hutfen-Czapska/Polen ter bepaling van de reikwijdte van de bescherming van eigendom onder art. 1 Eerste Protocol EVRM.

Het staat volgens het Hof immers vast (vgl. rov. 3.20) dat er vérstrekkende gevolgen zijn voor de mogelijkheid voor [rekwirant] om ‘huuropbrengsten te genereren’ wanneer hij de huurverlaging moet accepteren. Ook stelt het Hof vast (vgl. rov. 3.20) dat de door [gerekwireerde 1] c.s. betaalde huurprijs beneden de te behalen opbrengst in geval van niet-gereguleerde huur (geliberaliseerde huur), ligt. Daarmee is dus tevens gegeven dat de huurverlaging [rekwirant] dwingt tot een verliesgevende exploitatie32., althans een exploitatie zonder dat door hem ‘profit from the property’ kan worden gerealiseerd, terwijl deze situatie zijn oorzaak vindt in de wettelijke regulering van de huurprijs. Dat dit ook een structureel probleem oplevert blijkt reeds uit het feit dat de huurverlaging terugwerkt tot 1 maart 2004 en tevens voor de toekomst geldt. Uit EHRM Hutten-Czapska/Polen blijkt, zo volgt ook uit rov. 3.17, dat bij die stand van zaken van een onevenredige aantasting van de rechten van de verhuurder op de voet van art. 1 Eerste Protocol EVRM sprake zal zijn. Uit EHRM Lindheim e.a./Noorwegen, 12 juni 2012, blijkt bovendien dat wanneer de wet niet toestaat dat de huur tussentijds wordt verhoogd (anders dan door indexatie), dit kan betekenen dat er geen ‘fair balance’ bestaat zoals bedoeld in EHRM Hutten-Czapska/Polen en dat de sociale en financiële last die verhuurders aldus moeten dragen disproportioneel is.

Het Hof legt in rov. 3.21 de lat dan ook te hoog met zijn oordeel dat [rekwirant] ‘geen omstandigheden heeft gesteld’ die ‘van dien aard zijn’ dat van onevenredige aantasting van zijn rechten sprake is voor zover het betreft de huurverlaging door de huurcommissie op de voet van art. 7:254 BW.

4.2

Voor zover het Hof in rov. 3.21 zijn oordeel, dat [rekwirant] geen omstandigheden heeft gesteld die van dien aard zijn dat in dit geval sprake is van een onevenredige aantasting van zijn rechten, doet rusten op de rechtszekerheid in verband met de gerechtvaardigde belangen van [gerekwireerde 1] c.s., is dit oordeel onbegrijpelijk in het licht van EHRM Hutten-Czapska/Polen.

Het Hof heeft klaarblijkelijk bedoeld te zeggen dat van onevenredige aantasting van de rechten van de verhuurder geen sprake is omdat de huurprijswetgeving ten behoeve van de huurder zwaarder weegt. Uit EHRM Hutten-Czapska/Polen blijkt nu juist dat wetgeving in geval van onverenigbaarheid met de eigendomsbescherming onder het EVRM door de betrokken staat gewijzigd moet worden.

Het EHRM kan de doorgevoerde wijzigingen in de nationale wetgeving vervolgens zelfs toetsen op verenigbaarheid met de vereiste eigendomsbescherming, zoals blijkt uit het vervolgarrest van het EHRM inzake Hutten-Czapska/Polen van 28 april 2008.33. Aan de rechtszekerheid in de zin van de toepasselijkheid van de huurprijswetgeving ten behoeve van de huurder kon het Hof dan ook geen zwaarwegend c.q. doorslaggevend argument ontlenen om de aantasting van de rechten van de verhuurder-eigenaar ten gevolge van die wetgeving niet onevenredig te achten.

4.3

Althans is het oordeel van het Hof in rov. 3.21, dat [rekwirant] geen omstandigheden heeft gesteld die, mede in aanmerking genomen de rechtszekerheid in verband met de gerechtvaardigde belangen van [gerekwireerde 1] c.s., van dien aard zijn dat in dit geval sprake is van een onevenredige aantasting van zijn rechten, onbegrijpelijk omdat dit oordeel rust op een cirkelredenering.

Het oordeel dat de huurprijswetgeving toepasselijk is op de onderhavige huurovereenkomst vormt behalve de slotsom van de redenering van het Hof in rov. 3.21 ook het vertrekpunt daarvan, vgl. rov. 3.15-openingszin. De ‘gerechtvaardigde belangen’ van de huurders ontleent het Hof aan de zekerheid dat de huurprijswetgeving voor hun huurovereenkomst geldt, vgl. rov. 3.20. De redenering van het Hof komt er in de kern dan ook op neer, dat toepassing van de huurprijswetgeving niet leidt tot onevenredige aantasting van de eigendom van de verhuurder zoals beschermd door het EVRM, omdat de huurder gerechtvaardigd belang heeft bij de toepassing van de huurprijswetgeving. Deze redenering levert een schijnargumentatie op.

Onderdeel 5
5.

In rov. 3.21 overweegt het Hof:

‘Gelet op het voorgaande heeft [rekwirant] geen omstandigheden gesteld die, mede in aanmerking genomen de rechtszekerheid in verband met de gerechtvaardigde belangen van [gerekwireerde 1] c.s., van dien aard zijn dat in dit geval sprake is van een onevenredige aantasting van zijn rechten als hiervoor in r.o. 3.17 bedoeld voor zover het betreft de hoogte van de in 2002 door [gerekwireerde 1] c.s. betaalde huurprijs en voor zover is bewerkstelligd dat de huurcommissie een uitspraak heeft gedaan als bedoeld in art. 7:254 BW. Daarmee staat vast dat [gerekwireerde 1] c.s. terecht hebben aangevoerd dat de kantonrechter ten onrechte buiten het toepassingsgebied van de huurprijswetgeving is getreden.’

5.1.

Het oordeel van het Hof in rov. 3.21, dat [gerekwireerde 1] c.s. terecht hebben aangevoerd dat de kantonrechter ten onrechte buiten het toepassingsgebied van de huurprijswetgeving is getreden, is onjuist, althans onbegrijpelijk, omdat het voortbouwt op, en afhankelijk is van, het — onjuiste, althans onbegrijpelijke — oordeel van het Hof in rov. 3.15, dat terecht is aangevoerd dat de kantonrechter buiten het toepassingsgebied van artikel 7:246-265 BW is getreden, omdat artikel 7:254 BW van toepassing is op de onderhavige huurovereenkomst. Verwezen zij naar de klachten in de onderdelen 1 en 2 hierboven.

5.2.

Het oordeel van het Hof in rov. 3.21, ‘[D]aarmee staat vast dat [gerekwireerde 1] c.s. terecht hebben aangevoerd dat de kantonrechter ten onrechte buiten het toepassingsgebied van de huurprijswetgeving is getreden,’ is onjuist, omdat de doorbreking van het appelverbod van art. 7:262 lid 2 BW door het Hof ten onrechte afhankelijk is gesteld van, althans rechtstreeks is afgeleid uit, de (door het Hof bereikte) uitkomst van de materiële belangenafweging tussen huurder en verhuurder in dit geval, althans het (door het Hof bereikte) antwoord op de vraag of de verhuurder in dit geval onevenredig wordt geraakt in zijn rechten (rov. 3.17–3.20).

Uit de wijze waarop het Hof zijn oordeel heeft gevormd, blijkt dat óók het Hof — terecht — van oordeel is dat de Nederlandse rechter de toelaatbaarheid van de huurprijsverlaging dient te beoordelen in het licht van de eigendomsbescherming van art. 1 Eerste Protocol EVRM zoals uitgelegd in EHRM Hutten-Czapska/Polen in het concrete geval. Daarvan getuigt in het bijzonder de overweging van het Hof in rov. 3.17-slot: ‘bij de beantwoording van de vraag of in het specifieke geval van [rekwirant] sprake is van een onevenredige aantasting van zijn rechten, overweegt het hof het volgende.’ De wijze van beoordelen van het beroep van [rekwirant] op de eigendomsbescherming uit hoofde van het EVRM in verband met de huurverlaging zoals door het Hof gedaan in rov. 3.17 t/m 3.21 verschilt dan ook niet van de wijze van beoordelen van dit punt door de kantonrechter op p. 4–5 van het bestreden vonnis. Het is de uitkomst van die beoordeling waarin vonnis en arrest in dit verband uiteenlopen: het verschil is gelegen in het inhoudelijke oordeel of [rekwirant] al dan niet onevenredig (‘disproportioneel’) wordt geraakt, waarbij het Hof het belang van de rechtszekerheid (voornamelijk) op de huurders betrekt, in plaats van (voornamelijk) op de verhuurder, zoals de kantonrechter had gedaan. Hieruit blijkt hooguit dat de kantonrechter in de ogen van het Hof een onjuist oordeel heeft gegeven.34. De geldigheid van de gestelde doorbrekingsgrond, als formele grond om een wettelijk appelverbod restrictief te interpreteren, kan niet volgen uit een oordeel over de materiële afweging van partijbelangen in het concrete geval. Met zijn oordeel in rov. 3.21 heeft het Hof dat miskend.

Daarbij verdient opmerking, dat het bij de vraag of de kantonrechter ten onrechte buiten het toepassingsgebied van de huurprijswetgeving is getreden, uitsluitend gaat om de afbakening van het toepassingsgebied van deze wetgeving aan de hand van de voorwaarden waarvan de nietvervulling tot gevolg heeft dat deze wetgeving in het geheel niet aan de orde kan komen, zoals de voorwaarde dat er sprake is van een huurovereenkomst.35. Daaraan heeft de kantonrechter zich, gezien zijn wijze van beoordelen van het ‘punt’ dat in deze zaak aan de orde is (vgl. rov. 3.13), niet schuldig gemaakt.

5.3

Het Hof heeft daarnaast met het oordeel in rov. 3.21, ‘[D]aarmee staat vast dat [gerekwireerde 1] c.s. terecht hebben aangevoerd dat de kantonrechter ten onrechte buiten het toepassingsgebied van de huurprijswetgeving is getreden,’ miskend dat als het oordeel van de kantonrechter in deze zaak een geldige doorbrekingsgrond oplevert omdat het Hof in het concrete geval tot een tegenovergesteld oordeel komt over de belangenafweging tussen huurder en verhuurder, althans de (on)evenredigheid van aantasting van de rechten van de verhuurder, de consequentie daarvan is dat het appelverbod van art. 7:262 lid 2 BW in de praktijk alleen nog voor de verhuurder geldt. Immers, het — voor de huurder gunstige — oordeel van een kantonrechter, inhoudende dat de eigendomsbescherming op grond van het Eerste Protocol van het EVRM in het concrete geval niet in de weg staat aan huurprijsverlaging op de voet van art. 7:254 BW, kan in de lezing van het Hof niet als het ‘ten onrechte treden buiten de huurprijswetgeving’ worden aangemerkt. Alsdan is er in het spiegelbeeldige geval dus niet een doorbrekingsgrond die ten behoeve van de verhuurder de weg opent naar een inhoudelijke (her)beoordeling van de zaak. Voor die ‘asymmetrie’ in de werking van het appelverbod van art. 7:262 lid 2 BW bestaat geen (rechts)grond.

5.4

Althans is onbegrijpelijk dat het Hof, kort gezegd, de doorbrekingsgrond aanwezig heeft geacht, omdat dit oordeel van het Hof (in de tweede alinea van rov. 3.21; ‘[D]aarmee staat vast…’) niet volgt, of kan volgen, uit zijn daaraan voorafgaande overwegingen (‘[G]elet op het voorgaande…’), omdat uit rov. 3.16–3.20 onmiskenbaar volgt dat de kantonrechter volgens het Hof een onjuist oordeel heeft gegeven.

Het oordeel van het Hof in de eerste alinea van rov. 3.21, dat van een onevenredige aantasting van de rechten van [rekwirant] geen sprake is en art. 1 Eerste Protocol EVRM zich in dit geval dus niet verzet tegen huurprijsverlaging op de voet van art. 7:254 BW, staat haaks op het oordeel van de kantonrechter in zijn vonnis, op p. 5, dat [rekwirant] wél onevenredig (‘disproportioneel’) wordt getroffen in zijn rechten en dat art. 1 Eerste Protocol EVRM zich in dit geval dus wél verzet tegen de huurprijsverlaging. Er is geen andere lezing mogelijk dan dat het Hof in rov. 3.21 zijn, aan het vonnis van de kantonrechter tegengestelde, conclusie heeft bereikt op inhoudelijke gronden, namelijk de materiële belangenafweging tussen partijen. ‘Daarmee’ staat dus, anders dan het Hof overweegt, helemaal niet ‘vast’ dat de kantonrechter ten onrechte buiten het toepassingsgebied van de huurprijswetgeving is getreden, maar dat de kantonrechter (in de ogen van het Hof) een onjuiste toepassing heeft gegeven aan de huurprijswetgeving — namelijk, een verdragsconforme uitleg geven aan art. 7:254 BW. Een dergelijk onjuist oordeel van de lagere rechter vormt echter geen grond voor doorbreking van een appelverbod, omdat het appelverbod anders niet zou gelden op het terrein waarvoor het bij uitstek is bedoeld.

Vgl. o.a. HR 24 april 1987, NJ 1987, 628; HR 20 oktober 1989, NJ 1990, 159; HR 25 april 1997, NJ 1997, 512; vgl. ook Snijders/Wendels, Civiel Appel (2009), nr. 321.

De door het Hof gebezigde bewoordingen aan het slot van rov. 3.21 mogen dan ook niet verhullen dat het Hof, na zijn — terechte — constatering in rov. 3.13-slot, dat tegen de onderhavige beslissing van de kantonrechter geen hogere voorziening openstaat, aan de inhoudelijke (her)beoordeling van de onderhavige zaak niet had mogen toekomen. Dit betekent tevens dat het tweede tussenarrest van 1 november 2011 en het eindarrest van 25 mei 2012 tussen partijen gewezen, niet in stand kunnen blijven.

Mitsdien:

de Hoge Raad op grond van dit middel de, aangevallen arresten zal vernietigen, met zodanige verdere beslissing als de Hoge Raad juist zal achten; kosten rechtens.

De kosten van dit exploot zijn € 90,64 (inclusief BTW)

Rekwirant kan de BTW niet verrekenen in de zin van de Wet op de Omzetbelasting 1968, zodat de kosten van dit exploot zijn verhoogd met een toeslag, gelijk aan het tarief van de omzetbelasting.

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.