De verkoop en verhuur van onroerend goed is vrijgesteld van btw-heffing, maar die hoofdregel gaat niet altijd op.
Niet iedere situatie van verhuur of levering vindt vrijgesteld van btw plaats. Ondanks dat btw-vrijstelling hier de hoofdregel is, zijn er talloze uitzonderingen waardoor toch btw-heffing plaatsvindt bij verhuur of levering van onroerend goed. Daarnaast is er nadere regelgeving voor herziening van in aftrek gebrachte btw, overdracht van een deel van een onderneming, werkkamerproblematiek, vakantiewoningen en nog veel meer.
Vastgoed
De volgende onderwerpen komen aan de orde:
•
Roerende en onroerende zaken;
•
Btw-belaste huur;
•
Btw-vrijgestelde huur;
•
Levering onder algemeenheid van goederen;
•
Leegstand en recht op aftrek van voorbelasting;
Bij leegstand is het van belang onderscheid te maken tussen de instandhoudingskosten en andere kosten die betrekking hebben op het pand.
•
Levering van een bouwterrein;
De levering van een bouwterrein is altijd belast met btw. Onlangs is de Nederlandse wet aangepast naar de Europese Btw-richtlijn.
•
Herzien van het recht op aftrek van voorbelasting;
In het geval dat aftrek van voorbelasting is genoten dient deze btw gecorrigeerd te worden bij wijziging in het gebruik van het onroerend goed. Dit is bijvoorbeeld het geval als het gebruik van btw-belast naar vrijgesteld of privé overgaat of andersom.
•
Plaats van dienst
De plaats van dienst, voor diensten ten aanzien van onroerend goed, is daar waar het onroerend goed is gelegen. Met ingang van 1 januari 2017 is de nieuwe Europese verordening van toepassing.
•
Vakantiewoningen
•
Positie werkkamer dga
•
Samenloop overdrachtsbelasting
•
Integratieheffing
•
Verlaagd tarief
•
Beheer Vastgoedfondsen
•
Misbruik van recht (scholenconstructies)
•
Garageboxen
•
Verhuur en bijkomende prestaties
Bijkomende diensten zijn geen doel op zich maar een middel om de hoofddienst (verhuur van onroerend goed) zo aantrekkelijk mogelijk te maken, beschouwd vanuit het oogpunt van de modale consument.
Vierde deelbesluit Woo-verzoek kennisgroepstandpunten Belastingdienst, V-N Vandaag 2023/1751, onderdeel OVI Deel II, Bindend advies Kennisgroep OVI, 24 juni 2020, 19-210-0008, Levering herplaatsbare bouwmodules
Vierde deelbesluit Woo-verzoek kennisgroepstandpunten Belastingdienst, V-N Vandaag 2023/1751, onderdeel OVI Deel II, Helpdeskantwoord Kennisgroep OVI, 2 augustus 2021, 20-210-0003, Elektriciteitskabels
Vierde deelbesluit Woo-verzoek kennisgroepstandpunten Belastingdienst, V-N Vandaag 2023/1751, onderdeel OVI Deel II, Helpdeskantwoord Kennisgroep OVI, 9 augustus 2021, 21-210-0003, Overdracht exploitatie begraafplaatsen
Explanatory notes on the EU VAT changes to the place of supply of telecommunications, broadcasting and electronic services that enter into force in 2015, TaxLive, 4 april 2014
Anne Marieke Smits
Partner
BDO Accountants & Belastingadviseurs, Partner BTW, Belastingadvies
Meer over Anne Marieke Smits
De verkoop en verhuur van onroerend goed is vrijgesteld van btw-heffing, maar die hoofdregel gaat niet altijd op.
Niet iedere situatie van verhuur of levering vindt vrijgesteld van btw plaats. Ondanks dat btw-vrijstelling hier de hoofdregel is, zijn er talloze uitzonderingen waardoor toch btw-heffing plaatsvindt bij verhuur of levering van onroerend goed. Daarnaast is er nadere regelgeving voor herziening van in aftrek gebrachte btw, overdracht van een deel van een onderneming, werkkamerproblematiek, vakantiewoningen en nog veel meer.
Vastgoed
De volgende onderwerpen komen aan de orde:
Roerende en onroerende zaken;
Btw-belaste huur;
Btw-vrijgestelde huur;
Levering onder algemeenheid van goederen;
Leegstand en recht op aftrek van voorbelasting;
Bij leegstand is het van belang onderscheid te maken tussen de instandhoudingskosten en andere kosten die betrekking hebben op het pand.
Levering van een bouwterrein;
De levering van een bouwterrein is altijd belast met btw. Onlangs is de Nederlandse wet aangepast naar de Europese Btw-richtlijn.
Herzien van het recht op aftrek van voorbelasting;
In het geval dat aftrek van voorbelasting is genoten dient deze btw gecorrigeerd te worden bij wijziging in het gebruik van het onroerend goed. Dit is bijvoorbeeld het geval als het gebruik van btw-belast naar vrijgesteld of privé overgaat of andersom.
Plaats van dienst
De plaats van dienst, voor diensten ten aanzien van onroerend goed, is daar waar het onroerend goed is gelegen. Met ingang van 1 januari 2017 is de nieuwe Europese verordening van toepassing.
Vakantiewoningen
Positie werkkamer dga
Samenloop overdrachtsbelasting
Integratieheffing
Verlaagd tarief
Beheer Vastgoedfondsen
Misbruik van recht (scholenconstructies)
Garageboxen
Verhuur en bijkomende prestaties
Bijkomende diensten zijn geen doel op zich maar een middel om de hoofddienst (verhuur van onroerend goed) zo aantrekkelijk mogelijk te maken, beschouwd vanuit het oogpunt van de modale consument.
Documenten bij dit thema
Wetgeving
Artikel 11, lid 1, onderdeel a Wet OB 1968
Artikel 11, lid 1, onderdeel b Wet OB 1968
Artikel 11, lid 4, Wet OB 1968
Besluit administratieve-, facturerings- en andere verplichtingen, Besluit van 6 december 2014 Stcrt. 2014, 36166, zoals laatstelijk gewijzigd bij besluit van 7 juni 2021, nr. 2021-7066, Stcrt. 2021, 31289
Besluit levering en verhuur van onroerende zaken 2013, Besluit van 19 september 2013, nr. BLKB2013/1686M, Stcrt. 2013, 26851
Besluit samenloop overdrachtsbelasting en omzetbelasting, Besluit van 16 maart 2017, nr. 2017-51500, Stcrt. 2017, 16579, TaxVisions Editie 21 april 2017, gewijzigd bij besluit van 13 december 2022, Stcrt. 2022, 32371
Besluit aftrek van omzetbelasting, Besluit van 24 november 2020, nr. 2020-167584, Stcrt. 2020, nr. 63000, V-N 2021/4.15, laatstelijk gewijzigd bij Besluit van 14 september 2021, nr. 2021-150944 (Stcrt.2021, nr. 41482), V-N 2021/40.11
Besluit maatstaf van heffing voor de overdrachtsbelasting 2017, Besluit van 22 februari 2017, nr. 2017-36415, Stcrt. 2017, 12449, gewijzigd bij besluit van 9 januari 2023, Stcrt. 2023, 1102
Vierde deelbesluit Woo-verzoek kennisgroepstandpunten Belastingdienst, V-N Vandaag 2023/1751, onderdeel OVB, Bindend advies Kennisgroep OVB, 29 mei 2020, 20-052-07, Samenloopvrijstelling
Vierde deelbesluit Woo-verzoek kennisgroepstandpunten Belastingdienst, V-N Vandaag 2023/1751, onderdeel OVI Deel II, Bindend advies Kennisgroep OVI, 24 juni 2020, 19-210-0008, Levering herplaatsbare bouwmodules
Vierde deelbesluit Woo-verzoek kennisgroepstandpunten Belastingdienst, V-N Vandaag 2023/1751, onderdeel OVI Deel II, Helpdeskantwoord Kennisgroep OVI, 2 augustus 2021, 20-210-0003, Elektriciteitskabels
Vierde deelbesluit Woo-verzoek kennisgroepstandpunten Belastingdienst, V-N Vandaag 2023/1751, onderdeel OVI Deel II, Helpdeskantwoord Kennisgroep OVI, 9 augustus 2021, 21-210-0003, Overdracht exploitatie begraafplaatsen
Explanatory notes on the EU VAT changes to the place of supply of telecommunications, broadcasting and electronic services that enter into force in 2015, TaxLive, 4 april 2014
Standaardarrest
HvJ EU 19 november 2009, zaak C-461/08, ECLI:EU:C:2009:722, BNB 2011/14, V-N 2009/59.17, RN 2010, 11, RVR 2010, 12, NJB 2009, 2250
Hof Den Haag 2 maart 2012, nr. 11/00384, ECLI:NL:GHSGR:2012:BV8564, V-N 2012/29.16
Belangrijkste uitspraken
HvJ EU 17 januari 2013, zaak C-543/11, ECLI:EU:C:2013:20, BNB 2013/85, V-N 2013/6.18, RN 2013/45, Belastingadvies 2013/4.10, BtwBrief 2013/19, TaxVisions editie 12 januari 2018
Hoge Raad 15 maart 2013, nr. 11/03987, ECLI:NL:HR:2013:BX6651, BNB 2013/112, V-N 2013/18.19, TaxVisions Thema: Onroerend goed: vrijgesteld van btw of toch belast?
Hoge Raad 22 maart 2013, nr. 12/02180, ECLI:NL:HR:2013:BY5307, BNB 2013/133, V-N 2013/17.22, FED 2013/54, Belastingadvies 2013/9.9, RN 2013/57, TaxVisions Thema: Onroerend goed: vrijgesteld van btw of toch belast?
Hoge Raad 23 december 2016, nr. 15/01370, ECLI:NL:HR:2016:2898, BNB 2017/58, V-N 2017/2.14, FED 2017/64, Belastingadvies 2017/4.8, TaxVisions editie 6 januari 2017
Hoge Raad 23 juni 2017, nr. 13/02651bis, ECLI:NL:HR:2017:1132, BNB 2017/195, V-N 2017/32.14, FED 2017/142, Belastingblad 2017/376, TaxVisions editie 30 juni 2017
HvJ EU 14 september 2017, zaak C-132/16, ECLI:EU:C:2017:683 (Iberdrola Inmobiliaria Real Estate Investments), BNB 2018/65, V-N 2017/46.15, V-N 2017/19.9, FED 2018/11, TaxVisions editie 29 september 2017
HvJ EU 16 november 2017, zaak C-308/16, ECLI:EU:C:2017:869, BNB 2018/26, V-N 2017/37.22, V-N 2017/58.14, FED 2018/41, TaxVisions editie 1 december 2017
HvJ EU 11 april 2018, zaak C-532/16, ECLI:EU:C:2018:228, V-N 2018/27.16, FED 2018/104, TaxVisions editie 18 mei 2018
Hoge Raad 14 december 2018, nr. 17/00799, ECLI:NL:HR:2018:2309, BNB 2019/28, V-N 2018/67.14, V-N 2018/34.16, TaxVisions editie 21 december 2018
HvJ EU 19 december 2018, zaak C-17/18, ECLI:EU:C:2018:1038, BNB 2019/48, V-N 2019/7.14, FED 2019/106, V-N Vandaag 2018/2767, TaxVisions editie 1 februari 2019
HvJ 27 maart 2019, zaak C-201/18, ECLI:EU:C:2019:254 (Mydibel), V-N 2019/23.16, FED 2019/79, TaxVisions, Thema: Onroerend goed: vrijgesteld van btw of toch belast?
Hoge Raad 13 maart 2020, nr. 19/04562, ECLI:NL:HR:2020:408, V-N 2020/20.14, TaxVisions editie 1 mei 2020
Hoge Raad 15 mei 2020, nr. 18/01687, ECLI:NL:HR:2020:863,V-N 2020/28.11, TaxVisions editie 19 juni 2020
Hoge Raad 26 juni 2020, nr. 18/02840, ECLI:NL:HR:2020:1045, BNB 2020/131, FED 2020/122, V-N 2020/33.20, TaxVisions editie 10 juli 2020
Hoge Raad 10 september 2021, nr. 19/01869, ECLI:NL:HR:2021:1230, V-N 2021/37.12, BNB 2022/69, FED 2021/142, Belastingblad 2021/384,
TaxVisions, editie 17 september 2021
Rb. Zeeland-West-Brabant 31 januari 2022, nr. 19/5757, ECLI:NL:RBZWB:2022:378, V-N 2022/14.11, TaxVisions editie 25 maart 2022
Hoge Raad 25 februari 2022, nr. 19/04138, ECLI:NL:HR:2022:301, BNB 2022/60, V-N 2022/12.10, TaxVisions editie 11 maart 2022
Hoge Raad 15 september 2023, nr. 21/02167, ECLI:NL:HR:2023:1237, BNB 2023/138, V-N 2023/45.15, TaxVisions editie 13 oktober 2023
Hoge Raad 9 februari 2024, nr. 21/02407, ECLI:NL:HR:2024:216, BNB 2024/46, V-N 2024/8.15, FED 2024/69, RN 2024/25, NJB 2024/571 en Hoge Raad 9 februari 2024, nr. 21/04052, V-N 2024/8.16, TaxVisions editie 16 februari 2024
Rechtbank Noord-Nederland 30 mei 2024, nrs. LEE 23/3638 tot en met LEE 23/3641, ECLI:NL:RBNNE:2024:2331, V-N 2024/37.10, Taxvisions editie 30 augustus 2024
Hoge Raad 31 mei 2024, nr. 21/05426, ECLI:NL:HR:2024:776, V-N 2024/27.17, TaxVisions editie 7 juni 2024, TaxVisions 2024/22.2
Hof Arnhem-Leeuwarden 2 juli 2024, nr. 23/516, V-N 2024/38.1.4
Literatuur
Belastingplan 2017: Vereenvoudiging en reparatie in de omzetbelasting, M.M.W.D. Merkx, WFR 2016/195
Bouwbestemming als toegevoegde waarde?, M. Wulp, BtwBrief 2016/107
Van belast naar vrijgesteld en het werkelijk gebruik, W.A.P. Nieuwenhuizen, Btw-Bulletin 2016/76
Diensten onroerend goed-meer vaste grond onder de voeten door nieuwe definities?, J. Grunson, Btw-Bulletin 2016/86
Hoge Raad gaat overstag; notariële akte van levering is geen btw-factuur, P. Tielemans, BtwBrief 2017/21
Samenloop (1), E. van den Elsen, Btw-bulletin 2017/58
Samenloop (2), E. van den Elsen, Btw-bulletin 2017/69
Garagebox-arrest: aard, gebruik en staart, M. van der Wulp, BtwBrief 2017/36
Optie btw-belaste verhuur toch geldig als niet aan de optie voorwaarden wordt voldaan?, K.F.H. van Lierop, BtwBrief 2017/13
Naslag
Cursus Belastingrecht OB.2.3.1, Levering van onroerende zaken (art. 11, lid 1, onderdeel a)
Cursus Belastingrecht OB.2.3.2, Verhuur van onroerende zaken (art. 11, lid 1, onderdeel b)
Vakstudie Omzetbelasting, artikel 11 lid 1onderdeel a Wet op de omzetbelasting 1968, Vakstudie Omzetbelasting, art. 11 Wet OB 1968, aant. 2
Verwante onderwerpen
Thema: De levering van een bouwterrein: btw of overdrachtsbelasting?
Thema: Diverse btw-vrijstellingen onder de loep
Thema: Onroerendezaakrechtspersonen in de overdrachtsbelasting
Thema: Vastgoedexploitatie in de inkomstenbelasting
Modellen
Fiscale Modellen II.F.1.5 Verzoek om te worden uitgezonderd van de vrijstelling omzetbelasting voor de verhuur van onroerende zaken