HR, 02-02-2018, nr. 17/00591

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.2.

Bungalowpark De Horn (hierna: ‘het bungalowpark’) is gelegen in Dirkshorn (boven Alkmaar). Het bestaat uit circa 250 houten huisjes (chalets) en circa 90 stenen huisjes (bungalows). De houten huisjes stonden oorspronkelijk niet op eigen grond; de stenen huisjes wel.

Naast huisjes omvat het bungalowpark algemene delen voor gemeenschappelijk gebruik, zoals een receptie, wegen en diverse faciliteiten. Iedere eigenaar betaalt een jaarlijkse bijdrage voor het onderhoud van de algemene delen en voor zaken als renovatie van de algemene voorzieningen (hierna: ‘de parkbijdrage’).

De parkbijdrage is neergelegd in een contractuele regeling die uit enkele artikelen bestaat en in de gedingstukken wordt aangeduid als ‘het kettingbeding’. Behalve de hoogte van de parkbijdrage wordt in die regeling onder andere bepaald welke kosten en voorzieningen in de parkbijdrage zijn begrepen. Ook is bepaald dat de eigenaar is verplicht de regeling door te geven aan opvolgende eigenaren. Die laatste verplichting is het eigenlijke kettingbeding.

In de jaren ’90 heeft De Horn B.V. het bungalowpark gekocht3.en dat vervolgens geëxploiteerd. In 2002 en 2003 heeft De Horn B.V. kavels grond en parkeerplaatsen verkocht aan eigenaren van huisjes. Bij die transacties werd in de akte van levering steeds een parkbijdrage van € 450,- per jaar opgenomen.

De Horn B.V. heeft op 29 december 2003 de eigendom van de algemene delen van het bungalowpark verkocht en geleverd aan de Vereniging van Eigenaren “De Horn” (hierna: ‘VvE De Horn’).4.De exploitatie van de algemene delen lag vanaf dat moment bij VvE De Horn.

Op 27 januari 2012 heeft de VvE De Horn de algemene delen van het bungalowpark verkocht en geleverd aan [betrokkene 1] .5.Deze heeft de tot het bungalowpark behorende registergoederen die zelfde dag doorverkocht en geleverd aan Lecc Vastgoed B.V. (hierna: ‘Lecc Vastgoed’)6.en de overige activa en passiva aan Lecc Exploitatie De Horn B.V. (hierna: ‘Lecc Exploitatie’).7.Op 1 februari 2012 is tussen Lecc Vastgoed en Lecc Exploitatie een overeenkomst gesloten, waarbij aan Lecc Exploitatie het alleenrecht van exploitatie van het bungalowpark is toegekend.

[eiser] c.s. zijn eigenaar van een huisje dat zij hebben gekocht van andere particulieren. Blijkens de akte van levering van 14 november 1997 is daarbij ook de ondergrond van het huisje overgedragen,8.wat erop wijst dat het een bungalow betreft. Deze akte van levering bepaalt verder, voor zover hier van belang:9.

“GEBRUIK GEMEENSCHAPPELIJKE VOORZIENINGEN

Artikel 8.

a. De koper is bevoegd gebruik te maken van de voor gemeenschappelijk gebruik bestemde voorzieningen welke in het bungalowpark waarin het hierbij verkochte is gelegen, zijn aangebracht.

De koper dient jaarlijks aan de ondernemer een bedrag van één duizend vijfhonderdeenendertig gulden en tien cent (f 1.531,10) (op basis negentienhonderd drieënnegentig) exclusief omzetbelasting te betalen als bijdrage in de kosten van beheer, toezicht, administratie, parkonderhoud, instandhouding infrastructuur en aansluiting op het centraal antennesysteem.

Laatstgemeld bedrag dient bij vooruitbetaling te worden voldaan per kalenderjaar, uiterlijk op één maart van ieder jaar.

(…).”

Op 29 december 2003 heeft De Horn B.V. per separate akte een parkeerplaats en grond aan [eiser] c.s. geleverd. In de akte van levering is de volgende regeling opgenomen:10.

“GEBRUIK GEMEENSCHAPPELIJKE VOORZIENINGEN

ARTIKEL 1

a. De koper is bevoegd gebruik te maken van de voor gemeenschappelijk gebruik bestemde voorzieningen welke in het bungalowpark waarin het hierbij verkochte is gelegen, zijn aangebracht.

De koper dient jaarlijks aan de beheerder een bedrag van vier honderd vijftig euro (€ 450,00) exclusief omzetbelasting te betalen als bijdrage in de kosten van beheer, toezicht, instandhouding infrastructuur, aansluiting op het centraal antenne-systeem, waarvan de gebruikerskosten apart in rekening worden gebracht,11.onderhoud van de openbare wegen en paden, onderhoud van openbare verlichting langs wegen en paden, onderhoud van de openbare groenvoorzieningen en randbeplanting, onderhoud en controle op waterbeheersing van het park en vijver, verzekeringskasten van openbare voorzieningen, onderhoud van perscontainer, onderhoud van speeltoestellen, onderhoud van bos, onderhoud waterpartij, beheer van het toegangscontrole systeem met camera’s en slagboom, onderhoud receptiegebouw en onderhoud tennisbaan en al het overige ten behoeve van de Algemene Voorzieningen te maken kosten.

Laatstgemeld bedrag dient te worden voldaan per kalenderjaar, uiterlijk op een februari van ieder jaar.

(…)”

Lecc Exploitatie is met de meeste huisjeseigenaren een ‘Beheerovereenkomst Bungalowpark De Horn’ aangegaan.12.Daarin is onder meer een beheervergoeding van € 1.200,- exclusief btw per jaar opgenomen.13.[eiser] c.s. en anderen hebben geweigerd een dergelijke overeenkomst af te sluiten.

Om het middel goed te kunnen beoordelen is het nuttig eerst iets nader in te gaan op het feitencomplex en de standpunten van partijen.

De akte van 14 november 1997, waarbij aan [eiser] c.s. het huisje is geleverd, bevat een regeling over het gemeenschappelijk gebruik van algemene delen, die ook is opgenomen in andere (door eisers overgelegde) akten waarbij een particulier aan een andere particulier een bungalow met ondergrond heeft verkocht en geleverd. De praktijk van het ongewijzigd overnemen van de oude tekst (met een in guldens uitgedrukt bedrag van de parkbijdrage) is nà de invoering van de chartale euro (per 1 januari 2002) gecontinueerd.26.Achter een bedrag in guldens staat steeds “op basis van” een bepaald jaar (1989, 1991, 1992, 1993 etc.).27.

De akte van 29 december 2003 met betrekking tot de levering van (grond en) een parkeerplaats aan [eiser] c.s. bevat een nagenoeg gelijkluidende regeling als de akte van 14 november 1997; alleen is het bedrag van de parkbijdrage daar gesteld op € 450,-. Dit bedrag staat in alle overgelegde leveringsaktes uit 2002 en 2003 waarbij De Horn B.V. optrad als verkoper.28.

Tot slot bevat het dossier een aantal aktes waarbij particulieren na 2003 een bungalow, al dan niet in combinatie met een stuk grond en/of een parking, hebben verkocht en waarin ook het bedrag van € 450,- staat vermeld.29.In de meeste gevallen zijn dat aktes die zijn verleden door het notariskantoor dat ook de aktes had gepasseerd van de transacties in 2002-2003 waarbij De Horn B.V. als verkoper was opgetreden. Aktes waarin het oude model met het bedrag in guldens is gebruikt, zijn veelal door een andere notaris gepasseerd.

Uit het voorgaande volgt dat ter zake van de parkbijdrage geen consistente praktijk is gevolgd. Bovendien is in de latere aktes niets geregeld over de verhouding tussen de parkbijdrage die daarin is voorzien ten opzichte van de parkbijdrage die was voorzien in de eerdere akte van levering van een huisje.

Tegen deze achtergrond kunnen de standpunten respectievelijk oordelen over de door [eiser] c.s. de verschuldigde parkbijdrage als volgt worden samengevat:

(i) [eiser] c.s. moeten tweemaal een parkbijdrage betalen, namelijk per object, op grond van elk van beide genoemde leveringsakten;

(ii) [eiser] c.s. moeten éénmaal een parkbijdrage betalen, en wel die op grond van de leveringsakte van het huisje uit 1997;

(iii) [eiser] c.s. moeten éénmaal een parkbijdrage betalen, en wel die op grond van de leveringsakte van de parkeerplaats uit 2003.

Lecc c.s. hebben zich op het standpunt gesteld dat tweemaal een parkbijdrage verschuldigd is; standpunt (i) dus.30.Volgens Lecc c.s. heeft de tweede parkbijdrage een zelfstandige betekenis naast de parkbijdrage voor het huisje. Welke extra of andere diensten een tweede bijdrage zouden rechtvaardigen,31.blijkt echter niet uit de stellingen van Lecc c.s. in feitelijke aanleg.

[eiser] c.s. hebben de verschuldigdheid van twee jaarlijkse parkbijdragen per jaar betwist. Volgens hen is de parkbijdrage in de akte van levering van de parkeerplaats in de plaats gekomen van de parkbijdrage genoemd in de akte van levering van het huisje. [eiser] c.s. stellen daarom één parkbijdrage van € 450,- per jaar verschuldigd te zijn; standpunt (iii) dus.32.De lezing van [eiser] c.s. lijkt door De Horn B.V., hun contractspartij, te worden bevestigd. In een e-mail van 18 januari 2011 staat dat geen extra parkbijdrage betaald wordt “indien in de periode 2002-2003 een parkeerplaats of een extra stukje grond is gekocht”.33.

De rechtbank heeft het standpunt van Lecc c.s. verworpen (rov. 4.4.9) en de daarmee verband houdende vordering tot verklaring van recht afgewezen (rov. 4.13.1). De door de eigenaren gevorderde verklaring voor recht, dat zij niet gehouden zijn tot betaling van een hoger bedrag aan parkbijdrage dan zoals vastgesteld in de respectievelijke akten van levering van de eigenaren, is toegewezen (rov. 4.4.10). Hoewel deze verklaring voor recht er naar haar bewoording niet aan in de weg dat van [eiser] c.s. tweemaal een parkbijdrage wordt geïnd - nu in hun beide akten van levering verschuldigdheid van een parkbijdrage is opgenomen -, volgt uit de overwegingen die tot dat dictum hebben geleid34.dat volgens de rechtbank jaarlijks één parkbijdrage verschuldigd is. Niet duidelijk is dan weer of dit de in de akte uit 1997 genoemde parkbijdrage is of die uit de akte van 2003. Het oordeel van de rechtbank wijst in de richting van het eerste. Zij overweegt namelijk dat Lecc c.s. niet hebben onderbouwd waarom de verplichting tot betaling van de parkbijdrage op de betreffende eigenaar van een parkeerplaats toepasselijk zou zijn. Eigenaren van de afzonderlijk geleverde parkeerplaatsen hoefden er volgens de rechtbank niet op bedacht te zijn dat een afzonderlijke bijdrageplicht zou ontstaan naast de reguliere bijdrageplicht betreffende hun huisje; standpunt (ii) dus.

Dit is ook de lezing die het hof klaarblijkelijk van het vonnis geeft, waar het overweegt dat door Lecc c.s. gegriefd wordt tegen het oordeel van de rechtbank dat de eigenaren die een of meer parkeerplaatsen geleverd hebben gekregen bij een afzonderlijke akte waarin het kettingbeding van toepassing is verklaard, wat betreft die afzonderlijk geleverde parkeerplaats(en) niet aan dat beding gebonden zijn, zodat zij voor die parkeerplaats(en) geen afzonderlijke bijdrage verschuldigd zijn. Het hof overweegt vervolgens in het kader van de uitleg van het kettingbeding in de leveringsakte van de parkeerplaats dat het argument dat tweemaal betalen onredelijk zou zijn (omdat de positie van de eigenaar die huisje en parkeerplaats na elkaar verwerft niet afwijkt van die van de eigenaar die huisje en parkeerplaats bij één leveringsakte heeft verkregen), onvoldoende is “om het beding in feite als geheel ongeschreven te beschouwen”. Dat lijkt te betekenen dat [eiser] c.s. twee maal de parkbijdrage moeten betalen zodat het hof feitelijk standpunt (i) onderschrijft.

Uit dat laatste leid ik af dat ook bij de beoordeling in hoger beroep voorbijgegaan is aan het standpunt van [eiser] c.s. dat de bijdrageverplichting uit de akte van levering van de parkeerplaats in de plaats is gekomen van de parkbijdrage genoemd in de akte van levering van het huisje.35.

Een en ander betekent ook dat dit onderdeel van het geschil - hoewel door Lecc c.s. wel aldus geduid36.- niet primair een kwestie van uitleg van de leveringsakte van de parkeerplaats is, maar bovenal een kwestie van uitleg van de daaraan ten grondslag liggende obligatoire overeenkomst tussen [eiser] c.s. en De Horn B.V.. De vervolgvraag is dan of hetgeen die partijen geacht moeten worden te zijn overeengekomen, aan Lecc c.s. als opvolgend beheerder kan worden tegengeworpen. Dat heeft het hof m.i. miskend.

[eiser] c.s. klagen hier ook over, zo meen ik uit het middel op te maken. Het bestreden arrest kan in zoverre niet in stand blijven, zoals ik bij de bespreking van het middel zal toelichten (zie hierna onder 4.10 tot en met 4.14).

Overigens lijken [eiser] c.s. van de eigenaren de enigen te zijn die in de jaren ’90 van particulieren een bungalow hebben gekocht en in 2003 van De Horn B.V. een parkeerplaats met grond hebben bijgekocht. Zie ik het goed dan geldt alleen voor [eiser] c.s. dat zij tweemaal een jaarlijkse parkbijdrage moeten betalen. Dat zou ook kunnen verklaren waarom [eiser] c.s. als enigen van de 33 eisers in eerste aanleg cassatieberoep hebben ingesteld.

Het cassatiemiddel is gezien de onderdeel 2.1 daarvan opgenomen citaten klaarblijkelijk gericht tegen;

(1) rov. 3.6.3 van het bestreden arrest, gelezen in samenhang met rov. 4.4.5 van het vonnis van de rechtbank, waarin het hof de bij de beoordeling tot uitgangspunt genomen maatstaf formuleert;

(2) rov. 3.10.2 en 3.10.3, waarin het hof het in de leveringsakte opgenomen kettingbeding aan de hand van die maatstaf uitlegt;

(3) rov. 3.17.4, waarin het hof het bewijsaanbod van [eiser] c.s. heeft gepasseerd; en

(4) de in het dictum opgenomen verklaring voor recht dat de eigenaren gehouden zijn tot betaling van een parkbijdrage per object of samenstel van objecten dat aan hen is geleverd bij een afzonderlijke leveringsakte waarin het kettingbeding is opgenomen.

Onderdeel 2.1: uitlegmaatstaf en de daarvan gegeven toepassing

Onderdeel 2.1 klaagt dat het hof met de bestreden overwegingen blijk heeft gegeven van een onjuiste rechtsopvatting ter zake van de toepassing van de Haviltex-norm. Meer specifiek zou het hof het bepaalde in de arresten Lisser/Kamsteeg37.en Eisers/Condor Constructions38.hebben miskend. Zo het hof een en ander niet heeft miskend, stellen [eiser] c.s. dat het hof zijn oordeel onvoldoende (begrijpelijk) heeft gemotiveerd.

In subonderdeel 2.1.1 geven [eiser] c.s. een overzicht van de volgens hen voor deze zaak relevante jurisprudentie en literatuur over de uitleg van overeenkomsten. Die uiteenzetting mondt uit in:

(i) de klacht dat het hof ofwel heeft miskend dat, zo het kettingbeding in de leveringsakte(n) op één lijn moet worden gesteld met een opstalrecht en daarom objectief moet worden uitgelegd, zulks onverlet laat dat de daaraan ten grondslag liggende obligatoire overeenkomst moet worden uitgelegd volgens ‘de (volle) Haviltextoets’, zodat - anders dan het hof overweegt - de partijbedoeling wel degelijk van belang is, ofwel een onvoldoende begrijpelijk gemotiveerd, althans een onbegrijpelijk oordeel heeft gegeven,39.en;

(ii) de klacht dat het hof heeft miskend dat het verweer van [eiser] c.s. aanleiding gaf te onderzoeken of de inhoud van het kettingbeding in de akte afweek van hetgeen partijen met betrekking tot de verschuldigdheid van een bijdrage per geleverd object waren overeengekomen in de aan de akte ten grondslag liggende obligatoire overeenkomst. Volgens [eiser] c.s. stond de overeenkomst tussen Lecc c.s. (als rechtsopvolger van De Horn B.V.) en [eiser] c.s. in de weg aan toewijzing van de vorderingen van Lecc c.s. Zij beroepen zich daarbij op het arrest Lisser/Kamsteeg.40.

Ik begin de bespreking met de constatering dat [eiser] c.s. er kennelijk van uitgaan dat het hof de cao-norm heeft toegepast.41.Die lezing is onjuist: net als de rechtbank heeft het hof toepassing gegeven aan de geobjectiveerde variant van de Haviltex-norm. Zie de hiervoor in 4.10 geciteerde rov. 3.6.3, waar het hof spreekt van ‘de geobjectiveerde partijbedoeling’.

De Haviltex-norm is, zoals bekend, de norm voor de uitleg van de gewone overeenkomst, waarbij geen derden zijn betrokken.42.De cao-norm houdt in dat aan een bepaling van een cao een uitleg naar objectieve maatstaven moet worden gegeven, waarbij in beginsel de bewoordingen van die bepalingen, gelezen in het licht van de gehele tekst, van doorslaggevende betekenis zijn. Het komt niet aan op de bedoeling van partijen voor zover deze niet uit de in de cao opgenomen bepalingen voor derden kenbaar zijn, maar op de betekenis die naar objectieve maatstaven volgt uit de cao-bepalingen en de daarbij behorende schriftelijke toelichting.43.Tussen beide normen bestaat geen tegenstelling, maar een vloeiende overgang. Gemeenschappelijke grondslag is dat bij de uitleg van een schriftelijk contract telkens van beslissende betekenis zijn alle omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen.44.

De geobjectiveerde Haviltex-maatstaf bevindt zich tussen de beide randen van het uitlegspectrum in.45.Argumenten voor een uitleg naar objectieve maatstaven winnen aan gewicht naarmate de overeenkomst naar haar aard meer is bestemd de rechtspositie van derden te beïnvloeden.46.Waar sprake is van een contractueel betrokken derde zonder dat schaalvergroting een rol speelt, kan met een geobjectiveerde Haviltex-maatstaf afdoende recht worden gedaan aan de omstandigheden van het geval.47.Die situatie doet zich hier voor. Lecc c.s. is als koper van de algemene delen niet bij de opstelling van het kettingbeding betrokken geweest. Bij de uitleg van de leveringsakte van 29 december 2003 heeft het hof dan ook op goede grond toepassing gegeven aan de geobjectiveerde Haviltex-norm.48.

Het hof is niet alleen terecht uitgegaan van de geobjectiveerde Haviltex-maatstaf, het heeft deze maatstaf vervolgens ook correct toegepast. In rov. 3.6.3 heeft het hof overwogen dat “van beslissende betekenis zijn alle omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen”. Tot die omstandigheden van het geval behoort ook de partijbedoeling. Dat het hof de partijbedoeling in zijn beoordeling heeft betrokken, blijkt vervolgens uit rov. 3.10.2, waar het refereert aan de verklaring van De Horn B.V. Het hof heeft geoordeeld dat zulks onvoldoende is om aan de duidelijke tekst van de leveringsakte af te doen. Dat oordeel acht ik op zichzelf niet onbegrijpelijk.

Uit een en ander volgt dat dat de hiervoor in 4.3 onder (i) weergegeven klacht feitelijke grondslag mist, waar zij berust op de lezing dat het hof de partijbedoeling van [eiser] c.s. en De Horn B.V. niet van belang heeft geacht. Het hof heeft de partijbedoeling wél meegewogen en daaromtrent niet een onbegrijpelijk oordeel gegeven. In zoverre faalt onderdeel 2.1.1.

De in 4.3 onder (ii) weergegeven klacht is door [eiser] c.s. geplaatst in de sleutel van de arresten Eisers/Condor Constructions en Lisser/Kamsteeg. In het eerste arrest, dat de uitleg van een sociaal plan betrof, was - kort gezegd - de cao-norm van toepassing, maar werd daar de nuancering op aangebracht dat onder bijzondere omstandigheden mede betekenis kan toekomen aan de voor derden niet kenbare bedoeling van de opstellers. Voor zover [eiser] c.s. zich op dit arrest beroepen, zien zij er opnieuw aan voorbij dat het hof in het onderhavige geval niet de cao-norm maar de geobjectiveerde Haviltex-norm heeft toegepast, en voorts dat de in het arrest geformuleerde nuancering op de cao-norm de situatie betreft dat de procedure zich richt tegen een partij die zelf betrokken was bij de totstandkoming van een afspraak.49.Dat is hier niet het geval, nu Lecc c.s. geen partij waren bij de obligatoire overeenkomst tussen [eiser] c.s. als koper en De Horn B.V. als verkoper.

Uit het tweede arrest, Lisser/Kamsteeg, volgt dat het bij de beantwoording van de vraag naar de inhoud van een opstalrecht weliswaar aankomt op de in de notariële akte van vestiging van het recht van opstal tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling (die moet worden afgeleid uit de in die akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen, omschrijving), maar dat een door een van partijen gevoerd verweer aanleiding kan geven tevens te onderzoeken of de inhoud afwijkt van hetgeen partijen zijn overeengekomen in de aan de akte ten grondslag liggende obligatoire overeenkomst. Dat is precies wat onderdeel 2.1.1 onder (ii) (zie 4.3 hiervoor) aan de orde stelt. Een feitelijk verschil is dat Lecc c.s. geen partij waren bij de aan de in de akte opgenomen kettingbeding ten grondslag liggende obligatoire overeenkomst. Niettemin meen ik dat [eiser] c.s. terecht aansluiting zoeken bij het arrest Lisser/Kamsteeg.

In feitelijke aanleg is door de eigenaren een verweer gevoerd, dat er in de kern op neerkomt dat de parkbijdrage in de leveringsakte van 29 december 2003 in de plaats is gekomen van de parkbijdrage genoemd in de akte van levering van het huisje.50.Op dat verweer is het hof niet ingegaan. In rov. 3.10.2 heeft het hof zich beperkt tot een uitleg van de leveringsakte. Gezien het door [eiser] c.s. gevoerde verweer bestond er echter ook aanleiding onderzoek te doen naar de aan die akte ten grondslag liggende obligatoire overeenkomst tussen [eiser] c.s. en De Horn B.V. Het hof had in het licht van het partijdebat - en binnen de grenzen van het door partijen gestelde - moeten onderzoeken wat [eiser] c.s. en De Horn B.V. waren overeengekomen en vervolgens de vraag moeten beantwoorden of wat die partijen zijn overeengekomen aan Lecc c.s. als opvolgend verkrijger van De Horn B.V. kan worden tegengeworpen en of dit dan aan toewijzing van de vorderingen van Lecc c.s. in de weg staat. Dit heeft het hof nagelaten te doen en dus miskend. De in 4.3 onder (ii) weergegeven klacht acht ik daarom gegrond.

Subonderdeel 2.1.2 hangt met het voorgaande direct samen. Daarin zetten [eiser] c.s. uiteen wat uit het dossier omtrent de obligatoire verhouding blijkt en welke feitelijke stellingen omtrent de partijbedoeling zijn betrokken. In dat verband wijzen zij er allereerst op dat een van de eigenaren bij de mondelinge behandeling van 5 augustus 2014 bij de rechtbank heeft verklaard dat de parkbijdrage naar beneden zou gaan bij aankoop van de grond.51.Vervolgens wijzen [eiser] c.s. op hun stellingen in de antwoordakte van 1 oktober 2014 en de memorie van antwoord, en dan met name op de al genoemde e-mail van 18 januari 2011 van De Horn B.V. die als volgt luidt: “Indien u in de tussenliggende periode 2002-2003 een parkeerplaats of een extra stukje grond gekocht heeft betaald [sic] u geen extra parkbijdrage.” Voorts betogen [eiser] c.s. dat Lecc c.s. voor de eigenaren die in feitelijke aanleg zijn aangeduid als eisers nrs. 4, 11, 16, 22, 23 en 28, geen extra werkzaamheden of inspanningen verricht die een dubbele parkbijdrage ten aanzien van deze eigenaren zouden rechtvaardigen. Evenmin menen zij het bungalowpark extra te belasten.52.Tot slot wijzen [eiser] c.s. erop dat bij pleidooi ten overstaande van het hof op 14 juli 2016 door andere eigenaren als volgt is verklaard:

[betrokkene 2] : “(…) Partijen zijn ooit schriftelijk overeengekomen dat een verlaagd tarief van € 450,- door de Vereniging van Eigenaren werd gegarandeerd bij aankoop van een parkeerplaats. Voor alle andere eigenaren werd ook een verlaagd tarief gehanteerd omdat op dat moment iedereen lid was van de Vereniging van Eigenaren.”

[betrokkene 3] : “Er gold een regel op grond waarvan de bewoners van huisjes die ook en parkeerplaats kochten werden gelijkgetrokken met de andere bewoners van het park en daarom ook € 450,- betaalden voor de huisjes. Het was dus gunstig om te investeren in een parkeerplaats om gelijke rechten te verkrijgen.”

Zoals [eiser] c.s. in het subonderdeel aanvoeren, had het hof uit de hiervoor verkort (maar in de cassatiedagvaarding volledig) weergegeven passages uit de antwoordakte van 1 oktober 2014 en de memorie van antwoord moeten begrijpen dat eisers in feitelijke aanleg zich tevens op het standpunt stellen dat het onder de naar voren gebrachte omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Lecc c.s. nakoming vorderen van beide kettingbedingen. Dat verweer had het hof niet onbehandeld mogen laten.53.

Gezien het voorgaande acht ik subonderdeel 2.1.2 gegrond voor zover het klaagt (cassatiedagvaarding, p. 12, onderaan) dat het hof, gelet op hetgeen door de eigenaren was gesteld, een onderzoek naar de inhoud van de obligatoire overeenkomst niet achterwege had mogen laten. Daartoe gaf het verwachte gevolg van de door het hof gegeven uitleg van de akte van levering temeer aanleiding: [eiser] c.s. moeten ieder jaar twee jaarlijkse parkbijdragen betalen zonder dat daarvoor een economische rechtvaardiging is gegeven. Overigens doen ook de overgelegde leveringsakten in hun onderlinge samenhang bezien twijfel rijzen of kón zijn bedoeld dat de bijdrage die was opgenomen in de eerdere leveringsaktes van bungalows, na 2003 nog zou gelden naast de € 450,-.54.

De overige stellingen vervat in subonderdeel 2.1.2 zijn tevergeefs voorgesteld. Voor een aanvulling van de rechtsgronden, in die zin dat in de door [eiser] c.s. betrokken stellingen ook een beroep op misbruik van bevoegdheid moet worden gelezen, zie ik geen ruimte. Voor zover [eiser] c.s. stellen dat het hof de rechtsgronden had moeten aanvullen in die zin dat zij een beroep doen op het feit dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is onder de gegeven omstandigheden nakoming te vorderen van beide kettingbedingen, kan worden verwezen naar 4.13 hiervoor.

[eiser] c.s. kunnen ook niet worden gevolgd in hun stelling dat ingevolge rov. 3.4.3 als hypothetische feitelijke grondslag geldt dat de parkbijdrage nooit is geïncasseerd. De beoogde overweging - die niet [eiser] c.s. betreft - impliceert dat het hof deze stelling als betwist en onvoldoende concreet te bewijzen aangeboden heeft verworpen. De overweging van het hof dat deze stelling “betrekkelijk nietszeggend” is, is op die plaats een overweging ten overvloede. Voor zover [eiser] c.s. daartegen opkomen, hebben zij bij die klacht daarom geen belang.

Voor zover hun klacht de daarmee samenhangende slotzin van rov. 3.10.2 betreft, zien [eiser] c.s. eraan voorbij dat het hof zijn oordeel op die plaats heeft gemotiveerd. De stelling is volgens het hof betrekkelijk nietszeggend, omdat VvE De Horn, die eind 2003 eigenaar van de algemene delen van het bungalowpark is geworden, een geheel eigen ‘parkbijdragebeleid’ heeft gevoerd. Die motivering wordt door [eiser] c.s. hier niet (en in subonderdeel 2.1.6 niet met succes) bestreden. Onbegrijpelijk is de overweging van het hof zeker niet.

In subonderdeel 2.1.3 citeren [eiser] c.s. uit rov. 3.10.2 van het bestreden arrest. De daarop volgende klachten lijken grotendeels een herhaling te vormen van wat in subonderdeel 2.1.1 naar voren is gebracht. In voetnoot 16 wordt evenwel - voor het eerst uitdrukkelijk - geklaagd dat het hof heeft miskend dat de cao-norm niet van toepassing is op de uitleg van de leveringsakte. Daaruit maak ik op dat ook in dit subonderdeel is beoogd te klagen dat het hof bij de uitleg van de leveringsakte een onjuiste maatstaf heeft aangelegd. Deze klacht moet bij gebrek aan feitelijke grondslag falen. Het hof heeft als gezegd (zie 4.4) niet de cao-norm maar de geobjectiveerde Haviltex-norm toegepast.

De klacht in subonderdeel 2.1.4 berust op dezelfde onjuiste veronderstelling en faalt om dezelfde reden.

De klacht in subonderdeel 2.1.5 herhaalt voor een deel de klacht uit subonderdeel 2.1.2. Daarbij hebben [eiser] c.s. geen belang. Uit het enkele feit dat het hof de door [eiser] c.s. gestelde omstandigheden afzonderlijk van elkaar heeft besproken en ten aanzien van enkele individuele omstandigheden heeft overwogen dat zij (op zichzelf) onvoldoende zijn om af te doen aan de duidelijke tekst van de leveringsakte, kan niet worden afgeleid dat het hof heeft miskend dat alle omstandigheden van het geval in onderling verband en samenhang moeten worden beschouwd.

Voorts heeft het hof, andermaal anders dan [eiser] c.s. in cassatie veronderstellen, onderkend dat “kopers van een parkeerplaats tegelijk met een huisje (…) geen aparte parkbijdrage [betalen] voor de parkeerplaats”. Dat blijkt reeds (in ander verband) uit rov. 3.5.3 en de overweging in rov. 3.10.2 dat het argument dat het onredelijk zou zijn dat een parkbijdrage voor de grond en parkeerplaats verschuldigd zou zijn, omdat de positie van deze eigenaar niet afwijkt van die van de eigenaar die huisje en parkeerplaats(en) bij één leveringsakte heeft verkregen, onvoldoende is om het beding in feite als geheel ongeschreven te beschouwen. Het feit dat kopers die gelijktijdig een huisje en een parkeerplaats hebben gekocht, slechts één bijdrage betalen, is door het hof dus als zodanig wel onderkend.

De overweging dat de verklaring van De Horn B.V. onvoldoende is om aan de duidelijke tekst van de leveringsakte af te doen is feitelijk van aard. Daartegen kan niet met een rechtsklacht worden opgekomen. Onbegrijpelijk is die overweging niet.

Subonderdeel 2.1.6 klaagt dat een belangrijke aanwijzing voor wat partijen bij het aangaan van de overeenkomst in 2003 voor ogen heeft gestaan, is gelegen in de invulling die partijen daaraan vervolgens hebben gegeven. In dat kader is het essentieel dat De Horn B.V. nooit een tweede parkbijdrage heeft gevorderd, zo stellen zij. Dat hieraan een ‘geheel eigen parkbijdragebeleid’ van de VvE De Horn ten grondslag ligt, maakt zulks volgens [eiser] c.s. niet minder relevant. Het andersluidende oordeel van het hof is volgens [eiser] c.s. onjuist, althans onvoldoende (begrijpelijk) gemotiveerd.

De klacht dient reeds te falen omdat de partijen bij de obligatoire overeenkomst, De Horn B.V. en [eiser] c.s., aan die overeenkomst geen nadere invulling hebben gegeven. Daartoe lijkt ook geen gelegenheid te zijn geweest, nu De Horn B.V. op de dag van levering van de grond en parkeerplaats aan [eiser] c.s. de algemene delen van het bungalowpark aan de VvE De Horn heeft geleverd.55.Het geheel eigen parkbijdragebeleid waaraan het hof refereert, is het parkbijdragebeleid dat deze vereniging van eigenaren vervolgens zou hebben gevoerd. Tegen die achtergrond bezien is de overweging dat de omstandigheid dat na 2003 nooit een dubbele bijdrage is geïnd het hof niet veel zegt, niet onbegrijpelijk.

Volgens subonderdeel 2.1.7 heeft het hof verder miskend dat, zelfs indien zou moeten worden uitgegaan van een uitleg volgens de cao-norm, er desalniettemin acht had moeten worden geslagen op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen van de onderscheiden tekstinterpretaties.56.De omstandigheid dat bij de door het hof gekozen uitleg twee keer een parkbijdrage verschuldigd is, zonder dat daarvoor enige objectieve rechtvaardiging is gegeven, had het hof in zijn oordeel moeten betrekken. Zo het hof dit niet heeft miskend, heeft het zijn oordeel in zoverre onvoldoende (begrijpelijk) gemotiveerd, aldus het subonderdeel.

Ook deze klacht is tevergeefs voorgesteld. Het hof heeft niet miskend dat acht moet worden geslagen op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen van de onderscheiden tekstinterpretaties; het heeft de door [eiser] c.s. beoogde omstandigheid in zijn beoordeling betrokken. Zulks blijkt reeds uit de overweging dat het argument dat het onredelijk zou zijn dat een parkbijdrage voor de grond en parkeerplaats verschuldigd zou zijn, omdat de positie van deze eigenaar niet afwijkt van die van de eigenaar die huisje en parkeerplaats(en) bij één leveringsakte heeft verkregen, onvoldoende is om het beding in feite als geheel ongeschreven te beschouwen. Die overweging is zonder nadere toelichting voldoende begrijpelijk. Dit doet evenwel er niet aan af dat het hof onderzoek had moeten doen naar de onderliggende obligatoire verhouding.

Met de voorgaande klacht samenhangend, stellen [eiser] c.s. in subonderdeel 2.1.8 dat het hof heeft miskend dat er ook bij de taalkundige uitleg ruimte is voor een andere uitleg dan uit de bewoordingen strikt genomen naar voren komt, indien de partijbedoeling anders was.57.Zo het hof dit niet heeft miskend, heeft het zijn oordeel onvoldoende gemotiveerd, nu door eisers gemotiveerd is gesteld dat de bedoeling van partijen was dat maar één keer een parkbijdrage verschuldigd was. Het hof had, nu in de akte van 29 december 2003 niet is vermeld dat slechts eenmaal een parkbijdrage is verschuldigd, het kettingbeding in het licht van de aangedragen omstandigheden wel in die zin moeten uitleggen.

Deze klacht mist feitelijke grondslag, aangezien het hof het door [eiser] c.s. beoogde uitgangspunt niet heeft miskend. Het hof heeft immers niet volstaan met de vaststelling van de taalkundige uitleg van de leveringsakte, maar acht geslagen op de door [eiser] c.s. aangedragen omstandigheden en voldoende gemotiveerd toegelicht waarom die omstandigheden niet tot een andere uitleg van de leveringsakte nopen. Ik verwijs ook naar wat ik heb opgemerkt onder 4.7 en 4.8.

Subonderdeel 2.1.9 klaagt dat het hof, voor zover het de kettingbedingen strikt taalkundig heeft gelezen, heeft miskend dat het de overeenkomst op grond van de redelijkheid en billijkheid had moeten aanvullen op een wijze die strookte met de bedoeling van partijen dat slechts eenmaal een parkbijdrage verschuldigd is. Dat is immers hetgeen partijen bij de overeenkomst stellen dat is overeengekomen, maar abusievelijk niet is opgenomen. Zo het hof dit niet heeft miskend, klagen [eiser] c.s. dat het zijn oordeel onvoldoende (begrijpelijk) heeft gemotiveerd.

De voorwaarde waaronder deze klacht is ingesteld, is niet vervuld. Het hof heeft de kettingbedingen niet strikt taalkundig gelezen maar is uitgegaan van de geobjectiveerde Haviltex-norm. Reeds daarop moet het subonderdeel stranden. De klacht voldoet strikt genomen overigens niet aan de daaraan in cassatie te stellen eisen, nu niet wordt verwezen naar vindplaatsen waaruit volgt dat in feitelijke aanleg een beroep op de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid is gedaan. Tot slot mist de klacht ook goede zin. Waar [eiser] c.s. spreken over ‘aanvulling van de overeenkomst’ zullen zij het oog hebben op de in 2003 met De Horn B.V. gesloten overeenkomst. Die overeenkomst houdt naar de stelling van [eiser] c.s. reeds in dat slechts eenmaal een parkbijdrage is verschuldigd, zodat niet valt in te zien wat nog zou moeten worden aangevuld.

Afrondend: om de in 4.10 tot en met 4.14 genoemde redenen slaagt onderdeel 2.1; alle overige in dat onderdeel naar voren gebrachte klachten falen.

Onderdeel 2.2: passeren bewijsaanbod

In onderdeel 2.2 klagen [eiser] c.s. dat het hof in rov. 3.17.4 hun bewijsaanbod ten onrechte heeft gepasseerd. Zij stellen dat sprake is van een aanbod tot tegenbewijs tegen de dwingende bewijskracht van de akte van levering. Een dergelijk aanbod hoeft niet te worden gespecificeerd. Het oordeel dat geen bewijs is aangeboden van feiten en omstandigheden die tot een ander oordeel kunnen leiden, is volgens [eiser] c.s. rechtens onjuist omdat het ten onrechte om een nadere specificatie vraagt, of een verboden prognose inhoudt nu het hof thans reeds oordeelt dat hetgeen wordt aangeboden te bewijzen niet tot een ander oordeel zal kunnen leiden. In ieder geval is het oordeel van het hof zonder nadere motivering onbegrijpelijk.

Het door [eiser] c.s. in algemene termen gedane bewijsaanbod in de memorie van antwoord onder 4 houdt geen aanbod tot tegenbewijs tegen de dwingende bewijskracht van de akte van levering in en hoefde door het hof ook niet in die zin te worden begrepen. [eiser] c.s. hebben de inhoud van de akte van levering immers niet betwist. Zij hebben het standpunt ingenomen dat de daaraan ten grondslag liggende obligatoire overeenkomst inhield dat de in de akte van levering van de grond en parkeerplaats opgenomen parkbijdrage in de plaats is gekomen van de parkbijdrage genoemd in de akte van levering van het huisje.

Van die stelling dragen zij de bewijslast. Uit het bewijsaanbod van [eiser] c.s. kan niet worden opgemaakt dat dit aanbod op deze stelling betrekking heeft. [eiser] c.s. hebben onvoldoende concreet aangegeven op welke van hun stellingen dit bewijsaanbod wél betrekking heeft en wie daarover zouden kunnen verklaren. De overweging van het hof dat geen bewijs is aangeboden van feiten en omstandigheden die tot een ander oordeel kunnen leiden, is dan ook niet onbegrijpelijk. Die overweging houdt ook geen bewijsprognose in, maar een oordeel over de specificiteit en relevantie van het gedane bewijsaanbod.

Onderdeel 2.3: veegklacht

Onderdeel 2.3 bevat een zogenaamde veegklacht. Het slagen van één of meer van de bovengenoemde klachten zou ook rov. 3.4.2, 3.4.3, 3.5.3, 3.6.3, 3.6.5, 3.10.3, 3.17, 3.17.1, 3.17.3, 3.17.4 en het dictum van het bestreden arrest vitiëren.

De hiervoor besproken klachten betreffen rechtstreeks rov. 3.6.3, 3.10.3, 3.17.4 en het dictum, zodat de onderhavige klacht in zoverre belang mist. Uit hetgeen hierboven is overwogen volgt dat rov. 3.10.3 en het met de klachten verbonden deel van het dictum - de verklaring voor recht dat de eigenaren gehouden zijn tot betaling aan Lecc Exploitatie van een parkbijdrage per object of samenstel van objecten dat aan hen is geleverd bij een afzonderlijke leveringsakte waarin het kettingbeding is genomen - niet in stand kan blijven. Ook rov. 3.17.1 kan niet in stand blijven, voor zover daarin wordt overwogen dat grief 2 in het principaal appel slaagt en de vordering onder A subsidiair moet worden toegewezen.

Rov. 3.17.2 bevat de slotsom ter zake van het incidenteel appel. Tegen het oordeel van het hof in het incidenteel appel zijn geen klachten gericht. Deze overweging blijft derhalve in stand. Rov. 3.6.3 en de daarin tot uitgangspunt genomen uitlegmaatstaf is in cassatie tevergeefs bestreden. Dat geldt ook voor de beslissing omtrent het bewijsaanbod in rov. 3.17.4.

Wat betreft de overige overwegingen is zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet duidelijk waarom het slagen van een of meer van de voorgaande klachten mee zou moeten brengen dat zij niet langer in stand kunnen blijven.

Rov. 3.4.2 betreft niet [eiser] c.s., maar enkele andere eigenaren en houdt - kort gezegd - de verwerping in van hun stelling dat de parkbijdrage vóór 2003 met erfpacht of huur van grond te maken had en na 2003 van aard is veranderd. Geen van de voorgaande cassatieklachten doet aan dat oordeel af.

Het voorgaande geldt ook voor rov. 3.4.3. Vermoedelijk hebben [eiser] c.s. waar het deze overweging betreft het oog op de eerste zin daarvan, waar kan worden gelezen dat de stelling dat na 2003 nooit een parkbijdrage is geïncasseerd overeenkomstig het oude kettingbeding niet alleen betwist en niet voldoende concreet te bewijzen aangeboden is, maar bovendien betrekkelijk nietszeggend is, omdat in 2003 de VvE De Horn eigenaar van de algemene delen is geworden en zij een hogere parkbijdrage incasseerde op rond van een verenigingsbesluit. De onder 2.1.6 geformuleerde klacht raakt ook aan die overweging, maar is als hoger aangegeven tevergeefs voorgesteld.

Rov. 3.5.3 is gewezen in het kader van het verzoek van Lecc c.s. om de parkbijdragen gelijk te trekken en behelst een verwerping van een daartoe strekkende grief en vordering. Deze overweging is in het belang van [eiser] c.s., zodat niet valt in te zien waarom zij daartegen met de onderhavige veegklacht zouden willen opkomen. Mogelijk vrezen zij dat de overweging dat de omstandigheid dat sommige huisjeseigenaren een hogere bijdrage betalen dan anderen, als zodanig niet in strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid, voor hen ongunstig is. Die overweging betreft evenwel het beroep op aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid door Lecc c.s. teneinde de parkbijdrage voor alle eigenaren op € 1.200,- per jaar te stellen en niet het hiervoor onder 4.13 bedoelde beroep van [eiser] c.s. op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid, waaraan het hof als gezegd ten onrechte is voorbijgegaan.

Slotsom

De slotsom houdt in dat de klachten dat het hof de cao-norm zou hebben toegepast en de klachten dat het hof bij de uitleg van de akte waarbij De Horn B.V. aan [eiser] c.s. een parkeerplaats heeft geleverd, de bedoeling van partijen bij de obligatoire overeenkomst niet van belang zou hebben geacht, falen. Niettemin concludeer ik tot vernietiging omdat [eiser] c.s. met succes klagen dat het hof ten onrechte heeft nagelaten te onderzoeken of de inhoud van de akte afweek van hetgeen partijen met betrekking tot de verschuldigdheid van de parkbijdrage in de aan de akte ten grondslag liggende obligatoire overeenkomst zijn overeengekomen, of dat wat partijen zijn overeengekomen aan Lecc c.s. kan worden tegengeworpen en of dat aan toewijzing van de vorderingen van Lecc c.s. in de weg staat. Daarnaast had het hof moeten begrijpen dat de eigenaren zich in feitelijke aanleg op het standpunt hebben gesteld dat het onder de naar voren gebrachte omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Lecc c.s. nakoming vorderen van beide kettingbedingen. Dat verweer heeft het hof ten onrechte onbehandeld gelaten.

Onder 4.36 heb ik aangegeven welke onderdelen van het bestreden arrest m.i. niet in stand kunnen blijven. Of hetgeen [eiser] c.s. hebben gesteld ter onderbouwing van hun niet behandelde verweren feitelijk juist is en tot een andere uitkomst van het geding moet leiden, is voor het verwijzingshof om te beoordelen.

De conclusie strekt tot vernietiging en verwijzing ter verdere behandeling en beslissing.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G