HR, 01-04-2022, nr. 21/03802

In deze zaak zijn prejudiciële vragen gesteld. Die vragen zien op de figuur van een door de verhuurder in verband met een voorgenomen renovatie ter beschikking gestelde, volledig gestoffeerde en ingerichte wisselwoning, een zogenaamde ‘logeerwoning’. Indien ook de tijdelijke ‘verplaatsing’ van de huurder naar zo’n logeerwoning moet worden aangemerkt als een verhuizing in de zin van art. 7:220 lid 5 BW, lijkt daarvan de consequentie te zijn dat de verhuurder de minimumbijdrage van lid 6 van hetzelfde artikel verschuldigd is, ook als de huurder in het geheel geen verhuis- of inrichtingskosten maakt. Rechtspraak en literatuur zijn verdeeld.

Een uitleg volgens welke een tijdelijke ‘verplaatsing’ van de huurder naar een logeerwoning niet een verhuizing is, is mijns inziens niet goed verenigbaar met de wetsgeschiedenis van art. 7:220 leden 5, 6 en 7 BW. Dit betekent echter niet dat de huurder onder alle omstandigheden op de wettelijke minimumbijdrage aanspraak kan maken. Indien de huurder heeft toegestemd in de vervanging van de op grond van de wet verschuldigde prestatie door een andere prestatie, dan bevrijdt op grond van art. 6:45 BW het verrichten van die andere prestatie de verhuurder van zijn verbintenis. Partijen kunnen dus de volgens de wet verschuldigde prestatie in geld, vervangen door een prestatie in natura (de terbeschikkingstelling van de logeerwoning en eventueel nog andere prestaties). Zulke inbetalinggeving is niet een afstand van recht door de huurder van zijn wettelijke aanspraak op de minimumbijdrage, maar levert in plaats daarvan de nakoming van die oorspronkelijke verbintenis op.

In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan:1.

(i) [verzoekers] huren van Portaal een flatwoning aan [a-straat 1] in [gemeente].

(ii) Portaal heeft [verzoekers] geïnformeerd over haar plannen om bij acht flatgebouwen, waaronder de woning van [verzoekers], groot onderhoud en renovatie uit te voeren in de periode van september 2014 tot eind 2015. Portaal heeft [verzoekers] een brochure toegestuurd over dit plan, waarin een voorstel aan de huurders is gedaan.

(iii) [verzoekers] zijn niet akkoord gegaan met het renovatievoorstel.

(iv) Bij brief van 27 juni 2014 meldt Portaal aan de bewoners dat voor zeven van de acht flatgebouwen geldt dat 70% van de huurders akkoord is gegaan met het renovatievoorstel. De bewoners van de zeven flatgebouwen is daarbij meegedeeld dat degenen die niet hebben ingestemd met het voorstel binnen acht weken aan de rechter kunnen vragen of het renovatieplan redelijk is. Bij brief van 28 juli 2014 is eenzelfde melding gedaan aan de bewoners van het achtste flatgebouw (het gebouw aan de [b-straat]).

(v) Bij brief van 1 september 2014 heeft Portaal aan de bewoners van de zeven flatgebouwen meegedeeld dat de termijn van acht weken ongebruikt is verstreken en dat de werkzaamheden zoals vermeld in het renovatieplan uitgevoerd gaan worden.

(vi) De werkzaamheden in het complex zijn in het begin van 2015 gestart.

(vii) Op 26 juni 2015 zijn de bouwwerkzaamheden op last van de [gemeente] stilgelegd, onder meer omdat het bouwafval niet veilig werd afgevoerd. Op 1 juli 2015 is de bouwstop opgeheven.

(viii) In het najaar van 2015 hebben de werkzaamheden in de woning van [verzoekers] plaatsgevonden. [verzoekers] hebben gedurende een periode van zes weken in een logeerwoning verbleven, die door Portaal ter beschikking was gesteld.

(ix) In maart 2016 heeft Portaal aan alle huurders een financiële vergoeding toegekend van € 400,— vanwege de uitloop van de werkzaamheden en als tegemoetkoming in de onkosten die de bewoners hebben gemaakt.

(x) [verzoekers] hebben samen met de bewoners van tien andere flatwoningen een vordering tegen Portaal bij de kantonrechter ingesteld. De bewoners van vijf andere flatwoningen zijn net als [verzoekers] in hoger beroep gekomen tegen de beslissing van de kantonrechter. Het hof heeft deze zaken gelijktijdig behandeld tijdens de zitting van 14 april 2021.

Bij inleidende dagvaarding van 5 juni 2018 hebben [verzoekers] gevorderd:

1. primair Portaal te veroordelen om aan [verzoekers] te voldoen € 5.910,—, op basis van het bepaalde in art. 7:220 lid 5, 6 en 7 BW, althans 7:220 lid 2 jo. lid 1 BW, althans een in goede justitie te bepalen bedrag;

2. subsidiair te bepalen dat [verzoekers] vanaf de aanvang van de werkzaamheden in de renovatie, dan wel met ingang van september 2014 tot aan het moment dat het huurgenot volledig is hersteld, althans een in goede justitie te bepalen andere datum, worden gecompenseerd in de huurprijs voor 50% van de huurprijs, althans tot een in goede justitie te bepalen bedrag;

3. meer subsidiair materiële schadevergoeding toe te kennen voor de door [verzoekers] geleden schade, waarbij aansluiting wordt gezocht bij de schadebegroting van de Woonbond van € 4.050,—, dan wel een bij [in] goede justitie te bepalen ander bedrag aan schadevergoeding;

4. en daarnaast – kort samengevat – Portaal te veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover bij niet tijdige voldoening daarvan.

De kantonrechter heeft bij vonnis van 6 maart 2019 de primaire, subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen afgewezen en de proceskosten gecompenseerd.

Bij arrest van 22 juni 20212.heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, locatie Arnhem, partijen in de gelegenheid gesteld om zich bij gelijktijdig te nemen akte uit te laten over het voornemen om prejudiciële vragen aan de Hoge Raad te stellen en over deze vragen. Partijen hebben op 20 juli 2021 ieder een akte genomen. Bij arrest van 7 september 20213.heeft het hof vervolgens zes prejudiciële vragen gesteld. Die vragen worden hierna 4.1 e.v. aangehaald.

De Hoge Raad heeft de prejudiciële vragen in behandeling genomen. Portaal heeft schriftelijke opmerkingen ingediend.

Inleiding

De prejudiciële vragen in deze zaak betreffen de uitleg van art. 7:220 leden 5, 6 en 7 BW. Volgens die bepalingen draagt in het geval van een in verband met renovatie noodzakelijke verhuizing de verhuurder bij in de kosten die de verhuizing voor de huurder van woonruimte meebrengt en geldt voor zelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen in dat verband een bij besluit van de verantwoordelijke Minister vastgestelde minimumbijdrage. Die minimumbijdrage bedraagt sinds 28 februari 2021 € 6.334,—.4.

De regeling van de verhuiskostenvergoeding was ook in 2016 onderwerp van een prejudiciële beslissing van uw Raad.5.Toen is onder meer beslist dat die regeling – evenals haar vóór 2010 geldende voorganger in art. 11g van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) – van dwingend recht is en dat de huurder van zijn uit die regeling voortvloeiende rechten ook geen afstand kan doen.6.De thans voorliggende vragen zien op de figuur van een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig gestoffeerde en ingerichte wisselwoning, een zogenaamde ‘logeerwoning’. Indien ook de tijdelijke ‘verplaatsing’ naar zo’n logeerwoning moet worden aangemerkt als een verhuizing in de zin van art. 7:220 lid 5 BW, lijkt daarvan de consequentie te zijn dat de verhuurder van zelfstandige woningen, woonwagens of standplaatsen de minimumbijdrage van lid 6 verschuldigd is, ook als de huurder niet werkelijk verhuis- of inrichtingskosten maakt. Een deel van de rechtspraak en literatuur ontkent dat de tijdelijke verplaatsing naar een logeerwoning als een verhuizing in de zin van de verhuiskostenvergoeding kan gelden. Andere rechtspraak en literatuur gaat ervan uit dat wel degelijk van een verhuizing sprake is en dat de verhuurder inderdaad de minimumbijdrage van art. 7:220 lid 6 BW verschuldigd is. Deze verdeeldheid in rechtspraak en literatuur vormt de achtergrond van de vragen zoals die nu voorliggen.

Hierna verken ik eerst het stelsel van de wettelijke regeling van art. 7:220 leden 5, 6 en 7 BW (3.4 e.v.). Vervolgens ga ik in op de figuur van de volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning (‘logeerwoning’) en sorteer ik voor op de beantwoording van de gestelde prejudiciële vragen (3.28 e.v.).

Het stelsel van de regeling van art. 7:220 leden 5, 6 en 7 BW

Voor het gemak van de lezer citeer ik de relevante leden van art. 7:220 BW:

‘1 Indien gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd of de verhuurder krachtens artikel 56 van Boek 5 iets moet toestaan ten behoeve van een naburig erf, moet de huurder daartoe gelegenheid geven, onverminderd zijn aanspraken op vermindering van de huurprijs, op ontbinding van de huurovereenkomst en op schadevergoeding.

2 Lid 1 is van overeenkomstige toepassing wanneer de verhuurder met voortzetting van de huurovereenkomst wil overgaan tot renovatie van de gebouwde onroerende zaak waarop die overeenkomst betrekking heeft, en daartoe aan de huurder een, gelet op het belang van de verhuurder en de belangen van de huurder en eventuele onderhuurders, redelijk voorstel doet. Een dergelijk voorstel wordt schriftelijk gedaan. Onder renovatie wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan.

3 Indien de renovatie tien of meer woningen of bedrijfsruimten die een bouwkundige eenheid vormen, betreft wordt het in lid 2 bedoelde voorstel vermoed redelijk te zijn, wanneer 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd. De huurder die niet met het voorstel heeft ingestemd, kan binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder aan hem dat 70% of meer van de huurders met het voorstel heeft ingestemd een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel.

4 (…)

5 Indien verhuizing noodzakelijk is in verband met de voorgenomen renovatie, bedoeld in lid 2, derde zin, van woonruimte als bedoeld in artikel 233 draagt de verhuurder bij in de kosten die de verhuizing voor de huurder meebrengt.

6 De minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten voor de huurders van zelfstandige woningen als bedoeld in artikel 234, en woonwagens en standplaatsen als bedoeld in de artikelen 235 en 236, wordt bij ministeriële regeling van de Minister voor Wonen, Wijken en Integratie vastgesteld en zal jaarlijks voor 1 maart worden gewijzigd voor zover de consumentenprijsindex daartoe aanleiding geeft. Het in de eerste zin genoemde bedrag wordt afgerond op hele euro’s.

7 De verhuurder kan eventuele door de gemeente aan de huurder te verstrekken bijdragen of vergoedingen voor verhuis- of inrichtingskosten in mindering brengen op de hoogte van de bijdrage, bedoeld in het zesde lid.’

De leden 5, 6 en 7 van art. 7:220 BW zijn ingevoegd bij wet van 4 februari 2010,7.in werking getreden op 17 februari 20108.en van toepassing op verhuizingen waarvan de datum op of na de datum van inwerkingtreding ligt.9.Buiten het geval van sociale huur was de regeling nieuw, met betrekking tot sociale huur niet. Art. 11g Bbsh (oud) bevatte sinds 1 juli 2005 namelijk een inhoudelijk vrijwel identieke regeling.10.Voor de achtergronden van de huidige regeling in art. 7:220 leden 5, 6 en 7 BW is mede de wetsgeschiedenis van art. 11g Bbsh (oud) van belang.

Uitgangspunt is dat een huurder de verhuurder gelegenheid moet geven tot renovatie11.van de huurwoning met voortzetting van de huurovereenkomst, indien de verhuurder hiertoe schriftelijk een redelijk voorstel doet (lid 2 in verband met lid 1 van art. 7:220 BW). Is sprake van complexgewijze renovatie dan wordt vermoed dat een renovatievoorstel redelijk is indien 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd (lid 3). De huurder die meent dat het voorstel toch niet redelijk is, moet dit binnen een termijn van acht weken aan de rechter ter beoordeling voorleggen (ook lid 3).

De zojuist bedoelde verplichting van de huurder om een renovatie te gedogen, doet er op geen enkele wijze aan af dat de verhuurder, indien hij in verband met de renovatie aan de huurder geheel of ten dele niet het genot verschaft dat deze van het gehuurde mag verwachten, aldus tekortschiet (vergelijk art. 7:203-204 BW). Art. 7:220 lid 1 BW, waarnaar lid 2 voor het geval van renovatie met voortzetting van de huurovereenkomst verwijst, vermeldt uitdrukkelijk de rechten van de huurder op vermindering van de huurprijs, op ontbinding van de huurovereenkomst en op schadevergoeding.

Volgens lid 5 draagt de verhuurder bij in de kosten die een in verband met de renovatie noodzakelijke verhuizing voor de huurder meebrengt. Deze bepaling geldt voor alle woonruimte als bedoeld in art. 7:233 BW, dus ook voor onzelfstandige woonruimte. Met betrekking tot zelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen bepaalt vervolgens lid 6 de minimumbijdrage van de verhuurder in de verhuis- en inrichtingskosten van de huurder. Lid 7 zegt vervolgens dat de verhuurder eventuele door de gemeente aan de huurder te verstrekken bijdragen of vergoedingen voor verhuis- of inrichtingskosten op de bedoelde minimumbijdrage in mindering kan brengen.

Wat is een verhuizing die noodzakelijk is in verband met de voorgenomen renovatie in de zin van lid 5? De memorie van toelichting zegt daarover:12.

‘Met een noodzakelijke verhuizing wordt gedoeld op de situatie dat de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd wanneer de huurder in de woning blijft wonen. In sommige gevallen zal niet alleen de aard van de renovatie bepalend zijn in de beoordeling of er een noodzaak tot verhuizen bestaat. Het is voorstelbaar dat bepaalde renovatiewerkzaamheden niet voor elke huurder een noodzaak geven tot verhuizing, maar dat op grond van bijkomende andere omstandigheden (bijvoorbeeld gezondheid of gezinssamenstelling) wel een noodzaak tot verhuizen bestaat.’

Noodzaak tot verhuizen is volgens de wetsgeschiedenis dus gelijk aan niet in de woning kunnen blijven wonen, dit in verband met de aard en omvang van de renovatiewerkzaamheden en eventueel de persoonlijke omstandigheden van de huurder.

Enkele andere kenmerken van de regeling duid ik kort als volgt:

a. De minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten van de huurder van lid 6 geldt niet in het geval van onzelfstandige woonruimte. Uit de wetsgeschiedenis volgt dat dit is omdat de kosten van verhuizing en inrichting bij onzelfstandige woonruimte in het algemeen veel lager zijn dan bij zelfstandige woonruimte en bovendien de hoogte van die kosten sterk uiteen kan lopen, zodat ook niet een lagere minimumbijdrage voor onzelfstandige woonruimte in aanmerking kwam.13.

b. Lid 6 is een vervolg op lid 5 en de minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten veronderstelt volgens de eerdere prejudiciële beslissing van 22 april 2016 dat sprake is van renovatie en dat de werkzaamheden die nodig zijn voor die renovatie, verhuizing noodzakelijk maken; op een verhuizing die noodzakelijk is vanwege dringende werkzaamheden of andere onderhoudswerkzaamheden, ziet de regeling niet.14.

c. Voor de verschuldigdheid van de verhuiskostenvergoeding van lid 5 e.v. is volgens dezelfde beslissing niet van belang of de renovatie wordt uitgevoerd op basis van overleg waartoe de huurder het initiatief heeft genomen, dan wel anderszins op verzoek of initiatief van de huurder geschiedt.15.

d. Nog steeds volgens de prejudiciële beslissing van 22 april 2016 is de regeling van de verhuiskostenvergoeding van dwingend recht en heeft de huurder altijd recht op de minimumbijdrage van lid 6 BW.16.Ook kan een huurder niet afstand doen van zijn uit de wettelijke regeling voortvloeiende rechten door aanvaarding van een redelijk voorstel van de verhuurder tot uitvoering van renovatiewerkzaamheden zoals bedoeld in art. 7:220 lid 2 BW, dan wel door middel van een uitdrukkelijk in het renovatievoorstel opgenomen bepaling.17.

e. Die minimumbijdrage ziet op verhuis- en inrichtingskosten, en dus niet op overige kosten in verband met de noodzakelijke verhuizing. Consequentie hiervan is dat als de verhuurder kosten maakt voor de tijdelijke huisvesting van de huurder, die kosten niet door de verhuurder met (het bedrag van) de minimumbijdrage mogen worden verrekend.18.

f. De in art. 7:220 lid 5 en lid 6 BW neergelegde regelingen zien niet op het geval dat de huurder tijdens de renovatie in de woning blijft wonen, ook niet indien achteraf bezien een verhuizing noodzakelijk was.19.In dat geval gelden de gewone regels met betrekking tot verstoring van het woongenot van de huurder, die recht geven op schadevergoeding, afhankelijk van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval.20.

Belangrijk dunkt mij het inzicht dat de rechten van de huurder getrapt geregeld zijn. Uitgangspunt is het recht van de huurder op onder meer schadevergoeding indien niet het genot wordt verschaft dat de huurder van het gehuurde mag verwachten, waaraan het slot van art. 7:220 lid 1 BW herinnert.21.Ik zeg ‘herinnert’, want de grondslag ligt in de bepalingen van de gebrekenregeling van art. 7:204 e.v. BW (schadevergoeding is geregeld in art. 7:208 BW), die in het verlengde liggen van de algemene regels met betrekking tot tekortkoming van Boek 6 BW (met betrekking tot schadevergoeding art. 6:74 BW).

Vervolgens geven art. 7:220 leden 5, 6 en 7 BW een bijzondere regeling voor het geval een voorgenomen renovatie verhuizing noodzakelijk maakt. Noodzaakt de renovatie niet tot verhuizing en kan de huurder dus ondanks de renovatie in de woning blijven wonen, dan is de specialis van leden 5, 6 en 722.niet van toepassing.23.Ook ziet de specialis slechts op door de huurder gemaakte verhuis- en inrichtingskosten als gevolg van de verhuizing in verband met renovatie. Voor andere schade van de huurder in verband met het gebrek (de tekortkoming) geldt de generalis van art. 7:208/6:74 BW; ook op vergoeding van die andere schade zal de huurder dus recht kunnen hebben.24.

Met de aanduiding ‘generalis’ en ‘specialis’ bedoel ik niet te ontkennen dat de specialis in sommige opzichten ruimer is dan de generalis (ook afgezien ervan dat aan de minimumbijdrage inherent is de mogelijkheid dat de huurder recht heeft op een hoger bedrag dan correspondeert met de in werkelijkheid door hem gemaakte verhuis- en inrichtingskosten). De specialis maakt overbodig om met betrekking tot ieder element van de kosten die de verhuizing voor de huurder meebrengt zich de vraag te stellen of die door een toerekenbaar gebrek/toerekenbare tekortkoming van de verhuurder wordt veroorzaakt. De vijfde prejudiciële vraag reikt ons daarvan een voorbeeld aan: de gerenoveerde kozijnen hebben een gewijzigde maatvoering; de gordijnen van de huurder passen na de renovatie dus niet meer. Zonder de specialis zou zijn te betwijfelen of de kosten van nieuwe gordijnen kunnen worden opgevat als het gevolg van een toerekenbaar gebrek/toerekenbare tekortkoming. In ieder geval zijn de kosten niet het gevolg van de omstandigheid dat de huurder voor de duur van de renovatie niet het genot van de woning heeft; de kosten zijn een gevolg van de renovatie als zodanig. De specialis van art. 7:220 leden 5, 6 en 7 BW maakt dergelijke subtiliteiten echter overbodig. De huurder heeft eenvoudig recht op vergoeding van de kosten die de verhuizing meebrengt, waaronder ook van de kosten van herinrichting van de gerenoveerde woning.

Ik ging er zojuist vanuit dat ook de kosten van herinrichting van de gerenoveerde woning onder art. 7:220 leden 5, 6 en 7 BW vallen. Dit wordt wel anders opgevat, dus in de zin dat herinrichtingskosten van de eigen woning na renovatie, daarbuiten vallen.25.Het rapport van het Nibud Berekening verhuiskosten bij renovaties (juni 2002)26.waarop de minimumbijdrage van € 5000 (geïndexeerd) gelet op de wetsgeschiedenis is gebaseerd,27.zag echter wel degelijk (behalve op verhuiskosten) ook op de inrichtingskosten van de nieuwe woning van de huurder, wat bij voortzetting van de huurovereenkomst (het geval van art. 7:220 lid 2 BW) neerkomt op de woning na renovatie. Het rapport bevat juist niets met betrekking tot inrichtingskosten van een tijdelijke woning voor de duur van de renovatie. De verrassende verklaring hiervoor is dat het rapport uitgaat van een ándere situatie dan renovatie met voortzetting van de huurovereenkomst, namelijk definitieve verhuizing uit de oude woning naar een andere woning.28.Voortzetting van de huurovereenkomst in de zin van lid 2 wordt weliswaar ruim opgevat, in de zin dat ook sloop en vervangende nieuwbouw eronder vallen, maar de veronderstelling is daarbij wel dat behalve de functie ook de plaats van het gehuurde gelijk blijft.29.Het geval van verhuizing naar een woning van dezelfde verhuurder op een andere locatie, is dus niet een geval van voortzetting van de huurovereenkomst.

Ik noemde deze verklaring voor het ontbreken van de post herinrichtingskosten van de tijdelijke woning ‘verrassend’: de hoogte van de minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten van de huurder zoals die volgens art. 7:220 lid 6 BW geldt, is afgeleid van een kostenbegroting die ziet op een ander geval dan dat van art. 7:220 lid 2 BW.30.Niettemin zullen we het hiermee moeten doen en aan de regeling van art. 7:220 leden 5, 6 en 7 BW een redelijke uitleg moeten geven, waarmee de praktijk uit de voeten kan en die tegelijk ook aan de wetsgeschiedenis recht doet. Welnu, het dunkt mij noch redelijk noch in overeenstemming met de wetsgeschiedenis om aan te nemen dat herinrichtingskosten van de gerenoveerde woning buiten de regeling van art. 7:220 leden 5, 6 en 7 BW vallen; die kosten vallen in verband met de wetsgeschiedenis juist bij uitstek daarbinnen. In de formulering van lid 5, ‘kosten die de verhuizing voor de huurder meebrengt’, behoort niet te worden gelezen dat kosten die door de renovatie als zodanig worden veroorzaakt (en dus in een strikte zin niet door de verhuizing), daarbuiten vallen.

Ook overigens lijkt me dat het begrip ‘verhuis- en inrichtingskosten’ van lid 6 ruim is op te vatten. Ook de kosten van tijdelijke opslag van inboedelgoederen, alsook de kosten van het verhuizen van die goederen naar en van opslagruimte, zou ik eronder willen vatten. Het zijn kosten die de verhuizing meebrengt (verhuizing niet alleen van de huurder, maar in dit geval ook van de inboedel). Kosten van de tijdelijke huisvesting van de huurder vallen onder de in de minimumbijdrage begrepen verhuis- en inrichtingskosten intussen niet (hiervoor 3.11 onder e). Zulke kosten van tijdelijke huisvesting vallen intussen wel onder de ‘kosten die de verhuizing voor de huurder meebrengt’ in de zin van lid 5, zodat de verhuurder ze wel degelijk dient te vergoeden. Voor het overige zou ik lid 5 en lid 6 zoveel mogelijk eenduidig willen uitleggen.31.Het is allemaal al ingewikkeld genoeg.

Hoe nu het karakter van het minimum van € 5000 (geïndexeerd) op te vatten? De memorie van antwoord aan de Eerste Kamer zegt het volgende:32.

‘Artikel 7:220 BW

De leden van de PvdA-fractie hebben om bevestiging gevraagd van hetgeen zij meenden te lezen in de diverse artikelleden van artikel 7:220. Inderdaad heeft een huurder van een woning altijd recht op een vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten van € 5000 (geïndexeerd), indien hij ten behoeve van renovatie uit zijn woning moet vertrekken, ongeacht of hij die kosten ook werkelijk maakt. Heeft de huurder meer kosten dan kan hij deze kosten claimen op grond van artikel 7:220 lid 1. Hij verspeelt dit recht niet op de enkele grond dat hij het forfaitaire bedrag, vastgesteld krachtens artikel 7:220 lid 6 heeft aanvaard. Maar het renovatievoorstel kan anders inhouden. Heeft de huurder met dit voorstel ingestemd, dan is hij daaraan gebonden.

Bij de vraag hoe de bewijslast ter zake van de gemaakte meerkosten ligt, moet worden vooropgesteld dat het hier om begroting van schade gaat. Op dit gebied heeft de rechter blijkens artikel 6:97 BW een grote mate van vrijheid. In verband daarmee is in beginsel voldoende dat de huurder aannemelijk maakt dat hij meer kosten heeft moeten maken.

Gaat het om renovatie, dan zal niet snel van eigen schuld van de huurder sprake zijn. Helemaal uitgesloten is dit echter niet. Gedacht kan worden aan het geval dat de huurder door, wetende dat hij moet verhuizen, niet tijdig maatregelen te nemen op een duurdere oplossing is aangewezen dan anders het geval geweest zou zijn.’

Volgens de bedoeling van de wetgever heeft een huurder van een woning dus altijd recht op de minimumbijdrage indien hij ten behoeve van renovatie uit zijn woning moet vertrekken, ongeacht of hij die kosten ook werkelijk maakt. Ik lees dit zo dat de wetgever niet alleen onder ogen heeft gezien de vanzelfsprekende mogelijkheid dat de werkelijke verhuis- en inrichtingskosten van de huurder minder dan € 5000 (geïndexeerd) bedragen, maar ook de mogelijkheid dat de huurder in het geheel zulke kosten niet maakt.

Heeft de huurder meer kosten gemaakt dan het bedrag van de minimumbijdrage, dan heeft hij daarop recht (behoudens het geval van eigen schuld, waarover hierna). Dat inderdaad meer kosten zijn gemaakt, moet de huurder aannemelijk maken. In verband met art. 6:97 BW heeft de rechter veel vrijheid bij het begroten van de schade van de huurder. De memorie vermeldt in dit verband nog de mogelijkheid dat het renovatievoorstel inhoudt dat de huurder op niet meer recht heeft dan de minimumbijdrage, waaraan de huurder na aanvaarding gebonden zou zijn. Deze passage is achterhaald met de prejudiciële beslissing van 22 april 2016. Zoals hiervoor 3.11 onder d reeds aangestipt, houdt die immers in dat art. 7:220 leden 5, 6 en 7 BW dwingend recht bevatten en dat de huurder van zijn daaruit voortvloeiende rechten ook niet afstand kan doen door aanvaarding van een redelijk renovatievoorstel in de zin van art. 7:220 lid 2 BW, en ook niet door middel van een uitdrukkelijk in het renovatievoorstel opgenomen bepaling (zo min als zulke afstand mogelijk was onder het regime van art. 11g Bbsh (oud)).

Ten slotte spreekt de passage uit de memorie nog over de mogelijkheid van eigen schuld aan de zijde van de huurder. Klaarblijkelijk is niet bedoeld dat de minimumbijdrage van lid 6 van art. 7:220 BW in verband met eigen schuld in de zin van art. 6:101 BW kan worden verminderd, maar slechts dat schade bóven het bedrag van de minimumbijdrage eventueel voor rekening van de huurder kan komen.

Het komt er dus op neer dat de minimumbijdrage een forfaitair minimumbedrag is met betrekking tot verhuis- en inrichtingskosten van de huurder als gevolg van een wegens renovatie noodzakelijke verhuizing. Zonder het minimumbedrag zou de hoogte van de bijdrageplicht van de verhuurder volgens lid 5 geheel maatwerk zijn, eerst tussen verhuurder en huurder, en in de gevallen waarin dezen het niet eens kunnen worden, vervolgens voor de rechter. Met de minimumbijdrage wordt de rechtszekerheid gediend en wordt partijen in veel gevallen een gang naar de rechter bespaard.

De wetgever heeft, zo moeten we aannemen, terdege onder ogen gezien wat aan een minimumbijdrage inherent is, namelijk dat voorstelbaar is dat de huurder een voordeel heeft, omdat hij niet verhuis- en inrichtingskosten tot het bedrag van de bijdrage heeft gemaakt. Dit heeft de wetgever op de koop toegenomen in verband met het publieke belang van stedelijke vernieuwing.33.Dat de minimumbijdrage de medewerking van huurders aan renovatie bevordert, is bovendien ook een belang van verhuurders, zo kan men zeggen.34.Renovatie vermindert de kans op toekomstige gebreken van de verouderende woningvoorraad van de verhuurder en – mogelijk nog belangrijker – vergroot de aantrekkingskracht van diens woningbestand, met allerlei directe en indirecte voordelen.

Hiervoor 3.15 bleek dat het Nibud-rapport waarop het bedrag van de minimumbijdrage van art. 7:220 lid 6 BW is gebaseerd, niet uitging van het geval van renovatie met voortzetting van de huurovereenkomst. Dit brengt mij op nog enkele nadere kwesties, die ik hierna kort verken.

Dat het bedrag van de minimumbijdrage geen rekening houdt met tweemaal door de huurder te maken verhuis- en inrichtingskosten in verband met het betrekken van een tijdelijke woning (wisselwoning) en de retourbeweging naar de gerenoveerde woning, is niet problematisch, omdat het bedrag van € 5000 (geïndexeerd) immers een minimum is. Men zou nog kunnen denken aan een lezing volgens welke de huurder voor twee verhuizingen recht heeft op tweemaal de minimumbijdrage, maar uit de wetsgeschiedenis volgt uitdrukkelijk het tegendeel.35.

Dan het geval waarvan de begroting van het Nibud wél uitging: permanente verhuizing door de huurder uit de te renoveren woning naar een andere woning. Mijns inziens geldt ook dan de bijdrageplicht van de verhuurder van lid 5 en de minimumbijdrage van lid 6. Daarvoor pleit niet alleen de oorsprong van de minimumbijdrage in het Nibud-rapport, maar ook de omstandigheid dat art. 7:220 lid 5 BW uitsluitend verwijst naar de derde zin van lid 2 en niet ook naar de eerste zin van dat lid. Dat de renovatie met voortzetting van de huurovereenkomst plaatsvindt, is voor de toepasselijkheid van de regeling van art. 7:220 leden 5, 6 en 7 BW niet vereist. In plaats daarvan volstaat dat de verhuizing in verband met een voorgenomen renovatie noodzakelijk is. In die zin is het toepassingsbereik van art. 7:220 leden 5, 6 en 7 BW ruimer dan lid 2 van hetzelfde artikel.36.Deze uitleg van art. 7:220 leden 5, 6 en 7 BW is niet van betekenis voor het geval van opzegging van de huurovereenkomst in verband met renovatie op de voet van art. 7:274 lid 1 onder c en lid 3 BW, omdat voor dat geval art. 7:275 leden 3, 4 en 5 BW reeds een inhoudelijk gelijke regeling van de verhuis- en inrichtingskosten bevatten (met een minimumbijdrage van gelijke hoogte). De bedoelde uitleg van art. 7:220 leden 5, 6 en 7 BW is wel van belang in het geval de huurder vrijwillig aan beëindiging van de huurovereenkomst meewerkt en daarom de verhuurder geen beëindigingsvordering aanhangig behoeft te maken. Is de reden voor die vrijwillige beëindiging renovatie en was verhuizing in verband met die renovatie noodzakelijk, dan heeft de huurder dus recht op de minimumbijdrage.

Intussen kan ook in het geval dat zulke verhuizing niet noodzakelijk is, de huurder als gevolg van de renovatie voor inrichtingskosten komen te staan, namelijk kosten van herinrichting van de gerenoveerde woning, zoals in het al genoemde geval van de gordijnen die niet meer passen. Dat art. 7:220 leden 5, 6 en 7 BW nu niet van toepassing zijn, is onmiskenbaar. Volgens wat hiervoor 3.14 is gezegd, is ook niet vanzelfsprekend dat de huurder bij wijze van schadevergoeding wegens een gebrek/tekortkoming op vergoeding van deze kosten aanspraak kan maken; de kosten zijn een gevolg van de renovatie als zodanig. Ik meen dat de omstandigheid dat de renovatie de huurder op kosten jaagt terwijl de verhuurder in die kosten niet wil bijdragen, echter wel een omstandigheid is die bij de toets van de redelijkheid van het renovatievoorstel volgens art. 7:220 lid 2 BW kan worden meegewogen (lid 2 ziet op alle renovaties met voorzetting van de huurovereenkomst en niet alleen op renovaties die verhuizing noodzakelijk maken; in deze zin is lid 2 dus juist weer ruimer dan lid 5). Op indirecte wijze kan dus tóch een bijdrageplicht van de verhuurder bestaan. Ik zeg ‘kan’, maar mogelijk is dit te voorzichtig. Voor de vraag wat redelijk is, is immers mede van belang wat geldt in het in de wet geregelde geval dat in verband met renovatie verhuizing wél noodzakelijk is, namelijk dat de inrichtingskosten van de huurder voor rekening van de verhuurder komen (voor zover zij niet in verband met eigen schuld voor rekening van de huurder dienen te blijven). Uiteraard geldt in dit verband niet een minimumbijdrage.

De volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning (‘logeerwoning’)

Na deze schets van de inhoud en achtergronden van de regeling van art. 7:220 leden 5, 6 en 7 BW kom ik nu bij de aanleiding voor de voorliggende prejudiciële vragen. Die aanleiding is de figuur van een door de verhuurder aan de huurder met het oog op een renovatie aangeboden volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning; men spreekt wel van een ‘logeerwoning’.

Het is evident dat het aanbod van een logeerwoning in het belang is van zowel de huurder als de verhuurder. De huurder en diens eventueel inwonende gezinsleden worden sterk ontzorgd. De verhuurder zal minder weerstand tegen renovatie bij de huurders ondervinden; mogelijk ook zal hij op de kosten van de renovatie kunnen besparen. Als zo de drempel voor renovatie wordt verlaagd, komt dat uiteraard mede het publieke doel van stedelijke vernieuwing ten goede. Hoe verhoudt zich een en ander echter tot de minimumbijdrage van art. 7:220 lid 6 BW? De verhuurder die een logeerwoning aanbiedt, voorkomt daarmee in het algemeen niet alleen dat de huurder verblijfskosten elders maakt, maar in het algemeen ook dat verhuis- of inrichtingskosten worden gemaakt (wat betreft inrichtingskosten: althans met betrekking tot de tijdelijke woning). Als we de minimumbijdrage echter zo opvatten dat die stééds door de verhuurder verschuldigd is, moet de verhuurder die bijdrage dus tóch betalen. Daarmee raakt een kostenbesparing voor de verhuurder buiten beeld en het is de vraag of redelijk is dat de huurder een vergoeding ontvangt voor kosten die hij niet heeft. Het alternatief voor de verhuurder is uiteraard om niet in de inrichting van logeerwoningen te investeren en in plaats daarvan ‘kale’ wisselwoningen aan te bieden. Dat is weinig optimaal, noch voor de huurder noch voor de verhuurder. Een ander alternatief voor de verhuurder is om erop aan te sturen dat de renovatie zo wordt vormgegeven dat de huurder in de woning kan blijven wonen. In verband met de overlast die iedere renovatie meebrengt, is dat voor huurders waarschijnlijk meestal nóg onaantrekkelijker. Weliswaar zal de huurder zich in verband met zulke overlast op het standpunt kunnen stellen dat het renovatievoorstel van de verhuurder niet redelijk is (art. 7:220 lid 2 BW), maar stemt in geval van complexgewijze renovatie 70% van de huurders toch met het voorstel in, dan is de huurder gedwongen de gang naar de rechter te maken, met zeer onzekere uitkomst. De rechtszekerheid die de wetgever met de minimumbijdrage op het oog had, leidt zo alsnog tot rechtsonzekerheid. In het ongunstigste geval stagneert de zozeer wenselijke wijk- en stadsvernieuwing.

Deze en degelijke dilemma’s worden door het verwijzende hof in het tussenarrest van 7 september 2021 als volgt verwoord:

‘4.21 Er is een groot maatschappelijk belang bij beantwoording van de hier aan de orde zijnde vraag. Met de veroudering van de woningvoorraad is het een gegeven dat periodiek renovaties noodzakelijk zijn. Dit geldt temeer nu een groot deel van de verhuurders, waaronder de woningcorporaties, voor de taak staat om woningen te verduurzamen. Dat betekent dat er veel renovatiewerkzaamheden in wooncomplexen zullen gaan plaatsvinden. Dit heeft consequenties voor de huurders, die van de renovatiewerkzaamheden altijd in meer of mindere mate overlast zullen ervaren. De gevolgen van de renovatie kunnen niet altijd op voorhand helemaal goed worden ingeschat, noch door de verhuurders, noch door de huurders. De vraag of die overlast zodanig is dat deze (mogelijk in combinatie met andere factoren) een verhuizing noodzakelijk maakt, is niet altijd op voorhand zwart/wit te beantwoorden. En hetzelfde geldt dus voor de vraag of een renovatievoorstel zonder aangeboden tijdelijk verblijf elders, redelijk is. Verhuurders zouden huurders in zo’n geval tegemoet kunnen komen door tijdens (een deel van) de renovatiewerkzaamheden tijdelijk een wisselwoning ter beschikking te stellen. Indien de huurders in verband met de intrek in deze wisselwoning per definitie aanspraak kunnen maken op de minimum verhuiskostenvergoeding (ook als de wisselwoning volledig gestoffeerd en ingericht ter beschikking gesteld wordt), worden de verhuurders geconfronteerd met extra hoge kosten. Dat maakt het voor de verhuurders niet aantrekkelijk om wisselwoningen ter beschikking te stellen. Dit zal dan mogelijk een prikkel vormen om de renovatievoorstellen zodanig in te richten, dat een verhuizing niet noodzakelijk is/lijkt voor de uitvoering van de renovatiewerkzaamheden c.q. om a priori te stellen dat een verhuizing niet noodzakelijk is (en daar in grensgevallen niet toe over te gaan). Dat kan onverlet laten dat de huurders nog steeds geconfronteerd worden met (substantiële) overlast, hetgeen voor de huurders bezwaarlijk is. Doordat woningcorporaties nu niet goed weten waar zij aan toe zijn, is de kans groot dat zij het zekere voor het onzekere nemen en zoveel mogelijk zullen proberen huurders in hun eigen woning te laten blijven tijdens renovatiewerkzaamheden. Geen van beide partijen (huurder en verhuurder) lijkt daarbij gebaat.

Los van het voorgaande zal het ook in gevallen waarin volstrekt duidelijk is dat een tijdelijk verblijf elders noodzakelijk is, relevant zijn of verhuurders middels het ter beschikking stellen van volledig gestoffeerde en ingerichte wisselwoningen kunnen voorkómen dat verhuiskostenvergoedingen verschuldigd zijn. Dat kan immers van belang zijn voor de vraag naar de haalbaarheid van het renovatieproject, c.q. naar de financieel haalbare omvang en het tempo van renovaties. De Vries en Van Hulst signaleren in het zojuist genoemde artikel in het Tijdschrift Huurrecht in Praktijk:[37.]

“In sommige gevallen zal deze conclusie [te weten de conclusie dat de verhuiskostenvergoeding verschuldigd is; toevoeging Hof] als schrijnend worden ervaren, zeker als een verhuurder een pakket maatregelen aanbiedt die ervoor zorgt dat een huurder geen kosten maakt in verband met een noodzakelijke verhuizing bij renovatie (bijvoorbeeld doordat de verhuurder de kosten draagt voor verhuizing van de inboedel, inrichting van een tijdelijke woning, inrichting van de gerenoveerde woning, etc.).”

De onzekerheid over het antwoord op de vraag wanneer het verblijf in een wisselwoning als een verhuizing in de zin van artikel 7:220 lid 5 BW is te beschouwen, is dus onwenselijk.’

In het laatste schemert reeds door in welke richting een mogelijke oplossing wordt gezocht, namelijk in het in sommige gevallen ontkennen dat het verblijf in een wisselwoning een verhuizing in de zin van art. 7:220 lid 5 BW oplevert, namelijk in het geval van een volledig gestoffeerde en ingerichte wisselwoning, dus een logeerwoning. In deze gedachtegang is een verhuizing (‘verplaatsing’) van de huurder die niet leidt tot verhuis- en inrichtingskosten voor de huurder (nogmaals: althans met betrekking tot de tijdelijke woning), omdat gebruik wordt gemaakt van een logeerwoning, niet een échte verhuizing, althans niet een verhuizing in de zin van art. 7:220 lid 5 BW. In dit verband beroept men zich op de kostenposten zoals genoemd in het Nibud-rapport (hiervoor 3.15).38.In dat rapport is sprake van kosten van verhuizing van de inboedel en van vloerbedekking, van stoffering, van behang- en schilderwerk en van tuininrichting. Is inderdaad een wisselwoning volledig ingericht en gestoffeerd, dan maakt de huurder al deze kosten niet (nogmaals: althans met betrekking tot de tijdelijke woning). En dus, zo wordt geredeneerd, is niet sprake van een verhuizing in de zin van art. 7:220 lid 5 BW. Inmiddels zijn er diverse rechterlijke uitspraken die deze opvatting omarmen of benaderen.39.

Voor deze opvatting kan men sympathie hebben, omdat zij consequenties van de wettelijke regeling vermijdt die volgens het voorgaande niet alleen niet in het belang van de verhuurder zijn, maar ook niet van de huurder, en die bovendien wijk- en stadsvernieuwing kunnen bemoeilijken. Zulke sympathie verhindert echter niet dat óók moet worden gezegd dat de opvatting die sommige verhuizingen geen verhuizingen noemt, niet goed verenigbaar is met de onmiskenbare bedoeling van de wetgever, volgens welke noodzaak tot verhuizing in de zin van art. 7:220 lid 5 BW gelijk staat aan in verband met de renovatie niet in de woning kunnen blijven wonen (hiervoor 3.9). Een aanbod van een wisselwoning/logeerwoning door een verhuurder is vanzelfsprekend een krachtige aanwijzing dat de desbetreffende renovatie en het blijven wonen in de verhuurde woning inderdaad niet verenigbaar zijn. In het stelsel zoals dat door de wetgever is bedoeld, leidt dit onontkoombaar tot de verschuldigdheid van de verhuiskostenvergoeding. In datzelfde stelsel bedraagt die vergoeding steeds ten minste het bedrag van de minimumbijdrage. Als we sommige verhuizingen ‘verplaatsingen’ gaan noemen, maken we dus een keuze die met de wetsgeschiedenis van art. 7:220 leden 5 en 6 BW niet goed verenigbaar is. Door sommige auteurs wordt de toelaatbaarheid van een zodanige keuze dan ook stellig ontkend.40.Hetzelfde gebeurt in enkele rechterlijke uitspraken;41.de rechtspraak is dus verdeeld.

Er is nog een ander bezwaar tegen de bedoelde opvatting: het gebruik van een logeerwoning betekent niet noodzakelijk dat er in het geheel geen inrichtingskosten in de zin van de minimumbijdrage zijn. Volgens wat hiervoor 3.14-3.16 is gezegd, vallen ook inrichtingskosten van de gerenoveerde woning daaronder. De enkele omstandigheid dat een logeerwoning wordt gebruikt, betekent dus niet dat de huurder in het geheel niet de kosten maakt waarop de minimumbijdrage ziet. Soms zal de huurder zelfs ook verhuiskosten kunnen hebben, bijvoorbeeld indien bepaalde inboedelgoederen in verband met de persoonlijke omstandigheden van de huurder tóch naar en van de logeerwoning moeten worden verhuisd, zoals een aangepaste stoel of een aangepast bed.

Als we de bedoelde opvatting verwerpen, en dus aannemen dat ook een verplaatsing naar een logeerwoning een verhuizing in de zin van art. 7:220 lid 5 BW is, mits de renovatie die verhuizing noodzakelijk maakte, is daarvan dan zonder meer de consequentie dat de minimumbijdrage door de verhuurder steeds verschuldigd is, ook al heeft de huurder gebruik gemaakt van het aanbod van de verhuurder om een logeerwoning te gebruiken?

Is bijvoorbeeld denkbaar dat op grond van de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid (art. 6:248 lid 2 BW) de huurder in verband met de bijzondere omstandigheden van het geval op de minimumbijdrage geen aanspraak kan maken? Hoewel ook met betrekking tot dwingend recht toepassing van de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid niet onmogelijk is, mits aan hoge eisen is voldaan,42.denk ik niet dat we dit pad op moeten gaan. Het bezwaar dat we de uitdrukkelijke bedoeling van de wetgever miskennen, namelijk die van een ruime toegang tot de minimumbijdrage (iedere noodzakelijke verhuizing, in de zin van een renovatie die niet met het blijven wonen in de woning samengaat, hiervoor 3.9) en de opzettelijke keuze voor een minimum dat geldt zelfs ook als de huurder in het geheel geen verhuis- of inrichtingskosten maakt (hiervoor 3.19), wordt met een gewijzigd etiket (‘redelijkheid en billijkheid’) immers niet weggenomen.

Een andere gedachte zou kunnen zijn dat het voordeel dat de huurder in verband met de volledig gestoffeerde en ingerichte wisselwoning heeft, als voordeel met de minimumbijdrage mag worden verrekend. Voor die gedachte is eventueel steun te vinden in art. 7:220 lid 7 BW, volgens welke de verhuurder door de gemeente aan de huurder te verstrekken bijdragen of vergoedingen voor verhuis- of inrichtingskosten op de minimumbijdrage in mindering kan brengen. Dit is echter weinig sterk. De bedoelde bijdragen en vergoedingen van de gemeente zijn geldelijk van aard. Wat lid 7 bepaalt, ligt aldus zeer dicht bij de regel van art. 6:30 BW, volgens welke een verbintenis geheel of gedeeltelijk door een derde kan worden nagekomen. Verrekening van voordeel geschiedt volgens art. 6:100 BW ‘voor zover dit redelijk is’. Daarbij is uiteraard ook te letten op de opzettelijke keuzes die de wetgever met de minimumbijdrage heeft gemaakt. Verrekening zou neerkomen op het aan de huurder opdringen van een alternatieve prestatie in natura. Schadevergoeding kan weliswaar in natura plaatsvinden, maar dit veronderstelt volgens art. 6:103 BW een vordering van de benadeelde. Ook volgens de gewone regels met betrekking tot schadevergoeding van Boek 6 BW kan het alternatief van een prestatie in natura de huurder dus niet worden opgedrongen.

Ik zeg: zij mag de huurder niet worden opgedrongen. Mag het eventueel met toestemming van de huurder wel? Op het eerste gezicht lijkt ook dat te moeten worden ontkend. Dat art. 7:220 leden 5, 6 en 7 BW dwingend recht bevatten, zegt dat nog niet. Daaruit volgt slechts dat in de huurovereenkomst er niet van kan worden afgeweken, althans dat andersluidende bepalingen in huurovereenkomsten vernietigbaar zijn (art. 3:40 lid 2 BW). In de prejudiciële beslissing van 22 april 2016 is uw Raad echter nadrukkelijk verder gegaan door te beslissen dat de huurder van zijn daaruit voortvloeiende rechten ook niet afstand kan doen door aanvaarding van een redelijk renovatievoorstel in de zin van art. 7:220 lid 2 BW, en ook niet door middel van een uitdrukkelijk in het renovatievoorstel opgenomen bepaling. Hoezeer die beslissing in verband met de duidelijke wetsgeschiedenis van art. 11g Bbsh (oud) als voorganger van art. 7:220 leden 5, 6 en 7 BW ook voor de hand lag, zit zij ons nu wat betreft de problematiek van de logeerwoning niet hinderlijk in de weg?

Ik meen dat dit niet noodzakelijk zo is. Met de noodzaak tot verhuizing in verband met de voorgenomen renovatie (art. 7:220 lid 5 BW) ontstaat de verbintenis voor de verhuurder tot betaling van de minimumbijdrage (lid 6). Die verbintenis luidt in geld, maar met toestemming van de schuldeiser kan de schuldenaar zich van zijn verbintenis bevrijden door een ándere prestatie dan de verschuldigde (inbetalinggeving, art. 6:45 BW). Welnu, het verstrekken van een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning (‘logeerwoning’) kan zo’n andere prestatie zijn die met toestemming van de huurder de oorspronkelijk verschuldigde prestatie geheel of gedeeltelijk vervangt. Aldus wordt niet de dwingendrechtelijke aanspraak van de huurder op de minimumbijdrage opzijgezet. Nee, inbetalinggeving is volgens de uitdrukkelijke bedoeling van de wetgever te beschouwen als nakoming van de oorspronkelijke verbintenis;43.inbetalinggeving is dus niet een vorm van afstand van recht (van de oorspronkelijke verbintenis).44.Ik citeer de memorie van antwoord aan de Tweede Kamer bij het regeringsontwerp van de met het huidige art. 6:45 BW corresponderende ontwerpbepaling art. 6.1.6.15:45.

‘In navolging van het Beneluxontwerp Nakoming (artikel 1.18) is de redactie [van het oorspronkelijke ontwerp, dus het Ontwerp-Meijers] iets gewijzigd ten einde meer nadruk te leggen op wat het artikel positief bepaalt, nl. dat het verrichten van een andere prestatie met toestemming van de schuldeiser (inbetalinggeving) nakoming van de oorspronkelijke verbintenis oplevert.’

Aldus ontstaat dus toch een alternatieve route. Bij die route passen enkele kanttekeningen.

Zoals gezegd, veronderstelt inbetalinggeving toestemming van de huurder. De verhuurder behoort het voorstel om de krachtens de wet verschuldigde prestatie van de minimumbijdrage in natura na te komen, niet in ondoorzichtige bepalingen van het renovatievoorstel te verstoppen. Doet hij dit wel, dan zal de huurder die vervolgens alsnog beter over zijn rechten wordt geïnformeerd, terecht zich op het standpunt kunnen stellen dat zijn toestemming ontbrak, met als gevolg dat de verhuurder de minimumbijdrage van art. 7:220 lid 6 BW alsnog zal moeten voldoen.

De door de huurder gegeven toestemming is uiteraard voorwerp van uitleg. Voor die uitleg is de Haviltex-maatstaf bepalend, als tweezijdige formulering van de wilsvertrouwensleer (art. 3:33 en 3:35 BW). Een vraag van uitleg doet zich voor indien het aanbod van de verhuurder van een logeerwoning niet alle verhuis- en inrichtingskosten aan de zijde van de huurder verhindert. Hiervoor zijn reeds genoemd de kosten van herinrichting van de gerenoveerde woning, kosten van opslag van inboedelgoederen en de kosten van verhuizing van een aangepaste stoel of een aangepast bed. Voor de verhuurder is in zo’n geval het veiligst (en voor de huurder het duidelijkst) om naast de logeerwoning ook een voorziening aan te bieden die resterende verhuis- en inrichtingskosten voor de huurder voorkómt. Het gehele arrangement kan dan gelden als inbetalinggeving voor de volgens art. 7:220 lid 5 BW verschuldigde bijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten, de minimumbijdrage van lid 6 daaronder begrepen.

Doet de verhuurder dit niet en staat de huurder die in het gebruik van de logeerwoning toestemt aldus voor resterende verhuis- en inrichtingskosten, dan rijst de vraag welk deel van de volgens de wet verschuldigde vergoeding door de inbetalinggeving teniet is gegaan. In strikt juridische zin lijkt me die vraag niet heel moeilijk: de Haviltex-maatstaf van de wederzijdse redelijke verwachtingen is bepalend, met als randvoorwaarde dat de huurder van zijn uit de regeling van art. 7:220 leden 5, 6 en 7 BW voortvloeiende rechten geen afstand kan doen. Maar de toepassing van die maatstaf en randvoorwaarde in concrete gevallen lijkt me echter niet per se eenvoudig en de uitkomst veelal onzeker. Daarom zei ik dat veiliger en duidelijker is dat de verhuurder een voorziening aanbiedt die resterende verhuis- en inrichtingskosten voor de huurder voorkómt.

Ik heb mijzelf de vraag gesteld of met betrekking tot de zojuist bedoelde uitlegvraag van gehele of gedeeltelijke inbetalinggeving nog nader richting kan worden gegeven. Als zich in de praktijk veelvuldig vergelijkbare kwesties voordoen, is denkbaar dat rechters door het opstellen van niet-bindende richtlijnen rechtseenheid bevorderen en onzekerheid bij verhuurders en huurders voorkómen (althans verminderen). Zulke niet-bindende richtlijnen als route naar meer duidelijkheid voor de praktijk lijkt mij gelukkiger dan een nadere normering vanuit uw Raad. Zulke nadere normering is bij een vraag van uitleg naar zijn aard op zichzelf reeds moeilijk voorstelbaar. Bovendien zal een voordeel van normering in de vorm van niet-bindende richtlijnen zijn dat daarbij ervaringen in een (relatief) groot aantal zaken de opstellers van de richtlijnen behulpzaam zullen kunnen zijn. Zulke ervaring ontbreekt bij uw Raad en ook bij het Parket nu eenmaal. Ook kunnen dergelijke richtlijnen relatief gemakkelijk worden bijgesteld naar aanleiding van eventuele nieuwe in de praktijk blijkende problematiek.

Wel meen ik met betrekking tot de bedoelde uitlegvraag nog te mogen opmerken dat de verhuurder die heeft laten zien de huurder royaal tegemoet te willen komen, bij de rechter op welwillendheid mag rekenen. De omstandigheid dat de huurder achteraf op zichzelf terecht erop kan wijzen dat door hem of haar nog een beperkt bedrag aan extra kosten is gemaakt, zeg voor € 250, is dus niet zomaar reden om aan te nemen dat de verbintenis tot betaling van de minimumbijdrage bijvoorbeeld voor niet meer dan 70% door inbetalinggeving teniet is gegaan (met als resultaat dat de verhuurder de huurder aanzienlijk meer dan diens werkelijke resterende kosten dient te vergoeden, namelijk 30% van de minimumbijdrage). In plaats daarvan zal tegenover zo’n royaal opererende verhuurder de uitleg redelijk zijn dat de minimumbijdrage reeds door inbetalinggeving is voldaan en dat de verhuurder kan volstaan met vergoeding van de € 250 als extra kosten van de huurder (vergelijk hiervoor 3.20).46.Een dergelijke welwillende behandeling van de goedbedoelende verhuurder is niet willekeurig. Met onder meer de minimumbijdrage heeft de wetgever van verhuurders willen vergen dat zij huurders die in verband met een renovatie genoodzaakt zijn te verhuizen, ruimhartig tegemoetkomen. Dat de verhuurder die ruimhartigheid ook daadwerkelijk ten toon heeft gespreid, is dan van belang als men komt te staan voor de vraag of mag worden aangenomen dat ruimhartigheid in de door de wetgever bepaalde vorm, door ruimhartigheid in andere vorm is vervangen (inbetalinggeving).

Weigert een correct door de verhuurder geïnformeerde huurder zijn toestemming aan de inbetalinggeving, dan heeft hij uiteraard recht op de minimumbijdrage van art. 7:220 lid 6 BW en wel zonder enige vermindering op welke grond ook, ook niet op grond van eigen schuld. Het is zeer wel denkbaar dat de mogelijkheid van zo’n weigering ertoe leidt dat in de praktijk de hiervoor 3.29 en 3.30 bedoelde dilemma’s niet geheel kunnen worden vermeden. Intussen lijkt me van belang op te merken dat de weigerende huurder zich niet rijk behoort te rekenen. Was de aangeboden logeerwoning een volwaardig alternatief voor de woonruimte die hij in verband met de renovatie tijdelijk moet missen, dan is het niet vanzelfsprekend dat hij jegens de verhuurder aanspraak op verblijfskosten kan maken, dan wel andere schade (boven het bedrag van de minimumbijdrage) die hij door aanvaarding van het aanbod van de verhuurder had kunnen vermijden. Voor zulke andere schadeposten gelden immers de gewone principes van het schadevergoedingsrecht, waaronder de schadebeperkingsplicht als variant van eigen schuld (art. 6:101 BW). Een verstandige verhuurder zal de huurder hierop wijzen. Doet hij dit op correcte wijze, dan doet dit niets af aan de vrijwilligheid van een vervolgens door de huurder voor inbetalinggeving gegeven toestemming.

De zojuist uiteengezette alternatieve route van een logeerwoning als inbetalinggeving is mogelijk verrassend in de zin dat zij in de literatuur en rechtspraak nog niet was bewandeld. Raadpleging van de website van de Rijksoverheid leerde mij dat die route in andere zin in het geheel niet verrassend is en kennelijk aansluit bij opvattingen die in de praktijk reeds bestaan. Op die website is namelijk onder een kopje ‘Uitkering in geld of natura’ het volgende te lezen:47.

‘Uw verhuurder kan u aanbieden om in plaats van de vergoeding de verhuizing voor u te regelen. En uw nieuwe woning van binnen te schilderen en te stofferen. De verhuurder mag dit aanbod doen. U hoeft het aanbod niet te accepteren en kunt in plaats daarvan om de minimumvergoeding vragen. Op grond van de verhuiskostenregeling is de verhuurder dan verplicht de minimumvergoeding in geld aan u te betalen.’

De eerste prejudiciële vraag luidt:

‘1. Moet een tijdelijke intrek in een door de Verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, worden aangemerkt als een verhuizing, zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 5 BW?’

Ervan uitgaande dat de huurder in verband met de renovatie niet in de woning kan blijven wonen (vergelijk hiervoor 3.13 en voetnoot 23), moet deze vraag bevestigend worden beantwoord. De opvatting volgens welke de tijdelijke intrek in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, geen verhuizing is in de zin van art. 7:220 lid 5 BW, is geforceerd (een verhuizing zou toch niet een verhuizing zijn) en staat op gespannen voet met de wetsgeschiedenis, volgens welke noodzaak tot verhuizing in de zin van art. 7:220 lid 5 BW gelijk staat aan in verband met de renovatie niet in de woning kunnen blijven wonen (hiervoor 3.9 en 3.32).

Bij deze beantwoording teken ik aan dat de verschuldigdheid van de minimumbijdrage van art. 7:220 lid 6 op de grond dat verhuizing noodzakelijk is in verband met een voorgenomen renovatie als bedoeld in lid 5 van dat artikel, niet uitsluit dat de huurder toestemt in de nakoming van die verbintenis in de vorm van een andere prestatie (inbetalinggeving, art. 6:45 BW). Op die wijze kan het ter beschikking stellen door de verhuurder van een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning (‘logeerwoning’) ertoe leiden dat de minimumbijdrage geheel of gedeeltelijk niet langer in geld behoeft te worden voldaan. Wel is de verhuurder daarbij dus afhankelijk van toestemming van de huurder. Zie hiervoor 3.38 e.v.

De tweede prejudiciële vraag luidt:

‘2. Is het antwoord op vraag 1. mogelijk anders als in combinatie met de sub 1 geschetste situatie de woning ten behoeve van de renovatiewerkzaamheden volledig of grotendeels ontruimd moet worden?

Waar bepalend is of de huurder in verband met de renovatie wel of niet in de woning kan blijven wonen, moet deze vraag mijns inziens ontkennend worden beantwoord. Ook een verhuizing zonder ontruiming van de woning, is een verhuizing.

De derde prejudiciële vraag luidt:

‘3. Maakt het bij de beantwoording van de onder 2. vermelde vraag nog verschil of de inboedel wordt opgeslagen in een door de verhuurder op diens kosten ter beschikking gestelde opslagruimte?’

Ook op deze vraag geef ik een ontkennend antwoord. Ook als de verhuurder naast een logeerwoning opslagruimte ter beschikking stelt, blijft een verhuizing een verhuizing. Opslag van de inboedel (vergelijk hiervoor 3.17) op kosten van de verhuurder is uiteraard wel in andere zin relevant, in de zin dat zij deel uit kan maken van het aan de huurder aangeboden arrangement dat met diens toestemming geldt als inbetalinggeving voor de schadevergoeding waarop de huurder volgens de wet aanspraak heeft, de minimumbijdrage van art. 7:220 lid 6 BW daaronder begrepen (hiervoor 3.41).

De vierde prejudiciële vraag luidt:

‘4. En maakt het bij de beantwoording van vraag 3. nog verschil of de kosten van verplaatsing van de inboedel (naar die opslagruimte en terug naar de woning) voor rekening van de verhuurder komen?’

Ook deze vraag moet ontkennend worden beantwoord. Wat naar aanleiding van de derde vraag is gezegd over opslag voor rekening van de verhuurder, geldt op overeenkomstige wijze voor verplaatsing van de inboedel voor rekening van de verhuurder.

De vijfde prejudiciële vraag luidt als volgt:

‘5. Maakt het bij de beantwoording van de onder 1. vermelde vraag nog verschil of de huurder bij terugkeer in de gerenoveerde woning als gevolg van de renovatiewerkzaamheden herinrichtingskosten in de eigen woning heeft moeten maken? Hieronder wordt niet begrepen herstel van schade, maar herinrichtingskosten die noodzakelijk zijn als gevolg van de renovatiewerkzaamheden, bijvoorbeeld bij een gewijzigde maatvoering van gerenoveerde kozijnen.’

Ook deze vraag moet ontkennend worden beantwoord. Ik merk op dat herinrichtingskosten van de eigen woning als gevolg van de renovatie inderdaad, zoals de vraag lijkt te veronderstellen, vallen onder ‘de kosten die de verhuizing meebrengt’ in de zin van art. 7:220 lid 5 BW, alsook begrepen zijn in de minimumbijdrage van lid 6 van dat artikel (hiervoor 3.14-3.16). Ook indien een logeerwoning ter beschikking wordt gesteld in een geval waarin de huurder niet herinrichtingskosten behoeft te maken, blijft een verhuizing echter een verhuizing.

De zesde prejudiciële vraag luidt:

‘6. Zijn er nog andere factoren die meegewogen moeten worden bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een verhuizing, als bedoeld in artikel 7:220 lid 5 BW?’

Er zijn mijns inziens geen andere factoren die meegewogen moeten worden bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een verhuizing als bedoeld in art. 7:220 lid 5 BW.

De conclusie strekt tot beantwoording van de prejudiciële vragen in de zin als onder 4 aangegeven.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G