Hof Arnhem-Leeuwarden, 15-01-2019, nr. 200.218.322/01

In genoemd tussenarrest is een comparitie van partijen gelast. Ter voorbereiding op de comparitie heeft verhuurder een akte genomen. De comparitie heeft op 19 december 2018 plaatsgevonden. Het proces-verbaal van de comparitie bevindt zich bij de stukken.

Aan het slot van de comparitie heeft het hof een datum voor arrest bepaald.

De kantonrechter heeft in rechtsoverweging 2 (2.1 tot en met 2.9) van het vonnis van 11 april 2017 de feiten vastgesteld. Tegen deze vaststelling zijn geen grieven gericht en ook overigens is niet van bezwaren gebleken. Het hof kan dan ook van de door de kantonrechter vastgestelde feiten uitgaan, die aangevuld met enkele andere feiten op het volgende neerkomen.

Huurder heeft sinds 1 september 2003 de woonruimte, bestaande uit een bovenwoning aan de [a-straat 1] te [A] (hierna: het appartement), gehuurd van de toenmalige eigenaar [B] , tegen een nooit geïndexeerde huurprijs van € 270,00, inclusief servicekosten per maand. De woning maakte deel uit van een winkelruimte en een viertal daarboven en -achter gelegen appartementen, waaronder het door huurder gehuurde appartement.

Verhuurder is een vennootschap die zich richt op de aankoop en exploitatie van

onroerende zaken. Verhuurder is op 1 februari 2012 eigenaar geworden van het gebouw aan

de [a-straat 1] te [A] .

Verhuurder heeft in 2013 het plan opgevat om het complex grondig te renoveren en

te vergroten door middel van nieuwbouw van een aantal appartementen aan de achterzijde

van het gebouw.

Partijen hebben uiteindelijk, nadat over en weer diverse voorstellen zijn gedaan en zij diverse malen met elkaar hebben overlegd, overeenstemming bereikt over de (achterstallige indexering van de) huurprijs, de renovatie en een tijdelijke verhuizing. Hun afspraken hebben zij vastgelegd in een “Addendum bij Huurovereenkomst [a-straat 1] te [A] d.d. 9 september 2003”, die door hen op 19 december 2013/10 januari 2014 is ondertekend.

In het Addendum is onder meer het volgende opgenomen: “1. Op uiterlijk 13 januari 2014 ontruimt Huurder op verzoek van Verhuurder tijdelijk het huurobject, zodat deze ter beschikking komt van Verhuurder in het kader van voornoemde renovatie.2. Huurder neemt alsdan tijdelijk zijn intrek in een inmiddels reeds gerenoveerd appartement in het huurobject, plaatselijk aangeduid als [a-straat 1-a] .(…)7.Mede in het kader van de renovatie en ter voorkoming van procedures van welke aard ook met alle goed en kwade kansen zijn partijen overeengekomen en stellen zij vast dat de huurprijs van het te renoveren appartement na terugkeer naar het huidige huurobject zal worden verhoogd naar een huurniveau van f 475,00 per maand, exclusief een voorschot ad € 90,00 terzake gas/water/electra en servicekosten. Indexering van de nieuwehuurprijs vindt voor het eerst plaats een jaar nadat de volledige (100%) nieuwe huurprijs verschuldigd is

geworden. Voorgaande zal ingaan op het moment dat renovatie gereed is, het energie-certificaat is afgegeven en het appartement opgeleverd aan Huurder.8. In het kader van dit addendum en uitgaande van de verlening van de volledige en correcte medewerking van Huurder, doet Verhuurder jegens Huurder afstand van haar aanspraak op betaling van achterstallige indexering uit het verleden tot heden.”

Begin januari 2014 heeft huurder het huurobject tijdelijk ontruimd en is verhuurder

met de werkzaamheden gestart. Op 1 april 2014 heeft huurder zijn intrek weer in het door hem gehuurde appartement genomen.

Verhuurder heeft vervolgens verzuimd om een opname van de energetische waarde

van de gerenoveerde appartementen te laten plaatsvinden. Huurder heeft dan ook geen

bevestiging gekregen van die energetische waarde. Verder heeft verhuurder de nieuwe

huurprijs niet in rekening gebracht. Huurder is steeds de huurprijs van € 270,00 blijven

voldoen.

In maart 2016 heeft verhuurder het energiecertificaat toegezonden.

In een e-mailbericht van 1 april 2016 heeft verhuurder voorts aanspraak gemaakt op de nieuwe huurprijs per 1 april 2014.

De verhuurder heeft de huurder gedagvaard voor de kantonrechter te Zwolle en gevorderd dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en huurder wordt veroordeeld tot betaling van de achterstallige huur (uitgaande van een huur van € 565,- vanaf 1 april 2014).

De huurder heeft verweer gevoerd en een reconventionele vordering ingesteld, strekkende tot veroordeling van verhuurder om de wettelijke verhuiskostenvergoeding van€ 5.892,- aan hem te betalen.

Nadat de kantonrechter in een tussenvonnis een comparitie van partijen had gelast en deze comparitie had plaatsgevonden, heeft de kantonrechter in het eindvonnis in conventie huurder veroordeeld tot betaling van € 1.770,- aan achterstallige huur, te vermeerderen met wettelijke rente, en van € 565,- per maand vanaf oktober 2016. De kantonrechter heeft de overige vorderingen in conventie en de vordering in reconventie afgewezen en de proceskosten in conventie en in reconventie gecompenseerd.

Het appel heeft alleen betrekking op de (voormalige) reconventionele vordering, de vordering om verhuurder te veroordelen tot betaling van de verhuiskostenvergoeding. De (enige) grief strekt ertoe dat deze vordering alsnog wordt toegewezen en legt het geschil over de verhuiskostenvergoeding in volle omvang aan het hof voor. Het hof zal bij de bespreking van de grief ook de in eerste aanleg niet behandelde of verworpen verweren van verhuurder bespreken en de door haar in hoger beroep voor het eerst gevoerde verweren. Het hof tekent daarbij aan dat verhuurder het verweer dat huurder ten onrechte de weg van artikel 7:220 lid 3 BW niet heeft gevolgd bij gelegenheid van de comparitie in hoger beroep heeft ingetrokken, toen duidelijk werd dat de renovatie niet meer dan tien woningen of bedrijfsruimten betrof. Dat verweer kan dan ook onbehandeld blijven.

Het meest vergaande verweer is dat huurder de klachtplicht van artikel 6:89 BW heeft geschonden. Indien het renovatievoorstel van verhuurder ondeugdelijk was omdat het geen verhuiskostenvergoeding bevatte, had huurder daar tijdig over moeten klagen, aldus verhuurder in de memorie van antwoord.

Het hof volgt verhuurder niet in dit betoog, omdat het miskent dat artikel 6:89 BW niet ziet op rechtsgebreken maar op feitelijke gebreken. Het door verhuurder gestelde gebrek is geen feitelijk gebrek. Bij gelegenheid van de comparitie in hoger beroep heeft de raadsman van verhuurder (voor het eerst) betoogd dat het ontbreken van een deugdelijk voorstel ertoe leidt dat, achteraf bezien, de werkzaamheden aan het door haar verhuurde appartement niet op deugdelijke gronden hebben plaatsgevonden, waardoor huurder overlast heeft ondervonden. Die overlast vormt dan het feitelijke gebrek waarover huurder tijdig had moeten klagen. Dit betoog overtuigt het hof niet. Daargelaten dat het tardief is, miskent het dat huurder niet klaagt over de uitgevoerde werkzaamheden, maar aanspraak maakt op een verhuiskostenvergoeding. Het is gezocht om in een aanspraak op een ten onrechte niet toegekende verhuiskostenvergoeding een klacht over overigens naar tevredenheid uitgevoerde werkzaamheden te zien.

De verhuurder heeft bij gelegenheid van de comparitie in hoger beroep, eveneens voor het eerst, betwist dat huurder moest verhuizen vanwege een renovatie. Volgens verhuurder moesten er vooral dringende werkzaamheden (in de zin van artikel 7:220

lid 1 BW) aan het appartement worden verricht en hebben in het kader van die werkzaamheden slechts enkele ondergeschikte werkzaamheden plaatsgevonden die tot een verbetering van het woongenot hebben geleid en daarmee zijn te beschouwen als een renovatie (in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW). Voor die werkzaamheden had huurder zijn woning niet hoeven verlaten, zodat hij geen aanspraak heeft op een bijdrage in de verhuiskosten vanwege renovatie, aldus verhuurder.

Het hof gaat aan dit betoog voorbij. Het is wegens strijd met de zogenoemde tweeconclusieregel, tardief. Het hof laat dan nog daar dat het onvoldoende onderbouwd is, gelet op het feit dat in het (door verhuurder zelf opgestelde) addendum bij herhaling melding wordt gemaakt van een renovatie, in de processtukken van verhuurder in eerste aanleg en in hoger beroep stelselmatig de begrippen renovatie en renovatievoorstel (refererend aan het “redelijk voorstel” van artikel 7:220 lid 2 BW) worden gebruikt en in het addendum en de processtukken een verband wordt gelegd tussen de renovatie van het appartement en de tijdelijke verhuizing.

De verhuurder heeft aangevoerd dat huurder geen aanspraak heeft op een verhuiskostenvergoeding, allereerst omdat hij afstand heeft gedaan van zijn aanspraak op een dergelijke vergoeding en daarnaast omdat hij geen kosten heeft gemaakt voor de verhuizing. De kantonrechter heeft het beroep op afstand van de aanspraak op een bijdrage in de verhuiskosten gepasseerd, maar het betoog over het ontbreken van kosten gehonoreerd. De kantonrechter heeft er in dat verband op gewezen dat huurder tijdens de comparitie heeft verklaard dat hij geen verhuiskosten heeft gehad, omdat hij zijn spullen zelf naar boven heeft gebracht.

Op grond van artikel 7:220 lid 5 BW draagt de verhuurder van woonruimte bij in de kosten van de verhuizing van de huurder indien verhuizing in verband met een renovatie in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW noodzakelijk is. In artikel 7:220 lid 6 BW is vervolgens bepaald dat de minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten jaarlijks bij ministeriële regeling wordt vastgesteld. In zijn arrest van 22 april 2016 (ECLI:NL:HR:2016:726) heeft de Hoge Raad de aan hem voorgelegde prejudiciële vraag of deze regeling van de verhuiskosten van dwingend recht is bevestigend beantwoord. Volgens de Hoge Raad kan de huurder geen afstand doen van zijn recht op de verhuiskosten bij renovatie. De Hoge Raad overwoog daartoe onder meer (r.o. 3.6.2): “Voorts kan uit de parlementaire geschiedenis van de Wet van 4 februari 2010 worden afgeleid dat de regeling van de verhuiskostenvergoeding van dwingend recht is, en dat de huurder altijd recht heeft op de minimumbijdrage als bedoeld in art. 7:220 lid 6 BW (Kamerstukken II 2007-2008, 31528, nr. 3, p. 6; Kamerstukken I 2009-2010, 31528, nr. C, p. 3).” In het laatstgenoemde Kamerstuk - de memorie van antwoord aan de Eerste kamer - op p. 3 schrijft de Minister van Justitie onder meer (met onderstreping hof):“De leden van de PvdA-fractie hebben om bevestiging gevraagd van hetgeen zij meenden te lezen in de diverse artikelleden van artikel 7:220.Inderdaad heeft een huurder van een woning altijd recht op een vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten van € 5000 (geïndexeerd), indien hij ten behoeve van renovatie uit zijn woning moet vertrekken, ongeacht of hij die kosten ook werkelijk maakt. Heeft de huurder meer kosten dan kan hij deze kosten claimen op grond van artikel 7:220 lid 1. (…)Bij de vraag hoe de bewijslast ter zake van de gemaakte meerkosten ligt, moet worden vooropgesteld dat het hier om een begroting van schade gaat. Op dit gebied heeft de rechter blijkens artikel 6:97 BW een grote mate van vrijheid. In verband daarmee is in beginsel voldoende dat de huurder aannemelijk maakt dat hij meer kosten heeft moeten maken.” In het eerstgenoemde kamerstuk (de memorie van toelichting in de Tweede Kamer) is op p. 3 (met onderstreping hof) vermeld:“Voor de huurder van een zelfstandige woning, een woonwagen of een standplaats bedraagt de bijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten ten minste een bij ministeriële regeling vast te stellen bedrag.”

Het hof is, met de kantonrechter, van oordeel dat het recht op een bijdrage in de verhuiskosten van dwingendrechtelijke aard is, zodat partijen daarvan niet in een onderlinge regeling kunnen afwijken. Dat partijen van de regeling zijn afgeweken, heeft de verhuurder overigens onvoldoende onderbouwd. De verhuurder heeft weliswaar verwezen naar een eerdere versie van het addendum, waarin is bepaald dat huurder geen aanspraak zal maken op een verhuiskostenvergoeding, maar die bepaling is in latere versies niet teruggekeerd en ontbreekt ook in de definitieve versie. Partijen konden, desgevraagd, tijdens de comparitie in hoger beroep niet toelichten wat de reden was van het verdwijnen van deze bepaling. Uit wat zij hebben verklaard, volgt dat de kwestie van de verhuiskostenvergoeding hooguit een ondergeschikte rol heeft gespeeld in de onderhandelingen tussen hen en dat het in die onderhandelingen vooral ging over de huurprijs na de renovatie.De stelling van verhuurder dat huurder afstand heeft gedaan van zijn aanspraak op een verhuiskostenvergoeding, wordt dus verworpen.

Het hof volgt verhuurder evenmin in diens betoog dat huurder geen aanspraak heeft op de verhuiskostenvergoeding, omdat hij geen verhuiskosten heeft gemaakt. Allereerst vindt het hof het niet aannemelijk dat huurder geen verhuiskosten heeft gemaakt. Uitgangspunt is dat een verhuizing altijd met (op zijn minst) enige kosten en inspanningen gepaard gaat, ook als geen professionele verhuizer wordt ingeschakeld. Huurder heeft aangegeven dat hij geen verhuisbedrijf heeft ingeschakeld, maar de verhuizing met hulp van enkele vrienden zelf heeft verricht, dat hij een deel van zijn spullen tijdelijk bij vrienden heeft kunnen opslaan en dat hij wel inrichtingskosten (voor de aanschaf van gordijnen en kasten) heeft moeten maken. Dat huurder inrichtingskosten heeft gemaakt is niet in strijd met zijn verklaring bij de comparitie in eerste aanleg dat hij geen verhuiskosten heeft gemaakt. Het hof heeft die verklaring zo begrepen dat huurder toen heeft gedoeld op kosten ten behoeve van een verhuizer. Het is, anders dan verhuurder lijkt te veronderstellen, verder niet aan huurder om door middel van het in het geding brengen van facturen te bewijzen dat hij kosten heeft moeten maken voor zijn verhuizing. Uit de hiervoor aangehaalde parlementaire geschiedenis volgt dat de huurder het bestaan en de omvang van de door hem gemaakte kosten alleen hoeft te bewijzen indien hij aanspraak maakt op vergoeding van kosten bovenop de verhuiskostenvergoeding van artikel 7:220 lid 5 en 6 BW.

Maar ook als huurder geen kosten zou hebben gemaakt, gaat het betoog van verhuurder niet op. Uit de tekst van artikel 7:220 lid 5 en 6 BW, gelezen in het licht van de wetsgeschiedenis (in het bijzonder de hiervoor onderstreepte passages), volgt dat een huurder in ieder geval aanspraak heeft op de daar bedoelde minimumbijdrage (zij het onder aftrek van een eventuele door de gemeente aan de huurder betaalde vergoeding - vgl. lid 7), ook indien hij minder kosten heeft gemaakt dan het met de bijdrage gemoeide bedrag, en zelfs indien hij geen kosten heeft gemaakt. Een en ander is het gevolg van de keuze van de wetgever om een minimumvergoeding vast te stellen, waarop de huurder tenminste aanspraak heeft. Het hof merkt hierbij nog op dat in de tekst de woorden “bijdrage” en “bijdragen” worden gebruikt en dat die woorden erop kunnen duiden dat de huurder wel kosten gemaakt moet hebben. In het licht van wat hiervoor is overwogen over de wetsgeschiedenis en het karakter van de verhuiskostenvergoeding, kan uit het gebruik van deze woorden echter niet worden afgeleid dat de huurder alleen aanspraak heeft op een kostenvergoeding (van maximaal € 5.892,-) wanneer hij kosten heeft gemaakt.

Verhuurder heeft zich er, ten slotte, op beroepen dat de aanspraak van huurder op de verhuiskostenvergoeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Hij heeft daartoe aangevoerd dat huurder pas twee jaar na de verhuizing aanspraak heeft gemaakt op de vergoeding en geen noemenswaardige kosten heeft gemaakt.

Het beroep van verhuurder op artikel 6:248 lid 2 BW faalt. Uit wat hiervoor is overwogen, volgt dat het feit dat een huurder geen (noemenswaardige) kosten heeft gemaakt, niet in de weg staat aan zijn aanspraken op een verhuiskostenvergoeding. Ook wanneer een verhuizing, zoals hier, in eigen beheer is gerealiseerd gaat deze verhuizing gepaard met enige kosten en met inspanningen die anders voor een deel door een verhuisbedrijf zouden zijn verricht. Niet valt in te zien dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de huurder die deze inspanningen zelf verricht om die reden geen aanspraak zou hebben op de, dwingendrechtelijk vastgestelde, verhuiskostenvergoeding. Dat huurder pas na verloop van twee jaar een beroep is gaan doen op die aanspraak maakt dat niet anders. Bijkomende omstandigheden voor een ander oordeel zijn verder niet aangevoerd.Voor zover verhuurder het beroep op artikel 6:248 lid 2 BW ook baseert op het verloop van de onderhandelingen met huurder, gaat dit beroep niet op, omdat verhuurder niet inzichtelijk heeft gemaakt dat huurder (welbewust) heeft afgezien van aanspraken op een verhuiskostenvergoeding vanwege de omstandigheid dat verhuurder hem op andere punten is tegemoetgekomen.

Naar het hof begrijpt doelt verhuurder erop dat huurder voor zijn (grotere) appartement een (20%) lagere huur betaalt dan de huurders van de andere (kleinere) appartementen. Dat dit verband zou houden met het afzien door huurder van een verhuiskostenvergoeding blijkt echter uit niets. In dit verband wijst het hof erop dat in de (eerdere) versie van het addendum waarin is opgenomen dat huurder afziet van aanspraken op een verhuiskostenvergoeding zelfs een lagere huurprijs (€ 350,- per maand) is vermeld dan uiteindelijk is overeengekomen (€ 475,-).

De slotsom is dat huurder aanspraak heeft op de verhuiskostenvergoeding. De grief slaagt dan ook. Dat de verhuiskostenvergoeding een bedrag van € 5.892,- bedraagt, heeft verhuurder niet bestreden, zodat dit bedrag toewijsbaar is.

Het hof zal het eindvonnis van de kantonrechter vernietigen wat betreft de reconventie. Verhuurder zal worden verwezen in de proceskosten in beide instanties(salaris van de advocaat in eerste aanleg: € 500,-, in hoger beroep: 2 punten, tarief I).

Het gerechtshof, rechtdoende in hoger beroep:

vernietigt het vonnis van de kantonrechter van 11 april 2017 wat betreft de reconventie,en in zoverre opnieuw rechtdoende:

veroordeelt verhuurder om aan huurder te betalen een bedrag van € 5.892,-;

veroordeelt verhuurder in de kosten van het geding in eerste aanleg in reconventie en in hoger beroep en bepaalt deze kosten, voor zover tot nu toe aan de zijde van huurder gemaakt, op:- nihil aan verschotten en op € 500,- voor salaris van de gemachtigde voor de procedure in eerste aanleg;- € 423,01 aan verschotten en op € 1.518,- voor geliquideerd salaris van de advocaat voor de procedure in hoger beroep;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Deze beslissing is gegeven door mr. H. de Hek, mr. O.E. Mulder en mr. W.A. Zondag en is in het openbaar uitgesproken op 15 januari 2019 door de rolraadsheer, in aanwezigheid van de griffier.