HR, 22-04-2016, nr. 15/05226

Een eerste en belangrijk aanknopingspunt voor beantwoording van de vragen is de tekst van de wet. Deze koppelt de vergoeding aan een noodzakelijke verhuizing die het gevolg is van (de wet spreekt van “verband houdt met”) renovatie. Dat betekent drieërlei:

a) er moet een causaal verband tussen de renovatie en de verhuizing;

b) de verhuizing moet noodzakelijk zijn en

c) sprake moet zijn van renovatie (als bedoeld in de derde volzin van art. 7:220 lid 2 BW).

De wet maakt geen duidelijk5.onderscheid al naargelang de huurder of de verhuurder de renovatie initieert. Merkwaardig is dat niet. Renovatie is gemeenlijk in beider belang. De huurder krijgt na afloop een betere woning, de verhuurder gemeenlijk een hogere huur terwijl de waarde van de woning stijgt. In algemene zin kan m.i. niets zinnigs worden gezegd over de vraag wiens belang het grootst is, gesteld al dat dit gewicht in de schaal zou moeten leggen en dat het zinvol en mogelijk is om een dergelijke vergelijking van appels met peren te maken.

Iets anders is dat zich situaties kunnen voordoen waarin de renovatie slechts een beperkte rol speelt, bijvoorbeeld omdat de meeste werkzaamheden verband houden met andere aspecten. In dergelijke settingen komt het, nog steeds uitgaande van de tekst van de wet, aan op de vraag of die overige werkzaamheden weggedacht renovatie tot verhuizing zou hebben genoopt.

Als gezegd definieert art. 7:220 lid 2 derde volzin BW het begrip “renovatie”: “zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging”. Deze tekst doet vermoeden dat vooral verbeteringen worden beoogd. Maar verbeteringen en dringend onderhoud zullen vaak niet of niet gemakkelijk te onderscheiden zijn. De vervanging van een loden waterleiding door een koperen is zowel dringend onderhoud als een verbetering. Voor de vervanging van een krakkemikkige keuken of douche omdat de oude bijvoorbeeld lekt of beschimmeld is, geldt hetzelfde. Het is al aanstonds de vraag of een zinnige en voldoende houvast biedende grens kan worden gemarkeerd tussen “groot onderhoud” en renovatie. Maatwerk lijkt hier a prima vista de panacee.

Na deze eerste verkenning zal ik de vragen afwerken voor zover het Hof deze niet zelf al heeft beantwoord.

1. Heeft een huurder aanspraak op een bijdrage in de kosten van verhuizing, zoals bedoeld in artikel 11g Bbsh (oud)/artikel 7:220 leden 5 en 6 BW, als de renovatiewerkzaamheden die nopen tot het tijdelijk moeten verlaten van het gehuurde, worden uitgevoerd op basis van door de huurder geïnitieerd overleg tussen huurder en verhuurder?

Over deze vraag, die in ’s Hofs visie een belangrijke rol vervult, lijkt geen noemenswaardige discussie te bestaan. Het Hof noemt slechts enkele uitspraken waaruit volgens het Hof zou volgen dat de huurder, ook als hij het initiatief voor de renovatie heeft genomen, aanspraak kan maken op een verhuiskostenvergoeding.6.

Het bindend advies kan ik niet vinden.7.Het Nijmeegse vonnis gaat over een andere kwestie. Vast stond dat de huurder als gevolg van renovatie (die een verbetering opleverde met een hogere huur) moest verhuizen. Nochtans meent de Kantonrechter dat de vergoeding niet behoeft te worden betaald omdat de huurder een wisselwoning heeft geaccepteerd, terwijl de verhuurder onder meer de verhuiskosten vóór en na de renovatie en opslagkosten betaalde. Het vonnis in prima zegt over de hier behandelde vraag evenmin iets omdat de vordering wordt afgewezen omdat de verhuiskostenregeling niet ziet op herstel van gebreken en [betrokkene] bovendien een logeerwoning is aangeboden. Kortom: ik kan ’s Hofs oordeel in rov. 3.8 niet goed plaatsen.

Als ik het goed zie dan meent het Hof Amsterdam dat het slechts aankomt op de vraag of de renovatie verhuizing noodzakelijk maakt en dat het er niet toe doet of tevens sprake is van “extra’s” die door de huurder worden gewenst.8.In die lezing zegt het Hof niets anders dan Rossel9.waar het Hof in ander verband naar verwijst.

Ik heb één uitspraak gevonden waarin het tegendeel wordt aangenomen.10.

Naar aanleiding van het onderhavige arrest is een publicatie verschenen van Sauer en Van Osch. Hun artikel ziet op de vraag wat rechtens is als verhuurders onderhoudswerkzaamheden combineren met door de huurder gekozen renovatiewerkzaamheden of renovatiewerkzaamheden waarvoor de huurder heeft gekozen naar aanleiding van een voorstel van de verhuurder. Zonder verdere bronvermelding gewagen zij van “veel controverse” over deze kwestie.11.Zij beantwoorden de vraag ontkennend.12.Daarbij moet wel worden bedacht dat beide auteurs werkzaam zijn bij het kantoor van de advocaat die Portaal in feitelijke aanleg heeft bijgestaan, waarvan in het artikel geen melding wordt gemaakt. De auteurs geven een overzicht van de argumenten voor ontkennende beantwoording. Veel van deze argumenten zijn ontleend aan rov. 3.8 van het tussenarrest van 2 juni 2015. De volgende argumenten worden aangedragen:

a) art. 7:220 BW gaat blijkens de eerste zin van lid 2 uitdrukkelijk uit van een verhuurder en niet van een huurder die wil renoveren;13.

b) uit de wetsgeschiedenis volgt dat de verhuiskostenvergoeding erop is gericht om de medewerking van de huurder voor een door de verhuurder gewenste renovatie te verkrijgen;14.als een huurder zelf om renovatie verzoekt is deze zekerheid niet nodig;

c) de regeling is opgenomen in afdeling 7.4.3 BW met de titel ‘De verplichtingen van de huurder’ omdat de verplichting van de verhuurder van secundaire aard is en een onlosmakelijk gevolg is van de primaire verplichting van de huurder om de renovatie te gedogen;15.als de huurder zelf om renovatie verzoekt is van een gedoogplicht geen sprake;

d) als wel een verhuiskostenvergoeding verschuldigd is, wordt de verhuurder gestraft voor zijn coöperatieve opstelling, hetgeen het gevolg zou kunnen hebben dat verhuurders niet bereid zijn om gehoor te geven aan een verzoek van de huurder om een woning te renoveren.

Het onder 3.8.2 sub a genoemde argument ziet eraan voorbij dat de verhuiskostenregeling in lid 5 niet aanknoopt bij de eerste volzin van het tweede lid van art. 7:220 BW. Verwezen wordt slechts naar de derde volzin, waarin het begrip ‘renovatie’ wordt gedefinieerd. Bovendien blijkt uit de wetsgeschiedenis dat art. 7:220 BW de huurders een handvat biedt om bij de verhuurder op renovatie aan te dringen, waarbij de verhuurder het laatste woord heeft.16.Met name deze laatste omstandigheid lijkt me hier van belang. De verhuurder kan meewegen of hij bereid is om een verhuiskostenvergoeding te betalen. Anders dan de auteurs menen, biedt de wet juist een aanknopingspunt voor de gedachte dat het aankomt op de vraag of verhuizing als gevolg van renovatie nodig is; zie hiervoor onder 3.1. Het Hof heeft in rov. 3.10 in dat verband terecht gewezen op de Nota naar aanleiding van het Verslag II.17.Hetgeen even verderop staat – door het Hof niet geciteerd – onderstreept dit punt:

“Zoals hiervoor aangegeven verliest een voorstel tot renovatie niet zijn karakter als daarin tevens bepaalde onderhoudswerkzaamheden zijn opgenomen.”18.

Waarom de in van rov. 3.11 geciteerde passage tot een andere conclusie zou leiden, is mij niet helemaal duidelijk, alleen al niet omdat even daarvoor duidelijk wordt gemaakt dat de verhuiskostenregeling wordt gestandaardiseerd, terwijl de regel van art. 7:220 lid 1 BW juist afhangt van de omstandigheden van het geval.19.

Het onder 3.8.2 sub b genoemde argument heeft een hoog baron Van Münchhausen-karakter. Het gaat er kennelijk van uit dat voor de huurder, die aandringt op renovatie, niet uitmaakt of een aanspraak op een verhuiskostenvergoeding bestaat. Maar waarom dat zo zou zijn, is niet goed duidelijk. Bovendien wordt uit het oog verloren dat het, zoals we zojuist hebben gezien, aan de verhuurder is om te besluiten al dan niet te gaan renoveren. In dat kader kan hij meewegen of hij een verhuiskostenvergoeding wil betalen, indien deze verschuldigd zou zijn.

Zo men wil, zou een argument tegen de verplichting om steeds een verhuiskostenvergoeding te betalen kunnen worden ontleend aan de Nota van Toelichting op een recente wijziging van het Bbsh. Daarin wordt gerept van de redelijkheid van een verhuiskostenvergoeding omdat huurders in geval van renovatie die tot verhuizing noopt “niet eigener beweging verhuizen, maar daartoe genoodzaakt zijn als gevolg van de verhuizing”.20.Betoogd zou kunnen worden dat de redelijkheid van een vergoedingsverplichting zich niet opdringt als de huurder zelf heeft gevraagd om renovatie die tot verhuizing noopt. Mogelijk heeft Minister Dekker dat ook bedoeld, maar het staat er niet (het tegendeel trouwens evenmin). Zelf zou ik denken dat dit argument niet al te zwaar weegt om twee redenen: feit blijft dat de huurder tijdelijk moet verhuizen, terwijl onder het thans geldende recht de verhuurder kan besluiten slechts tot renovatie over te gaan als de huurder afstand doet van een aanspraak op een verhuiskostenvergoeding (bijvoorbeeld omdat betaling in het concrete geval niet redelijk zou zijn). Het oude recht bood die mogelijkheid niet zodat in zoverre het tweede argument niet opgaat.

Juist bij de beoordeling van de redelijkheid van een voorstel van de verhuurder speelt een rol of daarin een bijdrage in de verhuiskosten is opgenomen.21.In zoverre valt er dan ook wat af te dingen op de onder 3.8.2 sub c weergegeven stelling dat de verplichting van de verhuurder tot het betalen van een verhuiskostenvergoeding secundair van aard is omdat het een onlosmakelijk gevolg is van de primaire verplichting van de huurder om de renovatie te gedogen. Uit de wet volgt veeleer dat de huurder eerst tot het gedogen van renovatiewerkzaamheden verplicht is, als de verhuurder aan zijn verplichting tot het verstrekken van een verhuiskostenvergoeding heeft voldaan.

De stelling onder 3.8.2 sub d is in feite een herhaling van zetten. Ik moge andermaal memoreren dat de uiteindelijke keuze aan de verhuurder is: hij hoeft niet te renoveren en hij kan onder het thans geldende recht bedingen dat de huurder afziet van een verhuiskostenvergoeding.

Hier komt voor het oude recht nog bij dat art. 11g Bbsh (oud) van dwingend recht was. De huurder kon geen afstand doen van zijn recht op een bijdrage in de kosten van de verhuizing; zie hiervoor mijn vorige conclusie onder 4.12. Als de huurder niet vrijwillig afstand van voornoemd recht kan doen, ligt het weinig voor de hand aan te nemen dat de huurder dit recht onvrijwillig - in veel gevallen zonder zich daarvan bewust te zijn - kan verspelen louter en alleen door bij de verhuurder op renovatie aan te dringen.

Op grond van dit een en ander meen ik dat de eerste vraag bevestigend moet worden beantwoord. De huurder kan slechts het overleg met de verhuurder over renovatie initiëren. Het blijft de verhuurder die beslist of tot renovatie wordt overgegaan en wat de renovatiewerkzaamheden zullen gaan inhouden.

2. Maakt het voor de beantwoording van vraag 1 verschil als de verhuurder dringende werkzaamheden zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 1 BW uitvoert en hij de huurder de keuze geeft voor het tegelijkertijd uitvoeren van renovatiewerkzaamheden zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW, waarbij deze renovatiewerkzaamheden nopen tot het tijdelijk moeten verlaten van het gehuurde, mede in het licht van de bewoordingen van lid 2 (“wanneer de verhuurder (…) wil overgaan tot renovatie”)? Wanneer is bij groot onderhoud sprake van dringende werkzaamheden en wanneer van renovatie?

Met het voorafgaande is goeddeels al ingegaan op vraag 2. Daarbij moet met name worden bedacht dat het nog altijd de verhuurder is die beslist of en voor welke renovatiewerkzaamheden kan worden gekozen. Hij bepaalt het speelveld. In zoverre is steeds sprake van door de verhuurder voorgenomen renovatiewerkzaamheden. Een tegengestelde beantwoording zou het de verhuurder ook wel erg gemakkelijk maken om onder zijn verplichting tot het verstrekken van een bijdrage in de verhuiskosten uit te komen door achter over te leunen en te wachten totdat de huurder aan de bel trekt.

Het Hof wil ten slotte weten wanneer bij groot onderhoud sprake is van dringende werkzaamheden en wanneer van renovatie. Volgens het Hof blijkt uit de jurisprudentie dat in de praktijk wordt geworsteld met het onderscheid.22.

Het is ongetwijfeld juist dat de grens moeilijk valt te markeren,23.net zo min als in algemene zin kan worden gezegd wat bijvoorbeeld redelijk of (on)zorgvuldig is. Het is ongetwijfeld ook juist dat de wet eenvoudiger hanteerbaar wordt als met de verhuizingsnoodzaak tevens een verhuiskostenvergoeding verplicht wordt (rov. 3.12) en meer in het algemeen als alle vage begrippen door de rechter worden verwijderd. Maar het is volstrekt duidelijk dat dit niet is wat de wetgever heeft gewild. De verhuiskostenvergoeding in lid 5 is alleen gekoppeld aan renovatie en dat brengt mee dat de rechter zal moeten nagaan of daarvan sprake is en of zo ja of deze verhuizing nodig maakt. Bovendien zou de afwijkingsmogelijkheid die het huidige recht biedt in ’s Hofs benadering in rook opgaan. Mij lijkt duidelijk dat de wet voor deze ingreep geen steun biedt.

Voor het overige zal het afhangen van de omstandigheden van het geval of sprake is van renovatie of van dringende werkzaamheden als bedoeld in art. 7:220 lid 1 BW. Het is volstrekt begrijpelijk dat de wetgever niet veel nauwkeuriger heeft kunnen zijn dan de formule van art. 7:220 lid 2 derde volzin BW.24.Uit de in voetnoot 21 genoemde literatuur valt m.i. op te maken dat het doenlijk noch wenselijk is om op dit punt het recht in beton te gieten. In elk geval ben ik daartoe niet in staat, al was het maar omdat ik de praktijk op dit punt niet ken. Ik volsta daarom met de volgende kanttekeningen:

a) in de derde zin van het tweede lid van art. 7:220 BW wordt gesproken van sloop met vervangende nieuwbouw en gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging. In de parlementaire geschiedenis is verduidelijkt dat daaronder niet wordt verstaan uitbreiding van voorzieningen of service;25.

b) bij dringende werkzaamheden gaat het om werkzaamheden die bij uitstel tot extra kosten of tot schade of nadeel zouden leiden;26.

c) niet elke vernieuwing behoeft een renovatie te zijn. Een vervanging van een oud onderdeel door een nieuw onderdeel zal vaak een dringende werkzaamheid zijn en zal zonder meer door de huurder moeten worden gedoogd. Bij renovatie zal veelal moeten worden gedacht aan een verbetering van het gehuurde, of een verandering of toevoeging waardoor het huurgenot, of beperkter woongerief, geacht kan worden te zijn gestegen.27.

Het is aan de feitenrechter om in een concreet geval knopen door te hakken.

3. Heeft de rechter de vrijheid in geval van een combinatie van uitvoering van dringende werkzaamheden als bedoeld in artikel 7:220 lid 1 BW en renovatiewerkzaamheden als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW die tezamen nopen tot het tijdelijk moeten verlaten van het gehuurde, de verhuiskostenvergoeding van artikel 11g Bbsh (oud)/artikel 7:220 leden 5 en 6 BW toe te kennen, zonder het causaal verband tussen de renovatiewerkzaamheden en de verhuizing te behoeven vast te stellen, (a) in het geval de verhuurder schadeplichtig is op grond van art. 7:220 lid 1 BW of (b) zelfs zonder vast te behoeven te stellen dat de verhuurder schadeplichtig is?

Het antwoord op deze vraag is met het voorafgaande reeds goeddeels gegeven. Zowel uit de wet als uit de wetsgeschiedenis valt duidelijk op te maken dat vereist is dat verhuizing nodig is als gevolg van de renovatie. Als de renovatiewerkzaamheden niet nopen tot verhuizing is er geen basis voor een betalingsverplichting van de verhuiskostenvergoeding.

Drie scenario’s behoeven nog afzonderlijke bespreking:

a) de verhuizing is niet noodzakelijk als gevolg van renovatiewerkzaamheden, maar wél als gevolg van de combinatie van renovatiewerkzaamheden en groot onderhoud, des dat ieder van deze werkzaamheden afzonderlijk verhuizing niet nodig zou maken.

b) de verhuizing is wél noodzakelijk als gevolg van de renovatiewerkzaamheden, maar tegelijkertijd worden nog andere werkzaamheden uitgevoerd;

c) verhuizing is nodig als gevolg van zowel werkzaamheden als bedoeld in art. 7:220 lid 1 BW als ten gevolge van renovatie, in die zin dat tussen beide causaal verband zou bestaan, de andere werkzaamheden weggedacht;

Uit de door het Hof zelf in rov. 3.10 van het tussenarrest van 2 juni 2015 geciteerde passage uit de parlementaire geschiedenis:28.

“In geval van renovatie zal het zich kunnen voordoen dat van de gelegenheid gebruik wordt gemaakt ook werkzaamheden te verrichten ter zake van onderhoud. Dit doet evenwel aan de toepasselijkheid van de regels betreffende renovatie, zoals mede neergelegd in dit wetsvoorstel en gedefinieerd in artikel 7:220 lid 2, derde zin, niet af. Wel moet er uiteraard causaal verband zijn tussen de verhuizing en de renovatie in die zin dat, als men de werkzaamheden die voor de renovatie nodig zijn, achterwege zou laten, geen verhuizing nodig zou zijn. Als de verhuizing nodig wordt, omdat de verhuurder niet alleen onderhoud wil plegen, maar ook renovatie, dient dit voor rekening van de verhuurder te komen.”

volgt wat rechtens is in de scenario’s geschetst onder 3.19 b.

Scenario a) lijkt in die zin simpel dat daarin een condicio sine qua non-verband met de renovatiewerkzaamheden ontbreekt. Dat zou m.i. dus moeten betekenen dat geen verhuiskostenvergoeding verschuldigd is De laatste volzin, geciteerd onder 3.20, wekt enige verwarring, maar in het licht van al het voorafgaande zal daaruit m.i. niet mogen worden afgeleid dat een condicio sine qua non verband niet is vereist.

Over hetgeen heeft te gelden in het scenario vermeld onder 3.19 sub c kan men twijfelen. Het meest praktisch is ook dan aan te nemen dat de verhuurder de verhuiskosten moet betalen. Immers is ook dan sprake van een condicio sine qua non-verband met de renovatiewerkzaamheden. Steun voor deze opvatting kan worden gevonden in het citaat onder 3.20, maar dwingend is die lezing evenwel niet.

4. Is artikel 11g Bbsh (oud) in dier voege dwingend recht, dat een huurder geen afstand kan doen van de verhuiskostenvergoeding als hij een redelijk voorstel van de verhuurder tot uitvoering van renovatiewerkzaamheden zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW aanvaardt, althans dat hij daarvan alleen afstand kan doen met een uitdrukkelijk in het renovatievoorstel opgenomen bepaling? Zou het antwoord anders luiden, als de aanspraak van de huurder is gebaseerd op artikel 7:220 leden 5 en 6 BW?

Het antwoord op deze vraag dringt zich op. Het Hof heeft in rov. 3.13 van het tussenarrest van 2 juni 2015 zelf reeds geconstateerd dat art. 11g Bbsh (oud) dwingend recht is, welk oordeel juist is zoals geschetst in mijn vorige conclusie. Daaruit kan geen andere conclusie worden getrokken dat dat dit meebrengt dat daarvan door partijen niet kan worden afgeweken.29.

Ik mocht er ook al op wijzen dat art. 7:220 BW een bepaling van aanvullend recht is,30.wat – zoals bekend – meebrengt dat afwijking daarvan mogelijk is.

Conclusie

’s Hofs vragen waren m.i. te beantwoorden zoals hiervoor onder 3.13, 3.14, 3.16 en 3.18- 3.24 vermeld.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden.

Advocaat-Generaal

[betrokkene] c.s. hebben in deze procedure de forfaitaire verhuiskostenvergoeding gevorderd als bedoeld in art. 11g Bbsh (oud), thans art. 7:220 lid 5 en 6 BW.

In zijn vonnis van 27 september 2013 heeft de Kantonrechter van de Rechtbank Gelderland de betwisting door Portaal dat sprake was van renovatie verworpen, beslist dat de renovatie bestond uit het aanleggen van een vaste trap naar de zolder en het aanbrengen van dubbele beglazing, dat daarvoor geen verhuizing noodzakelijk was en voorts dat deze twee vernieuwingen de huurverhoging rechtvaardigden. Nadat hij had overwogen dat niet van belang is dat de werkzaamheden op verzoek van [betrokkene] c.s. zijn uitgevoerd, heeft hij de vordering afgewezen.4.

[betrokkene] c.s. zijn van dit vonnis in hoger beroep gekomen. Zij bestrijden het oordeel dat de renovatie louter de dubbele beglazing en de aanleg van een vaste trap naar zolder betrof en dat die werkzaamheden de huurverhoging rechtvaardigden, de impliciete aanname dat nagegaan moet worden welke werkzaamheden moeten worden beschouwd als dringende werkzaamheden in de zin van art. 7:220 lid 2 BW, waarvoor volgens de Kantonrechter geen verhuiskostenvergoeding bestaat en welke als renovatie in de zin van 7:220 lid 2 BW, waarvoor volgens de Kantonrechter wel een verhuiskostenvergoeding bestaat; zij betogen dat bij herstel van gebreken en uitvoering van dringende werkzaamheden de verhuurder verplicht is tot schadevergoeding aan de huurder op grond van art. 7:220 lid 1 BW.5.

Portaal heeft verweer gevoerd. Zij stelt dat op verzoek van [betrokkene] c.s. in 2009 in de woning naast het plegen van groot onderhoud in de zin van art. 7:220 lid 1 BW enkele het woongerief verbeterende veranderingen of toevoegingen zijn aangebracht en dat meer renovatiewerkzaamheden zijn uitgevoerd dan de beglazing en de trap. Primair voert zij aan dat de huurder geen aanspraak heeft op de verhuiskostenvergoeding als hij zelf om renovatie verzoekt. Subsidiair stelt zij dat alle werkzaamheden zijn te kwalificeren als groot onderhoud in de zin van art. 7:220 lid 1 BW. Meer subsidiair stelt zij dat [betrokkene] c.s. ermee hebben ingestemd dat de verhuiskosten voor eigen rekening komen. Volgens haar staat de wettelijke regeling toe dat de huurder afstand doet van zijn aanspraak op de verhuiskostenvergoeding.6.

In het tussenarrest van 2 juni 2015 wordt overwogen dat art. 11g Bbsh met inwerkingtreding van de Wet van 4 februari 2010 tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek (opneming verhuiskostenvergoeding bij renovatie) is overgeheveld naar de leden 5, 6 en 7 van art. 7:220 BW. Gelet op art. II van de Wet is evenwel art. 11g Bbsh (oud) op de rechtsverhouding tussen [betrokkene] c.s. en Portaal van toepassing (rov. 3.1).

Het Hof overwoog voorts dat in het onderhavige geval sprake is van een combinatie van onderhoudswerkzaamheden met renovatiewerkzaamheden (rov. 3.6 tweede volzin) en dat de in de woning uitgevoerde werkzaamheden zo ingrijpend waren dat verhuizing door [betrokkene] c.s. en hun twee kinderen noodzakelijk was (rov. 3.7).

Volgens het Hof vragen partijen om beslissingen waarover in rechtspraak en literatuur controverses bestaan (rov. 3.6). Voor zover thans van belang wordt vervolgens overwogen:

“1. Renovatie op verzoek van de huurder

Artikel 7:220 BW is opgenomen in afdeling 7.4.3 BW (De verplichtingen van de huurder). Reden daarvoor is dat de huurder een - primaire - gedoogplicht heeft voor de uitvoering van op initiatief van de verhuurder ondernomen dringende werkzaamheden of renovatiewerkzaamheden. De verplichting van de verhuurder tot vergoeding van de verhuiskosten is een secundaire verplichting die onlosmakelijk is verbonden met de gedoogplicht (MvT, Kamerstukken II (2007-08) 31 528 nr. 3 p. 6). Een voorstel om huurders een soort initiatiefrecht te geven tot het uitvoeren door de verhuurder van dringende of renovatiewerkzaamheden heeft het in het parlement niet gehaald, met de gedachte dat een redelijke verhuurder zich zal laten overhalen door zijn huurder(s) tot het uitvoeren van dergelijke werkzaamheden (Handelingen II (2000-2001) 26 089 nr. 19 p. 28, l.k.). Betekent dit nu dat een huurder geen aanspraak op de verhuiskostenvergoeding van artikel 11g Bbsh (oud) – thans: artikel 7:220 lid 5 BW – heeft, als hij zelf het initiatief tot overleg over renovatie heeft genomen en daarop misschien zelfs bij de verhuurder heeft aangedrongen? Tegen zo’n aanspraak zou pleiten dat de verhuurder als het ware wordt gestraft voor zijn coöperatieve opstelling. Bovendien is het element van gedogen dan niet of nauwelijks aanwezig. Ervoor zou pleiten dat het ontbreken van een aanspraak van de huurder op een verhuiskostenvergoeding strategisch gedrag van de verhuurder kan uitlokken, in de zin dat hij wacht op initiatief van de huurder. Er zijn dan ook uitspraken van kantonrechters die de huurder - in beginsel - aanspraak op de vergoeding geven, ook al hebben zij het initiatief voor de renovatie genomen (zie het bindend advies van de rijdende rechter van 17 juli 2008, genoemd in de brief van de Nederlandse Woonbond van 23 september 2011 (onderdeel van productie 2 bij inleidende dagvaarding),7.het vonnis van de kantonrechter (Nijmegen) van 5 februari 2010, zaaknummer 619173 (productie 10 bij conclusie van antwoord) en het bestreden vonnis).

2. Renovatie naar keuze van de huurder

Daarnaast en daarmee samenhangend speelt in jurisprudentie en literatuur de controverse of de verhuurder de verhuiskostenvergoeding verschuldigd is, als hij de huurder medewerking vraagt voor dringende werkzaamheden en deze ook de mogelijkheid biedt om renovatiewerkzaamheden uit te laten voeren in het gehuurde. Als de huurder vervolgens kiest voor de extra renovatiewerkzaamheden, die bovendien verhuizing noodzakelijk maken, heeft hij volgens Hof Amsterdam 20 april 2010, LJN BN4093, WR 2010/115 aanspraak op de forfaitaire verhuiskostenvergoeding van artikel 7:220 leden 5 en 6 BW. Dit arrest is kritisch besproken door H.J. Rossel, Huurrecht Algemeen, Deventer: Kluwer 2013/5.8.6.2.

3. Dringende werkzaamheden en renovatie

De wetgever kiest als vertrekpunt dat verhuizing bij het uitvoeren van onderhoud als bedoeld in artikel 7:220 lid 1 BW doorgaans niet nodig zal zijn. Mocht dat wel zo zijn, dan zal de verhuurder ex artikelen 7:220 lid 1 j° 7:204 j° 7:208 BW aansprakelijk kunnen zijn voor de schade die de huurder lijdt, waaronder de concreet geleden verhuiskosten. De wetgever heeft ervan afgezien de verhuiskostenregeling van toepassing te laten zijn op verhuizing ten gevolge van de uitvoering van dringende werkzaamheden (MvT Kamerstukken II (2007-08) 31 528 nr. 3 p. 4, NV Kamerstukken II (2008-09) 31 528 nr. 7, p. 6-7). Voor het geval onderhoudswerkzaamheden worden gecombineerd met renovatiewerkzaamheden heeft de regering8.enerzijds vermeld dat er causaal verband moet bestaan tussen de renovatiewerkzaamheden en de verhuizing, wil de huurder aanspraak hebben op de forfaitaire verhuiskostenvergoeding, zoals blijkt uit het navolgende citaat (NV Kamerstukken II (2008-09) 31 528 nr. 7, p. 5):

“De leden van de PvdA-fractie merkten op dat in de praktijk onderhoudswerkzaamheden regelmatig gecombineerd worden met renovatie. Zij vroegen zich af of een huurder wanneer hij wegens gecombineerde werkzaamheden moet verhuizen recht heeft op een onkostenvergoeding, of dat in een dergelijke situatie moet vaststaan welk deel van de ingreep (onderhoud of renovatie) de verhuizing noodzakelijk maakt. In geval van renovatie zal het zich kunnen voordoen dat van de gelegenheid gebruik wordt gemaakt ook werkzaamheden te verrichten ter zake van onderhoud. Dit doet evenwel aan de toepasselijkheid van de regels betreffende renovatie, zoals mede neergelegd in dit wetsvoorstel en gedefinieerd in artikel 7:220 lid 2, derde zin, niet af. Wel moet er uiteraard causaal verband zijn tussen de verhuizing en de renovatie in die zin dat, als men de werkzaamheden die voor de renovatie nodig zijn, achterwege zou laten, geen verhuizing nodig zou zijn. Als de verhuizing nodig wordt, omdat de verhuurder niet alleen onderhoud wil plegen, maar ook renovatie, dient dit voor rekening van de verhuurder te komen.”

Anderzijds wordt in dezelfde nota naar aanleiding van het verslag (p. 7) het volgende opgemerkt:

“Opmerking verdient nog dat in geval artikel 7:208 de verhuurder verplicht tot volledige schadevergoeding, inclusief de kosten van de verhuizing waartoe de huurder krachtens artikel 7:220 lid 1 genoodzaakt wordt, het voor de hand ligt om voor wat betreft de hoogte van de verhuis- en inrichtingskosten aansluiting te zoeken bij de bedragen die voor wat betreft renovatie krachtens het onderhavige wetsvoorstel verschuldigd zijn. De rechter kan, waar het geval zich daartoe leent, de regeling van het wetsvoorstel dan ook analogisch toepassen.”

De onderhavige procedure laat zien dat het in de praktijk lastig kan zijn om vast te stellen welke werkzaamheden nopen tot verhuizing, als zowel dringende werkzaamheden als renovatiewerkzaamheden worden uitgevoerd. De wet wordt gemakkelijker hanteerbaar als in zo’n geval de verhuiskostenvergoeding verschuldigd is, mits vaststaat dat de verhuizing noodzakelijk is. In geval de verhuurder verwijtbaar in de zin van artikel 7:220 lid 1 BW heeft gehandeld door het groot onderhoud te lang uit te stellen, pleit voor deze opvatting ook de billijkheid, maar het komt de hanteerbaarheid ten goede als dezelfde regel geldt als van een dergelijke verwijtbaarheid/schadeplichtigheid geen sprake is.

4. Afstand van verhuiskostenvergoeding

Aangenomen wordt dat artikel 11g Bbsh - anders dan artikel 7:220 leden 5 en 6 BW - dwingend recht is (Hof Amsterdam 4 december 2012 LJN BZ1999). Tegelijkertijd ligt aan het in artikel 7:220 leden 3 en 4 BW voorziene overleg tussen verhuurder en huurder over de redelijkheid van het renovatieplan de gedachte ten grondslag dat partijen over de verhuiskosten afspraken kunnen maken. De vraag rijst dus of de huurder met zijn instemming met het renovatieplan geheel of gedeeltelijk afstand kan doen van zijn aanspraak op de verhuiskostenvergoeding en zo ja, of die afstand dan uitdrukkelijk dient te geschieden of ook stilzwijgend en uit gedragingen mag blijken.

Artikel 11 Bbsh (oud) is op 27 februari 2010 vervangen door de leden 5 tot en met 7 van artikel 7:220 BW. Het zou dienstig zijn als de Hoge Raad zou kunnen aangeven of het antwoord anders luidt, als de aanspraak van de huurder is gebaseerd op artikel 7:220 leden 5 en 6 BW.

Partijen twisten over de vraag op welke wijze de verhuiskostenregeling in het vooroverleg over de werkzaamheden aan de orde is gekomen. Zij zijn het er over eens dat het onderwerp aan de orde is gekomen tijdens een gesprek tussen [betrokkene] c.s. en [betrokkene 5] en [betrokkene 4] van Portaal op 21 april 2009. Volgens [betrokkene] c.s. heeft [betrokkene 4] gezegd dat zij niet in aanmerking kwamen voor een verhuiskostenvergoeding, omdat deze vervallen zou zijn, wat een onjuiste mededeling is (nr. 7 inleidende dagvaarding, p. 2 p-v van comparitie van 3 april 2014 en nr. 9 MvG). Volgens Portaal is toen namens haar - mondeling - gezegd dat [betrokkene] c.s. niet in aanmerking kwamen voor een verhuiskostenvergoeding, omdat de renovatie op eigen verzoek plaatsvond (nr. 26 MvA). Portaal verwijst ook naar haar brief van 8 december 2008, waarin zij vermeldt: “Kosten als gevolg van de renovatie zoals bijvoorbeeld tijdelijke vervangende huisvesting of afwerking van de woning, komen voor uw rekening” (nr. 19 MvA, productie 5 CvA).”

Het Hof overwoog dat het voorgaande aanleiding geeft tot het stellen van prejudiciële vragen aan de Hoge Raad (rov. 3.16); het heeft de zaak naar de rol verwezen teneinde partijen in de gelegenheid te stellen zich over de te stellen vragen uit te laten (rov. 3.17). Iedere verdere beslissing is aangehouden.

Na akte uitlating van partijen, heeft het Hof in zijn arrest van 10 november 2015 de hiervoor onder 1 weergeven prejudiciële vragen voorgelegd.

Partijen hebben afgezien van het maken van schriftelijke opmerkingen.

Art. 392 lid 1 Rv. opent de mogelijkheid tot het stellen van prejudiciële vragen aan de Hoge Raad wanneer aan twee voorwaarden is voldaan: 1) het antwoord moet voor een beslissing in de zaak nodig zijn en 2) het moet gaan om kwesties die – kort gezegd – in veel zaken spelen.

Zoals vermeld onder 3.5.1 heeft het Hof vastgesteld dat ten deze het oude recht van toepassing is. Vragen die betrekking hebben op het nieuwe recht vallen reeds daarom buiten het onder 4.1 vermelde juridische kader.

Mijn ambtgenoot die zich heeft gebogen over de vraag of de door het Hof aan Uw Raad gestelde vragen in behandeling moeten worden genomen, heeft er al op gewezen dat niet is gebleken dat het hier gaat om een problematiek die in veel procedures speelt. Het Hof vermeldt één artikel en twee rechterlijke uitspraken. Aan opvattingen van de zich rijdende rechter noemende persoon komt in dit opzicht m.i. geen relevante betekenis toe. Wat resteert is een erg smalle basis om de poort van art. 392 lid 1 Rv. te passeren. Nu Uw Raad de zaak in behandeling heeft genomen, volsta ik met deze opmerking. Ik zal beantwoording niet daarom achterwege laten.

De onder 4.2 vermelde kwestie is evenwel nauw verwant met een andere. Ik gaf al aan dat deze zaak door het oude recht wordt beheerst. “Oud” moet hier vrij letterlijk worden genomen. De in art. 7:220 leden 5 – 7 BW opgenomen regeling is ingevoerd op 27 februari 2010; zij geldt voor verhuizingen als daarin bedoeld op en na die datum.9.

Nu niet is gebleken dat hier sprake is van veelvuldig voorkomende geschillen over deze problematiek, is a fortiori niet gebleken van een prangend probleem met betrekking tot het hier nog toepasselijke oude recht. Daarbij valt te bedenken dat dergelijke procedures gemeenlijk snel worden afgewikkeld zodat eens te minder aannemelijk is dat de praktijk (nog) behoefte heeft aan opheldering van het te dien aanzien geldende oud vaderlands recht. Dat brengt mee dat weinig grond bestaat om vragen die daarop betrekking hebben te gaan beantwoorden; die vragen vallen bovendien buiten de reikwijdte van de wettelijke bepaling. Dat is allicht niet meegewogen bij de beslissing om de zaak in behandeling te nemen omdat zulks de marginale toets in dat kader ver te buiten gaat.

Voor zover al van belang zou zijn of de huurder afstand heeft gedaan van de litigieuze vergoeding had het op de weg van het Hof gelegen om uit te zoeken of van zodanige afstand sprake is. Het is, met alle respect voor het Hof, zeker niet de bedoeling van art. 392 Rv. dat feitenrechters hun problemen rijp en groen bij de Hoge Raad neerleggen zonder zelf de moeite te nemen om relevante kwesties eerst behoorlijk uit te zoeken. Helaas zien we dat vaker, zoals bijvoorbeeld is gebleken in de zaak Mac Donald-van Biezen/Delta Lloyd10.waarin van alles wat er niet toe deed was uitgezocht, maar het antwoord op vragen die wel van belang waren niet in de uitspraak waarin de prejudiciële vragen worden gesteld, was te vinden. De hier verdedigde opvatting is geïnspireerd door en geheel in lijn met de rechtspraak van Uw Raad11.waaraan ik met volle overtuiging zou willen vasthouden.

Er is ook een inhoudelijke reden om de vragen niet te beantwoorden; vooral die grond weegt voor mij heel zwaar. Tussen het oude en het nieuwe recht bestaat, volgens het Hof, een relevant verschil. Dat is daarin gelegen dat, volgens het Hof, niet van de oude maar wel van de huidige regeling kan worden afgeweken. Hoewel daarover ook anders kan worden gedacht omdat het hier niet gaat om een “feit”, komt het mij voor dat ervan uitgegaan zal moeten worden dat het Hof hier de spijker op de kop slaat.12.’s Hofs opvatting lijkt me bovendien juist; zie hierna onder 4.10 – 4.12.

Los van de zojuist bedoelde mogelijkheid dat partijen afwijken van het huidige wettelijk regime, bestaan tussen beide versies van de regels nopens de verhuisvergoeding verschillen. De nieuwe regeling is in zoverre ruimer dat zij ziet op een groter aantal gevallen, zoals reeds blijkt uit vergelijking van de tekst van art. 7:220 lid 6 BW met art. 11g Bbsh leden 1 en 3.

Met name de omstandigheid dat, volgens het Hof, onder het oude recht geen afwijkingsmogelijkheid bestond, zou aanleiding kunnen geven om in voorkomende gevallen art. 11g Bbsh (oud) zo uit te leggen dat geen vergoeding behoeft te worden betaald omdat een andere uitkomst in het concrete geval onredelijk zou zijn. Zo’n uitleg zou dan kunnen worden opgehangen aan het (in relevante mate) ontbreken van het door art. 11g lid 1 Bbsh (oud) vereiste verband tussen verhuizing en renovatie. Ik zou zeker niet willen uitsluiten dat een andere uitleg van het thans geldende art. 7:220 lid 5 BW aangewezen zou kunnen zijn, juist omdat onder de vigeur van de huidige regeling thans wél van de wettelijke regeling kan worden afgeweken zodat minder behoefte bestaat aan een (mogelijk creatieve) interpretatie van art. 7:220 lid 5 BW.13.

Ter vermijding van misverstand: ik zeg niet dát art. 11g Bbsh (oud) zou moeten worden uitgelegd zoals vermeld onder 4.8.1 eerste twee volzinnen. Maar zo’n uitleg kan zeker niet op voorhand worden uitgesloten. Het lijkt mij wenselijk om te voorkomen dat één en dezelfde bewoordingen onder het oude en het huidige recht anders moeten worden uitgelegd.

Omdat op het stuk der vergoeding tussen art. 11g lid 1 Bbsh (oud) en art. 7:220 lid 5 BW geen inhoudelijke verschillen bestaan, zou de rechtsontwikkeling in moeilijkheden kunnen worden gebracht door thans om de onder 4.8.1 eerste volzin genoemde reden eerstgenoemde bepaling op een bepaalde wijze uit te leggen. Het is vooral ook om deze reden dat beantwoording van ‘s Hofs vragen mij niet alleen ongewenst (want buiten het wettelijke criterium vallend) maar daarenboven niet opportuun voorkomt.

Hiervoor werd aangegeven dat art. 11g Bbsh (oud), anders dan art. 7:220 leden 5 en 6 BW, volgens het Hof van dwingend recht is. Het Hof baseert dat oordeel op een arrest van het Hof Amsterdam.14.Die opvatting berust m.i. op een verkeerde lezing van dat arrest. In die zaak had de Kantonrechter geoordeeld dat de stelling of art. 7:220 BW van regelend recht is geen beantwoording behoeft, nu gesteld noch gebleken is dat partijen daarvan in de huurovereenkomst zijn afgeweken. Het Hof volstaat in die zaak met het oordeel dat niet “valt in te zien waarom deze overweging onjuist zou zijn” (rov. 3.3). Dat arrest zegt dus, anders dan het arrest a quo meent, niets over art. 11g Bbsh (oud)15.en het zegt niet wat het Hof denkt met betrekking tot art. 7:220 BW.

Twee advocaten van het kantoor dat optreedt voor Portaal hebben zonder enige motivering betoogd dat art. 11 Bbsh (oud) wél en art. 7:220 leden 5 en 6 BW geen dwingend recht is.16.Voor deze opvatting is ook steun te vinden in de parlementaire behandeling van de Wijziging van het Burgerlijk Wetboek (opneming verhuiskostenvergoeding bij renovatie).17.

Aan het volstrekt ongemotiveerde betoog van advocaten werkzaam van Potaal hecht ik geen betekenis. De andere onder 4.11 genoemde bron is een te smalle basis om uit te gaan van het dwingendrechtelijke karakter van art. 11g (oud) Bbsh. M.i. zou zo’n karakter uit de wet moeten voortvloeien en niet uit posterieure uitlatingen in de Staten-Generaal, hoe belangrijk en zwaarwegend deze vaak ook zijn.

Niet geheel zonder aarzeling denk ik dat in de wet inderdaad een voldoende basis kan worden gevonden voor het dwingendrechtelijke karakter van art. 11g Bbsh (oud). Dat besluit is – kort gezegd – gericht op verhuur door toegelaten instellingen als bedoeld in art. 70 lid 1 Woningwet en art. 4 Bbsh (oud). Op grond van art. 11 lid 1 Bbsh neemt zo’n instelling de “paragrafen 2-6” in acht. Ik veronderstel dat daaronder onder meer art. 11g lid 1 Bbsh (oud) valt, maar zelfs als dat niet de bedoeling zou zijn, doet de tekst van laatstgenoemde bepaling uitkomen dat het hier gaat om een verplichting van de toegelaten instelling. Blijkens art. 49 lid 1 Bbsh (oud) kan de minister afwijkingen van het Bbsh toestaan ten behoeve van experimenten die zijns inziens in het belang van de volkshuisvesting zijn. Voor zover van zodanige afwijking of zodanig toestaan geen sprake is (daarover heeft het Hof niets vastgesteld) is afwijking klaarblijkelijk niet toegestaan.18.

Voor het huidige recht zie ik geen basis om uit te gaan van het dwingendrechtelijk karakter van art. 7:220 leden 5 - 7 BW omdat ik daarvoor geen gezaghebbende bronnen heb gevonden en nog minder een wettelijke bepaling. Dit artikel wordt met name ook niet genoemd in art. 7:242 BW waarin wordt aangegeven van welke artikelen niet kan worden afgeweken.