Hof Arnhem-Leeuwarden, 10-11-2015, nr. 200.138.577

2. [appellante sub 2],

beiden wonende te [woonplaats] ,

appellanten in het principaal hoger beroep,

verweerders in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: eisers,

hierna: [appellanten]

advocaat: mr. M.A. Wellen,

tegen:

de stichting

Stichting Portaal,

gevestigd te Utrecht,

geïntimeerde in het principaal hoger beroep,

eiseres in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: [Portaal]

advocaat: mr. D.J. Sauer.

De grieven 1 tot en met 3 slagen, zodat het bestreden vonnis moet worden vernietigd. De vordering van [appellanten] tot betaling van de verhuiskostenvergoeding van € 5.264,28 zal worden toegewezen. Omdat voldoende duidelijk is geworden dat [appellanten] kosten hebben gemaakt ter verkrijging van voldoening buiten rechte en Portaal dit deel van de vordering van [appellanten] niet gemotiveerd heeft betwist, zullen de buitengerechtelijke incassokosten op basis van het toepasselijke Rapport Voor-Werk I worden bepaald op € 768,00 (2 punten van tarief I). De gevorderde wettelijke rente over beide bedragen zal worden toegewezen. Portaal is niet-ontvankelijk in haar voorwaardelijke incidenteel hoger beroep.

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof Portaal in de kosten van beide instanties veroordelen. De kosten voor de procedure in eerste instantie aan de zijde van [appellanten] zullen worden vastgesteld op:

■ explootkosten € 101,29

■ griffierecht € 213,00

totaal verschotten € 314,29, en

voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief:

2 punten conform salaris in rolzaken € 500,00

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [appellanten] zullen worden vastgesteld op:

■ explootkosten € 101,29

■ griffierecht € 299,00

totaal verschotten € 400,29, en

voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief:

3,5 punten x tarief I € 2.212,00

Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten toewijzen zoals hierna vermeld.

Nu beide partijen voor een deel in het ongelijk worden gesteld, zullen de kosten van het hoger beroep/beide instanties worden gecompenseerd zoals hierna vermeld.

Het hof, recht doende in principaal en voorwaardelijk incidenteel hoger beroep:

in het principaal hoger beroep

vernietigt het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Gelderland van 24 september 2013, en opnieuw rechtdoende:

veroordeelt Portaal tot betaling aan [appellanten] van € 6.032,28, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 4 april 2013 tot aan de dag van algehele voldoening;

in het voorwaardelijke incidenteel hoger beroep:

verklaart Portaal niet-ontvankelijk in haar hoger beroep;

in het principaal en voorwaardelijke incidenteel hoger beroep:

veroordeelt Portaal in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van [appellanten] wat betreft de eerste aanleg vastgesteld op € 314,29 voor verschotten en op € 500,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en tot aan deze uitspraak wat betreft het hoger beroep vastgesteld op € 400,29 voor verschotten en op € 2.212,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, F.J. de Vries en J.G.J. Rinkes, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 14 november 2017.

2. [geïntimeerde 2],

beiden wonende te [woonplaats],

appellanten,

hierna: [geïntimeerden],

advocaat: mr. M.A. Wellen,

tegen:

de stichting

Stichting Portaal,

gevestigd te Utrecht,

geïntimeerde,

hierna: Portaal,

advocaat: mr. F.A.M. Knüppe.

Voor het verloop tot aan het tussenarrest van 2 juni 2015 verwijst het hof naar dat arrest.

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

■ de akte van [geïntimeerden],

■ de akte van Portaal.

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

Het hof heeft in zijn tussenarrest aangekondigd op grond van artikel 392 Rv prejudiciële vragen aan de Hoge Raad te stellen en partijen uitgenodigd zich uit te laten over de vier door het hof in concept geformuleerde vragen. Beide partijen hebben bij akte aan die uitnodiging gevolg gegeven. Portaal heeft zich verheugd getoond over het initiatief van het hof en heeft vijf aanvullende vragen geformuleerd. Het hof zal hieronder de suggesties van partijen bespreken.

Vraag 1

Naar aanleiding van de door [geïntimeerden] gemaakte opmerkingen, zal het hof vraag 1 deels anders.

De eerste suggestie voor vraag 1 van Portaal verwijst naar haar stelling dat zij niet de wens had de optionele werkzaamheden uit te voeren. Naar ’s hofs oordeel zit dat element reeds verwerkt in vraag 2. De tweede suggestie gaat over het wettelijke uitgangspunt dat de renovatiewerkzaamheden op initiatief van de verhuurder worden uitgevoerd. Dit element en de daarmee samenhangende gedoogplicht van de huurder is besproken in rechtsoverweging 3.8 van het tussenarrest. Het hof zal dit aspect volledigheidshalve toevoegen aan vraag 2.

Vraag 2

Anders dan [geïntimeerden] kennelijk meent, is het hof van oordeel dat vraag 2 relevant is voor de beoordeling van de zaak. Portaal stelt een andere formulering van vraag 2 voor, maar het hof handhaaft de door haar voorgestelde formulering, met de in 2.3 besproken aanvulling.

Vraag 3

Portaal wijst erop dat de grondslagen voor een verhuiskostenvergoeding bij dringende werkzaamheden op grond van lid 1 van artikel 7:220 BW en bij renovatie op grond van lid 2 van dat artikel verschillend zijn, nl. een toerekenbare tekortkoming, respectievelijk een los van enige tekortkoming bestaande specifieke wettelijke grondslag. Bovendien wordt de omvang verschillend vastgesteld (werkelijk, resp. forfaitair). Portaal zou vraag 3 daarom het liefst ontkennend beantwoord zien, zo begrijpt het hof haar suggestie. Dat neemt niet weg dat het hof het belangrijk vindt dat deze vraag wordt gesteld.

Vraag 4

Het hof neemt Portaal’s suggestie voor vraag 4 niet over, omdat die blijkens de verwijzing naar lid 3 van artikel 7:220 BW ziet op een renovatie van tien of meer woningen, welke situatie hier niet aan de orde is. Artikel 392 Rv vereist dat het antwoord op de gestelde vraag nodig is voor de beslissing op de eis, hetgeen voor dit punt dus niet zo is.

Vraag 5 van Portaal

Portaal stelt voor in een aanvullende vraag de Hoge Raad voor te leggen wanneer bij groot onderhoud sprake is van dringende werkzaamheden en wanneer van renovatie. Uit de jurisprudentie blijkt dat in de praktijk vaak wordt geworsteld met dit onderscheid (H.J. Rossel, Huurrecht algemeen, Deventer: Kluwer 2011/5.8.2). Het zal niet gemakkelijk zijn in abstracto een afgrenzing te geven. Niettemin zal het hof deze vraag aan vraag 2 toevoegen, nu zij het hart van het geschil in deze zaak raakt. De door Portaal voorgestelde aanvulling in verband met wettelijk voorgeschreven vervangingen zal niet worden toegevoegd. Dat punt speelt in deze zaak niet.

Vraag 6 van Portaal

De door Portaal voorgestelde vraag 6 betreft overlast tijdens de renovatiewerkzaamheden. Dit punt speelt niet in deze zaak, zodat het hof hierover geen vraag aan de Hoge Raad kan voorleggen.

Vraag 7 van Portaal

Portaal wenst met vraag 7 aan de Hoge Raad de vraag voor te leggen of de verhuurder op grond van de leden 5 en 6 van artikel 7:220 BW de bevoegdheid heeft de verhuiskostenvergoeding in natura aan te bieden, bijvoorbeeld door een wisselwoning ter beschikking te stellen en welke rol de redelijkheid en billijkheid speelt als er een wanverhouding bestaat tussen de werkelijk door de huurder gemaakte verhuiskosten en de forfaitaire vergoeding. Het hof neemt deze suggestie niet over. In dit geval heeft Portaal aan [geïntimeerden] weliswaar een wisselwoning ter beschikking gesteld, maar zijn [geïntimeerden] de huur blijven voldoen, terwijl zij bovendien water en energie van beide woningen hebben betaald (zie rechtsoverweging 2.6 van het tussenarrest). Tegenover het door Portaal verschafte huurgenot van de wisselwoning staan de huur- en servicekostenbetalingen van [geïntimeerden] Er is dus geen sprake van een uitkering in natura van (verhuis-)kosten door Portaal. Een vraag daarover kan daarom niet worden gesteld. De verhuiskostenvergoeding ziet met name op de twee verhuisbewegingen die gemaakt worden bij vertrek uit en terugkeer in de gerenoveerde woning en op schilderen, stofferen en herinrichten van de gerenoveerde woning. In de procedure is niet gesteld dat de som van deze bedragen in een wanverhouding staan tot de hoogte van de forfaitaire vergoeding. Het beroep op de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid is immers noch in nr. 65 MvA noch onder vraag 7 in de akte van Portaal in deze zin uitgewerkt. Een vraag daarover aan de Hoge Raad is daarom niet aan de orde.

Vraag 8 van Portaal

In deze zaak staat niet ter discussie dat [geïntimeerden] tijdens de renovatiewerkzaamheden tijdelijk zijn verhuisd. Een vraag over de reikwijdte van het begrip ‘verhuizing’ is niet aan de orde.

Vraag 9 van Portaal

In rechtsoverweging 3.7 heeft het hof bindend beslist dat in dit geval verhuizing noodzakelijk was. Een vraag over de strekking van het noodzakelijkheidscriterium is niet aan de orde.

De vragen aan de Hoge Raad

Op grond van het voorgaande komt het hof tot de volgende vragen aan de Hoge Raad:

1. Heeft een huurder aanspraak op een bijdrage in de kosten van verhuizing, zoals bedoeld in artikel 11g Bbsh (oud)/artikel 7:220 leden 5 en 6 BW, als de renovatiewerkzaamheden die nopen tot het tijdelijk moeten verlaten van het gehuurde, worden uitgevoerd op basis van door de huurder geïnitieerd overleg tussen huurder en verhuurder?

2. Maakt het voor de beantwoording van vraag 1 verschil als de verhuurder dringende werkzaamheden zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 1 BW uitvoert en hij de huurder de keuze geeft voor het tegelijkertijd uitvoeren van renovatiewerkzaamheden zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW, waarbij deze renovatiewerkzaamheden nopen tot het tijdelijk moeten verlaten van het gehuurde, mede in het licht van de bewoordingen van lid 2 (“wanneer de verhuurder … wil overgaan tot renovatie”)? Wanneer is bij groot onderhoud sprake van dringende werkzaamheden en wanneer van renovatie?

3. Heeft de rechter de vrijheid in geval van een combinatie van uitvoering van dringende werkzaamheden als bedoeld in artikel 7:220 lid 1 BW en renovatiewerkzaamheden als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW die tezamen nopen tot het tijdelijk moeten verlaten van het gehuurde, de verhuiskostenvergoeding van artikel 11 Bbsh (oud)/artikel 7:220 leden 5 en 6 BW toe te kennen, zonder het causaal verband tussen de renovatiewerkzaamheden en de verhuizing te behoeven vast te stellen, (a) in het geval de verhuurder schadeplichtig is op grond van art. 7:220 lid 1 BW of (b) zelfs zonder vast te behoeven te stellen dat de verhuurder schadeplichtig is?

4. Is artikel 11g Bbsh (oud) in dier voege dwingend recht, dat een huurder geen afstand kan doen van de verhuiskostenvergoeding als hij een redelijk voorstel van de verhuurder tot uitvoering van renovatiewerkzaamheden zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW aanvaardt, althans dat hij daarvan alleen afstand kan doen met een uitdrukkelijk in het renovatievoorstel opgenomen bepaling? Zou het antwoord anders luiden, als de aanspraak van de huurder is gebaseerd op artikel 7:220 leden 5 en 6 BW?

De griffier zal onverwijld een afschrift van dit arrest aan de Hoge Raad zenden. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden totdat het hof een afschrift van de beslissing van de Hoge Raad heeft ontvangen.

Het hof, recht doende in hoger beroep:

stelt aan de Hoge Raad als prejudiciële vragen ex artikel 392 Rv de onder 2.12 opgenomen vragen;

verstaat dat de griffier onverwijld een afschrift van dit arrest aan de Hoge Raad zendt;

houdt iedere verdere beslissing aan totdat het hof een afschrift van de beslissing van de Hoge Raad heeft ontvangen.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.L. Valk, F.J. de Vries en J.G.J. Rinkes, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 november 2015.

2. [appellante sub 2],

beiden wonende te [plaatsnaam],

appellanten,

hierna: [appellanten],

advocaat: mr. M.A. Wellen,

tegen:

de stichting

Stichting Portaal,

gevestigd te Utrecht,

geïntimeerde,

hierna: Portaal,

advocaat: mr. F.A.M. Knüppe.

Voor het verloop tot aan het tussenarrest van 11 februari 2014 verwijst het hof naar dat arrest.

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

■ de memorie van grieven,

■ de memorie van antwoord.

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

Het gaat in deze zaak in essentie om de vraag of [appellanten] aanspraak hebben op de forfaitaire verhuiskostenvergoeding van € 5.264,28 op basis van artikel 11g Besluit beheer sociale-huursector, zoals dat destijds gold (hierna: artikel 11g Bbsh (oud)). Op 27 februari 2010 is de in artikel 11g Bbsh (oud) neergelegde regeling met inwerkingtreding van de Wet van 4 februari 2010 tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek (opneming verhuiskostenvergoeding bij renovatie), Staatsblad 2010, 90 (hierna: de Wet) overgeheveld naar de leden 5, 6 en 7 van artikel 7:220 BW. Gelet op artikel II van de Wet is artikel 11g Bbsh (oud) op de rechtsverhouding tussen [appellanten] en Portaal van toepassing. Artikel 11g Bbsh (oud) bepaalt dat de toegelaten instelling bijdraagt in de kosten van de verhuizing van haar woongelegenheden indien die verhuizing noodzakelijk is in verband met de voorgenomen renovatie van de woongelegenheid als bedoeld in artikel 7:220 lid 2, derde volzin BW. In de bedoelde volzin staat dat onder renovatie zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging wordt verstaan.

Loth heeft in deze procedure de forfaitaire verhuiskostenvergoeding gevorderd. De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis van 27 februari 2013 de betwisting door Portaal dat er sprake was van renovatie verworpen, beslist dat de renovatie bestond uit het aanleggen van een vaste trap naar de zolder en het aanbrengen van dubbele beglazing, dat daarvoor geen verhuizing noodzakelijk was en voorts dat deze twee vernieuwingen de huurverhoging rechtvaardigden. Nadat hij had overwogen dat niet van belang is dat de werkzaamheden op verzoek van [appellanten] zijn uitgevoerd, heeft hij de vordering afgewezen.

[appellanten] zijn van dit vonnis in appel gekomen onder aanvoering van vijf grieven. De grieven 1, 2 en 3 bestrijden het oordeel van de kantonrechter dat de renovatie louter de dubbele beglazing en de aanleg van een vaste trap naar zolder betrof en dat die werkzaamheden de huurverhoging rechtvaardigden. Grief 4 richt zich tegen de impliciete aanname van de kantonrechter dat nagegaan moet worden welke werkzaamheden moeten worden beschouwd als dringende werkzaamheden in de zin van artikel 7:220 lid 1 BW (waarvoor volgens de kantonrechter geen verhuiskostenvergoeding bestaat) en welke als renovatie in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW (waarvoor volgens hem wel een verhuiskostenvergoeding bestaat). Grief 5 betoogt dat bij herstel van gebreken en uitvoering van dringende werkzaamheden de verhuurder verplicht is tot schadevergoeding aan de huurder op grond van artikel 7:220 lid 1 BW.

Portaal heeft in haar memorie van antwoord aangevoerd dat zij op verzoek van [appellanten] in 2009 in de woning naast het plegen van groot onderhoud in de zin van artikel 7:220 lid 1 BW enkele het woongerief verbeterende veranderingen of toevoegingen heeft aangebracht, waaronder het verplaatsen van de badkamer en het aanbrengen van een vaste trap naar de zolder (nrs. 9-10 MvA). In hoger beroep geeft Portaal aan dat er meer renovatiewerkzaamheden zijn uitgevoerd dan de beglazing en de trap (nr. 84 MvA). Portaal heeft de grieven van [appellanten] bestreden. Zij heeft primair aangevoerd dat de huurder geen aanspraak heeft op de verhuiskostenvergoeding als hij zelf om renovatie verzoekt (nr. 39 e.v. MvA), waarmee zij aangeeft haar stelling op dit punt niet prijs te geven, ondanks het andersluidende oordeel van de kantonrechter. Subsidiair stelt zij dat alle werkzaamheden zijn te kwalificeren als groot onderhoud in de zin van artikel 7:220 lid 1 BW. Meer subsidiair stelt zij dat [appellanten] ermee hebben ingestemd dat de verhuiskosten voor eigen rekening zouden komen. Volgens haar staat de wettelijke regeling het toe dat de huurder afstand doet van zijn aanspraak op de verhuiskostenvergoeding (nrs. 66-69 MvA).

Portaal beroept zich ook nog op rechtsverwerking (nr. 64 MvA), de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid (nr. 65 MvA), dwaling (nr. 65 MvA), ongerechtvaardigde verrijking (nrs. 30-32 CvA e.v., nr. 65 MvA) en verrekening met het voordeel dat [appellanten] hebben gehad met hun onderdak in de wisselwoning (nr. 75 MvA).

Partijen vragen het hof om een aantal beslissingen te nemen, waarover in rechtspraak en literatuur controverses bestaan. De aanspraak op de forfaitaire verhuiskostenvergoeding van artikel 11g Bbsh (oud)/artikel 7:220 leden 5 en 6 BW is met regelmaat onderwerp van geschil tussen verhuurders en huurders, vooral als, zoals ook in dit geval, onderhoudswerkzaamheden worden gecombineerd met renovatiewerkzaamheden. In verband met het beperkte financieel belang van deze categorie zaken ligt het instellen van beroep in cassatie weinig voor de hand, met als gevolg dat de bedoelde controverses onbeslist blijven, ten koste van de rechtseenheid en de rechtsontwikkeling. Het hof zal daarom op de voet van artikel 392 Rv een aantal prejudiciële vragen aan de Hoge Raad stellen.

Vooruitlopend daarop beslist het hof dat de in de woning uitgevoerde werkzaamheden zo ingrijpend waren dat verhuizing door [appellanten] en hun twee kinderen noodzakelijk was. Portaal heeft niet betwist dat de uitvoerder van de aannemer en de opzichter van Portaal [appellanten] vóór het begin van de werkzaamheden dringend hebben geadviseerd niet in de woning te blijven wonen tijdens de werkzaamheden (nr. 5 inleidende dagvaarding, p. 2 p-v van comparitie van 3 april 2014 en nr. 7 MvG). De werkzaamheden hebben een lange periode in beslag genomen (ruim vier maanden) en zijn deels uitgevoerd in koude maanden, terwijl gas, elektriciteit en water regelmatig zijn afgesloten. Keuken en sanitair zijn geheel vernieuwd, de badkamer op de etage is verplaatst, de eerste-verdiepingsvloer is vervangen en geïsoleerd, de ramen en glazen zijn vervangen, de binnendeuren zijn vervangen, het stucwerk is vervangen, leidingen zijn in de bakstenen binnenmuren gefreesd, de cv-ketel is vervangen en verplaatst en radiatoren zijn vervangen en er is een vaste trap naar zolder aangelegd. Deze werkzaamheden zijn zo ingrijpend dat [appellanten] terecht het dringende advies van Portaal en haar hulppersoon hebben opgevolgd en gebruik hebben gemaakt van een wisselwoning.

1. Renovatie op verzoek van de huurder

Artikel 7:220 BW is opgenomen in afdeling 7.4.3 BW (De verplichtingen van de huurder). Reden daarvoor is dat de huurder een - primaire - gedoogplicht heeft voor de uitvoering van op initiatief van de verhuurder ondernomen dringende werkzaamheden of renovatiewerkzaamheden. De verplichting van de verhuurder tot vergoeding van de verhuiskosten is een secundaire verplichting die onlosmakelijk is verbonden met de gedoogplicht (MvT, Kamerstukken II (2007-08) 31 528 nr. 3 p. 6). Een voorstel om huurders een soort initiatiefrecht te geven tot het uitvoeren door de verhuurder van dringende of renovatiewerkzaamheden heeft het in het parlement niet gehaald, met de gedachte dat een redelijke verhuurder zich zal laten overhalen door zijn huurder(s) tot het uitvoeren van dergelijke werkzaamheden (Handelingen II (2000-2001) 26 089 nr. 19 p. 28, l.k.). Betekent dit nu dat een huurder geen aanspraak op de verhuiskostenvergoeding van artikel 11g Bbsh (oud) - thans: artikel 7:220 lid 5 BW - heeft, als hij zelf het initiatief tot overleg over renovatie heeft genomen en daarop misschien zelfs bij de verhuurder heeft aangedrongen? Tegen zo’n aanspraak zou pleiten dat de verhuurder als het ware wordt gestraft voor zijn coöperatieve opstelling. Bovendien is het element van gedogen dan niet of nauwelijks aanwezig. Ervoor zou pleiten dat het ontbreken van een aanspraak van de huurder op een verhuiskostenvergoeding strategisch gedrag van de verhuurder kan uitlokken, in de zin dat hij wacht op initiatief van de huurder. Er zijn dan ook uitspraken van kantonrechters die de huurder - in beginsel - aanspraak op de vergoeding geven, ook al hebben zij het initiatief voor de renovatie genomen (zie het bindend advies van de rijdende rechter van 17 juli 2008, genoemd in de brief van de Nederlandse Woonbond van 23 september 2011 (onderdeel van productie 2 bij inleidende dagvaarding), het vonnis van de kantonrechter (Nijmegen) van 5 februari 2010, zaaknummer 619173 (productie 10 bij conclusie van antwoord) en het bestreden vonnis).

2. Renovatie naar keuze van de huurder

Daarnaast en daarmee samenhangend speelt in jurisprudentie en literatuur de controverse of de verhuurder de verhuiskostenvergoeding verschuldigd is, als hij de huurder medewerking vraagt voor dringende werkzaamheden en deze ook de mogelijkheid biedt om renovatiewerkzaamheden uit te laten voeren in het gehuurde. Als de huurder vervolgens kiest voor de extra renovatiewerkzaamheden, die bovendien verhuizing noodzakelijk maken, heeft hij volgens Hof Amsterdam 20 april 2010, LJN BN4093, WR 2010/115 aanspraak op de forfaitaire verhuiskostenvergoeding van artikel 7:220 leden 5 en 6 BW. Dit arrest is kritisch besproken door H.J. Rossel, Huurrecht Algemeen, Deventer: Kluwer 2013/5.8.6.2.

3. Dringende werkzaamheden en renovatie

De wetgever kiest als vertrekpunt dat verhuizing bij het uitvoeren van onderhoud als bedoeld in artikel 7:220 lid 1 BW doorgaans niet nodig zal zijn. Mocht dat wel zo zijn, dan zal de verhuurder ex artikelen 7:220 lid 1 jº 7:204 jº 7:208 BW aansprakelijk kunnen zijn voor de schade die de huurder lijdt, waaronder de concreet geleden verhuiskosten. De wetgever heeft ervan afgezien de verhuiskostenregeling van toepassing te laten zijn op verhuizing ten gevolge van de uitvoering van dringende werkzaamheden (MvT Kamerstukken II (2007-08) 31 528 nr. 3 p. 4, NV Kamerstukken II (2008-09) 31 528 nr. 7, p. 6-7). Voor het geval onderhoudswerkzaamheden worden gecombineerd met renovatiewerkzaamheden heeft de regering enerzijds vermeld dat er causaal verband moet bestaan tussen de renovatiewerkzaamheden en de verhuizing, wil de huurder aanspraak hebben op de forfaitaire verhuiskostenvergoeding, zoals blijkt uit het navolgende citaat (NV Kamerstukken II (2008-09) 31 528 nr. 7, p. 5):

“De leden van de PvdA-fractie merkten op dat in de praktijk onderhoudswerkzaamheden regelmatig gecombineerd worden met renovatie. Zij vroegen zich af of een huurder wanneer hij wegens gecombineerde werkzaamheden moet verhuizen recht heeft op een onkostenvergoeding, of dat in een dergelijke situatie moet vaststaan welk deel van de ingreep (onderhoud of renovatie) de verhuizing noodzakelijk maakt. In geval van renovatie zal het zich kunnen voordoen dat van de gelegenheid gebruik wordt gemaakt ook werkzaamheden te verrichten ter zake van onderhoud. Dit doet evenwel aan de toepasselijkheid van de regels betreffende renovatie, zoals mede neergelegd in dit wetsvoorstel en gedefinieerd in artikel 7:220 lid 2, derde zin, niet af. Wel moet er uiteraard causaal verband zijn tussen de verhuizing en de renovatie in die zin dat, als men de werkzaamheden die voor de renovatie nodig zijn, achterwege zou laten, geen verhuizing nodig zou zijn. Als de verhuizing nodig wordt, omdat de verhuurder niet alleen onderhoud wil plegen, maar ook renovatie, dient dit voor rekening van de verhuurder te komen.”

Anderzijds wordt in dezelfde nota naar aanleiding van het verslag (p. 7) het volgende opgemerkt:

“Opmerking verdient nog dat in geval artikel 7:208 de verhuurder verplicht tot volledige schadevergoeding, inclusief de kosten van de verhuizing waartoe de huurder krachtens artikel 7:220 lid 1 genoodzaakt wordt, het voor de hand ligt om voor wat betreft de hoogte van de verhuis- en inrichtingskosten aansluiting te zoeken bij de bedragen die voor wat betreft renovatie krachtens het onderhavige wetsvoorstel verschuldigd zijn. De rechter kan, waar het geval zich daartoe leent, de regeling van het wetsvoorstel dan ook analogisch toepassen.”

De onderhavige procedure laat zien dat het in de praktijk lastig kan zijn om vast te stellen welke werkzaamheden nopen tot verhuizing, als zowel dringende werkzaamheden als renovatiewerkzaamheden worden uitgevoerd. De wet wordt gemakkelijker hanteerbaar als in zo’n geval de verhuiskostenvergoeding verschuldigd is, mits vaststaat dat verhuizing noodzakelijk is. In geval de verhuurder verwijtbaar in de zin van artikel 7:220 lid 1 BW heeft gehandeld door het groot onderhoud te lang uit te stellen, pleit voor deze opvatting ook de billijkheid, maar het komt de hanteerbaarheid ten goede als dezelfde regel geldt als van een dergelijke verwijtbaarheid/schadeplichtigheid geen sprake is.

4. Afstand van verhuiskostenvergoeding

Aangenomen wordt dat artikel 11g Bbsh - anders dan artikel 7:220 leden 5 en 6 BW - dwingend recht is (Hof Amsterdam 4 december 2012 LJN BZ1999). Tegelijkertijd ligt aan het in artikel 7:220 leden 3 en 4 BW voorziene overleg tussen verhuurder en huurder over de redelijkheid van het renovatieplan de gedachte ten grondslag dat partijen over de verhuiskosten afspraken kunnen maken. De vraag rijst dus of de huurder met zijn instemming met het renovatieplan geheel of gedeeltelijk afstand kan doen van zijn aanspraak op de verhuiskostenvergoeding en zo ja, of die afstand dan uitdrukkelijk dient te geschieden of ook stilzwijgend en uit gedragingen mag blijken.

Artikel 11 Bbsh (oud) is op 27 februari 2010 vervangen door de leden 5 tot en met 7 van artikel 7:220 BW. Het zou dienstig zijn als de Hoge Raad zou kunnen aangeven of het antwoord anders luidt, als de aanspraak van de huurder is gebaseerd op artikel 7:220 leden 5 en 6 BW.

Partijen twisten over de vraag op welke wijze de verhuiskostenregeling in het vooroverleg over de werkzaamheden aan de orde is gekomen. Zij zijn het er over eens dat het onderwerp aan de orde is gekomen tijdens een gesprek tussen [appellanten] en de [betrokkene 3] en [betrokkene 2] van Portaal op 21 april 2009. Volgens [appellanten] heeft [betrokkene 2] gezegd dat zij niet in aanmerking kwamen voor een verhuiskostenvergoeding, omdat deze vervallen zou zijn, wat een onjuiste mededeling is (nr. 7 inleidende dagvaarding, p. 2 p-v van comparitie van 3 april 2014 en nr. 9 MvG). Volgens Portaal is toen namens haar - mondeling - gezegd dat [appellanten] niet in aanmerking kwamen voor een verhuiskostenvergoeding, omdat de renovatie op eigen verzoek plaatsvond (nr. 26 MvA). Portaal verwijst ook naar haar brief van 8 december 2008, waarin zij vermeldt: “Kosten als gevolg van de renovatie zoals bijvoorbeeld tijdelijke vervangende huisvesting of afwerking van de woning, komen voor uw rekening” (nr. 19 MvA, productie 5 CvA).

5 Vragen aan de Hoge Raad

Het voorgaande is voor het hof aanleiding prejudiciële vragen aan de Hoge Raad voor te leggen. Die vragen formuleert het hof voorlopig als volgt:

1. Heeft een huurder aanspraak op een bijdrage in de kosten van verhuizing, zoals bedoeld in artikel 11g Bbsh (oud)/artikel 7:220 leden 5 en 6 BW, als de renovatiewerkzaamheden die nopen tot het tijdelijk moeten verlaten van het gehuurde, op zijn verzoek worden uitgevoerd?

2. Maakt het voor de beantwoording van vraag 1 verschil als de verhuurder dringende werkzaamheden zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 1 BW uitvoert en hij de huurder de keuze geeft voor het tegelijkertijd uitvoeren van renovatiewerkzaamheden zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 3 BW, waarbij deze renovatiewerkzaamheden nopen tot het tijdelijk moeten verlaten van het gehuurde?

3. Heeft de rechter de vrijheid in geval van een combinatie van uitvoering van dringende werkzaamheden als bedoeld in artikel 7:220 lid 1 BW en renovatiewerkzaamheden als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW die tezamen nopen tot het tijdelijk moeten verlaten van het gehuurde, de verhuiskostenvergoeding van artikel 11 Bbsh (oud)/artikel 7:220 leden 5 en 6 BW toe te kennen, zonder het causaal verband tussen de renovatiewerkzaamheden en de verhuizing te behoeven vast te stellen, (a) in het geval de verhuurder schadeplichtig is op grond van art. 7:220 lid 1 BW of (b) zelfs zonder vast te behoeven te stellen dat de verhuurder schadeplichtig is?

4. Is artikel 11g Bbsh (oud) in dier voege dwingend recht, dat een huurder geen afstand kan doen van de verhuiskostenvergoeding als hij een redelijk voorstel van de verhuurder tot uitvoering van renovatiewerkzaamheden zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW aanvaardt, althans dat hij daarvan alleen afstand kan doen in een uitdrukkelijk in het renovatievoorstel opgenomen bepaling? Zou het antwoord anders luiden, als de aanspraak van de huurder is gebaseerd op artikel 7:220 leden 5 en 6 BW?

De zaak zal naar de rol worden verwezen, opdat [appellanten] zich bij akte uitlaten over de in 3.16 vermelde vragen, waarna Portaal gelegenheid krijgt datzelfde bij antwoordakte te doen.

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

Het hof, recht doende in hoger beroep:

verwijst de zaak naar de rol van 23 juni 2015 voor akte aan de zijde van [appellanten] voor het geven van de informatie als in 3.17 bedoeld;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.L. Valk, F.J. de Vries en J.G.J. Rinkes, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 2 juni 2015.

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 14 juni 2013 en 27 september 2013 die de kantonrechter (rechtbank Gelderland, locatie Nijmegen heeft gewezen tussen [appellanten] c.s. als eisers en Portaal als gedaagde.

[appellanten] c.s. heeft bij exploot van 9 december 2013 Portaal aangezegd van bovengenoemd vonnis van 27 september 2013 in hoger beroep te komen, met dagvaarding van Portaal voor dit hof.

Op de roldatum 17 december 2013 heeft [appellanten] c.s. de zaak aangebracht en is verstek verleend tegen de niet verschenen Portaal. De zaak is vervolgens naar de roldatum 14 januari 2014 verwezen voor afwachten betaling griffierecht aan de zijde van [appellanten] c.s.

Op de roldatum 14 januari 2014 heeft mr. F.A.M. Knüppe het tegen Portaal verleende verstek gezuiverd.

Partijen hebben op de rol van 28 februari 2014 hun verhinderingen opgegeven en [appellanten] c.s. heeft in kopie het volledige procesdossier van de eerste aanleg overgelegd.

Het hof ziet aanleiding om een comparitie van partijen te gelasten. Het doel is het beproeven van een minnelijke regeling, maar de zitting kan daarnaast benut worden om inlichtingen in te winnen, de mogelijkheden van mediation te bezien en/of om bewijsvoering of rapportage door deskundigen te bespreken. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

Indien partijen uiterlijk twee weken na het wijzen van dit arrest de raadsheer-commissaris eenparig verzoeken om van de comparitie af te zien, zal deze geen doorgang vinden en zal een nieuwe roldatum worden bepaald voor memorie van grieven.

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bepaalt dat [appellanten] c.s. in persoon en Portaal vertegenwoordigd door iemand die van de zaak op de hoogte en tot het geven van de verlangde inlichtingen in staat is en hetzij bevoegd hetzij speciaal schriftelijk gemachtigd is tot het aangaan van een schikking tezamen met hun advocaten zullen verschijnen voor het hierbij tot raadsheer-commissaris benoemde lid van het hof mr. F.J. de Vries, die daartoe zitting zal houden in het paleis van justitie aan de Walburgstraat 2–4 te Arnhem op donderdag 3 april 2014 om 12.00 uur, opdat kan worden onderzocht of partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden;

bij deze comparitie bestaat geen gelegenheid om pleitnotities voor te dragen;

bepaalt dat indien een partij bij gelegenheid van de comparitie van partijen nog een proceshandeling wenst te verrichten of producties in het geding wenst te brengen, deze partij ervoor dient te zorgen dat de raadsheer-commissaris en de wederpartij uiterlijk twee weken voor de dag van de zitting een afschrift van de te verrichten proceshandeling of de in het geding te brengen producties hebben ontvangen;

houdt verder iedere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. F.J. de Vries, H.E. de Boer en Th.C.M. Willemse, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 11 februari 2014.