Rb. Midden-Nederland, 07-10-2020, nr. 8325005 UC EXPL 20-1142

[eiseres] huurt van Bo-Ex de woning gelegen op het adres [adres] in [woonplaats] . Het betreft een benedenwoning in het appartementengebouw “ [naam appartementengebouw] ”, bestaande uit in totaal 353 woningen (hierna: het complex). De huur bedraagt € 307,26 per maand (per februari 2020).

Bo-Ex heeft het plan opgevat om het complex te renoveren. Zij heeft aan de bewoners, waaronder ook aan [eiseres] , een renovatievoorstel gedaan. Het voorstel ziet op zowel renovatie- als onderhoudswerkzaamheden. 82,7 procent van de bewoners heeft vervolgens ingestemd met het renovatievoorstel.

[eiseres] heeft niet ingestemd met het renovatievoorstel. Zij stelt – kort samengevat – dat zij het weliswaar eens is met de werkzaamheden die Bo-Ex wil gaan verrichten, maar zij vindt het renovatievoorstel onredelijk omdat daarin is opgenomen dat de kale huur in de tien jaar na de voltooiing van de renovatie jaarlijks zal worden verhoogd met 1,5%, bovenop de normale jaarlijkse huurverhoging en naast de eenmalige huurverhoging wegens de renovatie van € 117,18. Ook vindt zij het voorstel onredelijk omdat daarin niet is opgenomen dat Bo-Ex aan haar de forfaitaire verhuiskostenvergoeding zal betalen. Omdat het noodzakelijk is om te verhuizen gedurende de uitvoering van de werkzaamheden is Bo-Ex op grond van de wet de verhuiskostenvergoeding verschuldigd. [eiseres] vordert daarom in deze rechtszaak dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, zal bepalen dat het renovatievoorstel van Bo-Ex ten opzichte van [eiseres] onredelijk is, voor recht zal verklaren dat het renovatievoorstel onredelijk is zolang Bo-Ex niet bereid is de huurverhoging te beperken tot een eenmalig bedrag van € 117,18 en zolang Bo-Ex niet bereid is aan [eiseres] de forfaitaire verhuiskostenvergoeding te betalen. Daarnaast vordert [eiseres] dat Bo-Ex zal worden veroordeeld om aan haar de forfaitaire verhuiskostenvergoeding te betalen en te bepalen dat Bo-Ex een dwangsom verbeurt van € 1.000,00 per dag, met een maximum van € 30.000,00, als zij overgaat tot het uitvoeren van de werkzaamheden zolang het voorstel als onredelijk te gelden heeft.

Bo-Ex voert als verweer – kort samengevat – aan dat de in het renovatievoorstel aangekondigde extra huurverhoging wegens kwaliteitsverbetering, niet zal leiden tot een verhoging die uitkomt boven het wettelijke maximaal toegestane percentage. Daarnaast stelt Bo-Ex dat de renovatiewerkzaamheden geen verhuizing noodzakelijk maken en dat feitelijk ook niet wordt verhuisd, omdat zij aan [eiseres] een compleet ingerichte logeerwoning ter beschikking stelt. Zij is de forfaitaire verhuiskostenvergoeding daarom niet aan [eiseres] verschuldigd, zo stelt Bo-Ex.

De kantonrechter is van oordeel dat Bo-Ex het gelijk aan haar zijde heeft. De vorderingen van [eiseres] zullen worden afgewezen, om de volgende redenen.

De motivering

Vooropgesteld wordt dat 82,7% van de bewoners van het complex heeft ingestemd met het renovatievoorstel, waarin de door [eiseres] genoemde huurverhoging is opgenomen en waarin de door haar gewenste verhuiskostenvergoeding ontbreekt. Op grond van artikel 7:220 lid 3 BW wordt dat renovatievoorstel vermoed redelijk te zijn, omdat ten minste 70% van de bewoners daarmee heeft ingestemd. Het ligt nu op de weg van [eiseres] om voldoende te onderbouwen dat het renovatievoorstel ten opzichte van haar desondanks niet redelijk is. De twee door [eiseres] genoemde bezwaren tegen het renovatievoorstel, te weten de huurverhoging en het ontbreken van een verhuiskostenvergoeding, zullen hierna achtereenvolgens worden besproken.

De huurverhoging van 1,5% gedurende 10 jaar

Ter zitting heeft Bo-Ex nader toegelicht dat de huurverhoging van 1,5% gedurende 10 jaar vanwege kwaliteitsverbetering strikt genomen geen deel uitmaakt van het renovatievoorstel, maar slechts ter informatie voor de bewoners is opgenomen. Omdat de woning na uitvoering van de renovatiewerkzaamheden van een hogere kwaliteit is, is Bo-Ex namelijk gerechtigd om de huur bij de gebruikelijke, jaarlijkse indexering met een hoger percentage te verhogen dan voorheen. Bo-Ex heeft ter zitting verklaard dat die totale jaarlijkse huurverhoging uiteraard niet zal uitkomen boven het wettelijk toegestane maximum, dat jaarlijks door de Minister wordt vastgesteld. Wat de precieze percentages van de jaarlijkse verhogingen in bedoelde periode van 10 jaar na de renovatie zullen zijn is nu nog niet bekend, maar [eiseres] zal in die periode, zoals gebruikelijk, jaarlijks van Bo-Ex een voorstel tot huurverhoging ontvangen. Als zij het met dat voorstel niet eens is, kan zij daartegen bezwaar maken bij Bo-Ex en zal de Huurcommissie uitspraak moeten doen over de redelijkheid van het voorstel.

Na deze uitleg van Bo-Ex ter zitting heeft [eiseres] dit bezwaar tegen het renovatievoorstel, dat ziet op de aangekondigde extra huurverhoging over een periode van 10 jaar, ingetrokken. [eiseres] heeft verklaard geen bezwaar te hebben tegen de eenmalige huurverhoging wegens renovatie van € 117,18. De kantonrechter hoeft op dit deel van de vordering van [eiseres] dus niet meer te beslissen.

De verhuiskostenvergoeding

Als de huurder van een zelfstandige woning in verband met renovatie-werkzaamheden genoodzaakt is te verhuizen, dan is de verhuurder op grond van de wet verplicht bij te dragen in de kosten die de huurder moet maken. Er geldt dan een minimumbijdrage van (op dit moment) € 6.253,00 (Regeling minimumbijdrage verhuis- en inrichtingskosten bij renovatie).

In dit geval is sprake van een combinatie van renovatiewerkzaamheden en groot onderhoud. De wettelijke verhuiskostenvergoeding ziet alleen op een verhuizing wegens renovatie. De wet kent geen forfaitaire verhuiskostenvergoeding als de huurder moet verhuizen wegens onderhoudswerkzaamheden in de woning.

Om te beoordelen of in het concrete geval aanspraak bestaat op de forfaitaire verhuiskostenvergoeding bij renovatie moet allereerst worden beoordeeld welke werkzaamheden onder renovatie vallen en welke onder onderhoud (al dan niet dringend). De Hoge Raad heeft daarover in zijn arrest van 22 april 2016, in antwoord op prejudiciële vragen, het volgende overwogen:

“3.4.2. Art. 7:220 lid 2, derde zin, BW (…) bepaalt dat onder renovatie wordt verstaan “zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging”. Hieruit moet worden afgeleid dat renovatie in de hier bedoelde zin geacht wordt te leiden tot een toename van het woongenot, als gevolg van de vervangende nieuwbouw dan wel als gevolg van de gedeeltelijke vernieuwing van de bestaande woning door middel van een (fysieke) verandering of toevoeging. (…). Het begrip dringende werkzaamheden in art. 7:220 lid 1 BW ziet blijkens de parlementaire geschiedenis op werkzaamheden die bij uitstel tot extra kosten of tot schade of nadeel zouden kunnen leiden. (…) Anders dan bij renovatie als bedoeld in art. 7:220 lid 2, derde zin, BW, zijn dringende werkzaamheden op de voet van art. 7:220 lid 1 BW dus niet steeds gericht op toename van het woongenot. Uit het voorgaande volgt dat in een concreet geval sprake kan zijn van samenloop van renovatie als bedoeld in art. 7:220 lid 2, derde zin, BW, en dringende werkzaamheden als bedoeld in art. 7:220 lid 1 BW.

De vraag of in een concreet geval sprake is van renovatie, dan wel van dringende werkzaamheden, dan wel van samenloop van beide, een en ander als hiervoor bedoeld, vergt een beoordeling van de omstandigheden van dat geval in het licht van vorenstaande maatstaven.

Ingevolge art. 11g lid 1 Bbsh (oud), respectievelijk art. 7:220 lid 5 BW, is de verhuiskostenvergoeding slechts verschuldigd indien sprake is van renovatie in de hiervoor in 3.4.2. bedoelde zin, en de werkzaamheden die nodig zijn voor die renovatie, verhuizing noodzakelijk maken. Die bepalingen zien derhalve niet op de situatie dat uitsluitend dringende werkzaamheden of andere onderhoudswerkzaamheden worden verricht, en deze werkzaamheden verhuizing noodzakelijk maken. Indien in een concreet geval renovatie wordt gecombineerd met dringende werkzaamheden of andere onderhoudswerkzaamheden – welke combinatie in het spraakgebruik soms met ‘groot onderhoud’ wordt aangeduid – is de verhuiskostenvergoeding ingevolge de hiervoor bedoelde bepalingen slechts verschuldigd indien de voor de renovatie nodige werkzaamheden – op zichzelf beschouwd en dus ongeacht de overige werkzaamheden – het noodzakelijk maken dat de huurder verhuist.” (Hoge Raad, 22 april 2016, ECLI:NL:2016:726).

De kantonrechter is het met [eiseres] eens dat de renovatie- en onderhouds-werkzaamheden die zullen worden verricht in de woning ingrijpend zijn. Dat [eiseres] gedurende de werkzaamheden zonder grote overlast in de woning zou kunnen blijven wonen, is moeilijk voorstelbaar. Bo-Ex heeft zich dat kennelijk ook gerealiseerd: zij heeft in haar renovatievoorstel aan [eiseres] een logeerwoning aangeboden, waar zij kan verblijven totdat de werkzaamheden zijn voltooid. Voor het toekennen van een verhuiskostenvergoeding is echter niet bepalend of de werkzaamheden zonder overlast kunnen plaatsvinden. Volgens de uitspraak van de Hoge Raad, waaruit hiervoor onder 2.11. is geciteerd, moet beoordeeld worden of de renovatiewerkzaamheden op zich, los van de onderhoudswerkzaamheden, een verhuizing noodzakelijk maken.

De renovatiewerkzaamheden

Allereerst moet beoordeeld worden welke van de te verrichten werkzaamheden als renovatiewerkzaamheden kwalificeren.

In haar renovatievoorstel noemt Bo-Ex onder “Verbeteringen” de volgende te verrichten werkzaamheden:

Daarnaast is er onder de noemer “Onderhoud” een groot aantal werkzaamheden opgenomen (pagina’s 12 en 13 van het voorstel, productie 2 bij dagvaarding).

Bo-Ex heeft ter zitting verklaard dat zij van mening is dat het vervangen van het plafond geen renovatie betreft volgens het criterium van de Hoge Raad: het plafond is verouderd en moet worden vervangen om te voldoen aan het huidige Bouwbesluit, maar van een toename van het woongenot is volgens Bo-Ex geen sprake.

Volgens [eiseres] daarentegen moet de vervanging van het plafond in de hele woning worden geschaard onder renovatie. Bo-Ex heeft dat in haar renovatievoorstel zelf ook gedaan. Daarnaast worden ramen vervangen, wordt de kruipruimte geïsoleerd en wordt er een complete CV-installatie aangebracht. Bovendien zullen badkamer, keuken en toilet niet bruikbaar zijn omdat deze vervangen worden, er zal geen stroom zijn, de gordijnen moeten verwijderd worden en de kasten die nu tot het plafond reiken moeten worden afgebroken. Zij zal daarom genoodzaakt zijn te verhuizen, zo stelt [eiseres] .

Het onderscheid tussen renovatie en onderhoud is niet altijd eenvoudig te maken. Volgens de Hoge Raad is renovatie “de gedeeltelijke vernieuwing van de bestaande woning door middel van een (fysieke) verandering of toevoeging” die “geacht wordt te leiden” tot een toename van het woongenot, terwijl dringende (onderhouds)werkzaamheden volgens de Hoge Raad “niet steeds gericht zijn” op verhoging van het woongenot (zie hiervoor onder 2.11.). Het wettelijk puntenstelsel, dat bepalend is voor de hoogte van de huurprijs, kan daarnaast een aanknopingspunt bieden voor het maken van onderscheid tussen onderhoud en renovatie. In de meeste gevallen zullen veranderingen en toevoegingen die in objectieve zin leiden tot verhoging van het woongenot en die dus als renovatie kunnen worden aangemerkt, extra punten opleveren. Dat is anders als het gaat om veranderingen die voortvloeien uit de onderhoudsplicht die de verhuurder heeft, zoals het op enig moment vervangen van de keuken, douche en toilet omdat deze door gebruik en tijdsverloop verouderd en/of versleten zijn. Dit neemt niet weg dat de meeste huurders waarschijnlijk wel meer woongenot zullen ervaren (in subjectieve zin), als verouderde en versleten voorzieningen door vergelijkbare, nieuwe voorzieningen worden vervangen.

De kantonrechter is op grond van het vorenstaande van oordeel dat het vervangen van het plafond in de gehele woning, renovatiewerkzaamheden zijn. Bo-Ex is daar in haar renovatievoorstel ook van uit gegaan, door die werkzaamheden niet onder “Onderhoud”, maar onder “Verbeteringen” op te nemen. Haar argument dat zij alleen maar voldoet aan het huidige Bouwbesluit kan niet slagen, omdat die vervanging tot gevolg heeft dat (in objectieve zin) het woongenot wordt verhoogd. Bo-Ex omschrijft dit nieuwe plafond namelijk als “brandvertragend en ook (licht) geluidsisolerend”. De vervanging van badkamer, keuken en toilet - waardoor deze noodzakelijke voorzieningen niet gebruikt kunnen worden en de watertoevoer afgesloten wordt - is weliswaar ingrijpend, maar deze werkzaamheden vallen alleen onder renovatie als er een “luxere” voorziening wordt teruggeplaatst dan er voorheen aanwezig was, dat wil zeggen dat sprake moet zijn van uitbreiding van functionaliteiten. Bo-Ex stelt dat dit niet het geval is, wat [eiseres] niet heeft weersproken.

De kantonrechter komt tot de conclusie dat kan worden uitgegaan van de renovatiewerkzaamheden die Bo-Ex in haar voorstel onder de noemer “Verbeteringen” heeft opgenomen. Die renovatiewerkzaamheden op zich, geheel afgezien van de veel ingrijpender onderhoudswerkzaamheden die tegelijkertijd zullen plaatsvinden, maken een verhuizing naar het oordeel van de kantonrechter niet noodzakelijk (wat de wettelijke maatstaf is). [eiseres] heeft daarnaast geen feiten en omstandigheden gesteld over haar persoonlijke situatie op grond waarvan geoordeeld moet worden dat het voor haar toch noodzakelijk is om te verhuizen. Zij heeft daarom geen recht op de forfaitaire verhuiskostenvergoeding.

Verhuizing

Verder overweegt de kantonrechter dat [eiseres] feitelijk ook niet zal (hoeven) verhuizen: zij kan gedurende de werkzaamheden gebruik maken van een gemeubileerde logeerwoning. De wettelijke verhuiskostenvergoeding is gelijk aan de vergoeding die wordt betaald als de huurder wegens renovatie definitief moet verhuizen naar een andere woning. Blijkens de wetsgeschiedenis is de hoogte van die vergoeding, die door de Minister jaarlijks opnieuw wordt vastgesteld, gerelateerd aan de kosten van een verhuizing van de inboedel en de kosten van de inrichting en stoffering van een andere woning (Kamerstukken II 2007/08, 31528, 3 (MvT), p. 4). Daaruit volgt dat onder “verhuizing” meer moet worden verstaan dat een verblijf van een aantal weken in een ingerichte logeerwoning, met achterlating van de eigen inboedel. Aan het tweede vereiste voor het toekennen van de forfaitaire verhuiskostenvergoeding, dat daadwerkelijk een verhuizing plaatsvindt, is dus evenmin voldaan.

[eiseres] heeft in dit verband nog aangevoerd dat Bo-Ex aan haar een container ter beschikking zal stellen, waarin zij haar inboedel moet opslaan voor de duur van de werkzaamheden. Zij moet de woning dus wèl ontruimen. Het is bovendien niet verantwoord gebleken om de inboedel achter te laten in de woning als zij zelf elders verblijft. Er zijn al bewoners die schade hebben geleden doordat de deur van de woning door de uitvoerders niet was afgesloten, of doordat onvoldoende voorzichtig is omgesprongen met de inboedel tijdens de uitvoering van de werkzaamheden. Vanwege haar leeftijd is [eiseres] bovendien niet in staat om de inboedel zelf naar de container te verplaatsen en weer terug.

Bo-Ex heeft ter zitting toegelicht dat zij de bewoners van een benedenwoning niet verplicht om van de container gebruik te maken, maar dat zij deze heeft aangeboden om schade aan de inboedel te voorkomen. Het is daarnaast ook praktisch voor de uitvoering van de werkzaamheden aan het plafond als de inboedel in de container wordt opgeslagen: de inboedel behoeft dan niet steeds van de ene naar de andere kamer te worden verplaatst. Er zijn in het begin van de uitvoering inderdaad relatief veel schades aan de inboedel gemeld, waarna Bo-Ex haar werkwijze heeft gewijzigd. Bo-Ex heeft een schaderegeling in he renovatievoorstel opgenomen, waarop de huurders een beroep kunnen doen.

De kantonrechter is van oordeel dat de geboden mogelijkheid om gebruik te maken van een container bij de woning voor opslag van de inboedel, zodat de inboedel in de woning niet verplaatst hoeft te worden en de kans op schade wordt tegengegaan, gecombineerd met het verblijf in een ingerichte logeerwoning evenmin een verhuizing is in de zin van de wet. Uit de wetsgeschiedenis volgt dat de forfaitaire verhuiskostenvergoeding niet is bedoeld als compensatie voor ervaren overlast of ongemak (zie hiervoor onder 2.18). Bo-Ex heeft in het renovatievoorstel diverse voorzieningen opgenomen om de overlast voor de huurders zoveel als mogelijk te beperken, zowel voorafgaand, tijdens als na afloop van de werkzaamheden (pagina 35 van het renovatievoorstel). Het staat de bewoners vrij om van die voorzieningen al dan niet gebruik te maken. Onder die voorzieningen vallen een container voor de inboedel (voor de benedenwoningen) en een logeerwoning. Als een huurder, net als [eiseres] , van de logeerwoning geen gebruik wenst te maken maar elders wil verblijven, dan bestaat aanspraak op een financiële tegemoetkoming van € 350,00. Verder kan [eiseres] op basis van die voorzieningen Bo-Ex inschakelen voor het verplaatsen van de inboedel naar de container en weer terug. De forfaitaire verhuiskostenvergoeding is ook niet bedoeld als vergoeding van eventuele schade aan de inboedel, die het gevolg is van de werkzaamheden. Daarvoor heeft Bo-Ex in het renovatievoorstel een schaderegeling opgenomen. Het geheel van de door Bo-Ex getroffen voorzieningen om de overlast voor [eiseres] zoveel als mogelijk te beperken, acht de kantonrechter niet onredelijk. Het is niet mogelijk om de werkzaamheden uit te voeren zonder dat [eiseres] daar ongemak van ondervindt, maar [eiseres] zal dat als goed huurder moeten dulden. Op grond van het renovatievoorstel kan ook niet worden geoordeeld dat Bo-Ex ten opzichte van [eiseres] tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen als verhuurder.

Tot slot heeft [eiseres] een beroep gedaan op het Algemeen Sociaal Plan (ASP) gedateerd oktober 2017, gesloten tussen de Utrechtse woningcorporaties, waaronder Bo-Ex, enerzijds en de huurdersorganisaties in de stad Utrecht anderzijds. Het ASP is van toepassing op sloop- en nieuwbouwprojecten, renovatieprojecten en bij gemengde werkzaamheden op woningniveau van woningcorporaties in de stad Utrecht (artikel 3.1 van het ASP). Volgens [eiseres] heeft zij op grond van de bepalingen in het ASP recht op een verhuiskosten-vergoeding.

Bo-Ex stelt daartegenover dat zij met de betrokken huurdersorganisaties overleg heeft gevoerd en afspraken heeft gemaakt over een renovatieregeling voor het renovatieproject “ [naam appartementengebouw] ”. Bo-Ex en de huurdersorganisaties waren het erover eens dat de werkzaamheden in bewoonde staat konden plaatsvinden. In dat geval bestaat op grond van de ASP geen recht op een verhuiskostenvergoeding. De afspraken hebben geresulteerd in het renovatievoorstel zoals dat aan [eiseres] is voorgelegd. [eiseres] is geen partij bij het ASP en kan zich daarom niet rechtstreeks op de bepalingen in het ASP beroepen, zo stelt Bo-Ex.

Het standpunt van Bo-Ex is juist. Het zijn de bij het ASP betrokken partijen, in dit geval Bo-Ex en de huurdersorganisaties, die de in het ASP gemaakte, algemene afspraken moeten toepassen op het specifieke renovatieproject dat aan de orde is. Dat heeft geresulteerd in het renovatievoorstel, dat aan [eiseres] is voorgelegd en waaraan zij rechten kan ontlenen. Dat kan zij niet (rechtstreeks) aan het ASP, waarbij zij geen partij is.

Conclusie

Het renovatievoorstel is ten opzichte van [eiseres] niet onredelijk. De vorderingen van [eiseres] zullen om deze reden worden afgewezen.

Proceskosten

[eiseres] is in het ongelijk gesteld. Zij moet daarom de proceskosten van Portaal betalen, tot vandaag begroot op € 600,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x het tarief van € 300,00).

De nakosten zullen worden toegewezen als hierna in de beslissing te melden.