Ktr. Rotterdam, 05-07-2019, nr. 7588905 / CV EXPL 19-11059

In HR 22 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:726, WR 2016,76 heeft de Hoge Raad antwoord gegeven op een aantal vragen over renovatie, verhuizen en de tegemoetkoming in de kosten daarvan.

Kort samengevat heeft de Hoge Raad geoordeeld dat in het geval van een renovatie, welke het noodzakelijk maakt te verhuizen, verplicht een tegemoetkoming in de kosten moet worden betaald, ter hoogte van het forfaitaire bedrag dat de wetgever heeft vastgesteld (artikel 7:220 lid 6 BW).

Daarbij heeft de Hoge Raad geoordeeld dat van een renovatie alleen sprake is wanneer door een verandering of toevoeging aan het gehuurde sprake is van een toename van het woongenot. Wanneer sprake is van een combinatie van renovatie en overige werkzaamheden, moet aan de hand van de omstandigheden van het geval worden beoordeeld in hoeverre van een renovatie sprake is. Ook heeft de Hoge Raad geoordeeld dat renovatiewerkzaamheden op zichzelf beschouwd tot een verhuizing moeten noodzaken om tot betaling van de vergoeding te kunnen leiden. Dit impliceert dat dringende werkzaamheden, die niet als renovatie kunnen worden gekwalificeerd, ook als daarvoor een verhuizing noodzakelijk is, nimmer tot een tegemoetkoming kunnen leiden. De kantonrechter dient aan de hand van deze maatstaven te oordelen over de verschuldigdheid van de tegemoetkoming.

In deze zaak zijn partijen het erover eens dat sprake is van een samenloop van renovatie en dringende werkzaamheden. De kantonrechter dient daarom te beoordelen welke werkzaamheden als renovatie moeten worden gekwalificeerd en vervolgens beoordelen of de renovatiewerkzaamheden een verhuizing noodzakelijk maakten.

De renovatiewerkzaamheden

Vestia beschouwt de navolgende werkzaamheden als renovatie:

De werkzaamheden a, d en e kunnen zondermeer plaatsvinden wanneer niet wordt verhuisd. De werkzaamheden onder b. en c. kunnen hinder opleveren en betekenen dat de bewoner tijdens het uitvoeren van de werkzaamheden niet in de woning kan zijn. De plafonds worden, zo is gebleken tijdens de gehouden comparitie van partijen, voorzien van nieuwe gipsplaten die op het bestaande plafond worden geschroefd. Dit levert, zo oordeelt de kantonrechter, niet een situatie op waardoor de huurder niet in het gehuurde kan blijven wonen. Het vergt dat spullen opzij worden geschoven en afgedekt, maar dit werk is niet zo ingrijpend dat een verhuizing daarvoor noodzakelijk is. Het aanbrengen van mechanische ventilatie leidt alleen tot werkzaamheden in de badkamer, waar kanalen worden aangebracht, die opnieuw worden betegeld (zie de warme opname). Dit is een werk dat binnen afzienbare tijd kan worden gedaan, terwijl de overlast tot één ruimte beperkt blijft. Voor dit werk is geen verhuizing nodig.

Ook de combinatie van werkzaamheden noodzaakt, naar het oordeel van de kantonrechter, niet tot een verhuizing.

[eiser] bepleit dat ook de navolgende werkzaamheden als renovatie worden aangemerkt. Deze werkzaamheden worden hier opgesomd, voorzien van een oordeel over van de kantonrechter.

De kantonrechter stelt vast dat verschillende renovatiewerkzaamheden worden uitgevoerd. Een renovatie maakt verhuizing noodzakelijk wanneer de woning door die renovatie tijdelijk niet voor bewoning geschikt is. Daarbij mag van de huurder wel tijdelijk enige beperking van het normale gebruik worden verwacht. In de hiervoor weergegeven situatie is sprake van renovatiewerkzaamheden waardoor de woonruimte soms korte tijd niet voor bewoning geschikt is, maar die perioden zijn zeer beperkt. Wanneer de ramen worden verwijderd om te worden teruggeplaatst door nieuwe ramen binnen één werkdag vormt dat, naar het oordeel van de kantonrechter weliswaar gedurende die werkdag een belemmering om in de woning te wonen, maar omdat het werk na die werkdag is afgerond noodzaakt die belemmering niet tot een verhuizing. Hetzelfde geldt voor de aanpassing van de plafonds, het vervangen van de cv-ketel en het aanbrengen van het ventilatiekanaal. Ook de opeenvolging van de verschillende werkzaamheden maakt een verhuizing wellicht wel prettig, maar niet noodzakelijk. Met de nodige beperkingen kan de woning bewoond blijven.

Gelet op het oordeel van de Hoge Raad kan in deze omstandigheid geen aanspraak worden gemaakt op de tegemoetkoming in de kosten van verhuizen en herinrichten, zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 6 BW.

Individuele omstandigheden kunnen, ondanks het voorgaande oordeel, ook leiden tot een noodzaak om te verhuizen (zie bijvoorbeeld Hof Arnhem-Leeuwarden 11 december 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:10766, WR 2019,80 met noot mr. Veldman). In deze zaak is sprake van bijzondere omstandigheden. [eiser] werd bedreigd door haar voormalige partner en in overleg met de politie heeft Vestia besloten [eiser] bij voorrang in aanmerking te laten komen voor een woning in een andere buurt. Daartoe zijn twee aanbiedingen gedaan, die evenwel zijn afgewezen door [eiser] . Zij is vervolgens verhuisd naar een van de logeerwoningen en daarna is zij niet teruggekeerd naar het gehuurde. Zij is vanuit de logeerwoning naar elders vertrokken, nadat zij zelf vervangende huisvesting gevonden had. De kantonrechter oordeelt dat de verhuizing naar de logeerwoning niet is geschied vanwege de renovatie, maar vanwege de noodzaak om de buurt te verlaten. Het is aannemelijk dat een ieder het wenselijk vond dat [eiser] niet in de eigen woning bleef wonen nadat de voormalige partner foto’s had gemaakt van de hem bekende verblijfplaats van [eiser] . Wellicht dat de komende renovatie daarbij mede een rol heeft gespeeld, maar dit lijkt niet de hoofdreden van verhuizing te zijn. Dit volgt ook uit het feit dat [eiser] op 6 juni is verhuisd, terwijl de renovatie eerst op 19 juni is begonnen.

Uit de stukken blijkt ook dat de zoon van [eiser] last heeft van (kort gezegd) autisme en dat een verhuizing voor hem onwenselijk zou zijn omdat hij baat heeft bij een rustige woonomgeving. [eiser] heeft dit evenwel niet verder toegelicht en onderbouwd. De kantonrechter kan daarom niet vaststellen of de verhuizing naar de logeerwoning noodzakelijk is geworden door de medische problemen van de zoon.

Al met al oordeelt de kantonrechter dat de persoonlijke omstandigheden van [eiser] al evenmin noopten tot een verhuizing in relatie tot de renovatie.

In het voorgaande is gesproken over verhuizing. De kantonrechter heeft begrepen dat [eiser] is verhuisd naar een logeerwoning die volledig is ingericht. Niet alleen is de logeerwoning gemeubileerd, maar ook serviesgoed, bestek en alle andere zaken die in een woning voorhanden moeten zijn, waren aanwezig. [eiser] behoefde alleen haar kleding en beddengoed over te brengen. Het meubilair en de andere spullen van [eiser] werden opgeslagen. In deze omstandigheid is er, naar het oordeel van de kantonrechter van een verhuizing geen sprake (zie ook kantonrechter Utrecht 17 oktober 2018, ECLI:NL:RBMNE:2018:5040 en WR 2018,167 met noot mr. Sengers).

Ook om deze reden is er, naar het oordeel van de kantonrechter, geen grond voor het toekennen van een tegemoetkoming in de kosten van een verhuizing.

De slotsom is dat de vorderingen van [eiser] worden afgewezen. Nu zij in het ongelijk wordt gesteld dient [eiser] de kosten van het geding te dragen. Het salaris per punt bedraagt € 300,-- nu de vordering een waarde vertegenwoordigt tussen € 5.000,-- en € 10.000,--.