Rb. Midden-Nederland, 17-10-2018, nr. 6674721

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Ten slotte is vonnis bepaald.

[eiseres] heeft van 2001 tot 1 juli 2016 van Mitros gehuurd de woning gelegen aan de [adres] te [woonplaats] , hierna te noemen: de woning. [eiseres] heeft de woning bewoond met haar echtgenoot en drie kinderen.

De woning bevindt zich in de buurt [naam buurt] , in het westen van de stad Utrecht. In maart 2015 heeft Mitros aan haar huurders in het [naam buurt] , waaronder ook [eiseres] , een onderhouds- en renovatievoorstel voorgelegd en hen gevraagd om met dat voorstel in te stemmen. Dat voorstel (door Mitros verbeterplan genoemd) is vastgelegd in de brochure “Op weg naar een beter huis – [naam buurt] ” (hierna: de brochure). Meer dan 70% van de huurders heeft met het voorstel ingestemd en geen van de huurders is een procedure is gestart om de redelijkheid van het voorstel jegens hen te toetsen. Mitros is vervolgens gestart met de uitvoering van het verbeterplan.

Het verbeterplan hield – samengevat – de volgende werkzaamheden in: het vervangen van verouderde keukens, badkamers, toiletten, het saneren van asbest en – voor zover nog niet aanwezig – het aanbrengen van centrale verwarming, mechanische ventilatie, isolatieglas en ventilatieroosters en het isoleren van de gevel, vloer en zolder van het complex.

In de door [eiseres] gehuurde woning was al centrale verwarming, mechanische ventilatie en isolatieglas aanwezig. In die woning zijn keuken, badkamer en toilet vervangen en is asbest verwijderd. De gevel en zolder zijn geïsoleerd. De buitendeur is vervangen.

Ter beperking van de overlast voor haar huurders heeft Mitros een aantal voorzieningen getroffen, die als volgt zijn omschreven in de brochure (pagina’s 11-12 en 21-22):

“Wat doet Mitros om de overlast te beperken?

Logeerwoning

U kunt tijdens de werkzaamheden thuis blijven wonen. Toch wil Mitros u de gelegenheid geven om naar een logeerwoning te gaan. Bijvoorbeeld vanwege de overlast, medische problemen, uw leeftijd of uw gezinssituatie. U mag in de logeerwoning blijven gedurende de tijd dat de aannemer in uw woning aan het werk is. Dit is een volledig ingerichte woning waarin u (met uw gezin) kunt overnachten. U neemt wel eigen lakens, dekbedden, hoofdkussens en handdoeken mee. (…)

Alle logeerwoningen liggen in de buurt van [naam buurt] . (…)

 U betaalt geen huur voor de logeerwoning. De huur van uw huidige woning blijft doorlopen.

 U tekent een gebruiksovereenkomst.

 We spreken met u af op welke datum u de logeerwoning intrekt en op welke datum u er weer uitgaat. U krijgt altijd ruim de tijd om in en uit de logeerwoning te trekken. Levert u de woning niet op tijd in, dan betaalt u een boete van € 250 per dag dat u de woning te laat inlevert.

 Wij verwachten dat u de woning weer schoon achterlaat.

Rustwoning

Mitros zorgt ook voor een rustwoning in de buurt. Hier kunt u ook naartoe wanneer de werkzaamheden in uw woning klaar zijn, maar u toch overlast ervaart. Als u bijvoorbeeld last heeft van de werkzaamheden bij de buren, dan kunt u overdag naar de rustwoning om even te ontsnappen aan de herrie. De rustwoning is een ingerichte woning, met meubels, draadloos internet (wifi) en de mogelijkheid om koffie en thee te zetten. U deelt de rustwoning met de andere bewoners uit uw woongebouw. In deze woning kan u niet overnachten. (…) Er is altijd een rustwoning in de buurt van uw eigen huis.

U blijft thuis wonen

Als u er voor kiest om thuis te blijven wonen, dan zijn er diverse voorzieningen die wij kunnen bieden, zoals de rustwoning. U kunt de mogelijkheden bespreken met de aannemer. Samen met u wordt er naar een passende oplossing gezocht.

Verhuisdozen, afdekfolie en tape

Van de aannemer [bedrijfsnaam] krijgt u afdekfolie en tape. De aannemer zorgt dat de looproutes van de werklieden worden afgedekt. Voor het inpakken van uw spullen kunt u verhuisdozen van [bedrijfsnaam] lenen. (…)

Opslaan van uw spullen

Wanneer u tijdens de werkzaamheden thuis blijft wonen, moet u zelf uw spullen aan de kant schuiven en goed afdekken. Maar ook in uw berging gaan we werkzaamheden uitvoeren. Elk huishouden krijgt een kleine opslagcontainer om spullen in op te slaan. Alleen u krijgt een sleutel van deze container.

Verhuizen met 100% woonduur

Er zijn bewoners die graag willen verhuizen. Dan is dit misschien het goede moment. Speciaal voor de bewoners uit de [naam buurt] is er een regeling ‘100% woonduur’. Dit betekent dat uw inschrijftijd gelijk is aan de tijd dat u in uw woning woont.

(…)

Hoe beperken wij de overlast?

U kunt tijdens de werkzaamheden naar een logeerwoning. Als u er voor kiest thuis te blijven wonen tijdens de werkzaamheden, moet u rekening houden met overlast. U krijgt te maken met geluid, stof, werklieden over de vloer, verkeersoverlast en misschien parkeeroverlast. Ook heeft u tijdelijk minder uitzicht door de steigers voor het raam. Wij nemen wel maatregelen om de overlast zo veel mogelijk te beperken. Wij vervangen bijvoorbeeld het glas altijd aan 1 kant op 1 dag. We doen nooit de voor- en achtergevel tegelijk. Dit voorkomt tocht.

Overlast door werkzaamheden is helaas niet te voorkomen. De aannemer en Mitros doen echter wel hun uiterste best om de overlast zoveel mogelijk te beperken. Overlast is overigens voor iedereen anders. Wat de een lastig vindt, is voor de ander wellicht geen probleem. Mocht u ergens mee zitten, bespreek het dan met projectconsulent. Deze zoekt dan samen met u naar een oplossing om de overlast te verminderen.

(…)

Andere afspraken en maatregelen

[bedrijfsnaam] en Mitros hebben de volgende afspraken gemaakt om de overlast te beperken:

(…)

 We bieden ondersteuning aan bewoners die dat nodig hebben.

(…)”

Mitros heeft voor haar huurders een “Dagkalender Groot Onderhoud” opgesteld, waarin is vermeld hoe de werkzaamheden gaan verlopen. De werkzaamheden in de woning zullen 10 dagen duren. Tegelijkertijd vinden werkzaamheden buiten de woning plaats, die iets langer zullen duren. Mitros vraagt haar huurders vóór aanvang van de werkzaamheden een aantal voorbereidingen te doen, zoals het leegmaken van toilet, badkamer, keuken, zolder en berging.

Voorafgaand aan de uitvoering van de werkzaamheden heeft Mitros met haar huurders gesproken. Op 24 maart 2016 heeft een persoonlijk gesprek plaatsgevonden tussen de heer [A] , bewonersbegeleider (hierna: [A] ) en [eiseres] over welke werkzaamheden zullen worden uitgevoerd. Op 5 april 2016 heeft [A] nogmaals een bezoek gebracht aan [eiseres] . Tijdens dat bezoek zijn de specifieke werkzaamheden die in de woning zullen plaatsvinden doorgenomen aan de hand van de “Dagkalender Groot Onderhoud”.

[eiseres] en haar gezin hebben van 9 tot en met 23 mei 2016 verbleven in een logeerwoning. Na deze periode zijn zij in de woning teruggekeerd.

[eiseres] vordert veroordeling van Mitros bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, om aan haar te betalen de wettelijke verhuis- en inrichtingskostenvergoeding van € 5.892,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 27 mei 2016 tot de voldoening en een bedrag van € 2.199,00 ter zake van schadevergoeding, met veroordeling van Mitros in de proceskosten.

[eiseres] legt aan haar vordering – samengevat – ten grondslag dat de renovatie verhuizing noodzakelijk maakte, zowel vanwege de aard van de werkzaamheden in de woning, waarbij gas, water en elektra werden afgesloten en douche, keuken en toilet onbruikbaar werden, alsook in verband met de gezondheidsproblematiek van [eiseres] en haar gezinsleden. Zij heeft op grond van artikel 7:220 lid 5 BW daarom recht op de verhuis- en inrichtingskostenvergoeding als bedoeld in lid 6 van dat wetsartikel. Daarnaast zijn de tv en koelkast bij de werkzaamheden in de woning beschadigd geraakt, waardoor zij schade heeft geleden ter hoogte van € 2.199,00.

Mitros voert als verweer – samengevat – aan dat de renovatiewerkzaamheden in bewoonde staat konden plaatsvinden. [eiseres] heeft bovendien gedurende de werkzaamheden aan de woning gebruik gemaakt van een volledig ingerichte logeerwoning. Zij is feitelijk dus niet verhuisd en daarom heeft zij volgens Mitros geen recht op een verhuis- en inrichtingskostenvergoeding als bedoeld in artikel 7:220 lid 5 en 6 BW. Mitros betwist verder dat schade aan tv en koelkast is ontstaan, althans dat de schade is ontstaan als gevolg van de werkzaamheden. [eiseres] heeft die schade pas anderhalf jaar na afronding van de werkzaamheden bij Mitros gemeld, terwijl in de brochure een uitgebreide schaderegeling is opgenomen, die deel uitmaakt van het renovatievoorstel waaraan [eiseres] is gebonden. Nu [eiseres] die regeling niet heeft gevolgd heeft zij het recht verwerkt om nog schadevergoeding te eisen, althans is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat zij thans nog schadevergoeding eist.

Verhuiskostenvergoeding

[eiseres] maakt aanspraak op de forfaitaire verhuis- en inrichtingskostenvergoeding van artikel 7:220 lid 5 en 6 BW, omdat zij van mening is dat de werkzaamheden overwegend renovatiewerkzaamheden zijn en verhuizing noodzakelijk is.

De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 22 april 2016, in antwoord op prejudiciële vragen, geoordeeld dat bij samenloop van dringende werkzaamheden of onderhouds-werkzaamheden en renovatiewerkzaamheden de verhuiskostenvergoeding van artikel 7:220 lid 5 BW slechts is verschuldigd als de voor de renovatie nodige werkzaamheden – op zichzelf beschouwd en dus ongeacht de overige werkzaamheden – het noodzakelijk maken dat de huurder verhuist. Die noodzaak kan ook ingegeven zijn door de huurder betreffende omstandigheden (Kamerstukken II 2008-2009, 31 528, nr. 7, p. 7). Renovatiewerkzaamheden zijn fysieke veranderingen of toevoegingen, die leiden tot een toename van het woongenot. Dringende werkzaamheden zijn werkzaamheden die bij uitstel tot extra kosten of tot schade of nadeel zouden kunnen leiden en die dus niet steeds gericht zijn op een toename van het woongenot (HR 22-04-2016; ECLI:NL:HR:2016:726).

Tussen partijen is in geschil welke werkzaamheden als renovatiewerkzaamheden kunnen worden gekwalificeerd. Het standpunt van [eiseres] is dat alle (of in ieder geval de meeste) werkzaamheden als renovatiewerkzaamheden kunnen worden gekwalificeerd. Het is echter niet zo dat slechts sprake is van twee smaken (renovatie of dringende werkzaamheden). Ook als de werkzaamheden nog niet dringend verricht moesten worden – bijvoorbeeld omdat sprake is van regulier onderhoud – maakt dat niet dat deze werkzaamheden automatisch renovatiewerkzaamheden betreffen. Het vervangen van oude keukenkastjes voor nieuwe keukenkastjes zonder dat aanvullende voorzieningen worden aangebracht, leidt bijvoorbeeld niet automatisch tot de conclusie dat deze werkzaamheden het woongenot hebben bevorderd. Dat het vervangen van de keuken en badkamer zonder meer renovatiewerkzaamheden betreffen, volgt de kantonrechter dus niet. Gelet op hetgeen hierna wordt overwogen, kan echter in het midden blijven welke van de door Mitros verrichte werkzaamheden renovatiewerkzaamheden betreffen.

De verhuis- en inrichtingskostenvergoeding van artikel 7:220 lid 5 en 6 BW waarop [eiseres] aanspraak maakt, is bedoeld voor de kosten van het verhuizen van de eigen inboedel naar een tijdelijke woning en het inrichten van die tijdelijke woning. Ook is die vergoeding bestemd voor de kosten van het weer terugverhuizen van de inboedel na de renovatie en het herinrichten van de gerenoveerde woning. De logeerwoning, waar [eiseres] op kosten van Mitros twee weken kon verblijven, was al volledig ingericht. [eiseres] heeft alleen haar persoonlijke spullen en beddengoed mee hoeven nemen. Zij heeft haar woning niet hoeven ontruimen en de tijdelijke woning niet hoeven inrichten. Haar “verhuizing” naar de logeerwoning is naar het oordeel van de kantonrechter in beginsel dan ook geen noodzakelijke verhuizing als bedoeld in artikel 7:220 lid 5 en 6 BW.

[eiseres] heeft in dit verband aangevoerd dat wel degelijk sprake was van een verhuizing: zij moest namelijk veel meer spullen meenemen naar de logeerwoning dan beddengoed en handdoeken, omdat het keukengerei en de matrassen in de logeerwoning vies waren en een kinderbedje en speelgoed ontbrak. Echter ook indien dit standpunt juist is, kan door het meebrengen van dergelijke spullen nog niet van een verhuizing in de zin van artikel 7:220 lid 5 en 6 BW worden gesproken. Ook voor een korte vakantie zou [eiseres] immers een kinderbedje en speelgoed moeten meenemen. Nog daargelaten dat [eiseres] verder Mitros had kunnen vragen om de logeerwoning (of de matrassen en het keukengerei) nogmaals te reinigen, kan door het meebrengen van (een) eigen matras(sen) en keukengerei niet gesproken worden van een verhuizing. Het stond [eiseres] vrij om dat te doen, maar dat was niet noodzakelijk om in de logeerwoning te kunnen leven. Van belang is dat het niet gaat om een maandenlang verblijf elders, maar om een verblijf van slechts twee weken, op korte afstand van de eigen huurwoning. De kantonrechter merkt op dat hij begrijpt dat [eiseres] ongemak heeft ervaren door het verblijf in de logeerwoning, maar enig ongemak zal een huurder in deze situatie moeten accepteren.

Daarnaast stelt [eiseres] dat zij niet alleen spullen heeft moeten verhuizen naar de logeerwoning en weer terug, maar dat zij ook in de woning zelf spullen heeft moeten verplaatsen. Keuken, badkamer en toilet moesten van tevoren worden ontruimd en de spullen moesten afgedekt met plastic in een hoek van de woonkamer worden neergezet. Ook de berging moest worden ontruimd. Na afloop van de werkzaamheden heeft zij de woning grondig moeten schoonmaken en moesten de spullen weer worden teruggeplaatst. Omdat zij en haar echtgenoot gezondheidsproblemen hebben, konden zij dit zware werk niet zelf doen. Zij heeft familie en vrienden ingeschakeld en hen zwart betaald voor de verleende hulp. Mitros heeft haar geen enkele hulp aangeboden en zij heeft daadwerkelijk kosten gemaakt. Deze werkzaamheden in de woning moeten daarom volgens haar worden gelijkgesteld aan een verhuizing in de zin artikel 7:220 lid 5 BW. Dit standpunt van [eiseres] kan niet worden gevolgd. Het verplaatsen van inboedel in de woning hoort bij de medewerking die zij als goed huurder behoort te verlenen aan de onderhouds- en renovatiewerkzaamheden. Het verplaatsen van (een deel van) de inboedel in de woning kan dus niet worden gelijkgesteld aan een verhuizing als bedoeld in artikel 7:220 lid 5 BW.

De kantonrechter oordeelt dan ook dat geen sprake is geweest van een verhuizing in de zin van artikel 7:220 lid 5 of lid 6 BW. De vordering kan op deze grond niet worden toegewezen. De overige verweren van Mitros kunnen daarom onbesproken blijven.

De vordering van [eiseres] tot vergoeding van gemaakte kosten is ook op grond van het eerste lid van artikel 7:220 BW niet toewijsbaar. [eiseres] stelt weliswaar dat zij en haar echtgenoot niet in staat waren de benodigde voorbereidende werkzaamheden zelf te verrichten en dat zij tegen betaling derden hebben moeten inschakelen, zij heeft echter niet gesteld dat zij Mitros concreet om hulp heeft gevraagd bij het verplaatsen van de spullen en bij het schoonmaken van de woning en dat Mitros haar die hulp vervolgens heeft geweigerd. Mitros heeft aangevoerd dat zij uit zichzelf [eiseres] hulp heeft geboden. Tussen partijen is in geschil of Mitros hulp heeft geboden door ‘werkstudenten’ van MijnStudent in te huren om [eiseres] te helpen. Ook als juist is dat [eiseres] niet door MijnStudent is geholpen, dan geldt dat zij onvoldoende heeft onderbouwd dat zij Mitros concreet om hulp heeft gevraagd ter zake van het verplaatsen van de spullen in de woning of het schoonmaken van de woning. De enkele opmerking tegenover [A] dat zij om gezondheidsredenen erg op ziet tegen de aanstaande werkzaamheden in de woning, is onvoldoende concreet, in aanmerking genomen dat Mitros haar daarop een logeerwoning heeft aangeboden. Mitros heeft uit zichzelf niet kunnen of hoeven begrijpen dat [eiseres] hulp van Mitros nodig had bij het verplaatsen van de spullen in de woning en het schoonmaken van de woning. Daarbij komt dat het in dit soort situaties niet ongebruikelijk is om eerst het netwerk van familie en vrienden aan te spreken, zoals [eiseres] ook heeft gedaan. Uit de aard van die relaties vloeit voort dat de geboden hulp niet noodzakelijkerwijs behoeft te worden vergoed door daar een geldbedrag tegenover te stellen. Voor zover [eiseres] haar familie en vrienden wel geld heeft gegeven – om welk bedrag het gaat heeft zij overigens in het midden gelaten – dan moeten die kosten in de gegeven omstandigheden voor haar rekening blijven.

Schade tv

[eiseres] stelt dat haar tv tijdens de werkzaamheden in de woning beschadigd is geraakt. [eiseres] heeft gedetailleerd verklaard wanneer en op welke wijze – dat is via het schadeformulier van Mitros – zij de schade één dag na terugkeer in de woning bij Mitros heeft gemeld. Ook heeft zij verklaard dat [A] , die volgens haar het schadeformulier in ontvangst heeft genomen, naar aanleiding van de melding nog bij haar thuis langs is geweest om de schade aan tv te bekijken, dat hij haar heeft beloofd er nog op terug te zullen komen, maar dat zij daarna nooit meer iets van hem (of Mitros) heeft gehoord.

Mitros heeft die door [eiseres] omschreven gang van zaken naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende gemotiveerd weersproken. Dat de melding van [eiseres] niet is terug te vinden in het overzicht van schademeldingen waarover Mitros beschikt, is in dit verband onvoldoende. Op zijn minst had Mitros navraag bij [A] kunnen doen, aangezien het aannemelijk is dat hij zich nog zal kunnen herinneren of hij destijds schade aan een tv heeft bekeken. De kantonrechter aanvaardt daarom als juist dat de schade is ontstaan als gevolg van de werkzaamheden en dat [eiseres] deze schade tijdig bij Mitros (althans de aannemer) heeft gemeld, en dat Mitros, althans de aannemer kort na de melding die schade heeft bekeken. [eiseres] heeft in zoverre voldaan aan de schaderegeling van Mitros, zoals deze is opgenomen in het renovatievoorstel. Het beroep op rechtsverwerking of de redelijkheid en billijkheid slaagt dus niet. Mitros kan zich daarnaast niet achter de aannemer verschuilen. Zij is op grond van de wet ten opzichte van [eiseres] (mede) aansprakelijk voor schade aan de inboedel die het gevolg is van de werkzaamheden die de aannemer in opdracht van Mitros in de woning heeft verricht (artikel 6:76 jo. 6:171 BW). De kantonrechter oordeelt dan ook dat [eiseres] recht heeft op een schadevergoeding voor de beschadigd geraakte tv.

[eiseres] heeft foto’s overgelegd van de beschadigde tv. [eiseres] heeft in deze procedure echter geen betaalbewijs in het geding gebracht waaruit blijkt welk soort tv het betreft, wanneer deze is gekocht en welke koopprijs zij is betaald. Ook is onduidelijk hoe duur de vervangende tv is geweest. Deze informatie kan niet worden afgeleid uit een foto en is wel van belang om de hoogte van de schade concreet te kunnen begroten. De kantonrechter zal de schade aan de tv daarom in redelijkheid schatten op een bedrag van € 500,00.

Schade koelkast

Wat betreft de schade aan de koelkast is de kantonrechter van oordeel dat [eiseres] deze onvoldoende heeft onderbouwd. Zij stelt dat de koelkast na de renovatie beschimmeld was en niet meer schoon te krijgen, volgens haar omdat de koelkast gedurende de werkzaamheden niet was aangesloten, zodat zij de koelkast daarna kon weggooien. De gestelde schade is echter nauwelijks zichtbaar op de overgelegde foto van de koelkast, waarop slechts enkele oppervlakkige schimmelplekken te zien zijn. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien dat de koelkast niet meer gebruikt zou kunnen worden na een grondige schoonmaakbeurt. Gelet op de gemotiveerde betwisting van Mitros had het op de weg van [eiseres] gelegen om de noodzaak om te koelkast weg te gooien nader te onderbouwen. Dat heeft zij nagelaten, zodat de kantonrechter deze vordering afwijst.

Beide partijen zijn deels in het gelijk en deels in het ongelijk gesteld. De proceskosten worden daarom gecompenseerd.

De kantonrechter:

veroordeelt Mitros om aan [eiseres] tegen bewijs van kwijting te betalen € 500,00;

compenseert de proceskosten in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.M. Leijten, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 17 oktober 2018.