Ontleend aan het bestreden vonnis van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba (hierna: het Hof) van 27 juli 2021, ECLI:NL:OGHACMB:2021:270 (hierna: het bestreden vonnis), rov. 2.3 onder a t/m g.
HR, 09-06-2023, nr. 21/04456
Uitspraak 09‑06‑2023
Inhoudsindicatie
Art. 81 lid 1 RO. Caribische zaak. Verkrijgende verjaring van strook grond in Sint Maarten (art. 3:105 in verbinding met art. 3:306 BW Sint Maarten).
Partij(en)
HOGE RAAD DER NEDERLANDEN
CIVIELE KAMER
Nummer 21/04456
Datum 9 juni 2023
ARREST
In de zaak van
LAWAETZ LAND DEVELOPMENT N.V.,
gevestigd in Sint Maarten,
EISERES tot cassatie,
hierna: Lawaetz,
advocaat: J. de Jong van Lier,
tegen
PARTY LIGHT N.V.,
gevestigd in Sint Maarten,
VERWEERSTER in cassatie,
hierna: Party Light,
advocaat: J.W.H. van Wijk.
1. Procesverloop
Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar:
a. het vonnis in de zaak SXM201900388/ AR 2019/85 van het gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten van 29 oktober 2019;
b. de vonnissen in de zaak SXM201900388 en SXM2019H00135 van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba van 11 december 2020 en 27 juli 2021.
Lawaetz heeft tegen het vonnis van het hof van 27 juli 2021 beroep in cassatie ingesteld. Party Light heeft een verweerschrift tot verwerping ingediend.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten, en voor Party Light mede door M.E.A. Möhring.
De conclusie van de Advocaat-Generaal E.B. Rank-Berenschot strekt tot verwerping van het cassatieberoep.
De advocaat van Lawaetz heeft schriftelijk op die conclusie gereageerd.
2. Beoordeling van het middel
De Hoge Raad heeft de klachten over het vonnis van het hof beoordeeld. De uitkomst hiervan is dat deze klachten niet kunnen leiden tot vernietiging van dat vonnis. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van deze klachten is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie artikel 81 lid 1 van de Wet op de rechterlijke organisatie).
3. Beslissing
De Hoge Raad:
- verwerpt het beroep;
- veroordeelt Lawaetz in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Party Light begroot op € 845,-- aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien Lawaetz deze niet binnen veertien dagen na heden heeft voldaan.
Dit arrest is gewezen door de vicepresident M.V. Polak als voorzitter en de raadsheren C.H. Sieburgh en S.J. Schaafsma, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer F.J.P. Lock op 9 juni 2023.
Conclusie 31‑03‑2023
Inhoudsindicatie
Caribische zaak; verjaring ex art. 3:105 BW Sint Maarten; maatstaf inbezitneming (art. 3:113 lid 2 BWSM); posterieure omstandigheden; niet waarneembare intenties houder; grenzen rechtsstrijd
Partij(en)
PROCUREUR-GENERAAL
BIJ DE
HOGE RAAD DER NEDERLANDEN
Nummer 21/04456
Zitting 31 maart 2023
CONCLUSIE
E.B. Rank-Berenschot
In de zaak
Lawaetz Land Development N.V. eiseres tot cassatie adv.: mr. J. de Jong van Lier
tegen
Party Light N.V. verweerster in cassatie adv.: mr. J.W.H. van Wijk
Partijen worden hierna verkort aangeduid als Lawaetz respectievelijk Party Light.
Deze Caribische zaak gaat over een strook grond op Sint Maarten. Eind jaren ‘80 van de vorige eeuw is de strook, destijds eigendom van Lawaetz, in bezit genomen door Party Light. Vast staat dat de 20-jarige verjaringstermijn van de rechtsvordering tot beëindiging van het bezit is verstreken. Het Hof heeft geoordeeld dat Party Light op dat moment bezitter was en daarmee eigenaar is geworden op de voet van art. 3:105 jo. 3:306 BWSM. In cassatie klaagt Lawaetz over de gronden waarop het Hof haar verweer dat op het tijdstip van voltooiing van de verjaringstermijn niet Party Light, maar een derde bezitter van de strook was, heeft verworpen.
1. Feiten en procesverloop
1.1
In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan:
( i) Party Light is bij notariële akte van 11 december 1987 eigenaar geworden van een perceel dat in die akte als volgt is omschreven
“a parcel of land having an area of ONETHOUSAND ONEHUNDRED AND TWENTY-TWO SQUARE METERS (1.122M2), situated in the Low Lands on Sint Maarten, described in certificate of admeasurement number [001] ”
( ii) De omschrijving van het perceel in die meetbrief [001]luidt als volgt:
“(...) This parcel of land is situated on the Island of St. Maarten, in the District of Low Lands and forms a portion of the remaining parcel of land described in Rbr.no. [002] and lies at the corner of an unpaved road and a paved road.It is bounded by aforementioned roads, by the remaining parcel of land described Rbr.no. [002] and by the parcels of lands described in Mor.nos. [003] and [004] , as shown on the attached plan.”
- -
iii) Het voormelde perceel is gelegen in de hoek van de verharde wegen met de huidige benamingen ' [a-straat] ' en [b-straat] '.
- -
iv) Tussen de [b-straat] en het perceel met meetbrief [001] bevindt zich nog een ander perceel (hierna: de strook), waarvoor de meetbrief [005]is afgegeven.Op het kadastrale uittreksel van dat laatste perceel is vermeld:
“This parcel forms part of the road network of the Lavaetz Land development plan ex C 21-85.”
( v) Per 1 april 2011 verhuurde Party Light aan Obmam N.V.(hierna: Obmam, een vennootschap van [betrokkene 1] , hierna: [betrokkene 1]) een deel (ongeveer 200 m2) van (zo bepaalt de overeenkomst) het perceel beschreven in [001] 'being a bar/restaurant'.
- -
vi) Op vordering van Party Light heeft het Gerecht Obmam bij vonnis in kort geding van 28 september 2018 bevolen het gehuurde te ontruimen. Dat vonnis is in hoger beroep bevestigd op 15 november 2019.
- -
vii) Lawaetz heeft het perceel [005] op 6 november 2018 verkocht en bij akte van 22 juni 2020 geleverd aan Obmam.
1.2
Bij inleidend verzoekschrift van 12 april 2019 heeft Party Light Lawaetz in rechte betrokken Na wijziging van eis heeft zij gevorderd dat het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (hierna: het Gerecht) bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis voor recht verklaart:primair dat Party Light door middel van de notariële leveringsakte van 11 december 1987 eigendom heeft verkregen van het stuk grond in de hoek van [b-straat] en [a-straat] en dat haar perceel kadastraal aangeduid als [001] aldus grenst aan deze wegen zoals deze daadwerkelijk zijn aangelegd, ensubsidiair dat Party Light door middel van verkrijgende dan wel bevrijdende verjaring eigendom van het perceel beschreven in meetbrief [005] heeft verkregen. Zij legt aan haar subsidiaire vordering ten grondslag dat zij in 1987 het daadwerkelijk en onmiddellijk bezit van de strook heeft overgenomen.
1.3
Lawaetz heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
1.4
Bij vonnis van 29 oktober 2019heeft het Gerecht de primaire vordering afgewezen. De subsidiaire vordering is toegewezen in die zin dat voor recht is verklaard dat Party Light vanaf 1 januari 2009 op grond van verjaring ex art. 3:105 jo. 3:314 BW eigenaar is van de strook.Het Gerecht heeft daartoe geoordeeld dat vast is komen te staan dat de strook in elk geval vanaf 1989 door Party Light is bebouwd en dat zij dit gebouw geheel of gedeeltelijk verhuurt, dat daardoor sprake is van bezit en dat dit bezit onafgebroken en ongestoord is geweest gedurende 20 jaren (rov. 4.7).
1.5
Tegen dit vonnis heeft Lawaetz hoger beroep ingesteld met conclusie tot vernietiging van het vonnis en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van Party Light.
1.6
Party Light heeft verweer gevoerd en geconcludeerd tot bevestiging van het vonnis dan wel tot verbetering met de vaststelling dat Party Light de eigendom heeft verkregen op het moment van levering.
1.7
Partijen hebben schriftelijke pleitnotities overgelegd.
1.8
Bij tussenvonnis van 11 december 2020heeft het Hof partijen om stukken gevraagd en een comparitie ter plaatse gelast. Bij e-mailbericht van 14 respectievelijk 15 januari 2021 hebben partijen stukken ingezonden.
1.9
Op 28 januari 2021 heeft de comparitie ter plaatse plaatsgevonden. Er is proces-verbaal opgemaakt.
1.10
Partijen hebben daarop ieder een akte met producties genomen, waarna Lawaetz een akte uitlating heeft genomen.
1.11
Bij eindvonnis van 27 juli 2021 heeft het Hof het in eerste aanleg gewezen vonnis bevestigd. Het heeft daartoe – samengevat en voor zover in cassatie relevant – overwogen:
- Het beroep van Party Light op verkrijging door verjaring slaagt. Gelet op het ontbreken van goede trouw bij Party Light (zie rov. 2.6) moet dit beroep worden beoordeeld aan de hand van artikel 3:105 BW in verbinding met 3:314 BW (verjaring na twintig jaar). (rov. 2.7)
- Uit de stukken en foto's blijkt dat Party Light haar perceel en de strook eind jaren ‘80 heeft bebouwd met een gebouw dat zowel ondergronds als bovengronds de grens tussen de huidige percelen [001] en [005] overschrijdt. Daarbij gaat het (naar kadastrale waarneming) om een overbouw van 73 m2 en dat is ruim 25% van de strook van 277 m2. Blijkens de tekeningen en foto's, in het bijzonder ook de hieronder afgedrukte ongedateerde luchtfoto die Party Light ten behoeve van de comparitie heeft overgelegd, was de (uiteindelijke) opzet van dit in 1995 verwoeste gebouw met een deels overdekt looppad naar de [b-straat] zodanig dat Party Light daarmee de hele strook tot aan de [b-straat] zoals die nu loopt in gebruik heeft genomen.
Deze bebouwing heeft te gelden als een bezitsdaad en vormde in elk geval ook een onrechtmatige situatie waarvan de toenmalige eigenaar de onmiddellijke opheffing had kunnen vorderen. (rov. 2.9)
- Verdere bezitsdaden volgden rond 2000 toen Party Light het gebouw op de bestaande fundamenten wilde herbouwen en zij daarvoor (blijkens de door Lawaetz bij akte van 26 maart 2021 overlegde productie 18) als eigenaar een bouwvergunning heeft aangevraagd. Vervolgens heeft zij tot ver in 2003 over die vergunning geprocedeerd toen die wegens de overbouw werd geweigerd. Ook in die procedures heeft Party Light steeds het standpunt uitgedragen dat zij eigenaar was van het hele door haar opnieuw te bebouwen terrein. (rov. 2.10)
- Dat Party Light vervolgens – al dan niet vanwege de vergunningsperikelen – geruime tijd niets met de strook heeft gedaan, is onvoldoende om te kunnen zeggen dat zij het bezit van die strook heeft prijsgegeven. De ondergrondse overbouw was ook nog onverminderd aanwezig en die werd door Party Light gebruikt en, naar op grond van de overgelegde verklaringen aannemelijk is, door deze aan derden – onder wie [betrokkene 1] – verhuurd of beschikbaar gesteld. (rov. 2.11)
- Het gebruik dat [betrokkene 1] vanaf 2002 is gaan maken van de toen braakliggende en gedeeltelijk overwoekerde strook is onvoldoende voor inbezitneming en van overdracht of een andere wijze van bezitsverkrijging is evenmin gebleken. [betrokkene 1] heeft er daarentegen juist in bewilligd om, vanaf 2011, huur te gaan betalen aan Party Light, een transactie waarmee Party Light liet blijken zich nog steeds als bezitter te beschouwen (en [betrokkene 1] zich liet kennen als houder). Van enige interventie van de eigenaar Lawaetz is evenmin sprake geweest: die heeft ogenschijnlijk al geruime tijd geen bemoeienis meer met het afgeronde project en is pas in 2017 door [betrokkene 1] opgespoord en wakker geschud. (rov. 2.12)
- Op grond van artikel 3:117 lid 2 BW heeft het bezit en/of de onrechtmatige toestand daarom steeds, ook na 2003, voortgeduurd. Van een zogenaamde natuurlijke stuiting is dus geen sprake. (rov. 2.13)
- Enige andere stuitingshandeling heeft zich evenmin voorgedaan. (rov. 2.14)
- Daarmee komt het Hof evenals het Gerecht tot de conclusie dat Party Light, ook al was zij niet te goeder trouw, rond 2009 eigenaar van de strook is geworden. (rov. 2.15)
1.12
Lawaetz heeft op 27 oktober 2021 – tijdig – cassatie ingesteld. Party Light heeft een verweerschrift tot verwerping ingediend. Beide partijen hebben hun standpunten schriftelijk doen toelichten. Lawaetz heeft gerepliceerd.
2. Juridisch kader
2.1
Lawaetz komt in haar cassatieberoep op tegen het oordeel van het hof dat Party Light de eigendom van de strook heeft verkregen door verjaring op de voet van art. 3:105 jo 3:306 BW. Alvorens in te gaan op de klachten, schets ik eerst het juridisch kader.
2.2
De relevante artikelen van het BW van Sint Maarten (hierna: BWSM) komen overeen met de gelijk genummerde artikelen in het Nederlandse BW. In het onderstaande zal eerst worden ingegaan op de verjaringsregeling naar Nederlands recht, daarna op die naar Caribisch recht.
Verjaring naar Nederlands recht (art. 3:105 i.v.m. 3:306 BW)
2.3
Art. 3:105 lid 1 BW verheft tot rechthebbende degene die een goed bezit op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw. Ten aanzien van art. 3:105 BW wordt wel gesproken van bevrijdende verjaring of – zuiverder – van verkrijging in aansluiting op de extinctieve verjaring van de rechtsvordering tot beëindiging van het bezit.De bepaling berust op het beginsel dat na een zeker tijdsverloop het recht zich bij de feiten dient aan te sluiten en strekt ter bevordering van de rechtszekerheid. Zij dient tevens ter voorkoming van de anomalie dat de werkelijk rechthebbende zijn goed niet meer kan opvorderen terwijl de bezitter, bij gebreke van goede trouw als vereist in art. 3:99 BW, alleen op bezitsacties kan bogen en niet tot rechthebbende kan uitgroeien.
2.4
De in art. 3:105 BW bedoelde verjaringstermijn bedraagt in beginsel twintig jaar (art. 3:306 BW). Zij begint met de aanvang van de dag, volgende op die waarop de onmiddellijke opheffing van het – als onrechtmatige toestand aan te merken – bezit van een niet-rechthebbende kan worden gevorderd (art. 3:314 lid 2 jo lid 1 BW).Voor het intreden van de verjaring is onverschillig of er wellicht wisseling heeft plaatsgevonden in de persoon tegen wie de vordering tot opheffing van die toestand moet worden gericht.Het zou ongewenst zijn indien telkens een nieuwe termijn zou beginnen te lopen bij elke wisseling van persoon in wiens handen het goed zich bevindt; het resultaat zou immers zijn dat, als het goed maar vaak genoeg in andere handen zou overgaan, de verjaring van art. 3:105 BW nimmer zou worden voltooid.
2.5
Uit het voorgaande volgt dat voor verkrijging ingevolge art. 3:105 BW slechts vereist is dat degene die zich op die verkrijging beroept, het bezit heeft op het moment waarop de extinctieve verjaring van de rechtsvordering tot beëindiging van het bezit wordt voltooid.Niet relevant is of het bezit al dan niet te goeder trouw is, evenmin hoe lang de actuele bezitter bij het verstrijken van de termijn het bezit van het goed al heeft. Voor de voltooiing van de verjaring is nodig dat de toestand dat een ander dan de rechthebbende bezitter is, gedurende de gehele verjaringstermijn van twintig jaren heeft voortgeduurd.
2.6
De vraag of sprake is van bezit dient te worden beantwoord aan de hand van de maatstaven van art. 3:107 e.v. BW. Art. 3:107 lid 1 BW omschrijft bezit als het houden van een goed voor zichzelf. Hieronder pleegt te worden verstaan het direct of indirect uitoefenen van de feitelijke macht over een goed (zaak of recht) met de (al dan niet gerechtvaardigde) pretentie rechthebbende te zijn. Het begrip ‘voor zichzelf’ brengt het van oudsher aan het bezitsbegrip verbonden exclusiviteitsaspect tot uitdrukking: wanneer iemand houdt voor zichzelf, sluit dit uit dat hij een ander als rechthebbende erkent. Veelal zal het zo zijn dat feitelijke machtsuitoefening krachtens een rechtsverhouding tot de rechthebbende aan de kwalificatie ‘bezit’ in de weg staat.
2.7
Art. 3:108 BW bepaalt dat de vraag of iemand een goed houdt en of hij dit voor zichzelf doet, wordt beoordeeld naar verkeersopvatting, met inachtneming van (i) de wettelijke regels die in de artikelen 3:109 e.v. BW worden gegeven en overigens (ii) op grond van uiterlijke feiten. Het gaat derhalve om een objectieve maatstaf: het komt primair aan op uiterlijke omstandigheden waaruit naar verkeersopvatting – kort gezegd: naar algemeen gangbare maatstaven– een wilsuiting kan worden afgeleid om als rechthebbende op te treden. De louter interne wil om als rechthebbende op te treden is derhalve voor het zijn van bezitter van geen betekenis.Alle omstandigheden van het geval, de aard en de bestemming van het goed waarom het gaat, de wijze waarop de bijzondere betrekking tot het goed is ontstaan, enz. moeten tegen elkaar worden afgewogen.Omstandigheden van juridische aard mogen hierbij in principe niet worden uitgesloten, zoals uitoefening van de feitelijke heerschappij door tussenkomst van een houder, bijvoorbeeld een huurder of pachter (middellijk bezit, art. 3:107 lid 3 BW).
2.8
Onder het oude recht was voor verkrijging door verjaring vereist, onder meer, dat het bezit ‘ondubbelzinnig’ was (art. 1992 BW (oud)). Uw Raad heeft geoordeeld dat sprake is van ‘niet dubbelzinnig bezit, als eigenaar’ wanneer de bezitter zich zodanig gedraagt dat de eigenaar, tegen wie de verjaring loopt, daaruit niet anders kan afleiden dan dat de bezitter pretendeert eigenaar te zijn.De ratio van het ondubbelzinnigheidsvereiste ligt in bescherming van de rechthebbende: aldus is verzekerd dat van verjaring pas sprake kan zijn indien de werkelijk rechthebbende tegen wie de verjaring is gericht, uit de gedragingen van degene die zich op verjaring wil beroepen, duidelijk kan opmaken dat deze pretendeert rechthebbende te zijn, zodat hij tijdig maatregelen kan nemen om de inbreuk op zijn recht te beëindigen.Daarbij gaat het erom of bepaalde handelingen van de bezitter op ieder ander die zich rechthebbende acht – de ‘geobjectiveerde rechthebbende’ – de indruk moeten maken dat zijn recht bedreigd wordt.
2.9
Naar huidig recht wordt het ondubbelzinnigheidsvereiste geacht reeds in het begrip ‘bezit’ zelf besloten te liggen. Dit vereiste is daarom, anders dan in art. 1992 BW (oud) het geval was, niet meer expliciet in de verjaringsregeling vermeld.‘Ondubbelzinnig bezit’ is strikt genomen een pleonasme: als het vermeende bezit niet ondubbelzinnig is, is er naar huidig recht sprake van een vorm van machtsuitoefening die niet als bezit van het recht in kwestie kan worden gekwalificeerd.Dit neemt niet weg dat het vereiste van ondubbelzinnig bezit ook onder vigeur van het huidige recht regelmatig in de rechtspraak van uw Raad figureert.
2.10
In dit kader leidt echter de enkele theoretische mogelijkheid dat de feitelijke macht over de in geding zijnde grond ook door een persoonlijk of zakelijk gerechtigde gebruiker (huurder, erfpachter) zou kunnen worden uitgeoefend, nog niet tot ontkennende beantwoording van de vraag of sprake is van inbezitneming. In het arrest Gemeente Landgraaf heeft uw Raad geoordeeld dat die mogelijkheid pas van belang is indien er – in het bijzonder voor de rechthebbende – objectieve aanwijzingen zijn om de machtsuitoefening door de pretense bezitter ook daadwerkelijk als die van een contractueel of zakelijk gerechtigde gebruiker aan te merken. De rechthebbende moet zich daarop beroepen.Bij die objectieve aanwijzingen kan gedacht worden aan het betalen van een geldsom, of het zijn van huurder (of anderszins houder) van naastgelegen grond.
2.11
Art. 3:112 BW bepaalt (niet limitatief) dat bezit wordt verkregen door inbezitneming (occupatie), door overdracht of door opvolging onder algemene titel.
2.12
Volgens art. 3:113 lid 1 BW neemt iemand een goed in bezit door zich daarover de feitelijke macht te verschaffen. Maatstaf vormt hierbij zoals altijd art. 3:108 BW: de machtsuitoefening moet van dien aard zijn dat zij naar verkeersopvatting als bezit kan worden gekwalificeerd.
2.13
Wanneer een goed in het bezit van een ander is, zijn enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen voor een inbezitneming onvoldoende, aldus het tweede lid van art. 3:113 BW. Daarmee wordt tot uitdrukking gebracht dat de inbezitneming van een goed waarvan een ander reeds bezitter is, slechts kan bestaan in een zodanige machtsuitoefening dat naar verkeersopvatting het bezit van de oorspronkelijke bezitter teniet wordt gedaan.A-G Langemeijer heeft de regel als volgt geparafraseerd: wie een res nullius in bezit neemt, kan volstaan met een eenvoudige vorm van occupatie: een voor anderen zichtbare uitoefening van macht over de zaak waaruit de pretentie van eigendom blijkt. Wanneer de zaak reeds bij een ander in bezit is, zal daarnaast duidelijk moeten zijn dat de macht van de oorspronkelijke bezitter over de zaak is geëindigd.
2.14
Aangezien een onroerende zaak altijd een bezitter heeft (art. 5:24 BW), geldt voor de inbezitneming van een onroerende zaak de verzwaarde eis van art. 3:113 lid 2 BW. Dit betekent, als gezegd, dat de machtsuitoefening van de inbezitnemer die van de oorspronkelijke bezitter geheel teniet moet doen en dat van inbezitneming in beginsel geen sprake zal zijn indien de oorspronkelijke bezitter nog macht over het goed behoudt.In rechtspraaken literatuurworden dikwijls hoge eisen gesteld aan inbezitneming van onroerende zaken, onder meer omdat deze niet meegenomen kunnen worden en worden overgedragen door inschrijving van een leveringsakte in de openbare registers.
2.15
Uw Raad heeft het voor de vaststelling van bezit geldende beoordelingskader in het arrest Gemeente Heusdenals volgt samengevat:
“3.3.2 (…) Uit art. 3:107 lid 1 BW in verbinding met art. 3:108 BW volgt dat de vraag of iemand bezitter is, moet worden beantwoord naar verkeersopvatting, met inachtneming van de regels die in de daaropvolgende wetsartikelen worden gegeven en overigens op grond van uiterlijke feiten. Er geldt dus een objectieve maatstaf. De rol van de verkeersopvatting brengt mee dat bij de aan de orde zijnde vraag de aard en de bestemming van het betrokken goed in aanmerking moeten worden genomen.
Anders dan onder het recht zoals dat gold tot 1992, noemt de wet als vereisten voor bezit niet meer met zoveel woorden dat het ‘niet dubbelzinnig’ en ‘openbaar’ is. Uit de (…) wetsgeschiedenis blijkt evenwel dat ook naar het huidige recht deze eisen gelden en dat beide eigenschappen in het wettelijk begrip ‘bezit’ besloten liggen.
‘Niet-dubbelzinnig bezit’ is aanwezig wanneer de bezitter zich zodanig gedraagt dat de eigenaar tegen wie de verjaring loopt, daaruit niet anders kan afleiden dan dat de bezitter pretendeert eigenaar te zijn (HR 15 januari 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC0826, NJ 1993/178 (rov. 3.2)), hetgeen naar objectieve maatstaven beoordeeld moet worden.
3.3.3
In een geval als het onderhavige gaat aan het bezit van de niet-rechthebbende – die het bezit immers niet overgedragen gekregen heeft – inbezitneming vooraf. Daaromtrent bepaalt art. 3:113 lid 2 BW dat voor inbezitneming van een goed dat in het bezit van een ander is, enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen ontoereikend zijn. Vereist is dat de machtsuitoefening zodanig is dat naar verkeersopvatting het bezit van de oorspronkelijke bezitter wordt tenietgedaan. (Vgl. HR 18 september 2015, ECLI:NL:HR:2015:2743, NJ 2016/78 (rov. 3.4.2)).
3.4 (…)
Voor het in art. 3:105 BW bedoelde gevolg van voltooiing van de verjaringstermijn van art. 3:314 lid 2 BW is voldoende dat bij de niet-rechthebbende sprake is van bezit dat voldoet aan de door de wet gestelde eisen. Met name is niet vereist dat de rechthebbende daadwerkelijk heeft kennis gedragen van de bezitsdaden van de niet-rechthebbende waardoor zijn bezit is tenietgegaan. Voldoende is dat een en ander naar buiten toe – en dus ook voor de eigenaar – kenbaar was. (…) Eerst indien moeilijke begaanbaarheid of moeilijke toegankelijkheid aan de kenbaarheid van de bezitsdaden in de weg staat, is van bezit van een inbreukmaker geen sprake.”
Interversie van houderschap of bezit (art. 3:111 BW)
2.16
De verkeersopvattingen worden soms opzijgezet door de wetsbepalingen die volgen op art. 3:108 BW. Dit kan zich voordoen bij het interversieverbod van art. 3:111 BW. Deze bepaling luidt: wanneer men heeft aangevangen krachtens een rechtsverhouding voor een ander te houden, gaat men daarmede onder dezelfde titel voort, zolang niet blijkt dat hierin verandering is gebracht, hetzij ten gevolge van een handeling van hem voor wie men houdt, hetzij ten gevolge van een tegenspraak van diens recht.
2.17
Volgens de toelichting is de ratio van de bepaling dat niemand zijn bezit kan verliezen zonder dat hij dit kan merken of zonder dat uiterlijk iets verandert. Het enkele feit dat de houder overtuigende bewijzen vindt dat hij zelf de eigenaar, is onvoldoende om hem tot bezitter te maken. De bezitter kan verlangen dat hij op enige wijze in kennis wordt gesteld van de veranderde opvatting van degene die voor hem houdt. Art. 3:111 BW eist dan ook, wil een houder voor een ander bezitter worden, dat deze verandering voortvloeit uit een handeling van hem voor wie men houdt – zoals een bezitsoverdracht – of uit een aan de bezitter (of diens vertegenwoordiger) gerichte tegenspraak van diens recht.
2.18
Art. 3:111 BW kan worden gezien als complement bij art. 3:113 lid 2 BW (extra eisen voor inbezitneming) en art. 3:117 lid 2 (continuering bezit, waarover hierna). In lijn met de uit die bepalingen sprekende gedachte dat eenmaal aangevangen bezit zo mogelijk moet worden gecontinueerd, houdt art. 3:111 BW in dat wie begonnen is een zaak voor een ander te houden, daarmee voortgaat zolang in die situatie niet een duidelijk omschreven breekpunt is opgetreden.De betekenis van art. 3:111 BW is vooral erin gelegen dat het duidelijk maakt dat degene die een goed houdt voor een ander niet steeds het bezit verkrijgt als hij handelingen verricht die naar verkeersopvatting beschouwd voldoende zouden zijn voor inbezitneming (art. 3:113 BW).
2.19
De tegenspraak van recht is een verklaring die de ontvanger zal moeten bereiken om effect te sorteren (art. 3:37 BW). Zo’n verklaring zal in de meeste gevallen bestaan uit een mondelinge of schriftelijke mededeling waarbij de houder het recht tegenspreekt van degene voor wie hij houdt.Omstreden is of een dergelijke mededeling volstaat. Soms wordt geëist dat de tegenspraak zich uit in daden waarmee de houder zich als gerechtigde gaat gedragen.Anderzijds wordt wel betoogd dat een mededeling niet steeds noodzakelijk is en onder omstandigheden ook bepaald gedrag (‘inbezitneming’) kan meebrengen dat sprake is van een tegenspraak van recht. De middellijk bezitter zal uit het gedrag duidelijk moeten kunnen opmaken dat de houder de zaak niet langer voor hem houdt.De tegenspraak zal zich moeten uiten in voor de middellijk bezitter duidelijk kenbaar gedrag dat niet tevens zou kunnen worden opgevat als het voortzetten van de houderschapsrelatie.
2.20
In ieder geval mag het gedrag van de houder niet strijdig zijn met de tegenspraak van recht c.q. de mededeling dat hij voortaan voor zichzelf houdt. Hieruit volgt bijvoorbeeld dat een huurder die na een duidelijke tegenspraak van recht doorgaat met huur betalen niet kan worden geacht bezitter te zijn geworden.
2.21
In de literatuur is wel betoogd dat een tegenspraak van recht in de zin van art. 3:111 BW moet zijn gegrond op een te goeder trouw gedane bewering van eigen (of andermans) recht op het goed.Deze stelling is voor het eerst betrokken in Beekhuis’ bewerking van het Asser-deel over zakenrechten door andere auteurs overgenomen. In de wetstekst is deze eis niet te vinden. Zij zou door de redelijkheid zijn geboden, omdat het niet aangaat om aan iemand die slechts houder is, de bescherming te bieden die een bezitter toekomt op de enkele grond dat hij de middellijke bezitter meldt zijn recht op bezit tegen te spreken.Andere auteurs noemen deze eis van goede trouw nietof verwerpen deze op verschillende gronden.
2.22
De stelplicht en eventuele bewijslast met betrekking tot de handeling van degene voor wie men houdt of een tegenspraak van diens recht rusten op de houder.
Verlies van bezit
2.23
De bezitter verliest het (aangevangen) bezit slechts in twee gevallen, namelijk wanneer (i) hij het goed kennelijk prijsgeeft, of (ii) een ander het bezit van het goed verkrijgt (art. 3:117 lid 1 BW). Buiten die gevallen duurt een aangevangen bezit voort (art. 3:117 lid 2 BW), ook als het volgens de verkeersopvatting wellicht als beëindigd moet worden beschouwd.
Verjaring naar Caribisch recht
2.24
Met betrekking tot de criteria voor het vaststellen van bezit onder het BW van Sint Maarten (art. 3:108 BWSM, gelijkluidend aan de Nederlandse bepalingen) heeft uw Raad, onder verwijzing naar zijn arrest inzake Gemeente Heusden (zie hiervoor alinea 2.15) overwogen:
“Het hof diende bij zijn beoordeling of sprake was van bezit, alle omstandigheden van het geval te betrekken, waaronder de aard en bestemming van het perceel, en in te gaan op de stellingen van [verzoeker] c.s. dat zij, dan wel hun rechtsvoorgangster, perceel (…) sinds 1942 onafgebroken hebben bewoond, bebouwd en verhuurd. (…)”
2.25
Recentelijk heeft uw Raad de criteria voor inbezitneming naar het recht van Curaçao (met gelijkluidende bepalingen als in het BWSM) als volgt samengevat:
“Voor de beantwoording van de vraag of iemand een zaak in bezit heeft genomen, is bepalend of hij de feitelijke macht over die zaak is gaan uitoefenen (art. 3:113 lid 1 BWC), waarbij die machtsuitoefening zodanig moet zijn dat deze naar verkeersopvatting het bezit van de oorspronkelijke bezitter teniet doet. Het antwoord op de vraag of iemand de voor het bezit vereiste feitelijke macht uitoefent wordt, evenals de vraag of hij die voor zichzelf of voor een ander houdt, beoordeeld naar verkeersopvatting en overigens op grond van uiterlijke feiten(art. 3:108 BWC) (vgl. HR 18 september 2015, ECLI:NL:HR:2015:2743 [NJ 2016/78, toev. A-G], rov. 3.4.2). De rol van de verkeersopvatting brengt mee dat daarbij de aard en de bestemming van het betrokken goed in aanmerking moeten worden genomen (vgl. HR 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:309 [NJ 2018/141, toev. A-G], rov. 3.3.2). Voorts geldt dat wanneer men heeft aangevangen krachtens een rechtsverhouding voor de eigenaar te houden, men daarmee onder dezelfde titel voortgaat, zolang niet blijkt dat hierin verandering is gebracht, hetzij ten gevolge van een handeling van hem voor wie men houdt, hetzij ten gevolge van tegenspraak van diens recht (art. 3:111 BWC).”
2.26
Hieruit volgt dat ook voor Caribische zaken geldt dat inbezitneming moet worden beoordeeld aan de hand van de verkeersopvatting op grond van uiterlijke feiten, waarbij alle omstandigheden moeten worden betrokken, waaronder de aard en de bestemming van het betrokken goed. Daarbij kan bijvoorbeeld betekenis toekomen aan de gesteldheid en de waarde van het goed.
2.27
Het oordeel omtrent hetgeen de verkeersopvatting meebrengt is in hoge mate verweven met waarderingen van feitelijke aard betreffende de plaatselijke verkeersopvatting, en kan als zodanig in cassatie slechts beperkt worden getoetst.
2.28
Tegen deze achtergrond ga ik over tot de bespreking van de cassatieklachten.
3. Bespreking van het cassatiemiddel
3.1
Het cassatiemiddel is gericht tegen rov. 2.12-2.13 van het bestreden vonnis.
3.2
Daarin komt het Hof, na te hebben geoordeeld dat Party Light de strook sinds eind jaren ’80 in bezit had (rov. 2.9-2.11), tot het oordeel dat het bezit door het vanaf 2002 door [betrokkene 1] gemaakte gebruik van de strook niet op [betrokkene 1] is overgegaan, zodat het bezit van Party Light steeds heeft voortgeduurd.
3.3
In cassatie worden geen klachten gericht tegen rov. 2.9-2.11. Daarmee staat vast (i) dat Party Light in ieder geval het bezit van de strook heeft gehad ‘vanaf eind jaren ’80’ tot ‘ver in 2003’ en (ii) dat zij het nadien niet heeft verloren door het prijs te geven (art. 3:117 lid 1 BWSM).
3.4
In cassatie wordt ook niet betwist dat Lawaetz vanaf eind jaren ‘80 (c.q. vanaf 1989) de strook grond niet in bezit heeft gehad. Het middel keert zich tegen de verwerping van het standpunt van Lawaetz dat aan het einde van de 20-jarige verjaringstermijn (2009) niet Party Light maar [betrokkene 1] bezitter van de strook was (p.i., nr. 4).
3.5
Volledigheidshalve citeer ik de bestreden overwegingen:
‘2.12 Het gebruik dat [betrokkene 1] vanaf 2002 is gaan maken van de toen braakliggende en gedeeltelijk overwoekerde strook is onvoldoende voor inbezitneming en van overdracht of een andere wijze van bezitsverkrijging is evenmin gebleken. [betrokkene 1] heeft er daarentegen juist in bewilligd om, vanaf 2011, huur te gaan betalen aan Party Light, een transactie waarmee Party Light liet blijken zich nog steeds als bezitter te beschouwen (en [betrokkene 1] zich liet kennen als houder). Van enige interventie van de eigenaar Lawaetz is evenmin sprake geweest: die heeft ogenschijnlijk al geruime tijd geen bemoeienis meer met het afgeronde project en is pas in 2017 door [betrokkene 1] opgespoord en wakker geschud.
2.13
Op grond van artikel 3:117 lid 2 BW heeft het bezit en/of de onrechtmatige toestand daarom steeds, ook na 2003, voortgeduurd. Van een zogenaamde natuurlijke stuiting is dus geen sprake.’
3.6
Het middel bestaat uit twee onderdelen.
Onderdeel 1
3.7
Onderdeel 1 is gericht tegen het oordeel van het Hof dat het gebruik dat [betrokkene 1] vanaf 2002 is gaan maken van de toen braakliggende en gedeeltelijk overwoekerde strook grond onvoldoende is voor inbezitneming (rov. 2.12, 1e volzin).
3.8
Het valt uiteen in twee subonderdelen (1.1 en 1.2).
3.9
Volgens subonderdeel 1.1 heeft het Hof met dit oordeel een onjuiste maatstaf aangelegd, aangezien de in de procesinleiding (nr. 9) vermelde stellingen (a) t/m (d) van Lawaetz – die nader zijn onderbouwd met de onder (e) t/m (x) weergegeven (onderdelen van) getuigenverklaringen en met de afgebeelde foto’s – niet het oordeel kunnen dragen dat ze onvoldoende zijn voor inbezitneming. Indien die stellingen vaststaan, dwingen ze namelijk bij een juiste rechtsopvatting tot het oordeel dat [betrokkene 1] vanaf 2002 bezitter was, althans tot het oordeel dat niet vaststaat dat Party Light bij het einde van de verjaringstermijn bezitter was, aldus de klacht. Subonderdeel 1.2 klaagt dat indien het hof wel van een juiste rechtsopvatting is uitgegaan, zijn oordeel onbegrijpelijk is doordat het onvoldoende inzicht geeft in de gedachtegang die heeft geleid tot het oordeel dat het gebruik onvoldoende is voor inbezitneming.
3.10
Op de aangegeven vindplaatsen heeft Lawaetz in de eerste plaats gesteld dat Party Light vanaf het jaar 2002 tot en met heden geen feitelijke macht uitoefent over het perceel. Deze stelling is door het Hof verworpen in rov. 2.10-2.11, welke overwegingen, als gezegd, in cassatie niet zijn bestreden.
3.11
De overige – met getuigenverklaringen en foto’s onderbouwde – stellingen van Lawaetz strekken, kort samengevat, tot betoog (i) dat in het jaar 2002 [betrokkene 1] op de strook grond (met vergunning) een bar/restaurant heeft gevestigd, aanvankelijk bestaande uit een trailer en later uitgebreid met enkele andere ruimtes, en (ii) dat op het terrein boven de grond geen gebouw van Party Light staat.
3.12
Anders dan Lawaetz stelt, dwingen deze gestelde omstandigheden niet tot het oordeel dat [betrokkene 1] vanaf 2002 bezitter was, althans dat niet vaststaat dat Party Light bij het einde van de verjaringstermijn bezitter was. In cassatie staat immers als onbestreden vast dat de ondergrondse overbouw van het in 1995 verwoeste gebouw nog onverminderd aanwezig was, door Party Light werd gebruikt en door haar aan derden werd verhuurd (rov. 2.11). Met verweerder ben ik van mening dat het enkele feit dat [betrokkene 1] bovenop het gebouw van Party Light een bar/restaurant heeft gevestigd, niet dwingt tot het oordeel dat het eind jaren ’80 aangevangen bezit van Party Light naar verkeersopvatting tussen 2002/2003 en 2009 geheel teniet is gedaan (art. 3:113 lid 2 BW).
3.13
Daarbij komt nog het volgende. Naar de onbestreden vaststelling van het Hof heeft Party Light de ondergrondse overbouw verhuurd of beschikbaar gesteld aan [betrokkene 1] (rov. 2.11). Dat kwalificeert [betrokkene 1] als houder in zijn relatie tot Party Light als middellijk bezitter. Indien de overweging van het Hof aldus moet worden begrepen dat [betrokkene 1] al houder was toen hij in de periode 2002-2009 zijn bar/restaurant vestigde en uitbreidde, is voor interversie van houderschap in die periode vereist dat sprake is van tegenspraak van het recht van Party Light (art. 3:111 BW). Het mogelijk impliciete oordeel van het Hof dat van tegenspraak geen sprake is geweest, geeft geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting en is ook niet onbegrijpelijk. Het middel geeft geen vindplaatsen van stellingen van Lawaetz dat zodanige tegenspraak door [betrokkene 1] expliciet heeft plaatsgevonden; die stellingen worden in de stukken ook niet aangetroffen. Indien al kan worden aangenomen dat een tegenspraak van recht besloten kan liggen in gedragingen, moet de bezitspretendent zich niet langer als houder gedragen en mogen zijn gedragingen niet de indruk kunnen wekken dat de houderschapsrelatie is voortgezet. ’s Hofs eventuele oordeel dat aan die vereisten niet is voldaan, is niet onbegrijpelijk.
3.14
Uit het voorgaande volgt dat de subonderdelen 1.1 en 1.2 falen.
Onderdeel 2
3.15
Onderdeel 2 is gericht tegen de tweede volzin van rov. 2.12, waarin het hof zijn oordeel dat [betrokkene 1] geen bezit heeft verkregen nader toelicht:
‘ [betrokkene 1] heeft er daarentegen juist in bewilligd om, vanaf 2011, huur te gaan betalen aan Party Light, een transactie waarmee Party Light liet blijken zich nog steeds als bezitter te beschouwen (en [betrokkene 1] zich liet kennen als houder).’
3.16
Naar ik meen faalt onderdeel 2 bij gebrek aan belang. Het bestrijdt immers een overweging ten overvloede, waarin het hof zijn door andere gronden gedragen oordeel dat Party Light nog steeds bezitter was bevestigd ziet.
3.17
Mocht daarover anders moeten worden geoordeeld, dan geldt het volgende.
3.18
Volgens subonderdeel 2.1 is de overweging rechtens onjuist, omdat hetgeen in 2011 is gebleken geen rol kan spelen voor de vraag of [betrokkene 1] op een eerder moment (in 2009) bezitter was. Of iemand een goed op enig moment voor zichzelf houdt, wordt namelijk beoordeeld naar de stand van zaken zoals die zich tot aan dat moment heeft gemanifesteerd. Het laten meewegen van posterieure omstandigheden strijdt met de maatstaf van artikel 3:108 BW, aldus de klacht.
3.19
Deze klacht faalt omdat zij berust op een onjuiste rechtsopvatting. Of op enig moment sprake is van bezit is te beoordelen aan de hand van de verkeersopvatting met inachtneming van alle omstandigheden van het geval.Daartoe kunnen ook posterieure omstandigheden behoren. Het is immers niet uitgesloten dat die naar verkeersopvatting een aanwijzing vormen voor het antwoord op de vraag of op het eerdere moment sprake was van houderschap voor zichzelf of voor een ander.
3.20
Voor zover het Hof is uitgegaan van een reeds bestaande houderschapsrelatie (huur van de ondergrondse overbouw), is de maatstaf van art. 3:108 BW nader ingevuld door het bepaalde in art. 3:111 BW. In dat kader geldt dat de gedragingen na de tegenspraak van recht moeten passen bij het gedrag van een bezitter, omdat anders geen bezit kan worden aangenomen. In het gegeven dat [betrokkene 1] er – vermoedelijk bedoelt het Hof: als degene achter Obmam – in heeft bewilligd om huur te betalen heeft het Hof bevestiging gezien van zijn oordeel dat [betrokkene 1] (mogelijk later Obmam) houder is gebleven en zich geen interversie van houderschap heeft voorgedaan.
3.21
Uit het voorgaande volgt dat subonderdeel 2.1 faalt.
3.22
Volgens subonderdeel 2.2 is de bestreden overweging van het Hof onjuist, omdat de niet uiterlijk waarneembare intenties van [betrokkene 1] voor het antwoord op de vraag of hij voor zichzelf houdt niet rechtstreeks een rol kunnen spelen. Die intenties kunnen volgens het subonderdeel immers in het licht van de maatstaf van art. 3:108 BW slechts een rol spelen indien ze op enigerlei wijze geopenbaard worden door iets dat waarneembaar is.
3.23
Het subonderdeel faalt bij gebrek aan feitelijke grondslag. Het bestreden oordeel houdt in dat uit de bewilliging om huur te betalen een wilsuiting van [betrokkene 1] kan worden afgeleid om houder te zijn.
3.24
Subonderdeel 2.3 klaagt dat de bestreden overweging onbegrijpelijk is. Dat iemand die andermans grond in gebruik neemt en er een bar begint zich ‘laat kennen als houder’ door later een huurovereenkomst aan te gaan met een derde die zich als eigenaar presenteert, kan er volgens het subonderdeel door zijn ingegeven dat degene die de grond in gebruik genomen heeft eieren voor zijn geld kiest om te voorkomen dat zijn bar ontmanteld zal worden. Zij die andermans grond onrechtmatig in bezit nemen, doen dit volgens het subonderdeel doorgaans in de hoop, dat dit hun door verjaring een rechtspositie oplevert. Als dat plan mislukt doordat een ander zich meldt die pretendeert eigenaar te zijn, waarna het onrechtmatige gebruik wordt gelegaliseerd door het sluiten van een huurovereenkomst, kan daaruit dan ook niet worden afgeleid dat degene die sindsdien huurder (dus: houder) is, ook daarvoor houder was. Het subonderdeel acht het oordeel van het hof dat [betrokkene 1] zich liet kennen als houder zonder nadere toelichting, die ontbreekt, daarom onbegrijpelijk.
3.25
Deze klacht faalt, omdat geen vindplaatsen worden gegeven van stellingen van Lawaetz van de strekking dat [betrokkene 1] , hoewel hij inmiddels bezitter was, ‘eieren voor zijn geld heeft gekozen’ door in 2011 een huurovereenkomst aan te gaan.
3.26
Voorts heeft het Hof niet enkel uit de in 2011 gesloten huurovereenkomst afgeleid dat [betrokkene 1] reeds daarvoor houder was. Uit de niet bestreden rov. 2.11 blijkt immers dat het Hof het eerdere houderschap heeft afgeleid uit ‘de overgelegde verklaringen’. Het subonderdeel faalt in zoverre bij gebrek aan feitelijke grondslag.
3.27
Subonderdeel 2.4 klaagt dat het Hof buiten de grenzen van de rechtsstrijd is getreden. Daartoe wordt aangevoerd dat Party Light zich er in feitelijke instanties niet op heeft beroepen dat uit het door [betrokkene 1] in 2011 sluiten van een huurovereenkomst volgt, dat hij bij het einde van de 20-jarige verjaringstermijn houder was. Dat er pas in 2011 een huurrelatie ontstond, was door Party Light zelfs betwist. Lawaetz heeft dus ook geen reden kunnen zien zich ertegen te verweren dat [betrokkene 1] zich als houder liet kennen door in 2011 een huurovereenkomst aan te gaan.
3.28
Ook dit subonderdeel faalt. Party Light heeft in haar memorie van antwoord gesteld dat [betrokkene 1] nimmer de eigendom van de strook kan hebben verkregen omdat zijn vennootschap Obmam sinds 2002 van Party Light heeft gehuurd en Obmam c.q. [betrokkene 1] dus geen onmiddellijk bezit en geen macht had (MvA, nr. 12). In die stellingname ligt besloten dat [betrokkene 1] of Obmam bij het einde van de 20-jarige verjaringstermijn houder was. Lawaetz heeft in haar schriftelijk pleidooi betwist dat de huurovereenkomst al in 2002 is gesloten en met een verklaring onderbouwd gesteld dat de huurovereenkomst is gesloten op 1 april 2011 (nr. 7). Door Lawaetz in die stelling te volgen en mede hieraan de gevolgtrekking te verbinden dat Party Light zich nog steeds als bezitter beschouwde en [betrokkene 1] zich liet kennen als houder, is het Hof niet buiten de grenzen van de rechtsstrijd getreden.
3.29
De procesinleiding onder 19 bevat nog een voortbouwklacht. Deze faalt in het voetspoor van de voorgaande subonderdelen.
Slotsom
3.30
De slotsom is dat beide middelonderdelen falen.
4. Conclusie
De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
A-G