121 Koop onroerende zaak: ontbindende voorwaarde (financieringsvoorbehoud)

Bij de koop van een onroerende zaak, in ieder geval bij koop van een woonhuis voor eigen bewoning, is het gebruikelijk een ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst op te nemen, inhoudende dat de koop ontbonden zal zijn indien de koper binnen een bepaalde termijn niet in staat is financiering te verkrijgen.1 De strekking van het financieringsvoorbehoud is dat de koper die de koop niet kan financieren, de bevoegdheid heeft zonder nadelige gevolgen de koopovereenkomst te ontbinden.2 Slaagt verweerder er niet in de aankoop van de woning vóór een bepaalde datum te financieren, dan is de ontbindende voorwaarde vervuld.3 Aan de bevoegdheid worden formele vereisten verbonden om te bezien of tijdig en terecht een beroep is gedaan op de ontbindende voorwaarde.

De gebruikelijke ontbindende voorwaarde wordt zo uitgelegd dat zij op de koper een inspanningsverplichting legt om de nodige activiteiten te verrichten teneinde de financiering rond te krijgen. De stelplicht en, na de gemotiveerde betwisting daarvan, ook de bewijslast ter zake van het voldaan hebben aan die inspanningsverplichting rust op de partij die zich beroept op het vervuld zijn van de ontbindende voorwaarde, de koper.4

In verschillende procedures was de vraag aan de orde of de aspirant-koper een gerechtvaardigd beroep op het financieringsvoorbehoud had gedaan,5 met andere woorden of hij voldoende inspanning had verricht of dat hij de vervulling van de ontbindende voorwaarde had bewerkstelligd (art. 6:23 lid 2 BW).6 Schending van de inspanningsverplichting betekent dat de voorwaarde als niet-vervuld geldt indien de redelijkheid en billijkheid dit verlangen (art. 6:23 lid 2 BW).7 Komt de rechter bij toetsing van die maatstaf tot het oordeel dat de koper zich onvoldoende heeft gekweten van zijn inspanningsverplichting c.q. de vervulling van de voorwaarde heeft gefrustreerd, dan kan de koper zich niet met succes op de ontbindende voorwaarde beroepen, nu hij zelf heeft bijgedragen aan de vervulling daarvan. Oordeelt de rechter dat het beroep op de ontbindende voorwaarde niet rechtsgeldig is geschied, dan is de koopovereenkomst nog van kracht; de koper kan niet ontbinden en blijft dus aan de overeenkomst gehouden. De koper moet de woning nog steeds afnemen. Doet hij dat niet – hij verschijnt niet op de afgesproken dag bij de notaris – dan kan de verkoper de koopovereenkomst ontbinden en heeft hij recht op een geldboete en eventueel aanvullende schadevergoeding.8 De koper dient de boete (meestal 10% van de koopsom) te betalen.

Mogelijk is tussen partijen in geschil òf een financieringsvoorbehoud was overeengekomen. Verweerder kan het verweer voeren dat partijen een financieringsvoorbehoud zijn overeengekomen terwijl eiser het bestaan van een financieringsvoorbehoud weerspreekt. De bewijslast van het bestaan van een financieringsvoorbehoud (een ontbindende voorwaarde) berust – zoals reeds besproken – op de koper.10

De bewijslast van de stelling dàt de koper (tijdig) een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde, rust op grond van de hoofdregel van art. 150 Rv op de koper; de koper beroept zich immers op deze stelling ter bevrijding van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst. Wanneer de verkoper deze stelling gemotiveerd betwist, wordt de koper opgedragen te bewijzen dat hij (tijdig op juiste wijze) een beroep op de ontbindende voorwaarde heeft gedaan.11 Hij zal een en ander voldoende moeten toelichten en onderbouwen.12 Een beroep op een ontbindende voorwaarde moet ongeclausuleerd en ondubbelzinnig worden gedaan alsmede ‘goed en volledig gedocumenteerd’ zijn ingeroepen, met inachtneming van de daarvoor voorgeschreven formaliteiten (meestal wordt in de koopovereenkomst schriftelijkheid vereist, om buiten twijfel te stellen dat een beroep op ontbinding is gedaan).13