HR, 01-11-2013, nr. 12/04137

In het onderhavige beroep gaat het over het appartementsrecht van verzoekers, [verzoeker 1] c.s., en is de vraag aan de orde of het hof heeft mogen oordelen dat het besluit van verweerder, de VvE, daarin geen wijziging heeft gebracht en [verzoeker 1] c.s. geen belang hebben bij de op de voet van art. 5:130 BW verzochte vernietiging van dat besluit. [verzoeker 1] c.s. menen — kort gezegd — dat het hof bij het bepalen van de omvang van hun appartementsrecht de juiste uitlegmaatstaf uit het oog heeft verloren en eraan voorbij heeft gezien dat de splitsingstekening die aan de splitsingsakte is gehecht, in dit geval beslissend is.

Het hof heeft in rov. 2.2 van de tussenbeschikking de volgende feiten vastgesteld:

[verzoeker 1] c.s. zijn eigenaren van een appartementsrecht dat deel uitmaakt van het gebouw [a-straat] [1A] tot en met [F], gelegen op de locatie van een voormalige scheepswerf op het [A] te [a-plaats].

Dit gebouw is bij akte van splitsing van 18 december 2002 gesplitst in zes appartementsrechten. Hierbij is de VvE opgericht.

In de splitsingsakte is onder meer het volgende bepaald:

Artikel 11

Aan dit artikel wordt een vierde zin toegevoegd luidende:

Aan de splitsingsakte is een splitsingstekening gehecht. Hierop zijn drie plattegronden te zien, aangeduid als ‘kelder’, ‘begane grond’ en ‘eerste verdieping’. Ieder van die plattegronden bestaat uit lijnen waarvan de meeste dik zijn en enkele dun. Op ieder van die plattegronden zijn de cijfers 1 tot en met 6 ingetekend.

In het toepasselijke modelreglement is onder meer het volgende bepaald:

De notulen van de vergadering van de VvE van 19 april 2011 vermelden onder meer:

In eerste aanleg hebben [verzoeker 1] c.s., na wijziging bij aanvullend verzoek, verkort weergegeven, primair verzocht om de op de vergadering van 19 april 2011 genomen besluiten tot vaststelling als gemeenschappelijk van de steigers, de ruimte boven de waterkamer, de loopbruggen en de voortuinen achter de muur (aanduidingen zoals in het verzoek), te vernietigen of nietig te verklaren. Subsidiair hebben zij verzocht om vervangende machtiging om, verkort weergegeven, op de steiger en de loopbrug enkele bloembakken te plaatsen en om voorwerpen te plaatsen in de binnentuin, althans een gedeelte daarvan. De kantonrechter heeft deze verzoeken afgewezen.

Het hof heeft in zijn eindbeschikking de beschikking van de kantonrechter bekrachtigd. Daartoe heeft het hof in de tussenbeschikking — voor zover in cassatie nog van belang — overwogen dat sprake is van verschillende, op zichzelf mogelijke interpretaties van de tekst van de splitsingsakte en de intekening op de splitsingstekening, dat acht kan worden geslagen op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe deze interpretaties zouden leiden, dat bij de vaststelling van die aannemelijkheid is te letten op opzet en indeling van het gebouw, waarbij andere stukken dan de splitsingsstukken te hulp moeten worden geroepen — dat wil zeggen op destijds bestaande geschriften en beeldmateriaal, die voor derden voldoende toegankelijk zijn en waarvan in voldoende mate voor de hand ligt dat derden die dienen te raadplegen — en is het hof tot de slotsom gekomen dat de gedeelten

Nadat het hof in rov. 2.7 van de tussenbeschikking de juiste maatstaf voorop heeft gesteld, heeft het hof deze in rov. 2.9 en 2.10 uit het oog verloren. Daar overweegt het hof namelijk dat bij de vaststelling van de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de verschillende interpretaties zouden leiden, de opzet en indeling van het gebouw, zoals die ten tijde van de totstandkoming van de splitsingsakte moet hebben bestaan of met die splitsing beoogd moet zijn geweest, van belang is en dat daarbij andere stukken dan de splitsingsstukken te hulp moeten worden geroepen. Vervolgens betrekt het hof in zijn beoordeling ontwerptekeningen van de architect, de bouwaanvraag en de bouwvergunning. Het hof had op (die) andere stukken en daaruit mogelijk af te leiden opzet en/of indeling van het gebouw geen acht mogen slaan, ook niet als — zoals het hof voorts overweegt — die stukken voor derden voldoende toegankelijk zijn en in voldoende mate voor de hand ligt dat die door derden dienen te worden geraadpleegd. Immers is voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in een splitsing betrokken registergoed, althans van de onderhavige gedeelten uitsluitend bepalend, hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken en kan derhalve de bij de uitleg van die splitsingsakte in aanmerking te nemen partijbedoeling uitsluitend worden afgeleid uit de in die splitsingsstukken opgenomen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele akte uit te leggen tekstuele omschrijving van dat gedeelte, waarbij de tekstuele omschrijving en de intekening in samenhang moeten worden beschouwd.

De eigenaar van een gebouw is bevoegd zijn recht op dit gebouw met toebehoren en daarbij behorende grond te splitsen in appartementsrechten (art. 5:106 leden 1 en 3 BW). Een appartementsrecht omvat, kort gezegd, zowel een aandeel in het gesplitste gebouw als een exclusief gebruiksrecht met betrekking tot een zogenoemd privé-gedeelte (art. 5:106 lid 4 BW). De akte moet een nauwkeurige omschrijving bevatten van de privé-gedeelten (art. 5:111 aanhef en onder b BW).1. Deze omschrijving kan plaatsvinden door verwijzing naar de in art. 5:109 lid 2 BW bedoelde tekening die aan de minuut van de splitsingsakte moet worden gehecht en die de begrenzing aangeeft van de privé-gedeelten waarop het gebruiksrecht betrekking zal hebben (art. 5:117 lid 1 BW). Hierin dient — aldus de wetsgeschiedenis van de vergelijkbare regeling in het oude BW — de grondslag voor de rechten van partijen te worden gezocht.2. De levering geschiedt bij notariële akte, gevolgd door inschrijving in de openbare registers (art. 3:89 lid 4 jo lid 1 BW). Deze akte moet nauwkeurig de titel van overdracht vermelden (art. 3:89 lid 3 BW). Volgens vaste rechtspraak geven de akte van splitsing en de daarbij behorende tekening een juist beeld van de omvang van de rechten van de appartementsgerechtigden.3.

Het is ook vaste rechtspraak dat voor een notariële akte een objectieve uitlegmaatstaf geldt: het komt aan op de in die akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de daarin opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijving.4. In het geval dat leidde tot het arrest van de Hoge Raad 28 januari 20115. ging het net als in het onderhavige geval om de vaststelling van een appartementsrecht. Het hof had daarvoor aansluiting gezocht bij het feitelijk gebruik van het litigieuze gedeelte, ten onrechte omdat, zo overwoog de Hoge Raad:

In een ander geval waarin het ging over een appartementsrecht werd tevergeefs geklaagd dat het hof deze maatstaf had miskend en dat de wederpartij ten onrechte tot tegenbewijs van de akte was toegelaten.6. Daaruit zou kunnen worden afgeleid dat de splitsingsstukken toch niet beslissend zijn. Het ging in dat geval echter om de uitleg van de aan de levering ten grondslag liggende overeenkomst. Die geschiedt aan de hand van de (subjectieve) Haviltex-maatstaf, volgens welke het aankomt op hetgeen partijen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs uit elkaars verklaringen en gedragingen mochten afleiden en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, zulks in het licht van alle omstandigheden van het geval. Aldus slaat tegen de akte tegenbewijs open (art. 151 lid 2 Rv.) dat op alle omstandigheden van het geval betrekking kan hebben. In zijn conclusie voor het arrest in de zaak Kamsteeg/Lisser zegt A-G Wissink het zo:

Dat laatste was ook aan de orde in het zojuist genoemde geval. Niet daarentegen in het onderhavige geval. Immers7. gaat het hier om de vraag naar de omvang van het appartementsrecht van [verzoeker 1] c.s. in verband met de door het besluit aangewezen gedeelten, waarvan [verzoeker 1] c.s. volgens de VvE niet het uitsluitend gebruik zouden hebben. Dat geval is op één lijn te stellen met het geval dat leidde tot het eerstgenoemde arrest. Net als in dat geval heeft het hof ten onrechte bedoelde vraag beantwoord aan de hand van feiten en omstandigheden die niet kenbaar zijn uit de splitsingsstukken.

Dat uitsluitend de splitsingsstukken bepalend zijn en de partijbedoeling uitsluitend kan worden afgeleid uit de daarin opgenomen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele akte uit te leggen tekstuele omschrijving van de gedeelten in kwestie en intekening van die gedeelte, is ingegeven door de rechtszekerheid. Zoals A-G Wissink in de zojuist genoemde conclusie opmerkt:

Het belang van de rechtszekerheid die derden moeten kunnen ontlenen aan de die registers blijkt ook uit art. 3:26 BW. Indien de levering in de ingeschreven akte door de daarin weergegeven titel lijkt te zijn gedekt zonder dat dit in werkelijkheid het geval is, is sprake van de inschrijving van een onjuist feit, maar daarop kan tegenover een derde onder de daarin genoemde voorwaarden geen beroep kan worden gedaan.9.

In de literatuur is door Breedveld-de Voogd en Huijgen10. verdedigd dat er tussen de wijze van uitleg van de titel en de leveringsakte geen principieel verschil zou moeten bestaan. Het onderscheid zou geen recht doen aan het causale systeem van overdracht. De objectieve maatstaf zou niet worden gerechtvaardigd door het rechtszekerheidsbeginsel en het specialiteitsbeginsel. De werkelijke bedoeling van partijen zou centraal moeten staan. Derdenbescherming is dan een andere kwestie die wordt geregeerd door eigen regels en , vereisten van het goederenrecht, waaronder art. 3:26 BW. Beide auteurs pleiten daarom voor ‘geobjectiveerde uitleg binnen de Haviltex-maatstaf’ van zowel koopovereenkomst als leveringsakte, met de mogelijkheid tot het leveren van tegenbewijs. Memelink heeft min of meer hetzelfde betoogd: dat de akte wordt ingeschreven in de openbare registers, zou geen omstandigheid zijn ‘die op zichzelf in het licht van de redelijkheid en billijkheid moet nopen tot een objectieve uitleg sec, zonder de mogelijkheid van tegenbewijs. Zij wijst er daarbij op dat de Hoge Raad in de zaak Wooning/Wooning11. heeft geoordeeld dat tegenbewijs tegen de akte open staat.12.

[verzoeker 1] c.s. menen dat deze academische beschouwingen, hoe zeer ook interessant, geen navolging verdienen.13. Het rechtsverkeer kan daarmee niet uit de voeten. Of zoals Snijders heeft opgemerkt:14.

Zo ook Bartels:

Het arrest Wooning/Wooning beidt evenmin steun voor de opvatting dat een notariële akte aan de hand van andere gegevens — dat wil zeggen van buiten de vier hoeken van die akte — kan worden uitgelegd. Daarin was eveneens het geval aan de orde dat aan het beroep van de ene partij op de notariële akte (waarin een voorkeursrecht was opgenomen, dat volgens de in die akte gebezigde formulering was komen te vervallen), door de andere partij werd tegengeworpen dat zij voorafgaand aan de totstandkoming van die akte iets anders (een ruimer voorkeursrecht) waren overeengekomen. Daaruit kan niet worden afgeleid dat aan een rechtsopvolger — [verzoeker 1] c.s. hebben het appartementsrecht acht jaar na de splitsing gekocht18. — zou kunnen worden tegengeworpen dat bij de splitsing iets anders is bedoeld dan in de akte is vermeld. Zoals hiervoor al is opgemerkt, is voor het antwoord op de vraag wat blijkens de notariële akte is geleverd of gevestigd, irrelevant of er een eventuele afwijkende partijbedoeling kan worden gevonden in de titel die aan de levering ten grondslag heeft gelegen. Derden — zoals [verzoeker 1] c.s. — die op de ingeschreven tekst en tekening afgaan, worden (ook volgens de zojuist genoemde criticasters) beschermd door de regel van art. 3: 26 BW.

[verzoeker 1] c.s. menen dat de Hoge Raad in het recente arrest Kamsteeg/Lisser nog eens heeft willen onderstrepen dat aan de objectieve uitlegnorm voor die akte moet worden vastgehouden. De Hoge Raad overweegt dat deze door Kamsteeg terecht niet is bestreden. Het ging in dat geval om de uitleg van een vestigingsakte van een recht van opstal met betrekking tot een benzinestation. Dat de daarin opgenomen rendementseis van 30% van de grondwaarde voor het mogen voortzetten van het benzinestation volkomen abnormaal was, bleek niet uit die akte. Dat was wel uit andere omstandigheden af te leiden. Misschien viel zulks ook wel af te leiden uit gegevens die voor derden met enige moeite waren te achterhalen. In de akte werd namelijk gesproken van een voor een benzinestation gebruikelijk rendement. Maar dat is speculatie. En even speculatief — het blijkt al uit 's hofs formulering in de hier bestreden beschikking: ‘voldoende toegankelijk’ en ‘in voldoende mate voor de hand ligt’ — is de mogelijkheid dat derden die overwegen een appartement aan een Amsterdamse gracht te kopen, op zoek gaan naar ontwerptekeningen en een bouwvergunning(-aanvraag) en dat zij aan de hand van de daaruit blijkende opzet en indeling van het complex te proberen vast te stellen wat met de omschrijving in de splitsingakte en met de splitsingstekening is bedoeld. Welke stukken zijn voldoende toegankelijk en welke niet? De ontwerptekeningen van de architect zijn in ieder geval niet openbaar. Wanneer ligt wel of niet voor de hand die te raadplegen? En wat worden die derden dan geacht daaruit op te maken? En moet dan ook nog gedifferentieerd worden tussen de professionele derde, de particulier of de particulier die zich heeft voorzien van de deskundige bijstand van een makelaar of notaris? Die notaris is in elk geval wèl betrokken bij de splitsingstukken. Daarmee (zie de eisen die in de hiervoor in § 2.1.1 genoemde wettelijke bepalingen aan die splitsingstukken worden gesteld) is beoogd dat de rechtstoestand van een onroerende zaak zoveel mogelijk eenvormig en eenduidig voor een ieder, zonder aanzien des persoons, kenbaar is. Kort gezegd: in het goederenrecht volstaat dat derden de openbare registers raadplegen.

Voorts heeft het hof in rov. 2.9 — waar het op hof op grond van de in rov. 2.8 gevonden aanwijzingen overweegt dat er ‘dus’ in dit geval sprake is van verschillende, op zichzelf mogelijke interpretaties van de tekst van de splitsingsakte en de intekening op de splitsingstekening in samenhang beschouwd — miskend dat19. indien zich een tegenstrijdigheid aandient tussen de met de tekst omschreven situatie en de duidelijk op de tekening aangegeven situatie, gelet op de centrale plaats die de splitsingstekening inneemt in de wettelijke bepalingen van het appartementsrecht, aan die splitsingtekening in beginsel beslissende betekenis moet worden toegekend.

In art. 5:109 lid 2 BW is bepaald dat aan de akte van splitsing een tekening wordt gehecht:

De centrale plaats die de splitsingtekening inneemt blijkt uit de wetsgeschiedenis van het onder het oude BW geldende artikel art. 875d, de voorloper van het huidige art. 5:109 BW:

De Memorie van Toelichting bij art. 875e aanhef en sub b BW (oud) (het huidige art. 5:111 BW) vermeldt:

Hieruit volgt dat de tekening prevaleert. Ook al is dat niet verplicht22., als gekozen is voor verwijzing naar de aangehechte tekening, dan is die tekening bedoeld om te voorzien in de vereiste nauwkeurigheid. Dat is logisch omdat een complex of bouwwerk zich visueel eenvoudiger en met meer precisie laat voorstellen dan een beschrijving dat doet. Een tekening die duidelijk is — dat wil zeggen dat daarop door lijnen, kleuren en nummers, de begrenzing van perceel en bouwwerk goed zijn te onderscheiden — zal over het algemeen geen (nadere) duiding of uitleg behoeven, zoals bij bewoordingen vaak wel het geval is. Ook in het onderhavige geval heeft het hof geen moeite met de begrenzing die de tekening duidelijk aangeeft: het probleem is dat in de bewoordingen, uitgelegd naar algemeen spraakgebruik — hier is dus wel interpretatie nodig -, een aanwijzing kan worden gevonden dat die gedeelten gemeenschappelijk zijn.

Ook Mertens benadrukt de centrale plaats van de splitsingstekening23.

(…)

In Asser/Mijnssen, Van Velten en Bartels 5^*, 2008, nr. 408 wordt opgemerkt dat dit als vuistregel juist is.24. Zie ook het hof Amsterdam in een eerdere uitspraak:

Althans geldt in het onderhavige geval, waarin

in beginsel beslissende betekenis moet worden toegekend aan die splitsingstekening. Dan wel is het oordeel van het hof in rov. 2.9 ontoereikend gemotiveerd. Immers blijkt uit de bestreden beschikking niet op grond van welke bijzondere omstandigheden in het onderhavige geval zou moeten worden geoordeeld dat aan die tekening geen doorslaggevende betekenis toekomt, terwijl ook overigens onder de omstandigheden zoals die in dit geval zijn komen vast te staan, geenszins valt in te zien dat en waarom aan die tekening geen beslissende betekenis zou mogen worden toegekend.

Er zijn gevallen denkbaar waarin aan de splitsingsakte geen beslissende betekenis kan worden toegekend. Te denken valt aan een tekening, die weliswaar duidelijk is, maar waarop een stuk binnen de lijn is getrokken dat onmiskenbaar tot het perceel van de buren toebehoort. Indien de bewoordingen uitdrukkelijk bepalen dat een bepaald gedeelte gemeenschappelijk is — of toegespitst op het onderhavige geval, de bewoordingen zouden hebben geluid: ‘de bedrijfsruimte, waaronder niet begrepen de buitenruimte’ — terwijl deze zijn ingetekend als privé-gedeelten, dan zal die tekening minder gewicht of geen gewicht in de schaal leggen. Dat zal mogelijk ook het geval zijn, indien de samenhang tussen tekening en akte zich letterlijk beperkt tot het nietje waarmee deze aan de akte is gehecht.

In het onderhavige geval blijkt niet van omstandigheden, althans die zijn door het hof niet (kenbaar) vastgesteld, die tot het oordeel zouden moeten leiden dat de splitsingtekening niet beslissend is. Anderzijds blijkt dat de bewoordingen niet alleen naar die tekening verwijzen, maar dat de akte bovendien nauwkeurig beschrijft wat op die tekening te zien is. De akte zegt niet dat de daarop getoonde privé-gedeelten gemeenschappelijk zijn, terwijl anderzijds de omschrijving ‘bedrijfsruimte’ niet uitsluit dat die gedeelten daaronder zijn begrepen. Bij die stand van zaken is onjuist dan wel onbegrijpelijk dat het hof in het onderhavige geval heeft geoordeeld dat de tekening niet beslissend is.

In elk geval kan voor het bij de verdere beoordeling buiten beschouwing laten van de tekening — en voor het in rov. 2.9 en 2.10 te hulp roepen van andere stukken — niet redegevend zijn dat — zoals het hof in rov. 2.8 overweegt — het appartementsrecht in de akte is omschreven met de woorden ‘de bedrijfsruimte gelegen in de kelder, op de begane grond en op de eerste verdieping van het gebouw’ en dat deze omschrijving naar algemeen spraakgebruik betrekking zou hebben op ruimte in het gebouw, zonder buitenruimte zodat voor de hand zou hebben gelegen deze afzonderlijk te vermelden. Allereerst valt niet in te zien dat bedrijfsruimte naar algemeen spraakgebruik niet een buitenruimte zou kunnen omvatten. Voorts hebben [verzoeker 1] c.s. gewezen op hetgeen in de splitsingsakte over de splitsingstekening is vermeld — namelijk dat ‘op die tekening met de cijfers 1 tot en met 6 de gedeelten van het gebouw met aanbehoren [zijn] aangegeven die bestemd zullen zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt’ — en gesteld dat (een redelijke uitleg van de splitsingsakte meebrengt dat) de individuele appartementsrechten zich uitstrekken vanaf de achterzijde van het perceel tot aan de voorzijde daarvan, zodat alle ruimten die zich binnen de individuele appartementsrechten bevinden, ook als individueel moeten worden aangemerkt, tenzij in de splitsingsakte anders is bepaald.26. Aldus blijkt dat de woorden ‘in het gebouw’ het (gehele) perceel — en dus ook de buitenruimte — omschrijven, althans blijkt bezien in samenhang met de splitsingstekening onmiskenbaar dat met gebouw het hele perceel is bedoeld en is onbegrijpelijk dat het hof heeft overwogen dat de omschrijving die buitenruimte uitsluit en dat voor de hand zou hebben gelegen deze in de akte afzonderlijk te vermelden.

Tenslotte is zonder nadere motivering onbegrijpelijk de slotsom in rov. 2.10 dat het gelet op de (uit bedoelde andere stukken) af te leiden bedoeling ten aanzien van de opzet van het gebouw — namelijk dat dit de indruk maakt van één geheel dat doet denken aan een scheepswerf, waarbij vanuit het water open zicht is op de bovengrondse bebouwing en vice versa — bepaald onaannemelijk is dat een rechtsgevolg is beoogd waarbij de appartementseigenaren zonder toestemming van de VvE nodig hebben, deze indruk en het open zicht op een zodanige wijze en in zodanige mate zouden kunnen belemmeren als behoort bij het recht op uitsluitend gebruik van de gedeelten (b) en (c) en dat dit doorslaggevend is voor de uitleg dat die gedeelten gemeenschappelijk zijn. Uit het enkele feit dat het gebouw de indruk maakt van één geheel dat doet denken aan een scheepswerf, waarbij vanuit het water open zicht is op de bovengrondse bebouwing en vice versa, volgt niet, althans niet zonder meer dat derden op grond van die stukken moeten begrijpen dat die gedeelten niet tot het in de splitsingstukken aangeduide appartementsrecht behoren. Zoals [verzoeker 1] c.s. ook hebben gesteld27., zou immers de opsteller van die stukken, indien hij de belemmering van de indruk van het gebouw en het open zicht zou hebben willen verhinderen, dit eenvoudig hebben kunnen bewerkstelligen door daarin een kettingbeding of kwalitatieve verplichting op te nemen en zou dat zonder meer voor de hand hebben gelegen dat dit zou zijn gebeurd indien dit door de opsteller was bedoeld.

Nu de oordelen in de laatste twee volzinnen van rov. 2.10 — namelijk dat dit betekent dat kennelijk niet bedoeld is om in de splitsingstekening tot uitdrukking te brengen dat de buitenruimten op de begane grond deel uitmaken van telkens een individueel appartementsrecht en dat daarom de splitsingsstukken voorts aldus moeten worden uitgelegd dat ook gedeelte (a) gemeenschappelijk is — op de in het voorgaande onderdeel aangevallen slotsom voortbouwen, kunnen die oordelen evenmin in stand blijven. Dat geldt ook voor het — op rov. 2.8–9 gegronde — oordeel in rov. 2.12 dat het besluit van de VvE geen wijziging heeft gebracht in de juridische situatie en voor het dictum onder 3 van de bestreden eindbeschikking.

Het de Hoge Raad moge behagen om de beschikkingen van het Gerechtshof Amsterdam van 31 januari 2012 en 26 juni 2012 te vernietigen, kosten rechtens.

Den Haag, 27 augustus 2012

Advocaat