Hof Amsterdam, 31-01-2012, nr. 200.092.489/01

Voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in een splitsing betrokken registergoed is bepalend hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken. Bij de uitleg van die stukken komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in die stukken opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen tekstuele omschrijving van de gedeelten en intekening van de gedeelten, waarbij de tekstuele omschrijving en de intekening in samenhang moeten worden beschouwd.

In de splitsingsakte zijn de appartementsrechten omschreven met de woorden ‘de bedrijfsruimte, gelegen in de kelder, op de begane grond en op de eerste verdieping van het gebouw’. Naar algemeen spraakgebruik heeft deze omschrijving betrekking op ruimte in het gebouw, zonder buitenruimten. Indien ook buitenruimten waren bedoeld, zou het voor de hand hebben gelegen deze afzonderlijk te vermelden. Dit vormt een aanwijzing dat de gedeelten (a), (b) en (c) gemeenschappelijk zijn.

Op de splitsingstekening is de plattegrond van de begane grond, anders dan die van de eerste verdieping, aldus ingetekend dat de gedeelten (a), (b) en (c) binnen de dikke lijnen vallen. Dit vormt een aanwijzing dat de gedeelten (a), (b) en (c), die zich ter hoogte van de begane grond bevinden, niet gemeenschappelijk zijn.

Er is dus in dit geval sprake van verschillende, op zichzelf mogelijke interpretaties van de tekst van de splitsingsakte en de intekening op de splitsingstekening, in samenhang beschouwd. Bij de uitleg van de splitsingsstukken kan daarom acht worden geslagen op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe deze interpretaties zouden leiden. Bij de vaststelling van die aannemelijkheid is in dit geval de opzet en indeling van het gebouw van belang, zoals die ten tijde van de totstandkoming van de splitsingsstukken moeten hebben bestaan of toen met de splitsing beoogd moeten zijn geweest. Hierbij moeten andere stukken dan de splitsingsstukken te hulp worden geroepen, maar daarbij kan uitsluitend worden gelet op toen bestaande geschriften en beeldmateriaal, die ten eerste voor derden voldoende toegankelijk zijn en waarvan ten tweede in voldoende mate voor de hand ligt dat derden die dienen te raadplegen in gevallen waarin verschillende interpretaties van de splitsingsstukken mogelijk zijn.

Blijkens de zijdens de VvE overgelegde ontwerptekeningen van de architect, gezien in samenhang met de zijdens [appellant sub 1] en [appellante sub 2] bij de mondelinge behandeling in hoger beroep als productie 10 overgelegde bouwaanvraag van 26 april 2000 en bouwvergunning van 18 juli 2000, met bijlagen (welke bouwvergunning kennelijk gebaseerd is op een eerder plan), is het gebouw aldus opgezet dat het vanuit de waterkant gezien de indruk maakt één geheel te zijn dat doet denken aan een scheepswerf, waarbij vanuit het water open zicht is op de bovengrondse bebouwing en vice versa. Voorts is op de ontwerptekeningen van de architect op de plaats van gedeelte (c) vermeld: ‘groendak’. Gelet hierop is het bepaald onaannemelijk dat een rechtsgevolg is beoogd waarbij appartementseigenaren zonder toestemming van de VvE nodig te hebben, deze indruk van een voormalige scheepswerf en dit open zicht op een zodanige wijze en in een zodanige mate kunnen belemmeren als behoort bij het recht op uitsluitend gebruik van de gedeelten (b) en (c). Dit geeft voor het hof de doorslag om de splitsingsstukken aldus uit te leggen dat de gedeelten (b) en (c) gemeenschappelijk zijn. Dit betekent dat kennelijk niet bedoeld is om in de splitsingstekening tot uitdrukking te brengen dat de buitenruimten op de begane grond deel uitmaken van telkens een individueel appartement. Daarom moeten de splitsingsstukken voorts aldus worden uitgelegd dat, gelet op de bewoordingen van de omschrijving van het appartementsrecht en de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen, ondanks de in andere richting wijzende splitsingstekening, ook gedeelte (a) gemeenschappelijk is.

Hetgeen is aangevoerd over het na de splitsing ontstane gebruik, zoals onder meer met betrekking tot de aard van de bedekking van het dak van de waterkamers (mossedum), de vluchtroute(s) en de sloten op de deuren, valt buiten de grenzen van de uitlegnorm. Binnen die grenzen kunnen onder omstandigheden het aantal deuropeningen (poorten) in de muur aan de voorkant en het aantal loopbruggen e.d. vallen, maar hetgeen daarover is aangevoerd, legt, indien het al steunt op bronnen die binnen de grenzen van de uitlegnorm vallen, onvoldoende gewicht in de schaal om tot een andere uitleg te kunnen komen.

Het hof komt dus tot een uitleg van de splitsingsstukken voor wat betreft de gedeelten (a), (b) en (c) die overeenkomt met hetgeen in de vergadering van 19 april 2011 besloten is. Dat besluit heeft dus wat dat betreft geen wijziging gebracht in de juridische situatie, met andere woorden: geen rechtsgevolg gehad. Daarom bestaat geen belang bij vernietiging of nietigverklaring van dat besluit in zoverre, zodat in het midden kan blijven of er voldoende twijfel aanwezig is om artikel 10 van het modelreglement toepasselijk te achten. Ten overvloede overweegt het hof dat, mede gelet op voorgaande oordelen, onvoldoende is gesteld of gebleken om de besluiten van 19 april 2011 in strijd te achten met de tegenover [appellant sub 1 ] en [appellante sub 2] in acht te nemen redelijkheid en billijkheid. Hetgeen hun bij de aankoop van het appartementsrecht voor ogen heeft gestaan of is voorgespiegeld, kan in redelijkheid niet aan de VvE worden tegengeworpen. Het primaire verzoek moet dus worden afgewezen voorzover het betrekking heeft op de gedeelten (a), (b) en (c).

Het subsidiaire verzoek met betrekking tot het gebruik van het entreegedeelte (de ‘binnentuin’) en de loopbrug ziet niet op onderwerpen waaromtrent [appellant sub 1] en [appellante sub 2] een besluit van de VvE hebben verzocht of ter vergadering van de VvE een besluit is genomen. Reeds daarom moet het subsidiaire verzoek in zoverre worden afgewezen. Deze onderwerpen dienen eerst in een vergadering van de VvE aan de orde te komen.

Bij de mondelinge behandeling in hoger beroep hebben [appellant sub 1 ] en [appellante sub 2] voor het eerst aan hun verzoek de stelling ten grondslag gelegd dat de steiger gemeente-eigendom is.

De VvE heeft niet voldoende gelegenheid gehad haar verweer hiertegen voor te bereiden. Daarom zal het hof de VvE in de gelegenheid stellen een akte te nemen, waarbij het primaire verzoek en het subsidiaire verzoek aan de orde kunnen komen, voorzover betrekking hebbende op de steiger. Hierop zullen [appellant sub 1] en [appellante sub 2] bij antwoordakte mogen reageren. Partijen dienen zich te beperken tot dit onderwerp.