HR, 17-08-2018, nr. 17/04317

In HR BNB 2017/1701.(Hofjeswoningen) is beslist dat voor het begrip “verhuur” in de Wet Verhuurderheffing (Wvh) moet worden aangesloten bij art. 7:201 BW. Een huurwoning is volgens art. 2(a) Wet verhuurderheffing 2013 (Wvh; sinds 2014 art. 1.2 Wet maatregelen woningmarkt 2014 II) een “voor verhuur bestemde woning”. Dat het om “voor de verhuur bestemde woningen” ging, was in HR BNB 2017/170 niet in geschil. In casu gaat het om zonder huurbescherming tijdelijk verhuurde leegstandswetwoningen en tijdelijk antikraak-bewoonde woningen van [X] die voor de sloop bestemd zijn. In geschil is of zij desondanks ‘voor de verhuur bestemd’ zijn in de zin van de Wvh.

De gemeente stelde op peildatum 1 januari 2013 op basis van een gebruiks-overeenkomst 62 woningen tegen geringe vergoeding voor bewoning ter beschikking aan antikraakwachten (de antikraakwoningen). Dertig andere woningen gaf zij tegen (aanzienlijk hogere) ‘kale’ vergoeding maar met zeer beperkte huurbescherming voor bewoning in gebruik op basis van een tijdelijke huurovereenkomst ex art. 15 Leegstandwet (de leegstandwetwoningen). Voor nagenoeg alle antikraakwoningen bedroeg de gebruiks-vergoeding € 113,45 per maand. Voor de leegstandwetwoningen varieerden de huurprijzen tussen € 417,22 en € 648,66 per maand. Niet in geschil is dat al deze woningen (uiteindelijk) voor afbraak waren bestemd, noch dat voor de leegstandwetwoningen de huurbescherming uiterst beperkt is.

De belanghebbende heeft op aangifte verhuurderheffing 2013 voldaan en tegen die voldoening bezwaar gemaakt voor zover die voldoening de antikraak- en leegstandwet-woningen betrof. Zij meent dat het in gebruik geven van de antikraakwoningen geen (ver)huur is wegens het ontbreken van een huurprijs en dat noch de antikraakwoningen, noch de leegstandwetwoningen voor de verhuur zijn bestemd. De Rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft de gebruiksovereenkomsten ter zake van beide typen woningen echter als huurovereenkomsten ex art. 7:201 BW aangemerkt en alle woningen voor de verhuur bestemd geacht, nu het in elk geval voor de korte termijn de bedoeling was om ze te verhuren.

In hoger beroep voor het Hof ’s-Hertogenbosch betoogde de belanghebbende daarenboven dat verhuurheffing ter zake van de antikraak- en leegstandwetwoningen strijdt met doel en strekking van de Wvh. Het Hof was echter met de Rechtbank eens dat bij alle woningen sprake was van verhuur conform art. 7:201 BW en dat zij alle voor de verhuur bestemd waren omdat zij feitelijk op de peildatum alle werden verhuurd. Het beroep op doel en strekking van de Wvh heeft het Hof verworpen omdat de wetgever voor een grove regeling mocht kiezen met het risico dat bepaalde verhuurders zouden worden getroffen voor wie de niet-budgettaire rechtvaardigingen voor de heffing niet gelden.

De belanghebbende klaagt in cassatie dat (i) ’s Hofs oordeel dat zij de antikraak- en leegstandwetwoningen verhuurt in de zin van het BW een onjuiste rechtsopvatting verraadt of onvoldoende is gemotiveerd, (ii) hetzelfde geldt voor ‘s Hof voorbijgaan aan de term ‘bestemd voor’ in art. 2(a) Wvh en zijn oordeel dat geen doorslaggevende betekenis toekomt aan het doel waartoe de belanghebbende de woningen in eigendom houdt en (iii) het Hof zijn oordeel dat zich geen strijd met doel en strekking van de Wvh voordoet, onvoldoende heeft gemotiveerd.

Klacht (ii) stelt de vraag aan de orde wanneer woningen ‘voor de verhuur bestemd’ zijn in de zin van de Wvh. Wettekst noch parlementaire geschiedenis geven uitsluitsel over de ratio van de bestemmingseis. Beoogd is wel om in de grondslag van de verhuurderheffing ook te betrekken woningen die op peildatum feitelijk niet verhuurd worden maar wel te huur worden aangeboden tegen een huurprijs beneden de huurliberalisatiegrens. Niet aan de orde is geweest de vraag of, andersom, feitelijk verhuurde woningen die al onttrokken zijn aan de woningvoorraad en die slechts tijdelijk en zonder huurbescherming, of antikraak, ter beschikking worden gesteld om uiteindelijk gesloopt te worden, zoals de litigieuze antikraak- en leegstandwetwoningen, desondanks nog voor verhuur in plaats van voor afbraak (of voor beide) bestemd te zijn.

De feitenrechters hebben uit de parlementaire geschiedenis afgeleid dat de wetgever een zo objectief mogelijk begrippenapparaat in de Wvh wenste, hetgeen volgens hen meebrengt dat een woning die op de peildatum feitelijk wordt verhuurd steeds ‘bestemd voor verhuur’ is, ongeacht - zoals in casu - de afbraakbestemming. Ik meen dat de wettekst eerder op het tegendeel wijst en dat de parlementaire geschiedenis geen steun biedt aan deze opvatting, nu zij het voor de wetgever doorslaggevende criterium (‘voor verhuur bestemd’) zinledig maakt zodra een woning op een peildatum feitelijk (nog) verhuurd blijkt, ook al is zij reeds aan de woningvoorraad onttrokken, is de huurbescherming uitgeschakeld, staat sloop voor de deur en zou zij daarom al leeggestaan hebben als de Leegstandwetgever niet anders had gewenst. Het ging de verhuurderheffingwetgever om het belasten van de gereguleerde huursector. De leegstandwetwoningen vallen daar niet in, nu daarvoor de huurbescherming is uitgeschakeld. Voor de antikraakwoningen hangt huurbescherming ervan af waartoe de bescheiden gebruiksvergoeding strekt. Ik leid uit de feiten af dat beide typen woning reeds waren onttrokken aan de woningvoorraad.

Nu u bij het huurrecht heeft aangesloten voor de uitleg van andere cruciale maar niet-omschreven termen in de Wvh, met name bij de termen “verhuur” in art. 2(a) Wvh (in het Hofjeswoningenarrest: conform art. 7:201 BW) en “huurprijs” in eveneens art. 2(a) Wvh (in HR NJB 2018/554;2.conform art. 7:247 BW), meen ik dat ook voor de term ‘voor verhuur bestemd’ aan te sluiten ware bij het huurrecht, meer bepaald bij art. 7:232(4) BW en art. 15(1) Leegstandwet, aangenomen dat zulks doelmatig is en past bij doel en strekking van de Wvh.

Met art. 7:232(4) BW werd de huurbescherming ter zake van woonruimte in voor afbraak bestemde gebouwen van gemeenten vergaand beperkt. Hetzelfde bewerkstelligt thans art. 15(1) Leegstandwet, maar dan ongeacht wie eigenaar is en niet alleen bij afbraakbestemming, maar onder omstandigheden ook als een woning voor vernieuwbouw of verkoop is bestemd. De wetgever wilde voorkomen dat de eigenaar van een leegstaande woning die al onttrokken is aan de woningvoorraad in anticipatie op voorgenomen sloop of vernieuwbouw niet tijdelijk verhuurt maar leeg laat staan uit vrees voor frustratie van die plannen door de huurbescherming.

Bij de toepassing van art. 7:232(4) BW en art. 15(1) Leegstandwet moet naar objectieve maatstaven worden beoordeeld of de bestemming van de woning afbraak is. De afbraakplannen moeten voldoende concreet zijn. Ik meen dat als beoordeeld naar die objectieve maatstaven de reeds aan de woningvoorraad onttrokken woning bestemd is voor afbraak, zij voor de toepassing van de verhuurderheffing niet meer bestemd is voor de verhuur, hoezeer zij feitelijk ook nog enige tijd verhuurd, althans bewoond wordt. De afbraakbestemming kan volgen uit, bijvoorbeeld, geconcretiseerde herontwikkelingsplannen, een sloopovereenkomst, een bestemmingsplan, een omgevings-vergunning, huurovereenkomsten met bedingen in kennelijke anticipatie op ontruiming binnen afzienbare tijd met het oog op sloop, herplaatsing door de eigenaar van huurders met huurbescherming, en de toestand van het pand, zo nodig in onderlinge samenhang bezien. Ik merk op dat de fiscus voor de omzetbelasting, waarvan het objectieve karakter evenzeer wordt benadrukt, zelfs als beleid voert dat antikraakbewoning van een nieuwe onroerende zaak geen eerste ingebruikneming volgens de objectieve bestemming is.

Aansluiting bij het huurrecht ook voor de term ‘voor verhuur bestemd’ strookt mijns inziens voorts met doel en strekking van de Wvh: belasting van professionele verhuurders in de gereguleerde huursector die extra huurinkomsten (hebben) kunnen genereren door de inkomensafhankelijke huurverhoging voor scheefwoners en (hebben) kunnen profiteren van een stabiel marktsegment van betaalbare huurwoningen met gewaarborgde inkomsten als gevolg van rijksbeleid.

Niet in geschil is dat de litigieuze panden objectief voor afbraak bestemd zijn en dat in elk geval voor de huurders van de leegstandwetwoningen de huurbescherming is uitgeschakeld. Ik meen daarom dat belanghebbendes tweede klacht doel treft.

Voor het geval u over de betekenis van de term ‘bestemd voor verhuur’ anders denkt, ga ik nog in op belanghebbendes andere twee klachten, die ik beide ongegrond acht.

Ik geef u in overweging belanghebbendes cassatieberoep gegrond te verklaren en de zaak zelf af te doen.

Feiten

De belanghebbende heeft tijdig en regelmatig beroep in cassatie ingesteld. De staatssecretaris van Financiën heeft zich schriftelijk verweerd. De belanghebbende heeft gerepliceerd; de Staatssecretaris heeft niet gedupliceerd.

De belanghebbende formuleert drie klachten, die ik als volgt samenvat:

(i) De gebruiksovereenkomsten zijn geen overeenkomsten van huur en verhuur in de zin van art. 7:201 BW (maar bruikleenovereenkomsten in de zin van art. 7A:1777 BW). Het Hof heeft niet gemotiveerd waarom de gebruiksvergoeding voor de antikraakwoningen niet-symbolisch zou zijn, althans meer zou zijn dan een bijdrage in de gebruiks-, beheers- en bemiddelings-kosten. Dat de overeenkomsten aan (ver)huur refererende termen bevat, is niet relevant: het gaat om de materiële inhoud. Het Hof had de Haviltex-maatstaf moeten toepassen en de bedoelingen van de partijen de doorslag moeten laten geven, i.e. gebruik met als doel het tegengaan van vandalisme en verloedering. Dat art. 7:201 BW in art. 15(1) Leegstandwet niet buiten toepassing wordt verklaard, impliceert niet dat iedere vorm van gebruik op grond van die laatste wet op een huurovereenkomst duidt.

(ii) Onjuist of onvoldoende gemotiveerd is ’s Hofs oordeel dat aan de bedoeling waarmee de belanghebbende de antikraak- en leegstandwetwoningen in eigendom houdt geen doorslaggevende betekenis toekomt. Het Hof gaat ten onrechte voorbij aan de term ‘bestemd’ in de definitie van ‘huurwoning’ in art. 2(a) Wvh.

(iii) met de overweging dat de wetgever expliciet heeft gekozen voor een doelmatige en daardoor grofmazige regeling die in bepaalde situaties nadelige financiële effecten meebrengt, gaat het Hof er ten onrechte aan voorbij dat uit de parlementaire geschiedenis ook blijkt dat bedoeld is om te heffen van ‘meer professionele verhuurders’. De belanghebbende is voor de antikraak- en leegstandwetwoningen geen verhuurder en al helemaal geen professionele of bedrijfsmatige verhuurder: zij dient met de tijdelijke bewoning van die woningen slechts het algemene belang.

De Staatssecretaris betoogt bij verweer dat het Hof terecht uit de met bewoners gesloten overeenkomsten heeft afgeleid dat de gebruiksvergoedingen niet symbolisch zijn en in rechtstreeks verband staan met hun gebruik van de woningen. Ook hij acht de gebruiksvergoedingen voor de bewoners niet van elke reële betekenis ontbloot, ook niet die van € 113,45 per maand voor de antikraakwoningen, nu het volgens hem vaak gaat om bewoners zonder de draagkracht om elders te kunnen huren, terwijl zij naast de gebruiksvergoeding ook alle gebruikslasten dragen, inclusief dagelijks onderhoud en het gebruikersdeel van de OZB14.. Van een buitenkansje kan daarom zijns inziens niet worden gesproken. Anders zou het de gemeente ook minder moeite kosten kraakwachten te vinden. Het Hof heeft de eigenaarslasten volgens de Staatssecretaris terecht niet relevant geacht voor de vraag of de gebruiksvergoeding al dan niet symbolisch is.

De Staatssecretaris acht voldoende gemotiveerd ‘s Hofs oordeel over de bestemming van de antikraak- en leegstandwetwoningen en het doel en de strekking van de wet. Zijns inziens kan niet met succes worden betoogd dat een woning die wordt verhuurd desondanks naar de bedoeling van de verhuurder op dat moment niet voor verhuur bestemd zou zijn. De tijdelijkheid van de verhuur is alleen relevant bij recreatief gebruikte woningen, waarvoor een uitzondering geldt, maar niet bij woningen die als hoofdverblijf dienen.

Bij repliek persisteert de belanghebbende.

De verhuurderheffing werd vanaf 2013 op basis de Wet verhuurderheffing 2013 (Wvh) geheven over de WOZ-waarde van huurwoningen met een huurprijs tot maximaal de huurliberalisatiegrens. Art. 2(a) Wvh bepaalde:

“In deze wet wordt verstaan onder

a. Huurwoning: een in Nederland gelegen voor verhuur bestemde woning die ingevolge artikel 16 van de Wet waardering onroerende zaken als één onroerende zaak wordt aangemerkt, mits de huurprijs van die woning niet hoger is dan het bedrag, bedoeld in artikel 13, eerste lid, onderdeel a, van de Wet op de huurtoeslag, met uitzondering van woningen die worden verhuurd in het kader van het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf aan personen die daar slechts voor een korte periode verblijf houden;”

Voor het begrip “verhuur” in de zin art. 2(a) Wvh moet volgens HR BNB 2017/17015.(Hofjeswoningenarrest) worden aangesloten bij het begrip “huur” in art. 7:201 BW. Art. 7:201 BW luidt als volgt:

“1. Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.

2. Huur kan ook op vermogensrechten betrekking hebben. In dat geval zijn de bepalingen van deze afdeling en de afdelingen 2-4 van toepassing, voor zover de strekking van die bepalingen of de aard van het recht zich daartegen niet verzet.

3. De pachtovereenkomst wordt niet als huur aangemerkt.”

Tot zijn afschaffing per 1 juli 2016 beperkte art. 7:232(4) BW de huurbescherming ter zake van - kort gezegd - gemeentelijke sloopwoningen:16.

“De artikelen 206 lid 3, 269 lid 1 en 2, 270, 271 tot en met 277, 278 leden 1 en 2 en 281 zijn niet van toepassing op de huur van woonruimte in gebouwen, welke aan een gemeente toebehoren en ten tijde van het aangaan van de overeenkomst voor afbraak zijn bestemd.”

Ook art. 15 Leegstandwet beperkt de huurbescherming. Het luidde in 2013, voor zover hier van belang, als volgt:

“1 Burgemeester en wethouders kunnen de eigenaar vergunning verlenen tot het aangaan van overeenkomsten van huur en verhuur van woonruimte op welke overeenkomsten de artikelen 206 lid 3, 232, 242, 269 lid 1 en 2, 270, 271 leden 4 tot en met 8, 272 tot en met 277, 278 leden 1 en 2 en 281 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing zijn, indien het gaat om:

(…);

c. woonruimte in een voor de verhuur bestemde woning welke ten tijde van het aanvragen van de vergunning bestemd is voor afbraak of voor vernieuwbouw.

(…)

3 De vergunning wordt slechts verleend indien:

a. het gebouw of de woning, voor de verhuring waarvan de vergunning wordt gevraagd, leeg staat;

(…)

d. de eigenaar, indien het gaat om woonruimte als bedoeld in het eerste lid, onder c, aantoont dat de vernieuwbouw van ingrijpende aard zal zijn en voorts dat de afbraak of de vernieuwbouw binnen een redelijke termijn zal plaatsvinden;

(…).

5 De vergunning, in de andere gevallen dan dat, bedoeld in lid 4a wordt verleend voor ten hoogste twee jaren. Op verzoek van de eigenaar kunnen burgemeester en wethouders deze duur telkens met ten hoogste een jaar verlengen, met dien verstande dat de gehele duur van de vergunning ten aanzien van woonruimte als bedoeld in het eerste lid, onderdelen a en c, ten hoogste tien jaren onderscheidenlijk zeven jaren kan bedragen. Indien sprake is van een aanvraag van een vergunning voor dezelfde woonruimte wordt die vergunning slechts verleend indien voor die woonruimte voor de duur van ten minste vijf jaren onmiddellijk voorafgaand aan het tijdstip waarop die vergunning wordt verleend geen vergunning voor het aangaan van overeenkomsten van huur en verhuur op grond van deze wet was verleend.

(…).”

Art. 16(1) Leegstandwet luidde in 2013, voor zover van belang, als volgt:

“Ten aanzien van de huur en verhuur van woonruimte met betrekking tot de verhuring waarvan een vergunning als bedoeld in artikel 15, eerste lid, onderdelen a en c, is verleend, blijven de artikelen 232 en 247 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek buiten toepassing.

(…).”

Bruikleen wordt in art. 7A:1777 BW als volgt omschreven:

“Bruikleening is eene overeenkomst, waarbij de eene partij aan de andere eene zaak om niet ten gebruike geeft, onder voorwaarde dat degene die deze zaak ontvangt, dezelve, na daarvan gebruik te hebben gemaakt, of na eenen bepaalden tijd, zal terug geven.”

Per 1 januari 2014 is de verhuurderheffing opgenomen in de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II, Stb. 2013, 583, en is de Wvh vervallen.17..

Een uitgebreid overzicht van de wet- en regelgeving over de verhuurderheffing en over verhuur is opgenomen in onderdeel 4 van de conclusie voor het Hofjeswoningenarrest HR BNB 2017/170.18.

Volgens de wettekst (art. 2(a) Wvh; zie 4.1 hierboven) is voor de vraag of een woning in de grondslag valt niet bepalend of zij is verhuurd, maar uitsluitend of zij ‘voor verhuur bestemd’ is. De parlementaire geschiedenis geeft weinig inzicht in de bedoeling van de wetgever met het gebruik van de term ‘voor verhuur bestemd’, maar gezien zijn wens om ook (nog) leegstaande, te huur aangeboden woningen in de verhuurderheffing te betrekken, is aannemelijk dat het ging om het ondervangen van peildatumbeleid van (potentieel) heffingsplichtigen. Volgens de medewetgever hebben ook leegstaande woningen die voor een bepaalde prijs te huur worden aangeboden een huurprijs en moeten ook zij in de grondslag van de verhuurderheffing kunnen worden betrokken.22.De parlementaire geschiedenis geeft geen antwoord op de vraag of, andersom, niet-leegstaande woningen ook een andere bestemming dan ‘voor verhuur’ kunnen hebben. Met name is tijdens de parlementaire behandeling niets gezegd over antikraak- en leegstandwetsituaties zoals in casu aan de orde.

Het algemene doel van de verhuurderheffing volgt wel uit de parlementaire geschiedenis.23.Het budgettaire doel stond voorop.24.De regering voerde voorts drie argumenten aan voor het belasten van (alleen) (alle) verhuurders in het niet-geliberaliseerde huursegment: (i) die verhuurders kunnen extra huurinkomsten genereren door de nieuwe wetgeving die inkomensafhankelijke huurverhoging voor scheefwoners mogelijk maakte;25.(ii) het rijksbeleid, waaronder objectsubsidies voor sociale woningbouw en de huurtoeslag voor huurders, heeft een stabiel marksegment van betaalbare huurwoningen gecreëerd met gewaarborgde inkomsten, waarvan niet alleen woningcorporaties profiteren, maar ook particuliere verhuurders, die daarom niet van de heffing zijn uitgezonderd;26.en (iii) belastingen op onroerend goed zijn economisch minder verstorend dan inkomens- en consumptiebelastingen.27.De Raad van State heeft uit een en ander opgemaakt dat de secundaire doelstelling van de verhuurderheffing is afroming van extra huuropbrengsten in het niet-geliberaliseerde huursegment.28.

De wetgever heeft bij de vormgeving van de verhuurderheffing een ruime mate van ruwheid geaccepteerd, met name door er aan voorbij te gaan dat niet alle verhuurders in de gereglementeerde huursector in vergelijkbare mate of überhaupt van het bedoelde overheidsbeleid (hebben) kunnen profiteren.29.De feitenrechtspraak lijkt uit deze weinig verfijnde opzet van de verhuurderheffing af te leiden dat de wetgever bedoelde de term “huurwoning” zo objectief mogelijk te doen opvatten en daarom ervan uit te gaan dat een woning die op de peildatum in feite wordt verhuurd steeds een “huurwoning” is, ongeacht de omstandigheden van het geval. Niet alleen de uitspraken van de feitenrechters in onze zaak geven blijk van deze opvatting, maar ook twee uitspraken van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant uit 201730.en een uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland van 29 januari 2018.31.

Het standpunt van de fiscus in die zaken gaat nog verder en komt er op neer dat voor de Wvh een huurwoning is elke woning die op de peildatum in de gereglementeerde sector wordt verhuurd én elke woning die op die datum leegstaat en waarvan niet volstrekt uitgesloten is dat zij nog ooit in die sector zal worden verhuurd. Dit standpunt is voor zover mij bekend niet door de rechter gevolgd. Leegstaande en voor de sloop of voor de verkoop bestemde woningen zijn juist - anders dan leegstaande voor renovatie bestemde woningen - niet als huurwoning aangemerkt. De Rechtbank Zeeland-West-Brabant overwoog in 2017 over leegstaande voor sloop of verkoop bestemde woningen:32.

“4.10. Met betrekking tot een woning die op 1 januari 2015 leeg stond in verband met voorgenomen verkoop overweegt de rechtbank het volgende. Een dergelijke woning kwalificeert niet als ‘sociale-huurwoning’ (vgl. ook rechtbank Gelderland 14 februari 2017, ECLI:NL:RBGEL:2017:712). Nu een dergelijke woning op 1 januari 2015 leeg stond is er in zoverre geen aanknopingspunt om te kunnen oordelen dat sprake is van een woning die ‘voor verhuur bestemd’ is. Nu bovendien zo een woning ook niet bestemd is om na de leegstand te worden verhuurd – de bestemming is immers verkoop – kan ook in dat opzicht niet worden gezegd dat sprake is van ‘voor verhuur bestemd’. Op dit punt is er een relevant onderscheid met de in 4.7, slot, genoemde situatie van een woning die leeg staat als gevolg van frictieleegstand; daarbij is de bestemming na leegstand immers wél verhuur.

Bij het voorgaande verdient opmerking dat de rechtbank onderkent dat het mogelijk de eenvoud in de uitvoering ten goede zou komen indien het begrip ‘voor verhuur bestemd’ zo zou worden uitgelegd dat een woning die werd verhuurd tegen een sociale-huurprijs vóórdat zij (met het oog op verkoop) leeg stond, blijft kwalificeren als sociale huurwoning zolang de nieuwe bestemming (hier: verkoop) nog niet is gerealiseerd (hier: de woning is verkocht). Een dergelijke uitleg verhoudt zich echter niet goed tot de tekst en voor deze uitleg is bovendien onvoldoende steun te vinden in de parlementaire geschiedenis. Opmerking verdient verder dat indien sprake is van een leegstaande woning waarvan op peildatum het voornemen bestaat om deze te verkopen, maar op peildatum ook het voornemen is om in afwachting van de verkoop de woning tijdelijk te verhuren tegen een sociale-huurprijs, deze woning wel kwalificeert als sociale-huurwoning (vgl. rechtbank Zeeland-West-Brabant 29 oktober 2015, ECLI:NL:RBZWB:2015:7034, rov. 4.6).”

In de uitspraak van de Rechtbank Gelderland waarnaar de Rechtbank Zeeland-West-Brabant verwijst, overwoog eerstgenoemde rechtbank:33.

“Leegstaande te huur aangeboden woningen en huurwoningen die worden gerenoveerd en daardoor op de peildatum niet zijn verhuurd, zijn (…) steeds voor verhuur bestemd.”

Van Haperen en De Ruiter hebben de uitleg van de term ‘voor verhuur bestemd’ door de feitenrechters bekritiseerd. Zij achten de bestemming van een woning niet identiek aan het gebruik van die woning. De in 2.17 en 2.18 hierboven geciteerde passages zijn representatief voor hun kritiek.34.

Ik meen dat uit de parlementaire geschiedenis weinig specifieke wetgeverlijke bedoelingen ter zake van de term “voor verhuur bestemd” kunnen worden afgeleid. Uit de parlementaire behandeling van de Wfh volgt niet dat aan de door de wetgever kennelijk beslissend geachte bestemming geen betekenis toekomt als een woning feitelijk op de peildatum (nog) tijdelijk wordt verhuurd hoewel zij op die datum objectief een andere bestemming zoals sloop heeft. De tekst van de wet biedt slechts de vage norm “bestemd voor” en de parlementaire geschiedenis, voor zover aanwezig ter zake van die term, is te algemeen en onbepaald voor de conclusie dat daaruit iets zou blijken over de bedoelingen van de wetgever ter zake van tijdelijk nog verhuurde maar objectief voor de sloop bestemde antikraak- en leegstandswetwoningen zoals de litigieuze.

Het lijkt mij in deze omstandigheden en gegeven het voorwerp van de verhuurderheffing aangewezen en consistent om net als voor de termen “verhuur” en “huurprijs” ook voor de term ‘voor verhuur bestemd’ terug te vallen op het gemene recht, i.e. het huurrecht. U heeft in het Hofjeswoningenarrest de term “verhuur” conform art. 7:201 BW uitgelegd en in HR NJB 2018/55435.het begrip “huurprijs” conform art. 7:247 BW. Ter zake van de bestemming van woningen kan aangesloten worden bij art. 7:232(4) BW en art. 15(1) Leegstandwet. In beide bepalingen is de bestemming van woningen beslissend. Art. 7:232(4) BW is weliswaar in 2016 vervallen, bij welke gelegenheid art. 15(1) Leegstandwet is uitgebreid,36.maar dat doet er niet aan af dat voor de toepassing van beide bepalingen de bestemming van woningen bepalend is. Art. 7:232(4) BW beperkte de huurbescherming ingrijpend voor woonruimte in voor afbraak bestemde gebouwen van gemeenten. Hetzelfde doet art. 15(1) Leegstandwet, maar met een ruimer toepassingsgebied: ongeacht wie eigenaar is en onder omstandigheden ook als de woning niet voor afbraak, maar voor vernieuwbouw of verkoop is bestemd.37.Anders dan voor een beroep op art. 7:232(4) BW, is voor toepassing van art. 15(1) Leegstandwet wel een vergunning van het desbetreffende college van B&W vereist.

Art. 7:232(4) BW is in 1978 als tweede volzin van art. 1623a(1) (oud) BW ingevoerd.38.Uit de memorie van toelichting uit 1973 volgt dat de bedoeling was om aan de kritiek tegemoet te komen dat gemeentelijke voor sloop bestemde woningen soms langdurig leeg stonden omdat de gemeente nog bezig was om overblijvende bewoners te herplaatsen en niet het risico wilde lopen daarna weer met hetzelfde probleem te zitten ter zake van tijdelijke huurders. Er moest een mechanisme bedacht worden om zulke leegstaande woningen in een nog niet helemaal leeg complex toch tijdelijk voor bewoning beschikbaar te houden zonder de risico’s van huurbescherming en herplaatsingsproblemen. Het betrof dus veelal panden die al aan de huurwoningvoorraad waren onttrokken, voor zover zij daar al toe hadden behoord. De medewetgever lichtte een en ander als volgt toe:39.

“Bij de uitvoering van stadssaneringen wordt de eigendom van woonhuizen die voor nieuwbouw moeten plaats maken, door minnelijke aankoop of door onteigening verkregen. Geschiedt de eigendomsverklaring in der minne en is het pand verhuurd, dan moet de gemeente vervolgens trachten het pand ontruimd te krijgen. Bij onteigening eindigt de huur door de overschrijving van het onteigeningsvonnis in de openbare registers. In beide gevallen moet voor de bewoners een nieuw onderdak worden gevonden. Daarmede kan soms een geruime tijd gemoeid zijn. Het gevolg kan zijn dat bij een complex sommige woningen, nadat de bewoning geëindigd is, geruime tijd leeg staan, terwijl andere woningen in datzelfde complex nog bewoond zijn. De omstandigheid dat woningen die nog tijdelijk bewoond zouden kunnen worden leeg blijven staan, heeft herhaaldelijk kritiek uitgelokt. Voor deze leegstand zijn op zich zelf wel redenen aan te voeren. Het is te begrijpen dat de gemeentebesturen, die meestal met veel moeite de bewoners een andere woning verschaft hebben, ertegen opzien deze woningen nog tijdelijk te verhuren. Immers, tijdelijke verhuur kan tot gevolg hebben dat nieuwe moeilijkheden ontstaan wanneer deze verhuur beëindigd moet worden, wanneer op dat moment aan de tijdelijke huurders geen andere woonruimte kan worden aangeboden. Voorts bestaat de beduchtheid dat de tijdelijke huurders een beroep op huurbescherming krachtens de Huurwet zouden kunnen doen. Hierdoor zou dan een procedure nodig kunnen worden om de ontruiming te bewerkstelligen. Het lid van de Tweede Kamer der Staten-Generaal de heer Wiebenga heeft bij de behandeling van de Justitiebegroting op 26 oktober 1971 (Handelingen, blz. 563) de suggestie gedaan een soort vergunningen en registratiestelsel te creëren met het oog op mensen voor wie enige beweeglijkheid in de huisvesting geen bezwaar is. Ook de ondergetekenden achten de mogelijkheid aanwezig dat tijdelijke verhuur van voor afbraak bestemde panden belemmerd wordt door de vrees dat de woning dan bij het einde van de huur niet goedschiks ontruimd zal worden. Het lijkt hun daarom van belang de mogelijkheid te scheppen dat voor afbraak bestemde panden tijdelijk verhuurd kunnen worden, zonder dat bij het einde van de huur een beroep op de rechter mogelijk is om huurbescherming of verlenging van huurovereenkomst te verkrijgen. Het wetsontwerp bevat daartoe strekkende wijzigingen van het Burgerlijk Wetboek en van de Huurwet.

De gemeentebesturen zullen moeten beoordelen welke mogelijkheden zij zien om van de tijdelijke verhuur gebruik te maken. Met name zullen zij nader moeten bezien welke categorieën huurders hiervoor het meest in aanmerking komen. De wet kan hierover geen nadere aanduidingen geven. Het ontwerp is beperkt tot panden die reeds eigendom van de gemeente zijn. Bij deze panden doet zich naar de indruk van de ondergetekenden de moeilijkheid hoofdzakelijk voor. Staat vast, dat deze voor afbraak zijn bestemd, dan zal van de bij het ontwerp vastgestelde uitzondering gebruik worden gemaakt.”

Ik benadruk de laatste volzin: het gaat om gevallen waarin ‘vast staat’ dat de woningen voor afbraak bestemd zijn.

Omdat art. 7:232(4) BW zonder veel omhaal de huurbescherming uitschakelde, was van groot belang hoe bepaald wordt of een pand voor afbraak is bestemd. In reactie op vragen van Kamerleden daarover antwoordde de regering als volgt:40.

“Talrijke (…) leden vragen op welke wijze moet blijken, dat gebouwen 'voor afbraak bestemd' zijn. Uit het bestemmingsplan kan dit volgens vele andere leden niet altijd worden afgeleid (vlekkenplan) en bovendien geeft een bestemmingsplan niet noodzakelijkerwijze uitsluitsel over het vermoedelijke tijdstip van verwezenlijking. De hier aan het woord zijnde leden vragen of indicatie op een structuurplan voldoende is. Naar aanleiding van deze vragen merken wij op dat inderdaad niet altijd uit een bestemmingsplan kan worden afgeleid of bepaalde gebouwen voor afbraak bestemd zijn, noch op welk tijdstip het plan zal worden verwezenlijkt. Of de gebouwen, die de gemeente voor tijdelijke verhuur wil bezigen, voor afbraak bestemd zijn zal uit de dan voorhanden gegevens, zoals bijvoorbeeld gemeentelijke nota's of saneringsplannen, moeten blijken. Ook dit is een motief om de regeling te beperken tot gebouwen in eigendom bij gemeenten.”

Uit de beperkte jurisprudentie over art. 7:232(4) BW volgt dan ook dat de afbraakbestemming naar objectieve maatstaven moet worden vastgesteld. Het hof Arnhem41.nam een afbraakbestemming aan op basis van (i) vermelding van voorgenomen sloop in de huurovereenkomst, (ii) consistent beleid van de gemeente om uitsluitend woningen te verwerven die nodig zijn voor de realisering van haar stedenbouwkundige plannen en (iii) de uit een “Struktuurplan” en een “Beeldplan” volgende sloopplannen. Het hof ’s-Hertogenbosch42.formuleerde een beoordelingsmaatstaf die mede inhoudt dat een afbraakbestemming objectief moet blijken, zodat de mogelijkheid van afbraak als één van de voorgenomen beleidsalternatieven niet volstaan:

“4.8.1. Voor de beantwoording van de vraag of sprake is van een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7A:1623a lid 1 BW is niet uitsluitend beslissend hetgeen partijen daaromtrent zijn overeengekomen, noch het door de Gemeente gevoerde beleid. In de beoordeling dient (…) te worden betrokken het antwoord op de vraag of de feitelijke situatie, zoals die zich voordeed ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst, naar objectieve maatstaven, het aangaan van een dergelijke overeenkomst rechtvaardigt. (…) Bij de beantwoording van de vraag stelt het hof voorop dat voor het toekennen van de hier bedoelde bestemming (gemeentelijke sloopwoning) pas plaats kan zijn indien en zodra er voldoende concrete gemeentelijke plannen bestaan, die bovendien in een (onomkeerbaar) uitvoeringstadium zijn gekomen, om binnen afzienbare termijn de afbraak te realiseren. Het bestaan van een fase waarin plannen worden voorbereid en uitgewerkt, waarbij mede de mogelijkheid van afbraak wordt betrokken, is ontoereikend om afwijking van de dwingendrechtelijke de huurders beschermende bepalingen, te rechtvaardigen.”

Tussen art. 7:232(4) BW en art. 15 Leegstandwet bestaat een duidelijk verband. Het wetsvoorstel uit 1973 dat de tweede volzin van art. 1623a(1) OBW invoerde, was bij indiening gekoppeld aan een wetsvoorstel tot het strafbaar stellen van kraken van woningen. Dit tweede wetsvoorstel is later ingetrokken en vervangen door de Leegstandwet, zonder strafrechtelijk kraakverbod.43.Het huidige art. 15 van die wet is tijdens de parlementaire behandeling van het voorstel tot de Leegstandwet aan het wetsvoorstel toegevoegd en nog meer malen aangepast.44.De derde nota van wijziging bevatte de volgende toelichting en verwees naar de tweede volzin van art. 1623a(1) (oud) BW:45.

“Het eerste lid kent aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid toe om aan een eigenaar in de zin van het ontwerp vergunning te verlenen tot het verhuren van leegstaande woonruimte in gebouwen of woningen, waarbij een aantal dwingendrechtelijke huurbeschermingsbepalingen buiten toepassing blijft. Gekozen is voor een toetsing vooraf. (…) Wij zijn van oordeel dat de beoordeling van met name de vraag of van een eigenaar al dan niet kan worden verlangd dat hij leegstaande woonruimte op andere wijze dan door tijdelijke verhuur aan de volkshuisvesting dienstbaar maakt, beter kan worden verricht door het plaatselijke bestuur dan door een rechterlijke instantie. (…).

De voorgestelde regeling heeft in de eerste plaats betrekking op woonruimte in woningen die voor de verkoop zijn bestemd. Deze categorie omvat dus in elk geval de thans bestaande voorraad van nieuwe woningen, welke als gevolg van een stagnerende markt onverkocht blijven. (…). Naar onze mening biedt het criterium «voor de verkoop bestemd» voldoende houvast. Vaststelling van de bestemming zal kunnen plaatsvinden aan de hand van gegevens als de toepasselijke subsidieregeling, de hoedanigheid van de eigenaar of de vroegere bestemming. (…). De regeling is (…) niet bedoeld om tijdelijke verhuur van leegstaande huurwoningen mogelijk te maken. Leegstand van huurwoningen kan het gevolg zijn van bij voorbeeld een hoge huurprijs of van strenge woonvergunningeisen. In onze opvatting dient dergelijke leegstand niet te worden bestreden door het buiten werking stellen van de huurbescherming, aangezien daarin niet de oorzaak van de leegstand is gelegen. Een uitzondering doet zich voor ingeval een huurwoning leegstaat in afwachting van vernieuwbouw of vervangende nieuwbouw. In dat geval dient naar onze mening een voor de verhuur bestemde woning wel tijdelijk te kunnen worden verhuurd. (…) Ook kan het zijn dat het gebouw bestemd is om te worden afgebroken, maar dat van de vergelijkbare voorziening van artikel 1623a, eerste lid, tweede zin, BW geen gebruik kan worden gemaakt, omdat niet de gemeente eigenaar is. Met betrekking tot de bepalingen welke bij tijdelijke verhuur buiten toepassing blijven, is aansluiting gezocht bij de zojuist genoemde voorziening in artikel 1623a BW inzake woonruimte in gebouwen welke aan de gemeente toebehoren en ten tijde van het aangaan van de overeenkomst voor afbraak bestemd zijn. (…)”

In HR NJ 2006, 21 (Van Haaren/Het Oosten) vatte uw eerste kamer de bedoeling van art. 15 Leegstandwet als volgt samen:46.

“3.4.6 (…) de regeling inzake tijdelijke verhuur in de Leegstandwet beoogt te voorkomen dat de eigenaar van een leegstaande woning in afwachting van voorgenomen sloop of vernieuwbouw niet tot tijdelijke verhuur van de woning overgaat omdat hij vreest dat dan een beroep op de wettelijke huurbescherming het realiseren van zijn plannen onmogelijk maakt.”47.

Ook tijdens de parlementaire behandeling van art. 15 Leegstandwet zijn vragen gesteld over de vaststelling van de bestemming van een pand. De regering antwoordde:48.

“Dat de eigenaar het pand voor afbraak of voor vernieuwbouw bestemd heeft, kan op verschillende wijzen blijken. Een aanwijzing kan zijn gelegen in de toestand van het pand. Verder kan in een bestemmingsplan een andere bestemming aan het gebied zijn gegeven, waardoor afbraak van het tijdelijk te verhuren pand aannemelijk is. De eigenaar kan voor de vervangende nieuwbouw of voor de vernieuwbouw een bouwvergunning hebben aangevraagd of een verzoek om subsidie hebben ingediend. Steeds geldt dat de burgemeester en wethouders in het concrete geval moeten bezien of het voornemen van de eigenaar om tot afbraak of tot vernieuwbouw over te gaan voldoende reëel is. Daarvoor zijn geen algemene wettelijke normen te stellen. Deze moeilijkheid vormde voor ons een argument om in het ontwerp niet met objectieve criteria te volstaan, maar een toetsende instantie tussen te schakelen en vervolgens met de behandeling van verzoeken om tijdelijk te mogen verhuren niet een rechterlijke instantie, maar het plaatselijke bestuur te belasten. Aan een zodanige toetsende instantie kan de wet instrumenten bieden om haar in staat te stellen erop toe te zien dat de mogelijkheid van tijdelijke verhuur zoveel mogelijk overeenkomstig de bedoeling ervan wordt gebruikt.”

Het doel van art. 7:232(4) BW en art. 15 Leegstandwet is dus bewerkstelliging van beschikbaarheid voor tijdelijk bewoning van woonruimten in (aanvankelijk alleen gemeentelijke) panden die (gedeeltelijk reeds) leegstaan in anticipatie op afbraak, vernieuwbouw of (later ook) verkoop en die in beginsel niet (meer) tot de beschikbare huurwoningvoorraad behoren. Welke de bestemming is, moet bepaald worden op basis van objectief waarneembare factoren; in het geval van afbraak: op waarneembare feiten en omstandigheden waaruit voldoende concreet volgt dat daadwerkelijk afgebroken zal worden. Een door de verhuurder uitgesproken intentie of een in een overheidsplan opgenomen beleidsalternatief volstaat niet.

Vervolgens moet onderzocht worden of aansluiting bij het beschreven huurrecht voor de uitleg van “voor verhuur bestemde woning” in art. 2(a) Wvh (i) niet in de weg staat aan doelmatige verhuurderheffing en (ii) past in het doel en de strekking van de Wvh.

De bestemming voor afbraak moet naar objectieve maatstaven worden vastgesteld, zodat niet valt in te zien dat een doelmatige heffing in gevaar zou komen: over intenties en voornemens - zoals bijvoorbeeld bij HIR-dotaties - hoeft niet gediscussieerd te worden, want die intenties of voornemens moeten objectief blijken uit, bijvoorbeeld, definitieve herontwikkelingsplannen die sloop inhouden, overeenkomsten met slopers, een gedetailleerd bestemmingsplan, een omgevingsvergunning voor sloop, huurovereenkomsten met bedingen die anticiperen op sloop, herplaatsing van (huurbeschermde) huurders met het oog op sloop en de bouwkundige toestand van het pand of complex. Nu het bij art. 15 Leegstandwet om een vergunningenstelsel gaat, is bovendien in beginsel steeds een beoordeling door en een vergunning van het college van B&W voorhanden. Afgezien van de situatie waarin B&W de eigen gemeente vergunt, kan de Inspecteur in het geval van een afgegeven leegstandwetvergunning met het oog op afbraak de afbraakbestemming betrekkelijk marginaal toetsen.

Zijn er onvoldoende objectieve gegevens die wijzen op afbraakbestemming, dan kan verondersteld worden dat een verhuurde woning ook voor verhuur is bestemd.

Aansluiting bij het huurrecht past mijns inziens voorts bij het doel en de strekking van de Wvh, althans als de tijdelijk verhuurde woningen bestemd zijn voor afbraak. Met de boven (6.2) beschreven rechtsgronden voor de verhuurderheffing lijkt mij goed verenigbaar dat de verhuurderheffing wordt toegepast op woningen die niet in wezen reeds onttrokken zijn aan de woningvoorraad in het niet-geliberaliseerde segment om daarin niet terug te keren.

Voordeel van aansluiting bij het huurrecht ook voor de invulling van de term ‘bestemd voor’, net zoals u reeds deed voor de termen ‘verhuur’ en ‘huurprijs’, is uiteraard dat geen nieuwe, niet steeds met het reeds voorhanden huurrecht strokende jurisprudentie ontwikkeld hoeft te worden, met de - mijns inziens zinloze - rechtsonzekerheid van dien.

Dat de bestemming en het feitelijke gebruik van een onroerende zaak tijdelijk niet overeenstemmen, doet zich binnen de Wvh ook in omgekeerde richting intrinsiek voor (ook leegstaande woningen vallen immers juist in de grondslag als zij voor verhuur bestemd zijn), en komt ook overigens in het belastingrecht vaker voor, met name in de omzetbelasting, een heffing waarvan eveneens het objectieve karakter wordt benadrukt. Voor de heffing van omzetbelasting bij de levering van onroerende zaken is van belang de eerste ingebruikneming. De staatssecretaris voert het beleid dat de eerste ingebruikneming is het feitelijk voor het eerst en voorgenomen duurzaam gebruikmaken van een onroerende zaak conform diens objectieve bestemming.49.Antikraakbewoning leidt volgens dat beleid in beginsel niet tot constatering van eerste ingebruikneming. Antikraakbewoning is kennelijk volgens de staatssecretaris, denkelijk vanwege het voorbijgaande karakter ervan, voor de omzetbelasting niet de objectieve bestemming van een onroerende zaak.

Bij woningen die niet zijn bestemd voor sloop, maar voor verkoop of vernieuwbouw - wat ook renovatie kan zijn50.- om daarna (weer) te worden verhuurd in de gereguleerde sector, ligt aansluiting bij het huurrecht minder voor de hand, nu die woningen weliswaar onttrokken zijn aan de woningvoorraad in het niet-geliberaliseerde segment, maar zulks slechts tijdelijk, nu zij daarin terugkeren. Ik zou daarom menen dat dergelijke woningen ondanks vergunning en tijdelijke uitschakeling van de huurbescherming in beginsel in de grondslag van de verhuurderheffing blijven vallen. Daarover hoeft u u in deze zaak overigens niet uit te laten, nu in casu onbestreden vast staat dat alle in geding zijnde panden voor afbraak bestemd zijn.

Nu niet in geschil is dat alle litigieuze antikraakwoningen en leegstandwetwoningen voor afbraak zijn bestemd (zie 2.4 hierboven), leidt aansluiting bij het huurrecht tot de conclusie dat de woningen niet voor verhuur maar voor afbraak zijn bestemd in de zin van art. 2(a) Wvh, terwijl zij bovendien aan de woningvoorraad zijn onttrokken en - in elk geval de leegstandwetwoningen - niet in de gereguleerde sector vallen waarop de verhuurderheffing is gericht, nu de huurbescherming in elk geval voor de leegstandwetwoningen is uitgeschakeld. Ik meen daarom dat belanghebbendes tweede klacht doel treft.

Ook als de wetgever voor de toepassing van de Wvh zo objectief mogelijke criteria wenste, zoals de Staatssecretaris betoogt, impliceert dat niet dat hij het door hem gekozen cruciale criterium “voor verhuur bestemd” als zinledig beschouwde zodra een woning op een peildatum feitelijk verhuurd blijkt in de zin van de huurwetgeving, ongeacht of de sloopkogel al in de lucht hangt. De tekst van de wet (‘bestemd’) suggereert eerder het tegendeel en de parlementaire behandeling biedt voor zover ik heb kunnen nagaan geen zichtbare steun aan die opvatting. Bij gebrek aan andere aanwijzingen, lijkt mij dan aansluiting bij het huurrecht het meest aangewezen, net zoals u deed voor de termen ‘verhuur’ en ‘huurprijs’ ter zake waarvan evenmin andere aanwijzingen voorhanden waren.

Ik zie, gegeven het in onderdeel 6 gestelde, geen aanleiding om onderscheid te maken tussen voor afbraak bestemde antikraakwoningen en voor afbraak bestemde leegstandwetwoningen, maar als u daartoe wel aanleiding ziet, meen ik dat het ontbreken van een verhuurbestemming voor de antikraakwoningen in sterkere mate geldt dan voor de leegstandwetwoningen, nu mij niet aannemelijk lijkt dat terbeschikkingstelling aan antikraak-wachten voor de gemeente een doel is; aannemelijker is dat het een middel is om vandalisme, kraken en verloedering tegen te gaan. Aannemelijk lijkt mij dat als die dreiging er niet was, de woningen niet meer zouden worden bewoond; daarvan ging de Leegstandwetgever immers juist expliciet uit. Daar staat tegenover dat juist voor de leegstandwetwoningen geldt dat zij niet in het debiet van de verhuurderheffing - de huurbeschermde sector - vallen, nu voor die woningen de huurbescherming immers is uitgeschakeld, terwijl dat bij antikraakwoningen niet het geval hoeft te zijn en zulks in casu kennelijk ook niet het geval is, nu de feitenrechters de antikraak-gebruiksovereenkomsten als ‘verhuur’ hebben gekwalificeerd en voor de antikraakwoningen geen leegstandwetvergunning afgegeven lijkt, waardoor de kwalificatie ‘verhuur’ automatisch tot huurbescherming leidt (waar de gemeente wellicht niet blij mee zal zijn).

Het slagen van belanghebbendes tweede klacht brengt mee dat de door haar voldane verhuurderheffing 2013 moet worden verminderd van € 3.817 tot € 550 (zie 2.9), i.e. met € 3.267.

Voor het geval u anders oordeelt, ga ik nog in op belanghebbende andere klachten.

Ad klacht (i): het Hof heeft conform uw Hofjeswoningenarrest onderzocht of een rechtstreeks verband bestond tussen de betalingsverplichting van de bewoners en de terbeschikkingstelling van de woonruimte. Op basis van die rechtskundig correcte maatstaf heeft hij feitelijk geoordeeld dat de gebruiksovereenkomsten ter zake van zowel de antikraak- als de leegstandwetwoningen geen symbolische vergoedingen inhouden en daarom ‘verhuur’ opleveren. In dat oordeel ligt besloten dat de gebruiksvergoeding voor de partijen minstens mede strekt tot tegenprestatie voor de terbeschikkingstelling van woonruimte en woongenot. Dat feitelijke oordeel is aan het Hof voorbehouden en behoefde in het licht van de door het Hof vastgestelde feiten geen verdere toelichting; het is, gezien die feiten, niet onbegrijpelijk.

Het Hof is weliswaar inderdaad niet expliciet ingegaan op belanghebbendes stelling dat de gebruiksvergoeding voor de antikraakwoningen slechts strekte tot (gedeeltelijke) dekking van gebruiks-, beheers- en bemiddelingskosten, maar het Hof heeft die stelling impliciet verworpen door van een andere - en meer voor de hand liggende - lezing van de overeenkomsten uit te gaan en de belanghebbende heeft niet gesteld, althans niet aannemelijk gemaakt dat de overeenkomsten de bedoelingen van de partijen niet of verkeerd weergeven. Zoals ook uit het Hofjeswoningenarrest volgt, impliceert een negatieve exploitatie niet dat hetgeen de bewoners betalen (geheel) gealloceerd moet worden aan andere bestemmingen dan terbeschikkingstelling van woonruimte, zoals dekking van beheers- en bemiddelingskosten. Dat is ook niet wat de overeenkomsten zeggen (“vergoeding voor gebruik” c.q. “huurprijs”, “kale huur” en “voorschot servicekosten”), zodat het Hof er van uit kon gaan dat hetgeen de bewoners betalen niet in de eerste plaats strekt tot dekking van beheers- of bemiddelingskosten, maar tot tegenprestatie voor woongenot, en dat de belanghebbende de beheers- en bemiddelingskosten uit andere bron betaalt.

Ad klacht (iii): de wetgever heeft het criterium ‘meer professionele verhuurders’ ingevuld als verhuur van minimaal tien (vanaf 2017: 50) gereguleerde huurwoningen. Daaraan voldoet de belanghebbende, zodat haar derde klacht ofwel de formele wet buiten toepassing wil doen laten zonder aan te wijzen met welk hoger recht hij onverenigbaar zou zijn, ofwel een motiveringsklacht is tegen een rechtsoordeel dat geen motivering behoeft. Het Hofjeswoningenarrest houdt bovendien in dat u aanvaardt dat de verhuurderheffing ook geheven wordt in situaties die door geen enkele van de door de wetgever gestelde rechtsgronden voor de heffing bestreken worden, behalve de budgettaire die voor elke belasting geldt. De verre van verfijnde heffing is domweg verschuldigd vanaf tien voor verhuur bestemde woningen met een huurprijs beneden de liberalisatiegrens, ongeacht of de getroffene ooit, op enigerlei wijze, van enig overheidsbeleid ter zake van dat niet-geliberaliseerde huursegment heeft geprofiteerd of zal profiteren.

Ik geef u in overweging het cassatieberoep van de belanghebbende gegrond te verklaren en de zaak zelf af te doen.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

Advocaat-Generaal