Rb. Noord-Holland, 29-01-2018, nr. HAA 16/168

Eiseres heeft op 30 september 2013 op aangifte € 1.807.630 aan verhuurderheffing over het jaar 2013 voldaan. Eiseres heeft bezwaar gemaakt tegen deze voldoening op aangifte.

Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 30 november 2015 het bezwaar ongegrond verklaard.

Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 juni 2017 te Haarlem. Namens eiseres is verschenen drs. [a] , vergezeld van [b] (Stichting [c] ) en bijgestaan door mr. R.A.W. Maat (Rechtstaete advocaten). Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. H. Hobbelink, W. van Ommen en mr. H.C.I. Rietman.

Feiten

1. Eiseres houdt zich bezig met de verhuur en ontwikkeling van woningen en bedrijfsobjecten alsmede het beheer van Verenigingen van Eigenaren.

2. Eiseres heeft aangifte verhuurderheffing gedaan ter zake van 71.737 woningen.De verhuurderheffing is als volgt berekend:

3. Op 1 januari 2013 zijn 19.124 van de in de heffing betrokken woningen bestemd voor verkoop, 1.992 woningen bestemd voor de sloop en 447 woningen in afwachting van sloop, renovatie of verkoop om niet dan wel tegen een vergoeding ter beschikking gesteld middels een gebruikersovereenkomst.

4. Eiseres, Stichting [c] alsmede verweerder hebben verschillende malen gesprekken gevoerd over de verhuurderheffing. Op 22 september 2015 is tussen partijen een vaststellingsovereenkomst ondertekend. Uit deze vaststellingsovereenkomst (waarin eiseres als partij A, Stichting [c] als partij B en verweerder als partij C wordt aangeduid) blijkt– voor zover van belang – het volgende:

Partijen zijn de volgende definities overeengekomen

een voor verkoop bestemde woning is een woning die door de directie van de woningcorporatie is aangewezen om zo snel mogelijk ter verkoop aan te bieden, waarbij in afwachting van de verkoopmogelijkheid, daar waar nodig en/of mogelijk in meer of mindere mate maar eveneens reeds activiteiten plaatsvinden met het oog op de verkoop, zoals door partijen vastgesteld. Op 1 januari 2013 beschikt partij A over 19.124 voor verkoop bestemde woningen (…)

een voor sloop bestemde woning is een woning die door de directie is aangewezen om te worden gesloopt.

Op 1 januari 2013 beschikt partij A over 1.992 voor sloop bestemde woningen (…)

De voor verkoop en sloop bestemde woningen zijn op 1 januari 2013 c.q. 2014 bijna allemaal verhuurd, dan wel bewoond op grond van een gebruiksovereenkomst ,waarbij voor het gebruik van de woning de corporatie geen of een zeer beperkte vergoeding ontvangt.

(…)

5. Geschillen en afspraken

Tussen partijen bestaat een geschil betreffende de uitleg en uitvoering van de Wet verhuurderheffing/Wet maatregelen woningmarkt II (2014), ook wel verhuurderheffing genoemd.

Partij A en B hebben de navolgende grieven tegen de uitvoering van de Wet verhuurderheffing (2013)/ Wet maatregelen woningmarkt II (2014):

I. Uitleg van het begrip huurwoning

Het begrip huurwoning, zoals omschreven in art 4 (2013)/1.4 (2014) in de Wet VHH (2013)/Wet maatregelen woningmarkt II (2014), omvat woningen welke bestemd zijn voor verhuur. Partijen A en B zijn van mening dat een verkoop- of sloopbestemming de verhuurbestemming teniet doet, ongeacht de feitelijke toepassing van de woning.

II. Verhuurderheffing is onredelijk voor woningen met een tijdelijke verhuring en/of gebruiksovereenkomst

De verhuurderheffing is van toepassing op woningen die bestemd zijn voor verhuur in de gereguleerde sector. Gezien het doel en strekking van de verhuurderheffing, is het naar mening van partijen A en B onredelijk dat er verhuurderheffing is verschuldigd over woningen waarover feitelijk geen (redelijke) huur kan worden gevraagd. Dit is het geval indien de woning niet voor verhuur in de gereguleerde sector beschikbaar is. Het gaat hierbij om woningen waarop een tijdelijk contract, dan wel gebruiksovereenkomst rust.

Partij C erkent het verkoop- dan wel sloopvoornemen van partijen A en B betreffende de

woningen waartegen bezwaar is gemaakt.

Partij C is van mening dat de voor verkoop en sloop bestemde woningen kwalificeren als woningen voor de verhuurderheffing, ongeacht het feit of deze tijdelijk zijn verhuurd dan

wel bewoond worden op basis van een gebruiksovereenkomst, al dan niet tegen een

vergoeding.

Partij A zal de procedure voeren, waarbij partij B aansluit.”

5. Tot de dossierstukken behoort een ‘Gebruiksovereenkomst woning’ betreffende een woning aan de [adres] [nummer] te [plaats] . Uit deze overeenkomst blijkt – voor zover van belang – het volgende:

“[Eiseres] en gebruiker nemen in aanmerking:

 dat [eiseres] eigenaar/erfpachter is van het gehuurde;

 dat het gehuurde binnen afzienbare tijd ingrijpend verbeterd of gesloopt, dan wel verkocht gaat worden;

 dat [eiseres] het ontoelaatbaar acht, gelet op de huisvestingsproblematiek in Amsterdam, dat het gehuurde gedurende die tijd zou leeg staan;

 dat de gebruiker dringend behoefte heeft aan woonruimte;

 dat [eiseres] daarom besloten heeft het gehuurde tijdelijk in gebruik te geven.

Artikel 1 Duur en beëindiging van de gebruiksovereenkomst

Met ingang van 13 april 2012 gaan [eiseres] en de gebruiker deze gebruiksovereenkomst aan voor onbepaalde tijd.

Elke partij kan de overeenkomst opzeggen met inachtneming van een opzeggingstermijn van een maand.

(…)

Artikel 2 Kosten in verband met gebruik

De gebruiker is aan [eiseres] een bedrag van € 5,90 verschuldigd voor de genoemde goederen en diensten, zie bijlage maandelijkse prijs.

(…)

Huurder: (…)

Contractnummer: (…)

Ingangsdatum: (…)

Toelichting: Dit overzicht maakt deel uit van de huurovereenkomst.

Het maandelijks te betalen bedrag is samengesteld uit de huurprijs en de servicekosten. Bij de servicekosten wordt onderscheid gemaakt tussen niet-verrekenbare en voorschotbedragen.

Jonkheer van de Pollstr [nummer]

Werkelijke huur Netto huur € 369,56

Korting TV Renovatie € - 369,56

Servicekosten

Niet verrekenbare Serviceabonnement € 3,86

Bedragen BTW € 0,73

Glasfonds € 0,90

Ontst. Leidingen € 0,41

Geschil

6. In geschil is of de woningen die voor (i) verkoop of sloop zijn bestemd, dan wel(ii) woningen die ter beschikking worden gesteld op grond van gebruikersovereenkomsten, onderworpen zijn aan de verhuurderheffing.

7. Eiseres stelt dat de woningen die bestemd zijn voor verkoop en sloop, niet bestemd zijn voor verhuur, en derhalve niet onder de Wet verhuurderheffing (hierna: Wet VHH) vallen. Eiseres stelt dat de woningen die zij op grond van gebruiksovereenkomsten ter beschikking stelt, niet onder de Wet VHH vallen omdat geen sprake is van (ver)huur.Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de belastingaanslag.

8. Verweerder stelt dat de woningen die zijn bestemd voor verkoop en sloop, en die worden verhuurd, onder de verhuurderheffing vallen. Verweerder stelt dat de gebruiksvergoeding die wordt betaald voor de woningen die ter beschikking zijn gesteld op grond van gebruiksovereenkomsten dient te worden gekwalificeerd als huur.Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.

9. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

Beoordeling van het geschil

Prejudiciële vragen

10. Eiseres heeft de rechtbank verzocht om prejudiciële vragen in de zin van artikel 27ga van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (hierna: AWR) te stellen aan de Hoge Raad. De rechtbank willigt dit verzoek van eiseres niet in. In het onderhavige geval is weliswaar een rechtsvraag aan de orde, maar dit betreft met name een uitleg van de nationale wet. De rechtbank is van oordeel dat de bedoeling van de wetgever afdoende uit de wetsgeschiedenis kan worden afgeleid en dat zij - met inachtneming van het arrest van de Hoge Raad van 23 juni 2017, ECLI:NL:HR:2017:1131 - de onderhavige geschilpunten zelf kan beantwoorden.

Wettelijk kader

11. Artikel 2, aanhef en onderdeel a van de Wet VHH (tekst 2013) luidt:

“In deze wet wordt verstaan onder:

a. huurwoning: in Nederland gelegen voor verhuur bestemde woning die ingevolgeartikel 16 van de Wet waardering onroerende zaken als één onroerende zaak wordt aangemerkt, mits de huurprijs van die woning niet hoger is dan het bedrag, bedoeld in artikel 13, eerste lid, onderdeel a, van de Wet op de huurtoeslag, met uitzondering van woningen die worden verhuurd in het kader van het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf aan personen die daar slechts voor een korte periode verblijf houden.”

12. Artikel 7:201, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) luidt:

“Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.”

Woningen bestemd voor verkoop of sloop

13. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 23 juni 2017, nr. 16/00967, ECLI:NL:HR:2017:1131 beslist dat voor de vraag of sprake is van huurwoningen in de zin van artikel 2, aanhef en onderdeel a, van de Wet VVH, aansluiting moet worden gezocht bij het huurbegrip van artikel 7:201 van het BW. Naar het oordeel van de rechtbank moet sprake zijn van een voldoende bepaalbare tegenprestatie voor het in gebruik krijgen van de desbetreffende woning welke verband houdt met het woongenot dat de bewoner geacht kan worden aan de in gebruik gegeven woning te ontlenen en die niet van elke reële betekenis is ontbloot en moet de bewoner zich jegens eiseres hebben verplicht de in gebruik gegeven woning zelfstandig en als hoofdverblijf te blijven bewonen.

14. Eiseres stelt dat de woningen die door haar zijn bestemd voor verkoop of sloop niet kunnen worden aangemerkt als voor de huur bestemde woningen in de zin van artikel 2, aanhef en onderdeel a, van de Wet VHH, ook al waren deze woningen op 1 januari 2013 (peildatum) wel (tijdelijk) verhuurd dan wel bewoond. Verweerder stelt dat deze woningen wel als huurwoningen in de zin van de Wet VHH kwalificeren.

15. De rechtbank is van oordeel dat uit de wetsgeschiedenis blijkt dat objectieve criteria bepalend zijn voor de vraag of al dan niet sprake is van een ‘voor verhuur bestemde woning' als bedoeld in artikel 2, aanhef en onderdeel a, van de Wet VHH (zie onderdeel 7.1 van de conclusie van de Advocaat-Generaal bij voormeld arrest van 23 juni 2017). Er is sprake van een ‘voor verhuur bestemde woning' als het betreffende object op de peildatum feitelijk wordt verhuurd in de zin van artikel 7:201 van het BW. De (subjectieve) bestemming die de eigenaar op de peildatum aan de desbetreffende woning heeft gegeven en de duur van de verhuur van de woning zijn voor de invulling van voormeld criterium niet van belang (vgl. de uitspraak van Rechtbank Zeeland-West-Brabant van 31 augustus 2017, ECLI:NL:RBZWB:2017:5470, onder rechtsoverweging 4.9 en 4.10). Gelet hierop moet het andersluidende standpunt van eiseres worden verworpen.

16. Tussen partijen is niet in geschil dat eiseres zich toelegt op de verhuur van woningen. De rechtbank gaat er dan ook vanuit dat alle aan eiseres in eigendom toebehorende op de peildatum bewoonde woningen in beginsel ‘voor verhuur bestemd’ zijn als bedoeld in artikel 2, aanhef en onderdeel a van de Wet VHH.

17. Op de peildatum 1 januari 2013 waren de - in geschil zijnde - door eiseres voor verkoop of sloop bestemde woningen op grond van overeenkomsten bewoond. Gesteld noch gebleken is dat voor het woongenot door de bewoners niet meer dan een symbolisch bedrag als tegenprestatie aan belanghebbende werd voldaan of dat de bewoners zich niet jegens eiseres hebben verplicht de woning zelfstandig en als hoofdverblijf te blijven bewonen. Hiermee is naar het oordeel van de rechtbank voldaan aan artikel 7:201 van het BW.De woningen welke door eiseres zelf zijn bestemd voor verkoop en sloop, zijn dan ‘voor verhuur bestemd’ als bedoeld in artikel 2, aanhef en onderdeel a, van de Wet VHH en terecht in de verhuurderheffing begrepen.

Woningen ter beschikking gesteld op grond van gebruiksovereenkomsten

18. Eiseres stelt dat zij een aantal woningen ter beschikking heeft gesteld op grond van een gebruiksovereenkomst. Eiseres stelt zich hierbij op het standpunt dat de om niet in bruikleen gegeven woningen niet als huurwoning in de zin van de verhuurderheffing kwalificeren, omdat deze woningen niet worden verhuurd in de zin van artikel 7:201 van het BW. Dit omdat geen tegenprestatie is te onderkennen. Eiseres stelt, dat voor zover een vergoeding is betaald die ziet op servicekosten, deze kosten niet als een vergoeding voor eigenaarslasten geldt. Eiseres verwijst hierbij naar een uitspraak van RechtbankZeeland-West-Brabant van 29 oktober 2015, ECLI:NL:RBZWB:2015:7034. Verweerder stelt dat de woningen die ter beschikking zijn gesteld op grond van een gebruiksovereenkomst en waarvoor een vergoeding wordt betaald, deze vergoeding van eigenaarslasten dient te worden gekwalificeerd als huur.

18. De rechtbank begrijpt de standpunten van partijen aldus dat tussen hen niet in geschil is dat de woningen die om niet ter beschikking zijn gesteld, niet onder de verhuurderheffing vallen. Dit betekent dat enkel in geschil is of de woningen die ter beschikking zijn gesteld tegen een vergoeding, naar wat de rechtbank begrijpt een vergoeding die enkel is ingegeven om een (deel van de) servicekosten te dekken, ter beoordeling voorligt.

20. De rechtbank overweegt als volgt. Voor het aannemen van ‘huur’ in de zin van artikel 7:201 van het BW zijn twee kenmerken essentieel: (i) het in gebruik verstrekken van een zaak door de ene partij en (ii) een daartegenover staande prestatie van de andere partij aan wie in gebruik is gegeven. Ontbreekt de tegenprestatie, dan is geen sprake van huur.De essentialia moeten voldoende bepaalbaar zijn (artikel 6:227 van het BW).

21. Uit jurisprudentie van de burgerlijke rechter volgt dat voor de kwalificatie van een overeenkomst als “huur” de werkelijke inhoud en strekking van de overeenkomst en hetgeen partijen bij het aangaan voor ogen stond, prevaleert boven de vorm en de naamgeving van de overeenkomst. Hieruit volgt voorts dat ook de hoogte van de tegenprestatie van belang kan zijn om te bepalen of sprake is van een huurovereenkomst, waarbij bij een “uiterst lage huurprijs” geen huurovereenkomst kan worden aangenomen (vgl. het arrest van de Hoge Raad van 31 mei 1991, NJ 1991/678). Ten slotte dient de tegenprestatie verband te houden met het woongenot dat de bewoner geacht kan worden aan de in gebruik gegeven woning te ontlenen (zie overweging 13).

22. De rechtbank leidt uit de tekst van de ‘Gebruiksovereenkomst woning’ (zie overweging 5) en de daarop door eiseres gegeven toelichting af dat de per saldo overeengekomen vergoeding enkel ziet op de servicekosten. De rechtbank begrijpt voormelde overeenkomst zo, dat enige vergoeding voor het woongenot expliciet niet is overeengekomen, nu op de overeengekomen huurprijs een korting is verleend tot hetzelfde bedrag zodat per saldo ter zake niets verschuldigd is. Dat de servicekosten verband houden met het gebruik van de woning, is in het licht daarvan onvoldoende om het bestaan van een huurovereenkomst aan te nemen.

22. De rechtbank concludeert dat de WOZ-waarden van de woningen die op grond van de ‘Gebruiksovereenkomst woning’ in gebruik zijn gegeven alsnog op de grondslag van de verschuldigde verhuurderheffing over 2013 in mindering moeten worden gebracht. Dit betekent dat het totaal van de WOZ-waarden moet worden verminderd met € 59.229.212 en de verschuldigde verhuurderheffing met € 8.292. De rechtbank vermindert de totaal verschuldigde verhuurderheffing tot een bedrag van € 1.799.338.

24. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.

Proceskosten

25. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 501 (1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 501 en een wegingsfactor 1). Gesteld noch gebleken is dat de heer Maat overigens werkzaamheden heeft verricht.

De rechtbank:

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.C. van As, voorzitter, mr. M.W. Koenis enmr. B. van Walderveen, leden, in aanwezigheid van mr. drs. K.M.E. de Moor, griffier.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 januari 2018.

Omdat de voorzitter daartoe is verhinderd, is deze uitspraak ondertekend door de oudste rechter.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,

1000 BH Amsterdam.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.