HR, 06-10-2017, nr. 16/02319

HR, 06-10-2017, nr. 16/02319

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

Uitspraak 06‑10‑2017

Inhoudsindicatie

Huurrecht. Caribische zaak. Art. 7:226 BW Sint Maarten (‘koop breekt geen huur’). Overdracht van gedeelte van verhuurd perceel. Gaan rechten uit huurovereenkomst over op verkrijger van dat gedeelte? Gevolgen voor betaling huurprijs. Overgangsrecht. Concordantiebeginsel. formele relatie: ECLI:NL:OGHACMB:2021:218

Partij(en)

6 oktober 2017

Eerste Kamer

16/02319

RM/LZ

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

[verzoeker] ,wonende te [woonplaats] ,

VERZOEKER tot cassatie,

advocaat: mr. H.J.W. Alt,

t e g e n

De gezamenlijke erven van [betrokkene 1] ,woonplaats kiezende te [woonplaats] ,

VERWEERDERS in cassatie,

advocaat: mr. M.A.J.G. Janssen.

Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [verzoeker] en de erven [betrokkene 1] .

1. Het geding in feitelijke instanties

Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken:

a. de vonnissen in de zaak A.R. 2012/109 van het gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten van 9 april 2013, 25 maart 2014 en 21 oktober 2014;

b. het vonnis in de zaak AR 109/2012 Ghis 73433 H-172/15 van het gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba van 29 januari 2016, verbeterd bij herstelvonnis van 4 maart 2016.

De vonnissen van het hof zijn aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in cassatie

Tegen het vonnis van het hof van 29 januari 2016 heeft [verzoeker] beroep in cassatie ingesteld.Het cassatierekest is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

De erven [betrokkene 1] hebben geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.

De conclusie van de Advocaat-Generaal M.H. Wissink strekt tot vernietiging en terugwijzing.

De advocaat van de erven [betrokkene 1] heeft bij brief van 28 juni 2017 op die conclusie gereageerd.

3. Beoordeling van het middel

3.1

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i) [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1] ), die in april 2013 tijdens de loop van het geding in eerste aanleg is overleden en de erflater is van verweerders in cassatie, heeft op 1 april 1972 van [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2] ) een perceel grond gehuurd. Hij heeft daarop een opstal gebouwd.In de huurovereenkomst is bepaald dat de opstal eigendom zal zijn van de verhuurder, alsmede dat de opstal na het eindigen van de huurovereenkomst op het perceel zal blijven als onderdeel van het perceel en dat de huurder daarvoor geen compensatie zal worden toegekend.

(ii) Op 5 december 1997 is een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot het perceel gesloten tussen [betrokkene 1] en de erven van (de inmiddels overleden) [betrokkene 2] . Hierin is onder meer bepaald dat aan het einde van de huurovereenkomst een vergoeding zal worden betaald voor de zich op het perceel bevindende opstal. De geldigheid van deze overeenkomst wordt door [verzoeker] betwist.

(iii) Door inschrijving van een notariële akte van 23 november 2007 is [verzoeker] eigenaar geworden van een deel van het door [betrokkene 1] gehuurde perceel; op dat deel staat ook de door [betrokkene 1] gebouwde opstal.

(iv) Bij brief van 7 mei 2009 heeft de toenmalige raadsman van [verzoeker] namens deze de huurovereenkomst met [betrokkene 1] opgezegd per 1 september 2009 en voor de looptijd van de huurovereenkomst aanspraak gemaakt op betaling van huurtermijnen.

3.2

In de onderhavige procedure heeft [betrokkene 1] na vermeerdering van eis, kort weergegeven, een verklaring voor recht gevorderd dat de huurverhouding tussen de erven [betrokkene 2] en [betrokkene 1] nog rechtsgeldig voortduurt en dat [betrokkene 1] uitsluitend aan de erven [betrokkene 2] huurtermijnen verschuldigd is, dan wel verdeling van de huurpenningen tussen de erven [betrokkene 2] en [verzoeker] naar evenredigheid, met bepaling van het tijdstip van de verdeling en, voor zover de reconventionele vordering van [verzoeker] zou worden toegewezen, veroordeling van [verzoeker] tot vergoeding van de waarde van de door [betrokkene 1] gebouwde opstal.

[verzoeker] heeft in reconventie een bevel tot ontruiming, betaling van achterstallige huurtermijnen en betaling van een gebruiksvergoeding gevorderd.

Het gerecht heeft de vorderingen van [betrokkene 1] afgewezen en die van [verzoeker] grotendeels toegewezen.

3.3

Het hof heeft het vonnis van het gerecht vernietigd en voor recht verklaard dat [betrokkene 1] , zolang het gebruik van het deel van het perceel met opstal krachtens de huurovereenkomst met de erven [betrokkene 2] geschiedt, geen huur aan [verzoeker] verschuldigd is. Daartoe heeft het hof, samengevat weergegeven en voor zover in cassatie van belang, als volgt overwogen.

Nu niet de gehele zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft is overgedragen, is art. 7:226 lid 1 BW Sint Maarten (hierna: BWSM) niet van toepassing. Er is derhalve geen huurovereenkomst tussen [betrokkene 1] en [verzoeker] ontstaan. [verzoeker] kan daardoor niet de huurovereenkomst ontbinden en evenmin aanspraak maken op de betaling van huurtermijnen. Het ontbreken van afspraken over de splitsing van huurpenningen, die door [betrokkene 1] steeds aan de erven [betrokkene 2] als verhuurders zijn voldaan, kan niet aan [betrokkene 1] worden tegengeworpen. Het had op de weg van de erven [betrokkene 2] en [verzoeker] gelegen om daarover afspraken te maken bij de overdracht van het deel van het perceel. [verzoeker] dient zich tot de erven [betrokkene 2] te wenden. (rov. 3.4-3.5)

3.4.1

Onderdeel 1 van het middel bevat geen klachten. Onderdeel 2.1 klaagt onder meer dat het hof de vraag of sprake is van overgang van huurrechten heeft beoordeeld aan de hand van art. 7:226 BWSM, nu deze beoordeling krachtens overgangsrecht had moeten plaatsvinden aan de hand van het ten tijde van de overdracht van het perceelsgedeelte nog geldende art. 7A:1593 (oud) BW van de Nederlandse Antillen (hierna: BWNA).

3.4.2

Deze klacht is op zichzelf gegrond. Krachtens art. 147 van de Landsverordening overgangsrecht nieuw BW geldt voor procedures met betrekking tot huurovereenkomsten die zijn ingeleid voor de inwerkingtreding van titel 4 van Boek 7 BWSM dat zij worden beheerst door het recht dat voor dat tijdstip gold. De onderhavige procedure is ingeleid met een verzoekschrift van 20 juni 2012, en art. 7:226 BWSM is nadien ingevoerd bij Landsverordening van 9 januari 2014. Het hof heeft de zaak dus ten onrechte beoordeeld op basis van art. 7:226 BWSM.

De gegrondheid van de klacht kan evenwel niet tot cassatie leiden, nu geen sprake is van een voor de beoordeling van de zaak relevant verschil tussen art. 7A:1593 (oud) BWNA (of art. 7A:1593 (oud) BWSM, dat vanaf 10 oktober 2010 heeft gegolden) en het door het hof in de beoordeling betrokken art. 7:226 BWSM.

3.5.1

Onderdeel 2.1 klaagt voorts dat het hof heeft blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting met betrekking tot art. 7:226 BWSM door te oordelen dat deze bepaling in het onderhavige geval niet van toepassing is op de grond dat niet de gehele zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft is overgedragen, hetgeen volgens het hof meebrengt dat de rechten en plichten van de erven [betrokkene 2] als verhuurder niet (deels) zijn overgegaan op [verzoeker] .

3.5.2

Partijen gaan – terecht – ervan uit dat, bij gebreke van een toelichting op art. 7:226 BWSM die in een andere richting wijst, voor de uitleg van die bepaling kan worden aangesloten bij de uitleg van art. 7:226 van het Nederlandse BW. Dit strookt met het in art. 39 lid 1 van het Statuut voor het Koninkrijk neergelegde concordantiebeginsel, dat ertoe strekt het burgerlijk recht binnen het Koninkrijk zoveel mogelijk op overeenkomstige wijze te regelen.

3.5.3

Art. 7:226 BW strekt ertoe dat een huurder bij de overdracht van het huurobject zijn huurgenot niet verloren ziet gaan. Het recht van die huurder is immers in beginsel obligatoir, en art. 7:226 BW heeft de functie om aan dat recht een zekere werking ten opzichte van rechtsopvolgers toe te kennen. De rechten en verplichtingen van de verhuurder gaan ingevolge die bepaling over op de verkrijger van de verhuurde zaak, die dan opvolgend verhuurder wordt. De regel van art. 7:226 BW, die aldus strekt ter bescherming van de huurder, wordt niet bezwaarlijk geacht voor de verkrijger, die immers het recht verkrijgt op de huurpenningen. Vgl. Kamerstukken II 1999-2000, 26 089, nr. 6, p. 28-29.

3.5.4

Met betrekking tot de overdracht van een gedeelte van een verhuurde zaak vermeldt de parlementaire geschiedenis het volgende (Kamerstukken II 1999-2000, 26 089, nr. 6, p. 32-33):

“Zoals ook in de redactie van artikel 226 lid 1 tot uiting komt, geldt het voorgaande slechts voor de situatie dat de gehele zaak wordt overgedragen of de gehele zaak met een recht van vruchtgebruik, erfpacht of opstal wordt bezwaard. (…) Bedacht moet echter worden dat de bepaling in zoverre niet uitputtend is, dat niet is geregeld wat heeft te gelden in geval de overdracht dan wel de vestiging van het beperkte recht slechts een – wellicht ondergeschikt – deel van de verhuurde zaak betreft. Asbreuk-Van Os heeft er terecht de aandacht op gevestigd dat toepassing van de regel van artikel 226 lid 1 op dergelijke gevallen niet tot zinnige resultaten leidt. Artikel 226 lid 1 moet dan ook overeenkomstig de letterlijke bewoordingen zo worden uitgelegd dat het niet mede dergelijke gevallen bestrijkt. Anderzijds ligt het voor de hand de regel wel te laten gelden, wanneer de overdracht vrijwel de hele zaak betreft en slechts een gering deel in handen van de vervreemder blijft. Waar hier precies de grens ligt, laat de bepaling evenals het huidige recht aan de praktijk over. Ons is niet gebleken dat dit ooit tot praktische moeilijkheden heeft geleid.”

Verderop in de parlementaire behandeling komt de volgende passage voor (Kamerstukken I 2001-2002, 26 089, nr. 162, p. 33):

“Voorts is van belang dat het huidige recht (…) is gebaseerd op (…) artikel 7A:1612 BW. Het huidige recht komt (…) neer op een in rechtspraak en literatuur ontwikkelde, sterk extensieve uitleg van deze bepaling. (…) De artikelen 226 en 227 strekken ertoe deze extensieve uitleg, die bevredigend werkt, verder vorm te geven. Het kan echter nodig zijn ook deze bepalingen, waar de bescherming van de huurder dit eist, extensief uit te leggen. Het is immers niet goed mogelijk voor alle gevallen die zich in de – toekomstige – praktijk nog zouden kunnen voordoen, een uitgewerkte regel op te nemen.”

3.5.5

Uit de hiervoor in 3.5.4 als eerste geciteerde passage uit de parlementaire geschiedenis lijkt te volgen dat de wetgever art. 7:226 BW buiten toepassing heeft willen laten bij overdracht van een gedeelte van een verhuurde zaak. Dat zou betekenen dat die bepaling geen basis biedt voor bescherming van de huurder tegen de verkrijger van zo’n gedeelte. De wetgever heeft wel uitdrukkelijk voorzien in een wettelijke basis voor de bescherming van de huurder tegen de verkrijger van een recht van erfpacht, vruchtgebruik of opstal op een gedeelte van de verhuurde zaak. Volgens Kamerstukken II 1999-2000, 26 089, nr. 6, p. 34 (zie de passage die geciteerd is in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 2.9, slot) vallen dergelijke gevallen onder de reikwijdte van art. 7:227 BW. Toepasselijkheid van die bepaling brengt mee dat de huurovereenkomst met de oorspronkelijke verhuurder in stand blijft, maar dat de beperkt gerechtigde zich dient te onthouden van een gebruik dat het recht van de huurder belemmert.

Niet blijkt dat de wetgever de huurder bescherming tegen een opvolgende verkrijger van een gedeelte van het gehuurde heeft willen onthouden. Het onthouden daarvan zou in voorkomend geval ook onaanvaardbaar afbreuk (kunnen) doen aan de hiervoor in 3.5.3 genoemde strekking van art. 7:226 BW. Daarom moet, mede gelet op de hiervoor in 3.5.4 als laatste geciteerde passage uit de parlementaire geschiedenis, worden aanvaard dat door middel van een extensieve uitleg van art. 7:226 BW (of, in voorkomend geval, toepassing van art. 7:227 BW bij analogie) kan worden voorzien in de bescherming van de huurder in geval van een gedeeltelijke overdracht van het verhuurde. Extensieve uitleg van art. 7:226 BW zal ertoe kunnen leiden dat de huurverhouding wordt gesplitst in twee (of meer) huurovereenkomsten. Van geval tot geval zal moeten worden beoordeeld of zodanige splitsing tot een zinnig resultaat leidt (zie het eerste citaat hiervoor in 3.5.4).

3.5.6

Uit het in zoverre onbestreden vonnis van het gerecht van 25 maart 2014 (rov. 4.4 in verbinding met rov. 2 onder h) volgt dat [verzoeker] een gedeelte met een oppervlakte van 241 m² heeft verkregen van het door [betrokkene 1] van [betrokkene 2] gehuurde perceel met een oppervlakte van 792 m², en dat de door [betrokkene 1] gebouwde opstal zich bevindt op het door [verzoeker] verkregen gedeelte. In dit geval leent art. 7:226 BWSM zich voor toepassing. Niet valt immers in te zien dat deze toepassing in dat geval niet tot een zinnig resultaat leidt (zie hiervoor in 3.5.5 slot). Dit heeft tot gevolg dat de oorspronkelijke huurovereenkomst door de eigendomsovergang wordt gesplitst in twee huurovereenkomsten.

3.5.7

Het onderdeel klaagt derhalve terecht dat het hof heeft blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting door te oordelen dat art. 7:226 BWSM – dan wel de voorgangster van die bepaling – niet op het onderhavige geval van toepassing is.

3.6.1

Onderdeel 2.2 klaagt over het oordeel van het hof dat [verzoeker] [betrokkene 1] niet kan aanspreken voor het betalen van de huur, en evenmin enige huurovereenkomst kan ontbinden.

3.6.2

Het door het onderdeel bestreden oordeel van het hof bouwt voort op het door onderdeel 2.1 met succes bestreden oordeel dat art. 7:226 BWSM niet op het onderhavige geval van toepassing is. In zoverre is het onderdeel gegrond.

3.6.3

Voor zover het onderdeel betoogt dat [betrokkene 1] door niet-betaling van huurtermijnen aan [verzoeker] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, zodat [verzoeker] gerechtigd is om de huurovereenkomst te ontbinden en tot ontruiming over te gaan, heeft het volgende te gelden.

Ingeval toepassing van art. 7:226 BWSM bij overdracht van een gedeelte van de verhuurde zaak leidt tot een splitsing in twee huurovereenkomsten, zal voor de huurder niet zonder meer duidelijk zijn welk deel van de voorheen geldende huurprijs hij aan zijn oorspronkelijke verhuurder (voor het na vervreemding behouden gedeelte) en welk deel hij aan de nieuwe verhuurder (voor het door deze verkregen gedeelte) moet betalen. Zolang de huurder niet van de vervreemding heeft kennisgenomen, zal hij in beginsel de gehele huurprijs bevrijdend aan zijn oorspronkelijke verhuurder kunnen betalen (art. 6:34 BWSM). Na kennisneming van de vervreemding geldt dat laatste niet meer. Wel is dan uitgangspunt dat de huurder gerechtigd is iedere betaling van de huurprijs op te schorten totdat de verhuurders hem gezamenlijk, of ieder voor zich maar eensluidend, hebben meegedeeld hoe de oorspronkelijke huurprijs moet worden gesplitst (dan wel op welke rekening de totale huursom ten behoeve van beide verhuurders moet worden gestort).Bij de aan art. 7:226 BWSM ten grondslag liggende beschermingsgedachte past niet dat de huurder verantwoordelijk is voor het aanbrengen van deze splitsing. Indien de verhuurders over de splitsing geen overeenstemming bereiken, kunnen zij zich tot de rechter wenden om die te laten vaststellen.

De rechtsgevolgen van het betalingsgedrag van [betrokkene 1] dienen na verwijzing met inachtneming van het voorgaande te worden beoordeeld. Partijen mogen hun stellingen op dit punt aanpassen dan wel aanvullen.

3.6.4

Gelet op het voorgaande faalt het onderdeel voor zover het ervan uitgaat dat een toerekenbare tekortkoming van [betrokkene 1] vaststaat op de enkele grond dat deze na de eigendomsovergang, dan wel na mededeling aan hem door [verzoeker] daarvan, niet een gedeelte van de huur aan [verzoeker] heeft betaald, en dat [verzoeker] daarom zonder meer gerechtigd is de huurovereenkomst te ontbinden.Voor het overige behoeft het onderdeel geen behandeling.

3.7

Onderdeel 2.3 berust op het uitgangspunt dat het hof in rov. 3.1.3 een oordeel heeft gegeven over de (door [verzoeker] betwiste) rechtsgeldigheid van de overeenkomst van 5 december 1997. Een zodanig oordeel valt in die overweging echter niet te lezen, zodat het onderdeel bij gebrek aan feitelijke grondslag niet tot cassatie kan leiden.

3.8

Onderdeel 2.4 bouwt voort op de eerdere onderdelen en behoeft geen afzonderlijke behandeling.

4. Beslissing

De Hoge Raad:

vernietigt het vonnis van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van 29 januari 2016;

wijst het geding terug naar dat hof ter verdere behandeling en beslissing;

veroordeelt de erven [betrokkene 1] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verzoeker] begroot op € 406,18 aan verschotten en€ 2.600,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de vice-president C.A. Streefkerk als voorzitter en de raadsheren A.H.T. Heisterkamp, G. de Groot, T.H. Tanja-van den Broek en C.E. du Perron, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer T.H. Tanja-van den Broek op 6 oktober 2017.

Conclusie 16‑06‑2017

Inhoudsindicatie

Huurrecht. Caribische zaak. Art. 7:226 BW Sint Maarten (‘koop breekt geen huur’). Overdracht van gedeelte van verhuurd perceel. Gaan rechten uit huurovereenkomst over op verkrijger van dat gedeelte? Gevolgen voor betaling huurprijs. Overgangsrecht. Concordantiebeginsel.

Partij(en)

Zaaknr: 16/02319

mr. M.H. Wissink

Zitting: 16 juni 2017

Conclusie in de zaak van:

[verzoeker]

(hierna: [verzoeker] )

tegen

de gezamenlijke erven van [betrokkene 1]

(hierna: [betrokkene 1] )

1. Feiten en procesverloop

1.1

[verzoeker] is door overdracht eigenaar geworden van een deel van het door [betrokkene 1] gehuurde perceel, waarop een door [betrokkene 1] gebouwde opstal staat. Partijen strijden over de vraag of [verzoeker] verhuurder is geworden.

1.2

Het in cassatie bestreden vonnis van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van 29 januari 2016 (verbeterd bij herstelbeslissing van 4 maart 2016 op een thans niet relevant punt) gaat uit van de feiten die in eerste aanleg zijn vastgesteld door het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (hierna: GEA). Het hof geeft daarvan onder het kopje ‘beoordeling’ de volgende samenvatting:

(i) Wijlen [betrokkene 1] (hierna: wijlen [betrokkene 1] ) huurde sinds 1 april 1972 van [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2] een perceel grond, in de huurovereenkomst omschreven als: “a piece of land, situate in the [a-straat 1] of the town of [plaats] , Sint Maarten, bounded as follows: on the North by the Pond Side; on the South by the [a-straat 1] ; on the East by a public alley and on the West by the property belonging to the heirs of the late [betrokkene 3] , which piece of land measures about eighty meters in the length and about thirty or thirty-five meters1. in the breadth (hierna: het perceel).”

(ii) Wijlen [betrokkene 1] heeft op het perceel een opstal gebouwd. In de huurovereenkomst is bepaald dat de opstal eigendom zal zijn van de verhuurder, alsmede dat de opstal “shall remain upon and be surrenderered with the premises as a part of the premises at the termination of this lease’ en dat ‘no compensation shall be allowed or paid therefor to the lessee”.

(iii) Op 5 december 1997 hebben wijlen [betrokkene 1] en de erven van [betrokkene 2] een nieuwe huurovereenkomst gesloten met betrekking tot het perceel. In de overeenkomst is onder meer bepaald dat aan het einde van de huurovereenkomst door de erven [betrokkene 2] aan wijlen [betrokkene 1] een vergoeding zal worden betaald voor de zich op het perceel bevindende opstal.

(iv) Door inschrijving van de notariële akte van 23 november 2007 is [verzoeker] eigenaar geworden van een deel van het door wijlen [betrokkene 1] gehuurde perceel en opstal. Dit deel betreft het stuk grond zoals weergegeven in meetbriefnummer 286/2006.

(v) Bij brief van 7 mei 2009 heeft de toenmalige raadsman van [verzoeker] als volgt aan wijlen [betrokkene 1] bericht: “On behalf of my client, [verzoeker] , I hereby inform you that my client is ending the lease agreement regarding the lease agreement dated May 9th 1972 of the parcel of land on the [a-straat 1] (currently described in certificate of admeasurement # 286/2006) on Sint Maarten with [betrokkene 1] per September 1st 2009. (...) Furthermore in the meantime the payment of rent needs to be paid to my client (...) under the name of [verzoeker] .”

1.3

In deze procedure vordert [betrokkene 1] , na eisvermeerdering, samengevat (i) een verklaring voor recht dat de huurverhouding tussen [betrokkene 2] en [betrokkene 1] nog steeds rechtsgeldig voortduurt en dat [betrokkene 1] de huur uitsluitend aan [betrokkene 2] dient te betalen, (ii) dan wel een verdeling van de huurpenningen tussen [betrokkene 2] en [verzoeker] naar rato met bepaling van het tijdstip van deze verdeling en (iii) voorwaardelijk, bij toewijzing van de reconventionele vordering, de veroordeling van [verzoeker] om de waarde van het door [betrokkene 1] opgetrokken gebouw te vergoeden. Volgens [betrokkene 1] is de huurovereenkomst niet of slechts gedeeltelijk overgegaan op [verzoeker] en is deze, als hij verhuurder is, gehouden [betrokkene 1] bij het einde van de huur de waarde van de opstal te vergoeden.

1.4

In reconventie vordert [verzoeker] , samengevat, (i) een bevel tot ontruiming van het huurobject en voorts veroordeling van [betrokkene 1] om aan [verzoeker] te betalen NAfl. 56.280,00 (voor achterstallige huur en rente), NAfl. 5.668,00 (als gebruiksvergoeding na einde van de huur tot aan de ontruiming) en NAfl. 8.970,00 (voor buitengerechtelijke incassokosten).

Volgens [verzoeker] is de huurovereenkomst op hem als nieuwe eigenaar overgegaan, schiet [betrokkene 1] tekort door huur te betalen aan (de erfgenamen van) [betrokkene 2] en heeft hij terecht een buitengerechtelijke ontbindingsverklaring uitgebracht op grond waarvan [betrokkene 1] het gebouw dient te verlaten en te ontruimen. [verzoeker] bestrijdt dat hij de waarde van de opstal zou moeten vergoeden.

1.5

Het GEA oordeelt bij tussenvonnis van 25 maart 2014, samengevat, als volgt. De huurovereenkomst van 5 december 1997 bestaat tussen [betrokkene 1] en de erven van [betrokkene 2] met dien verstande dat het daarin opgenomen voorkeursrecht van [betrokkene 1] één van de erven ( [betrokkene 4] ) niet bindt (rov. 4.3).2.Voor wat betreft een deel van het perceel zijn de erven [betrokkene 2] nog de verhuurders. De huurovereenkomst van 5 december 1997 is partieel overgegaan op [verzoeker] (rov. 4.4). [betrokkene 1] is pas bij brief van 9 maart 2009 op de hoogte is gesteld van de transactie met [verzoeker] . Daarna kon [betrokkene 1] niet meer op redelijke gronden aannemen dat de erfgenamen van [betrokkene 2] tot de gehele huursommen waren gerechtigd (rov. 4.5-4.6). [betrokkene 1] had tenminste de helft van de huur aan [verzoeker] moeten voldoen. De ontbinding van de huurovereenkomst door [verzoeker] is gerechtvaardigd (rov. 4.7-4.8). Het GEA heeft behoefte aan nadere voorlichting om vast te stellen welk deel van de huur aan [verzoeker] moet worden betaald (rov. 4.9). Het GEA wenst ook voorlichting over de vraag of het beding over de vergoeding van de opstal is overgegaan op [verzoeker] (rov. 4.10). Daartoe gelast het GEA een comparitie van partijen.

1.6

Bij eindvonnis van 21 oktober 2014 stelt het GEA de maandelijks door [betrokkene 1] aan [verzoeker] te betalen huur en gebruiksvergoeding vast op NAfl 1.400,- vanaf 9 maart 2009 (rov. 4.4.). Het GEA wijst de door [betrokkene 1] gevorderde waardevergoeding voor de opstal af:

“4.6 (…) Niet alleen blijkt uit de overeenkomst van 9 mei 1972 dat deze vergoeding niet is verschuldigd, met recht voert [verzoeker] verder aan dat [betrokkene 1] al ruim 40 jaren inkomsten genereert uit het perceel en opstal zodat [betrokkene 1] de verlangde vergoeding reeds heeft kunnen toucheren. Nu er verder vanuit gegaan moet worden dat de overeenkomst van 5 december 1997 ter zake van de vergoedingsplicht [verzoeker] niet bindt, kan dit onderdeel van de vordering van [betrokkene 1] niet worden toegewezen.”

Het GEA wijst de vorderingen in conventie af. In reconventie veroordeelt het GEA, uitvoerbaar bij voorraad, [betrokkene 1] tot ontruiming van het perceel binnen 30 dagen na betekening van het vonnis, tot maandelijkse betaling van NAfl 1.400,- tussen 9 maart 2009 en maart 2014 met wettelijke rente over de opeisbare bedragen, en tot vergoeding van de kosten.

1.7

[betrokkene 1] is in beroep gekomen van het eindvonnis van het GEA. Zijn conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis de vordering van [betrokkene 1] alsnog zal toewijzen en de (reconventionele) vordering van [verzoeker] alsnog zal afwijzen, dan wel, indien het bestreden vonnis voor wat betreft de ontbinding van de huurovereenkomst wordt bevestigd, [verzoeker] zal veroordelen tot betaling van een vergoeding aan [betrokkene 1] gelijk aan de marktwaarde van het op het perceel gebouwde gebouw. In zijn vonnis van 29 januari 2016 overweegt Het Hof:

“3.4 Blijkens de stellingen van partijen is niet in geschil dat een deel van het door [betrokkene 1] van de erven [betrokkene 2] gehuurde perceel, namelijk dat deel waarop de opstal is gebouwd, aan [verzoeker] is verkocht. Nu niet de gehele zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft is overgedragen, is het bepaalde in artikel 7:226, eerste lid, BW niet van toepassing en zijn de rechten en verplichtingen van de erven [betrokkene 2] als verhuurder niet op [verzoeker] overgegaan. Aangenomen moet derhalve worden dat de huurovereenkomst tussen de erven [betrokkene 2] en [betrokkene 1] is blijven bestaan en dat [betrokkene 1] krachtens die overeenkomst aanspraak heeft op het gebruik van het aan [verzoeker] overgedragen perceel.

3.5

Nu de rechten en verplichtingen van de erven [betrokkene 2] niet op [verzoeker] zijn overgegaan en [verzoeker] en/of de erven [betrokkene 2] daarover blijkens de stellingen van partijen ook geen afspraken met wijlen [betrokkene 1] hebben gemaakt, is er geen huurovereenkomst tussen wijlen [betrokkene 1] en [verzoeker] ontstaan. [verzoeker] kan [betrokkene 1] dan ook niet aanspreken op het betalen van huur, noch kan hij enige huurovereenkomst ontbinden. Voor de gevorderde ontruiming van het door [verzoeker] gekochte deel van het perceel vanwege een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst en voor toewijzing van de gevorderde huurpenningen en gebruiksvergoeding is daarom geen plaats. Dat [betrokkene 1] ook niet naar rato een deel van de verschuldigde huur of een gebruiksvergoeding aan [verzoeker] heeft betaald, doet daar niet aan af. Nu [verzoeker] het betreffende deel van het perceel blijkens de (…) leveringsakte van 23 november 2007 heeft gekocht in de wetenschap dat het door de erven [betrokkene 2] was verhuurd en de huurpenningen, waaronder dat deel van de huur dat voor het betreffende deel van het perceel is bestemd, steeds door [betrokkene 1] aan de erven [betrokkene 2] als verhuurder zijn betaald, kan het ontbreken van afspraken over een splitsing van de huurpenningen niet aan [betrokkene 1] worden tegengeworpen. Het had in dit geval immers veeleer op de weg van de erven [betrokkene 2] en [verzoeker] gelegen daarover afspraken te maken ter gelegenheid van de overdracht van het betreffende deel van het perceel en [betrokkene 1] daarbij te betrekken. [verzoeker] zal zich tot de erven [betrokkene 2] dienen te wenden.

3.6

Nu de door [verzoeker] gevorderde ontruiming niet toewijsbaar is, behoeven de stellingen van partijen met betrekking tot het al dan niet moeten betalen van een vergoeding voor de door wijlen [betrokkene 1] op het perceel gebouwde opstal, geen bespreking meer.

3.7

Gelet op het vorenoverwogene, slagen de grieven. De door [betrokkene 1] gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen hem en de erven [betrokkene 2] nog rechtsgeldig loopt, is evenwel niet toewijsbaar nu de erven [betrokkene 2] geen partij in deze procedure zijn. De tevens gevorderde verklaring voor recht dat [betrokkene 1] gehouden is de huur uitsluitend aan de erven [betrokkene 2] te betalen, begrijpt het Hof aldus dat [betrokkene 1] verzoekt voor recht te verklaren dat hij, zolang hij dat deel van het perceel met de opstal krachtens de huurovereenkomst met de erven [betrokkene 2] gebruikt, geen huur aan [verzoeker] is verschuldigd. Dit deel van de vordering zal worden toegewezen als volgt.”

Het hof vernietigt het bestreden vonnis en, opnieuw rechtdoende, verklaart voor recht dat [betrokkene 1] , zolang het gebruik van het deel van het perceel met de opstal krachtens de huurovereenkomst met de erven [betrokkene 2] geschiedt, geen huur aan [verzoeker] is verschuldigd.

1.8

[verzoeker] is bij cassatierekest van 28 april 2016 tijdig in cassatie gekomen van het vonnis van 29 januari 2016. [betrokkene 1] heeft geconcludeerd tot verwerping van het cassatieberoep. Partijen hebben daarna hun standpunten nog schriftelijk doen toelichten en vervolgens gerepliceerd respectievelijk gedupliceerd.

2. Bespreking van het cassatiemiddel

2.1

Het middel bevat onder 2 klachten over het oordeel in rov. 3.4 van het bestreden arrest dat art. 7:226 BW niet van toepassing is en de gevolgen die het hof daaraan verbindt in rov. 3.5 (onderdelen 2.1 en 2.2). Voorts klaagt het middel over de vaststelling in rov. 3.1.3 (hierboven 1.2. sub (iii)) dat op 5 december 1997 een nieuwe huurovereenkomst is gesloten (onderdeel 2.3). Ten slotte bevat het middel een louter voortbouwende klacht (onderdeel 2.4).

2.2.1

Subonderdeel 2.1.1 klaagt terecht dat het Hof ten onrechte art. 7:226 BW van Sint Maarten (hierna: BWSM)3.heeft toegepast. Krachtens het overgangsrecht had toepassing moeten worden gegeven aan art. 7A:1593 (oud) BW van de Nederlandse Antillen (hierna: BWNA ) respectievelijk, vanaf 10 oktober 2010,4.van Sint Maarten. Art. 7:226 BWSM is ingevoerd bij Landsverordening van 9 januari 2014 tot vaststelling van titel 4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (Landsverordening huur).5.Art. 147 van de Landsverordening overgangsrecht nieuw Burgerlijk Wetboek (zoals gewijzigd door Art. III van de Landsverordening van 9 januari 2014) bepaalt:6.

“Procedures inzake overeenkomsten van huur en verhuur, waarin het inleidend verzoekschrift is ingediend voor het tijdstip van in werking treden van titel 4 van Boek 7, worden, met inbegrip van een eis die in het geding bij wijze van reconventie is of wordt gedaan, beheerst door het recht dat voor dat tijdstip gold.”

Blijkens de memorie van toelichting voorkomt deze regel processuele complicaties in lopende procedures en is zij gerechtvaardigd omdat het nieuwe recht niet zo dringende wijzigingen ten opzichte van het voorafgaande bevat, dat het in lopende procedures ingeroepen moet kunnen worden.7.Nu in het onderhavige geval de procedure is ingeleid met het verzoekschrift van 20 juni 2012 is art. 7A:1593 (oud) van toepassing.8.

2.2.2

Hoewel de klacht slaagt, kan zij niet tot cassatie leiden, omdat het middel (begrijpelijkerwijs) niet aanvoert dat er een voor de beoordeling van de onderhavige zaak relevant verschil bestaat tussen art. 7A:1593 (oud) en art. 7:226 BWSM.9.

2.3

De subonderdelen 2.1.2 t/m 2.1.5, die gezamenlijk behandeld kunnen worden, betogen in de kern dat het hof in rov. 3.4 rov. 3.5 blijk heeft gegeven van een onjuiste rechtsopvatting met betrekking tot art. 7A:1593(oud) dan wel 7:226 BWSM door te oordelen dat dit artikel niet van toepassing is nu niet de gehele zaak waar de huurovereenkomst betrekking op heeft is overgedragen en daardoor de rechten en plichten van [betrokkene 2] als verhuurder niet (deels) zijn overgegaan op [verzoeker] . Ook indien niet het gehele gehuurde wordt overgedragen, gaat de huurovereenkomst over, of althans kan zij overgaan. Dat geldt temeer nu het hier gaat om een gesplitst (dan wel voldoende individualiseerbaar) gedeelte waarbij voor elk van de delen een huurovereenkomst ontstaat waarbij de huur naar rato moet worden vastgesteld. De benadering van het Gemeenschappelijk Hof leidt ertoe dat de vreemde situatie ontstaat dat een niet-eigenaar voor het perceel als verhuurder verantwoordelijk blijft en daarvoor ook de huurpenningen zou kunnen ontvangen. In ieder geval is het oordeel van het Gemeenschappelijk Hof op dit punt onvoldoende begrijpelijk, aldus het middel.

2.4

Art. 7A:1593 (oud) BWSM luidt:

“1. Door verkoop van het verhuurde wordt een tevoren aangegane huur niet verbroken, tenware dit bij de verhuring mocht voorbehouden zijn.

2. Bij zodanig voorbehoud kan de huurder, zonder uitdrukkelijk beding, geen aanspraak op vergoeding maken, maar met dat laatste beding is hij niet tot ontruiming van het gehuurde verplicht, zolang de verschuldigde vergoeding niet is gekweten.”

Deze bepaling komt overeen met art. 7A:1612 (oud) BWN en kent geen uitgebreide toelichting.10.De weinige gepubliceerde rechtspraak gaat vooral over de vraag of de in die gevallen voorliggende overeenkomst kan worden gekwalificeerd als huurovereenkomst waarop dan art. 7A:1593 BWNA/BWSM van toepassing zou zijn.11.

In het algemene deel bevat het huurrecht van Sint Maarten gezien de verschillen in historische ontwikkeling van het huurrecht en in de onroerend goedmarkt minder dwingend recht dan het Nederlandse huurrecht12.Ten aanzien van art. 7:226 BWSM is, voor zover thans van belang, geen sprake van een van art. 7:226 BWNL afwijkende situatie.13.Art. 7:226 en art. 7:227 BWNL (houdende een bepaling voor het geval van vestiging of overdracht van een beperkt recht op de zaak), beogen op hun beurt het voorheen geldende recht in beginsel te continueren.14.

Het ligt daarom voor de hand, mede gezien het concordantiebeginsel van art. 39 lid 1 van het Statuut voor het Koninkrijk,· om voor het antwoord op de door het middel opgeworpen vraag te rade te gaan bij het Nederlandse recht. Blijkens hun schriftelijke toelichtingen gaan ook partijen hiervan uit. Ik verwijs hierna verder naar het BW, zonder onderscheid te maken tussen BWNL en BWSM.

2.5.1

De in de hierboven genoemde bepalingen vervatte regel ‘koop breekt geen huur’ behelst een bepaling ter bescherming van de huurder voor de situatie dat de verhuurder de verhuurde zaak aan een ander overdraagt. Om te voorkomen dat de huurder het genot van de gehuurde zaak kwijtraakt doordat de verhuurder dit niet meer aan hem kan verschaffen, houdt deze bepaling in dat in zodanig geval de huurovereenkomst overgaat op de nieuwe eigenaar.15.

2.5.2

De regel moet, naar in de Nederlandse parlementaire geschiedenis werd opgemerkt, worden gezien tegen de volgende achtergrond. Wat de huurder betreft, komt de regel tegemoet aan diens behoefte aan continuïteit in zijn verhouding met de verhuurder. Daarbij is de regel dwingend voorgeschreven voor gebouwde onroerende zaken nu het dwingendrechtelijke regime voor die zaken niet door middel van overdracht moet kunnen worden ontgaan. Wat de verhuurder betreft, is de huurovereenkomst een wijze van exploitatie van de zaak die recht geeft op de burgerlijke vruchten (huur) en is er geen bezwaar tegen dat deze rechten overgaan op de verkrijger die de exploitatie van de zaak op gelijke voet met de huurder als tegenpartij kan voortzetten.16.Het enkele feit dat de verhuurder zijn bevoegdheden ten aanzien van de verhuurde zaak op een ander doet overgaan, behoort de continuïteit waarop de huurder krachtens de huurovereenkomst aanspraak kan maken niet aan te tasten. Het gaat hier derhalve om praktische overwegingen voor een versterking van de in beginsel obligatoire gebruiksrechten van huurders door aan die rechten een zekere werking ten opzichte van derden toe te kennen.17.

Het kan volgens de MvA I nodig zijn de art. 7:226 en 7:227 BW, waar de bescherming van de huurder dat vereist, extensief uit te leggen; het is immers niet goed mogelijk voor alle gevallen die zich in de praktijk nog zouden kunnen voordoen een uitgewerkte regel op te nemen.18.

2.6

Toepassing van art. 7:226 BW kan meebrengen dat de huurovereenkomst wordt gesplitst in een gedeelte dat op de verkrijger overgaat en een gedeelte waarbij de vervreemder partij blijft.19.De verkrijger volgt de vervreemder immers niet volledig op in zijn positie bij de huurovereenkomst. De overgang betreft de rechten en de verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst die na de overdracht van de zaak opeisbaar worden (lid 1) en is beperkt tot bedingen van de huurovereenkomst die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te bepalen tegenprestatie (lid 3). De bestaande huurovereenkomst valt dan uiteen in twee delen: het deel dat binnen de grenzen van art. 7:226 BW gaat gelden tussen de verkrijger en de huurder (het ‘nieuwe deel’) en het deel dat blijft gelden tussen de vervreemder en de huurder (het ‘oude’ deel).

2.7

Ook indien de huurovereenkomst niet als zodanig overgaat op de verkrijger, is denkbaar dat deze krachtens art. 7:226 BW bepaalde bedingen tegen zich moet laten gelden. HR 26 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BK9632 ([A] en [B] / [C]) betrof een geval waarin de (volle) eigendom van de verhuurde zaak door de eigenaar/verhuurder ( [B] ) door middel van een eigendomsoverdracht onder voorbehoud van vruchtgebruik was gesplitst in een bloot eigendom voor de verkrijger ( [A] ) en een recht van vruchtgebruik voor de vervreemder ( [B] ). De inzet was of de huurder een koopoptie geldend kon maken. Hoewel in het onderhavige geval die vraag ontkennend werd beantwoord na toetsing van de optie aan art. 7:226 lid 3 BW, zou dat op zichzelf wel denkbaar zijn:20.

4.2 (…)

Bij een dergelijke splitsing blijft de vervreemder op grond van zijn recht van vruchtgebruik de verhuurder (vgl. art. 3:217 BW), zodat de huurder zijn uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten tegenover de vruchtgebruiker geldend kan maken. Evenwel kan tegelijkertijd de blooteigenaar aangemerkt worden als 'verkrijger' in de zin van art. 7:226 lid 1, zodat de huurder zijn uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten, voor zover die ingevolge art. 7A:1612 (oud) en art. 7:226 lid 3 tegen de verkrijger kunnen worden ingeroepen, zonodig jegens de vruchtgebruiker/verhuurder en de blooteigenaar tezamen geldend kan maken (bijvoorbeeld indien beider medewerking noodzakelijk is). Aldus wordt recht gedaan aan de strekking van deze bepalingen dat de huurder zijn uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten, binnen de grenzen van (thans) art. 7:226 lid 3, ook na overdracht van de verhuurde zaak behoudt.”

Hier is niet sprake van een splitsing van de huurovereenkomst als bedoeld bij 2.6, maar veeleer van gebondenheid van meerdere partijen aan verhuurderszijde aan één of meer bedingen in de huurovereenkomst.

2.8.1

Indien het huurobject in verschillende handen komt, is denkbaar dat de huurovereenkomst gaat gelden tussen de vervreemder en de huurder voor het ene deel van het huurobject en de tussen de verkrijger en de huurder voor het andere deel van het huurobject.

2.8.2

Hof Den Bosch 9 oktober 1991, ECLI:NL:GHSHE:1991:AI8540, WR 1992/1, betrof een flatgebouw waarvan de huurders krachtens hun huurovereenkomsten mede gerechtigd waren tot het gebruik van het achter het gebouw liggende grasveld. Het gebouw werd gesplitst in appartementsrechten en later was er een nadere splitsing zodat op een stukje van het grasveld een afzonderlijk appartementsrecht rustte. Dat recht werd door de eigenaar/verhuurder overgedragen aan een buurman die het bij zijn tuin wilde trekken. Het hof oordeelde dat de buurman daartoe niet gerechtigd was nu hij krachtens art. 7A:1612 BW als verkrijger gehouden was het gebruiksrecht van de huurders in het flatgebouw te respecteren.

2.8.3

Iets vergelijkbaars speelde in Hof Amsterdam 16 september 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:4048.21.De huurster huurde een woonruimte en een bergruimte in een gebouw. Na aanvang van de huur werd het gebouw in appartementsrechten gesplitst en, na verdere wijzigingen in de splitsingsakte, bleek de woonruimte te worden gehuurd van de ene appartementsgerechtigde en de bergruimte van een andere appartementsgerechtigde. Toen deze laatste zijn appartementsrecht, dat onder meer de bergruimte omvatte, overdroeg aan een de derde, werd deze derde krachtens art. 7:226 BW als verkrijger van het appartementsrecht verhuurder van de bergruimte. Het hof oordeelde dat de verhuurder de woonruimte, aan wie de huurster steeds de volledige huur was blijven betalen, en de verkrijger als verhuurder van de bergruimte onderling moesten komen tot een splitsing van de huurprijs in een gedeelte voor de woonruimte en een gedeelte voor de bergruimte.

2.8.4

Hoewel in deze gevallen de appartementsgerechtigde zijn gehele recht overdroeg, was er, bezien vanuit van de positie van de huurder(s), sprake van overdracht van een gedeelte van het huurobject.

2.9

Naar mijn mening dienen de hiervoor genoemde overwegingen – de aanspraak van de huurder op continuïteit en de mogelijkheid van meerdere verhuurders dan wel meerdere huurovereenkomsten – in gedachten te worden gehouden bij het lezen van de volgende passage in de Nederlandse parlementaire geschiedenis van art. 7:226 BW over gehele dan wel gedeeltelijke overdracht van de gehuurde zaak:22.

“e. Zoals ook in de redactie van art. 226 lid 1 tot uiting komt, geldt het voorgaande slechts voor de situatie dat de gehele zaak wordt overgedragen of de gehele zaak met een recht van vruchtgebruik, erfpacht of opstal wordt bezwaard. (…)

Bedacht moet echter worden dat de bepaling in zoverre niet uitputtend is, dat niet is geregeld wat heeft te gelden in geval de overdracht dan wel de vestiging van het beperkte recht slechts een – wellicht ondergeschikt – deel van de verhuurde zaak betreft. Asbreuk-Van Os23.heeft er terecht de aandacht op gevestigd dat toepassing van de regel van artikel 226 lid 1 op dergelijke gevallen niet tot zinnige resultaten leidt. Artikel 226 lid 1 moet dan ook overeenkomstig de letterlijke bewoordingen zo worden uitgelegd dat het niet mede dergelijke gevallen bestrijkt. Anderzijds ligt het voor de hand de regel wel te laten gelden, wanneer de overdracht vrijwel de hele zaak betreft en slechts een gering deel in handen van de vervreemder blijft. Waar hier precies de grens ligt, laat de bepaling evenals het huidige recht aan de praktijk over. Ons is niet gebleken dat dit ooit tot praktische moeilijkheden heeft geleid.”

Ten aanzien van art. 7:227 BW wordt vervolgens opgemerkt:24.

“Deze redactie omvat niet alleen de in artikel 226 lid 1 niet genoemde beperkte rechten (erfdienstbaarheden, pand, hypotheek), maar tevens de beperkte rechten, die in artikel 226 lid 1 wel worden genoemd, maar niet de gehele zaak bezwaren; men zie hiervoor onder e. De bepaling van artikel 227 moet uiteraard ook voor dergelijke rechten gelden.”

2.10

Hieruit kunnen de volgende conclusies worden getrokken:

(i) De regel van art. 7:226 BW geldt indien (vrijwel) de gehele zaak wordt overgedragen.25.

(ii) Indien de zaak slechts gedeeltelijk wordt overgedragen geldt weliswaar niet de regel van art. 7:226 BW, maar evenmin de regel dat er dus niets verandert aan de huurverhouding. Art. 7:226 BW is immers in dit opzicht niet uitputtend bedoeld. Wat in dit geval wél geldt, is door de wetgever ongeregeld gelaten en daarmee aan de rechtsontwikkeling door de rechter overgelaten.

(iii) De afbakening tussen het geval van (vrijwel) gehele overdracht en het geval van gedeeltelijke overdracht wordt aan de praktijk, dus uiteindelijk aan de rechtspraak, overgelaten.

Het voorgaande geldt mutatis mutandis ook voor vestiging van beperkte rechten. Ik zal daaraan verder geen bijzondere aandacht besteden.

2.11.1

Alvorens te bezien welke benaderingen denkbaar zijn bij gedeeltelijke overdracht van de zaak, kan de vraag gesteld worden wanneer sprake is van een overdracht van (vrijwel) de gehele zaak. Er zijn hier verschillende benaderingen denkbaar, omdat ‘de zaak’ waarover art. 7:226 BW spreekt niet hoeft samen te vallen met het huurobject.

2.11.2

Het begrip ‘zaak’ in art. 7:226 BW verwijst naar het goederenrechtelijke begrip zaak van art. 3:2 BW. Dit sluit aan bij de omschrijving van huur in art. 7:201 lid 1 BW26.(huur van een vermogensrecht in de zin van art. 3:6 BW is overigens ook mogelijk blijkens art 7:201 lid 2 BW, maar zal ik verder niet afzonderlijk benoemen). Dit sluit voorts aan bij de ‘overdracht’ van de zaak waarop art. 7:226 BW ziet. De overdracht ziet op een individuele zaak dan wel op een aandeel daarin (art. 3:96 BW).

2.11.3

De huurovereenkomst kan zien op een zaak of een gedeelte daarvan, aldus art. 7:201 lid 1 BW, maar ook op meerdere zaken. Het huurobject kan dus, schematisch weergegeven:

(a) zijn een deel van wat goederenrechtelijk één zaak is (bijvoorbeeld huur van een woning op de vierde etage van een flatgebouw met een aangewezen parkeerplek in de kelder indien het gebouw niet is gesplitst in appartementsrechten),

(b) samenvallen met wat goederenrechtelijk één zaak is (bijvoorbeeld huur van een auto; huur van een eengezinswoning met tuin en garage op het erf),

(c) dan wel zien op een complex van, in goederenrechtelijk opzicht, meerdere zaken (bijvoorbeeld huur van een auto met aanhanger; huur van een woning op de vierde etage van een flatgebouw met een aangewezen parkeerplek in de kelder indien het gebouw is gesplitst in appartementsrechten en de woning en de parkeerplek verschillende appartementsrechten zijn).27.

2.12.1

De tekst van art. 7:226 BW spreekt van ‘overdracht van de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft’ en lijkt vooral geschreven te zijn met het oog op de zojuist onder (a) of (b) bedoelde gevallen. Overdracht van de zaak is dan hetzelfde als overdracht van het huurobject. Bij gedeeltelijke overdracht van de zaak kan men dan bijvoorbeeld denk aan vestiging van een opstalrecht op de leidingen in een verhuurd gebouw.28.

2.12.2

In het zojuist onder (c) bedoelde geval kan art. 7:226 BW echter ook zo gelezen worden, dat sprake is van overdracht van ‘de’ zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft indien één van de verhuurde zaken wordt overgedragen. Weliswaar spreekt de wettekst niet van overdracht van ‘een’ zaak, maar een extensieve uitleg ten behoeve van de huurder is soms gerechtvaardigd (zie bij 2.5.2). Een variant hierop is de situatie dat het huurobject aanvankelijk zag op (gedeelten van) wat goederenrechtelijk één zaak is, die later in meerdere zaken is uiteengevallen en één van die zaken wordt overgedragen. De bij 2.8.2-2.8.3 bedoelde gevallen zouden zo geduid kunnen worden. Men kan deze benadering echter ook weer niet tot in het oneindige blijven doortrekken. Op enig moment zal het meer voor de hand liggen om de overdracht aan te merken als een gedeeltelijke overdracht van het huurobject ook al is goederenrechtelijk (inmiddels) sprake van een (afzonderlijke) zaak.

2.12.3

Of sprake is van overdracht van (vrijwel) de gehele zaak dient daarom beantwoord te worden aan de hand van de huurovereenkomst. Door middel van uitleg van de huurovereenkomst in het licht van de omstandigheden van het geval, kan worden bepaald waarop de huurovereenkomst betrekking heeft en vervolgens kan worden beoordeeld of de overdracht van de zaak moet worden aangemerkt als een (vrijwel) gehele overdracht van het huurobject of een daarmee gelijk te stellen geval, dan wel als een gedeeltelijke overdracht. Al te veel nadruk hoeft overigens niet te liggen op deze vraag, omdat ook bij een gedeeltelijke overdracht van het huurobject niet is uitgesloten dat art. 7:226 BW (al dan niet analoog) wordt toegepast; de bij 2.8.2-2.8.3 bedoelde gevallen zouden ook zó geduid kunnen worden.

2.13

In het onderhavige geval heeft het hof geoordeeld dat “niet de gehele zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft is overgedragen” (rov. 3.4). Er is dus sprake van een gedeeltelijke overdracht. Tegen dat oordeel worden in cassatie geen klachten gericht. De te beantwoorden vraag is daarmee wat het rechtsgevolg moet zijn van deze gedeeltelijke overdracht van de zaak (vgl. bij 2.10 onder (ii)).

2.14.1

Nu de wet niet aangeeft wat het rechtsgevolg is bij een gedeeltelijke overdracht van de gehuurde zaak, zal naar gelang van de omstandigheden een oplossing moeten worden gezocht die recht doet aan de uitgangspunten van de wet en de belangen van de betrokken partijen. Nu art. 7:226 BW (ook) berust op praktische overwegingen, ligt een dergelijke aanpak te meer voor de hand.

In theorie zijn dan allerlei oplossingen denkbaar, zoals: de vervreemder blijft verhuurder; de vervreemder blijft verhuurder en de verkrijger moet een of meer bedingen tegen zich laten gelden; zowel vervreemder als verkrijger zijn verhuurder bij de huurovereenkomst; er ontstaan twee huurovereenkomsten waarbij vervreemder respectievelijk verkrijger de verhuurder is.29.

Bij het zoeken naar een oplossing in het concrete geval moet rekening worden gehouden met de belangen die de regel ‘koop breekt geen huur’ beoogt te dienen, met name dat de verkrijger de huurder niet kan tegenwerpen dat hij de zaak zonder een jegens de verkrijger tegenwerpelijk(e) recht of titel gebruikt.30.In beginsel dient voorkómen te worden dat de juridische zeggenschap en de verhuurderspositie ten aanzien van de zaak in verschillende handen komen.

2.14.2

Indien een (zeer) gering deel van de zaak wordt overgedragen – het spiegelbeeld dus van het geval waarin de parlementaire geschiedenis nog spreekt van overdracht van (vrijwel) de gehele zaak – dan is denkbaar dat een praktische oplossing vereist dat de vervreemder de verhuurder blijft en dat de verkrijger niet wordt belast met een deel van het verhuurderschap. Dit is een ongecompliceerde oplossing, waarbij echter de huurder praktisch gesproken een deel verliest van waarop hij krachtens de huurovereenkomst aanspraak kan maken. De huurder kan daarop reageren met een vordering tot schadevergoeding of gedeeltelijke ontbinding (lees: huurprijsvermindering).

2.14.3

Indien een gedeelte van de zaak wordt overgedragen dan zou kunnen worden bezien of de huurovereenkomst als één overeenkomst dient voort te bestaan dan wel kan worden gesplitst in twee zelfstandige huurovereenkomsten voor elk deel. Dan treden wel complicaties op met betrekking tot de verdeling van de huurprijs e.d. Het is daarbij overigens niet vanzelfsprekend dat het aan de huurder is om die complicaties op te lossen (vgl. art. 6:34 en 6:37 BW), maar het is voorstelbaar dat de huurder daarvan in de praktijk wel last ondervindt.31.

Bij de vraag of splitsing mogelijk is zou aansluiting kunnen worden gezocht bij de maatstaf van de Utopia -beschikking: de rechter dient acht te slaan op alle omstandigheden van het geval, waaronder het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, het gebruik dat thans van het gehuurde wordt gemaakt, de inrichting van het gehuurde in relatie tot dat gebruik, en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het (overeengekomen en feitelijk) gebruik door de huurder.32.Soms zal de huurder er belang bij hebben dat de zaken als één huurobject aan hem krachtens één huurovereenkomst verhuurd blijven worden, soms zal zijn belang voldoende gediend kunnen worden met twee huurovereenkomsten voor elk deel afzonderlijk.

Indien (en voor zover) de hierboven bedoelde splitsing niet mogelijk is, kan bijvoorbeeld worden gedacht aan een oplossing als bedoeld in het arrest HR [A] en [B] / [C] of aan gezamenlijk verhuurderschap van vervreemder en verkrijger. In ieder geval hoeft niet zonder meer te worden geconcludeerd dat de huurovereenkomst enkel voort bestaat tussen de vervreemder en de huurder.

2.15

De subonderdelen 2.1.2 t/m 2.1.5 slagen. Op zichzelf terecht overweegt het hof dat art. 7:226 BWSM niet van toepassing is nu (naar in cassatie moet worden aangenomen) niet de gehele zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft is overgedragen. Het hof heeft echter in de omstandigheden van het geval − met name dat het door [betrokkene 1] van [betrokkene 2] gehuurde perceel 792 m2 groot was en dat daarvan aan [verzoeker] is overgedragen een gedeelte groot 241 m2 met de daarop door [betrokkene 1] gebouwde opstal33.– niet zonder meer kunnen concluderen dat de rechten en verplichtingen van (de erven) [betrokkene 2] als verhuurder niet zijn overgegaan op [verzoeker] . Ik lees in het vonnis niet dat het hof deze omstandigheden al in zijn beslissing heeft verdisconteerd voor wat betreft het rechtsgevolg van de gedeeltelijke overdracht aan [verzoeker] .34.Zijn oordeel geeft daarom hetzij blijk van een onjuiste rechtsopvatting, hetzij is niet voldoende gemotiveerd.

2.16

Voor zover onderdeel 2.2 en subonderdeel 2.2.1 voortbouwen op onderdeel 2.1 slagen zij. Nu rov. 3.5 voortbouwt op rov. 3.4 kan hetgeen het hof daarin overwoog evenmin in stand blijven. Overigens miskent subonderdeel 2.2.2 dat de uitleg van de notariële akte tussen de erven [betrokkene 2] en [verzoeker] los staat van de in rov. 3.5 door het hof behandelde vraag of [verzoeker] aan [betrokkene 1] kan tegenwerpen dat hij de huur aan de erven [betrokkene 2] is blijven voldoen.

2.17

Onderdeel 2.3 richt zich tegen rov. 3.1.3. Subonderdeel 2.3.1 klaagt dat het hof miskent dat [verzoeker] de rechtsgeldigheid van de overeenkomst van 5 december 1997 heeft betwist in eerste aanleg (akte d.d. 11 februari 2014, p. 2 punt 5) en in hoger beroep (MvA nrs. 18-19). Subonderdeel 2.3.2 voert aan dat [verzoeker] bij een vernietiging en verwijzing belang heeft bij de klacht van subonderdeel 2.3.1 behoudens wanneer rov. 3.1.3 aldus moet worden begrepen dat het hof daarin nog geen feitelijk oordeel heeft gegeven over (kort gezegd) de bedoelde stelling van [verzoeker] .

2.18

Het GEA heeft de stelling van [verzoeker] dat de huurovereenkomst van 5 december 1997 ongeldig is verworpen (rov. 4.3 van het vonnis van 25 maart 2014). Deze huurovereenkomst is partieel overgegaan op [verzoeker] (rov. 4.4 van het tussenvonnis van 25 maart 2014) en op die grond is [betrokkene 1] veroordeeld om [verzoeker] een huur/gebruiksvergoeding van NAfl 1400,- per maand te betalen (rov. 4.4 en het dictum van het eindvonnis van 21 oktober 2014). Het GEA heeft het standpunt van [betrokkene 1] dat [verzoeker] gebonden is aan de vergoedingsregeling in de huurovereenkomst van 5 december 1997 verworpen (rov. 4.6 en het dictum van het eindvonnis).

In appel heeft [verzoeker] opnieuw betoogd dat de overeenkomst van 5 december 1997 niet rechtsgeldig is. Het hof heeft geoordeeld dat de huurovereenkomst niet op [verzoeker] is overgegaan (rov. 3.4). Dit oordeel brengt mee dat de door [betrokkene 1] primair gevorderde verklaring voor recht (zoals door het hof aangepast) toewijsbaar is (rov. 3.7) en voorts dat alle vorderingen die zijn gebaseerd op het bestaan van een huurovereenkomst tussen [betrokkene 1] en [verzoeker] geen bespreking meer behoeven. Dit betreft niet alleen de reconventionele vorderingen van [verzoeker] (rov. 3.5), maar ook de subsidiaire vordering van [betrokkene 1] tot vaststelling van de vergoeding voor de opstal (rov. 3.6).

In rov. 3.1.3 kan daarom geen oordeel worden gelezen over de door het middel bedoel de stelling van [verzoeker] , zodat het onderdeel bij gebrek aan belang faalt.

2.19

De voortbouwende klacht van onderdeel 2.4 slaag eveneens.

2.20

Nu het middel slaagt dient het arrest te worden vernietigd. Het hof zal opnieuw moeten oordelen over de gevolgen van de gedeeltelijke overdracht van het perceel aan El Attache en daarbij, zo nodig, ook moeten betrekken welke gevolgen moeten worden verbonden aan het feit dat [betrokkene 1] de huursom gedurende zekere tijd aan de erven [betrokkene 2] is blijven betalen en of [verzoeker] gebonden is aan de vergoedingsregeling van de overeenkomst van 5 december 2007.

3. Conclusie

De conclusie strekt tot vernietiging en terugwijzing.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G

Beroepschrift 28‑04‑2016

VERZOEKSCHRIFT TOT CASSATIE IN EEN ZAAK VAN HET LAND SINT MAARTEN

Aan de Hoge Raad der Nederlanden

Geeft eerbiedig te kennen:

De heer [requirant], wonende op [woonplaats], verder te noemen ‘[requirant]’, in deze zaak woonplaats kiezende te 's‑Gravenhage, Nederland, aan de Statenlaan 28 ten kantore van de advocaat bij de Hoge Raad de Nederlanden mr. H.J.W. Alt, die door hem ten deze tot zijn advocaat wordt gesteld en als zodanig dit verzoekschrift ondertekent en indient;

dat gerequestreerden te dezen zijn de gezamenlijke erven van de heer [betrokkene 1], hierna in enkelvoud te noemen ‘[gerequireerde]’ voor wie in hoger beroep als advocaat is opgetreden mr. E.A. Arrindell, kantoorhoudende op Sint Maarten aan de Anise Drive 8, Brouwer Road.

dat dit verzoekschrift strekt tot het instellen van cassatie tegen het vonnis van het Gemeenschappelijke Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba d.d. 29 januari 2016, verbeterd bij herstelbeslissing d.d. 4 maart 2016 alles gewezen onder registratienummer AR 109/2012 Ghis 73433 H-172/15, waarvan een afschrift aan dit verzoekschrift wordt gehecht, tussen [gerequireerde] als appellant en [requirant] als geïntimeerde.

dat [requirant] daartoe aanvoert aan het navolgende:

Middel van cassatie:

Schending van het recht en/of verzuim van vormen waarvan de niet-inachtneming nietigheid meebrengt, doordat het Hof in het vonnis van 29 januari 2016, verbeterd bij beslissing van 4 maart 2016 heeft overwogen als daarin vermeld om navolgende, ook in onderling verband te lezen redenen.

1. Kern van de zaak

1.1

[gerequireerde] huurt sinds 1972 een stuk grond van [betrokkene 2]. Ingevolge artikel 1 van de huurovereenkomst eindigde deze op 1 april 1987. De huur ziet op:

‘a piece of land, situate in the [a-straat] of the town of [a-plaats], Sint Maarten, bounded as follows: on the North by the Pond Side; on the South by the [a-straat]; on the East by a public alley and on the West by te property belonging to the heirs of the late [betrokkene 3], which piece of land measures about eighty meters in the length and about thirty or thirty-five meters in the Breadth’

1.2

Partijen zijn het eens dat de ‘meters’eigenlijk ‘feet’ moeten zijn.

1.3

Ingevolge artikel 3 van de huurovereenkomst zal de huurder op eigen kosten een stenen gebouw op het stuk land bouwen.

1.4

Volgens artikel 4 van de overeenkomst zal dit gebouw eigendom van de verhuurder worden, door de huurder in goede staat worden gehouden en zal op het stuk grond blijven als onderdeel daarvan bij het eind van de huur zonder dat hier compensatie voor de huurder tegenover staat.

1.5

Op 5 december 1997 heeft [gerequireerde] een nieuwe huurovereenkomst willen sluiten met de erfgenamen van [betrokkene 2] waarmee de huur van het stuk grond met een periode van dertig jaar wordt verlengd. In deze overeenkomst is opgenomen dat de gebouwen die op kosten van de huurder zijn neergezet eigendom worden van de verhuurder, in goede conditie worden gehouden door de huurder, blijven staan op het stuk grond als deel daarvan bij het eindigen van de huur na het betalen van compensatie door de verhuurder aan de huurder. Het GHvJ heeft in een andere procedure geoordeeld dat één van de erfgenamen niet gebonden is aan het in deze overeenkomst opgenomen voorkeursrecht van [gerequireerde].

1.6

[requirant] is eigenaar geworden van het kadastraal gesplitste deel van het door [gerequireerde] gehuurde perceel en opstal.

De procedure
1.7

In eerste aanleg heeft [gerequireerde] gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat de huurverhouding tussen [betrokkene 2] en [gerequireerde] nog steeds rechtsgeldig loopt en dat [gerequireerde] dus gehouden is de huur uitsluitend aan [betrokkene 2] te betalen, althans vast te stellen naar rato de verdeling van de huurpenningen tussen [betrokkene 2] en [requirant] als verhuurders.

1.8

De vordering in conventie van [gerequireerde] wordt afgewezen en [gerequireerde] wordt veroordeeld de opstal te ontruimen en de huur te betalen vanaf 9 maart 2002 tot maart 2014.

1.9

[gerequireerde] komt in appel onder aanvoering van 7 grieven. Grief 1 stelt aan de orde dat de ontbinding niet rechtsgeldig is nu [gerequireerde] niet in gebreke is gesteld. Grief 2 stelt aan de orde dat het GEA ten onrechte overweegt dat tenminste de helft van de huursom aan [requirant] moet worden betaald omdat het perceel van [requirant] een hogere waarde vertegenwoordigt. [gerequireerde] wijst er in zijn toelichting van deze grief vervolgens op dat een deel van de gehuurde grond nog op naam van [betrokkene 4] staat terwijl [betrokkene 5 en 6] eigenaar zijn en dat steeds onduidelijk blijft op welke wijze de verkoop van de grond heeft plaatsgevonden. [requirant] heeft de splitsing volgens [gerequireerde] ook steeds bestreden. Grief 3 bestrijdt rov 4.8 waarin het GEA overweegt dat er naast een huurovereenkomst tussen [betrokkene 2] en [gerequireerde] er ook een tussen [requirant] en [gerequireerde] bestaat waarbij [gerequireerde] tekort is geschoten in de nakoming. [gerequireerde] voert aan dat hij juist een verklaring voor recht heeft gevraagd om duidelijkheid hierover te krijgen, nu dit alles onduidelijk was en dat hij vanaf het eerste tussenvonnis op 25 maart 2014 aan [requirant] huur is gaan betalen en dus volledig meewerkt. Grief 4 bestrijdt het oordeel in het tussenvonnis dat de vergoedingsplicht voor de door [gerequireerde] gebouwde opstal niet op [requirant] rust. Grief 5 bestrijdt rov 4.4 van het eindvonnis waarin de huur op NAf 1.400,- wordt vastgesteld en wel met ingang van 9 maart 2009 (de dag van ontvangst van de brief waarin de overdracht van de grond aan [requirant] werd vermeld). Grief 6 bestrijdt rov 4.6 waarin is beslist dat de vergoeding voor de opstal niet verschuldigd is. Grief 7 bestrijdt rov 4.8 over de buitengerechtelijke incassokosten.

1.10

[requirant] heeft gemotiveerd verweer gevoerd.

1.11

Het hof heeft de vorderingen van [gerequireerde] alsnog toegewezen en die van [requirant] afgewezen.

1.12

[requirant] kan zich niet in deze uitspraak vinden en voert daartegen de navolgende klachten aan.

2. Klachten

2.1

Rechtens onjuist, althans zonder nadere toelichting, die ontbreekt is onbegrijpelijk, althans onvoldoende gemotiveerd het oordeel in rov 3.4

‘3.4

Blijkens de stellingen van partijen is niet in geschil dat een deel van het door [gerequireerde] van de erven [betrokkene 2] gehuurde perceel, namelijk dat deel waarop de opstal is gebouwd, aan [requirant] is verkocht. Nu niet de gehele zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft is overgedragen, is het bepaalde in artikel 7:226, eerste lid BW niet van toepassing en zijn de rechten en verplichtingen van de erven [betrokkene 2] als verhuurder niet op [requirant] overgegaan. Aangenomen moet derhalve worden dat de huurovereenkomst tussen de erven [betrokkene 2] en [gerequireerde] is blijven bestaan en dat [gerequireerde] krachtens die overeenkomst aanspraak heeft op het gebruik van het aan [requirant] overgedragen deel van het perceel.’

en de daaropvolgende rovv 3.5 t/m 3.9 en het dictum die op dit oordelen voortbouwen om navolgende, ook in onderling verband te lezen, redenen.

2.1.1

Vooropgesteld zij dat het door het hof genoemde artikel 7:226 BW(SM)1., eerst bij Landsverordening van de 9e januari 2014 tot vaststelling van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (Landsverordening huur) is vastgesteld. Blijkens Artikel III (Overgangsrecht) gaan de regels van titel 4 van Boek 7 van het tijdstip van inwerkingtreden af ook voor reeds tevoren gesloten huurovereenkomsten gelden, echter alleen voor de toekomst.2. Dat brengt met zich mee dat, nu de overdracht van [betrokkene 2] naar [requirant] reeds in 2007 heeft plaatsgevonden3. er op basis van het op dat moment geldende recht, te weten artikel 7A:1593 (oud) BWNA moet worden beoordeeld of er sprake is van een overgang van de huurrechten met betrekking tot het door [requirant] gekochte van [betrokkene 2] gedeelte van het gehuurde of niet. In artikel 7A 1593 BWNA(oud) wordt, in dezelfde vorm als in art. 7A:1612 BW (oud), bepaald dat, kort gezegd, koop geen huur breekt.4. Door te oordelen dat, nu niet de gehele zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft is overgedragen, ‘het bepaalde in artikel 7:226, eerste lid. BW niet van toepassing en zijn de rechten en verplichtingen van de erven [betrokkene 2] els verhuurder niet op [requirant] overgegaan’, heeft het hof hetzij miskend in rov 3.4 allereerst het voornoemde overgangsrecht, althans heeft het in rov 3.4, indien het dat niet heeft miskend, een onbegrijpelijk oordeel gegeven, dan wel is dit oordeel, zonder nadere toelichting, onbegrijpelijk.

2.1.2

Voorts gaat het hof uit van een onjuiste rechtsopvatting in rov 3.4 en 3.5 — zowel in het geval artikel 7A 1593 BWNA(oud) van toepassing zou zijn als in de situatie dat artikel 7:226 BW gelding heeft, door te oordelen dat nu niet de gehele zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft is overgedragen, is het bepaalde in artikel 7:226, eerste lid BW niet van toepassing en zijn de rechten en verplichtingen van de erven [betrokkene 2] als verhuurder niet op [requirant] overgegaan. Het hof miskent, aldus oordelend, dat, ook indien niet het gehele gehuurde wordt overgedragen, de huurovereenkomst van het overgedragen gedeelte op de nieuwe eigenaar overgaat, althans kan overgaan. Dat geldt temeer nu het hier gaat om een gesplitst gedeelte, waarbij heeft te gelden dat wanneer er één overeenkomst wordt gesloten met betrekking tot een perceel dat later wordt gesplitst, die splitsing meebrengt dat er voor elk der gesplitste percelen één huurovereenkomst ontstaat, waarvan de huurprijs naar rato moet worden vastgesteld. Althans heeft dat (overgang op de koper voor het verkochte gedeelte) in elk geval te gelden indien dat overgedragen gedeelte voldoende individualiseerbaar is. Of daarvan sprake is moet worden ingevuld aan de hand van alle feiten en omstandigheden en naar verkeersopvattingen. Het hof heeft dit alles hetzij miskend, hetzij heeft het geen inzicht gegeven in zijn gedachtegang, althans heeft het een onbegrijpelijk oordeel gegeven.

2.1.3

Het hof miskent in rov 3.4 en 3.5 door te oordelen dat nu niet de gehele zaak, waarop de huurovereenkomst betrekking heeft aan [requirant] in eigendom is overgedragen, de rechten en plichten bij de erven [betrokkene 2] zijn gebleven en de huur derhalve niet aan [requirant] moet worden betaald omdat de huurovereenkomst niet op [requirant] als eigenaar van de grond is overgegaan, terwijl het daarop gebouwde gebouw door natrekking wel eigendom is geworden van [requirant] dat dit tot de absurde situatie leidt dat [requirant] eigenaar is van een perceel en gebouw, waarvoor de erven [betrokkene 2] nog als verhuurder verantwoordelijk zijn en die ook de huurpenningen daarvoor zouden ontvangen. Gesteld noch gebleken is dat dit zo door welke partij dan ook is betoogd of beoogd en dat kan ook nooit de bedoeling van de wetgever zijn geweest. Om die reden heeft te gelden dat, ook wanneer een (al dan niet individualiseerbaar) gedeelte wordt overgedragen, de rechten en plichten over en weer overgaan, des dat een koper een lopende huurovereenkomst heeft te respecteren (en de huur derhalve geen einde neemt) alsook dat de daarbij behorende verplichting tot betaling van huur overgaat op de koper voor dat (al dan niet individualiseerbare) gedeelte.

Het hof heeft dat alles in rovv. 3.4 en 3.5 hetzij miskend hetzij heeft het geen inzicht gegeven in zijn gedachtegang, althans heeft het een onbegrijpelijk oordeel gegeven.

2.1.4

Indien en voor zover in het oordeel van het hof in rov. 3.4 en 3.5 besloten ligt dat het in eigendom aan [requirant] overgedragen gedeelte onvoldoende individualiseerbaar is om over te kunnen gaan als bedoeld in het vorige subonderdeel, miskent het hof dat het hier gaat om grond die is gesplitst5. alsmede dat het zowel wat betreft de kadastrale aanduiding6. als ook de feitelijke situatie een volkomen individualiseerbaar object betreft. Bij conclusie van antwoord voert [requirant] in punt 10 aan dat het Kadaster op basis van eigen onderzoek heeft geconstateerd dat de oorspronkelijke verhuurder, wijlen [betrokkene 2], slechts eigenaar was van het perceel waarop het gebouw was opgetrokken, en niet van de braakliggende grond dat daarnaast lag en dat het Kadaster naar aanleiding daarvan op eigen initiatief twee separate meetbrieven heeft opgemaakt, waaronder meetbrief 286/2006. Deze laatste meetbrief omschrijft volgens het Kadaster het perceel dat aan wijlen [betrokkene 2] toebehoorde, welk perceel uiteindelijk is geërfd door [betrokkene 6 en 5]. Zij hebben vervolgens het perceel omschreven in meetbrief 286/2006 met het gebouw met het adres [a-straat 1] aan [requirant] verkocht en geleverd bij notariële akte van 23 november 2007, aldus de conclusie van antwoord punt 10. In punt 12 van die conclusie van antwoord wijst [requirant] erop dat uit de processtukken van [gerequireerde] blijkt dat hij zelf ook zeer goed weet wat het huurobject is, namelijk het perceel met meetnummer 286/200[6]7. (met een oppervlakte van 241 m2), met het door [gerequireerde] in gebruik genomen gebouw erop. Daaruit volgt dus dat beide partijen exact weten om welk perceel en object het gaat.

2.1.5

Dit alles vitiëert ook de slotoverweging van rov 3.4, waarin het hof overweegt dat aangenomen moet worden dat de huurovereenkomst tussen de erven [betrokkene 2] en [gerequireerde] is blijven bestaan en dat [gerequireerde] krachtens die overeenkomst aanspraak heeft op het gebruik Van het aan [requirant] overgedragen deel van het perceel, alsmede rov. 3.5, waartegen een afzonderlijke klacht zal worden geformuleerd.

2.2

Rechtens onjuist en zonder nadere toelichting is onbegrijpelijk dan wel onvoldoende gemotiveerd het oordeel in rov 3.5 waarin het hof overweegt:

‘3.5

Nu de rechten en verplichtingen van de erven [betrokkene 2] niet op [requirant] zijn overgegaan en [requirant] en/of de erven [betrokkene 2] daarover blijkens de stellingen van partijen ook geen afspraken met wijlen [gerequireerde] hebben gemaakt is er geen huurovereenkomst tussen wijlen [gerequireerde] en [requirant] ontstaan. [requirant] kan [gerequireerde] dan ook niet aanspreken op het betalen van huur, noch kan hij enige huurovereenkomst ontbinden. Voor de gevorderde ontruiming van het door [requirant] gekochte deel van het perceel vanwege een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst en voor toewijzing van de gevorderde huurpenningen en gebruiksvergoeding is daarom geen plaats. Dat [gerequireerde] ook niet naar rato een deel van de verschuldigde huur of een gebruiksvergoeding aan [requirant] heeft betaald, doet daar niet aan af. Nu [requirant] het betreffende deel van het perceel blijkens de (als productie 3 bij conclusie van antwoord teven conclusie van eis in reconventie overgelegde) leveringsakte van 23 november 2007 heeft gekocht in de wetenschap dat het door de erven [betrokkene 2] was verhuurd en de huurpenningen waaronder dat deel van de huur dat voor het betreffende deel van het perceel is bestemd, steeds- door [gerequireerde] aan de erven [betrokkene 2] als verhuurder zijn betaald, kan het ontbreken van afspraken over een splitsing van de huurpenningen met aan [gerequireerde] worden tegengeworpen. Het had in dit geval immers veeleer op de weg van de erven [betrokkene 2] en [requirant] gelegen daarover afspraken te maken ter gelegenheid van de overdracht van het betreffende deel van het perceel en [gerequireerde] daarbij te betrekken. [requirant] zal zich tot de erven [betrokkene 2] dienen te wenden.’

Dit om navolgende, ook in onderling verband te lezen redenen

2.2.1

Allereerst bouwt deze rechtsoverweging 3.5 op het in onderdeel 2.1 aangevallen rov. 3.4. Indien er wel sprake is van een toepassing van artikel 7A 1593 BWNA(oud) of zelfs van artikel 7:226 BW, dan zijn de rechten en plichten ten aanzien van de huur van de aan [requirant] in eigendom overgegane grond weldegelijk overgegaan op [requirant] en kan hij [gerequireerde] weldegelijk aanspreken op het betalen van huur, is er door niet-betaling daarvan sprake van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van die huurovereenkomst en is er weldegelijk grond voor ontbinding daarvan en ontruiming. Daaraan doet evenmin af dat [gerequireerde] niet is betrokken bij de overdracht van het betreffende deel zoals omschreven in meetbrief 286/2006 aan [requirant] en dat daaromtrent geen afspraken zijn gemaakt. Evenmin is daarbij van belang dat in de notariële akte melding van de verhuurde staat wordt gemaakt. Het hof miskent dit alles, althans indien het dat niet doet is zijn oordeel onbegrijpelijk, althans onvoldoende gemotiveerd.

2.2.2

Daarnaast is het ook rechtens onjuist en onbegrijpelijk dat het hof oordeelt in rov 3.5:

‘(…) Dat [gerequireerde] ook niet naar rato een deel van de verschuldigde huur of een gebruiksvergoeding aan [requirant] heeft betaald, doet daar niet aan af. Nu [requirant] het betreffende deel van het perceel blijkens de (als productie 3 bij conclusie van antwoord teven conclusie van eis in reconventie overgelegde) leveringsakte van 23 november 2007 heeft gekocht in de wetenschap dat het door de erven [betrokkene 2] was verhuurd en de huurpenningen waaronder dat deel van de huur dat voor het betreffende deel van het perceel is bestemd, steeds- door [gerequireerde] aan de erven [betrokkene 2] als verhuurder zijn betaald, kan het ontbreken van afspraken over een splitsing van de huurpenningen niet aan [gerequireerde] worden tegengeworpen. Het had in dit geval immers veeleer op de weg van de erven [betrokkene 2] en [requirant] gelegen daarover afspraken te maken ter gelegenheid van de overdracht van het betreffende deel van het perceel en [gerequireerde] daarbij te betrekken. [requirant] zal zich tot de erven [betrokkene 2] dienen te wenden.’

omdat weliswaar in de notariële akte de verhuurde staat wordt genoemd, maar daaruit juist valt af te leiden dat de erven [betrokkene 2] hebben beoogd en [requirant] ook heeft begrepen en beoogd, dat met de overdracht van het eigendom tevens ook het huurrecht zou overgaan omdat hij nota bene als opvolger onder bijzondere titel de procedure tot beëindiging van de huur van de erven [betrokkene 2] diende over te nemen. 8. Dan volgt daaruit ook dat de daarmee gepaard gaande recht op het verkrijgen van de daarmee gemoeid zijnde huurpenningen zou overgaan.

Daaraan doet ook niet af dat er toen geen afspraak is gemaakt over splitsing van de huur. Het hof heeft dit alles hetzij miskend, hetzij heeft het geen inzicht gegeven in zijn gedachtegang, althans heeft het een onbegrijpelijk oordeel gegeven.

2.3

Rechtens onjuist, althans zonder nadere toelichting is onbegrijpelijk, althans onvoldoende gemotiveerd het oordeel van het hof in rov. 3.1.3, waarin het hof overweegt dat op 5 december 1997 wijlen [betrokkene 1] en de erven van [betrokkene 2] een nieuwe huurovereenkomst hebben gesloten met betrekking tot het perceel, waarin onder meer is bepaald dat aan het einde van de huurovereenkomst door de erven [betrokkene 2] een vergoeding zal worden betaald voor de zich op het perceel bevindende opstal. Dit om navolgende, ook in onderling verband te lezen redenen

2.3.1

Het hof miskent immers, aldus oordelend, dat de rechtsgeldigheid van deze overeenkomst door [requirant] wordt betwist9. en het GEA in rov 2 van zijn vonnis van 25 maart 2014 bij de feiten (waar het hof zich blijkens zijn rov 2.1 bij aansluit nu daar niet tegen gegriefd is) alleen heeft vastgesteld dat er een schriftelijke huurovereenkomst uit 1997 door [gerequireerde] in het geding is gebracht (onder e) en dat het GHvJ heeft geoordeeld dat een van de erfgenamen van [betrokkene 2] niet gebonden zijn aan het daarin opgenomen voorkeursrecht van [gerequireerde] (onder j van datzelfde vonnis van 25 maart 2014). Zie in dat verband rov. 4.3 van dat vonnis van 25 maart 2014. Deze betwisting heeft [requirant] ook in appel gehandhaafd, waarbij bovendien te gelden heeft dat het procesrecht op Sint Maarten niet het grievenstelsel kent maar ook de devolutieve werking10. Het hof miskent in het bijzonder datgene wat [requirant] bij memorie van antwoord ten aanzien van grief IV heeft geschreven in punt 18 en 19, te weten dat [betrokkene 6] niet bevoegd was de boedel eenzijdig te binden omdat het deel uitmaakte van de nalatenschap:

‘18.

Het feit dat [requirant] het perceel heeft gekocht met de wetenschap dat de opstal verhuurd was en dat er een ontbindingsprocedure terzake de ontbinding van de huurrelatie aanhangig was, brengt niet met zich mee dat [requirant] verbonden is aan de bepalingen die in de overeenkomst van 5 december 1997 zijn opgenomen. Aangezien deze overeenkomst heimelijk is aangegaan met [betrokkene 6] zonder de wetenschap van haar broer [betrokkene 5], heeft [requirant] het standpunt ingenomen dat deze overeenkomst niet rechtsgeldig is aangegaan omdat het perceel in kwestie onderdeel uitmaakte van de nalatenschap die [betrokkene 6 en 5] van hun vader hebben geërfd. [betrokkene 6] was derhalve niet bevoegd om de boedel van de nalatenschap eenzijdig te binden. In ieder geval was [requirant] geen partij bij de overeenkomst van 5 december 1997. Hij [is] derhalve niet gebonden aan de bepalingen van die overeenkomst.

19.

Ook het feit dat [requirant] het perceel met opstal heeft geaccepteerd met ‘all benefits and disadvantages and risk to the property’ brengt ook niet mee dat [requirant] gebonden is aan de overeenkomst van 5 december 1997. De eerste rechter heeft derhalve terecht overwogen dat [requirant] daaraan niet gebonden is.’

Aldus had het hof gelet op deze betwisting niet, althans zonder meer te oordelen dat de erven aan die overeenkomst zijn gebonden waarin onder meer is bepaald dat aan het einde van de huurovereenkomst door de erven [betrokkene 2] een vergoeding zal worden betaald voor de zich op het perceel bevindende opstal. Het hof heeft dit hetzij miskend hetzij heeft het hof, gelet op het uitdrukkelijk in appel gehandhaafde verweer , zijn uitspraak onvoldoende gemotiveerd, althans een onbegrijpelijk oordeel gegeven door zonder meer te oordelen dat de erven aan die overeenkomst zijn gebonden11., waarin onder meer is bepaald dat aan het einde van de huurovereenkomst door de erven [betrokkene 2] een vergoeding zal worden betaald, nu dat uitdrukkelijk in appel in de geciteerde punten 18 en 19 door [requirant] is betwist en het hof dat dus niet, althans niet zonder meer had mogen vaststellen.

2.3.2

Het spreekt voor zich dat [requirant] bij een vernietiging en verwijzing belang heeft bij deze in onderdeel 2.3.1 genoemde klacht en bij het feit dat er op dit gevoerde verweer alsdan alsnog dient te worden beslist. Dit is alleen anders indien die rov. 3.1.3 aldus moet worden begrepen dat het hof daarin nog geen feitelijk oordeel geeft over de vraag in hoeverre de erven als verhuurder aan die bepaling dat aan het einde van de huurovereenkomst door de erven [betrokkene 2] een vergoeding zal worden betaald voor de zich op het perceel bevindende opstal, zijn gebonden en dit oordeel na een eventuele verwijzing nog geheel open ligt.

2.4

Het slagen van één of meer van de bovenvermelde klachten vitiëert ook rovv 3.6 t/m 3.9 en het dictum en de herstelbeslissing d.d. 4 maart 2016 omdat die daarop voortbouwen.

3. Verzoek om schriftelijke toelichting

3.1

Omdat onderhavige zaak een zaak is die eindigt in een vonnis en op Sint Maarten een procedure is die vergelijkbaar is met een dagvaardingsprocedure in Nederland (oproeping per exploit), verzoekt [requirant] in aanmerking te komen voor het nemen van een schriftelijke toelichting en, zo nodig, een repliek.

Redenen waarom

Verzoeker tot cassatie zich wendt tot Uw Raad met het eerbiedig verzoek het vonnis van het Gemeenschappelijke Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba d.d. 29 januari 2016, verbeterd bij herstelbeslissing d.d. 4 maart 2016 alles gewezen onder registratienummer AR 109/2012 Ghis 73433 H-172/15, van het Gemeenschappelijke Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maartenen van Bonaire, Sint Eustatius en Saba d.d. d.d. 29 januari 2016, verbeterd bij herstelbeslissing d.d. 4 maart 2016 alles gewezen onder registratienummer AR 109/2012 Ghis 73433 H-172/, waartegen opgemelde middel is gericht, te vernietigen met zodanige verdere uitspraak als naar het oordeel van Uw Raad behoort te worden gegeven; Kosten rechtens!

's‑Gravenhage, 28 april 2016

mr. H.J.W. Alt

advocaat bij de Hoge Raad der Nederlanden

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.