5.3.1.2.1 Algemeen

Huurders genieten binnen ons rechtssysteem een bijzondere status. In diverse wettelijke bepalingen vindt de huurder bescherming tegen zowel de verhuurder als diens schuldeisers. Bij huur van woonruimte en zogeheten middenstandsbedrijfsruimte is die bescherming in belangrijke mate vormgegeven door de bevoegdheden van de verhuurder tot beëindiging in te perken,1 bij de huur van bedrijfsruimte in de zin van art. 7:230a BW is zij gegoten in de vorm van ontruimingsbescherming.2 Hiernaast geldt op grond van art. 7:226 lid 1 BW voor vrijwel alle typen huurcontracten de aloude regel 'koop breekt geen huur,.3 Deze regel is ingevolge art. 7:226 lid 2 BW in beginsel ook van toepassing indien sprake is van een executoriale verkoop door een schuldeiser van de verhuurder en aangenomen moet worden dat hetzelfde geldt indien de curator ten behoeve van de gezamenlijke schuldeisers tot verkoop overgaat.4 Nu de Faillissementswet niet voorziet in een nadere regeling voor het geval dat de verhuurder in staat van faillissement geraakt, moet ervan worden uitgegaan dat ook de overige regels van huur- en ontruimingsbescherming in dat geval onverkort van toepassing zijn.5

De vraag is nu of een recht van de curator van de verhuurder om te wanpresteren onder de huurovereenkomst zich zou verdragen met de hiervoor aangestipte regels, die er alle in meer of mindere mate op zijn gericht om te waarborgen dat een eenmaal verkregen huurrecht kan worden gehandhaafd. In situaties waarin de regel 'koop breekt geen huur' van toepassing is, zullen ook de regels die de huurder bescherming beogen te bieden tegen beëindiging of ontruiming steeds van toepassing zijn. Omgekeerd is dat echter niet het geval.6 Om deze reden worden de bescherming van de huurder tegen beëindiging of ontruiming en de bescherming die besloten ligt in de regel 'koop breekt geen huur' hierna separaat geanalyseerd.

De bescherming van de huurder tegen beëindiging door de verhuurder legt in dit verband naar mijn mening betrekkelijk weinig gewicht in de schaal.7 Ook andere duurovereenkomsten kunnen door de curator vaak niet worden beëindigd. Zo geldt als regel dat een overeenkomst die is aangegaan voor bepaalde tijd behoudens andersluidende contractuele of wettelijke regeling — niet kan worden opgezegd, terwijl ook overeenkomsten voor onbepaalde tijd in beginsel niet vatbaar zijn voor opzegging indien de mogelijkheid daartoe door de partijen is uitgesloten.8 Dat de curator in een dergelijk geval zijn recht op wanprestatie kan uitoefenen, staat evenwel buiten kijf; dat recht lijkt de Hoge Raad nu juist primair voor die gevallen in het leven te hebben geroepen.9 Indien de curator wél de bevoegdheid toekomt het contract te beëindigen, heeft hij aan de mogelijkheid om te wanpresteren ook beduidend minder behoefte. Waar de bescherming van de huurder tegen beëindiging van de huur onvoldoende grond oplevert om de curator een recht op wanprestatie te onthouden, geldt dit a fortiori voor de ná het eindigen van de huur door art. 7:230a BW geboden ontruimingsbescherming.10

Blijft over de regel 'koop breekt geen huur'. Door sommige schrijvers is verdedigd dat de huurder die zijn rechten bij overdracht aan de verkrijger kan tegenwerpen, in het faillissement van de verhuurder als separatist dient te worden beschouwd. Zo schrijft Van Galen dat het hier weliswaar gaat om twee te onderscheiden kenmerken van goederenrechtelijke rechten, maar dat zij 'zo onverbrekelijk verbonden [zijn], dat waar een persoonlijk schuldeiser over het eerste kan beschikken hem ook het tweede dient toe te komen'.11 Ik meen dat in deze opvatting onvoldoende recht wordt gedaan aan de door de wetgever gekozen hybride benadering van het huurrecht. Die benadering suggereert veeleer dat het goederenrechtelijke aspect daarvan — het droit de suite — niet door het faillissement wordt geraakt, maar dat zolang geen sprake is van een overdracht, de huurder aan het contract louter obligatoire aanspraken ontleent, waaraan in faillissement nu eenmaal — behoudens gestanddoening door de curator — slechts tegemoet wordt gekomen voor zover dat strookt met de aanspraken van alle schuldeisers.12 Een naar mijn mening ongewenste consequentie van een op het goederenrecht gestoelde opvatting is bovendien dat de curator dan niet alleen gehouden zou zijn het gebruik door de wederpartij te dulden, maar dat hij zou zijn gebonden aan al die bedingen die op grond van art. 7:226 lid 3 BW bij overdracht overgaan op de verkrijger.13 Een voordeel van de bejegening van de huurder als separatist zou kunnen zijn dat daarmee buiten twijfel staat dat hij zijn recht op huurgenot ook in geval van een boedelfaillissement aan de curator kan tegenwerpen.14

Ik voel meer voor een benadering die uitgaat van de ratio van de in art. 7:226 BW neergelegde regels. Zowel uit art. 7:226 BW als uit de parlementaire geschiedenis bij die bepaling kan worden afgeleid dat door de wetgever is beoogd een regeling te geven op grond waarvan de huurder vóór het einde van de looptijd niet op andere wijze dan door ontbinding of opzegging van diens huurrecht kan worden beroofd en dit dus in beginsel in ieder verkoop- of executiescenario kan worden gehandhaafd.15 Aan de mogelijkheid dat een curator het recht van de huurder in het kader van een algehele executie van het vermogen van de verhuurder tijdelijk zou kunnen doorkruisen, lijkt eenvoudigweg niet te zijn gedacht. In gevallen waarin de regels van art. 7:226 BW dwingendrechtelijk zijn voorgeschreven,16 zou ik dan op grond van de ratio van die bepaling willen aannemen dat de huurder het gebruik van het gehuurde niet door de curator kan worden ontzegd.

De toepasselijkheid van art. 7:226 BW impliceert dat indien de curator de huurder diens huurrechten zou ontnemen, dit in theorie slechts van tijdelijke aard is, namelijk totdat een overdracht van het huurobject is gerealiseerd. In de tussentijd komt het huurrecht dan in een soort sluimertoestand te verkeren.17 In de praktijk zal de opvordering door de curator echter in de regel tot gevolg hebben dat de huurder noodgedwongen vervangende maatregelen treft en bij een toekomstige overdracht niet langer diens aanspraken jegens de verkrijger zal doen gelden.18 De door de wetgever in de regel 'koop breekt geen huur' neergelegde bescherming wordt daarmee de facto ondergraven.19 In gevallen waarin die regel dwingendrechtelijk is voorgeschreven, is dat naar mijn mening onaanvaardbaar. Ook om die reden dient de curator in dergelijke gevallen géén recht op wanprestatie toe te komen.

Art. 7:361 BW bevat voor de overeenkomst van pacht20 een regeling die inhoudelijk geheel overeenstemt met de regeling van art. 7:226 lid 1 t/m 3 BW. Op grond van art. 7:399 BW is art. 7:361 BW van dwingend recht, in die zin dat daarvan niet ten nadele van de pachter kan worden afgeweken.21 Hieruit volgt mijns inziens dat de curator van de verpachter géén recht op wanprestatie toekomt.22