De overeenkomst in het insolventierecht (R&P nr. InsR3) 2012/5.3.1.2.2:5.3.1.2.2 Woon- en bedrijfsruimte

De overeenkomst in het insolventierecht (R&P nr. InsR3) 2012/5.3.1.2.2

5.3.1.2.2 Woon- en bedrijfsruimte

Documentgegevens:

mr. T.T. van Zanten, datum 14-09-2012

Datum: 14-09-2012
Auteur: mr. T.T. van Zanten
JCDI: JCDI:ADS389233:1
Vakgebied(en): Insolventierecht / Faillissement
Verbintenissenrecht / Overeenkomst

Op grond van art. 7:226 lid 4 BW kan niet van de daaraan voorafgaande regels van art. 7:226 BW worden afgeweken indien sprake is van de huur van een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan, van een woonwagen in de zin van art. 7:235 BW of van een standplaats in de zin van art. 7:236 BW. Dit betreft in beginsel alle huur die betrekking heeft op woon- en bedrijfsruimte. Geraakt de verhuurder van woon- of bedrijfsruimte in staat van faillissement, dan kan de huurder mijns inziens niet door de curator van diens huurrecht worden beroofd,1 op de gronden vermeld in § 5.3.1.2.1. Het belang van de gezamenlijke schuldeisers moet hier wijken voor het belang van de huurder bij continuïteit van de huurrelatie.2 Teneinde die continuïteit te waarborgen is naar mijn mening niet nodig dat alle verbintenissen door de boedel worden nagekomen. In de regel is afdoende dat tijdelijk louter het 'kale' huurgenot wordt verschaft (anders gezegd: dat door de curator geen ontruiming kan worden verkregen). Onderhouds- en herstelwerkzaamheden behoeven mijns inziens niet te worden verricht; in zoverre prevaleert het belang van de gezamenlijke schuldeisers. Niet ondenkbaar is dat een goed boedelbeheer de curator onder omstandigheden tot de uitvoering van een noodreparatie noopt, maar dat staat los van zijn verplichtingen onder de huurovereenkomst.3

Ook naar Amerikaans recht geldt dat de huurder van onroerend goed (real property) de bevoegdheid heeft zijn gebruiksrechten ondanks een rejection door de trustee te handhaven en is de trustee in dat geval tot niet meer gehouden dan het dulden van het voortgezette gebruik door de huurder.4 Lijdt de huurder evenwel schade doordat de trustee de overige op de verhuurder rustende verplichtingen niet nakomt, dan mag die schade met de verschuldigde huurpenningen worden verrekend.5 Hoe zit naar Nederlands recht? Principiële bezwaren tegen de hier bedoelde verrekening die verband houden met het aan de curator toekomende recht op wanprestatie zie ik niet. Mijns inziens zal per geval moeten worden beoordeeld of verrekening in overeenstemming is met de daarvoor geldende regels, in het bijzonder art. 53 Fw. Een belangrijke verplichting die van rechtswege op de verhuurder rust, is de uit art. 7:206 lid 1 BW voortvloeiende gehoudenheid tot het verhelpen van gebreken. Mag de huurder zelf eventuele gebreken laten herstellen indien de curator daartoe niet bereid is, om vervolgens de daarmee gepaard gaande kosten op de voet van art. 7:206 lid 3 BW in mindering te brengen op de huurprijs? Ik meen van wel.6 De uit art. 7:206 BW voortvloeiende vordering op de verhuurder ontstaat in een voorkomend geval weliswaar ná datum faillissement, maar vloeit mijns inziens voldoende rechtstreeks voort uit de vóór die datum aangegane huurovereenkomst om een beroep op verrekening ex art. 53 lid 1 Fw te rechtvaardigen.7 Via deze `sluiproute' worden de hier bedoelde kosten dan uiteindelijk toch ten laste van de boedel gebracht. Het spreekt voor zich dat een beroep op verrekening alleen effect sorteert indien daadwerkelijk huurpenningen verschuldigd zijn.

Indien sprake is van de huur van woonruimte is mijns inziens vanuit maatschappelijk oogpunt eigenlijk min of meer vanzelfsprekend dat de curator niet gerechtigd behoort te zijn de huurder het gebruik van het gehuurde te ontzeggen, althans daarvoor een substantieel hogere vergoeding te verlangen. Zou dat anders zijn, dan zouden de eerste levensbehoeften van de particuliere huurder ernstig in het gedrang kunnen komen.8 Met Verstijlen kan ik mij echter voorstellen dat bij bedrijfsmatige huur een nadere regeling wordt getroffen waarbij meer recht wordt gedaan aan het belang van de gezamenlijke schuldeisers, doordat aan de huurder het recht wordt toegekend diens huurrecht ook ten opzichte van de curator te handhaven, maar onder de voorwaarde dat aan de boedel een marktconforme huur wordt betaald.9

Een dergelijke regeling bevat het recentelijk in Duitsland voorgestelde § 108a InsO voor licentiecontracten. Zij komt er in de kern op neer dat de licentiehouder zijn recht gedurende het faillissement van de licentiegever kan handhaven, waartegenover de Insolvenzverwalter aanspraak heeft op bijstelling van de gebruiksvergoeding indien deze kennelijk afwijkt van de marktprijs. De licentiehouder heeft in dat geval het recht de overeenkomst kostenloos te beëindigen.10 Ik sluit overigens niet uit dat een bijstelling van de huurprijs ook zonder een zodanige regeling veelal de uitkomst zal zijn indien de curator wel de bevoegdheid zou toekomen de positie van de huurder te doorkruisen. Die laatste zal dan in de regel toch eieren voor zijn geld kiezen en met de curator tot overeenstemming komen over de voorwaarden waaronder de huur wordt gecontinueerd.11

Toon alle voetnoten

Voetnoten

Voetnoten

Zie ook Verstijlen 2006a, p. 118-119; Boekraad 2007, p. 50; Slaski 2009, p. 122-123; Loesberg 2012, p. 116. In deze zin kennelijk ook Wessels Insolventierecht II 2012, par. 2511a, die evenwel het Nebula-arrest niet in zijn beschouwingen betrekt. Anders: Wibier 2008, p. 448.

Bij woonruimte is het overigens ook nog maar de vraag of het realistisch is te veronderstellen dat de curator er in een voorkomend geval in zou slagen het betreffende object in de periode tot aan een eventuele overdracht tijdelijk aan een derde te verhuren. Als hij al een huurder zou vinden, zou hij bovendien rekening hebben te houden met het feit dat ook voor de nieuwe huur in beginsel de dwingendrechtelijke beschermingsregimes gelden (zie echter art. 7:232 lid 2 BW). Zou de curator daardoor niet de mogelijkheid hebben de huur te beëindigen, dan zou dat betekenen dat ook de nieuwe huurder diens huurrecht aan de verkrijger zou kunnen tegenwerpen, met alle potentiële complicaties van dien. Bij middenstandsbedrijfsruimte spelen deze problemen minder, onder meer vanwege de door art. 7:301 lid 1 BW geboden mogelijkheid om een huurcontract voor een periode van maximaal twee jaar te sluiten waarop de wettelijke regelingen inzake beëindiging niet van toepassing zijn. Bij huur van bedrijfsruimte in de zin van art. 7:230a BW bestaan helemaal geen wettelijke beëindigingsbeperkingen, maar daar zou de curator in een voorkomend geval weer tegen de in die bepaling neergelegde ontruimingsbescherming kunnen aanlopen.

Loesberg 2012, p. 117, stelt dat het feit dat de curator bij de huur van woon- of bedrijfsruimte gehouden is de huurder in het gebruik van het gehuurde te laten, maakt dat de huurder in een voorkomend geval géén beroep op art. 37 Fw toekomt, omdat voor hem geen onzekerheid zou bestaan. Mijns inziens is dit niet juist. Die onzekerheid zou er alleen dan niet zijn indien de curator gehouden zou zijn alle voor de schuldenaar uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen na te komen, waaronder de verplichting eventuele gebreken te herstellen. Dat is echter — ook naar de mening van Loesberg (p. 114) — niet het geval, zodat onzekerheid blijft bestaan over de vraag of de curator bereid is ook de resterende verplichtingen na te komen. Ter beëindiging van die onzekerheid kan art. 37 Fw door de huurder worden ingezet.

Zie § 365(h)(1)(A)(ii) BC.

Zie § 365(h)(1)(B) BC.

Vgl. Borst 2009, p. 190. Anders: Loesberg 2012, p. 113-114, die meent dat verrekening van de uit art. 7:206 BW voortvloeiende vordering op de verhuurder met de aan de curator verschuldigde huurpenningen in een voorkomend geval zal stranden op het bepaalde in art. 6:127 lid 3 BW en daarbij verwijst naar HR 9 oktober 2009, NJ 2009, 596, m.nt. PvS (Bovast/Rosenberg Polak q.q.). Loesberg miskent hier naar mijn mening dat art. 53 Fw nu juist in afwijking van art. 6:127 lid 3 BW mogelijk maakt dat vorderingen en schulden worden verrekend die zich in van elkaar gescheiden vermogens bevinden. De verwijzing naar het arrest Bovastl Rosenberg Polak q.q. maakt de analyse niet anders, omdat daarin de verrekening van een boedelschuld aan de orde was. De Hoge Raad oordeelde terecht dat dáárvoor moet worden teruggevallen op de regels van art. 6:127 e.v. BW, waarbij overigens eveneens geen probleem met art. 6:127 lid 3 BW zou ontstaan, omdat vordering en schuld dan niet in van elkaar gescheiden vermogens vallen. Zie ook Faber 2005, p. 466-467.

In dezelfde zin: Rb. Maastricht, sector Kanton, 23 juli 2009, JOR 2010, 77. Bovendien is van belang dat vordering en schuld hier uit dezelfde rechtsverhouding voortvloeien, zodat ook de connexiteit met de vordering tot betaling van de huurpenningen aan de vordering ex art. 7:206 BW een verrekenbare status verschaft. Zie nader Faber 2005, p. 540.

In een geval waarin de eerste levensbehoeften van de schuldenaar en zijn gezin in het gedrang dreigden te raken, achtte de Hoge Raad de belangen van de gezamenlijke schuldeisers daaraan ondergeschikt; zie HR 20 maart 1981, NJ 1981, 640, m.nt. CJHB (Veluwse Nutsbedrijven/Blokland q.q.), waarover § 7.3.2.

Zie Verstijlen 2006a, p. 119.

10.

Zie uitvoeriger over deze regeling § 5.3.2.4. Huurovereenkomsten met betrekking tot onroerend goed zijn op grond van § 108 InsO eveneens aan het in § 103 InsO neergelegde Wahlrecht van de Insolvenzverwalter onttrokken, maar die bepaling voorziet niet in de mogelijkheid tot bijstelling van de huurprijs.

11.

Dat de huurder van bednffsruimte ook in de visie van de wetgever minder beschermenswaardig is dan de huurder van woonruimte, blijkt niet alleen uit het feit dat bij huur van bedrijfsruimte minder strikte respectievelijk geen beëindigingsbeperkingen gelden (zie respectievelijk de artikelen 7:296 en 7:230a BW), maar ook uit art. 505 lid 2 Rv. Op grond van deze bepaling wordt de huurder van bedrijfsruimte niet, maar die van woonruimte in beginsel wél tegen executie door een 'oudere' beslaglegger beschermd.