5.3.1.1 Inleiding

De meest belangwekkende duurovereenkomst op grond waarvan obligatoire gebruiksrechten worden verschaft, is de huurovereenkomst. Komt de verhuurder in staat van faillissement te verkeren, dan kan de vraag rijzen of diens curator gerechtigd is te wanpresteren onder de huurovereenkomst door afgifte van de verhuurde zaak te vorderen en de huurder naar de verificatievergadering te verwijzen.1 Kan een particuliere huurder door de curator van de woningbouwvereniging uit zijn huis worden gezet? Kan de huurder van een fabriekspand dat geheel op de door hem gedreven onderneming is afgestemd, door de curator van de verhuurder worden gesommeerd te vertrekken? Het mag duidelijk zijn dat het antwoord op de hier gestelde vragen ook vanuit maatschappelijk oogpunt van groot belang is.

Alvorens deze en aanverwante vragen te bespreken, is het nuttig onder ogen te zien onder welke omstandigheden de curator nu belang zou kunnen hebben bij een recht op wanprestatie ten aanzien van door de schuldenaar als verhuurder aangegane huurovereenkomsten. In zijn algemeenheid biedt dit recht de curator de mogelijkheid het met het huurcontract belaste boedelbestanddeel tijdelijk — zolang geen overdracht is gerealiseerd en het faillissement voortduurt — anders in te zetten of onder gewijzigde condities te exploiteren. Dit kan in het bijzonder interessant zijn indien de boedel tegenover de verschaffing van het gebruiksgenot geen reële tegenprestatie ontvangt. Men denke in dit kader bijvoorbeeld aan het geval dat de huurder heeft bedongen gedurende een zekere periode geen huur verschuldigd te zijn,2 de overeengekomen huurprijs (substantieel) lager is dan de marktprijs, de huur voor (zeer) lange tijd is vooruitbetaald,3 of de huurder bevoegd is de huurpenningen met een vordering op de gefailleerde te verrekenen.4De uitoefening van een recht op wanprestatie dient dan steeds een einde te maken aan de situatie dat één schuldeiser zijn vordering (tot gebruik) integraal voldaan krijgt, terwijl de gezamenlijke schuldeisers daardoor in hun verhaal worden geschaad.

Over de positie van de huurder in het faillissement van de verhuurder bestaat nog geen richtinggevende jurisprudentie. In Tiethoff q.q./NMB5 overwoog de Hoge Raad weliswaar dat de curator van de verhuurder gehouden was de huurovereenkomst te blijven nakomen, maar zoals aan de orde kwam in § 5.2.1 is onzeker welke waarde aan die overweging moet worden toegekend. Ook in het Nebula-arrest6 kwam de Hoge Raad aan een expliciet oordeel omtrent de positie van de huurder in het faillissement van de verhuurder niet toe. Het recht van de huurder was slechts afgeleid van dat van de economisch eigenaar en aangezien laatstgenoemde diens recht niet aan de curator kon tegenwerpen, gold reeds om die reden hetzelfde voor de huurder. Het enige aanknopingspunt dat het arrest biedt, is dat een uitzondering op de regel dat de curator niet gehouden is obligatoire gebruiksrechten te respecteren mogelijk is indien de wet daartoe noopt. Nu de wet geen bepaling bevat waarin aan de huurder uitdrukkelijk het recht wordt toegekend zijn positie in het faillissement van de verhuurder te handhaven, dient te worden bezien of niettemin uit het wettelijk systeem voortvloeit dat een uitzondering gerechtvaardigd is.