HR, 13-04-2012, nr. 10/04442

Het hof heeft artikel 7:232 lid 2 BW in rov. 4.14–4.18 in het onderhavige geval toepasselijk geacht. Volgens het middel valt de tijdelijke verhuur van afbraakwoningen echter niet onder het huidige artikel 7:232 lid 2 BW. Daartoe voert het derde middel aan (op p. 5, 1e alinea) dat de strekking van de bepalingen rond huur en verhuur van woonruimte sinds het hieronder bij 3.10.2 te noemen arrest van 30 mei 1975 wezenlijk is veranderd, welk standpunt wordt toegelicht met het betoog op p. 3, vanaf de 7e alinea, en p. 4. Meer specifiek zou de aan art. 7A:1623a lid 1 (oud) BW ten grondslag liggende liberaliseringsgedachte met de invoering van de Wet houdende bepalingen met betrekking tot huur en verhuur van woonruimte (Stb. 1979, 330) zijn verlaten.

De klacht laat zich het beste beoordelen aan de hand van een beknopte geschiedenis van deze bepaling. De inlas van de bepaling die thans is opgenomen in het vierde lid van artikel 7:232 laat ik daarbij buiten beschouwing, omdat ik de betekenis daarvan afzonderlijk bespreek.

Artikel 7:232 lid 2 BW is terug te voeren artikel 1623a lid 1 (oud) BW, welke bepaling deel uitmaakte van een in 1972 aan het (oud) BW toegevoegde regeling met betrekking tot het einde van huur en verhuur van woonruimte.12. Het desbetreffende wetsvoorstel vormde een respons op de in 1960 geopende en daarna veelvuldig benutte mogelijkheid om bij algemene maatregel van bestuur (gedeelten van) gemeenten aan te wijzen, waar kernbepalingen van de Huurwet van 1950 (m.n. het huurbeschermingsrechtelijke artikel 18 lid 1) niet van kracht zouden zijn zodat in deze geliberaliseerd gebieden alleen gewone regels van het BW van toepassing waren.13. De uitzondering werd als volgt toegelicht:

Hoge Raad 30 mei 1975, LJN AC5593, NJ 1975/464 m.nt. G.J. Scholten bracht een op het onderhavige geval gelijkende situatie onder het bereik van artikel 1623a lid 1 (oud) BW. Uw Raad overwoog:

In 1978 is de bepaling van het huidige artikel 7:232 lid 4 BW ingevoegd (destijds in de tweede volzin van artikel 1623a lid 1). Zie daarover nader bij 3.16.

Nadat de Huurwet en artikel 1623a e.v. (oud) BW enige tijd naast elkaar hebben gegolden, is het voornemen ontstaan een meer uniforme regeling van huurrecht tot stand te brengen.15. Dit resulteerde in 1979 de totstandkoming van de Huurprijzenwet woonruimte16., de Wet op de Huurcommissies17. en de Wet houdende bepalingen met betrekking tot huur en verhuur van woonruimte.18.

De Wet houdende bepalingen met betrekking tot huur en verhuur van woonruimte wijzigde artikel 1623a lid 1 niet. Bij nadere memorie van antwoord werden naar aanleiding van vragen in het Nader voorlopig verslag19. opmerkingen gemaakt over de uitzondering voor het gebruik dat naar zijn aard van korte duur is (hieronder de eerste alinea) en over de uitzondering voor gemeentelijke slooppanden (hieronder de tweede alinea):

Tijdens de mondelinge behandeling rees de vraag wat het nu eigenlijk inhoudt dat de regeling niet van toepassing is op huur, welke een gebruik van woonruimte betreft die naar zijn aard slechts van korte duur is. Achtergrond van deze vraag was de zorg dat verhuurders misbruik zouden kunnen maken van deze bepaling. De minister antwoordde:

Bij de behandeling van de Huurprijzenwet woonruimte werd eveneens ingegaan op de reikwijdte van gebruik dat naar zijn aard van korte duur is, nu artikel 2 van deze wet daarover een bepaling bevatte. Uit de gemaakte opmerkingen blijkt, dat deze bepaling op dezelfde wijze dient te worden verstaan als haar tegenhanger in artikel 1623a lid 1 (oud) BW. In de memorie van antwoord schreven de minister en de staatssecretaris:

Nadien is door de staatssecretaris nog opgemerkt:

Ruim een decennium later werd een wetsvoorstel ingediend tot vaststelling van titel 7.4 van het Burgerlijk Wetboek24.. Daarmee werd ten aanzien van de huur van woonruimte beoogd de toen geldende regeling van de artikelen 7A:1623a e.v. (oud) BW, de Huurprijzenwet woonruimte en de Wet op de huurcommissies te integreren teneinde, mede met behulp van de algemene regels, tot een eenvoudiger, overzichtelijker en evenwichtiger stelsel te komen.25.

De tekst van het huidige art. 7:232 BW werd als volgt toegelicht:

De vaste commissie van justitie stelde de vraag, of buiten de gevallen van artikel 7:232 BW de mogelijkheid geboden zou moeten worden een tijdelijke overeenkomst te sluiten, die daadwerkelijk eindigt na het verstrijken van de overeengekomen termijn, eventueel na toetsing door de rechter.27. Die gedachte is niet overgenomen:

Het onderwerp van de tijdelijke huurovereenkomsten kwam tijdens het wetgevingsoverleg tussen de commissies, de minister en de staatssecretaris nog eenmaal aan bod:

De hierboven genoemde lotgevallen van de bepaling geven geen aanleiding te veronderstellen, dat de wetgever anders is gaan denken over de betekenis van de in 1972 ingevoerde, thans in artikel 7:232 lid 2 BW opgenomen bepaling. De uitlatingen over de reikwijdte en betekenis van deze bepaling zijn consistent en in de loop der tijd in de kern dezelfde gebleven.

Het argument van het middel — kort gezegd, dat de wetgever in het kader van de wetswijzigingen van 1979 anders is gaan denken over de noodzaak van huurbescherming — gaat er voorts aan voorbij dat deze wet geen wijziging heeft meegebracht van art. 7A:1623a lid 1 (oud) BW, de in het arrest van 30 mei 1975 toegepaste uitzonderingsbepaling. Uit de parlementaire geschiedenis van de wetswijzigingen van 1979 blijkt niet dat men anders was gaan denken over de in 1972 ingevoerde ‘naar zijn aard van korte duur’-uitzondering (ook al was in 1978 de regel over de tijdelijke verhuur van woonruimte in gemeentelijke slooppanden van kracht geworden). De in het middel bedoelde kentering in het huurbeleid heeft in ieder geval niet geleid tot een beperking van het toepassingsbereik van deze bepaling, zodat hieraan niet de door het middel gesuggereerde betekenis kan worden gehecht. Bij die stand van zaken is er geen reden om aan te nemen dat het hof het voormelde arrest van de Hoge Raad van 30 mei 1975 ten onrechte bij zijn beoordeling heeft betrokken.

Ik bespreek thans of hierover anders moet worden geoordeeld in het licht van artikel 7:232 lid 4 BW of van de Leegstandwet. Ik vat de middelen aldus op, dat zij betogen dat voor de tijdelijke verhuur van woningen in voor afbraak bestemde gebouwen hetzij de weg van artikel 7:232 lid 4 BW moet worden gevolgd, hetzij die van de Leegstandwet.

Het derde middel betoogt voorts (op p. 5, 2e alinea, tot p. 6, 5e alinea, alsmede op p. 8, 4e alinea) dat aan wetsvoorstel 12306 ontleend kan worden dat de wetgever het tijdelijk bewonen van voor afbraak bestemde panden niet als gebruik van naar zijn aard korte duur beziet. Met de toevoeging aan artikel 1623a van de bepaling over gemeentelijke slooppanden (thans opgenomen in artikel 7:232 lid 4) bedoelde de wetgever de mogelijkheid van tijdelijke verhuur te beperken tot deze situatie. De wetgever acht de tijdelijke verhuur van woonruimte in voor afbraak bestemde gebouwen welke aan een gemeente toebehoren minder bezwaarlijk dan wanneer deze in het bezit is van anderen dan de gemeente. De wetgever was van oordeel dat de Hoge Raad een te ruime interpretatie heeft gegeven aan de uitzonderingsbepaling van art. 7A:1623a lid 1 (oud) BW, het huidige art. 7:232 lid 2 BW, aldus het middel.

Wetsvoorstel 12306 introduceerde een regeling over de tijdelijke verhuur van woonruimte in gemeentelijke slooppanden. De parlementaire behandeling van deze wet begon in 1973 — dus nog vóór HR 30 mei 1975, NJ 1975/464 werd gewezen — aanvankelijk in samenhang met een later ingetrokken wetsontwerp van een voorloper van de Leegstandwet.30. Na afronding van de behandeling bereikte de Wet houdende bepalingen met betrekking tot tijdelijke verhuur van woonruimte in gebouwen, welke aan een gemeente toebehoren en voor afbraak bestemd zijn, in 1978 het Staatsblad.31.

Artikel 1 van deze wet heeft de volgende volzin aan art. 1623a toegevoegd lid 1: ‘De artikelen 1623a–1623g zijn voorts niet van toepassing op woonruimte in gebouwen, welke aan een gemeente toebehoren en voor afbraak bestemd zijn’.32. Zij werd als volgt toegelicht:

Bij verslag leidde dit tot de vraag waarom of de werkingssfeer beperkt is tot woningen die eigendom zijn van de gemeente:

De memorie van antwoord maakte duidelijk dat:

Tijdens de mondelinge behandeling werden deze argumenten door de staatssecretaris herhaald. Ook kwam het arrest van de Hoge Raad van 30 mei 1975 aan de orde:

Uit de parlementaire geschiedenis kan worden afgeleid, dat het wetsontwerp in het bijzonder tot doel had gemeenten in staat te stellen slooppanden tijdelijk te verhuren voor noodgevallen. De uitzondering is bewust beperkt gebleven tot gemeentelijke slooppanden op basis van

In overeenstemming hiermee wordt de bepaling ook strikt uitgelegd. Zij wordt niet analoog toegepast op sloopwoningen van andere (overheids-) eigenaren.37.

De reactie in de parlementaire geschiedenis op het arrest van 30 mei 1975 illustreert, enerzijds, dat het wetsvoorstel niet als achterhaald werd beschouwd. Immers die ‘uitspraak hangt samen met de feiten in dit geval’ en geldt (op dat moment) ‘alleen (…) voor geliberaliseerd gebied’. Dat was echter niet de enige reden om het wetsvoorstel door te zetten. Immers ‘de uitleg van de Hoge Raad [heeft] een algemeen karakter’ en ‘[o]ok als de BW-bepaling in het gehele land zou gelden (…), dan nog is de in het wetsontwerp voorgestelde wijziging wenselijk.’ De uitspraak van de Hoge Raad ‘is niet beperkt tot aan een gemeente toebehorende woningen en dat is nu juist wat wij wèl willen’, aldus de bewindspersoon.

Zoals de MvT blijkt, werd een afzonderlijke bepaling voorgesteld ‘naast de bestaande uitzondering.’ De MvA geeft aan dat een ‘mogelijkheid’ wordt geschapen.

Zoals ook in de MvT wordt opgemerkt, bestaat er verschil tussen de regeling voor de gemeentelijke slooppanden en de uitzondering voor gebruik van korte duur. De regeling van (thans) artikel 7:232 lid 4 BW heeft een eigen toepassingsgebied (woningen in gebouwen die aan een gemeente toebehoren en ten tijde van het aangaan van de overeenkomst voor afbraak zijn bestemd), dat afwijkt van het toepassingsgebied van de regeling van (thans) artikel 7:232 lid 2 BW (dat ziet op elke huur dat een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is). De rechtsgevolgen van beide regimes verschillen, onder meer in die zin dat bij de regeling voor de gemeentelijke slooppanden de feitelijke contractsduur geen rol speelt.38.

Dit alles kan verklaren waarom het arrest van 30 mei 1975 niet afdeed aan de wens de regeling voor gemeentelijke slooppanden tot stand te brengen.

Nu is echter in de parlementaire geschiedenis ook opgemerkt, dat ‘[w]anneer de nieuwe bepaling is opgenomen (…) de rechter geen behoefte meer [zal] hebben aan de ruime interpretatie van de reeds bestaande bepalingen en zal de mogelijkheid van tijdelijke verhuring beperkt blijven tot aan een gemeente toebehorende woningen.’39.

Deze passage moet m.i. niet zo moet worden verstaan, dat de bepaling van (thans) artikel 7:232 lid 4 BW toepassing van de bepaling van (thans) artikel 7:232 lid 2 BW niet meer mogelijk maakt. Zij brengt, mede tegen de achtergrond van de bij 3.18 genoemde inschatting in de MvA dat vooral gemeenten slooppanden in eigendom zouden hebben, m.i. slechts tot uitdrukking dat dit naar het oordeel van de wetgever niet meer nodig zou zijn.

Tot grote bloei is de bepaling van (thans) artikel 7:232 lid 4 BW nooit gekomen. Zij is niet veel gebruikt, wat wordt toegeschreven aan de omvang van het gemeentelijke (sloop)woningbezit.40. Mocht de wetgever dus in de jaren '70 van vorige eeuw voor ogen hebben gestaan, dat de bepaling over gemeentelijke slooppanden de materie van de tijdelijke verhuur van slooppanden afdoende was geregeld, dan is die verwachting kennelijk niet volledig uitgekomen.

In HR 30 januari 1987, LJN AG5526, NJ 1987/529 m.nt. JMBV (welke uitspraak zag op het overgangsrecht) werd in rov. 3.1 opgemerkt, dat deze wet ‘in wezen — zij het met de beperking tot woonruimte in gebouwen die toebehoren aan een gemeente — overeenstemde met wat blijkens HR 30 mei 1975, NJ 1975, 464 rechtens reeds gold.’ Die kwalificatie duidt er niet op (hoewel dat in die zaak niet ter beslissing stond) dat het arrest van 30 mei 1975 in het algemeen voor afbraakwoningen als achterhaald zou moeten worden beschouwd. Ook de literatuur wekt bepaald niet de indruk daarvan uit te gaan.41.

Naar in de rechtspraak van de Hoge Raad als uitgangspunt is aanvaard, kan van exclusieve werking slechts sprake zijn indien de wet zulks voorschrijft of onvermijdelijk meebrengt.42. Is dat niet het geval, dan geldt als uitgangspunt dat indien verschillende bepalingen voor toepassing op één feitencomplex in aanmerking komen en (in verband met het verschil in rechtsgevolgen) cumulatie niet mogelijk is, aan de gerechtigde de keuze is welke rechtsgevolgen hij wenst in te roepen of op welke rechtsgrond hij zich wenst te baseren.43.

De beschikbare bronnen nopen niet tot de conclusie dat tijdelijke verhuur van woonruimte in voor afbraak bestemde gebouwen uitsluitend via artikel 7:232 lid 4 BW toegelaten is, zodat de opvatting van het middel moet worden verworpen.

Ik merk nog op, dat de opvatting van het middel ertoe zou leiden dat niet-gemeentelijke eigenaren van voor afbraak bestemde gebouwen voor de mogelijkheid van tijdelijke verhuur van woonruimte in die gebouwen, in de praktijk — afgezien van de mogelijkheid dat de gemeente het gebouw in eigendom zou verwerven — aangewezen zouden zijn op de door de Leegstandwet geboden mogelijkheid van tijdelijke verhuur. Indien echter de Leegstandwet geen exclusieve werking heeft, is er reden te minder een dergelijke werking wel toe te kennen aan artikel 7:232 lid 4 BW.

De exclusieve werking van de Leegstandwet ten opzichte van de bepaling van artikel 7:232 lid 2 BW wordt ook afzonderlijk aan de orde gesteld en wel in middel II (dat ook een andere kwestie aan de orde stelt) en in middel III (op p. 2 tot p. 3, 5e alinea alsmede op p. 8, 5e alinea, tot p. 9, 4e alinea). Beide middelen lenen zich in zoverre voor gezamenlijke behandeling.

Het tweede middel richt zich in tegen rov. 4.7 t/m 4.11, het derde middel richt zich onder meer tegen rov. 4.12 en 4.13. Het hof heeft daarin, kort gezegd, als volgt overwogen.

Ik bespreek eerst de klachten die de middelen richten tegen het bij 3.28 onder (iv) bedoelde oordeel.

Het tweede middel (op p. 2) voert in dit verband aan (i) dat het hof er ten onrechte van uit gaat dat sociale huisvestingwoningen op een eenvoudige wijze door Mitros en SSH onttrokken kunnen worden aan de sociale woningsector zonder dat de gemeente daarop enige toezicht uitoefent, dat (ii) het hof het bestaan van de Huisvestingswet en de Leegstandwet in het geheel niet heeft onderkend, en (ii) dat de opvatting van het hof dat er sprake zou zijn van een totale contractsvrijheid haaks staat op het systeem van de huurbescherming en de wetgeving ter bevordering van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte.

Deze klachten doen geen recht aan het bestreden arrest. Voor de uitgangspunten en opvattingen die aan het hof worden toegeschreven, bieden zijn overwegingen geen grond. Het hof is op de Leegstandwet ingegaan. Het middel verzuimt aan te geven waarom het hof in het licht van de in feitelijke instanties door [eiseres] ingenomen standpunten op de Huisvestingswet zou hebben moeten ingaan en voldoet in zoverre niet aan de daaraan te stellen eisen. Het gestelde miskent verder dat de rechter beoordeelt of een geval valt onder artikel 7:232 lid 2 BW, waarbij een terughoudende toepassing is geboden mede met het oog op het bestaande stelsel van huurbescherming. Middel II faalt in zoverre bij gebrek aan feitelijke grondslag.

Voor zover derde middel klaagt over het bij 3.28 onder (iv) bedoelde oordeel, diene het volgende.

Als ik het goed zie, veronderstelt het middel dat artikel 7:232 lid 2 BW in beginsel van toepassing kan zijn op de tijdelijke verhuur van afbraakwoningen. Het middel betoogt echter dat de regeling van de Leegstandwet in dergelijke gevallen exclusieve werking heeft ten opzichte van artikel 7:232 lid 2 BW.

Zoals bij 3.24 werd opgemerkt, kan van exclusieve werking slechts sprake zijn indien de wet zulks voorschrijft of onvermijdelijk meebrengt.45. Dit uitgangspunt kan ook gebruikt worden om de vraag te beantwoorden of een in een afzonderlijke wet opgenomen regeling exclusieve werking toekomt ten opzichte van bepalingen uit het BW.46.

De bewoordingen en stelsel van de Leegstandwet geven op zichzelf beschouwd geen aanleiding te veronderstellen dat de regeling van de Leegstandwet exclusief is bedoeld. Uit artikel 15, aanhef en lid 1 onder c, en artikel 16, lid 1,47. Leegstandwet volgt dat indien een vergunning voor tijdelijke verhuur volgens de Leegstandwet is verleend, dan artikel 7:232 BW niet van toepassing is. Is dat laatste niet het geval, dan heeft de Leegstandwet geen rechtsgevolg in relatie tot art. 7:232 lid 2 BW.

Het hof overweegt in rov. 4.9, dat de parlementaire geschiedenis van de Leegstandwet geen aanwijzingen geeft voor exclusieve werking. De aanleiding tot de regeling van de tijdelijke verhuur in de Leegstandwet was een suggestie van de fractie van D'66. In de Nadere MvA wordt daarover opgemerkt:48.

Blijkens het Eindverslag (Kamerstukken II, 1980/81, 15 442, nr. 17, p. 2–3) kon dit voorstel op steun rekenen. In de Nota naar aanleiding van het eindverslag wordt op het punt als volgt teruggekomen:49.

In de Derde nota van wijzigingen wordt een regeling voorgesteld die in hoofdlijnen overeenstemt met die van de uiteindelijke artikelen 15 en 16. In de toelichting wordt opgemerkt (voorafgaande aan het citaat op p 8 van de het middel):50.

In latere stukken heeft de regeling nadere vorm gekregen, onder meer wat betreft de opzegging, de maximering van de periode waarvoor tijdelijke verhuur was toegestaan, de positie van de onderhuurder en de huurprijsbepaling.51. In de toelichting op de Vierde nota van wijziging wordt vermeld:52.

Bij de behandeling van het wetsontwerp werd door de Minister nog opgemerkt:53.

Uit het voorgaande blijkt m.i. niet dat de mogelijkheid van tijdelijke verhuur aan de Leegstandwet werd toegevoegd met de bedoeling af te doen aan de mogelijke toepasselijkheid van artikel 1623a (thans 7:232 lid 2) BW. Wel blijkt, ook hier, van de zorg dat een uitzondering op het stelsel van huurbescherming gerechtvaardigd moet zijn en dat misbruik moet worden voorkomen. 54.

Het middel beroept zich (op p. 8, 5e alinea, tot p. 9, 4e alinea) ten onrechte op een tweetal passages uit de toelichting bij de derde Nota van Wijzigingen, nu daaruit slechts blijkt waarom de preventieve toetsing is opgedragen aan het college van B&W in plaats van aan de rechter.55.

Deze lezing van de parlementaire geschiedenis vindt steun in de literatuur. Deze bespreekt de regelingen van artikel 7:232 lid 2 BW en van de Leegstandwet als verschillende mogelijkheden om afbraakpanden tijdelijk te verhuren.56.

Nu komt men wel de opvatting tegen, dat de aanwezigheid van alternatieven als de in de Leegstandswet aangegeven route, van invloed is of behoort te zijn op de toepassing van artikel 7:232 lid 2 BW.

Zo wordt het bestaan van verschillende juridische wegen naar min of meer hetzelfde doel door Rossel kritisch besproken. Zij betitelt artikel 7:232 lid 2 BW in dit verband als een ‘ontsnappingsroute’ en merkt op

De Wijkerslooth-Vinke constateert in de praktijk een toenemende behoefte om aan de beperkte strekking van artikel 7:232 lid 2 BW voorbij te gaan, vanuit de optiek dat heldere wederzijdse afspraken (behoren te) worden nagekomen en onverschillig of de beoogde tijdelijkheid van de huur juridisch waterdicht is op grond van deze bepaling. Zij merkt op:60.

Zie ik het goed, dan wordt door de genoemde auteurs niet verdedigd dat de route van artikel 7:232 lid 2 BW is afgesloten, maar wel aangedrongen op een ? onverminderd (zie bij 3.44) ? terughoudende toepassing daarvan in het licht van het bestaan van alternatieven als artikel 7:232 lid 4 en de Leegstandwet.

In het onderhavige geval heeft het hof geoordeeld dat de Leegstandwet geen exlusieve werking heeft. Het tegenovergestelde standpunt ligt ten grondslag aan de uitspraak van Ktr. Deventer van 18 augustus 1997 waarin is overwogen:61.

In zijn noot onder dit vonnis schrijft Abas de voorkeur te geven aan toepassing van de uitzondering van gebruik van korte duur. Hij gaat niet in op het argument, dat de kantonrechter aan de Leegstandwet ontleende. Zoals hiervoor is aangegeven, lijkt het enkele bestaan van de door de Leegstandwet geboden mogelijkheid van tijdelijke verhuur onvoldoende om aan te nemen dat deze wet exclusieve werking heeft.

In andere uitspraken wordt weliswaar niet uitgegaan van exclusieve werking van de Leegstandwet, maar dient de verhuurder/eigenaar wel te motiveren waarom van die weg geen gebruik is gemaakt.62. Soms wordt de keuze om niet de weg van de Leegstandwet te volgen door de rechter (marginaal) getoetst.63.

Er zijn ook uitspraken waarin wordt getoetst of de verhuur van voor sloop of renovatie bestemde woningen onder artikel 7:232 lid 2 BW kan worden gebracht, zonder dat de (on)mogelijkheid van verhuur volgens de Leegstandwet in de overwegingen een rol speelde.64.

In de schriftelijke repliek wordt in dit verband ten onrechte een beroep gedaan op HR 3 juni 2005, LJN AT3442, NJ 2006/21, WR 2005/64, nu daarin sprake was van verhuur conform de Leegstandwet. Het arrest pleit m.i. eerder tegen het standpunt dat de Leegstandwet exclusieve werking toekomt, nu in dit arrest (rov. 3.4.6) in verband met renovatie een onderscheid werd gemaakt tussen de Leegstandwet en de renovatieregelingen in (thans) art. 7:220 leden 2 en 3 BW en art. 7:274 lid 3, onder a, BW.

De cassatiedagvaarding wijst er op p. 2 terecht op, dat het naast elkaar bestaan van beide wegen ertoe leidt dat zonder dat de gemeente daarop enig (preventief) toezicht uitoefent, sprake kan zijn van ‘tijdelijke verhuur’ van afbraakpanden.

Dat betekent dat de gemeente niet op de voet van artikel 15 lid 3, aanhef en onder b en c, Leegstandwet zal kunnen toetsen of van de eigenaar in redelijkheid kan worden gevergd dat hij de woning op een andere wijze dan door het aangaan van een tijdelijke huurovereenkomsten dienstbaar maakt aan de volkshuisvesting, dan wel of de te verhuren woonruimte, gelet op de omstandigheden en mogelijkheden, in voldoende mate zal worden bewoond.

Het betreft hier belangen die de positie van de individuele partijen overstijgen. Indien exclusieve werking zou toekomen aan de Leegstandwet, dan zouden dergelijke belangen steeds in ogenschouw worden genomen. De rechter kan dat immers niet doen, maar hoogstens verlangen dat wordt toegelicht waarom geen gebruik is gemaakt van Leegstandwet (zie bij 3.35.2 en 3.37.1).

Dat dit leidt tot ondergraving van de wetgeving ter bevordering van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte (vgl. de cassatiedagvaarding op p. 2), volgt hieruit nog niet. Alvorens die conclusie getrokken kan worden, zal toch moeten blijken van een bedoeling van de wetgever dat de door de Leegstandwet geboden mogelijkheid van tijdelijke verhuur in gevallen als een onderhavige moet worden benut.

Wat betreft de rechtspositionele belangen van de bij de tijdelijke verhuur betrokken partijen merk ik nog het volgende op.

Toepassingsbereik en rechtsgevolgen van artikel 7:232 lid 2 BW en artikel 15–16 Leegstandwet verschillen op een aantal punten, zoals bij 3.5 kort werd aangeduid. Dat de ‘tijdelijke huurder’ gezien deze rechtsgevolgen onder het ene of het ander regime wezenlijk slechter af is, kan m.i. niet in het algemeen gezegd worden.

Wanneer preventief toezicht door het college van B&W ontbreekt, betekent dat niet dat de huurder rechtsbescherming ontbeert, omdat de ‘tijdelijke verhuur’ door de rechter (ex post) kan worden getoetst aan artikel 7:232 lid 2 BW. De rechter dient daarbij terughoudend te zijn (zie bij 3.44). Preventief toezicht heeft het voordeel dat vooraf duidelijkheid bestaat over de toelaatbaarheid van de tijdelijke huur, maar dat lijkt vooral een belang van de verhuurder te zijn. Wat de huurder betreft — en meer in het algemeen het systeem van de huurbescherming — zal het toch vooral aankomen op de vraag, of de gemeente dan wel de rechter anders (strenger) toetst. Dat reeds het naast elkaar bestaan van beide routes leidt tot ondergraving van het systeem van de huurbescherming (vgl. de cassatiedagvaarding op p. 2) of dat daarmee de deur wagenwijd wordt opengezet voor tijdelijke huurovereenkomsten tegen de huurbeschermingswetgeving in (vgl. het derde middel), kan daarom niet worden aangenomen.

In het licht van het voorgaande klaagt het middel m.i. ten onrechte dat de Leegstandwet in een geval als het onderhavige exclusieve werking toekomt ten opzichte van artikel 7:232 lid 2 BW.

Voor zover het tweede middel (op p. 2–3) klaagt over het bij 3.5 onder (v) bedoelde oordeel, diene het volgende. Volgens de klacht heeft het hof in rov. 4.11 ten onrechte geoordeeld dat [eiseres] geen schade zou ondervinden. Het hof miskent volgens de klacht,

Het hof heeft geoordeeld dat niet is gesteld of gebleken dat [eiseres] schade heeft geleden als gevolg van een schending van een afspraak met de gemeente, waarmee kennelijk wordt gedoeld op een afspraak die zou bestaan tussen Mitros en de gemeente Utrecht om een vergunning krachtens de Leegstandwet aan te vragen. Eveneens heeft het hof geoordeeld dat zonder nadere toelichting, die ontbreekt, onduidelijk is in welk belang [eiseres] is geschaad door een eventuele schending van die afspraak. Voor zover het middel op deze oordelen ziet, faalt het.

Argument

Voor zover het middel niet veronderstelt dat de Leegstandwet exclusieve werking heeft, laat het middel na aan te geven dat en waarom [eiseres] door de gang van zaken schade heeft geleden als bedoeld in het middel.

Middel II en de klacht van middel III (op p. 2 tot p. 3, 5e alinea alsmede op p. 8, 5e alinea, tot p. 9, 4e alinea) falen.

Het derde middel verdedigt voorts (op p. 6, 6e alinea tot p. 8, 3e alinea, alsmede op p. 9, 5e alinea, tot p. 12) dat het hof ten onrechte artikel 7:232 lid 2 BW heeft toegepast

De vraag wanneer sprake is van een huurovereenkomst van woonruimte die een gebruik betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is, is niet (eenvoudig) in zijn algemeenheid te beantwoorden. Uit de hierboven (bij 3.10.1, 3.12.2, 3.12.3 en 3.13.2) aangehaalde parlementaire geschiedenis volgt dat de wetgever ter preventie van ontduiking van de uitzondering een globaal en zuiver feitelijk criterium heeft gekozen en aan de rechter heeft overgelaten om dat van geval tot geval uit te werken.65.

In zijn arrest van HR 8 januari 1999, LJN AC0182, NJ 1999/495 m.nt. PAS, rov. 3.4, heeft Uw Raad, mede verwijzend naar de parlementaire geschiedenis van de bepaling, geoordeeld dat terughoudend past bij een bevestigende beantwoording van de vraag of de deze bepaling moet worden toegepast. Bij beantwoording van die vraag moet volgens dit arrest worden gelet op de aard van het gebruik en die van de woning alsmede op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan. Over de aard van het gebruik en die van de woning werd reeds in HR 30 mei 1975, LJN AC5593, NJ 1975/464 overwogen, dat de aard van het gebruik bepaald kan zijn door de aard van de woonruimte, in het bijzonder indien door die aard van de woonruimte de duur van het gebruik begrensd is. Blijkens HR 14 oktober 1989, LJN AC3782, NJ 1989/77, is voor de aard van het gebruik tevens relevant het concrete gebruik dat de huurder feitelijk van het gehuurde maakt en de korte duur van het gebruik.

Het hof heeft blijkens rov. 4.15–4.17 toepassing gegeven aan dit beoordelingskader en daarbij betekenis toegekend aan de aard van de woonruimte (tijdelijke woonruimte in verband met sloop), het gegeven dat voor de huurder redelijkerwijs duidelijk kon en moest zijn dat het een tijdelijke huurovereenkomst betrof, en aan het feit dat de overeenkomst ook op die wijze feitelijk is uitgevoerd (zie in het bijzonder rov. 4.16 en 4.17, 5e en 6e volzin).

Voor zover met middel voortbouwt op de onder A t/m C besproken klachten, faalt het in het voetspoor daarvan.

Het betoog op p. 6–7 en p. 9–10 mondt uit in de op p. 10, 3e alinea, verdedigde getrapte benadering: wanneer uit de aard van het gebruik onvoldoende duidelijk wordt of artikel 7:232 lid 2 BW van toepassing is, dient te worden gekeken naar de aard van het gehuurde en anders naar hetgeen partijen voor ogen heeft gestaan. Van een dergelijke vaste volgorde waarin de rechter de omstandigheden van het geval moet toetsten, is echter blijkens (de parlementaire geschiedenis en) de rechtspraak van Uw Raad geen sprake.

Voor het overige miskent het middel dat het oordeel van het hof grotendeels feitelijk van aard is en dat er in cassatie geen hernieuwde beoordeling kan plaatsvinden. Dit geldt in het bijzonder voor de stellingen op p. 10, 4e alinea, t/m p. 11, 4e alinea, over de aard van het gebruik, de aard van de woning en hetgeen partijen voor ogen heeft gestaan. Het oordeel van het hof is afdoende gemotiveerd. Het stond het hof vrij om op basis van de vaststaande feiten de gevolgtrekking te maken dat partijen voor ogen heeft gestaan dat woning slechts tijdelijk ter beschikking van de huurder zou staan totdat de woning zou worden gesloopt, in welk geval kan worden gezegd dat het gebruik dat de huurder op grond van de huurovereenkomst van de woning maakte, naar zijn aard van korte duur was in de zin van art. 7:232 lid 2 BW. Op de betekenis van het moment van afgifte van de sloopvergunning is het hof in rov. 4.17 afdoende ingegaan.

Ik bespreek nog de klachten waarmee het derde middel wordt afgesloten.

De klacht op p. 11, 5e alinea, over rov. 4.16 faalt. Zij stelt ten onrechte dat irrelevant zou zijn dat het [eiseres] redelijkerwijs duidelijk had kunnen en moeten zijn dat het tijdelijke huurovereenkomsten betrof.

De klacht op p. 11, 6e alinea, over rov. 4.17 mist feitelijke grondslag. In de betreffende overweging beaamt het hof dat er ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst nog geen sloopvergunning was en het hof heeft andere omstandigheden in zijn overwegingen betrokken.

Anders dan de klacht op p. 11, 7e alinea, over rov. 4.17 veronderstelt, is geen sprake van innerlijke tegenstrijdigheid in het oordeel van het hof. Het hof overwoog, dat het gegeven dat renovatie ook een optie is niet maakt dat gesproken kan worden van een huurovereenkomst naar aard van korte duur. Volgens de klacht zou dan uit andere feiten moeten blijken dat het hier een gebruik betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Deze klacht ziet de rest van de overweging over het hoofd, waarin het hof deze overweging nader motiveert.

Volgens de klacht op p. 11, onderaan, en p. 12, bovenaan, heeft het hof in rov. 4.17 ten onrechte relevant geacht dat gesteld noch gebleken is dat Mitros in redelijkheid niet tot de keuze om te slopen heeft kunnen komen. De klacht faalt. De overwegingen houden beide verband met het gebruik van het gehuurde.

De klachten op p. 12, dat het hof een aantal omstandigheden niet in zijn oordeel heeft betrokken en dat Mitros geen beleidsvrijheid genoot ten aanzien van de sloop, vermelden niet de vindplaatsen waarin de bedoelde omstandigheden in feitelijke instanties naar voren zijn gebracht en voldoet daarmee niet aan de eraan te stellen eisen.

De slotsom is dat het derde middel tevergeefs is voorgesteld.

Het eerste middel richt zich tegen rov. 4.5 en 4.6. Met een beroep op de in rov 4.5 geciteerde notulen van een overleg van 30 oktober 2010 heeft [eiseres] betoogd dat de huurovereenkomst na 30 november 2007 is voortgezet door Mitros. Het hof heeft in rov. 4.6 die betekenis niet toegekend aan de in deze notulen voorkomende uitlating van Mitros, dat de huurders wat Mitros betreft tot 7 januari 2008 in de woningen kunnen blijven. Daarbij heeft het hof onder meer overwogen dat uit de notulen blijkt dat ook de huurders SSH als verhuurder bleven beschouwen en bovendien Mitros onbetwist heeft gesteld dat SSH nog met een en ander akkoord moest gaan, hetgeen niet is gebeurd.

In de kern betoogt het middel dat [eiseres] wél mocht afgaan op de uitlating van Mitros, omdat

Het middel gaat er kennelijk van uit dat SSH per 30 november 2007 geen verhuurder van [eiseres] meer was en berust dus op een ander uitgangspunt dat reeds besproken middelen II en III (het middel verwijst ook niet naar vindplaatsen in de stukken van de feitelijke instanties waar deze stelling door [eiseres] zou zijn betrokken).

Het middel faalt overigens, omdat het zich richt tegen een aan het hof voorbehouden feitelijke waardering van het vertrouwen dat [eiseres] mocht ontlenen aan een uitlating van Mitros. Onbegrijpelijk is die waardering niet. Het hof heeft blijkens rov. 3.1 onder ogen gezien dat Mitros eigenaar en hoofdverhuurder is, zodat de klacht in zoverre feitelijke grondslag mist. Dat de positie van SSH niet relevant zou zijn voor de waardering van het aan de uitlating van Mitros door [eiseres] te ontlenen vertrouwen, miskent dat volgens het hof (rov. 4.6, 3e volzin) ook [eiseres] SSH als verhuurder bleef beschouwen, waaruit volgt dat de opstelling van SSH in dit verband wel relevant was.

Het vijfde middel bouwt voort op het derde middel en faalt daarom.

Het zesde middel ziet op rov. 4.21 t/m 4.28, waarin het hof de uit de huurovereenkomst voortvloeiende boete heeft gematigd tot een bedrag van € 2.000,--.

De klacht op p. 12 (2e en 4e alinea van onderen) bouwt voor op het uitgangspunt van het eerste middel, dat er tussen [eiseres] een SSH geen huurovereenkomst meer bestond omdat deze was gaan bestaan tussen [eiseres] en Mitros. Deze klacht faalt in het voetspoor van het eerste middel.

De klachten dat het hof ten onrechte geen consequenties heeft verbonden aan de vernietiging van het boetebeding (p. 12, 3e alinea van onderen) en niet heeft gemotiveerd waarom het boetebeding ondanks de partiële vernietiging toch dient te worden toegepast (p. 13, 2e alinea), berusten op de veronderstelling dat de verschuldigdheid van de boete wegvalt door de partiële vernietiging van het boetebeding. Die veronderstelling is onjuist. Het hof heeft het boetebeding slechts vernietigd voor zover deze bepaalde dat de boete niet voor rechtelijke matiging vatbaar was.

De klacht onderaan p. 12 en bovenaan p. 13 faalt, nu het hof in rov. 26 kon komen tot het feitelijke en begrijpelijke oordeel, dat [eiseres] niet vrijwillig is vertrokken.

Op p. 13, 2e alinea, wordt voorts geklaagd dat het hof een onbegrijpelijke uitleg heeft gegeven aan grief 13, door te overwegen dat [eiseres] heeft gesteld dat kantonrechter ten onrechte de boete niet heeft gematigd terwijl veeleer gesteld is dat de kantonrechter ten onrechte het boetebeding onverkort heeft toegepast, alsmede door de andere argumenten uit grief 13 te hebben begrepen als argumenten die slechts ten gunste van matiging zijn aangedragen.

De klaagt faalt. Het hof heeft de grief ? ‘De kantonrechter heeft ten onrechte het boetebeding onverkort toegepast.’ ? aldus begrepen dat de kantonrechter ten onrechte het boetebeding niet heeft gematigd. Deze feitelijke en daarom aan het hof voorbehouden lezing van de grief is niet onbegrijpelijk, ook niet in het licht van het in de toelichting op deze grief door [eiseres] ‘ten veertiende’ gedane beroep op artikel 6:109 BW.

Ten slotte klaagt het middel dat het hof een verkeerde toepassing heeft gegeven aan het boetebeding, omdat daaruit zou volgen dat de boete pas verbeurd zou worden voor de dagen dat [eiseres] na 18 januari in het gehuurde is gebleven. Dit betoog over de uitleg van het boetebeding kan niet voor het eerst in cassatie worden aangevoerd. Het middel geeft niet aan dat dit betoog ook in feitelijke instantie is aangevoerd onder vermelding van de vindplaatsen in de stukken van het geding. Het zesde middel faalt.

Het zevende middel verwijt het hof over het hoofd te hebben gezien dat SSH en Mitros zich niet hebben gehouden aan de verplichting om een omzettingsvergunning aan te vragen om van zelfstandige woonruimte naar kamerverhuur over te gaan.

Het middel mist feitelijke grondslag. In rov. 4.2 is te lezen dat het hof de desbetreffende stelling van [eiseres] heeft onderkend doch als tardief heeft gepasseerd om de reden dat het een eerst bij pleidooi aangevoerde nieuwe grief betrof en Mitros hiertegen bezwaar had gemaakt.66. [Eiseres] mist voorts belang bij deze klacht omdat zij blijkens de dagvaarding in eerste aanleg woonde op het adres [a-straat 1] en de informatie van de gemeente, waarop een beroep wordt gedaan, niet op dat adres ziet.

Nu geen van de middelen slaagt, dient het cassatieberoep te worden verworpen. Ten aanzien van de onder E besproken middelen ligt toepassing van artikel 81 RO in de rede.