HR, 17-07-2020, nr. 19/02012

Deze zaak hangt samen met de zaak in cassatie bekend onder nummer 19/03864, waarin ik eveneens vandaag concludeer. De klachten van het cassatiemiddel zien op het oordeel van het hof dat contractsoverneming heeft plaatsgevonden en dat VO onrechtmatig jegens [verweerders] heeft gehandeld. Ook wordt erover geklaagd dat het hof de zaak niet tegelijk met de samenhangende zaak heeft beslist.

Mijns inziens treft geen van de klachten van het middel doel.

In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan (naar de stand van het arrest van het hof; wat betreft de feiten sub xvi duid ik in een voetnoot een latere ontwikkeling aan):1.

(i) VO voorziet in de huisvesting van haar leden. De Stichting tot bevordering van Internationaal Onderwijs in Zuidwest Nederland (hierna: ISB) is lid van VO.

(ii) VO is eigenaar van het perceel [a-straat 1] te [plaats] ( [het perceel] ; hierna ook: het perceel) en op dit perceel staan de gebouwen van het Mencia de Mendoza Lyceum. ISB wilde op het sportterrein van dit lyceum tijdelijke huisvesting realiseren voor een internationale school. VO heeft ISB daarvoor toestemming gegeven. [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1] ) heeft ISB vertegenwoordigd bij het sluiten van de hierna te noemen huurovereenkomst. Vanaf 11 juli 2011 was [betrokkene 1] bestuurder van ISB. Vanaf 2 oktober 2013 was [betrokkene 1] tevens bestuurder van VO.

(iii) ISB heeft bij de gemeente Breda op 25 maart 2011 een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend voor een tijdelijk schoolgebouw op het perceel. Bij brief van 10 mei 2011 heeft de gemeente ISB bericht de vergunning te verlenen. In die brief staat dat voor het bouwwerk een beperkte instandhoudingstermijn geldt, tot en met 10 mei 2016 en dat het gebouw na afloop daarvan moet worden verwijderd.

(iv) ISB heeft [B] B.V. (hierna: [B] ) opdracht gegeven het schoolgebouw op het perceel te realiseren. In de opdrachtbevestiging van 7 juli 2011 staat onder meer:

‘Betreft: Huurovereenkomst int school te [plaats] (…)

Het leveren en plaatsen van het gebouw, geheel compleet, inclusief transport- en kraankosten:

Grondwerk +(…)

Vorstvrije fundering, gestorte geïsoleerde betonvloer, Rc 2,6 m2 K/W:

Prefab betonvloer +druklaag (...) ‘.

(...)

Centrale verwarmingsinstallatie, incl. radiatoren, mechanische ventilatie gebouw:

Elektrische installatie, incl. armaturen, noodverlichting, miva signalering:

Waterleiding, sanitair, brandslanghaspel, close-in boiler;

binnen- en buitenriolering tot 1 m3 uit het gebouw: (…)’

(v) In de door [B] als verhuurder en ISB als huurder2.ondertekende huurovereenkomst van 6 juli 2011 staat onder meer dat het gehuurde betreft semipermanente huisvesting gelegen op het voormalig sport/gymterrein, bestaande uit ca 1800 m² verdeeld over twee bouwlagen, dat de huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van vijf jaar, ingaande 31 augustus 2001 en lopende tot en met 31 augustus 2016 en dat huurrijs op jaarbasis € 277.667,00 (excl. BTW) bedraagt. In artikel 8.0 van de huurovereenkomst staat:

‘Als eenmalige kosten bij huur zal verhuurder aan huurder in rekening brengen de aan- en afvoerkosten. De aanvoerkosten (€ 148.000,00 excl. btw) zullen separaat worden gefactureerd op het moment van oplevering en/of in gebruikname. De afvoerkosten (€ 60.000 excl. btw) zullen separaat worden gefactureerd na beëindiging huurovereenkomst.

Tevens zijn huurder en verhuurder overeengekomen dat op verzoek van huurder, de verhuurder de rentecomponent over de restwaarde (€ 60.000,00 excl. btw) en bouwrentecomponent (€ 16.313,00 excl. btw) voorafgaande aan de huur, separaat factureert.’

(vi) In een brief van 7 februari 2013 heeft de inspecteur van de Belastingdienst aan [B] het volgende meegedeeld:

‘Naar aanleiding van het gevoerde vooroverleg inzake de mogelijke verkoop van huurprojecten door [B] ontvangt u bijgaand mijn standpunten.

Ik ben van mening dat: (...)

‒ de genoemde huurobjecten kwalificeren als roerend en bij de overdracht geen overdrachtsbelasting verschuldigd is [hierna volgen projectnummers, waaronder dat van het onderhavige schoolgebouw] (...)’

(vii) Volgens een document d.d. 3 april 2013, getiteld ‘OVEREENKOMST VAN KOOP’ hebben [B] als verkoper sub 1a, Deteck Nederland BV als verkoper sub 1b en Holding [B] BV als verkoper sub 1c en [verweerder 1] als koper sub 2a en Van [verweerder 2] als koper sub 2b, samen ook aangeduid als [A 1] of afgekort [verweerders] , een overeenkomst gesloten. Artikel 1 van die overeenkomst luidt:3.

‘Verkopers hebben verkocht aan kopers 14 roerende zaken, te weten 14 tijdelijke schoolgebouwen en kinderopvangverblijven als vermeld op bijlage 1 met projectnummers en adressen [waaronder het perceel [a-straat 1] ], met de daarop rustende rechtsverhoudingen, te weten huurcontracten. Deze 14 verkochte roerende zaken zijn namelijk verhuurd aan de desbetreffende (school)besturen door verkoper 1a (...). Op grond van het bepaalde in artikel 7:226 BW (koop breekt geen huur) gaan door de onderhavige verkoop en overdracht de rechten en verplichtingen van verkoper sub 1 [bedoeld is kennelijk: sub 1a]4.als verhuurder over op kopers als nieuwe verkrijgers van de roerende zaken.’

(viii) Bij brief van 4 april 2013 heeft [B] haar huurders laten weten dat zij met terugwerkende kracht met ingang van 1 januari 2013 de verhuurde gebouwen en de daaraan verbonden huurcontracten heeft ondergebracht bij [verweerders] . ISB betaalt sindsdien de huur aan [verweerders] .

(ix) Bij e-mail van 4 september 2013 is namens ISB aan [B] toestemming gevraagd om

‘aansluitend op de door jullie in eigendom en verhuurde gebouw van het ISB een viertal bestaande lokalen in twee lagen tegen het gebouw van Verlaat te plaatsen.’

(x) Bij brief van 12 september 2013 heeft [verweerder 1] namens [verweerders] aan ISB laten weten in principe geen bezwaar te hebben tegen de uitbreiding. Verder staat in deze brief:

‘Echter wij moeten u wel wijzen op onze voorwaarden in het huurcontract. U dient ons gebouw zodra u het huurcontract (volgens voorwaarden) beëindigt weer in de oude staat terug te brengen. (...) Verder zijn wij hierover nog in overleg met onze verzekering, welke graag een kopie van de vergunningen wil zien, (...). Mocht e.e.a. tot een premieverhoging leiden van onze verzekering, dan houden wij ons het recht voor, deze kosten bij u in rekening te brengen.’

(xi) Op 11 november 2014 is [B] failliet verklaard.

(xii) Vanaf maart 2015 heeft ISB de betalingen van de huurpenningen aan [verweerders] met een beroep op art. 6:37 BW opgeschort. Bij brief van 19 maart 2015 heeft de (toenmalige) advocaat van VO aan ISB, ter attentie van [betrokkene 1] en [betrokkene 2] , het volgende meegedeeld:

‘Geacht bestuur,

Op 25 februari 2015 heeft een bespreking plaatsgevonden in verband met de ontstane situatie met betrekking tot de onderwijsruimte aan de Mozartlaan 27 te Breda [het door ISB gehuurde schoolgebouw]. (...) Zoals bekend stelt Building Breda [VO] zich op het standpunt dat de bedoelde onderwijsruimte haar eigendom is (geworden).

Tijdens de bespreking is reeds mondeling door Building Breda aan ISB te kennen gegeven dat zij de afdracht van huurpenningen aan [A 1] ( [verweerders] ) met onmiddellijke ingang dient te staken. Langs deze weg en onder verwijzing naar voornoemde bespreking, herhaal ik namens Building Breda deze sommatie aan uw stichting, en thans schriftelijk, om geen huurpenningen af te dragen aan [verweerders] voornoemd, nu [verweerders] geen eigenaresse is van bedoelde onderwijsruimte, doch Building Breda.’

(xiii) Bij brief van 21 april 2015 is namens VO aan ISB meegedeeld dat toekomstige, lopende en eventueel achterstallige betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst enkel bevrijdend kunnen worden betaald aan VO.

(xiv) Daarop heeft [verweerders] bij kortgedingdagvaarding van 29 mei 2015 van ISB betaling van de huurpenningen gevorderd. Bij vonnis van 23 juli 2015 heeft de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, locatie Breda, de vordering afgewezen.

(xv) Bij brief van 27 oktober 2015 heeft ISB de huurovereenkomst met [verweerders] opgezegd. De huurovereenkomst is hierdoor op 31 augustus 2016 geëindigd. Na 31 augustus 2016 is ISB het gebouw blijven gebruiken. Op 1 september 2016 heeft ISB voor de huur van het schoolgebouw een huurovereenkomst gesloten met VO.

(xvi) [verweerders] heeft in een bodemprocedure van ISB betaling van de huurpenningen gevorderd en bij vonnis van 8 juni 2016 heeft de kantonrechter de vorderingen van [verweerders] grotendeels toegewezen. ISB is daarvan bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch in hoger beroep gekomen en bij tussenarrest van 6 november 2018 heeft het hof [verweerders] opgedragen de volledige koopovereenkomst in het geding te brengen.5.

(xvii) [verweerders] heeft voorts bij dagvaarding van 29 december 2016 een kort geding jegens ISB en VO aanhangig gemaakt en daarin ontruiming van het schoolgebouw gevorderd. Bij vonnis van 2 november 2016 is de vordering afgewezen. Vervolgens is [verweerders] tegen ISB en VO een bodemprocedure gestart, waarin zij ontruiming van het schoolgebouw vordert. Bij vonnis van 10 januari 2018 heeft de kantonrechter een descente gelast en deze heeft op 19 april 2018 plaatsgevonden. Het daarvan opgemaakte proces-verbaal, met daarin opgenomen een groot aantal (digitale) foto’s, is door VO in het geding gebracht.

(xviii) Bij het pleidooi op 27 november 2018 is namens VO meegedeeld dat het nieuwe, permanente schoolgebouw na de kerstvakantie door ISB in gebruik zal worden genomen en dat in opdracht van VO het huidige schoolgebouw in januari 2019 zal worden gesloopt.

In eerste aanleg heeft VO een verklaring voor recht gevorderd dat zij door natrekking eigenaar is geworden van het semipermanente schoolgebouw aan de [a-straat 1] te Breda en dat ingevolge deze natrekking alle rechten en verplichtingen van de verhuurder uit hoofde van de op 6 juli 2011 tussen [B] B.V. als verhuurder en ISB als huurder per 31 augustus 2011 zijn overgegaan op VO.

[verweerders] heeft verweer gevoerd en in voorwaardelijke reconventie een verklaring voor recht gevorderd dat VO verplicht is tot betaling van de door [verweerders] geleden en nog te lijden schade, alsook verwijzing naar de schadestaat.

Nadat bij tussenvonnis van 24 februari 20166.een bewijsopdracht was gegeven, heeft de rechtbank bij eindvonnis van 25 januari 20177.de vorderingen in conventie afgewezen. Aan een beoordeling van de voorwaardelijke vordering in reconventie kwam de rechtbank om die reden niet toe.

VO heeft bij exploot van 18 april 2017 hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch. Bij arrest van 22 januari 20198.heeft het hof het tussenvonnis van de rechtbank bekrachtigd en het eindvonnis vernietigd. In conventie heeft het hof voor recht verklaard dat VO door natrekking eigenaresse is geworden van het semipermanente schoolgebouw, staande en gelegen te [plaats] aan de [a-straat 1] , [het perceel] . In reconventie heeft het hof voor recht verklaard dat VO verplicht is tot betaling van de door [verweerders] geleden en nog te lijden schade, als gevolg van het onrechtmatig handelen van VO, welke schade nader dient te worden bepaald bij staat en te vereffenen volgens de wet. De proceskosten in eerste aanleg en hoger beroep in conventie en reconventie heeft het hof gecompenseerd. Het meer of anders gevorderde is afgewezen.

De dragende overwegingen van het hof kunnen als volgt worden samengevat:

a. Het was in 2011 zowel de bedoeling van [B] , de bouwer, als van ISB, de opdrachtgever, dat er op het sportveld een tijdelijk en demontabel gebouw werd geplaatst. (onder 3.5.4)

b. Ook VO was op de hoogte van deze bedoeling van partijen. (onder 3.5.5)

c. Ook al volgt uit de – ook voor VO kenbare – partijbedoeling dat sprake is van een gebouw dat bestemd was om tijdelijk ter plaatse te blijven, het gaat erom of deze bedoeling van partijen gelet op de aard en inrichting van het gebouw ook voor derden kenbaar is. Dat is niet het geval. Het gebouw komt door zijn naar buiten toe blijkende aard en inrichting op een willekeurige derde over als duurzaam met de grond verenigd en dus een onroerend gebouw. (onder 3.5.6)

d. De conclusie is dan ook dat VO door natrekking de eigendom van het gebouw heeft verkregen. (onder 3.5.7)

e. Dat betekent dat de voorwaarde van de vordering in reconventie is vervuld. (onder 3.6)

f. Op het moment dat VO door natrekking de eigendom van het gebouw verkreeg zonder daarvoor enige investering te hebben gedaan, verkreeg zij een voordeel ten koste van [B] , die immers de kosten van het gebouw, het nadeel, had gedragen. [B] verkreeg op dat moment mogelijk een vorderingsrecht om de door haar geleden schade op grond van art. 6:212 BW op VO te verhalen. (onder 3.7.3)

g. [verweerders] stelt zich op het standpunt dat zij dit vorderingsrecht op grond van de op 3 april 2013 met [B] gesloten koopovereenkomst heeft verkregen. (onder 3.7.4)

h. VO is, anders dan zij aanvankelijk meende, niet door natrekking verhuurder van het schoolgebouw geworden. Relatieve rechten hebben in beginsel geen zaaksgevolg en voor de geldigheid van een huurovereenkomst is niet vereist dat de verhuurder eigenaar is van het gehuurde. [B] is er terecht vanuit gegaan dat zij verhuurder is en ISB is er eveneens terecht vanuit gegaan dat zij de huurpenningen aan [B] diende te betalen. (onder 3.7.5)

i. De koopovereenkomst moet worden opgevat als een akte van contractsoverneming in de zin van art. 6:159 BW. Het was de bedoeling van [B] en [verweerders] dat de rechten en de verplichtingen uit de huurovereenkomst op [verweerders] zouden overgaan. ISB heeft daaraan medewerking verleend en daarmee ingestemd. Zij is na ontvangst van de brief van 4 april 2013 huurpenningen aan [verweerders] gaan betalen. [verweerders] heeft voor de koop c.q. contractsoverneming betaald door verrekening. VO kan zich ten opzichte van [verweerders] niet beroepen op een eventuele vernietiging van de koopovereenkomst door de curator op grond van art. 42 e.v. Fw, omdat die slechts relatieve werking heeft. Er is daarom geen reden [verweerders] op te dragen de volledige koopovereenkomst in het geding te brengen. (onder 3.7.6)

j. [verweerders] heeft de positie van verhuurder van [B] overgenomen, niet die van bouwer. De vordering uit ongerechtvaardigde verrijking is daarom niet op haar overgegaan. (onder 3.7.7)

k. Door zich in 2015 in afwijking van de gedragingen van alle betrokkenen tot dan toe te beroepen op natrekking en met name door zich op grond daarvan op het (onjuiste) standpunt te stellen dat zij daardoor ook recht had op de huurpenningen en ISB te bewegen de huurpenningen niet langer aan [verweerders] af te dragen, heeft VO in het geheel geen rekening gehouden met de gerechtvaardigde belangen van [verweerders] . Zij heeft het beroep op natrekking gebruikt als ‘vehikel’ om te ontkomen aan de – volgens haar – erg hoge huur van het schoolgebouw. Daarbij komt dat VO per september 2016 een huurovereenkomst met ISB heeft gesloten en aanspraak heeft gemaakt op betaling van huurpenningen. De onrechtmatigheid van het handelen van VO jegens [verweerders] en de mogelijkheid dat [verweerders] daardoor schade heeft geleden staat vast. (onder 3.7.8)

l. Partijen zijn in eerste aanleg en in hoger beroep over en weer in het gelijk c.q. ongelijk gesteld. De proceskosten worden om die reden gecompenseerd. (onder 3.8)

Bij procesinleiding van 22 april 2019 heeft VO – tijdig – beroep in cassatie ingesteld. [verweerders] heeft geconcludeerd tot verwerping van het cassatieberoep. Partijen hebben hun standpunten schriftelijk doen toelichten. Vervolgens hebben zij gere- en dupliceerd.

Het cassatiemiddel bestaat uit vier onderdelen. Het vierde onderdeel bevat enkel een voortbouwklacht.

Onderdeel 1 richt zich tegen het oordeel van het hof dat sprake is geweest van contractsoverneming. De meeste klachten van het onderdeel richten zich tegen rechtsoverweging 3.7.6. Die overweging luidt:

‘3.7.6. VO stelt terecht dat de koopovereenkomst van april 2013 niet heeft geleid tot een geldige eigendomsoverdracht van het schoolgebouw aan [verweerders] , maar dat doet er niet aan af dat [B] op dat moment wel verhuurder van het schoolgebouw was. Ervan uitgaande dat het schoolgebouw roerend was, verkeerde [B] op dat moment tevens in de veronderstelling dat met de eigendomsoverdracht van het schoolgebouw ook haar rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst op [verweerders] zouden overgaan. Nu vaststaat dat [B] in 2013 geen eigenaresse was, zijn deze rechten in ieder geval niet op grond van artikel 7:226 BW op [verweerders] overgegaan. Het hof is evenwel van oordeel dat onder deze omstandigheden een redelijke uitleg van de ‘koopovereenkomst’ van 3 april 2013 met zich brengt dat deze moet worden opgevat als een akte van contractsoverneming (artikel 6:159 BW). Uit de koopovereenkomst van 3 april 2013 blijkt duidelijk dat het de bedoeling van [B] en [verweerders] was dat de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst zouden overgaan op [verweerders] . Ook ISB heeft (achteraf) haar medewerking aan deze contractoverneming gegeven en daar mee ingestemd. Zij is immers na ontvangst van de brief van 4 april 2013 de huurpenningen aan [verweerders] gaan betalen. Ook heeft [verweerders] , anders dan VO stelt, voor de koop c.q. contractsoverneming betaald. Weliswaar is de schriftelijke koopovereenkomst door [verweerders] niet volledig overgelegd, maar uit het door VO overgelegde faillissementsverslag van 3 juni 2015 (prod. 3 bij inl. dagv.) blijkt dat de koopprijs door [verweerders] is voldaan door verrekening. Dat één en ander voor de curator mogelijk reden is voor nader onderzoek en de curator mogelijk de “koopovereenkomst” wil vernietigen op grond van artikel 42 e.v. Fw. is voor de onderhavige zaak niet van belang. Een dergelijke vernietiging heeft immers relatieve werking. VO kan zich ten opzichte van [verweerders] daar niet op beroepen. Om die reden is er ook geen aanleiding [verweerders] op te dragen de volledige koopovereenkomst in het geding te brengen.’

VO klaagt onder 1.1 dat het hof met deze overweging buiten de grenzen van de rechtsstrijd is getreden. Zij voert aan dat contractsoverneming door [verweerders] niet is gesteld en dat door haar ook niet is gesteld dat de koopovereenkomst van 3 april 2013 in die zin moet worden begrepen. [verweerders] zou enkel het standpunt hebben ingenomen dat zij bij de koopovereenkomst van 3 april 2013 het schoolgebouw heeft gekocht van [B] en dat zij daarmee de positie van verhuurder heeft verkregen en dat ISB door betaling heeft erkend dat zij eigenaar en dus verhuurder is geworden van het schoolgebouw.

De stellingen die [verweerders] aan haar voorwaardelijke vordering in reconventie ten grondslag heeft gelegd, hebben in de feitelijke instanties slechts beperkte aandacht gekregen. Het partijdebat heeft zich toegespitst op de vraag of [B] door natrekking de eigendom van het schoolgebouw heeft verkregen. De rechtbank beantwoordde die vraag ontkennend en kwam daardoor niet toe aan een beoordeling van de voorwaardelijke vordering in reconventie van [verweerders] . Ook in hoger beroep is de voorwaardelijke vordering en haar grondslag onderbelicht gebleven; het partijdebat werd vooral bepaald door de grieven van [B] , die zich richtten tegen het oordeel van de rechtbank over de eigendomsvraag.

Het middel geeft een onjuiste en onvolledige weergave van de door [verweerders] betrokken stellingen. Ook in feitelijke aanleg is daaraan door [B] een te beperkte uitleg gegeven. Daarop heeft [verweerders] gewezen in de spreekaantekeningen van haar advocaat in eerste aanleg.9.[verweerders] heeft niet steeds een koppeling gemaakt tussen de eigendom van het schoolgebouw en het zijn van verhuurder, maar van de aanvang af nadrukkelijk het standpunt ingenomen dat niet alleen de gebouwen, maar ook de huurovereenkomsten zijn overgedragen en dat zij ook in het geval van natrekking verhuurder is.10.Dat standpunt berust op de koopovereenkomst van 3 april 2013.11.Uit die koopovereenkomst blijkt volgens het hof dat een overdracht (overneming) van de huurovereenkomst inderdaad de bedoeling van partijen is geweest. Een deel van de inhoud van de koopovereenkomst is hierboven bij de vaststaande feiten onder (vii) opgenomen. Uit de geciteerde bepaling volgt dat partijen (primair) voor ogen heeft gestaan dat de rechten en verplichtingen van [B] als verhuurder op grond van het bepaalde van art. 7:226 BW op [verweerders] overgingen. In de koopovereenkomst is echter ook (subsidiair) een voorziening opgenomen voor het geval de overgang van de rechten en verplichtingen als verhuurder niet op grond van deze bepaling heeft plaatsgevonden. Artikel 2 van de koopovereenkomst12.houdt namelijk onder meer het volgende in:

‘Kopers verklaren hierbij nadrukkelijk, voor zover nog nodig, de vermelde rechtsverhoudingen van verkoper sub 1a met de huurders bij wegen van contractsoverneming van verkopers en met name van verkoper sub 1a over te nemen.’

Het hof heeft in de stellingen van [verweerders] , mede in verband met de inhoud van de koopovereenkomst, kunnen lezen dat zij zich ook op het standpunt stelde dat de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst bij wege van contractsoverneming op haar zijn overgaan. Dat [verweerders] niet met zoveel woorden heeft gesproken over contractsoverneming of art. 6:159 BW heeft genoemd, maakt dit uiteraard niet anders, omdat de rechter ambtshalve de rechtsgronden aanvult (art. 25 Rv). Kortom, het hof is niet buiten de grenzen van de rechtsstrijd getreden. De klacht treft geen doel.

Onder 1.2 voert VO op zichzelf terecht aan dat het hof een vergissing heeft gemaakt bij de vaststelling van de feiten onder 3.1.7 (zie hiervoor onder (vii)). Artikel 1 van de koopovereenkomst houdt niet in dat ‘de rechten en verplichtingen van verkoper sub 1 als verhuurder op kopers’ overgaan, zoals het hof heeft vastgesteld, maar dat ‘de rechten en verplichtingen van verkoper sub 1a als verhuurder op kopers’ overgaan. Verkoper sub 1a betreft [B] . Het betreft een evidente verschrijving en het arrest van het hof dient verbeterd te worden gelezen. Verder heeft dit geen gevolgen.

VO klaagt onder 1.3 dat het hof onbesproken heeft gelaten haar stelling – die volgens VO een essentieel karakter draagt – dat aan [verweerders] geen vordering uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking of onrechtmatige daad toekomt, omdat [B] in 2012 alle verhuurprojecten aan Deteck Nederland B.V. (hierna: Deteck) heeft overgedragen.13.Zij meent dat in cassatie van de juistheid van deze stelling moet worden uitgegaan en dat daarom geen sprake kan zijn geweest van contractsoverneming tussen [B] en [verweerders] , omdat de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst al eerder door [B] aan Deteck waren overgedragen. De overweging dat [B] de bedoeling zou hebben gehad deze rechten en verplichtingen aan [verweerders] over te dragen, is volgens VO onbegrijpelijk.

Ik meen dat ook deze klacht geen doel treft. VO heeft op de door haar in het onderdeel genoemde vindplaatsen slechts aangevoerd dat [verweerders] geen vordering uit ongerechtvaardigde verrijking of onrechtmatig handelen toekomt, het faillissementsverslag van 9 december 2015 ter zake het faillissement van [B] geciteerd (waarin is te lezen dat ‘gebleken is dat in 2012 curanda alle verhuurderprojecten overgedragen heeft aan Deteck Nederland B.V. ter zake van welke overdracht de curator nog nader onderzoek instelt’) en opgemerkt dat de link tussen de koopovereenkomst van 3 april 2013 en de door de curator bedoelde overdrachten in 2012 haar totaal ontgaat. De door de klacht omschreven stelling kan ik hierin niet lezen. Ik lees niet dat door VO het standpunt is ingenomen dat [verweerders] geen verhuurder kan zijn geworden omdat [B] haar verhuurprojecten reeds aan Deteck had overgedragen (noch daargelaten dat onduidelijk is wat daaronder zou moeten worden verstaan). In dit verband merk ik nog op dat Deteck partij was bij de koopovereenkomst van 3 april 2013, waarin is opgenomen dat verkoper sub 1a ( [B] ) op dat moment verhuurder was. Door VO is niet aangevoerd dat Deteck op enig moment jegens ISB het standpunt heeft ingenomen dat zij haar verhuurder is, of zich als zodanig heeft gedragen.14.

Onder 1.4 keert VO zich tegen het oordeel van het hof dat ISB door na ontvangst van de brief van 4 april 2013 de huurpenningen aan [verweerders] te betalen medewerking zou hebben verleend aan contractsoverneming en daarmee zou hebben ingestemd. Dat oordeel geeft volgens VO blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Voor medewerking of instemming is een op rechtsgevolg gerichte wil nodig, die zich door een verklaring heeft geopenbaard (art. 3:33 BW). Alleen met betaling is daarvan geen sprake. Zo het hof dit niet heeft miskend, is de bestreden overweging volgens VO onbegrijpelijk, omdat niet duidelijk is waaruit de instemming zou volgen, anders dan uit de betaling. VO klaagt verder dat het oordeel temeer onbegrijpelijk is in het licht van de vaststelling dat ISB aan [B] bij e-mail van 4 september 2013 toestemming heeft gevraagd om ‘aansluitend op de door jullie in eigendom en verhuurde gebouw van het ISB een viertal bestaande lokalen in twee lagen tegen het gebouw van Verlaat te plaatsen.’15.Als juist zou zijn dat ISB met de contractsoverneming heeft ingestemd, zou zij deze vraag hebben gesteld aan [verweerders] , zo betoogt VO.

Deze klachten treffen evenmin doel. De wederpartij bij het overgenomen contract kan haar medewerking in elke vorm verlenen, hetzij vooraf, hetzij achteraf16.en die medewerking kan ook in een of meer gedragingen besloten liggen (vergelijk art. 3:37 lid 1 BW).17.In het algemeen is een handelen of nalaten van de kant van de wederpartij, waaruit hij laat blijken de overnemer als contractspartij te beschouwen, voldoende. Betaling aan degene die het contract heeft overgenomen, kan als een dergelijke medewerking worden beschouwd. Wel veronderstelt dit dat de wederpartij zich bewust is van de inhoud van de overeenkomst tussen overdrager en overnemer; bij gebreke daarvan kan aan een betaling die betekenis niet worden gegeven.18.Hier is door [B] bij brief van 4 april 2013 aan ISB meegedeeld dat zij, kort gezegd, de verhuurde gebouwen en de daaraan verbonden huurcontracten bij [verweerders] heeft ondergebracht. Mede tegen die achtergrond heeft het hof kunnen oordelen dat ISB gezien de betaling nadien aan [verweerders] aan de contractsoverneming haar medewerking heeft gegeven. Het oordeel van het hof geeft niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Ik kan ook niet inzien waarom dat oordeel onbegrijpelijk zou zijn.

Als ik het goed zie, heeft VO wat betreft de vereiste medewerking door ISB zich in feitelijke aanleg niet op de in cassatie door haar genoemde e-mail van 4 september 2013 beroepen. De klacht vermeldt ook geen vindplaats. Deze e-mail hoefde het hof ook daarom niet tot een ander oordeel te brengen, omdat daarop door [verweerders] bij brief van 12 september 2013 is gereageerd met onder meer de mededeling dat het verzoek van ISB een gebouw betreft dat zij van haar huurt,19.terwijl ISB eerst vanaf maart 2015 is gestopt met betaling van de huurprijs aan [verweerders] .

Ten overvloede merk ik op dat mij uit het dossier blijkt dat ISB op 13 januari 2015 aan [verweerders] heeft verzocht schriftelijk te bevestigen dat de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst integraal, onvoorwaardelijk en onherroepelijk op haar zijn overgegaan, onder toezegging van ISB dat zij in dat geval een allonge bij de huurovereenkomst zou opstellen. De toenmalig gemachtigde van [verweerders] heeft bij e-mail van 16 januari 2015 die bevestiging gegeven. Een allonge is door ISB niet opgesteld, wel heeft de bestuurder van ISB vervolgens op diezelfde datum opdracht gegeven achterstallige huurbetalingen alsnog te voldoen. [verweerders] heeft hierop in de onderhavige procedure nadrukkelijk gewezen.20.Ook hieruit volgt dat ISB met de contractsoverneming heeft ingestemd.21.

Onder 1.5 bevat het onderdeel een voortbouwklacht, die in het lot van de voorgaande klachten deelt.

Onderdeel 2 is gericht tegen het oordeel van het hof dat VO onrechtmatig jegens [verweerders] heeft gehandeld in rechtsoverweging 3.7.8:

‘3.7.8. [verweerders] heeft zich daarnaast beroepen op onrechtmatig handelen van VO. De door [verweerders] daaraan ten grondslag gelegde omstandigheden zijn door VO niet, althans onvoldoende, betwist. Het hof is van oordeel dat VO moet worden aangemerkt als een nauw bij de overeenkomst tussen [B] en ISB betrokken derde. Daarbij is van belang dat VO bij de bouw van het schoolgebouw op de achtergrond betrokken was en ook op de hoogte was van alle tussen partijen gemaakte afspraken. Die nauwe betrokkenheid blijkt voorts uit de bestuurlijke verwevenheid tussen VO en ISB. VO wist dat [B] en later [verweerders] de verhuurders waren van het schoolgebouw. Als nauw bij de overeenkomst tussen [B] en ISB betrokken derde rust op VO een bijzondere verantwoordelijkheid, in die zin dat zij rekening dient te houden met de belangen van [B] als verhuurder alsook met de belangen van de opvolgend verhuurder [verweerders] . Door zich in 2015 in afwijking van de gedragingen van alle betrokkenen (waaronder ook VO zelf) tot dan toe te beroepen op natrekking én met name door zich op grond daarvan op het (onjuiste) standpunt te stellen dat zij daardoor ook recht had op de huurpenningen en ISB te bewegen de huurpenningen niet langer aan [verweerders] af te dragen, heeft VO in het geheel geen rekening gehouden met de gerechtvaardigde belangen van [verweerders] . Weliswaar heeft VO (voor het eerst) tijdens het pleidooi op 27 november 2018 haar standpunt dat zij verhuurder van het schoolgebouw was ingetrokken – naar het hof aanneemt naar aanleiding van hetgeen in het arrest van dit hof van 6 november 2018 daarover is overwogen – maar dat doet er niet aan af dat uit de processtukken van de eerste aanleg en de overgelegde correspondentie duidelijk blijkt dat VO in 2015 het beroep op natrekking heeft gebruikt als “vehikel” om te ontkomen aan de – naar eigen zeggen tijdens het pleidooi op 27 november 2018 – erg hoge huur van het schoolgebouw. Het hof verwijst daartoe naar de in r.o. 3.1.11 vermelde brieven van 19 maart en 21 april 2015. Daar komt nog bij dat VO met ingang van september 2016 een huurovereenkomst heeft gesloten met ISB en vanaf dat moment aanspraak maakt op betaling van huurpenningen.

Op grond van al deze omstandigheden, in onderling verband en samenhang beschouwd, staat de onrechtmatigheid van het handelen van VO jegens [verweerders] vast alsook de mogelijkheid dat [verweerders] daardoor schade heeft geleden. Derhalve is de gevorderde verklaring voor recht evenals de verwijzing naar de schadestaat toewijsbaar.’

Het hof had voorafgaand onder 3.7.1 omschreven wat [verweerders] aan haar beroep op onrechtmatige daad ten grondslag heeft gelegd (het middel richt tegen die weergave van het standpunt van [verweerders] geen klacht):

‘3.7.1. (…) Voor het geval de ongerechtvaardigde verrijking geen grondslag kan zijn voor de eis in reconventie, is [verweerders] van mening dat sprake is van een onrechtmatige daad van VO, die bij de onderhandelingen over de bouw van het schoolgebouw betrokken is geweest en de eigendom daarvan heeft verworven zonder daarvoor enige financiële compensatie te bieden. Aldus handelend heeft zij zich de gerechtvaardigde belangen van de bouwer en [verweerders] onvoldoende aangetrokken. [verweerders] wijst er in dat verband op dat VO en ISB er in 2011 bewust voor hebben gekozen om, ongetwijfeld ook vanwege de tijdelijkheid van de voorgestane situatie, met instemming van VO op haar grond een tijdelijk schoolgebouw te realiseren, terwijl blijkens de statuten van VO een van haar doelstellingen is “het efficiënt (doen) ontwikkelen, in stand houden en exploiteren en inrichten van de gezamenlijke onderwijshuisvesting voor het voortgezet onderwijs op basis van een meerjarig onderwijshuisvestingsplan.” [verweerders] wijst tevens op de bestuurlijke verwevenheid tussen VO en ISB, hetgeen niet alleen blijkt uit het feit dat [betrokkene 1] , voornoemd, destijds zowel bestuurslid van ISB als VO was, maar ook uit de omstandigheid dat ondanks hun tegenstrijdige belangen VO en ISB zich in de procedures tegen [verweerders] door dezelfde advocaat laten bijstaan. Volgens [verweerders] moet daarbij bedacht worden dat VO inmiddels andere belangen heeft en ten onrechte via de weg van de natrekking tracht te komen tot realisatie van een internationale campus op haar terrein. In hoger beroep heeft [verweerders] daaraan nog toegevoegd dat VO zich niet alleen ten onrechte beroept op natrekking, maar dat zij ISB ook heeft bewogen om de huurpenningen vanaf maart 2015 onbetaald te laten en later de huurovereenkomst op te zeggen. Opvallend is voorts dat VO het schoolgebouw inmiddels voor een onrealistisch laag bedrag, zonder enige relevantie met de economische (huur)waarde, zijnde afgerond € 10.000 per jaar, heeft verhuurd aan ISB, aldus [verweerders] .’

Onder 2.1 klaagt VO dat het hof blijk heeft gegeven van een onjuiste rechtsopvatting. Onder omstandigheden kan inderdaad op een nauw bij de overeenkomst betrokken derde een bijzondere verantwoordelijkheid rusten, in die zin dat zij rekening dient te houden met de belangen van een van contractspartijen. Het komt daarbij evenwel aan op een weging van alle ter zake dienende omstandigheden. Onder verwijzing naar vaste jurisprudentie22.noemt VO de volgende gezichtspunten:

a. de hoedanigheid van alle betrokken partijen,

b. de aard en strekking van de overeenkomst,

c. de wijze waarop de belangen van de derde daarbij zijn betrokken,

d. de vraag of deze betrokkenheid kenbaar was voor de contractant,

e. de vraag of de derde mocht vertrouwen dat zijn belangen zouden worden ontzien,

f. de vraag in hoeverre het voor de contractant bezwaarlijk was met de belangen van de derde rekening te houden,

g. de aard en omvang van het nadeel dat voor de derde dreigt en de vraag of van hem kon worden gevergd dat hij zich daartegen had ingedekt, en

h. de redelijkheid van een eventueel aan een derde aangeboden schadeloosstelling.

Het hof heeft de juiste maatstaf volgens VO miskend door zijn oordeel dat op haar een bijzondere verantwoordelijkheid rust, in die zin dat zij rekening moet houden met de belangen van [B] en [verweerders] als verhuurder, alleen daarop te baseren dat VO een nauw bij de overeenkomst tussen [B] en ISB betrokken derde is.

De klacht heeft alleen betrekking op de overweging dat VO rekening had moeten houden met de belangen van [verweerders] als verhuurder. VO klaagt niet over het daarop voortbouwende oordeel dat zij met de gerechtvaardigde belangen van [verweerders] in het geheel geen rekening heeft gehouden en daarmee jegens haar onrechtmatig heeft gehandeld. Dat oordeel is, zo meen ik, gezien VO’s beroep op natrekking, het ten onrechte ingenomen standpunt dat zij daarmee ook recht had op huurpenningen, de poging ISB ertoe te bewegen de huurpenningen niet langer aan [verweerders] af te dragen en de later door VO met ISB gesloten huurovereenkomst, ook alleszins juist.

De klacht berust op een onjuiste lezing van het arrest van het hof. Het oordeel van het hof dat VO zich de gerechtvaardigde belangen van (de bouwer, [B] ) en [verweerders] diende aan te trekken, berust niet enkel op de omstandigheid dat VO een nauw bij de overeenkomst tussen [B] en ISB betrokken derde is. Het hof heeft dat oordeel ook gebaseerd op de feiten en omstandigheden:

1. dat VO betrokken was bij de bouw van het schoolgebouw en op de hoogte was van de door partijen gemaakte afspraken;

2. dat VO en ISB bestuurlijk zijn verweven;

3. dat sprake is van een huurovereenkomst en [verweerders] een belang als verhuurder heeft;

4. dat VO wist dat [B] en later [verweerders] de verhuurders waren van het schoolgebouw;

5. dat het in 2015 door VO ingenomen standpunt afwijkt van de gedragingen van alle betrokkenen, waaronder ook van VO zelf.

Voor zover de klacht aldus moet worden opgevat dat volgens VO het hof op een of meer van de onder 3.16 vermelde gezichtspunten uitdrukkelijk had moeten ingaan, geldt dat VO ten onrechte niet heeft toegelicht waarom die gezichtspunten ook in de onderhavige zaak van belang zijn. Bovendien kunnen de zojuist genoemde, door het hof in zijn oordeel betrokken feiten en omstandigheden met de meeste van die gezichtspunten gemakkelijk in verband worden gebracht.

Ook de klacht onder 2.2 moet falen. VO klaagt dat het hof buiten de grenzen van de rechtsstrijd is getreden. Wat precies is bedoeld, is mij maar beperkt duidelijk geworden. Als ik VO in haar procesinleiding goed begrijp, zit de pijn van VO erin dat door [verweerders] niet zou zijn aangevoerd dat VO rekening had te houden met de gerechtvaardigde belangen van [B] als verhuurder en daarom met [verweerders] als opvolgend verhuurder. Het gebruik door VO van het woord ‘daarom’ wekt de indruk dat het hof een verband heeft gelegd tussen het rekening moeten houden met de gerechtvaardigde belangen van [B] enerzijds en met de gerechtvaardigde belangen van [verweerders] anderzijds. Dat verband is door het hof niet gelegd. Het hof heeft overwogen ‘dat zij rekening dient te houden met de belangen van [B] als verhuurder alsook met de belangen van de opvolgend verhuurder [verweerders] ’. Dat oordeel berust op het daaraan voorafgaande oordeel van het hof dat VO een nauw bij de overeenkomst tussen [B] en ISB betrokken derde is. Daarop is door [verweerders] ook een beroep gedaan, zoals volgt uit de onbestreden weergave van het standpunt van [verweerders] in het arrest van het hof onder 3.7.1.

Volgens de schriftelijke toelichting van de zijde van VO heeft [verweerders] niet aangevoerd dat VO onrechtmatig heeft gehandeld jegens [B] door misbruik te maken van wanprestatie van ISB jegens [B] en [verweerders] als vermeend rechtsopvolgend verkrijger van [B] .23.Hieruit lijkt te volgen dat VO zelf de klacht aldus uitlegt dat de pijn op een andere plaats zit: [verweerders] zou niet hebben aangevoerd dat VO onrechtmatig jegens [B] heeft gehandeld. In het midden kan blijven of dit juist is, reeds omdat het hof niet heeft geoordeeld dat VO onrechtmatig jegens [B] heeft gehandeld. Het oordeel van het hof beperkt zich tot een beoordeling van de rechtmatigheid van het handelen van VO jegens [verweerders] .

Onder 2.3 stelt VO tot slot dat het oordeel van het hof bovendien onbegrijpelijk is omdat drie van de in het eerste subonderdeel genoemde gezichtspunten in geschil zouden zijn. Zij voert aan (i) dat de hoedanigheid van partijen in geschil is, omdat niet duidelijk is of [verweerders] als gevolg van de contractsoverneming of op andere grondslag de verhuurder is van ISB; (ii) dat onduidelijkheid bestaat over de aard en strekking van de overeenkomst, omdat niet duidelijk is of tussen [verweerders] en ISB een huurovereenkomst bestaat; (iii) dat op grond van het voorgaande niet vast staat of en hoe de belangen van [verweerders] bij de overeenkomst zijn betrokken.

VO ziet er aldus aan voorbij dat het hof heeft geoordeeld – welk oordeel volgens het voorgaande in cassatie overeind blijft – dat sprake is geweest van contractsoverneming en dat [verweerders] de verhuurder van ISB is geworden. Daarmee staat vast dat de belangen van [verweerders] bij de overeenkomst zijn betrokken. Ook deze klacht faalt dus.

De strekking van onderdeel 3 is dat het hof de onderhavige zaak had moeten aanhouden totdat in de samenhangende zaak (in cassatie bekend onder nummer 19/03864) was beslist over de vraag of de koopovereenkomst ertoe heeft geleid dat [verweerders] verhuurder van ISB is geworden.

Mijns inziens faalt de klacht reeds omdat VO geen belang bij de klacht heeft. Het hof heeft inmiddels in de samenhangende procedure over de rechtsverhouding tussen [verweerders] en ISB geoordeeld. Geheel in overeenstemming met de beslissing in de onderhavige procedure houdt dat oordeel in dat [verweerders] verhuurder van ISB is geworden. Ook op inhoudelijke gronden kan het onderdeel niet slagen. Het hof mocht, maar was niet gehouden de beslissing aan te houden in afwachting van de uitkomst in het samenhangende geschil.24.

De voortbouwklacht van onderdeel 4 behoeft geen bespreking.

De slotsom is dat geen van de klachten van het middel doel treft. Ik geef uw Raad in overweging om de zaak af te doen met toepassing van art. 81 Wet RO.

De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G