Rb. Oost-Brabant, 24-02-2017, nr. C/01/296285 / HA ZA 15-511

wonende te [woonplaats] ,

2. [gedaagde sub 2],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

advocaat mr. C.M.G.M. van Eijndhoven te Boxtel.

Partijen zullen hierna de Vereniging en [gedaagden] genoemd worden.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Ten slotte is vonnis bepaald.

in conventie

In het tussenvonnis van 24 februari 2016 is de Vereniging opgedragen te bewijzen dat het schoolgebouw naar aard en inrichting is bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven in die zin dat partijen de bedoeling hadden een duurzaam gebouw neer te zetten en dat die bedoeling ook kenbaar was voor derden.

Ter voldoening aan de bewijsopdracht heeft de Vereniging diverse stukken waaronder een rapport van de heer [A] , taxateur bij ATMP Consultancy, van 18 april 2016 in het geding gebracht, alsmede twee getuigen doen horen, [getuige 1] , directeur van de Vereniging en als zodanig aan te merken als partijgetuige, en [getuige 2] , bestuurder van [Y] sinds 2011 en als zodanig betrokken bij de huurovereenkomst van 6 juli 2011 gesloten tussen [X] en [Y] .

In het rapport van ATMP Consultancy concludeert de heer [A] dat het litigieuze gebouw naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Daarbij is in aanmerking genomen dat het gebouw middels een fundering, de nutsvoorzieningen alsmede de riolering en hemelwaterafvoer met het onderliggende perceel is verbonden, en niet zonder aanzienlijke schade aan het terrein kan worden afgebroken. Aanwijzingen dat het de aard van het gebouw is om duurzaam ter plaatse te blijven ziet de heer [A] voorts in de gebruikte (beton)vloeren en de aanwezigheid van een lift, alsook in de terreininrichting van straatwerk, hekwerken, sport- en speeltoestellen, die zijn afgesteld op blijvend gebruik van het gebouw. De gebruikte materialen voor de zeer uitgebreide staalconstructie en de samenstelling en afwerking van wanden en kozijnen zijn van zodanige kwaliteit dat kan worden voldaan aan een functionele en technische levensduur van maximaal 60 jaar. De inrichting van terrein en gebouw is van dusdanige complexiteit dat het naar de mening van de heer [A] niet mogelijk is om het gebouw in 500 uur te demonteren op een wijze dat de onderdelen elders herbruikbaar zijn.

De rechtbank overweegt dat de bevindingen van de heer [A] in dit rapport onderschrijven dat het gebouw met de grond is verenigd en dat gebruik is gemaakt van klaarblijkelijk duurzame materialen, maar dat uit het rapport niet zonder meer blijkt dat het, voor derden kenbaar, de bedoeling van partijen was een duurzaam gebouw neer te zetten, dat bestemd was duurzaam ter plaatse te blijven. In het rapport wordt niet de stelling onderbouwd dat aanzienlijke schade aan het terrein ontstaat als het gebouw wordt afgebroken. Gesteld is dat de inrichting van een dusdanige complexiteit is dat het gebouw bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven, maar ook hier ontbreekt het aan een toelichting waaruit dat kan blijken. Uit de jurisprudentie (ECLI:NL:HR:2006:AZ2392) volgt dat een aanwezige fundering een factor van betekenis kan zijn voor de vraag of het gebouw bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven, maar daarvoor op zichzelf niet beslissend is. Ook de aansluiting op nutsvoorzieningen kan een indicatie zijn dat het gebouw duurzaam bestemd is ter plaatse te blijven. De rechtbank neemt hier in aanmerking hetgeen reeds is overwogen in het tussenvonnis van 24 februari 2016, dat het de bedoeling van alle betrokken partijen was, om een tijdelijk schoolgebouw te plaatsen. De functionaliteit van een dergelijk gebouw brengt mee, dat de aansluitingen op nutsvoorzieningen noodzakelijk zijn, zodat aan de aanwezigheid hiervan door de rechtbank geen beslissende betekenis zal worden gegeven. Voor wat betreft de inrichting van het gebouw blijkt uit het rapport niet waaruit kan worden begrepen dat partijen de bedoeling hadden, kenbaar voor derden, om een duurzaam gebouw te plaatsen. In het rapport wordt slechts melding gemaakt van het gebruik van degelijke materialen met een lange(re) levensduur. Zomin als tijdelijkheid zonder nadere toelichting op één lijn kan worden gesteld met niet-duurzaamheid, kan degelijkheid en deugdelijkheid van constructie en/of materialen worden gelijkgesteld met duurzaamheid. Ten aanzien van de inrichting van het terrein als duiding dat het gebouw bedoeld is om duurzaam ter plaatse te blijven, overweegt de rechtbank dat uit de jurisprudentie volgt dat de bestemming van een gebouw om duurzaam ter plaatse te blijven naar aard en inrichting naar buiten kenbaar kan zijn, indien het zowel visueel als functioneel een geheel vormt met de overige delen van het complex (ECLI:NL:HR:2013:CA0813). Gelet op het gegeven dat het litigieuze gebouw is geplaatst op een terrein met andere schoolgebouwen en voor die functionaliteit getroffen andere voorzieningen, is de inrichting van de onmiddellijke omgeving van dit gebouw naar het oordeel van de rechtbank niet doorslaggevend. Dit geldt temeer waar de rechtbank in het tussenvonnis van 24 februari 2016 al heeft overwogen dat [gedaagden] onbestreden heeft gesteld dat het schoolgebouw visueel te onderscheiden is van de andere (school)gebouwen, zodat van een visueel en functioneel geheel van het litigieuze gebouw met de overige delen en gebouwen geen sprake is.

De rechtbank is van oordeel dat de Vereniging met het rapport van ATMP Consultancy niet het bewijs heeft geleverd dat de bedoeling van partijen was een duurzaam gebouw neer te zetten en dat die bedoeling ook kenbaar was voor derden. De rechtbank overweegt of de verklaringen van de getuigen aanvullend het bewijs kunnen leveren. [getuige 1] heeft op 10 mei 2016 verklaard dat hij uit hoofde van zijn functie als voorzitter van het bestuur van de Vereniging betrokken is geweest bij het ter beschikking stellen van het terrein en het onderzoek naar de mogelijkheid om het gebouw te realiseren. Hij verklaart onder meer

“Aan de ene kant moest er gezorgd worden voor een voorziening die aantrekkelijk was. Ouders zouden geen genoegen nemen met een al te eenvoudig schoolgebouw. Expats zouden geen genoegen nemen met een gebouw dat niet voldoet aan hoge veiligheidseisen. Tegelijkertijd was het ook een risico, want als er niet genoeg leerlingen waren dan moesten we ook van het gebouw af kunnen komen. Het moest een overzichtelijke termijn zijn tegen aanvaardbare kosten.

….

Bij de realisatie van het schoolgebouw heeft Building Breda [de Vereniging] toestemming gegeven voor de bouw en zij was er toen van op de hoogte dat het haar grond was.

....

Ik was ervan op de hoogte dat het een pand was dat gehuurd werd, maar niet van de ins en outs van het huurcontract.

[Y] is eigenaar van het aangebouwde schoolgebouw. Ik weet niet hoe [Y] dat pand gefinancierd heeft. Ik weet dat ze het heeft aangekocht van Building Breda, maar ik weet niet hoe het met de financiering zit. Ik weet dat het een oud verplaatsbaar noodgebouw was dat eigendom was van Building Breda. Building Breda is eigenaar van de grond waar het aangebouwde schoolgebouw op geplaatst is.

Er is geen recht van opstal gevestigd. Building Breda heeft aangebouwde schoolgebouw elders gedemonteerd en hier opnieuw opgebouwd.

....

Destijds in 2011 is met de bewoners rondom het schoolgebouw afgesproken dat het schoolgebouw maar 5 jaar zou blijven staan. Op de plaats waar nu het gebouw in geschil staat komt een “halve gymzaal” en een stuk sportterrein.”

[getuige 2] verklaart op 10 mei 2016 onder meer

“De oprichting van de school was een onderneming. Het risico is ondergebracht in [Y] als stichting…We gingen uit van een lang leven voor de school, maar tegelijkertijd kon het tegenvallen en dan moesten we met de school stoppen. Het model moest exploitabel blijven en levensvatbaar worden. Op grond van mijn waarneming van het gebouw en de bouw zelf ben ik van mening dat het gebouw in geschil ook veel langer kan blijven bestaan. Het schoolgebouw is heel anders dan de later bijgebouwde en aangebouwde lokalen die duidelijk een portacabin-achtige uitstraling hebben.

….

Ik weet niet of als we in 2011 zeker geweten hadden dat de school levensvatbaar zou zijn, er voor dit schoolgebouw gekozen zou zijn.

….

Ik heb regelmatig informatieavonden voor omwonenden voor de bouw van het gebouw bezocht. Tijdens deze avonden is regelmatig gesproken over de tijdelijkheid van het schoolgebouw. Er is met de bewoners besproken dat de schoolgebouwen wellicht in de toekomst gesloopt zullen worden. Wij weten dat het een uitdrukkelijke wens is van de buurt.”

De rechtbank leidt uit deze getuigenverklaringen af dat bij de realisatie van het litigieuze schoolgebouw doelbewust is gekozen voor een gebouw dat voor de Vereniging en [Y] qua exploitatie overzichtelijk en aanvaardbaar zou zijn en qua uitstraling voldoende attractief en veilig. De Vereniging is van meet af aan bij de realisatie van het gebouw betrokken geweest en is zich daarbij steeds bewust geweest dat het gebouw op haar grond werd gevestigd. [getuige 2] verklaart bovendien dat met de huidige kennis omtrent de levensvatbaarheid, niet zeker is of voor dit schoolgebouw gekozen zou zijn. Voorts verklaren beide getuigen dat met de omwonenden gesproken en afgesproken is dat het gebouw vijf jaar zou blijven staan.

Voor de beoordeling van de aan derden kenbare bedoeling van partijen een duurzaam gebouw neer te zetten neemt de rechtbank voorts in aanmerking de door [gedaagden] in het kader van het tegenbewijs overgelegde stukken met betrekking tot de contacten met de omwonenden en de gemeente Breda. In deze stukken wordt herhaaldelijk gememoreerd dat het tijdelijke noodgebouwen zijn (onder meer productie 7 pagina 3 en productie 10). In het Nieuwsbericht BredaVandaag.nl van 8 februari 2011 (productie 12) wordt de vrees van omwonenden dat de tijdelijke bebouwing uiteindelijk een definitief gebouw zal worden als onterecht weersproken met de mededeling dat men na drie jaar wil starten met de bouw van een nieuw gebouw op een andere plek, hetgeen ook is vastgelegd in een overeenkomst van 19 mei 2011 tussen [Y] , Vereniging van eigenaren Residentie Princenhaghe en de bewonersvereniging Ruitersbos (productie 22). Na contact met de omwonenden naar aanleiding van de voorgenomen uitbreiding van de tijdelijke gebouwen door aanbouw, wordt in een brief van 20 juni 2013 (productie 21) bevestigd dat de plannen voor definitieve huisvesting ongewijzigd zijn en op korte termijn ter hand zullen worden genomen.

Uit de diverse overgelegde stukken in onderlinge samenhang beschouwd maakt de rechtbank op dat het gebouw in 2011 is geplaatst op een tijdelijke locatie op het sportterrein van het Mencia de Mendozo Lyceum, op basis van een tijdelijke omgevingsvergunning voor vijf jaar en onder een aantal voorwaarden voor wat betreft de parkeervoorzieningen en de verplichting het gebouw te verwijderen als de nieuwbouw is gerealiseerd, en herstel van de sportterreinen waar het gebouw was geplaatst. De rechtbank zal in het midden laten hoeveel manuren nodig zijn om het gebouw te demonteren en in hoeverre alle materialen en elementen na demontage zijn te hergebruiken maar stelt vast dat, in verband met de beperkte gebruiksduur van vijf jaar van het gebouw, de uitstraling en de exploitatie, is gekozen voor een demontabel systeemgebouw op basis van huur. De rechtbank kent betekenis toe aan de plaatsing op de tijdelijke bijzondere locatie op het sportterrein, de tijdelijke vergunning die is verleend onder voorwaarden in combinatie met de gekozen demontabele bouwconstructie en de vastgelegde beperkte gebruiksduur. Naar het oordeel van de rechtbank is in deze gegeven situatie dan sprake van zodanige bijzonderheden van aard en inrichting dat daaruit naar derden de bedoeling kenbaar was om het gebouw slechts tijdelijk met de grond te verenigen, en niet bestemd was om duurzaam ter plaatse te blijven.

De rechtbank is van oordeel dat de Vereniging niet in de bewijslevering is geslaagd. Nu niet is komen vast te staan dat het gebouw naar aard en inrichting bestemd is duurzaam ter plaatse te blijven, kan de Vereniging als eigenaar van de onderliggende grond door natrekking geen eigenaar zijn geworden. Dientengevolge kan van overgang van rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst evenmin sprake zijn. De vorderingen zullen worden afgewezen.

De Vereniging zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:

- griffierecht 285,00

- getuigenkosten 1.238,00

- salaris advocaat 1.808,00 (4,0 punten × tarief € 452,00)

Totaal € 3.331,00

in voorwaardelijke reconventie

De eis in reconventie is voorwaardelijk ingesteld. Uit de beslissing in conventie vloeit voort dat de voorwaarde niet is vervuld, zodat op de vordering in reconventie geen beslissing hoeft te worden gegeven.

Het instellen van een voorwaardelijke eis in reconventie is onder de gegeven omstandigheden een redelijke vorm van verdediging voor [gedaagden] . Vereniging wordt daarom ook met betrekking tot het geding in reconventie als in het ongelijk gestelde partij in de zin van art. 237 Rv beschouwd en zal in de kosten van het geding in reconventie worden veroordeeld als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:

- salaris advocaat € 452,00 (0,0 punt × factor 0,5 × tarief € 452,00)

Totaal € 452,00

De rechtbank

in conventie

wijst de vorderingen af,

veroordeelt de Vereniging in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 3.331,00,

in reconventie

verstaat dat de vordering geen behandeling behoeft,

veroordeelt de Vereniging in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 452,00.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.H. Kobussen en in het openbaar uitgesproken op 25 januari 2017.

wonende te [woonplaats] ,

2. [gedaagde sub 2],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

advocaat mr. C.M.G.M. van Eijndhoven te Boxtel.

Partijen zullen hierna de Vereniging en [naam BV 2] genoemd worden.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Ten slotte is vonnis bepaald.

In 2011 heeft [naam BV] op het perceel [adres] (kadastraal bekend [kadastraal nummer] ) in opdracht van de Stichting tot bevordering van Internationaal onderwijs in Zuidwest Nederland (hierna: ISB) een schoolgebouw gerealiseerd.

De Vereniging is eigenaar van bovengenoemd perceel. De vereniging voorziet in huisvesting van haar leden. ISB is lid van de Vereniging.

[naam BV] heeft met ISB op 6 juli 2011 een huurovereenkomst gesloten voor het schoolgebouw voor een periode van vijf jaar. Het gebouw staat omschreven als semipermanente huisvesting. De overeengekomen huurprijs bedraagt op jaarbasis € 277.667,00 (excl. BTW). In artikel 8.0 van de huurovereenkomst is het volgende opgenomen:

Als eenmalige kosten bij huur zal verhuurder aan huurder in rekening brengen de aan- en afvoerkosten. De aanvoerkosten (€ 148.000,00 excl. Btw) zullen separaat worden gefactureerd op het moment van oplevering en/of ingebruikname. De afvoerkosten (€60.000,00 excl. btw) zullen separaat worden gefactureerd na beëindiging huurovereenkomst.

Tevens zijn huurder en verhuurder overeengekomen dat op verzoek van huurder, de verhuurder de rentecomponent over de restwaarde (€ 60.000,00 excl btw) en de bouwrentecomponent € 16.313,00 excl. Btw) voorafgaande aan de huur, separaat factureert. (productie 3 bij productie 1 cva).

In 2013 heeft [naam BV] veertien tijdelijke schoolgebouwen waaronder het onderhavige gebouw verkocht aan [gedaagden] , handelend onder de naam [naam BV 2] ( [naam BV 2] ). Bij brief van 4 april 2013 heeft [naam BV] aan haar huurders laten weten dat zij met terugwerkende kracht met ingang van 1 januari 2013 de verhuurde gebouwen en de daaraan verbonden huurcontracten heeft ondergebracht bij [naam BV 2] . ISB betaalt sindsdien de huur aan [naam BV 2] .

Bij e-mail van 4 september 2013 wordt aan [naam BV] toestemming gevraagd om “in aansluitend op de door jullie in eigendom en verhuurde gebouw van het ISB een viertal bestaande lokalen in 2 lagen tegen het gebouw van [naam BV] te plaatsen”. (productie 20 bij productie 1 cva). Bij brief van 12 september 2013 geeft [naam BV 2] toestemming onder voorwaarden, om tot uitbreiding van het gehuurde gebouw over te gaan (productie 26 bij productie 1 cva).

Op 11 november 2014 is [naam BV] failliet verklaard.

Het schoolgebouw is bedoeld als tijdelijke huisvesting voor de internationale school. Er zijn plannen om in augustus van dit jaar te starten met de bouw van een permanente school.

ISB heeft bij de gemeente Breda een tijdelijke omgevingsvergunning gevraagd en verkregen. In het begeleidend schrijven is vermeld dat voor het bouwwerk een beperkte instandhoudingstermijn geldt tot en met 10 mei 2016 en dat het gebouw na afloop van deze termijn dient te worden afgebroken.

De belastingdienst merkt het schoolgebouw aan als een roerend goed bij de overdracht waarvan geen overdrachtsbelasting is verschuldigd (productie 10 bij productie 1 cva).

Vanaf maart 2015 heeft ISB de betaling van huurpenningen aan [naam BV 2] op grond van artikel 6:37 BW opgeschort. De Vereniging heeft ISB gesommeerd geen huurpenningen af te dragen aan [naam BV 2] , omdat volgens haar niet [naam BV 2] maar zij eigenaar is van de school.

Bij vonnis van 23 juli 2015 heeft de kantonrechter van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant, locatie Breda, de vordering van [naam BV 2] tegen ISB tot betaling van de huurpenningen afgewezen.

3. Het geschil

in conventie

De Vereniging vordert een verklaring voor recht dat zij door natrekking eigenaar is geworden van het semipermanente schoolgebouw aan de [adres] en te verklaren voor recht dat ingevolge deze natrekking alle rechten en verplichtingen van de verhuurder uit hoofde van de op 6 juli 2011 tussen [naam BV] als verhuurder en ISB als huurder per 31 augustus 2011 zijn overgegaan op de Vereniging met veroordeling van [naam BV 2] in de kosten van het geding, de beslagkosten ad € 894,11 en de nakosten, en de kosten van de advocaat daaronder begrepen.

[naam BV 2] voert verweer.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in voorwaardelijke reconventie

[naam BV 2] vordert te verklaren voor recht dat de Vereniging verplicht is tot betaling van de door [naam BV 2] geleden en nog te lijden schade, als gevolg van het verwerven door de Vereniging van de eigendom van het litigieuze schoolgebouw op grond van natrekking, welke schade nader dient te worden bepaald bij staat en te vereffenen volgens de wet, met veroordeling van de Vereniging in de kosten van het geding in reconventie daaronder nadrukkelijk te verstaan het salaris van de advocaat van [naam BV 2] .

De Vereniging voert verweer.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in conventie

De rechtbank

in conventie

draagt de Vereniging op te bewijzen dat het schoolgebouw naar aard en inrichting is bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven in die zin dat partijen de bedoeling hadden een duurzaam gebouw neer te zetten en dat die bedoeling ook kenbaar was voor derden,

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 9 maart 2016 voor uitlating door de Vereniging of zij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en / of door een ander bewijsmiddel,

bepaalt dat de Vereniging, indien zij geen bewijs door getuigen wil leveren maar wel bewijsstukken wil overleggen, die stukken direct in het geding moet brengen,

bepaalt dat de Vereniging, indien zij getuigen wil laten horen, de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten op dinsdagen, woensdagen en donderdagen in de maanden april tot en met mei 2016 direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,

bepaalt dat dit getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van mr. M.H. Kobussen in het paleis van justitie te 's-Hertogenbosch aan de Leeghwaterlaan 8,

bepaalt dat alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen,

houdt iedere verdere beslissing aan,

in reconventie

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.H. Kobussen en in het openbaar uitgesproken op 24 februari 2016.