5.3.1.2.4 Enige bijzondere gevallen

Uit het voorgaande volgt dat ook bij huurovereenkomsten waarvoor géén droit de suite geldt, de curator de bevoegdheid heeft de huurder het gebruik van het gehuurde te ontzeggen. Men denke bijvoorbeeld aan overeenkomsten waarbij art. 7:226 BW contractueel is uitgesloten,1 aan onderhuur2 of aan huur die zoals in het Nebula-arrest — door een economisch eigenaar is aangegaan.3Ook kan worden gedacht aan de situatie dat weliswaar sprake is van een door de eigenaar aangegaan (hoofd)huurcontract met betrekking tot woon- of bedrijfsruimte, maar de curator bij verkoop niettemin niet aan de regel 'koop breekt geen huur' is gebonden. Dit doet zich voor indien op het gehuurde een beslag rustte dat `ouder' was dan de huur en als gevolg van de werking van art. 33 lid 2 Fw is `opgelost' in het algemene faillissementsbeslag. Op grond van art. 505 lid 2 Rv kan de latere verhuring niet tegen de beslaglegger worden ingeroepen — bij huur van woonruimte binnen de in dat artikel aangegeven strikte grenzen — en ten opzichte van de curator die bij verkoop de rechten van de beslaglegger op de voet van art. 57 lid 3 Fw uitoefent ten behoeve van de boedel, geldt dan hetzelfde.4 In al deze situaties zijn in relatie tot de huurder de overige regels van (onder)huuren ontruimingsbescherming onverkort van toepassing, maar heeft de curator desondanks recht op wanprestatie, omdat de in art. 7:226 BW besloten liggende bescherming ontbreekt.5

De vraag naar de toepasselijkheid van het Nebula-arrest in één van de hiervoor bedoelde situaties kwam aan de orde in de zaak Gilhuis q.q./Knape.6 In het berechte geval had Alberg Geveltechniek bedrijfsruimte in de zin van art. 7:230a BW onderverhuurd aan Knape. Nadat de curator van Alberg Geveltechniek de hoofdhuur op de voet van art. 39 Fw had opgezegd, wilde hij eveneens van de onderhuur af en hij beriep zich daarbij onder meer op het Nebula-arrest. De voorzieningenrechter oordeelde dat van een situatie zoals beoordeeld in dat arrest géén sprake was, omdat art. 7:230a BW in zijn optiek moest worden beschouwd als een uitdrukkelijke wettelijke regeling die meebracht dat de curator het gebruik door Knape moest dulden. Naar ik meen, is dit dus onjuist. Nu de regel 'koop breekt geen huur' in de verhouding van de curator tot Knape geen rol speelde, had de curator conform de hoofdregel recht op wanprestatie.7 Dit impliceert dat de curator ontruiming had behoren te verkrijgen en zonder dat Knape de in art. 7:230a BW vervatte ontruimingsbescherming aan hem kon tegenwerpen, nu die bescherming eerst na het eindigen van de huur wordt verleend.

Een twijfelgeval is de situatie dat sprake is van huur van woon- of bedrijfsruimte, op de verhuurde zaak een anterieur hypotheekrecht rust en de hypotheekhouder zich kan beroepen op een huurbeding. De hypotheekhouder heeft dan ingevolge art. 3:264 BW de mogelijkheid de betreffende zaak vrij van huur te verkopen, althans indien hem dat meer oplevert dan verkoop in verhuurde staat.8 Dient de curator hier nu een recht op wanprestatie toe te komen omdat het belang van de huurder bij continuïteit van de huurrelatie geen rol speelt? Ik meen van niet. Bedacht moet worden dat de huur in een voorkomend geval wél standhoudt indien de zaak niet door de hypotheekhouder, maar door de curator wordt verkocht. Die situatie zal zich in de gegeven omstandigheden wellicht niet snel voordoen, maar uitgesloten is het niet. Men denke hier bijvoorbeeld aan het geval dat de hypotheekhouder niet tijdig tot executie overgaat nadat hem een termijn in de zin van art. 58 Fw is gesteld. Naar mijn mening geldt dat steeds indien de curator bij verkoop van woon- of bedrijfsruimte aan de regel 'koop breekt geen huur' gebonden is, hem niet de bevoegdheid toekomt de huurder diens gebruiksrecht te ontzeggen, ongeacht de mogelijkheden van de hypotheekhouder om een verkoop vrij van huur te realiseren.