HR, 16-02-2018, nr. 17/00345

Het hof stelt de feiten, samengevat, als volgt vast:1.

(i) [verweerder 2] (hierna: [verweerder 2] ) is directeur en enig aandeelhouder van De Molenwiek. Hij is de vader van [eiser] (hierna: [eiser] ).

(ii) [verweerder 2] is eigenaar van twee percelen in [plaats] .

(iii) [verweerder 2] heeft bij notariële akte van 29 april 1980 aan De Molenwiek voor de duur van 20 jaar een recht van opstal verleend op een gedeelte van de percelen.

(iv) Op de percelen zijn vier opstallen gesitueerd: de privéwoning van [verweerder 2] , een restaurant, een aan het restaurant grenzende (voormalige) bedrijfswoning en een eveneens aan het restaurant grenzende molen, die is aangemerkt als rijksmonument.

(v) Per 1 juni 1996 is De Molenwiek het restaurant aan [eiser] gaan verhuren.

(vi) Gelijktijdig met het sluiten van de huurovereenkomst hebben De Molenwiek als verkoper en [eiser] als koper een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de horeca-inventaris.

(vii) Vanaf 1998 huurt [eiser] tevens de naast het restaurant gelegen bedrijfswoning.

(viii) De bedrijfswoning werd tot 2003 door [eiser] bewoond en is thans in gebruik als opslag en kantine voor het personeel van het restaurant.

(ix) Het gehuurde is bestemd voor de uitoefening van een restaurant en betreft een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW.

(x) [eiser] exploiteert in het gehuurde samen met zijn echtgenote in vof-verband het restaurant “ [A] ”.

(xi) Het recht van opstal is geëindigd op 30 april 2000.

(xii) De huurovereenkomst is na ommekomst van twee termijnen van vijf jaren met ingang van 1 juni 2006 voortgezet voor onbepaalde tijd.

(xiii) Bij aangetekende brief van 11 oktober 2012 van hun gemachtigde hebben De Molenwiek en [verweerder 2] de huurovereenkomst met [eiser] opgezegd tegen 1 november 2013, althans tegen 1 juni 2014.

[verweerder 2] en De Molenwiek hebben [eiser] bij dagvaarding van 21 december 2012 gedagvaard voor de rechtbank ’s-Hertogenbosch, sector kanton, en – kort gezegd en voor zover in cassatie nog van belang – gevorderd dat de kantonrechter het tijdstip waarop de tussen partijen gesloten huurovereenkomst eindigt en het tijdstip van ontruiming vaststelt. [eiser] heeft de vorderingen bestreden en – kort gezegd en voor zover in cassatie nog van belang – voor het geval de vorderingen zouden worden toegewezen een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten gevorderd.

De rechtbank, die De Molenwiek aanmerkte als verhuurder, heeft de vorderingen van De Molenwiek en [verweerder 2] bij vonnis van 31 oktober 2013 afgewezen.

De Molenwiek en [verweerder 2] zijn van dit het vonnis in hoger beroep gekomen bij het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch.

In zijn tussenarrest van 23 september 20142.oordeelt het hof dat [verweerder 2] de verhuurder is, zodat aan De Molenwiek haar vorderingen moeten worden ontzegd (rov. 3.5.2 t/m 3.6). De vordering tot huurbeëindiging wegens dringend eigen gebruik is toewijsbaar:

“3.9.2. Het hof overweegt dienaangaande het volgende. Ingevolge artikel 7:296 BW kan de vordering tot beëindiging van de verhuurder worden toegewezen, indien hij aannemelijk maakt dat hijzelf of iemand anders die in nauwe relatie tot hem staat het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij het gehuurde daartoe dringend nodig heeft. Het voorgenomen gebruik door de verhuurder dient dus, kort gezegd, te voldoen aan drie vereisten: a) duurzaam; b) persoonlijk en c) dringend.

Ad a) Naar het oordeel van het hof is sprake van een voorgenomen duurzaam gebruik door [verweerder 2] . Uit de overgelegde stukken en uit de daarop gegeven toelichting bij gelegenheid van het pleidooi blijkt dat de wens van [verweerder 2] om het complex als geheel (inclusief restaurant) weer zelf te gaan exploiteren met name is ingegeven door zijn overweging dat daarmee het voortbestaan van de molen, die al generaties eigendom is van en in gebruik is bij zijn familie, en naar zijn zeggen zijn levenswerk is, ook in de toekomst gewaarborgd zal zijn. Dat [verweerder 2] in staat is om, samen met zijn dochter [B] en haar partner, het complex als geheel te exploiteren, acht het hof voldoende onderbouwd met het overgelegde businessplan. Weliswaar heeft huurder in zijn reactie op het plan vraagtekens geplaatst bij de haalbaarheid en die vraagtekens uitvoerig onderbouwd, maar huurder ziet daarbij over het hoofd dat op [verweerder 2] niet de verplichting rust om bewijs te leveren dat de voorgenomen toekomstige exploitatie succesvol zal zijn; voldoende is dat hij aannemelijk maakt dat hij voornemens is het gehuurde, als onderdeel van het gehele complex, in duurzaam gebruik te nemen. Naar het oordeel van het hof is hij daarin geslaagd.

Ad b) Naar het oordeel van het hof is voorts ook sprake van een voorgenomen persoonlijk gebruik van het gehuurde. [verweerder 2] wil zelf het complex exploiteren, met hulp van dochter [B] en haar partner. Huurder heeft niet betwist dat [verweerder 2] de wil heeft om het verhuurde in persoonlijk gebruik te nemen.

Ad c) Naar het oordeel van het hof is ten slotte ook sprake van een dringend nodig hebben van het gehuurde. Een gezamenlijke exploitatie van het complex door [verweerder 2] en huurder is niet mogelijk, gelet op de volledig verstoorde relatie tussen hen beiden. Te verwachten valt, mede gelet op het rapport van Monumentenwacht, dat ook op langere termijn omvangrijke investeringen nodig zijn om de molen, die ruim 150 jaar oud is, in goede staat te houden. Met het businessplan is aannemelijk gemaakt dat een gezamenlijke exploitatie van molen en restaurant een reële mogelijkheid biedt om de middelen voor die investeringen te genereren. Gelet op de reeds gememoreerde onmogelijkheid om tot een samenwerking met huurder te komen, is huurbeëindiging noodzakelijk om de exploitatie van het complex als geheel voor [verweerder 2] mogelijk te maken. Het gehuurde is daarmee voor [verweerder 2] van voldoende wezenlijk belang.”

De vordering van [eiser] voor een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten is niet toewijsbaar jegens De Molenwiek (rov. 3.11.2). Het hof stelt [eiser] in de gelegenheid deze vordering nader te onderbouwen en partijen in de gelegenheid zich uit te laten over een (eventueel) door het hof te benoemen deskundige die het hof dient voor te lichten inzake (onder meer) de verhuis- en inrichtingskosten.

Na bij tussenarrest van 17 maart 20153.een deskundige te hebben benoemd, wijst het hof na ontvangst van het deskundigenbericht en verder partijdebat op 11 oktober 2016 eindarrest.4.Bij de bepaling van de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten houdt het hof geen rekening met eventueel door de huurder te betalen goodwill:

“9.19. (…) Voorts heeft deskundige volgens [verweerder 2] de opdracht te ruim opgevat door varianten door te rekenen van een vervangende locatie ‘going-concern’. Volgens de deskundige is ‘in een ‘going-concern’ situatie’ sprake van een bedrijfsovername. Het hof begrijpt de toelichting van de deskundige aldus dat bij een indeplaatsstelling de huurder de inventaris en de goodwill dient over te nemen. Nu een indeplaatsstelling bij huur van bedrijfsruimte niet ongebruikelijk is (zie artikel 7:307 BW), is het hof van oordeel dat de deskundige terecht deze variant in zijn beoordeling heeft betrokken. Het hof begrijpt uit het rapport dat de huurder in dat geval feitelijk geen andere keuze heeft dan te betalen voor reeds in het nieuw te huren pand aanwezige inventaris, zodat hij dan de door hem mee te nemen inventaris zal moeten verkopen. Het hof begrijpt voorts dat de huurder in dat geval tevens zal moet betalen voor goodwill. Weliswaar is de deskundige er terecht vanuit gegaan dat de huurder in dat geval goodwill zal moeten betalen, maar dat betekent niet dat de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten ook daarop betrekking moet hebben. Het hof is van oordeel dat dit niet het geval is en dat de deskundige daarmee ten onrechte rekening heeft gehouden. Uit bijlage 12 van het rapport volgt dat de deskundige heeft gerekend met een bedrag van € 124.000,- ter zake goodwill. Dat bedrag dient dus te worden afgetrokken van de hiervoor (in 9.16) als e) tot en met h) aangeduide bedragen, waarbij f) en h) niet meer relevant zijn omdat uit het voorgaande volgt dat de huurder de als II en III aangeduide zaken kan meenemen.

Gelet op de onzekerheid over een verhuizing naar een leeg bedrijfspand of een verhuizing naar een ‘going-concern’ restaurant en omdat het verschil daartussen aanzienlijk is, terwijl het wettelijk stelsel niet meebrengt dat het risico van die onzekerheid op de huurder rust zoals [verweerder 2] kennelijk meent, zal het hof de tegemoetkoming in de kosten bepalen op € 60.000,- bij verhuizing van het bedrijf naar een andere locatie binnen zes maanden en op € 20.000,- als er geen nieuwe bedrijfslocatie wordt betrokken, dus als de verhuisde zaken alleen worden opgeslagen of verkocht. Daarbij merkt het hof op dat [verweerder 2] niet de werkelijke schade hoeft te vergoeden; hij is slechts een tegemoetkoming in de kosten verschuldigd.”

Het hof overweegt in verband met het deskundigenrapport voorts:

“9.21. Het hof ziet in de overige op- en aanmerkingen van partijen op het rapport geen aanleiding om het rapport terzijde te leggen of een andere deskundige te benoemen of een aanvulling op de rapportage te vragen. Daartoe wordt het volgende overwogen. (…)

Volgens de huurder heeft de deskundige een onjuist percentage gehanteerd ter zake te verkrijgen kortingen. Ook heeft de deskundige te lage bedragen gehanteerd ter zake verschillende posten, aldus de huurder. Deze argumenten heeft de huurder reeds in zijn reactie op het concept-rapport naar voren gebracht. De deskundige is in zijn rapport op deze argumenten ingegaan. Het hof is van oordeel dat de deskundige op basis van zijn kennis en ervaring een toereikende nadere uitleg heeft gegeven en dat zijn oordeel dient te worden gevolgd.

[verweerder 2] heeft aangevoerd dat hij zijn standpunt handhaaft dat de onderhavige tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten slechts verschuldigd zal zijn onder de voorwaarden dat daadwerkelijk wordt verhuisd naar een ander bedrijfspand en de nieuwe locatie gaat exploiteren en dat dit binnen een door het hof nader te bepalen termijn geschiedt. Het hof zal zulks bepalen, met dien verstande dat, zoals overwogen, een tegemoetkoming van € 20.000,- in de verhuiskosten wordt toegekend indien geen nieuwe locatie geëxploiteerd gaat worden.

De huurder heeft verzocht om te bepalen dat [verweerder 2] de tegemoetkoming binnen veertien dagen na betekening van dit arrest moet voldoen, bij gebreke waarvan hij (de huurder) niet gehouden is over te gaan tot ontruiming. Aan dit verzoek kan niet worden voldaan. De verhuis- en herinrichtingskosten zijn eerst opeisbaar vanaf het moment van de daadwerkelijke ontruiming.”

Het hof komt tot de volgende slotsom:

“9.32. Het hof heeft beslist dat de vordering tot huurbeëindiging toewijsbaar is (zie 3.9.3). Het hof zal de datum waarop de huurovereenkomst eindigt vaststellen op 1 maart 2017 en de datum waarop de huurder het gehuurde uiterlijk moet hebben ontruimd op 28 februari 2017 (zie 9.2), tenzij [verweerder 2] gebruik maakt van zijn intrekkingsbevoegdheid. De veroordeling tot ontruiming zal niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard gelet op het bepaalde in artikel 7:295 lid 1 BW. (…)

Het hof zal de huurder € 60.000,- ter zake tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten (zie 9.20) toekennen bij verhuizing van het bedrijf naar een andere locatie binnen zes maanden en op € 20.000,- als er geen nieuwe bedrijfslocatie wordt betrokken, dus als de verhuisde zaken alleen worden opgeslagen of verkocht. [verweerder 2] kan uiterlijk op 31 oktober 2016 gebruik maken van zijn intrekkingsbevoegdheid (door dit uiterlijk op die dag schriftelijk aan het hof te melden, met kopie aan de advocaat van de huurder). (…)”

In het dictum is onder meer opgenomen:

“(…)

voor het geval [verweerder 2] de vordering niet intrekt:

stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen [verweerder 2] en de huurder ter zake het gehuurde zal eindigen, vast op 1 maart 2017;

veroordeelt de huurder om het gehuurde uiterlijk 28 februari 2017 met al degenen die en al hetgeen zich daarin bevinden respectievelijk bevindt, volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van [verweerder 2] te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden; (…)

stelt het bedrag aan tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten van de huurder vast op € 20.000,- aan verhuiskosten indien het bedrijf na die periode niet is verplaatst en veroordeelt [verweerder 2] dit bedrag op 1 maart 2017 te betalen;

en op € 60.000,- en veroordeelt [verweerder 2] , enkel in het geval huurder zijn bedrijf binnen zes maanden na ontruiming van de huidige locatie verplaatst, het aanvullende bedrag van € 40.000,- binnen veertien dagen na het betrekken van de nieuwe locatie aan de huurder te voldoen; (…)

verklaart de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten almede de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; (…)”

Ik vermeld nog dat [eiser] tevens heeft gevorderd dat het hof een vergoeding vaststelt als bedoeld in art. 7:299 BW. Het hof heeft deze vordering toegewezen en het bedrag dat [verweerder 2] moet betalen in het geval bij hem de wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig blijkt te zijn geweest, bepaald op € 220.530,-.

[eiser] heeft bij dagvaarding van 10 januari 2017, tijdig, cassatieberoep ingesteld tegen de arresten van 23 september 2014 en 11 oktober 2016. De Molenwiek en [verweerder 2] hebben ieder bij afzonderlijke conclusie van antwoord geconcludeerd tot niet-ontvankelijkheid c.q. verwerping van het cassatieberoep met veroordeling van eiser tot cassatie in de proceskosten van dat beroep, vermeerderd met wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten indien deze kosten niet binnen veertien dagen na dagtekening van het te wijzen arrest zijn betaald. [eiser] , De Molenwiek en [verweerder 2] hebben hun standpunten schriftelijk doen toelichten5.en [verweerder 2] heeft gedupliceerd.

Alvorens het middel te bespreken, merk ik het volgende op. Uit de cassatiestukken blijkt dat verweerder in cassatie [verweerder 2] is overleden toen het geding in cassatie reeds aanhangig was.6.Nu het geding in cassatie niet is geschorst, wordt het op naam van de oorspronkelijke partij, [verweerder 2] , voortgezet (art. 225 lid 1 onder a en lid 2 Rv in verbinding met art. 418a Rv).

De huurverhouding eindigt niet door het overlijden van de verhuurder (art. 7:229 lid 1 BW). Wie thans als verhuurder moet(en) worden aangemerkt, wordt bepaald door kort gezegd het erfrecht. Zou deze situatie zich in feitelijke instantie hebben voorgedaan, dan zou de vraag kunnen rijzen wie thans als verhuurder moet worden aangemerkt omdat dit van belang kan zijn voor bijvoorbeeld de vraag in hoeverre deze verhuurder aanspraak kan maken op de opzegging door de rechtsvoorganger.7.

In cassatie kan slechts worden beoordeeld of belang bij het middel is komen te ontbreken. De cassatiestukken geven geen aanleiding om te veronderstellen dat dit het geval is. Deze stukken bevatten in dit verband slechts enige opmerkingen over het voornemen van de door het hof in rov. 3.9.2 genoemde dochter van [verweerder 2] en haar partner om het gehuurde te gaan exploiteren.

Hieruit volgt dat de klachten van het cassatiemiddel moeten worden beoordeeld. Daarbij moet worden uitgegaan van de situatie zoals deze bestond ten tijde van de in cassatie bestreden arresten van het hof.

Het cassatiemiddel bestaat uit vijf onderdelen die elk uit twee subonderdelen bestaan. De onderdelen 1 en 2 richten zich tegen het oordeel van het hof dat [verweerder 2] het verhuurde dringend nodig heeft wegens duurzaam eigen gebruik. De onderdelen 3 en 4 hebben betrekking op de toegewezen tegemoetkoming voor verhuis- en inrichtingskosten. Onderdeel 5 stelt in verband met het dictum aan de orde op welk moment deze tegemoetkoming opeisbaar is.

Het cassatiemiddel richt geen klachten tegen de oordelen van het hof dat De Molenwiek niet als verhuurder heeft te gelden en dat [eiser] (reeds) om die reden niets van De Molenwiek te vorderen heeft en evenmin tegen de afwijzing van de vorderingen van [eiser] op De Molenwiek en de compensatie van de proceskosten in het dictum. Het tegen De Molenwiek gerichte cassatieberoep dient hierom te falen.8.Ik bespreek het middel verder voor zover het is gericht tegen [verweerder 2]

Onderdeel 1

Dit onderdeel richt zich tegen het oordeel in rov. 3.9.2 Ad a, dat [verweerder 2] aannemelijk heeft gemaakt dat hij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen.

Subonderdeel 1.1 betoogt dat, voor zover het hof heeft gemeend dat de haalbaarheid van het door de verhuurder gestelde voorgenomen gebruik géén relevante factor is of kan zijn bij de beoordeling van dat voorgenomen eigen gebruik als grondslag voor de opzegging van de overeenkomst, dit rechtens onjuist is.

Deze rechtsklacht faalt, want zij het berust op een onjuiste lezing van het arrest (met welke mogelijkheid de s.t. [eiser] nr. 2.5 al rekening houdt). Het hof heeft namelijk niet geoordeeld dat de haalbaarheid van de plannen van de verhuurder geen relevante factor is of kan zijn, maar dat die haalbaarheid voldoende aannemelijk is geworden.9.In dat verband heeft het hof, terecht, overwogen dat op [verweerder 2] niet de verplichting rust om bewijs te leveren dat de voorgenomen toekomstige exploitatie succesvol zal zijn, doch voldoende is dat hij aannemelijk maakt dat hij voornemens is het gehuurde, als onderdeel van het gehele complex, in duurzaam gebruik te nemen.

Subonderdeel 1.2 betoogt dat het hof met het hiervoor bedoelde oordeel onvoldoende kenbaar en/of begrijpelijk heeft gerespondeerd op (essentiële) stellingname van [eiser] , kort gezegd, dat (a) [verweerder 2] heeft nagelaten een deugdelijke, van een deskundige afkomstige, financiële onderbouwing te overleggen; (b) in het ondernemingsplan belangrijke en aanzienlijke posten niet zijn begroot; (c) dat het ondernemingsplan praktisch niet uitvoerbaar c.q. financieel niet haalbaar is, waarbij (d) [eiser] aandacht heeft gevraagd voor de leeftijd en zeer slechte gezondheid van [verweerder 2]

Deze motiveringsklacht faalt naar mijn mening. Uit de bestreden rechtsoverweging volgt dat het hof tegenover de stellingen onder (a), (b) en (c) met betrekking tot de financiële onderbouwing en haalbaarheid van het voorgenomen gebruik, doorslaggevende waarde heeft gehecht aan de door [verweerder 2] overgelegde stukken en de daarop gegeven toelichting bij gelegenheid van het pleidooi ( [verweerder 2] heeft bij pleidooi specifiek gereageerd op de kritiek van de zijde van [eiser] op het businessplan).10.Daarbij heeft het hof overwogen dat de kritiek van [eiser] op het businessplan eraan voorbij ziet dat niet vereist is dat bewijs wordt geleverd dat de voorgenomen exploitatie succesvol zal zijn. Met dit plan is aannemelijk gemaakt dat een gezamenlijk exploitatie van molen en restaurant een reële mogelijkheid biedt om de middelen voor die investeringen te genereren, aldus het hof (rov. 3.9.2 Ad c). Tegenover de stelling inzake de leeftijd en gezondheid van [verweerder 2] heeft het hof doorslaggevende waarde gehecht aan de omstandigheid dat [verweerder 2] voornemens was om de exploitatie samen met zijn dochter en diens partner uit te voeren. Aldus kan niet worden gezegd dat het hof onvoldoende kenbaar op deze stellingen van [eiser] heeft gereageerd. Onbegrijpelijk zijn de oordelen van het hof niet. Met name behoefde het hof zijn verwerping van de kritiek van [eiser] op het ondernemingsplan, ook gezien het partijdebat op dat punt, niet nader te motiveren dan het heeft gedaan.

Onderdeel 1 faalt derhalve.

Onderdeel 2

Dit onderdeel richt zich tegen het oordeel in rov. 3.9.2 Ad c, dat het voorgenomen eigen gebruik van [verweerder 2] als dringend kan worden aangemerkt.

Volgens subonderdeel 2.1 is (i) door het hof doorslaggevend bevonden dat op langere termijn omvangrijke investeringen nodig zijn om de molen in goede staat te houden en (ii) ligt in dat oordeel besloten het oordeel dat de voor deze investeringen benodigde middelen niet of in onvoldoende mate uit de huidige wijze van exploitatie (dat wil zeggen: de molen door [verweerder 2] zelf en het restaurant door middel van verhuur aan [eiser] ) kunnen worden gegenereerd. Deze oordelen gaan volgens het subonderdeel uit van een onjuiste rechtsopvatting althans zijn zij onvoldoende (begrijpelijk) gemotiveerd.

Het subonderdeel bestrijdt in de eerste plaats de noodzaak van (beëindiging van de huur wegens) onderhoudswerkzaamheden aan de molen omdat, naar [eiser] heeft gesteld en te bewijzen heeft aangeboden, de uit het rapport van Monumentenwacht aanbevolen werkzaamheden reeds hebben plaatsgevonden.

Voor zover wordt geklaagd over de begrijpelijkheid van het oordeel faalt deze klacht. [verweerder 2] heeft gesteld dat hij een economisch belang heeft en dat de molen duur in onderhoud is, dat de huidige exploitatie van de molen als individueel object niet rendabel is en dat bij het exploiteren van molen, restaurant, museum en bedrijfswoning als één geheel de rendementen zullen verbeteren (rov. 3.9.1). Het hof heeft dit betoog aanvaard. In dat verband overweegt het hof dat “[t]e verwachten valt, mede gelet op het rapport van Monumentenwacht, dat ook op langere termijn omvangrijke investeringen nodig zijn om de molen, die 150 jaar oud is, in goede staat te houden.” Met deze overweging heeft het hof het oog op de noodzaak om te blijven investeren in het onderhoud van de molen. Daaraan doet niet af dat de door Monumentenwacht op dat moment aanbevolen werkzaamheden reeds hebben plaatsgevonden. Het hof behoefde daarom niet nader in te gaan op deze door [eiser] gestelde omstandigheid en kon het bewijsaanbod ter zake van reeds verrichte werkzaamheden aan de molen (MvA nr. 28) passeren als niet relevant (zoals het hof kennelijk heeft gedaan). Daarom faalt ook de klacht dat het hof het bewijsaanbod niet heeft onderkend. De rechtsklacht van subonderdeel 2.1 bespreek ik hierna samen met subonderdeel 2.2.

Subonderdeel 2.1 klaagt in de tweede plaats dat het hof onvoldoende kenbaar is voorbij gegaan aan (essentiële) stellingen van [eiser] , kort gezegd, dat in het verleden, bij de huidige exploitatie, de onderhoudswerkzaamheden ook zijn bekostigd, dat er aanspraak is (gemaakt) op subsidieregelingen en dat er ook vanuit bedrijfseconomische motieven geen ‘dringendheid’ is.

Deze klacht faalt eveneens. Algemene bedrijfseconomische redenen kunnen voldoende zijn om een dringende noodzaak van eigen gebruik aannemelijk te achten. Het bestaan van andere mogelijkheden staat alleen dan aan een beroep op het dringend nodig hebben voor eigen gebruik van het verhuurde in de weg indien het benutten van die andere mogelijkheden voldoende in de rede ligt om van de verhuurder te vergen dat hij zulks doet.11.

[verweerder 2] heeft, kort gezegd, aangevoerd dat hij een economisch belang heeft bij de exploitatie als één geheel (rov. 3.9.1). Tegenover de stellingen van [eiser] heeft [verweerder 2] aangevoerd dat de rendementen bij exploitatie als één geheel zullen verbeteren, dat niet de ‘huurpenningen’ maar de exploitatie van het restaurant kan gaan bijdragen aan het onderhoud van de molen en dat subsidieverlening onzeker is en buiten de prognoses is gehouden (MvG nrs. 64-70). In het licht daarvan kon het hof oordelen dat sprake was van een dringend nodig hebben van het gehuurde gezien het door [verweerder 2] gestelde economisch belang. Het bestaan van een andere mogelijkheid, zoals door [eiser] was aangevoerd doet daaraan niet af, (mede ) nu het hof in cassatie onbestreden heeft vastgesteld dat een gezamenlijke exploitatie van het complex niet mogelijk is gelet op de verstoorde relatie. Het hof was niet gehouden tot een nadere motivering.

Zowel subonderdeel 2.1 als subonderdeel 2.2 betogen dat het hof uitgaat van een onjuiste rechtsopvatting door een verkeerde – te ruime – invulling te geven aan de maatstaf ‘dringend’ als bedoeld in artikel 7:296 lid 1 sub b BW. De subonderdelen voeren daartoe aan dat de wettelijke maatstaf een zekere mate van urgentie ten aanzien van de voorgenomen ingebruikneming veronderstelt en dat dit aspect in het oordeel van het hof ontbreekt. Waar het hof overweegt dat het gehuurde voor [verweerder 2] ‘van voldoende wezenlijk belang’ is, is dit volgens subonderdeel 2.2 niet voldoende om aan de maatstaf te voldoen.

Artikel 7:296 BW is voortgekomen uit artikel 1628 (oud) BW.12.Aanvankelijk zag deze in 1971 ingevoerde bepaling op het geval, kort gezegd, dat de verhuurder het gehuurde “persoonlijk in gebruik wil nemen”. Bij de behandeling van het desbetreffende wetsvoorstel is bij amendement voorgesteld te bepalen dat de verhuurder “het goed om een gewichtige reden persoonlijk in gebruik wil nemen.” Het amendement strekte ertoe te voorkomen dat de wens van de verhuurder om het goed persoonlijk te gaan gebruiken altijd zou prevaleren boven de behoefte van de huurder om in daarin te blijven.13.De minister meende dat het begrip ‘gewichtige reden’ onduidelijk was en stelde voor om een bepaling toe te voegen dat de verhuurder schadeplichtig zou zijn indien de wens om het gehuurde persoonlijk in gebruik te nemen achteraf niet zou blijken te bestaan (zie thans art. 7:299 BW), waarop het amendement werd ingetrokken.14.

In 1975 is de opzeggingsgrond aldus komen te luiden dat, kort gezegd, de verhuurder “het goed persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen (…) en hij het goed daartoe dringend nodig heeft”. Deze formulering is ontleend aan de regeling van de opzegging bij huur van woonruimte.15.Over het voorstel om (ook) het element ‘dringend’ in de wettekst op te nemen, merkte de minister op:16.

“De voorgestelde wijziging heeft echter het voordeel dat de positie van de huurder van bedrijfsruimte wordt versterkt. Op grond van het thans geldende criterium zou een huurder van bedrijfsruimte, die voor zijn bestaan geheel op het pand is aangewezen, al moeten wijken voor een verhuurder voor wie het pand geen wezenlijk belang heeft. De ondergetekende is daarom bereid de suggestie van de verschillende groepen van leden te volgen. Een daartoe strekkende wijziging van het ontwerp is opgenomen in de nota van wijziging.”

Hieruit volgt dat het vereiste dat sprake moet zijn van ‘dringend’ eigen gebruik, anders dan de subonderdelen veronderstellen, niet zozeer tot uitdrukking brengt dat sprake moet zijn van een zekere mate van urgentie, maar dat sprake moet zijn van een zeker belang bij verhuurder. Van urgentie in de zin van het bestaan van een noodtoestand hoeft geen sprake te zijn. Niet vereist is dat de verhuurder in zijn maatschappelijke voortbestaan wordt bedreigd en dat hij het verhuurde nodig heeft om die bedreiging het hoofd te kunnen bieden. Een algemeen economisch belang kan daartoe voldoende zijn.17.Evenmin gaat het specifiek om urgentie in de zin van haast of spoed.18.Anders dan het middel veronderstelt, sluit de door het hof in rov. 3.9.2 gebruikte formulering ‘voldoende wezenlijk belang’ aan bij het in de wet genoemde element ‘dringend’. Deze formulering strookt met de wijze waarop het element ‘dringend’ in de (feiten)rechtspraak en literatuur wordt weergegeven.19.De subonderdelen falen derhalve.

Het voorgaande brengt met zich dat onderdeel 2 faalt.

Onderdeel 3

Dit onderdeel ziet op het oordeel in rov. 9.19 van het eindarrest, dat de tegemoetkoming voor verhuis- en inrichtingskosten van art. 7:297 BW geen betrekking heeft op de eventuele goodwill die de huurder zou moeten betalen bij verkrijging van een nieuwe bedrijfslocatie ‘going concern’. Het hof betrekt dit op het geval dat de vertrekkende huurder elders een bedrijf overneemt waarbij moet worden betaald voor de reeds aanwezige inventaris en goodwill, en hij door indeplaatsstelling (artikel 7:307 BW) de huurder wordt van de bedrijfsruimte waarin dat bedrijf wordt uitgeoefend.

Volgens subonderdeel 3.1 gaat het hof uit van een onjuiste rechtsopvatting. Wanneer bij de vaststelling van de tegemoetkoming rekening wordt gehouden met een (eventuele) verhuizing naar een locatie ‘going concern’ en de huurder dan feitelijk geen andere keuze heeft dan te betalen voor de inventaris en de goodwill, dan behoort het door de huurder te betalen bedrag aan goodwill in beginsel mede tot de (verhuis)kosten als bedoeld in art. 7:297 BW. Dat in de wetsgeschiedenis wordt aangegeven dat geen vergoeding van goodwill dient plaats te vinden, ziet op iets anders, namelijk op de door de vertrekkende huurder in de door hem te verlaten locatie opgebouwde goodwill waarvoor art. 7:308 BW een regeling treft. Volgens subonderdeel 3.2 is het oordeel van het hof over de strekking van art. 7:297 BW onvoldoende gemotiveerd.

Volgens artikel 7:297 lid 1 BW kan de rechter een bedrag vaststellen dat de verhuurder moet betalen aan de huurder of aan degene aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd “ter tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten”. Deze bepaling is de opvolger van artikel 1628 lid 2 (oud)), zoals die bepaling in 1981 was komen te luiden.20.Het voorschrift is ontleend aan het (toenmalige) art. 1623e lid 1 (oud) BW over huur van woonruimte.21.Over die bepaling overwoog HR 4 november 1983 (Jonker/Buirma), dat de verhuis- en inrichtingskosten, waarop de bepaling het oog heeft, slechts de kosten zijn die de huurder zal moeten maken om te verhuizen en zich elders in te richten. Zij omvat daarom niet een vergoeding wegens waardevermeerdering van het gehuurde als gevolg van door de huurder aangebrachte verbeteringen.

Ook artikel 7:297 BW ziet op kosten die de huurder zal moeten maken om te verhuizen en zich elders in te richten. Vergoedingen die, kort gezegd, te maken hebben met de bedrijfsruimte die wordt verlaten, vallen buiten het bestek van deze bepaling. Dit betreft onder meer de in artikel 7:308 BW bedoelde vergoeding voor goodwill en ander voordeel dat de opzeggende verhuurder geniet ten gevolge van het feit dat het verhuurde vervolgens wordt gebezigd voor de uitoefening van een bedrijf gelijksoortig aan het door de gewezen (onder)huurder aldaar uitgeoefende bedrijf.22.Het middel wijst er terecht op dat waar in de parlementaire geschiedenis van artikel 1628 lid 2 (oud) BW wordt verwezen naar een mogelijke goodwillvergoeding, gedoeld wordt op de in artikel 1636 (oud) BW (thans artikel 7:308 BW) bedoelde vergoeding.23.Dit heeft het hof overigens, anders dan het middel veronderstelt, niet miskend.

Artikel 7:297 BW ziet op kosten die te maken hebben met de verhuizing naar en de inrichting van de nieuwe bedrijfsruimte. In de feitenrechtspraak en literatuur wordt aangenomen dat, onder meer, een te betalen overnamesom voor de nieuwe bedrijfsruimte niet onder deze kosten vallen.24.De door de deskundige in zijn berekening meegenomen goodwill is naar zijn aard met een overnamesom gelijk te stellen. Dergelijke kosten hebben niet zozeer betrekking op de verhuizing naar en de inrichting van de nieuwe bedrijfsruimte als zodanig, maar zien veeleer op de winstverwachting van het in de nieuwe bedrijfsruimte gevoerde c.q. te voeren bedrijf. Waar het subonderdeel klaagt dat het hof de te betalen goodwill wel als verhuis- c.q. inrichtingskosten in ogenschouw had moeten nemen, berust het naar mijn mening op een onjuiste rechtsopvatting zodat het subonderdeel faalt.

Nu ook subonderdeel 3.2 faalt, omdat het hof niet gehouden is een rechtsoordeel te motiveren, faalt onderdeel 3.

Onderdeel 4

Dit onderdeel ziet op rov. 9.21 en met name 9.24 van het eindarrest. Volgens subonderdeel 4.1 is het oordeel in rov. 9.24 onbegrijpelijk gezien het door [eiser] naar voren gebrachte (essentiële) bezwaar met betrekking tot de wijze waarop de deskundige de kosten van inventaris heeft berekend, namelijk door een korting toe te passen van ongeveer 25% op de door [eiser] genoemde bedragen. Het subonderdeel erkent dat de deskundige nadere uitleg over dit percentage heeft verschaft, maar wijst er op dat [eiser] zijn standpunt bij MvA na deskundigenbericht nader heeft uitgewerkt en heeft gesteld dat een korting van maximaal 18,6% zou kunnen worden toegepast. Het hof had, zo betoogt het subonderdeel, niet kunnen volstaan met verwerping van dit bezwaar met uitsluitend een verwijzing naar het deskundigenbericht.

Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad geldt voor de feitenrechter een beperkte motiveringsplicht ten aanzien van zijn beslissing om de bevindingen van een deskundige al dan niet te volgen. Wel dient hij bij de beantwoording van de vraag of hij de conclusies waartoe een deskundige in zijn rapport is gekomen, in zijn beslissing zal volgen, alle ter zake door partijen aangevoerde feiten en omstandigheden in aanmerking te nemen en op basis van die aangevoerde stellingen in volle omvang te toetsen of aanleiding bestaat van de in het rapport geformuleerde conclusies af te wijken. De rechter zal op specifieke bezwaren van een partij moeten ingaan als deze bezwaren een voldoende gemotiveerde betwisting inhouden van de juistheid van de zienswijze van de deskundige.25.

Blijkens het deskundigenrapport is de deskundige bij het bepalen van de waarde van aan te schaffen inventaris uitgegaan van door [eiser] overgelegde offertes, welke hem redelijk voor komen. Wel heeft de deskundige een korting van 25% over deze offertes toegepast. Naar aanleiding van vragen van [eiser] na het beschikbaar worden van de concept rapportage heeft de deskundige in de definitieve rapportage (blad 19) aangegeven dat uit eigen onderzoek is gebleken dat, onder meer door rechtstreekse afname bij de leverancier of diens webshop, gemiddeld een korting van 25% op de bruto prijzen gangbaar is. [eiser] stelt hier in zijn MvA na deskundigenbericht (nr. 16) een verklaring tegenover van de leverancier van keukenapparatuur waarvan hij een offerte in het geding heeft gebracht, waaruit zou volgen dat deze leverancier een richtprijs zou hanteren die neer zou komen op een korting van 18,6%.

Kennelijk heeft het hof meer waarde toegekend aan de overweging van de deskundige dat een korting van 25% in de rede ligt, dan aan de, met één middel gestaafde, stelling van [eiser] dat hooguit een korting van 18,6% gerechtvaardigd zou zijn. Dit oordeel kan, verweven als zij is met een waardering van feiten en omstandigheden, in cassatie slechts op begrijpelijkheid worden getoetst. Onbegrijpelijk acht ik het oordeel niet. Alleen al op basis van het feit dat [eiser] zelf aangeeft dat deze specifieke leverancier bij daadwerkelijke aankoop een richtprijs kent die bijna 20% lager ligt dan de opgegeven prijs, kon het hof oordelen dat er afdoende reden was om de deskundige, wiens opdracht was een schatting te maken van de verhuis- en inrichtingskosten van [eiser] ,26.te volgen in diens overweging dat ter zake een gemiddelde korting van 25% reëel is. Dit oordeel behoefde ook geen nadere motivering.

Subonderdeel 4.2 bevat een motiveringsklacht die ziet op de waardering van de post meubilair, aankleding en verlichting. Ik vat de discussie op dit punt samen.

Naar aanleiding van de opmerking van [eiser] dat de deskundige slechts een klein deel van de door [eiser] gestelde kosten in aanmerking heeft genomen en aldus heeft miskend dat het meubilair e.d. op maat is gemaakt en niet meer verkrijgbaar is, heeft de deskundige in de definitieve rapportage overwogen dat hij er bij de schadeberekening rekening mee heeft gehouden dat meubilair e.d. wellicht om technische redenen niet passen, maar dat het om esthetische redenen niet passen buiten beschouwing is gelaten.27.

In zijn MvA na deskundigenbericht betwist [eiser] dat met esthetische redenen geen rekening dient te worden gehouden onder meer nu de inrichting in het segment waarop [eiser] zich richt ook om esthetische redenen op elkaar is afgestemd.28.

Het hof overweegt dat de deskundige reeds is ingegaan op de argumenten van [eiser] . Het hof is van oordeel dat de deskundige op basis van zijn kennis en ervaring een toereikende nadere uitleg heeft gegeven en dat zijn oordeel dient te worden gevolgd.

Volgens het subonderdeel is deze overweging onbegrijpelijk in het licht van de stellingen van [eiser] dat de kosten die de deskundige in aanmerking heeft genomen voor meubilair, aankleding en verlichting te laag zijn, mede gelet op de aard van het geëxploiteerde restaurant.

Bij het vaststellen van de in artikel 7:297 BW bedoelde tegemoetkoming heeft de rechter een grote vrijheid. Het betreft een discretionaire bevoegdheid en de tegemoetkoming is geen volledige (schade)vergoeding.29.Het hof heeft blijkens rov. 9.24 het oordeel van de deskundige tot het zijne gemaakt. Dit houdt in dat bij het bepalen van de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten in dit geval geen plaats is voor eventuele kosten die om esthetische redenen worden gemaakt. Dit oordeel kan in cassatie slechts beperkt worden getoetst. Het is niet onbegrijpelijk en behoeft geen nadere motivering, mede in het licht van het in algemene termen verwoorde bezwaar van [eiser] .

Uit het voorgaande volgt, dat ook onderdeel 4 faalt.

Onderdeel 5

Dit onderdeel richt zich tegen het dictum, gelezen in het licht van de rov. 9.25 en 9.26. De klachten zijn deels voorwaardelijk ingesteld, namelijk voor zover het hof geen gevolg zal geven aan het op de artikelen 31 en 32 Rv gebaseerde verzoek tot verbetering van zijn arrest (cassatiemiddel voetnoot 18). Dit verzoek is door het hof bij arrest van 14 februari 2017 afgewezen (zie de s.t. [eiser] nr. 2.15), zodat het onderdeel in zijn geheel zal worden besproken.

De subonderdelen 5.1 en 5.2 die zich lenen voor gezamenlijke behandeling, veronderstellen dat het dictum ten aanzien van de toegewezen tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten tot gevolg heeft of zou kunnen hebben dat [eiser] zijn recht op de tegemoetkoming zou kunnen verliezen vanwege (het tijdsverloop dat gepaard gaat met) het instellen van onderhavige cassatieprocedure.

De subonderdelen gaan uit van een verkeerde lezing van het arrest en falen derhalve. Het dictum van een uitspraak dient te worden uitgelegd met inachtneming van de overwegingen die tot die beslissing hebben geleid.30.Volgens rov. 9.26 zijn de verhuis- en inrichtingskosten eerst opeisbaar vanaf het moment van de daadwerkelijke ontruiming. Het hof gaat uit van een ontruiming per uiterlijk 28 februari 2017 (en de daaraan gekoppelde verschuldigdheid van het bedrag van € 20.000,- per 1 maart 2017), maar de veroordeling tot ontruiming is niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard zodat de veroordeling tot ontruiming wordt opgeschort door het onderhavige cassatieberoep. Gezien dit een ander moet het dictum zo worden begrepen dat het bedrag van € 20.000,- opeisbaar is op 1 maart 2017 of zoveel later als er na het instellen van een cassatieberoep wordt ontruimd. Het dictum gelezen in samenhang met rov. 9.26 brengt niet met zich dat het recht op betaling door het uitstel van de ontruiming als gevolg van het onderhavige cassatieberoep zou komen te vervallen. Hetzelfde geldt voor de betaling van het aanvullende bedrag van € 40.000, waaraan het hof de voorwaarde heeft verbonden dat [eiser] binnen zes maanden na ontruiming een nieuwe locatie heeft betrokken. Dat het arrest voor wat betreft de veroordeling tot betaling van de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten uitvoerbaar bij voorraad is verklaard, doet hieraan niet af.31.

Voor het geval uw Raad zou oordelen dat het middel van [eiser] niet tot cassatie kan leiden, verzoekt [eiser] de door het hof in het kader van de veroordelingen terzake de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten bepaalde data en termijnen opnieuw te bezien en zo nodig opnieuw vast te stellen. Zie in subonderdeel 5.3, dat overigens geen klacht tegen het arrest gerichte klacht bevat.

Ik kom tot de slotsom dat het cassatieberoep dient te worden verworpen.

Mocht de Hoge Raad tot dat oordeel komen, dan verdient nog het volgende aandacht. Het hof heeft in zijn eindarrest de datum waarop de huurovereenkomst eindigt bepaald op 1 maart 2017 en de datum van ontruiming op 28 februari 2017. Nu dit arrest door het hof in zoverre niet uitvoerbaar bij voorraad is verklaard − en het dossier geen informatie bevat waaruit zou kunnen worden afgeleid dat de door het hof bevolen ontruiming inmiddels al vrijwillig heeft plaatsgevonden − zal de Hoge Raad gezien het bepaalde in art. 7:295 lid 1 en art. 7:296 lid 5 BW deze data opnieuw dienen vast te stellen. Daarbij merk ik op dat het hof is uitgegaan van een termijn van ruim vier maanden na het wijzen van zijn arrest. Het komt praktisch voor om dan ook de terzake van de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten geldende data in het licht daarvan opnieuw te bepalen. De Hoge Raad kan de kwestie mijns inziens zelf afdoen door:

(i) een nieuwe datum vast te stellen waarop de huurovereenkomst eindigt;

(ii) een nieuwe datum vast te stellen waarop [eiser] het gehuurde dient te ontruimen;

(iii) [verweerder 2] te veroordelen het door het hof toegekende bedrag van € 20.000,- uiterlijk te voldoen op de onder (i) bepaalde datum; en

(iv) [verweerder 2] te veroordelen, enkel in het geval [eiser] zijn bedrijf binnen zes maanden na de onder (ii) bepaalde datum verplaatst,32.het door het hof toegekende bedrag ad € 40.000,- binnen veertien dagen na het door [eiser] betrekken van de nieuwe locatie aan [eiser] te voldoen.