HR, 29-01-2016, nr. 14/04882

Artikel 17, eerste en tweede lid van de Wet WOZ luiden als volgt:

De Wet WOZ zelve geeft in de artikelsgewijze toelichting geen nadere omschrijving van dit waardebegrip.

In de parlementaire geschiedenis (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44) wordt het waarderingsbegrip in artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ als volgt toegelicht:

De hierin opgenomen overdrachts- en verkrijgingsfictie duiden op de situatie op het moment van levering. En de levering van een registergoed vindt plaats door het opmaken van een notariële akte, die vervolgens wordt ingeschreven in de registers door de notaris (art. 3:89 lid 1 BW). Ik acht het onlogisch en onjuist als het waardebegrip, waarbij in artikel 17 Wet WOZ overduidelijk rekening wordt gehouden, met deze twee constitutieve vereisten, het waardeniveau zou aanduiden het moment waarop de prijs is afgesproken.

Tegen het oordeel van het Hof verzet zich, dat op de overeenkomstdatum de eigendom van een onroerende zaak niet wordt overgedragen. Dat gebeurt pas op de leveringsdatum. Bovendien kan de verkrijger de onroerende zaak op de overeenkomstdatum niet onmiddellijk en in volle omvang in gebruik nemen. Ook dat gebeurt pas op de leveringsdatum.

In bovengenoemde Kamerstukken wordt de waarde als bedoeld in artikel 17 lid 2 van de Wet WOZ voorts als volgt omschreven:

Naar mijn mening is het oordeel van het Hof ook onverenigbaar met dit onderdeel uit de toelichting, aangezien het woord ‘besteed’ in de wetsgeschiedenis er op duidt dat het gaat op het moment van betaling. De betaling gebeurt pas bij levering. Het is niet logisch dat de wetgever het woord ‘besteed’ zou gebruiken als daarmee de prijs bedoeld zou zijn die afgesproken wordt tussen koper en verkoper op het moment van het afsluiten van de koopovereenkomst. Op dat moment wordt de koopprijs immers niet door de koper besteed. Ook hieruit volgt mijns inziens dat de uitspraak in strijd is met de Wet WOZ.

Gelet op het bovenstaande meen ik dat uit de wetsgeschiedenis blijkt dat de uitspraak van het Hof in strijd is met (de strekking van) de Wet WOZ.

In navolging van Uw arrest van 29 november 2000, AA8610 is in meerdere Hofuitspraken aangegeven dat, in een geval waarin een onroerende zaak kort voor of na de peildatum wordt gekocht, in de regel ervan moet worden uitgegaan dat de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum overeenkomt met de koopsom welke voor de onroerende zaak is betaald, zulks onder het voorbehoud dat de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft.

Van andersoortige bijzondere omstandigheden (zoals familieverkoop, verkoop op een veiling e.d.) is hier geen sprake. Desalniettemin heeft het Hof geoordeeld dat in deze situatie de koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergaf, en wel vanwege het tijdsverloop tussen koopovereenkomst en peildatum. Mijns inziens ten onrechte.

Naar mijn oordeel volgt uit de in bovenstaand arrest geformuleerde hoofdregel namelijk dat een koopovereenkomst, die —zoals in casu— minder dan zes maanden voor een peildatum tot stand is gekomen, de waarde op de waardepeildatum weergeeft, tenzij er sprake is van bijzondere omstandigheden. Dit standpunt wordt ook ingenomen door de Waarderingskamer hieromtrent, zoals blijkt uit het navolgende citaat:

Het feit dat gedurende het tijdsverloop van enkele maanden tussen koopdatum en peildatum het algemene prijspeil van —al dan niet goed vergelijkbare woningen— marginaal wijzigt is in mijn ogen geen bijzondere omstandigheid: enige waardeontwikkeling doet zich immers vrijwel altijd voor.

Uit de in Uw arrest van 29 november 2000, AA8610 geformuleerde hoofdregel volgt mijns inziens dat er bij onroerende zaken die binnen 6 maanden vóór of na de peildatum worden verkocht slechts reden is voor afwijking van de koopsom in situaties waarbij de marktomstandigheden plotseling sterk wijzigen (zoals door een beurskrach, aanslagen zoals op 11 september 2001, of de vondst van bodemverontreiniging of een (grote) wijziging van het bestemmingsplan). Als er echter alleen sprake is van gebruikelijke prijsschommelingen is er geen ruimte of noodzaak om deze prijs, die rondom de waardepeildatum tot stand is gekomen, te corrigeren.

Hoewel de gegevens over de datum waarop de koopovereenkomst is gesloten in menig transportakte ontbreken, waardoor deze gegevens derhalve niet altijd beschikbaar zijn —hetgeen de indexering, voor zover al noodzakelijk, onbetrouwbaar maakt— blijkt uit ervaringscijfers dat de termijn tussen de koopovereenkomst en de levering gemiddeld 4 tot 5 maanden bedraagt. Zowel koper als verkoper zijn zich ervan bewust dat de feitelijke betaling pas bij levering plaatsvindt en houden daar, voor zover nodig, rekening mee. Doorgaans zijn er slechts geringe veranderingen in het waardeniveau in de tussenliggende periode. Dit pleit vóór strikte toepassing van de bovenstaande hoofdregel, hetgeen de doelmatigheid van de uitvoering van de Wet WOZ zeker ten goede komt.

Ook in de begripsbepalingen die worden gehanteerd door deskundigen en taxateurs komt veelal naar voren dat de koopprijs van onroerende zaken, die uit de aard der zaak altijd eerder wordt afgesproken dan betaald, betrekking heeft op de datum van levering.

De zgn. ‘Waarderingsinstructie’ van de Waarderingskamer schrijft in de hoofdstukken 3.1.1 en 3.1.2. voor dat gemeenten als koopdatum de leveringsdatum moeten hanteren.

De definitie voor het begrip ‘economische waarde’ of ‘marktwaarde’ is door het Internationaal Valuation Standards Council (IVS) beschouwd als de prijs die geldt op het moment waarop het vastgoed wordt overgedragen. Dit begrip verwijst naar de leveringsdatum, en niet naar de overeenkomstdatum, die daar altijd aan vooraf gaat. De exacte formulering luidt:

Bij navraag in den lande blijkt dat gemeenten hier bij de uitvoering van de Wet WOZ zeer verschillend mee omgaan: sommige gemeenten volgen de overeenkomstdatum, andere de leveringsdatum, terwijl een aantal gemeenten een pragmatische mengvorm hanteren. Ook de indexatie voor het tijdsverloop naar de peildata wordt niet-eenduidig toegepast.

Het (populaire) taalgebruik geeft geen eenduidig verklaring, omdat met het begrip ‘koopdatum’ in de volksmond soms de overeenkomstdatum wordt bedoeld en in andere gevallen de leveringsdatum.

Dit diffuse taalgebruik is er ook de oorzaak van dat jurisprudentie van de belastingkamers van rechtbanken en hoven lastig te interpreteren is, omdat uit de omschrijvingen van de feiten of van de geschillen in die cases lang niet altijd valt af te leiden of onder de begrippen ‘datum koop’ danwel ‘transactiedatum’ of de omschrijving ‘referentiewoning is x maanden voor de waardepeildatum verkocht’ de datum van de overeenkomst, of juist de datum van de levering is bedoeld.

En daar waar de jurisprudentie deze duidelijkheid wel geeft, blijkt deze zeer verdeeld te zijn. Als ik mij beperk tot de uitspraken van de Gerechtshoven blijkt, in een aantal uitspraken uitgegaan van de datum van koopovereenkomst als relevant criterium. Ik verwijs bijvoorbeeld naar de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 6 december 2011, ECLI:NL:GHARN:2011:BU8361, naar de uitspraak van het Gerechtshof Leeuwarden van 28 februari 2012, ECLI:NL:GHLEE:2012:BV7423 en naar die van het Gerechtshof te Arnhem van 1 februari 2011, ECLI:NL:GHARN:2011: BP5783. Deze uitspraken schragen de visie van belanghebbende en de bestreden uitspraak.

Daar staat evenwel tegenover dat er is ook veel jurisprudentie van Gerechtshoven voorhanden is die uitgaat van de datum van juridische levering, en die daarmee de visie van de gemeente Nijmegen ondersteunen. Hieronder een bloemlezing daaruit: