Hof 's-Gravenhage, 25-02-2011, nr. BK-10/00114

Hof 's-Gravenhage, 25-02-2011, nr. BK-10/00114

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

Uitspraak 25‑02‑2011

Inhoudsindicatie

Wet WOZ. De waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. De door de Inspecteur in beroep gehanteerde vergelijkingsobjecten, die slechts enkele verdiepingen (18e en 22e) lager liggen dan de woning (25e etage), zijn aanzienlijk beter vergelijkbaar dan de door belanghebbenden aangevoerde objecten (6e en 7e etage), gelet op de beduidend lagere ligging en het daardoor directe uitzicht op de tegenoverliggende flats.

Partij(en)

GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE

Sector belasting

nummer BK-10/00114

Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer van 25 februari 2011

in het geding tussen:

de erven [X], hierna: belanghebbenden,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, hierna: de Inspecteur,

op het hoger beroep van belanghebbenden tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 20 januari 2010, nummer AWB 08/5143 WOZ-T2, betreffende na te noemen beschikking en aanslag.

Beschikking, aanslag, bezwaar, ambtshalve vermindering en geding in eerste aanleg

1.1.

Met dagtekening 31 januari 2008 heeft de Inspecteur aan [X] voor het tijdvak van 1 januari 2008 tot en met 31 december 2008 naar de waardepeildatum 1 januari 2007, op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken, een beschikking gegeven, waarbij de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [P] (hierna: de woning), is vastgesteld op € 1.100.000. In het zelfde geschrift is ook de aanslag in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Rotterdam voor het jaar 2008 bekendgemaakt.

1.2.

De tegen de beschikking en de aanslag gerichte bezwaren zijn bij gezamenlijke uitspraak van 19 november 2008 afgewezen.

1.3.

Belanghebbenden hebben op 16 december 2008 tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 39.

1.4.

De Inspecteur heeft bij kennisgeving van 31 december 2008 ambtshalve de waarde van de woning verlaagd tot € 1.043.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.

1.5.

Bij de in de aanhef vermelde uitspraak heeft de rechtbank het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de beschikking aldus gewijzigd dat de waarde wordt verminderd tot € 952.000, de aanslag dienovereenkomstig verminderd en de gemeente Rotterdam gelast aan belanghebbenden het betaalde griffierecht van € 39 te vergoeden.

Loop van het geding in hoger beroep

2.1.

Belanghebbenden zijn van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 110.

2.2.

De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

2.3.

De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 7 januari 2011, gehouden te 's-Gravenhage. Daar zijn beide partijen verschenen. Van het ter zitting verhandelde is een proces-verbaal opgemaakt.

2.4.

In verband met een door belanghebbenden gedaan wrakingsverzoek, dat op 18 februari 2011 niet-ontvankelijk is verklaard, is deze uitspraak niet zes maar zeven weken na de zitting gedaan.

Vaststaande feiten

Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is in hoger beroep, als tussen partijen niet in geschil dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:

3.1.

[X] was genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een appartement dat is gelegen in het appartementencomplex [A] te [P] op de 25e verdieping. [A] is een in 2001 gebouwde torenflat en ligt centraal in [P]. In de omgeving van [A] zijn nieuw te bouwen torenflats gepland.

3.2.

De woning is een zogenoemd type [..] appartement en heeft een oppervlakte van 162 m². Bij de woning hoort een dubbele parkeerplaats en een berging in een naast [A] gelegen gebouw. De woning heeft uitzicht op de [rivier].

3.3.

De woning is in opdracht van de gemeente Rotterdam door [B] getaxeerd, die de waarde naar de waardepeildatum 1 januari 2007 heeft bepaald op € 1.043.000. Van de taxatie is een rapport opgemaakt, gedagtekend 8 januari 2009. De woning is gewaardeerd aan de hand van een vergelijking met de objecten [a-straat 2] en [3] te [P]. Die objecten liggen eveneens in [A], op de respectievelijk 18e en 22e verdieping en zijn, evenals de woning, een type [..] appartement met een oppervlakte van 162 m². Ook beschikken beide objecten over een berging en eigen parkeerruimte. De objecten zijn verkocht respectievelijk op 6 januari 2006 voor € 1.010.000 en op 4 december 2006 voor € 1.100.000.

Oordeel van de rechtbank

4.

De rechtbank heeft met betrekking tot het beroep van belanghebbenden overwogen:

"(...)

2.9.

[De Inspecteur] heeft de door hem uiteindelijk verdedigde WOZ-waarde van € 952.000,- gebaseerd op de bevindingen van een taxateur en door deze aangevoerde vergelijkingsobjecten, vastgelegd in een taxatierapport van 8 januari 2009.

2.10.

Anders dan [belanghebbenden] wellicht [menen], mogen vergelijkingsobjecten ook nog in bezwaar en beroep worden aangevoerd (arresten van het gerechtshof Leeuwarden van 13 februari 2004, LJN: A04021 en 11 juni 2004, LJN: AP1766). De rechtbank is van oordeel dat [de Inspecteur] aan de hand van de in beroep gebruikte vergelijkingsobjecten [a-straat 2] en [3] - die van hetzelfde type en dezelfde grootte zijn als de onroerende zaak - en met de door hem na de schorsing gegeven toelichting, voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2007, rekening houdend met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten, ten minste € 952.000,- bedroeg. In dat verband overweegt de rechtbank dat het zeven etages lager gelegen vergelijkingsobject [a-straat 2], dat één dubbele parkeerplaats heeft, op 6 januari 2006 is verkocht voor € 1.010.000. Volgens [de Inspecteurs] taxateur bedraagt de waarde van dit vergelijkingsobject, inclusief de dubbele parkeerplaats, per 1 januari 2007 € 1.040.000,-. Het drie etages lager gelegen [a-straat 3], eveneens inclusief één dubbele parkeerplaats, is op 4 december 2006 verkocht voor € 1.100.000,-. De rechtbank ziet in de door [belanghebbenden] overgelegde stukken geen aanknopingspunten voor het oordeel dat [de Inspecteur] er ten onrechte vanuit is gegaan dat de vergelijkingsobjecten zijn verkocht met een dubbele parkeerplaats.

2.11.

[Belanghebbenden] [hebben] de door [hen] verdedigde lagere waarde onder meer onderbouwd met een e-mail van [makelaardij] van 6 januari 2009 waarin [makelaardij] een verkoopprijs van € 680.000,- tot € 700.000,- haalbaar acht. Hoewel in deze e-mail is vermeld dat de waardering gebaseerd is op een vergelijking van recente transacties van soortgelijke woningen in de omgeving van de onroerende zaak, ontbreken concrete gegevens daarvan. Daarnaast is de waardepeildatum in de onderhavige zaak (1 januari 2007) gelegen twee jaar voor de datum waarop [makelaardij] de onroerende zaak heeft gewaardeerd. Gelet op deze omstandigheden kan aan de e-mail voor de bepaling van de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2007 onvoldoende betekenis worden gehecht. Ook het taxatierapport dat op 8 juli 2003 is opgemaakt, is te ver van de waardepeildatum verwijderd en kan daarom niet leiden tot het oordeel dat de (nader) bepaalde waarde van de onroerende zaak te hoog is.

2.12.

De door [belanghebbenden] genoemde objecten [a-straat 4], op 15 juni 2006 verkocht voor € 665.000,-, [a-straat 5], op 27 december 2005 verkocht voor € 705.000,- en [a-straat 6], op 30 maart 2007 voor € 690.000,- verkocht, zijn naar het oordeel van de rechtbank minder goed vergelijkbaar dan de door [de Inspecteur] gebruikte vergelijkingsobjecten, nu deze appartementen blijkens [de Inspecteurs] taxatierapport veel lager zijn gelegen dan de onroerende zaak (te weten op de zesde en zevende etage).

2.13.

[Belanghebbenden] [hebben] zich op het standpunt gesteld dat voor het vergelijkingsobject [a-straat 2] uitgegaan dient te worden van de datum van de koopovereenkomst, zijnde 19 april 2005 en dat deze verkoop daarom te ver is verwijderd van de waardepeildatum. Gelet op de in artikel 17 Wet WOZ opgenomen waardedefinitie, kan de rechtbank dit standpunt niet volgen. (zie Gerechtshof 's- Hertogenbosch, 12 maart 2004, LJN: AP0969).

2.14.

De stelling van [belanghebbenden] dat de onroerende zaak een eenvoudiger interieur dan [a-straat 2] heeft en dat sprake is van scheuren en breuken, kan evenmin leiden tot het oordeel dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. Voor dat oordeel acht de rechtbank van belang dat in een eerdere procedure over de onroerende zaak is gebleken dat twee taxateurs deze hebben bezocht en hebben geconstateerd dat een groot aantal scheuren gebruikelijke krimpscheuren betreffen. De taxateurs hebben in de scheurvorming geen nadelig effect gezien op de waarde van de onroerende zaak. Voor zover al aangenomen moet worden dat wel sprake is van een waardedrukkend effect, gaat de rechtbank ervan uit dat dit reeds is verdisconteerd in de door [de Inspecteur] nader vastgestelde waarde van de onroerende zaak van € 952.000,-, nu de prijs per m² van de onroerende zaak op de waardepeildatum (€ 5.877,-) lager ligt dat de prijs per m² van de vergelijkingsobjecten (€ 6.420,- en € 6.790,-). Datzelfde geldt ten aanzien van de stelling van [belanghebbenden] dat de onroerende zaak een eenvoudiger interieur heeft dan [a-straat 2].

2.15.

[Belanghebbendens] betoog dat [hun] berging niet in de kelder van [A] is gelegen, maar in het naastgelegen pand en dat dit een waardedrukkend effect heeft, kan naar het oordeel van de rechtbank ook niet slagen. Met [de Inspecteur] is de rechtbank van oordeel dat het verschil tussen een berging in de kelder of een berging in het naastgelegen pand op een totale waarde van € 952.000,- geen noemenswaardig nadelig effect zal hebben op de waarde van de onroerende zaak.

2.16.

De stelling van [belanghebbenden] dat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten lager zijn, omdat in de transactieprijzen van de door [de Inspecteur] gehanteerde vergelijkingsobjecten een bedrag is opgenomen van € 5.000,- voor de reservefondsen van de vereniging van eigenaren, treft evenmin doel. [Belanghebbenden] [hebben] niet aannemelijk gemaakt dat er in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten rekening is gehouden met de reservefondsen van de vereniging van eigenaren. Voor zover er al vanuit moet worden gegaan dat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten € 5.000,- lager zijn dan de bedragen waarvan [de Inspecteur] is uitgegaan, is de rechtbank van oordeel dat dit - gelet op het geringe verschil - niet kan leiden tot het oordeel dat de door [de Inspecteur] in beroep vastgestelde waarde voor de onroerende zaak in een onjuiste verhouding staat tot die (lagere) verkoopprijzen.

2.17.

De overige door [belanghebbenden] aangevoerde waardedrukkende (omgevings)factoren zoals de aanwezigheid van bussen, geluidsoverlast (ten gevolge van evenementen) en de (plannen voor de) bouw van hoge gebouwen, gelden evenzeer voor de door [de Inspecteur] gehanteerde vergelijkingsobjecten, zodat aangenomen wordt dat deze in de daarvoor gerealiseerde verkoopprijzen tot uitdrukking zijn gekomen en derhalve in de door [de Inspecteur] verdedigde waarde voor de onroerende zaak zijn verdisconteerd.

2.1.8.

Ten aanzien van [belanghebbendens] stelling dat [zij] ten onrechte niet [zijn] gehoord, overweegt de rechtbank dat in artikel 25, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen is bepaald dat een belanghebbende, in afwijking van artikel 7:2 van de Awb, wordt gehoord op zijn verzoek. Nu niet is gebleken dat [belanghebbenden] in bezwaar [hebben] verzocht te worden gehoord, treft [hun] stelling geen doel.

2.19.

Nu hetgeen [belanghebbenden] voor het overige naar voren [hebben] gebracht evenmin kan volgen dat de door [de Inspecteur] uiteindelijk verdedigde WOZ-waarde van € 952.000,- te hoog is, zal de rechtbank de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde verminderen tot € 952.000,- en bepalen dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar.

(...)"

Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen

5.1.

Partijen houdt verdeeld het antwoord op de vraag of de waarde van de woning met € 952.000 te hoog is vastgesteld, welke vraag door belanghebbenden bevestigend en door de Inspecteur ontkennend wordt beantwoord.

5.2.

Voor de standpunten van partijen en voor de gronden waarop zij hun standpunten doen steunen, wordt verwezen naar de stukken van het geding.

Conclusies van partijen

6.1.

In hoger beroep concluderen belanghebbenden tot vaststelling van de waarde van de woning op een bedrag tussen € 700.000 en € 800.000.

6.2.

De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

Beoordeling van het hoger beroep

7.1.

De rechtbank heeft naar 's Hofs oordeel terecht en op goede gronden beslist dat de rond de woning voorhanden zijnde gegevens erin resulteren, daarbij ervan uitgaande dat te dezen de bewijslast op de Inspecteur rust, dat de waarde van de woning met € 952.000 niet te hoog is vastgesteld. Met al hetgeen belanghebbenden in beroep en hoger beroep hebben gesteld en aan stukken hebben ingebracht, hebben zij naar 's Hofs oordeel onvoldoende feiten en/of omstandigheden aangevoerd dan wel, tegenover de betwisting door de Inspecteur, aannemelijk gemaakt die in redelijkheid kunnen leiden tot een ander oordeel. Dat de woning met € 952.00 eerder te laag dan te hoog is gewaardeerd, blijkt bovendien uit het gegeven dat belanghebbenden ter zitting, geconfronteerd met het desbetreffende vergelijkingsmateriaal, hebben erkend dat de gegevens rond de vergelijkingsobjecten [a-straat 2] en [3] meebrengen, daarbij zelfs rekening houdende met alle door hen naar voren gebrachte waardeverminderende factoren, dat de waarde van de woning op de waardepeildatum ten minste € 1.000.000 is. Daarbij neemt het Hof ook in aanmerking dat de Inspecteur ter zitting heeft gesteld, door belanghebbenden niet afdoende weersproken en overigens aannemelijk te achten, dat de objecten [a-straat 2] en [3], die slechts enkele verdiepingen lager liggen dan de woning, aanzienlijk beter vergelijkbaar zijn dan de door belanghebbenden aangevoerde objecten, gelet op de beduidend lagere ligging en het daardoor directe uitzicht op de tegenoverliggende flats.

7.2.

De grief van belanghebbenden dat de Inspecteur de vastgestelde waarde, de ambtshalve vermindering en de in de beroepsfase tot stand gekomen waarde van € 952.000 onvoldoende heeft gemotiveerd, mist naar 's Hofs oordeel feitelijke grondslag.

7.3.

Het Hof is voorts van oordeel dat belanghebbenden, tegenover de betwisting door de Inspecteur, geen feiten en/of omstandigheden hebben gesteld, laat staan aannemelijk gemaakt, die de gevolgtrekking kunnen rechtvaardigen dat de Inspecteur in strijd heeft gehandeld met een beginsel van behoorlijk bestuur of een andere rechtsregel.

7.4.

Het vorenoverwogene voert het Hof tot de slotsom dat het hoger beroep ongegrond is.

Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig een partij te veroordelen in de proceskosten.

Beslissing

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is vastgesteld door mrs. U.E. Tromp, J.T. Sanders en W.M.G. Visser, in tegenwoordigheid van de griffier drs. F. van Veen. De beslissing is op 25 februari 2011 in het openbaar uitgesproken.

aangetekend aan

partijen verzonden:

Zowel de belanghebbenden als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kunnen binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1.

Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.

2.

Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:

-

de naam en het adres van de indiener;

-

de dagtekening;

-

de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

-

de gronden van het beroep in cassatie.

Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.