Hof Leeuwarden, 11-06-2004, nr. BK 1486/02 WOZ

Ingevolge de WOZ heeft de heffingsambtenaar de waarde met betrekking tot de onroerende zaak aan het a-straat 13 te Z (: de onroerende zaak), waarvan de belanghebbende de eigenaar en/ of gebruiker is, vastgesteld bij beschikking onder nummer 7337/0002, gedateerd 28 februari 2001. Daarbij is de waarde voor de onroerende zaak vastgesteld op € 102.554,--. Bij de uitspraak waarvan beroep, gedagtekend 22 mei 2002, heeft de heffingsambtenaar deze waarde gehandhaafd.

Het pro-forma beroepschrift (met bijlage) is op 1 juli 2002 ter griffie ingekomen, waarna de gronden door belanghebbende zijn aangevuld bij brief (met bijlage) van 30 juli 2002, ontvangen door de griffie op 30 juli 2002. De heffingsambtenaar heeft op 17 maart 2003 het verweerschrift (met bijlagen) ingediend.

Bij de mondelinge behandeling van het beroep ter zitting van 13 april 2004, gehouden te Leeuwarden, is belanghebbende in persoon verschenen, vergezeld van zijn gemachtigde de heer ing. A, werkzaam bij B te Z. De heffingsambtenaar heeft zich ter zitting laten vertegenwoordigen door de heer C, werkzaam bij de gemeente Meppel, vergezeld van de heer D, werkzaam bij taxatiebureau E. Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.

Partijen twisten over de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 1999.

De belanghebbende is van mening dat de transactieprijzen van de door hemzelf in een taxatieverslag aangedragen vergelijkingsobjecten een betere onderbouwing geven van het waardeniveau op de waardepeildatum. In dat verband wijst belanghebbende voorts op de WOZ-taxatie van de onroerende zaak aan de a-kade 4, welke volgens belanghebbende beter gespreid zijn gekozen en qua ligging representatiever waren geweest. Hieruit kan volgens belanghebbende worden afgeleid dat voor zijn onroerende zaak hoogstens een WOZ-waarde van € 91.209,-- geldt.

De heffingsambtenaar bestrijdt belanghebbendes grieven.

Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid, van de WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (: de waarde in het economische verkeer).

Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de WOZ bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.

Op de heffingsambtenaar rust – bij betwisting – de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 – met inachtneming van de WOZ – niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum.

Naar het oordeel van het hof is de heffingsambtenaar in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Het hof heeft daartoe het volgende overwogen.

Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar verwezen naar het taxatierapport van oktober 2002 dat is opgemaakt door de taxateurs onroerende zaken D en G, werkzaam bij E te L, en waarin een aantal referentiewoningen is genoemd als bedoeld onder punt 4.2.

Blijkens het onderwerpelijke taxatierapport is de onroerende zaak getaxeerd aan de hand van de onder punt 4.2 bedoelde vergelijkingsmethode. De daarbij opgevoerde vergelijkingsobjecten vormen een redelijke afspiegeling van de markt ten tijde van de peildatum 1 januari 1999. De relevante verschillen tussen deze vergelijkingspercelen en belanghebbendes onroerende zaak in onder meer de brutoinhoud, de perceelsgrootte en ligging zijn in dit taxatierapport voldoende tot uitdrukking gebracht. Deze verschillen zijn niet van een zodanige omvang dat de opgevoerde vergelijkingsobjecten in dezen niet goed bruikbaar zijn. Bij het hanteren van vergelijkingsobjecten dient bedacht te worden dat niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten (vrijwel) identiek zijn aan de onroerende zaak, maar dat gebruik van vergelijkingsobjecten bedoeld is om transactiewaarden te vergelijken en dat de verkopen van zodanige vergelijkingobjecten te allen tijde ter bepaling en bevestiging van de (vastgestelde) waarde kunnen dienen.

Het gerechtshof overweegt voorts dat het de heffingsambtenaar vrij stond om in de beroepsfase nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen. In dit geval heeft de heffingsambtenaar nadere referentieobjecten gekozen welke op kortere afstand waren gelegen dan de woningen in het taxatieverslag. Bovendien is in het taxatierapport nog slechts één referentieobject aan de b-straat gelegen, zodat de heffingsambtenaar daarmee tevens tegemoet is gekomen aan het bezwaar van belanghebbende dat alle in het taxatieverslag genoemde referentiewoningen aan de b-straat waren gelegen en daardoor een te beperkte spreiding zouden vormen.

Aan de door de belanghebbende aangedragen vergelijkingsobjecten gaat het gerechtshof voorbij. Behalve dat de heffingsambtenaar de waarde van de onderhavige onroerende zaak goed heeft onderbouwd met de in het taxatierapport genoemde referentieobjecten, heeft de heffingsambtenaar bovendien in het verweerschrift en ter zitting naar het oordeel van het gerechtshof voldoende onderbouwd waarom de door belanghebbende aangedragen woningen als referentieobjecten niet goed bruikbaar zijn voor de taxatie van belanghebbendes woning. Dat de heffingsambtenaar bij de vaststelling van de WOZ-waarde van de onderhavige onroerende niet de referentieobjecten van de onroerende zaak aan de a-kade 4 wenst te hanteren, heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het hof eveneens voldoende aannemelijk gemaakt. Immers de woning aan de a-kade 4 betreft een 2/1 kapwoning betreft, terwijl de onroerende zaak a-straat 13 een tussenwoning is, zodat het niet onlogisch is dat de heffingsambtenaar bij de taxatie zoveel als mogelijk heeft geprobeerd de onderbouwing te zoeken in hetzelfde type woning.

Ter zitting heeft de taxateur laten blijken bekend te zijn met het feit dat tegenover de onroerende zaak aan de overzijde van het F een oud benzinedepot is gelegen. Niet aannemelijk is echter geworden dat dit oud benzinedepot een waardedrukkende invloed heeft op de WOZ-waarde van onderhavige onroerende zaak.

De in 1996 voor de onroerende zaak betaalde koopsom van ƒ 147.500,-- is niet relevant nu de waarde van de onroerende zaak aan de hand van de onder punt 4.2 bedoelde methode aannemelijk is gemaakt.

Nu ook anderszins geen feiten en omstandigheden naar voren zijn gekomen die een verlaging van de vastgestelde waarde rechtvaardigen, moet het beroep ongegrond worden verklaard.

Het vorenoverwogene brengt mee dat het gerechtshof het beroep ongegrond zal verklaren.

Het gerechtshof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Algemene wet bestuursrecht.

Het gerechtshof:

verklaart het beroep ongegrond.

Aldus vastgesteld en ter openbare zitting van het gerechtshof Leeuwarden op 11 juni 2004 uitgesproken door mr. G.M. van der Meer, raadsheer, lid van de zesde enkelvoudige belastingkamer in tegenwoordigheid van mr. J. de Jong als griffier en ondertekend door voornoemde raadsheer en door voornoemde griffier.

Afschrift aangetekend verzonden aan beide partijen op: 16 juni 2004