Hof Leeuwarden, 28-02-2012, nr. BK 11/00115 WOZ

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken a-straat 107 (de maisonnette), a-straat 1, berging nr. 027 (de berging) en a-straat 107, parkeerplaats 37 (de parkeerplaats) te Z, per waardepeildatum 1 januari 2009, voor het jaar 2010 vastgesteld op respectievelijk € 226.000, € 6.000 en € 6.000.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarden gehandhaafd.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank Leeuwarden (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft bij de bestreden uitspraak het beroep gegrond verklaard, en de uitspraak op bezwaar vernietigd voor zover deze betreft de handhaving van de vastgestelde waarde van de maisonnette en deze waarde verminderd tot € 215.000.

Tegen deze uitspraak is door belanghebbende hoger beroep aangetekend. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift tevens houdende incidenteel appel ingediend. Belanghebbende heeft een verweerschrift in het incidenteel appel ingediend.

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 januari 2012 te Leeuwarden. Aldaar zijn verschenen en gehoord belanghebbende bijgestaan door zijn echtgenote en namens de Heffingsambtenaar A.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken, te weten een maisonnette, een berging en een parkeerplaats (hierna: de onroerende zaken). De inhoud van de maisonnette is ongeveer 381 m³.

In geschil is het antwoord op de vraag of de waarde van de maisonnette per waardepeildatum 1 januari 2009 op een te hoog bedrag is vastgesteld. De waarden van de berging en de parkeerplaats zijn niet in geschil.

Zoals volgt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per waardepeildatum 1 januari 2009 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, kan de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

Bij betwisting van de vastgestelde waarde door belanghebbende rust op de Heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde naar het waardepeil van

De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatierapport opgesteld waarin de gegevens van zes referentie-objecten zijn verwerkt. Deze appartementen, met een inhoud van 266 m³ tot 336 m³, zijn alle gelegen in hetzelfde complex als de maisonnette. De verkoopdata lopen uiteen van 3 augustus 2007 tot en met 29 januari 2010. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting aangegeven dat geen recente transacties van maisonnettes bekend zijn en dat de gehanteerde referentie-objecten – appartementen die op één bouwlaag zijn gelegen - in dat opzicht tweede keuze zijn. Met de door belanghebbende gestelde overlast als gevolg van de ligging van de maisonnette op de begane grond naast een veel gebruikte doorgang is, aldus de Heffingsambtenaar, bij het vaststellen van de waarde rekening gehouden.

Indien een onroerende zaak is gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde op de datum van de koopovereenkomst, overeenkomt met de door de koper betaalde prijs. Dit is slechts anders indien de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde weergeeft.

Belanghebbende heeft de onroerende zaken op 1 februari 2007 gekocht voor

€ 187.500. Gelet op de hiervoor geformuleerde regel dient dan ervan te worden uitgegaan dat de waarde op die datum overeenkomt met de door belanghebbende betaalde prijs. Nu de Heffingsambtenaar betoogt dat deze koopsom niet de waarde weergeeft, rust op hem de last dat aannemelijk te maken. Deze bewijslastverdeling brengt mee dat indien er twijfel bestaat over het door de Heffingsambtenaar gestelde, dit ten nadele werkt van de Heffingsambtenaar.

De Heffingsambtenaar heeft gesteld dat de koopsom niet marktconform is door persoonlijke omstandigheden bij de verkoper. Gelet op de gemotiveerde betwisting door belanghebbende – onder meer inhoudende dat de onroerende zaken voorafgaand aan de koop gedurende drie jaar en via achtereenvolgens twee makelaars te koop zijn aangeboden - is het aan de Heffingsambtenaar om zijn stelling aannemelijk te maken. Nu de Heffingsambtenaar geen relevante bewijsmiddelen heeft overgelegd, acht het Hof de Heffingsambtenaar niet geslaagd in zijn bewijs. Dit brengt mee dat ervan wordt uitgegaan dat de waarde van de onroerende zaken op 1 februari 2007 € 187.500 heeft bedragen.

Het Hof ziet geen aanleiding voor een kostenveroordeling omdat niet is gesteld of gebleken dat belanghebbende in bezwaar of (hoger) beroep kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.

Het Hof

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– verklaart het tegen de uitspraak van de Heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,

– vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover deze betreft de waarde van de onroerende zaak a-straat 107

(de maisonnette),

– vermindert de vastgestelde waarde van de maisonnette tot € 188.000,

– gelast dat de gemeente Leeuwarden aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 41

in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 112 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Huiskes voorzitter, mr. A.J.H. van Suilen en mr. E. Polak in tegenwoordigheid van de griffier mr. H. de Jong.

De beslissing is op 28 februari 2012 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(H. de Jong) (J. Huiskes)

Op 29 februari 2012 afschrift aangetekend verzonden aan beide partijen.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: