Hof Arnhem-Leeuwarden, 09-07-2013, nr. 12/00172

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1-2] te Zwolle, per waardepeildatum 1 januari 2010 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2011, vastgesteld op € 18.945.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerende-zaakbelasting (OZB) voor eigenaren vastgesteld op € 47.608,79.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde verminderd tot € 18.410.000. De aanslag OZB is dienovereenkomstig verminderd.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Zwolle-Lelystad (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 16 mei 2012 gegrond verklaard, de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigd, de vastgestelde waarde verminderd tot € 16.592.700, de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd en aan belanghebbende een vergoeding van haar proceskosten en het door haar betaalde griffierecht toegekend.

De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend en daarin incidenteel hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft in het hoger beroep een conclusie van repliek, en in het incidentele hoger beroep een verweerschrift ingediend.

Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 juni 2013 te Arnhem. Daarbij is verschenen en gehoord mr. [A] als gemachtigde van belanghebbende. De heffingsambtenaar is, met bericht aan het Hof, niet verschenen.

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [a-straat 1-2] te Zwolle (hierna: het object). Het object betreft een kantoorpand met verschillende bouwlagen en een verhuurbare vloeroppervlakte van 9.641 m². Het kantoorpand is in 2000 nieuw opgeleverd. Tot het object behoren 148 parkeerplaatsen.

Het object was eigendom van – kort gezegd –[B-bank] die het object heeft verhuurd aan de Staat der Nederlanden (hierna: de Staat). Het huurcontract liep tot 1 juli 2010. [B-bank] en de Staat hebben in augustus 2009 het huurcontact per 1 juli 2010 verlengd voor een periode van 5 jaar, derhalve tot en met 30 juni 2015, met een optie voor verlenging met één jaar tot 30 juni 2016 en daarna verlenging met telkens vijf jaar. In de desbetreffende allonge bij de oorspronkelijke huurovereenkomst is onder meer overeengekomen dat de – jaarlijks te indexeren – huur met ingang van 1 juli 2010 voor het gebouw € 155 per m² bedraagt en voor de parkeerplaatsen € 800 per plaats, dat een opslag wordt betaald ter compensatie van het zogenoemde BTW-nadeel, dat gedurende de eerste negen maanden, derhalve van 1 juli 2010 tot en met 31 maart 2011, geen huurpenningen zijn verschuldigd en dat werkzaamheden welke voortkomen uit de brandscan en voor rekening en risico van de verhuurder dienen te komen, door hem zullen worden uitgevoerd en bekostigd.

Belanghebbende heeft het object gekocht van [B-bank] voor een bedrag van € 18.600.000. In de ter zake van de levering op 21 mei 2010 opgemaakte notariële akte is – onder meer – opgenomen dat koper is gekweten voor de voldoening van deze koopsom en dat belanghebbende als koper de overdrachtsbelasting aan [B-bank] zal vergoeden die zij, belanghebbende, door de werking van artikel 13 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer niet verschuldigd zal zijn.

De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg bij zijn verweerschrift voor de Rechtbank een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 20 oktober 2011 door [C], die in het rapport concludeert tot een waarde van het object van € 18.459.000. In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar opnieuw een taxatierapport overgelegd, ditmaal opgemaakt op 6 augustus 2012 door [D], die het object, met gebruikmaking van de huurwaardekapitalisatiemethode, heeft gewaardeerd op € 18.774.000. [D] is daarbij uitgegaan van een bruto huurwaarde van € 155 per m² kantoorruimte en € 800 per parkeerplaats. In verband met het huurverlies (zie de in 2.2 vermelde incentive) heeft hij de huursommen met 5,4 percent verminderd tot respectievelijk € 147 en € 758, hetgeen betekent dat hij de bedongen incentive heeft toegerekend aan een huurperiode van 10 jaar. De aldus gecorrigeerde huurwaarde is gekapitaliseerd met de factor 12,3 die is berekend, rekening houdend met – onder meer – een leegstandsrisico van 9,5 percent. In het rapport is de waarde van het object met behulp van de zogenoemde DCF-methode berekend op € 19.864.000.

Ook belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd. In dit rapport, dat op 2 september 2011 is opgemaakt door [E en F], wordt geconcludeerd tot een waarde van het object van € 14.500.000. Bij die waardering is eveneens gebruik gemaakt van de huurwaardekapitalisatiemethode. In het rapport is gerekend met een bruto huurwaarde van het kantoor van € 155 per m² die in verband met de hiervoor bedoelde incentives is verminderd tot € 130 per m² en een bruto huurwaarde per parkeerplaats van € 800 die op dezelfde grond is verminderd tot € 650. Daarbij zijn de incentives toegerekend aan een huurperiode van 5 jaar. De aldus gecorrigeerde huurwaarde is gekapitaliseerd met de factor 10,8 die is berekend, rekening houdend met – onder meer – een leegstandrisico van 15 percent.

In geschil is de vastgestelde waarde van het object. Partijen bestrijden elkanders taxatierapport met – kort gezegd – de stelling dat de daarin gekozen uitgangspunten onjuist zijn.

De heffingsambtenaar stelt in hoger beroep dat de Rechtbank de vastgestelde waarde ten onrechte in goede justitie heeft verminderd tot € 16.592.700. Belanghebbende stelt in incidenteel hoger beroep dat de waarde van het object, conform het door haar verdedigde standpunt, moet worden verminderd.

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan heeft belanghebbende ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

Zowel de heffingsambtenaar als belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank. De heffingsambtenaar concludeert tot ongegrond verklaring van het beroep tegen zijn uitspraak omdat de bij de uitspraak nader vastgestelde waarde van € 18.410.000 niet te hoog is. Belanghebbende daarentegen concludeert tot vernietiging van ook de uitspraak van de heffingsambtenaar en verdere vermindering van de vastgestelde waarde tot € 14.500.000.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van het object worden bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). Bij het bepalen van de in die wetsbepaling bedoelde waarde moet worden uitgegaan van de verkoop van het object, vrij opleverbaar, aan de meestbiedende gegadigde, die het object in de staat waarin deze zich bevindt wil verwerven voor de bestemming die hem goeddunkt (Hoge Raad 22 april 1981, nr. 20 339, BNB 1981/175).

De in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna de Uitvoeringsregeling) neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling bevatten hulpmiddelen om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd. Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling wordt de waarde, bedoeld in de hiervóór in overweging 4.1 genoemde wetsbepaling, voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur en door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten.

Naar het oordeel van het Hof zijn de hiervoor genoemde methoden bruikbaar voor de bepaling van de gezochte waarde. Dat neemt niet weg dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald. De toetssteen blijft uiteindelijk de waarde zoals in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ omschreven (HR 29 november 2000, nr. 35 797, LJN AA8610, BNB 2001/52 en HR 11 juni 2004, nr. 39 467, LJN AP1375, BNB 2004/251). Daarbij moet worden opgemerkt dat de zogenoemde Taxatiewijzers waarnaar door beide partijen is verwezen, niet meer zijn dan hulpmiddelen om te komen tot een waarde in het economische verkeer.

Zoals de Rechtbank met juistheid heeft geoordeeld rust de bewijslast met betrekking tot de partijen verdeeld houdende vraag of de vastgestelde waarde van het object per waardepeildatum 1 januari 2010 niet te hoog is, op de heffingsambtenaar. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van de stellingen die door belanghebbende zijn aangevoerd en van het bewijs dat zij daarvoor heeft bijgebracht. De heffingsambtenaar stelt in hoger beroep dat het verkoopbedrag als uitgangspunt moet dienen en dat de vastgestelde waarde, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport, een juiste afspiegeling is van het marktniveau voor objecten als het onderhavige.

Beide partijen gaan bij het bepalen van hun standpunt ervan uit dat in verband met de ficties die besloten liggen in de in 4.1 bedoelde wetsbepaling, rekening moet worden gehouden met de omstandigheid dat het object is verhuurd en dat waardering in onverhuurde staat – in de regel – leidt tot een lagere waarde. Het Hof volgt partijen daarin niet. Als de potentiële koper een belegger is valt niet in te zien dat de verhuurde staat van een object voor de toepassing van de Wet WOZ als een waardeverminderende factor moet worden aangemerkt. Naar het oordeel van het Hof kan de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde ingebruikneming door de veronderstelde meestbiedende gegadigde evenzeer bestaan uit de (voortgezette) verhuur van het gekochte, als dit de bestemming is die de koper goeddunkt. Het reeds verhuurd zijn en de daarbij geldende condities zijn omstandigheden waarmee de potentiële koper bij het bepalen van de prijs die hij wenst te besteden, rekening zal houden. Het Hof merkt daarbij op dat niet-marktconforme huurbepalingen, omstandigheden kunnen vormen als bedoeld in het hiervoor vermelde arrest van 29 november 2000. Ook vanuit het gezichtspunt van de verkoper zullen beide situaties, verkoop aan een belegger of aan een koper die het object heeft bestemd voor eigen gebruik, niet tot verschillende waarden leiden. In een vrije markt waarin koper en verkoper onafhankelijk van elkaar opereren valt immers niet goed in te zien dat de verkoper bij verkoop aan een koper die de zaak in eigen gebruik wenst te nemen, met een lagere prijs genoegen zal nemen dan een koper bereid is te betalen die de zaak heeft bestemd voor (voortgezette) verhuur. Dit alles laat onverlet dat, in het geval van een onroerende zaak geen recent marktgegeven bekend is en de waarde in het economische verkeer voor de toepassing van de Wet WOZ moet worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode, bij het vaststellen van de daarbij in aanmerking te nemen factoren, rekening moet worden gehouden met een marktconforme huur, het ter plaatse geldende leegstandsrisico en de gebruikelijke, door de verhuurder te verstrekken incentives. Met betrekking tot de laatstgenoemde factor merkt het Hof op dat die incentives, zoals belanghebbende verdedigt, moeten worden toegerekend aan de werkelijke periode waarvoor zij zijn verstrekt.

Indien, zoals in dit geval, een belanghebbende een onroerende zaak heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde, dat is immers, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor die zaak zou willen betalen, ten tijde van de aankoop overeenkomt met de door de belanghebbende betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft (zie het hiervoor vermelde arrest van 29 november 2000). Nu de onderhavige transactie, gelet op de leveringsdatum, zo dicht ligt bij de waardepeildatum dat de betaalde prijs met de waarde op de waardepeildatum kan worden vereenzelvigd, heeft – in beginsel – de door belanghebbende betaalde prijs van € 18.600.000 als de in de Wet WOZ bedoelde waarde in het economische verkeer te gelden.

De heffingsambtenaar heeft aan zijn standpuntbepaling de betaalde koopsom mede ten grondslag gelegd en geconcludeerd dat de nader bij de uitspraak vastgestelde waarde van € 18.410.000 niet te hoog is.

Gelet op het in 4.6 vermelde arrest is het aan belanghebbende feiten en omstandigheden te stellen en aannemelijk te maken op grond waarvan kan worden geoordeeld dat de door haar betaalde koopsom niet overeenstemt met de waarde in het economische verkeer als bedoeld in artikel 17 van de Wet WOZ. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende het bestaan van zulke feiten en omstandigheden, met het door haar overgelegde taxatierapport niet aannemelijk gemaakt. Het Hof neemt bij dat oordeel het volgende in aanmerking.

Naar mag worden aangenomen hebben [B-bank] en de Staat bij het vaststellen van de condities waaronder de tussen hen bestaande huurovereenkomst in augustus 2009 is verlengd, gehandeld als onafhankelijke partijen en met inachtneming van de toen geldende marktomstandigheden. Ook belanghebbende, die vrij kort daarna het object heeft gekocht, en [B-bank] zijn op geen enkele wijze met elkaar verbonden. Belanghebbende is een beroepsmatig op de beleggingsmarkt voor objecten als de onderhavige opererende partij. Zij brengt – onder meer – onroerende beleggingsobjecten samen om die daarna als beleggingsfonds in de markt te zetten. Belanghebbende kan als op dit gebied zeer deskundig worden aangemerkt. Het Hof acht aannemelijk dat zij, bij het bieden op het onderhavige object, rekening zal hebben gehouden met alle marktomstandigheden die gelden in het algemeen en met de omstandigheden van het onderhavige object in het bijzonder, waaronder het bestaan van de kort daarvoor verlengde huurovereenkomst. Van het daarin bepaalde was belanghebbende op de hoogte. Dit betekent dat belanghebbende, bij het vaststellen van de prijs die zij bereid was te betalen, rekening zal hebben gehouden met de overeenkomen huur, de persoon van de huurder, de verstrekte incentives, de mogelijke (toekomstige) leegstandsrisico’s en alle andere waardebepalende factoren, alsmede met het door haar specifiek voor dit object gewenste rendement. Het betekent ook dat bij het bepalen van de koopprijs reeds rekening is gehouden met alle factoren die in aanmerking plegen te worden genomen bij het bepalen van de waarde van een object met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. In de prijs komen alle unieke factoren die alleen voor dit object en voor deze koper gelden, samen. Aan herleiding van de prijs op grond van algemene berekeningen die uitkomen op gemiddelden, bestaat dan geen behoefte. Kortom, nu het tegendeel niet is gebleken acht het Hof aannemelijk dat de koopsom overeenstemt met de in 4.1 bedoelde waarde.

Aan het vorenstaande oordeel doet niet af dat, zoals belanghebbende heeft aangevoerd, het aanbod van kantoorruimte in Zwolle eind 2010 was opgelopen tot ongeveer 22 percent van de totale voorraad verhuurbare vloeroppervlakte. Voor zover belanghebbende hiermee heeft willen stellen dat dit een omstandigheid is die leidt tot een groter leegstandsrisico dan waarmee zij rekening heeft gehouden, is dit niet een bijzondere omstandigheid als bedoeld in artikel 18, derde lid, onderdeel c, van de Wet WOZ.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond en het incidentele hoger beroep ongegrond. Het Hof acht aannemelijk dat de na bezwaar vastgestelde waarde van het object van € 18.410.000 niet te hoog is.

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.

Het Gerechtshof:

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.M. Kooijmans, voorzitter, mr. R.F.C. Spek en mr. P.L.M. van Gorkom, in tegenwoordigheid van mr. J.L.M. Egberts als griffier.

De beslissing is op 9 juli 2013in het openbaar uitgesproken.

De griffier De voorzitter,

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 11 juli 2013

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.