HR, 29-11-2000, nr. 35797

"De waarde [die aan een onroerende zaak wordt toegekend] wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen."

De waardebepaling geschiedt onder verantwoordelijkheid van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente waarin de onroerende zaak is gelegen.

Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur worden regels gesteld voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling."

"(blz. 3) (...). De [Wet WOZ] beoogt de (...) knelpunten op het terrein van de duidelijkheid, doelmatigheid en uitwisselbaarheid van waardegegevens bij de waardering van onroerende zaken door de overheid zoveel mogelijk weg te nemen. (...).

(blz. 4) (...). Door de invoering van een afzonderlijke wettelijke regeling, die bij invoeringswet van toepassing wordt verklaard voor de verschillende belastingen waarbij het waardebegrip en de objectafbakening overeenstemmen, worden verschillen in de uitvoering en het risico van verschillen in de jurisprudentie over hetzelfde begrip en object zo veel mogelijk voorkomen.

Hierdoor wordt voldaan aan de uitgangspunten die - naast een vergroting van de efficiëntie - mede ten grondslag hebben gelegen aan het wetsvoorstel, te weten: rechtszekerheid, rechtsgelijkheid en duidelijkheid voor de burger."

"(blz. 43) Voor het in deze wet gehanteerde waardebegrip geldt eveneens dat het is ontleend aan de in de Gemeentewet opgenomen bepalingen betreffende de heffing van onroerende-zaakbelastingen nadat die wet zal zijn gewijzigd door het eerder genoemde wetsvoorstel4..

De algemene regel is dat de waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en (blz. 44) onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijg[er] de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

Deze omschrijving leidt ertoe dat in beginsel moet worden uitgegaan van de prijs welke zou kunnen worden verkregen bij openbaar aanbod van de zaak. (...).

(...). De [overdrachts- en verkrijgings]ficties moeten bewerkstelligen dat de te hanteren waarde in sterke mate wordt geobjectiveerd."5.

"(blz. 48) (...). Ingevolge het tweede lid van dit artikel worden bij of krachtens algemene maatregel van bestuur regels gesteld omtrent de uitvoering van de waardering. In hoeverre deze maatregel tot in details zal inhouden volgens welke regels de colleges van burgemeester en wethouders en de door hen bij de waardebepaling ingeschakelde personen deze wet dienen uit te voeren, dan wel in hoeverre deze verdere detaillering wordt overgelaten aan de Raad van de waardebepaling, kan op dit moment nog niet exact worden overzien. Het advies ter zake van de (Voorlopige) Raad7. zal hier ongetwijfeld van grote invloed zijn.

In ieder geval is het oogmerk dat met deze delegatiebevoegdheid landelijk uniforme taxatie- en rapportage-instructies tot stand zullen worden gebracht."

"(blz. 11) (...). De uniformiteit van taxaties vormt een belangrijke doelstelling van de Wet WOZ. In het kader van deze uniformiteit vormt het taxatieniveau binnen een gemeente en een eventuele structurele afwijking van dit taxatieniveau ten opzichte van het marktniveau binnen de gemeente dan ook een belangrijk aandachtspunt bij het toezicht door de Waarderingskamer. Indien enige structurele afwijking tussen taxatieniveau en marktniveau binnen een gemeente wordt geconstateerd, zal dit leiden tot acties door de Waarderingskamer. Bij de analyse van een mogelijke structurele afwijking moet natuurlijk rekening worden gehouden met onder meer de fluctuaties van individuele transactieprijzen rondom een marktniveau. (...).

(blz. 12) (...). Het peilpuntennet is een essentieel hulpmiddel om bij taxatie uniformiteit te realiseren. Daarbij wordt gebruik gemaakt van waardeschatting van als peilpunt aan te merken referentiewoningen. Van alle objecten in een peilpuntennet (de referentiewoningen) worden daartoe de waardebepalende kenmerken vastgelegd en zorgvuldig geschat. Daarbij wordt extra aandacht besteed aan onderlinge waardeverschillen in relatie tot objectkenmerken. Bij de waardebepaling van de overige objecten vindt vergelijking plaats met één of meer van deze <<peilpunten>>, waarbij de nadruk wordt gelegd op de waardeverschillen tussen de te taxeren (blz. 13) woning en de peilpunten. Waardebepaling van individuele objecten op basis van afzonderlijke marktanalyses is dan niet noodzakelijk.

(...)

De richtlijnen voor de waardebepaling zullen worden vastgelegd in een door de Waarderingskamer vast te stellen waarderingsinstructie. Daarbij zullen regels worden gegeven die liggen op het terrein van de dichtheid en de representativiteit van het peilpuntennet en vooral op dat van de onderbouwing van de getaxeerde waarde (...) door marktanalyses. Deze eisen alsmede de intensiteit van controle door de Waarderingskamer zijn overigens sterk afhankelijk van de homogeniteit van de te taxeren objecten en van het type onroerende zaak. Daardoor kan thans ook nog geen concrete invulling worden gegeven aan de mate van intensiteit waarin de Waarderingskamer haar controletaak gaat uitvoeren."9.

"Ik noteer met belangstelling dat de staatssecretaris van Financiën heeft gezegd dat de belastingrechter geheel vrij is. Ik zou mij ook kunnen voorstellen dat de richtlijnen die van de waarderingskamers uitgaan, enige binding zouden hebben. Maar goed, ik vind het uitstekend. Het is helder. Ik vrees wel dat het tot wat meer procedures aanleiding zal geven dan de staatssecretaris hoopt. Maar dat moeten wij maar zien!"

"Artikel 2

Artikel 4

De instructie bevat richtlijnen voor het verzamelen, analyseren en registreren van marktinformatie die ten grondslag ligt aan de waardebepaling.

Artikel 5

De instructie bevat richtlijnen voor de toepassing van de te hanteren taxatiemethoden en een uitwerking van die methoden, alsmede voor de eisen waaraan de referentiestelsels per toe te passen methode moeten voldoen."

"Artikel 3

Artikel 4

Artikel 5

"Voor de ministeriële regeling heeft de door de Waarderingskamer opgestelde "Waarderingsinstructie 1995" tot uitgangspunt gediend. De Waarderingskamer heeft in de Waarderingsinstructie 1995 een aantal richtlijnen en randvoorwaarden aangegeven voor de aanpak van het waarderingsproject en voor de methoden die bij de waardebepaling kunnen worden toegepast. Ook is ingegaan op de eisen die gelden bij de onderbouwing van de bepaalde waarde.

De verantwoordelijkheid voor de uitvoering van de waardebepaling is in de structuur van de [Wet WOZ] bij de gemeenten gelegd. Dat houdt in dat de gemeenten een zekere beleidsruimte hebben, mits voldaan wordt aan het vereiste dat een goede en uniforme waardebepaling tot stand komt. De richtlijnen en randvoorwaarden in de Waarderingsinstructie 1995 (...) kunnen een goede gids zijn voor de gemeenten. De standpunten en opvattingen van de Waarderingskamer ter zake onderschrijven wij. Gelet op de hiervoor genoemde beleidsruimte van de gemeenten hebben wij uit de Waarderingsinstructie 1995 slechts die elementen in de onderhavige regeling opgenomen, die uit oogpunt van de met de Wet WOZ na te streven doelstellingen een dwingend karakter hebben. Het gaat om de minimale eisen die aan de gemeenten gesteld worden om de waardebepaling inderdaad landelijk gezien op uniforme leest te schoeien en om een adequate uitoefening van toezicht door de Waarderingskamer mogelijk te maken. Genoemde Waarderingsinstructie kan gezien worden als een aanvullende toelichting bij de onderhavige regeling."

"Bij de verzameling van de marktgegevens vindt een beknopte analyse plaats. Deze analyse is geregeld in het tweede15. lid. Geanalyseerd moet worden of de desbetreffende transactie is aangegaan onder omstandigheden die overeenstemmen met de overdrachts- en de verkrijgingsfictie die in de Wet WOZ als waarderingsvoorschrift zijn opgenomen. Ook wordt geanalyseerd of het object dat bij de transactie betrokken is overeenstemt met een onroerende zaak waarvoor een waarde bepaald moet worden. Voorts wordt onderzocht of er "kortingen"of andere condities zijn waardoor de transactieprijs feitelijk niet overeenstemt met de waarde in het economische verkeer. Hierbij worden de marktgegevens vergeleken met die van vergelijkbare objecten."

"Woningen

Voor het bepalen van de waarde in het economische verkeer van woningen wordt altijd een vergelijkingsmethode gebruikt. Er zijn drie categorieën vergelijkingsmethoden, die hierna worden uitgewerkt. (...).

Methode vergelijking met referentiewoning

Bij deze categorie van methoden wordt de waarde van een woning afgeleid van die van een referentiewoning. Referentiewoningen worden getaxeerd met behulp van een maximale hoeveelheid gegevens. Deze gegevens geven een gedetailleerde beschrijving van de onroerende zaak in zowel kwantitatieve als kwalitatieve zin. Tevens bevatten zij omgevingsfactoren. Bij de taxatie van de referentiewoningen wordt alle beschikbare marktinformatie betrokken. Voor de waardebepaling van de overige woningen vindt vergelijking plaats met een of meer van deze referentiewoningen, waarbij de nadruk wordt gelegd op de waardeverschillen tussen de te taxeren woning en de referentiewoning. De referentiewoningen hebben een duidelijk verband met de markt. De referentiewoningen zijn de schakel tussen de individuele taxatie en de beschikbare marktinformatie.

Methode homogene groepen

Bij de categorie methoden uitgaande van homogene groepen worden woningen die soortgelijk zijn, bij elkaar in een groep gevoegd. De woningen hebben een vergelijkbare waarde in het economische verkeer, omdat ze wat ligging, grootte en andere waarderelevante factoren betreft in hetzelfde marktsegment vallen. Kleine verschillen in objectkenmerken leiden tot waardeverschillen tussen de objecten in de groep binnen een bepaalde bandbreedte."16.

"(blz. 105) (...) Voorop staat dat de taxatiemethode welke wordt toegepast, allereerst recht doet aan het voorschrift van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ. Tevens dient de gekozen methode zoveel mogelijk in overeenstemming te zijn met de omstandigheden van de onroerende zaak waarvan de waarde in het economische verkeer moet worden bepaald. Voor het overige zijn de taxateurs van de gemeente en de door belastingplichtigen aangetrokken taxateurs, alsmede de door gerechtshoven benoemde deskundigen, vrij in het kiezen van de waarderingsmethode. [Noot: HR 11 januari 1978, nr. 18 664, BNB 1978/31, V-N 1978, blz. 269 (Schiedam); HR 17 december 1980, nr. 20 177, BNB 1981/47, V-N 1981, blz. 308 (Leiden).] Uiteraard is het wel van belang dat de taxatie wordt onderbouwd. (...). In artikel 5 van [het Uitvoeringsbesluit] is onder meer bepaald dat de [bij ministeriële regeling vast te stellen instructie] richtlijnen bevat voor de toepassing van de te hanteren taxatiemethoden. Artikel 4 van de [Uitvoeringsregeling] heeft echter een dwingende formulering. Deze houdt in dat voor woningen de waarde wordt bepaald door middel van vergelijking met referentiewoningen, door middel van vergelijking binnen een homogene groep van woningen, door middel van een methode van modelmatige vergelijking of door middel van een combina- (blz. 106) tie van deze methoden. (...). Naar mijn mening is artikel 4 van de [Uitvoeringsregeling] daarmee in strijd met genoemd artikel 5 van het [U]itvoeringsbesluit - een algemene maatregel van bestuur - dat slechts de bevoegdheid bevat tot het bij ministeriële regeling geven van richtlijnen. Daarmee is artikel 4 voor zover het de toe te passen waarderingsmethoden wil beperken tot de daarin genoemde methoden, onverbindend wegens strijd met het uitvoeringsbesluit. Daaruit kan vervolgens worden afgeleid dat (...) in beginsel iedere waarderingsmethode mag worden toegepast. Als een taxateur een betere methode weet te bedenken dan is toepassing daarvan zeer wel mogelijk."

"(blz. 9) Op grond van de uitgevoerde evaluatieopdracht kan worden vastgesteld dat door de toegenomen kwaliteit van de waardegegevens de heffing van belastingen, die gebaseerd zijn op de WOZ-waarden, met een grotere graad van objectiviteit plaatsvindt dan voorheen het geval was. De kwaliteit van de vastgestelde waarde is in die zin verbeterd dat die, beter dan voordien het geval was, aansluit op het marktniveau rond de waardepeildatum. Daardoor wordt bij de heffing op WOZ-basis een belangrijke rechtvaardigheidswinst verkregen.

(...).

(blz. 11) 3. De waardebepaling

De waardebepaling in het kader van de Wet WOZ was geen volstrekt nieuw proces. De werkzaamheden sloten materieel aan bij de praktijk zoals die reeds bestond bij de gemeentelijke onroerende-zaakbelastingen. Dit vloeide voort uit het feit dat de wettelijke regels overgenomen zijn uit de Gemeentewet. Bij de invoering van de Wet WOZ was de praktijk van de waardebepaling op grond van de Gemeentewet wel in ontwikkeling, in verband met de toen recent ingevoerde nieuwe materiële belastingbepalingen in de Gemeentewet. Daarnaast zijn bij de invoering van de Wet WOZ uitvoeringsvoorschriften gegeven die leidden tot een meer uniforme wijze van waardebepaling en tot verbetering van de kwaliteit van waardegegevens. De meeste regels voor de objectafbakening en de waarderingsvoorschriften hebben geen inhoudelijke wijziging ondergaan ten opzichte van de nieuwe materiële belastingbepalingen. De praktische invoering van deze wetswijziging viel voor de meeste gemeenten gelijk met de invoering van de Wet WOZ. Hierdoor kan met betrekking tot de uitvoeringspraktijk geen onderscheid worden gemaakt tussen de gevolgen die zijn opgeroepen door de invoering van de Wet WOZ en die betreffende de invoering van de nieuwe materiële belastingbepalingen op de noodzakelijke werkprocessen.

De nieuwe eisen die door de Wet WOZ werden opgelegd, hebben betrekking op de gegevens die aan de afnemers geleverd moeten worden en de onderbouwing van de waarde voor de belastingplichtige. Ook zijn voorschriften gegeven voor het verzamelen van marktgegevens.

De waardebepaling van woningen

De kwaliteitseisen van de Wet WOZ voor de woningen houden in, dat de waarde aansluit op het marktniveau en dat de onderlinge waardeverhoudingen correct de marktsituatie rondom de waardepeildatum binnen de gemeente weergeven. De waardebepaling moet voorts inzichtelijk en controleerbaar zijn. Daarom worden in het kader van de Wet WOZ, meer dan voorheen onder de onroerende-zaakbelastingen het geval was, eisen gesteld aan de onderbouwing van de waardebepaling. (...)."

"Geautomatiseerde waardebepaling

Binnen het kwaliteitsstreven dat de Wet WOZ kenmerkt, zullen we heel ver kunnen komen met het in toenemende mate gebruiken van de technieken van geautomatiseerde waardebepaling. Welk systeem ook wordt toegepast, het draait altijd om zorgvuldig verzamelde en geanalyseerde lokale marktgegevens en objectgegevens waarmee waarden worden geprognosticeerd. Als met dergelijke cijfers gerekend wordt , zullen ook de objectgegevens van alle onroerende zaken actueel en betrouwbaar moeten zijn om tot aanvaardbare uitkomsten te komen. Dat betekent dat er moet worden uitgevoerd wat nu in gang is gezet. Controleren en actualiseren van objectgegevens is bij de komende herwaarderingsronde een belangrijk ingrediënt. Het eenvoudig indexeren op kadastergegevens is niet aanvaardbaar, de transactieprijzen zullen zorgvuldig op marktconformiteit beoordeeld moeten worden. Dit betekent dat een zorgvuldige (lokale) marktanalyse uitgevoerd moeten worden, daar zal de Waarderingskamer wel goed op letten. Daarna moet in een permanent proces de zaak op orde gehouden worden. Verruwing van taxatieresultaten kan niet aan de orde zijn, de belastingplichtige accepteert dat niet. Ook voor hem telt immers alleen de einduitkomst en hij verlangt natuurlijk ook dat gelijke gevallen gelijk behandeld worden."

"Nee, allereerst hoeft de verkoopprijs niet altijd betrekking te hebben op een WOZ-object. Bij bijvoorbeeld een flatgebouw met woningen die worden verhuurd, heeft een transactieprijs van het gehele complex geen betrekking op de verschillende afzonderlijke WOZ-objecten. Daarnaast dient een transactie altijd te worden gecontroleerd op de overdrachtsfictie en de verkrijgingsfictie. Dit betekent een beoordeling van de omstandigheden waaronder de transactie plaats had, zoals bijvoorbeeld: onderhandse verkoop, verkoop op een veiling of familieverkoop. (...).

Indien het verkochte object en het WOZ-object wat betreft afbakening overeenstemmen, geldt dat de waarde van een object in het algemeen niet lager of hoger is dan de betaalde koopsom, tenzij er feiten en omstandigheden zijn die aannemelijk maken dat die koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft. Bij bijzondere omstandigheden kan men denken aan bijzondere familieomstandigheden of een gedwongen verhuizing. Bij de beoordeling of de WOZ-waarde niet hoger of lager is dan de verkoopprijzen die rond de waardepeildatum zijn gerealiseerd, moet rekening gehouden worden met een natuurlijke marge in de verkoopprijzen. Immers ook identieke woningen in dezelfde straat worden meestal niet voor exact hetzelfde bedrag verkocht. Toch moeten zij wel dezelfde WOZ-waarde krijgen. Daardoor zullen er altijd kleine verschillen kunnen zijn tussen de WOZ-waarde en de gerealiseerde verkoopprijs, ook als die prijs direct rondom de waardepeildatum is gerealiseerd."

Het Hof heeft vastgesteld dat het onderwerpelijke onroerend goed met inbegrip van een aangrenzend perceel grond op 16 april 1981 door belanghebbende is gekocht voor f 285 000 en vervolgens geoordeeld dat niet aannemelijk is geworden dat die koopprijs toen niet in overeenstemming was met de waarde in het economische verkeer. Het Hof heeft voor dit oordeel redengevend geacht dat uit de enkele omstandigheid dat het onroerend goed uit een failliete boedel werd gekocht niet de conclusie kan worden getrokken dat de tot stand gekomen koopprijs, mede gelet op de waarborgen welke de Faillissementswet ter zake biedt, niet de toenmalige waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt.

Dit oordeel geeft niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting en kan overigens - als van feitelijke aard en niet onbegrijpelijk - in cassatie niet met vrucht worden bestreden. (...).

De klacht (...) dat het Hof bij zijn oordeel omtrent de per 1 januari 1981 aan het onroerend goed toe te kennen waarde in het economische verkeer ten onrechte mede in aanmerking heeft genomen de aan het Hof uit eigen wetenschap bekende prijsontwikkeling van onroerende goederen als het onderhavige in de periode van 1 januari tot 16 april 1981, treft doel.

Nu niet zonder meer duidelijk is dat het prijsverloop van complexen te Bellingwedde gelijk het onderhavige tussen 1 januari en 16 april 1981 uit voor een ieder toegankelijke bronnen kenbaar is en het Hof niet vermeldt aan welke bron het zijn kennis ontleent, is het immers niet uitgesloten dat hier wordt geput uit mededelingen of waarnemingen, die buiten het geding aan het Hof ter kennis zijn gekomen en waarvan partijen in het geding onkundig zijn gebleven, zodat zij niet in staat zijn geweest zich daarover uit te laten. Dientengevolge is 's-Hofs uitspraak op dit punt niet naar de eis der wet met redenen omkleed."

Uit de overwegingen van de Hoge Raad zou men kunnen afleiden dat wel zeer overtuigende gegevens op tafel dienen te worden gelegd, wil men een waarde die overeenkomt met een prijs tot stand gekomen bij verkoop uit faillissement kunnen bestrijden. Of er werkelijk - onder geëigende omstandigheden een mogelijkheid tot bestrijding aanwezig is, betwijfel ik. Niettemin moet worden gesteld dat ook bij verkoop uit faillissement transactieprijzen tot stand kunnen komen, die niet overeenstemmen met de reële marktwaarde. De marktwaarde is immers de prijs die tot stand komt bij een verkoop die op de voor het onroerende goed meest geëigende wijze is voorbereid en onder de meest gunstige omstandigheden tot stand komt. En dat kan van een object in een failliete boedel bepaald niet worden gezegd."

Belanghebbende heeft de onderhavige woning op 16 november 1994, derhalve anderhalve maand voor de peildatum, gekocht voor ƒ 215 000. Dit is zodanig kort voor de peildatum dat kan worden aangenomen dat het enkele tijdsverloop niet zou hebben geleid tot een wezenlijk hogere prijs indien de koop per de peildatum zou zijn gesloten.

De inspecteur heeft geen feiten of omstandigheden gesteld die, indien bewezen, zouden kunnen leiden tot het oordeel dat van een onder zakelijke omstandigheden totstandgekomen koop geen sprake was, en ook overigens is zulks aan het hof niet gebleken. De omstandigheid dat de verkoper op het eerste bod van belanghebbende is ingegaan, kan niet als zodanig gelden. Er moet derhalve van worden uitgegaan dat de koopprijs tussen twee onafhankelijk van elkaar staande partijen is overeengekomen. Aldus moet voor de waardebepaling van de woning per 1 januari 1995 niet van een hogere waarde worden uitgegaan dan de koopsom.

De uitgebrachte taxatie - waarin begrepen gegevens van een vijftal verkopen van volgens de inspecteur vergelijkbare woningen - moet tegenover deze in het maatschappelijke verkeer totstandgekomen koopsom wijken."

De stelling van de inspecteur dat uitsluitend de methode van vergelijking met verkopen van vergelijkbare woningen mag worden toegepast, acht het hof niet juist. Dat is niet verwonderlijk, omdat de vergelijkingsmethode slechts een methode is die kan worden toegepast indien er geen mogelijkheid is de waarde te relateren aan de directe verkoop, dat wil zeggen de verkoop van de onroerende zaak zelf. Nu daarvoor in dit geval alle ruimte was, was er geen behoefte aan vergelijking met andere verkoopcijfers.

Hoewel er sprake was van een stijgende markt, is het aanvaardbaar dat het hof de verkoop anderhalve maand voor de waardepeildatum als heffingsmaatstaf aanhoudt. Zou het tijdsverschil groter zijn geweest, dan zou er wellicht aanleiding kunnen zijn voor enige correctie.

In overweging 6 geeft het hof helder aan dat de

uitvoeringsregelingen van de Wet WOZ voor wat betreft de waardering slechts instructies zijn voor de taxatiepraktijk. Er is geen sprake van een nadere invulling van het taxatiebegrip zelf. Met die conclusie ben ik het materieel eens, maar ik vraag mij af of deze geheel strookt met de zich voordoende situatie. Art. 20, tweede lid, Wet WOZ geeft de mogelijkheid om regels vast te stellen voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling. Daarvan is gebruikgemaakt bij vaststelling van (onder meer) art. 4 Uitv.reg. instructie waardebepaling Wet WOZ. Wanneer men zich beperkt tot woningen, dan schrijft dat artikel dwingend voor dat die moeten worden gewaardeerd met behulp van de daar genoemde methoden (vergelijking binnen homogene groep of modelmatige vergelijking dan wel een combinatie van deze twee methoden).

Het hof zegt nu dat de instructie van art. 4 de gemeente, de justitiabelen en de rechter niet bindt. Ik geef er de voorkeur aan door te zeggen dat daar waar art. 4 een belemmering is om een goede invulling te geven aan het wettelijke waarderingsvoorschrift, dat artikel in zoverre onverbindend is. Het resultaat is in de praktijk hetzelfde.

Overigens, is er soms sprake van een niet bestaand probleem omdat een groep van één woning (de te taxeren woning) een volstrekt homogene groep is?"

De Inspecteur heeft ter zitting gesteld dat uitsluitend de door hem gehanteerde methode van waardering is toegestaan en dat uitsluitend deze methode kan leiden tot een juiste waardebepaling.

Deze stelling is onjuist. De door gemeenten voor de toepassing van de Wet gehanteerde methode van waardering is gebaseerd op de Waarderingsinstructie 1995, het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, en de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. Deze aan de gemeenten gegeven voorschriften hebben weliswaar ten doel te komen tot een juiste, met artikel 17, lid 2, van de Wet strokende, vaststelling van de waarde van de woningen, maar geven geen op de Wet gebaseerde nadere invulling aan het in dat artikel neergelegde waardebegrip. Artikel 20, lid 2, van de Wet, waarop de evengenoemde voorschriften zijn gebaseerd, bepaalt immers slechts dat bij of krachtens algemene maatregel van bestuur regels worden gesteld voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling. Aldus worden aan gemeenten instructies inzake waardering gegeven, die noch de justitiabele, noch de rechter binden."

Belanghebbende heeft de onderhavige woning op 1 augustus 1995, derhalve 7 maanden na de peildatum, gekocht voor ƒ 182.500,--. Het is een feit van algemene bekendheid dat de waarde-ontwikkeling in de woningmarkt in de afgelopen jaren een stijgende lijn heeft vertoond. De Inspecteur20. heeft niet gesteld dat zulks in de eerste 7 maanden van 1995 ten aanzien van belanghebbendes woning anders is geweest. Voorts heeft de Inspecteur geen feiten of omstandigheden gesteld die, indien bewezen, zouden kunnen leiden tot het oordeel dat van een onder zakelijke omstandigheden totstandgekomen koop geen sprake was, en ook overigens is zulks aan het Hof niet gebleken. Er moet derhalve van worden uitgegaan dat de koopprijs tussen twee onafhankelijk van elkaar staande partijen is overeengekomen. Aldus moet voor de waardebepaling van de woning per 1 januari 1995 niet van een hogere waarde worden uitgegaan dan de koopsom.

De uitgebrachte taxatie - waarin begrepen gegevens van een drietal verkopen van volgens de Inspecteur vergelijkbare woningen - moet tegenover deze in het maatschappelijke verkeer totstandgekomen koopsom wijken."