HR, 25-04-2014, nr. 13/04068

HR, 25-04-2014, nr. 13/04068

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

Beroepschrift 25‑04‑2014

Edelhoogachtbaar college,

Bij brief van 22 augustus 2013 heeft u [X] B.V. (hierna: belanghebbende) in de gelegenheid gesteld het ingestelde cassatieberoep nader te motiveren. Deze brief dient dat doel.

1. Feiten en omstandigheden

Belanghebbende is eigenaar van een kantoorpand in de gemeente [Q] (plaatselijk bekend: [A-STRAAT 1–2]). Het object is zakenrechtelijk geleverd aan belanghebbende bij akte van 21 mei 2010. De koopsom bedroeg € 18.600.000,-.

De gemeente Zwolle (hierna: gemeente) heeft op de WOZ-waarde van het pand voor het belastingjaar 2011 (waardepeildatum 01-01-2010), na bezwaar, vastgesteld op € 18.410.000,-.

Belanghebbende is van mening dat de WOZ-waarde naar waardepeildatum 01-01-2010 te hoog is vastgesteld. In haar uitspraak van 16 mei 2012 heeft rechtbank Zwolle-Lelystad de WOZ-waarde verminderd naar € 16.592.700,-.

Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft in haar uitspraak van 9 juli 2013 de uitspraak van de rechtbank vernietigd en het beroep tegen de uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard. Tegen dit oordeel heeft belanghebbende beroep in cassatie ingesteld.

2. Middel van cassatie

Belanghebbende draagt het volgende middel van cassatie voor.

Schending van het recht in het bijzonder van artikel 17 van de Wet WOZ en/of verzuim van vormen waar het gerechtshof heeft geoordeeld dat niet valt in te zien dat als de potentiële koper een belegger is, de verhuurde staat van een object voor de toepassing van de Wet WOZ als een waardeverminderende factor moet worden aangemerkt.

2.1. Toelichting bij het middel

Naar mening van belanghebbende dient er rekening gehouden te worden met het feit dat er sprake is van een verhuurd pand daar dit een de waarde beïnvloedende omstandigheid is. Ook de gemeente is van dit uitgangpunt uitgegaan.

Partijen zijn bij het bepalen van de WOZ-waarde dan ook beide van het standpunt uitgegaan dat in verband met de ficties die besloten liggen in artikel 17, lid 2 van de Wet WOZ rekening moet worden gehouden met het feit dat het object is verhuurd en dat waardering in onverhuurde staat in casu leidt tot een lagere waarde.

In overweging 4.5 van zijn uitspraak heeft het gerechtshof aangegeven waarom zij partijen hierin niet volgt:

‘(…). Als de potentiële koper een belegger is valt niet in te zien dat de verhuurde staat van een object voor de toepassing van de Wet WOZ als een waardeverminderende factor moet worden aangemerkt. Naar het oordeel van het Hof kan de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde ingebruikneming door de veronderstelde meestbiedende gegadigde evenzeer bestaan uit de (voortgezette) verhuur van het gekochte, als dit de bestemming is die tie koper goeddunkt. Het reeds verhuurd zijn en de daarbij geldende condities zijn omstandigheden waarmee de potentiële koper bij het bepalen van de prijs die hij wenst te besteden, rekening zal houden. Het Hof merkt daarbij op dat niet-marktconforme huurbepalingen, omstandigheden kunnen vormen als bedoeld in het hiervoor vermelde arrest van 29 november 2000 [J.H. Elink Schuurman: HR 29 november 2000, nr. 35 797, LJN: AA8610, BNB 2001/52]. Ook vanuit het gezichtspunt van de verkoper zullen beide situaties, verkoop aan een belegger of aan een koper die het object heeft bestemd voor eigen gebruik, niet tot verschillende waarden leiden. In een vrije markt waarin koper en verkoper onafhankelijk van elkaar opereren valt immers niet goed in te zien dat de verkoper bij verkoop aan een koper die de zaak in eigen gebruik wenst te nemen, met een lagere prijs genoegen zal nemen dan een koper bereid is te betalen die de zaak heeft bestemd voor (voortgezette) verhuur. (…)’

Naar de mening van belanghebbende miskent het gerechtshof doel en strekking van de verkrijgingsfictie die ligt besloten in artikel 17, lid 2 van de Wet WOZ.

In de visie van belanghebbende moet bij de waardering in het kader van de Wet WOZ worden geabstraheerd van de lopende huurovereenkomst. Belanghebbende betwist niet dat de veronderstelde ingebruikname na aankoop door de meest biedende gegadigde eveneens kan bestaan uit het weer verhuren van de onroerende zaak. Evenmin betwist zij dat een verkooptransactie van een pand in verhuurde staat als startpunt kan dienen voor de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ.

Echter, om de waarde in het economische verkeer in het kader van de Wet WOZ vast te stellen dienen op grond van de verkrijgingsfictie de objectieve omstandigheden zoals het verhuurpotentieel en het leegstandsrisico van de onroerende zaak op de relevante waardepeildatum in de WOZ-waarde verdisconteerd te worden. Een belegger die de onroerende zaken met de lopende huurovereenkomsten koopt heeft hiermee bij de bepaling van zijn koopsom geen, of althans in mindere mate, rekening gehouden. Een andersluidende uitleg zou tot gevolg hebben dat aan twee identieke panden, waarvan één leegstaat en één tegen goede voorwaarden langdurig verhuurd is, twee totaal verschillende WOZ-waarden gegeven worden. Aan het objectieve karakter van de waarde in het economische verkeer conform artikel 17, lid 2 van de Wet WOZ wordt dan geen recht gedaan. Belanghebbende ziet haar standpunt ondersteund worden door onder andere een uitspraak van het gerechtshof Amsterdam (Hof Amsterdam 29 mei 2000, LJN: AA7647).

Van algemene bekendheid mag naar mening van belanghebbende worden verondersteld dat verhuurde kantoren een hogere waarde in het economische verkeer hebben dan objecten zonder huurinkomsten. Wellicht zijn uitzonderingen op deze hoofdregel te bedenken, maar een dergelijke uitzondering is in de procedure bij de rechtbank en gerechtshof gesteld nog gebleken. Zoals hiervoor vermeld, zijn partijen beide van het standpunt uitgegaan dat in verband met de ficties die besloten liggen in artikel 17, lid 2 van de Wet WOZ rekening moet worden gehouden met het feit dat het object is verhuurd en dat waardering in onverhuurde staat in casu leidt tot een lagere waarde.

Belanghebbende baseert haar interpretatie onder andere op de parlementaire behandeling van artikel 17 van de Wet WOZ:

‘Het waarderingsvoorschrift, zoals dat is neergelegd in het tweede lid, bevat twee ficties. Enerzijds wordt namelijk verondersteld dat de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en anderzijds dat de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Er wordt bij de waardebepaling dus van een overdrachtsfictie en van een verkrijgingsfictie uitgegaan. De eerste fictie veronderstelt een overdracht van volle en onbezwaarde eigendom, ook al zou in werkelijkheid op de onroerende zaak een recht van erfpacht of vruchtgebruik rusten. De verkrijgingsfictie veronderstelt een vrije opleverbaarheid van de onroerende zaak. Met omstandigheden die daarop inbreuk plegen, zoals bewoond, verhuurd of verpacht zijn van de onroerende zaak, wordt geen rekening gehouden. De ficties moeten bewerkstellingen dat de te hanteren waarde in sterke mate wordt geobjectiveerd.’

Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, p.44

Verdere steun voor haar standpunt vindt belanghebbende in de ‘Vraagbaak waardebepaling in het kader van de Wet WOZ’ die wordt uitgegeven door de Waarderingskamer:

‘Is het resultaat van de kapitalisatiemethode de ‘beleggingswaarde’ van een object?

Nee, want de Wet WOZ gaat er juist vanuit dat de potentiële koper direct leeg kan aanvaarden. Voor het verschil tussen de WOZ-waarde gebaseerd op de kapitalisatiemethode en de beleggingswaarde die bepaald is op basis van de BAR- en NAR-methode wordt verwezen naar de handboeken over de taxatieleer (bijvoorbeeld: G.G.M. ten Have, Taxatieleer vastgoed, Wolters-Noordhoff) Belangrijk is dat men bij het bepalen van de BAR en de NAR uitgaat van de feitelijke huurprijs zoals die door de zittende huurder betaald wordt. Bij het bepalen van de WOZ-waarde met de kapitalisatiemethode gaat men er vanuit dat het object vrij en onbezwaard (leeg, niet verhuurd en volledig eigendom) door een potentiële gegadigde wordt verkocht. Deze potentiële gegadigde heeft de keuze tussen het verhuren tegen markthuurprijzen of zelf gebruiken van het pand.’

Vraagbaak waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, derde druk, oktober 2008, vraag 220

Daarnaast is bij de parlementaire behandeling van het wetsvoorstel Werken aan winst door de staatssecretaris in het kader van de afschrijvingsbeperking op gebouwen uitdrukkelijk aangegeven dat voor de Wet WOZ moet worden geabstraheerd van het bestaande huurcontract:

‘Ook als de waarde in het economische verkeer hoger of lager is dan de WOZ-waarde, wordt uitgegaan van de WOZ-waarde. Enkele voorbeelden daarvan zijn de volgende. In de huidige kantorenmarkt is een pand met een 10-jarig huurcontract en een solide huurder veel waard, maar zal het voor de WOZ gewaardeerd worden alsof het leeg is en daardoor mogelijk een stuk lager dan de WEV(‘marktwaarde’).’

Kamerstukken II 2005/2006, 30 572, nr. 3, p. 25

Ook in het kader van de Bredere toepassing Wet WOZ (Fiscale vereenvoudigingswet 2010) is door de wetgever aangegeven dat voor de verhuurde staat een vertaalslag dient te worden gemaakt:

‘Nu wordt voorgesteld de waardering van woonhuizen in box 3 te baseren op de WOZ-waarde, zou het RB deze vereenvoudiging ook willen hanteren voor niet-woningen in box 3. Uitbreiding tot het gebruik van de WOZ-waarde tot niet-woningen in box 3 ligt echter niet zo eenvoudig. Niet-woningen betreffen in het algemeen commercieel vastgoed, als kantoren, winkels, bedrijven en overig exploitatiegebonden vastgoed, meestal in handen van derden. De WOZ-waarde veronderstelt een vrije opleverbaarheid van de onroerende zaak. Met omstandigheden die daarop inbreuk plegen, zoals het bewoond, verhuurd of verpacht zijn van de onroerende zaak, wordt geen rekening gehouden. Er is dus een vertaalslag nodig om van de WOZ-waarde te komen tot de werkelijke waarde in de gebruikte staat.’

Kamerstukken II 2009–2010, 32 130, nr. 7. p. 42

En tot slot is dit uitgangspunt ook zeer recent in de behandeling van de Wet verhuurderheffing nog door de wetgever herhaald:

‘De WOZ-waarde van een woning is de waarde in het economische verkeer. Dit is de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ). De verhuurde staat van een woning is dus niet van invloed op de waarde evenmin als het inkomen van de huurder.’

Kamerstukken II 2012 2013,33 b407, nr. 6, p. 13

3. Conclusie

Op grond van het vorenstaande komt belanghebbende tot de conclusie dat de uitspraak van het gerechtshof niet in stand kan blijven. Belanghebbende verzoekt uw college de uitspraak van het gerechtshof te vernietigen en de zaak te verwijzen voor nader onderzoek naar de vast te stellen WOZ-waarde.

Uitspraak 25‑04‑2014

Inhoudsindicatie

Art. 17, lid 2, Wet WOZ. Invloed overdrachts- en verkrijgingsfictie op waardering verhuurd kantoorpand.

Partij(en)

25 april 2014

nr. 13/04068

Arrest

gewezen op het beroep in cassatie van [X] B.V. te [Z] (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 9 juli 2013, nr. 12/00172, op het hoger beroep van belanghebbende tegen een uitspraak van de Rechtbank Zwolle-Lelystad (nr. Awb 11/1676) betreffende de beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) en de aanslag in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2011 betreffende de onroerende zaak [a-straat 1-2] te [Q] (hierna: de onroerende zaak). De uitspraak van het Hof is aan dit arrest gehecht.

1. Geding in cassatie

Belanghebbende heeft tegen ’s Hofs uitspraak beroep in cassatie ingesteld. Het beroepschrift in cassatie is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

2. Beoordeling van het middel

2.1.

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

2.1.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 2000 nieuw opgeleverd kantoorpand met verschillende bouwlagen en een verhuurbare vloeroppervlakte van 9641 m² plus 148 parkeerplaatsen.

2.1.2.

De vorige eigenaar heeft de onroerende zaak verhuurd aan de Staat der Nederlanden. Het huurcontract liep tot 1 juli 2010. In augustus 2009 is de huur verlengd voor een periode van vijf jaar met optie tot verlenging. Daarbij is onder meer overeengekomen dat gedurende de eerste negen maanden, derhalve van 1 juli 2010 tot en met 31 maart 2011, geen huur verschuldigd is.

2.1.3.

Belanghebbende heeft de onroerende zaak gekocht voor een bedrag van € 18.600.000. De onroerende zaak is op 21 mei 2010 aan belanghebbende geleverd.

2.1.4.

De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de waarde van de onroerende zaak voor het jaar 2011 naar de waardepeildatum 1 januari 2010 vastgesteld op € 18.410.000.

2.2.

Voor het Hof was de waarde van de onroerende zaak in geschil.

2.3.

Het Hof heeft geoordeeld dat de waarde niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Het heeft daartoe onder meer overwogen dat het partijen niet volgt in hun eensluidend standpunt dat in verband met de ficties die in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ besloten liggen, rekening moet worden gehouden met de omstandigheid dat het object is verhuurd en dat waardering in onverhuurde staat - in de regel - leidt tot een lagere waarde. Als de potentiële koper een belegger is valt niet in te zien dat de verhuurde staat van een object voor de toepassing van de Wet WOZ als een waardeverminderende factor moet worden aangemerkt, aldus het Hof. De onderhavige verkooptransactie ligt zo dicht bij de waardepeildatum dat de betaalde prijs met de waarde op de waardepeildatum kan worden vereenzelvigd en - in beginsel - als de in de Wet WOZ bedoelde waarde in het economische verkeer heeft te gelden. Bij de totstandkoming van die verkoopprijs zullen de partijen rekening hebben gehouden met alle marktomstandigheden die in het algemeen gelden en met de omstandigheden van de onroerende zaak in het bijzonder, waaronder het bestaan van de kort daarvoor verlengde huurovereenkomst. Voor dat geval stemt de koopsom overeen met de WOZ-waarde, aldus nog steeds het Hof.

2.4.

Het middel komt op tegen ’s Hofs beslissing met het betoog dat het Hof aldus doel en strekking miskent van de verkrijgingsfictie die ligt besloten in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ.

2.5.1.

Bij de beoordeling van het middel wordt het volgende vooropgesteld.

2.5.2.

Het bepaalde in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is als volgt toegelicht:

“Het waarderingsvoorschrift, zoals dat is neergelegd in het tweede lid, bevat twee ficties. Enerzijds wordt namelijk verondersteld dat de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en anderzijds dat de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Er wordt bij de waardebepaling dus van een overdrachtsfictie en van een verkrijgingsfictie uitgegaan. De eerste fictie veronderstelt een overdracht van volle en onbezwaarde eigendom, ook al zou in werkelijkheid op de onroerende zaak een recht van erfpacht of van vruchtgebruik rusten. De verkrijgingsfictie veronderstelt een vrije opleverbaarheid van de onroerende zaak. Met omstandigheden die daarop inbreuk plegen, zoals het bewoond, verhuurd of verpacht zijn van de onroerende zaak, wordt geen rekening gehouden. De ficties moeten bewerkstelligen dat de te hanteren waarde in sterke mate wordt geobjectiveerd.” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, blz. 44)

2.5.3.

De aldus omschreven strekking van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ brengt mee dat voor de bepaling van de WOZ-waarde niet kan worden aangesloten bij verkoopprijzen van transacties waarbij de prijsvorming is beïnvloed door bestaande huurcontracten. Zou dat wel gebeuren dan zouden immers de WOZ-waarden van overigens identieke beleggingspanden van elkaar verschillen, enkel omdat de inhoud van de lopende huurcontracten onderling verschilt of omdat het ene pand wel verhuurd is en het andere leeg staat. Dat is in strijd met de objectivering die met de ficties van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is beoogd.

2.5.4.

De vereiste waardering naar objectieve maatstaven wordt, ook in geval van panden waarvoor beleggers de beste gegadigden zijn, bereikt door ervan uit te gaan dat het pand op de waardepeildatum vrij opleverbaar wordt verkocht aan de meestbiedende gegadigde (zie HR 22 april 1981, nr. 20339, BNB 1981/175).

2.6.1.

Gelet op hetgeen onder 2.5 is overwogen is het Hof uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting omdat het voor de waardebepaling op de voet van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is uitgegaan van de verkoopprijs die is tot stand gekomen met inachtneming van de op de waardepeildatum bestaande huurovereenkomst. Het middel slaagt derhalve.

2.6.2.

Het hiervoor overwogene brengt overigens niet mee dat verkoopprijzen van verhuurde onroerende zaken bij de waardebepaling op grond van de Wet WOZ zonder meer buiten beschouwing moeten blijven. De mogelijkheid bestaat immers dat aan die verkoopprijzen marktgegevens kunnen worden ontleend die van nut kunnen zijn bij de vaststelling van de waarde met toepassing van de ficties van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ.

2.7.

Gelet op hetgeen hiervoor onder 2.6.1 is overwogen kan ’s Hofs uitspraak niet in stand blijven. Verwijzing moet volgen.

3. Proceskosten

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zwolle zal worden veroordeeld in de kosten van het geding in cassatie. Door het verwijzingshof zal worden beoordeeld of aan belanghebbende voor de kosten van de gedingen voor het Hof en voor de Rechtbank en in verband met de behandeling van het bezwaar een vergoeding dient te worden toegekend.

4. Beslissing

De Hoge Raad:

verklaart het beroep in cassatie gegrond,

vernietigt de uitspraak van het Hof,

verwijst het geding naar het Gerechtshof ’s‑Hertogenbosch ter verdere behandeling en beslissing van de zaak met inachtneming van dit arrest,

gelast dat het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zwolle aan belanghebbende vergoedt het door deze ter zake van de behandeling van het beroep in cassatie betaalde griffierecht ten bedrage van € 478, en

veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zwolle in de kosten van het geding in cassatie aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 974 voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand.

Dit arrest is gewezen door de vice-president M.W.C. Feteris als voorzitter, en de raadsheren C. Schaap, P.M.F. van Loon, M.A. Fierstra en Th. Groeneveld, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier F. Treuren, en in het openbaar uitgesproken op 25 april 2014.

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.