Hof Arnhem, 06-12-2011, nr. 11-00368

De Ambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Vinkeveen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) per waardepeildatum 1 januari 2009 voor het belastingjaar 2010 vastgesteld op € 279.000.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak a-straat 1 te Vinkeveen (hierna: het object). Het betreft een in 2002 gebouwde vrijstaande recreatiewoning van het type ‘Spanker’ met tuin en terras, direct gelegen aan het water op een beschermd en afgesloten park met soortgelijke woningen, buiten de bebouwde kom van de gemeente. Alle woningen op het park hebben evenals het object een inhoud van 239 m³ en beschikken over een stuk grond met een oppervlakte van 311 m².

Belanghebbende heeft zich in de procedure bij de Rechtbank doen bijstaan door L. Cornelisse, juridisch adviseur, alsmede door A.

Ter onderbouwing van zijn standpunt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld verwijst de Ambtenaar naar het taxatierapport van 9 september 2010, opgemaakt door P. Bon, WOZ taxateur bij taxatiebureau D BV. In dat rapport is het object vergeleken met drie in hetzelfde park gelegen onroerende zaken van hetzelfde type als dat van het object, die alle in 2008 zijn verkocht, te weten:

Geschil, standpunten en conclusies van partijen

In geschil is de waarde van het object per waardepeildatum 1 januari 2009.

Belanghebbende betoogt dat de waarde van het object per peildatum, in afwijking van de bij beschikking vastgestelde waarde van € 279.000, nader moet worden vastgesteld op € 245.000, uitgaande van een sinds september 2008 ingezette waardedaling van de onroerend-goed-markt. Hiermee heeft, aldus belanghebbende, de Ambtenaar geen rekening gehouden terwijl deze naar zijn mening evenmin rekening heeft gehouden met de (aanzienlijke) investeringen die in de vergelijkingspanden wèl en in het object niet zijn gedaan.

De Ambtenaar verdedigt een waarde van € 279.000 en verwijst daartoe naar het eerder bij de Rechtbank overgelegde taxatierapport van 9 september 2010 waarin drie vergelijkingspanden zijn opgenomen.

Beide partijen hebben voor hun standpunten aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak op bezwaar en tot een waarde van het object per peildatum 1 januari 2009 van € 245.000.

De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Beoordeling van het geschil

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en de onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. De in het voornoemde artikellid bedoelde waarde wordt ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ voor woningen bepaald door een systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

Het Hof stelt voorop dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de peildatum voordoen. Voor de waardevaststelling van een onroerende zaak is voorts, gelet op de tekst van artikel 17 van de Wet WOZ, van belang het tijdstip waarop de prijs in de markt door vraag en aanbod tot stand komt, derhalve de datum van de (ver)koop en niet die waarop de onroerende zaak te koop wordt aangeboden of deze in eigendom wordt overgedragen.

Het ligt – bij betwisting daarvan – op de weg van de Ambtenaar aannemelijk te maken dat de bij beschikking vastgestelde waarde niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer per peildatum.

Tussen partijen is niet in geschil dat op de onroerend-goed-markt – na een lange periode van stijging – ten gevolge van de kredietcrisis vanaf september 2008 landelijk een waardedaling is ingezet. Dit blijkt ook uit de grafiek ‘prijsindex woningen’ die is opgenomen in het taxatieverslag van de gemeente, dat de Ambtenaar in de procedure voor de Rechtbank heeft overgelegd.

Hoewel genoemde grafiek een landelijke prijsindex van woningen weergeeft en niet ziet op verkopen van de onderhavige recreatiewoningen gelegen in de gemeente Ronde Venen, is het Hof van oordeel dat de Ambtenaar ten onrechte bij de waardevaststelling van het object geen rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat er tussen september 2008 en 1 januari 2009 sprake is geweest van een dalende trend. Het Hof merkt hierbij op dat de Ambtenaar ter zitting van de Rechtbank heeft verklaard dat in 2008 weliswaar per saldo nog een stijging van 2% heeft plaatsgevonden, maar dat de waarde van recreatiewoningen gedurende 2008 is gedaald met 4,5%. De andersluidende verklaring van de Ambtenaar ter zitting van het Hof dat de kredietcrisis geen invloed heeft gehad op de waarde van het object omdat de gemiddelde recreatiewoning op het park na peildatum voor € 288.000 (2009) en € 272.000 (2010) is verkocht, is daartoe onvoldoende nu daarbij ook is opgemerkt dat de gemiddelde verkoopprijs van deze woningen in 2008 nog € 293.000 beliep en voorts geen inzicht is gegeven in de kwalitatieve verschillen die mogelijkerwijs tussen deze verkochte recreatiewoningen en het object bestaan. Voorts erkent ook de Ambtenaar dat er in de maanden november en december 2008 veel onduidelijkheid bestond in de vastgoedmarkt waardoor het aantal verkopen sterk daalde.

In dit verband merkt het Hof nog op dat vanwege de tijdsduur die is verstreken tussen de data van de (voorlopige) koopovereenkomsten en de transportdata van alle in 2.3. genoemde vergelijkingspanden de conclusie is gerechtvaardigd dat de verkoopprijzen nog in een stijgende markt tot stand zijn gekomen.

Belanghebbende heeft zich voorts op het standpunt gesteld dat de door de Ambtenaar ingebrachte vergelijkingspanden niet goed vergelijkbaar zijn met het object omdat deze in een veel betere staat van onderhoud verkeren en bovendien zijn uitgerust met een veel hoger voorzieningenniveau dan het object, zoals aanzienlijke verbouwingen binnen en buiten, hekwerken, grote terrassen, uitgebouwde serres, langere aanlegsteigers, airco-units enzovoort. Bovendien staan in het taxatierapport van Tog Nederland, aldus belanghebbende, een aantal onjuistheden vermeld met betrekking tot het object die aanleiding zouden geven te concluderen tot een hogere waarde. Zo is, anders dan in het taxatierapport is vermeld, feitelijk geen sprake van een terras op de eerste etage, maar wel van achterstallig schilderwerk. Een en ander is door de Ambtenaar niet weersproken en is door belanghebbende zichtbaar gemaakt middels een door A gemaakte fotorapportage.

Naar het oordeel van het Hof heeft de Ambtenaar op de vraag of in voldoende mate rekening is gehouden met de door belanghebbende zichtbaar gemaakte verschillen in onderhoud en kwaliteit geen afdoende antwoord kunnen geven. Weliswaar zijn de vergelijkingspanden alle voor hogere prijzen (€ 325.000, € 315.000 en € 285.000) verkocht dan de voor het object vastgestelde waarde per peildatum van € 279.000 maar deze verkoopprijzen zijn alle in een stijgende markt (namelijk vóór oktober 2008) tot stand gekomen terwijl op de peildatum al enige maanden sprake was van een stagnerende en dalende markt. Hiermee rekening houdend is door de Ambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat bij de waardering van het object voldoende rekening is gehouden met de onder 4.8 genoemde kwalitatieve verschillen tussen de referentiepanden enerzijds en het object anderzijds.

Nu de Ambtenaar niet in de op hem rustende bewijslast is geslaagd, ligt het op de weg van belanghebbende aannemelijk te maken dat de door hem bepleite waarde van € 245.000 juist is.

Naar het oordeel van het Hof is belanghebbende evenmin in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Hierbij merkt het Hof op dat de omstandigheid dat voor een bepaald bedrag in een onroerende zaak is geïnvesteerd niet de conclusie rechtvaardigt dat de waarde van die onroerende zaak in dezelfde mate toeneemt. Voorts merkt het Hof op dat weliswaar door de Ambtenaar ten onrechte in het geheel geen rekening is gehouden met een dalende trend in de verkoopprijzen van recreatiewoningen doch dat deze trend eerst drie maanden voor de peildatum is ingezet zodat slechts sprake zal zijn geweest van een geringe daling. De door belanghebbende aangedragen, in 2.4 vermelde, transactiegegevens van vergelijkbare recreatiewoningen kunnen vanwege de hoogte van de verkoopsommen naar het oordeel van het Hof niet dienen ter onderbouwing van de door belanghebbende voorgestane waarde.

Nu geen van beide partijen de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt stelt het Hof, rekening houdend met de onderlinge verschillen tussen de referentiepanden en het object, met het feit dat alle referentiepanden vóór de peildatum in een stijgende markt zijn verkocht en rekening houdend met het feit dat de vastgoedmarkt per peildatum te kampen had met een dalende en stagnerende markt, in goede justitie vast op € 265.000.

Tussen partijen is niet in geschil, dat belanghebbende in redelijkheid heeft gekozen voor het inroepen van een deskundige. In de procedure voor de Rechtbank heeft de gemachtigde van belanghebbende blijkens zijn aldaar gehouden pleidooi ter zake van de werkzaamheden van de deskundige/taxateur een kostenvergoeding geclaimd van € 869,94 (inclusief omzetbelasting). Het Hof acht deze kosten in dit geval marktconform en – gelet op het uitvoerige onderzoek dat door A is gedaan – ook niet onredelijk.

slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. De waarde per 1 januari 2009 dient nader te worden vastgesteld op € 265.000.