Hof Arnhem-Leeuwarden, 19-08-2014, nr. 14/00416

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 12 te [Z], per waardepeildatum 1 januari 2012 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2013 vastgesteld op € 345.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) aan belanghebbende opgelegd.

Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de beschikking. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar de beschikking en de aanslag OZB gehandhaafd.

Belanghebbende is tegen voormelde uitspraak van de Heffingsambtenaar in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Het beroepschrift tegen de uitspraak van de Rechtbank is op 28 april 2014 ter griffie ingekomen.

De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 augustus 2014 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede [A] namens de Heffingsambtenaar. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [a-straat] 12 te [Z] (hierna: de woning).

Tussen partijen is in geschil of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De Heffingsambtenaar verdedigt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, belanghebbende betwist dat.

Beide partijen hebben voor hun standpunten aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Hetgeen daaraan ter zitting is toegevoegd, is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, van de uitspraak op bezwaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 325.000. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin zich die bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

Nu belanghebbende de juistheid van de vastgestelde waarde betwist, rust op de Heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum door hem niet te hoog is vastgesteld.

De zaak draait in wezen om het volgende geschilpunt. Wanneer een belastingplichtige een onroerende zaak koopt kan ervan worden uitgegaan dat de door hem betaalde prijs de waarde van de onroerende zaak weergeeft, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft (vgl. HR 29 november 2000, nr. 35.797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Belanghebbende verdedigt dat deze prijs de waarde weergeeft op het tijdstip waarop de koopovereenkomst wordt gesloten. De Heffingsambtenaar stelt zich daarentegen op het standpunt dat deze prijs in het algemeen de waarde weergeeft op het tijdstip waarop de onroerende zaak wordt geleverd.

Naar het oordeel van het Hof geeft die prijs de waarde weer op het tijdstip waarop de koopovereenkomst wordt gesloten (vgl. Gerechtshof Arnhem 15 mei 2012, nr. 11/00629, ECLI:NL:GHARN:2012:BW7250). Dat is immers het tijdstip waarop partijen de koopsom overeenkomen. Aangenomen mag worden dat zij zich daarbij laten leiden door de op dat moment geldende marktomstandigheden. Uiteraard houden zij er rekening mee dat de onroerende zaak op een later tijdstip zal worden geleverd, maar dat brengt niet mee dat de overeengekomen prijs de waarde van de onroerende zaak op het (overeengekomen) tijdstip van levering representeert. Ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst kunnen partijen immers niet bekend zijn met de marktomstandigheden op dat toekomstige tijdstip.

De Heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 345.000. Hij beroept zich daartoe op een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt door ir. [B] RT, waarin de waarde van de woning wordt getaxeerd op € 351.000. In het taxatierapport wordt de woning vergeleken met de referentieverkopen van [a-straat] 5, [b-straat] 291 en [b-straat] 165.

Partijen zijn het erover eens dat [a-straat] 5 het meest vergelijkbaar is met de woning. In hoger beroep gaan partijen ervan uit dat de waarde van de woning van belanghebbende nagenoeg gelijk is aan de waarde van [a-straat] 5. Dit vergelijkingsobject is verkocht voor € 355.000. De koopovereenkomst is op 6 juli 2011 gesloten en de levering was op 2 maart 2012. In het taxatierapport is ervan uitgegaan dat de waarde van dit vergelijkingsobject ten tijde van de levering € 355.000 was en, daarvan uitgaande, op de waardepeildatum 1 januari 2012 € 355.600. Omdat het taxatierapport hier, naar hiervoor is overwogen, berust op een onjuist uitgangspunt, biedt het in zoverre geen steun aan de vastgestelde en door de heffingsambtenaar verdedigde waarde.

De heffingsambtenaar stelt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, ook als ervan moet worden uitgegaan dat de koopsom van [a-straat] 5 de waarde representeert ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst. Hij stelt in dit verband dat in de periode van begin juli 2011 tot 1 januari 2012 voor onroerende zaken als deze slechts een geringe een waardedaling heeft plaatsgevonden van ongeveer 2,1%, dat dan de waarde van [a-straat] 5 op de waardepeildatum (€ 355.000 -/- 2,1% =) € 347.545 was en dat de waarde van de woning van belanghebbende lager is vastgesteld. De heffingsambtenaar beroept zich op gegevens van het kadaster, waaruit volgt – zo begrijpt het Hof – dat de prijs van tussenwoningen in Gelderland die in januari 2012 zijn geleverd 2,1% lager lag dan de prijs van dergelijke woningen die in juli 2011 zijn geleverd.

Belanghebbende stelt daartegenover dat de waardedaling van woningen als de onderhavige in de bedoelde periode 8% was. Hij beroept zich daartoe op een door de NVM opgesteld overzicht van transactieprijzen van bestaande woningen, hetgeen hij ter zitting aan het Hof heeft overgelegd. Hij wijst erop dat dit overzicht uitgaat van in een bepaalde periode gesloten koopovereenkomsten en niet, zoals het overzicht waarop de heffingsambtenaar zich beroept, van in een bepaalde periode geleverde onroerende zaken. Dat leidt tot een waarde van de woning van (€ 355.000 -/- 8%, ofwel afgerond) € 325.000.

De heffingsambtenaar stelt ter zitting niet te kunnen reageren op de door belanghebbende overgelegde NVM-cijfers. Naar het oordeel van het Hof moet een professionele procespartij als een heffingsambtenaar in staat zijn te reageren op algemeen bekende gegevens als deze, die regelmatig in WOZ-procedures worden aangevoerd. De heffingsambtenaar heeft ook gereageerd. Hij wijst erop dat de door belanghebbende overgelegde cijfers slechts betrekking hebben op een gedeelte van de markt, namelijk van NVM-makelaars en voorts dat zij betrekking hebben op alle soorten woningen en niet slechts op tussenwoningen.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. In het door hem overgelegde taxatierapport is immers uitgegaan van een onjuiste herleiding van koopsommen tot waarden per waardepeildatum. De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat het verschil met een juiste herleiding zo gering is dat ook bij juiste herleiding de vastgestelde waarde niet te hoog is.

De omstandigheid dat een heffingsambtenaar niet erin is geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, brengt niet mee dat dan – zonder meer – de door een belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op belanghebbende rust alsdan evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken.

Ook belanghebbende heeft de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk gemaakt. Hij gaat ervan uit dat de waardedaling van het referentieobject 8% en beroept zich daarbij slechts op cijfers van de NVM die betrekking hebben op alle verkochte woningen in de regio Nijmegen. Tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar heeft hij niet aannemelijk gemaakt dat deze algemene cijfers ook in dit geval toepassing kunnen vinden. Bovendien heeft hij geen rekening gehouden met andere referentieobjecten.

Nu geen van beide partijen de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof de waarde in goede justitie vaststellen. Gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd stelt het Hof de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2012 en naar de toestand op die datum vast op € 335.000.

Gelet op het vorenoverwogene zal het Hof de uitspraak van de Rechtbank vernietigen.

Het Hof ziet aanleiding de Heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep voor de Rechtbank en het hoger beroep voor het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken. Gelet op artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht komen hiervoor in aanmerking de reiskosten van belanghebbende voor het bijwonen van de zittingen van de Rechtbank en van het Hof. Het Hof stelt deze kosten vast op € 20. Niet gesteld of gebleken is dat andere voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn gemaakt.

Het Hof:

Deze uitspraak is gedaan door mr. J. van de Merwe in tegenwoordigheid van mr. N.G.U. Bezemer als griffier.

De beslissing is op 19 augustus 2014 in het openbaar uitgesproken.

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 20 augustus 2014

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij:

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.